我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策分析-以阜陽(yáng)市為例

PAGE6目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 一、緒論 （一）研究背景和意義 1.課題的研究背景 2.課題的研究意義 （二）文獻(xiàn)綜述 1.國(guó)外研究 2.國(guó)內(nèi)研究 （三）課題研究方法和內(nèi)容 1.研究方法 2.研究?jī)?nèi)容 二、房地產(chǎn)金融的概述 （一）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 （二）房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容 三、阜陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （一）一手房市場(chǎng) （二）二手房市場(chǎng) （三）租賃市場(chǎng) 四、房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)金融體系仍不健全 （二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大 1.信用風(fēng)險(xiǎn) 2.利率風(fēng)險(xiǎn) 3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) （三）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足 （四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏完善的配套法規(guī) 五、房地產(chǎn)金融問(wèn)題的解決對(duì)策 （一）逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系 （二）合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 1.降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn) 2.降低銀行的利率風(fēng)險(xiǎn) 3.降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) （三）促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展 （四）建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī) 六、房地產(chǎn)金融的展望 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向健全 （二）由單一產(chǎn)品向多組合型轉(zhuǎn)化 （三）房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展 （四）監(jiān)管力度將會(huì)加強(qiáng) 參考文獻(xiàn) 摘要中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融一直在我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間也變得密切起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展少不了金融業(yè)的支撐，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，兩者共同發(fā)展，房地產(chǎn)金融就順勢(shì)而生了，房地產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供了大大的幫助，還促進(jìn)了我國(guó)金融體系改革的進(jìn)程。因此，本課題打算從房地產(chǎn)金融目前的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)入手，研究房地產(chǎn)金融在發(fā)展中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)借鑒國(guó)外的研究經(jīng)驗(yàn)，找出符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融建議，促使我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展逐漸完善。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融，金融體系，金融風(fēng)險(xiǎn)AbstractChina'srealestateindustryandrealestatefinancehavebeenplayinganimportantroleinChina'ssocialeconomy.Asapillarindustryofthenationaleconomy,ithasmadegreatcontributionstothedevelopmentofChina'seconomy.Alongwiththedevelopmentofeconomyinourcountry,betweentherealestateindustryandfinancialindustryalsobecamemoreclosely,thedevelopmentoftherealestateindustrywithoutfinancialsupport,inthiseconomicenvironment,bothcommondevelopment,realestatefinanceisconvenientlyandgavebirthto,therealestateindustryprovidesabighelptothedevelopmentofrealestatefinance,alsopromotedtheprocessofthereformoffinancialsysteminourcountry.Therefore,thistopicintendstostartwiththecurrentsituationandfuturedevelopmenttrendofrealestatefinance,studytheproblemsfoundinthedevelopmentofrealestatefinance,andfindouttherealestatefinancesuggestionsinlinewithChina'snationalconditionsbylearningfromforeignresearchexperience,soastograduallyimprovethedevelopmentofrealestatefinanceinChina.Keywords:realestatefinance,financialsystem,financialrisk一、緒論（一）研究背景和意義1.課題的研究背景自我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成的部分，其中更是與金融業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，發(fā)展成了房地產(chǎn)金融。作為二者的強(qiáng)強(qiáng)合體的房地產(chǎn)金融，在發(fā)展的過(guò)程中的研究必要性不言而喻。自我國(guó)從1998年宣布取消社會(huì)住房分配，我國(guó)的住房市場(chǎng)已進(jìn)入了全面開(kāi)放住宅銷售快速發(fā)展的階段，特別是從2009以來(lái)，大量的資本從四面八方蜂擁而至的進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)突然上漲，各地的房地產(chǎn)業(yè)如雨后的春筍一樣紛紛冒起，隨后盡管各地紛紛出臺(tái)了各種監(jiān)管政策，但還是陷入了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的困境。自2017年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了新時(shí)代，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)趨向穩(wěn)定發(fā)展。2019年，盡管一些熱門城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有恢復(fù)的狀態(tài)甚至出現(xiàn)過(guò)熱的情況，但在中央政府的調(diào)控下，市場(chǎng)迅速平靜下來(lái)。隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)不再像過(guò)山車那般忽高忽低了，到了2019年，我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是處在穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)中。由于我國(guó)的房地產(chǎn)金融尚完善，仍存有缺陷，金融工具較少，市場(chǎng)效率不足及相關(guān)制度的制定也不完善，所以希望通過(guò)本課題對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行系統(tǒng)的分析研究，參考國(guó)外的先進(jìn)研究理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，綜合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，剖析目前我國(guó)房地產(chǎn)金融在發(fā)展中出現(xiàn)問(wèn)題的原因，然后在探索的過(guò)程中找到解決的辦法。2.課題的研究意義房地產(chǎn)市場(chǎng)中少不了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的參與，其是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前的狀態(tài)是飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者如政府部門、購(gòu)房者、商業(yè)銀行等，他們都希望房地產(chǎn)金融市場(chǎng)能夠配合房地產(chǎn)市場(chǎng)一起穩(wěn)健發(fā)展，從而使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)變得更加好，而這就是房地產(chǎn)金融與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間緊密聯(lián)系的重要因素。所以我們要根據(jù)房地產(chǎn)金融發(fā)展中的特性，探尋目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，逐步完善當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，構(gòu)造有多元化的金融投資平臺(tái)，如信貸、保險(xiǎn)、抵押、證券等多種方式。同時(shí)2008年的金融危機(jī)也給我們敲響了警鐘，讓我們明白了房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有著怎樣的影響，所以，本課題從房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀分析問(wèn)題，就其趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行探討，是有一定的研究?jī)r(jià)值的。（二）文獻(xiàn)綜述1.國(guó)外研究世界上最早出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的是英國(guó)，在1775年的時(shí)候，克特利住房協(xié)會(huì)是英國(guó)成立的世界上第一個(gè)住房協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)的成員們?nèi)霑?huì)后一起出錢買地建房子，房屋建造完成后，由成員們通過(guò)抽簽的方式來(lái)決出誰(shuí)擁有購(gòu)買新房的權(quán)利，而其他成員要再次出錢重新建房子，而這就是早期房地產(chǎn)金融的形式。到了1816年，美國(guó)在費(fèi)城、波士頓和紐約成立了較為系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)——共同儲(chǔ)蓄銀行，隨后慢慢的發(fā)展變?yōu)閷I(yè)的抵押貸款銀行，之后美國(guó)房地產(chǎn)金融就開(kāi)始隨之發(fā)展了?？梢?jiàn)，國(guó)外的房地產(chǎn)金融的發(fā)展到現(xiàn)在已有200多年，當(dāng)中的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展都是有參考意義的。這些年，國(guó)外的研究者對(duì)房地產(chǎn)金融的研究對(duì)象主要是房地產(chǎn)證券化，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者WilliamF.Sharpe和Mertonh.Miller認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是未來(lái)發(fā)展的大方向，認(rèn)為突破口主要是在金融的結(jié)構(gòu)調(diào)整和工具創(chuàng)新這兩方面，提倡要把發(fā)展房地產(chǎn)證券化作為主要任務(wù)。FabozziFJ和FrancoModigliani也預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)證券化將會(huì)大大改變未來(lái)房地產(chǎn)金融的融資體系。2.國(guó)內(nèi)研究隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融制度的發(fā)展與改革，越來(lái)越多的學(xué)者和相關(guān)國(guó)家機(jī)構(gòu)的工作者漸漸的開(kāi)始向房地產(chǎn)金融這個(gè)方向來(lái)進(jìn)行研究。包宗華（2014）認(rèn)為，阻礙房地產(chǎn)金融發(fā)展的原因是沒(méi)有健全的房地產(chǎn)金融體系，所以我們要加快步伐建立完善的房地產(chǎn)金融體系，同時(shí)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金向銀行貸款的份額。陳洪波（2016）認(rèn)為，要想房地產(chǎn)金融長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，需要政府的金融支持，政府要出臺(tái)相關(guān)的金融政策，有了政策的添瓦加磚，房地產(chǎn)金融才有更好的發(fā)展未來(lái)。馮晶(2016)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)金融應(yīng)著眼于房地產(chǎn)證券化，向這個(gè)方向發(fā)展，將我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)，改變我國(guó)房地產(chǎn)金融依賴外資的現(xiàn)象。丁行政（2018）認(rèn)為，引入市場(chǎng)信用機(jī)制有利于我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的完善，要加速房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，改善我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展單一的局面，降低房地產(chǎn)融資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除上述的一些觀點(diǎn)之外，許多國(guó)內(nèi)學(xué)者也表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展的看法，但是迄今為止，在我國(guó)很少有透徹地，系統(tǒng)地研究中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)融資的策略。當(dāng)前的相關(guān)文獻(xiàn)揭示了在國(guó)外發(fā)展房地產(chǎn)融資或僅部分探索房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展的研究增加了隱形材料的研究難度。（三）課題研究方法和內(nèi)容1.研究方法本文在撰寫過(guò)程中主要運(yùn)用了以下兩種研究方法：文獻(xiàn)研究法：通過(guò)收集國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)金融的研究狀況，獲得論文所需的知識(shí)，從而進(jìn)一步分析，為我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問(wèn)題提供參考。理論與實(shí)踐相結(jié)合：從理論研究出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，分析問(wèn)題的根本原因，尋找問(wèn)題的解決方案，研究國(guó)外房地產(chǎn)金融的發(fā)展方法，并找到與我國(guó)國(guó)情相符的解決方法。2.研究?jī)?nèi)容本文主要分成五個(gè)部分：第一部分：緒論，從課題的內(nèi)容分為選題的背景、選題的目的意義、文獻(xiàn)綜述、研究方法這幾個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明。第二部分：房地產(chǎn)金融的概述，從房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系開(kāi)始探討，更明確的理解房地產(chǎn)金融的含義，而且也從中得到了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀。第三部分：通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀存在的問(wèn)題，從金融體系、金融風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品創(chuàng)新、法律法規(guī)這些方面來(lái)分析對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生的影響。第四部分：根據(jù)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)可行的措施和建議。第五部分：根據(jù)問(wèn)題和對(duì)策，提出了希望房地產(chǎn)金融未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)金融的概述（一）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系如今，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化的快速發(fā)展，以往的住房和金融體系也發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)彼此的聯(lián)系越來(lái)越密切。首先，在金融業(yè)的重視下，房地產(chǎn)的發(fā)展迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣也有生產(chǎn)、交換、流通的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有金融業(yè)的幫忙，將舉步維艱，尤其是在目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)業(yè)更加離不開(kāi)金融業(yè)的幫忙。在金融業(yè)的參與和支持下，購(gòu)房者可以減少集資的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)提前買房的愿望，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了流通作用以及消費(fèi)作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)做出了極大地積極作用。除此之外，金融業(yè)還增加了多種金融工具如清算、信托、保險(xiǎn)等功能，其目的主要是為了支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)流通和消費(fèi)。其次，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)也是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的提供了強(qiáng)大動(dòng)力。在房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展的相關(guān)活動(dòng)中，如個(gè)人購(gòu)房、開(kāi)發(fā)商自籌資金、建設(shè)單位的融資等，都促進(jìn)了銀行的社會(huì)融資。由于房地產(chǎn)的增值和承受通貨膨脹的能力都比其他金融資產(chǎn)更為重要，這就衍生了商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)資產(chǎn)--房地產(chǎn)抵押貸款。金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新因房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了更多的發(fā)展選擇，如發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)債券和貸款證券化，增加了金融機(jī)構(gòu)的交易手段，促進(jìn)了金融市場(chǎng)的可持續(xù)和積極發(fā)展。以上概述出房地產(chǎn)公司與銀行建立了一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，兩者的交織關(guān)系主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)公司根據(jù)貸款進(jìn)行創(chuàng)收，而銀行的快速發(fā)展也要靠以房地產(chǎn)貸款為主要的貸款業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)金融定義及其業(yè)務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)融資是在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，流通和消費(fèi)過(guò)程中，在以與財(cái)產(chǎn)密切相關(guān)的信用為基礎(chǔ)的融資，融資和金融服務(wù)。它是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一部分，涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)的各個(gè)方面。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)由其任務(wù)的內(nèi)容決定其商業(yè)內(nèi)容，首先：籌措資金，包括房地產(chǎn)存款，社會(huì)住房?jī)?chǔ)蓄等，第二：逐漸便利化的資金，包括抵押、個(gè)人抵押等；第三：資金清算，主要有房地產(chǎn)貸款清算、房地產(chǎn)儲(chǔ)備基金清算等；第四：其他業(yè)務(wù)，如對(duì)房地產(chǎn)的投資、信托、保險(xiǎn)、抵押貸款、通過(guò)代理發(fā)行和發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)證券、交易等。三、阜陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)三足鼎立支撐著阜陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其中一手房不斷的開(kāi)發(fā)新增，二手房在解決城市平抑新房?jī)r(jià)格上漲，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模起著重要作用。目前租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)。只通過(guò)二手房市場(chǎng)提供給租賃市場(chǎng)的住房供給，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)存在大量的供需不等的問(wèn)題。租賃市場(chǎng)的巨大潛力正被各路資本所看重，有更大的發(fā)展空間。（一）一手房市場(chǎng)一手房市場(chǎng)是指交易一手房交易市場(chǎng)。一手房市場(chǎng)的規(guī)模前景不斷增加?！?018年6月一手市場(chǎng)開(kāi)發(fā)7個(gè)新盤交易3363套的房產(chǎn)，不過(guò)在行情轉(zhuǎn)暖的情況下，發(fā)展商將減慢推盤步伐。120平方米的房屋賣到100萬(wàn)元，打破該地區(qū)的價(jià)格紀(jì)錄，而且本地將要出售的商品房的價(jià)格平均提高了10%。[12]即使一手房市場(chǎng)價(jià)格普遍升高，但是交易量隨之價(jià)格高而增加，一手房的前景還是很受重視。（二）二手房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)是已購(gòu)買的房屋再次交易的市場(chǎng)。手房市場(chǎng)行業(yè)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)有回暖現(xiàn)象?！坝捎』ǘ惖亩惵实奶岣?，阜陽(yáng)住宅二手市場(chǎng)的成交量下降。二手市場(chǎng)住宅交易量從4527跌倒3097。上有政策下有對(duì)策。然而開(kāi)發(fā)商在不影響利潤(rùn)的情況下都給買家印花稅現(xiàn)金回扣促銷手段，減輕了買家的高額印花稅負(fù)擔(dān)，提高二手市場(chǎng)的交易量。二手市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示阜陽(yáng)2018年交易量比十年前記錄還低，二手房交易量為2053套，2020年3月底阜陽(yáng)成交1500房屋，連續(xù)7周的成交量低迷。[12]”政府新實(shí)行的政策限制雖然影響樓房活動(dòng)，但是未阻止公民入市，業(yè)主因經(jīng)濟(jì)力回軟而入市，加上近期未有新盤上市，市場(chǎng)急聚二手市場(chǎng)，故二手市場(chǎng)成交的回落幅度未算太大。2018年，政府因房?jī)r(jià)持續(xù)上升而頒布一手房空稅法壓制了房?jī)r(jià)，促進(jìn)了二手市場(chǎng)發(fā)展，從而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)也穩(wěn)定上升。二手房市場(chǎng)交易跌宕起伏，但總體趨勢(shì)是上升。二自政府連續(xù)加大房地產(chǎn)投資促進(jìn)樓市發(fā)展，從而導(dǎo)致豪宅樓價(jià)上升，推動(dòng)二手房租成功突破。2017年發(fā)展商采用多種優(yōu)惠方式吸客，吸引大量客戶。二手房是存量，不易受到調(diào)控政策、土地供應(yīng)的影響，而與城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口相關(guān)。阜陽(yáng)的低利率更是促進(jìn)二手房的銷售量增加。（三）租賃市場(chǎng)房屋租賃是指房東將房屋租給其他人的交易市場(chǎng)。寫字樓租金價(jià)格受挫，租賃價(jià)格增幅不斷下降。不少租客擔(dān)心因?yàn)樾星橛绊懥耸杖攵徊黄鹱饨?，因此租賃市場(chǎng)交易價(jià)格大多是下降。業(yè)主如果選擇不減租的，租戶可能會(huì)退租，在經(jīng)濟(jì)衰落時(shí)期下再找下一個(gè)租客承租單位，并不簡(jiǎn)單，沒(méi)有收入造成損失；選擇減租的，其中一間減租，其他租戶統(tǒng)一會(huì)減租，房主的利益損失慘重。租賃市場(chǎng)不規(guī)范，這也給了開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)。面對(duì)上漲的房租，租房客有想以租房來(lái)賺錢的意識(shí)和投機(jī)者買賣房屋賺錢。隨著租金上漲，想分一杯羹的二房東也隨之出現(xiàn)。通過(guò)房地產(chǎn)中介人需要支付中介費(fèi)來(lái)抽成。360行行行出狀元。同時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)嘗試通過(guò)租房來(lái)賺錢。四、房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)金融體系仍不健全當(dāng)前，在中國(guó)的主要房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)買者的主要融資來(lái)源是信用貸款，而中國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍是銀行系統(tǒng)。目前中國(guó)的二級(jí)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)還在起步中，盡管銀行體系是中國(guó)房地產(chǎn)融資行業(yè)的重要主力軍，也無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)出售長(zhǎng)期住房抵押貸款，以免徒增金融風(fēng)險(xiǎn)。圖3-1：2000年-2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)報(bào)告網(wǎng)由圖3-1可以看得出來(lái)，由2016年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金是慢慢爬升的，2016年我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金達(dá)到了14.4萬(wàn)億元，2017年從1月到9月為止是11.3萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)率為8.0%。但是，我國(guó)房地產(chǎn)生產(chǎn)隊(duì)伍良莠不齊，投資主體的資本實(shí)力、管理水平也不等，同時(shí)大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的大額不需要企業(yè)支付，企業(yè)的自身?yè)碛械馁Y金也較少，因此除了推進(jìn)建設(shè)單位、收取銷售定金和預(yù)售住房資金外，銀行貸款是他們的優(yōu)先選擇。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，國(guó)內(nèi)貸款所占份額持續(xù)下降，自籌資金所占份額持續(xù)上升。圖3-2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以其他資金和國(guó)內(nèi)貸款為主數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)報(bào)告網(wǎng)由圖3-2可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)存款占17%、利用外資為0.1%、自籌資金有32%、其他資金則占大額有51%。在國(guó)內(nèi)存款中又細(xì)分為銀行貸款和非銀行貸款，股本則是自籌資金的主要部分，其他資金里包含存款和抵押?？梢钥吹贸鰜?lái)雖然國(guó)內(nèi)貸款只占17%，但企業(yè)自籌資金里還有一部分是來(lái)自銀行貸款的，加上這一部分，國(guó)內(nèi)貸款的比例還是較重的，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系落后于房地產(chǎn)行業(yè)是形成這種現(xiàn)象的根本原因。由于我國(guó)二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍處于探索中，現(xiàn)在的融資渠道也比較局限，資金的流動(dòng)性較差，也難以分散一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指：在進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)做出了錯(cuò)誤的決定、管理出現(xiàn)問(wèn)題或者是外部環(huán)境的改變，都有可能造成財(cái)產(chǎn)、名譽(yù)的損失。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)遇到金融風(fēng)險(xiǎn)的情況就必不可免，目前主要的金融風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：1.信用風(fēng)險(xiǎn)銀行等金融機(jī)構(gòu)最容易面臨的風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)，比如在土地儲(chǔ)備貸款中，因?yàn)槠髽I(yè)開(kāi)發(fā)土地的資金來(lái)源大多數(shù)是向銀行貸款，還款的時(shí)候主要是土地讓出成本，除之之外，還有其他的因素會(huì)導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格發(fā)生變化，而且土地本身容易受到價(jià)格的波動(dòng)，可見(jiàn)土地貸款極易受到違約風(fēng)險(xiǎn)。由2-1可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款較高，如果土地貸款出現(xiàn)了問(wèn)題，則對(duì)銀行構(gòu)成更大的風(fēng)險(xiǎn)。其次，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也會(huì)違反規(guī)定，由于個(gè)人住房貸款的還款期限較長(zhǎng)，如果在此期間借款人的收入，支出和財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化，則商業(yè)銀行很難確定借款人的長(zhǎng)期還款能力，對(duì)借款人的后續(xù)調(diào)查也比較困難，根據(jù)國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款率的違約率在發(fā)放貸款后的3至8年內(nèi)會(huì)上升，從2-2圖可以看出，我國(guó)的個(gè)人住房貸款仍在上升，未來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)和利率的變化也增加了信用違約的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)并不樂(lè)觀。2.利率風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)目前大多數(shù)的住房貸款期限都是較長(zhǎng)的，在《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》里，規(guī)定在同一個(gè)時(shí)期里的個(gè)人抵押貸款利率會(huì)比其他貸款利率低，而且我國(guó)的商業(yè)銀行都把存款和貸款的分配作為其收入的來(lái)源，與此同時(shí)，利率風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行所面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，存款利率提高，則商業(yè)銀行會(huì)受到嚴(yán)重的利息損失。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款的主要特點(diǎn)是貸款的數(shù)目較大、還款期限較長(zhǎng)，還經(jīng)常受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策波動(dòng)而波動(dòng)。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款所占比例較高?！岸唐诖婵詈烷L(zhǎng)期貸款”現(xiàn)象使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不均，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的增加也逐步明顯，參考國(guó)際的經(jīng)驗(yàn)，如果銀行信貸資產(chǎn)中房地產(chǎn)貸款總額達(dá)到30％時(shí)，會(huì)更加加深銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果金融機(jī)構(gòu)的這些風(fēng)險(xiǎn)被披露或債務(wù)鏈被中斷，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，而后果也將更加嚴(yán)重，我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍存在著較高的問(wèn)題。（三）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足由于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品沒(méi)有新穎的創(chuàng)新，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，他們開(kāi)發(fā)了不同類型的貸款，原因是為了迎合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者他們貸款的不同需求，同時(shí)也是為了對(duì)應(yīng)不同房地產(chǎn)公司和購(gòu)買者購(gòu)買的實(shí)際情況，而且組合型的貸款還降低了風(fēng)險(xiǎn)，不但加強(qiáng)了人性化的服務(wù)，而且也進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融能快速有效地發(fā)展，得益于發(fā)達(dá)國(guó)家不斷地發(fā)展、創(chuàng)新金融工具。和發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)比，我國(guó)房地產(chǎn)金融工具大多數(shù)遵循了傳統(tǒng)方法，在這方面的創(chuàng)新較少，缺乏金融工具創(chuàng)新的意識(shí)，這些現(xiàn)象反映出我國(guó)要提高房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)水平，在發(fā)展中縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏完善的配套法規(guī)目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍不規(guī)范，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商借錢不還，或者是一直拖欠的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象屢屢發(fā)生。還有一些購(gòu)房者的信用觀念很弱，導(dǎo)致頻繁出現(xiàn)違反合同，違反法規(guī)，拖欠債務(wù)和欺詐等行為。再加上我國(guó)缺乏個(gè)人信用體系，銀行很難掌握借款人的實(shí)際收入和財(cái)富，這使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題異常突出，上述各種不利現(xiàn)象的發(fā)生，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)融資的正常化和安全運(yùn)行，主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)金融缺乏完善的配套法規(guī)。雖然政府和有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和公告，并有效的防范了房地產(chǎn)金融在發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，仍存在許多缺陷。例如，我國(guó)目前的房地產(chǎn)抵押法——《擔(dān)保法》，對(duì)住房貸款的描述就比較模糊，而且在住房使用過(guò)程中、房屋管理上、以及住房違約后如何處理房屋貸款等問(wèn)題上沒(méi)有很明理的規(guī)定，如果這些問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)的控制住，則銀行資金的安全性和流動(dòng)性得不到保障。

五、房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策建議（一）逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系作為房地產(chǎn)金融發(fā)展的前提，建立完善的、多層次的房地產(chǎn)金融體系是十分重要的。成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系主要有三大部分：專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以及提供融資的金融機(jī)構(gòu)。我國(guó)可以借鑒國(guó)外在這方面的經(jīng)驗(yàn)，要加快發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)也要鼓勵(lì)非專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和提供融資的金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，慢慢的建立起更加成熟的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。房地產(chǎn)金融體系越健全和完善，不僅有利于房地產(chǎn)貸款來(lái)源的多樣化，而且房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展將變得更具有競(jìng)爭(zhēng)性和高效性的。（二）合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)1.降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)如果不盡快采取辦法解決房地產(chǎn)金融活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融活動(dòng)會(huì)繼續(xù)受到影響，在當(dāng)前情況下，適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控將有助于防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。政府部門可征求行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的意見(jiàn)，制定相關(guān)的行業(yè)政策，并為推動(dòng)發(fā)展的項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)金融業(yè)的監(jiān)督，嚴(yán)格審查和批準(zhǔn)程序，監(jiān)督高風(fēng)險(xiǎn)貸款的發(fā)放，不允許對(duì)不符合要求標(biāo)準(zhǔn)并違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者批準(zhǔn)，用以上措施來(lái)防止房地產(chǎn)金融活動(dòng)中的發(fā)生的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。2.降低銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)，商業(yè)銀行在利率方面有著較大的獨(dú)立自主權(quán)，所以我們可以從房地產(chǎn)不同的性質(zhì)，在融資的前提要求和融資的成本上實(shí)行差異化的房地產(chǎn)住房貸款抵押政策。比如說(shuō)對(duì)待不同項(xiàng)目申請(qǐng)的貸款提供不同的利率，如建設(shè)項(xiàng)目較優(yōu)的申請(qǐng)貸款時(shí)，向其提供較好的利率；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目一般的提供一般的利率，而且要求房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)這方面的管理，制定規(guī)范的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)向更穩(wěn)健的方向發(fā)展。3.降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上世紀(jì)最有代表性的金融創(chuàng)新是資產(chǎn)證券化，它能有效的防止銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住宅抵押是長(zhǎng)期、流動(dòng)性較小的信貸交易，銀行資產(chǎn)和債務(wù)因房地產(chǎn)金融活動(dòng)的迅速發(fā)展加劇了矛盾，隨著資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)，讓銀行的長(zhǎng)期資產(chǎn)得以釋放，這減輕了對(duì)銀行流動(dòng)性的壓力，對(duì)解決資產(chǎn)與負(fù)責(zé)之間的問(wèn)題頗有成效。（三）促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的多元化發(fā)展針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融目前的發(fā)展現(xiàn)狀，我們要加快創(chuàng)新金融工具的步伐，發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品，根據(jù)不同消費(fèi)者的多樣消費(fèi)要求，劃分為幾種細(xì)分市場(chǎng)，根據(jù)這些細(xì)分市場(chǎng)形成層次化的金融產(chǎn)品系統(tǒng)。由于我國(guó)的投資渠道有限，僅僅是靠政府出臺(tái)的政策無(wú)法從源頭上解決問(wèn)題。必須要根據(jù)消費(fèi)者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好，發(fā)展不同的金融產(chǎn)品，如大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）、住房抵押支持證券（MBS）等，還要鼓勵(lì)民間資本樂(lè)意加入到房地產(chǎn)活動(dòng)中，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供有效的資金。這樣才能合理分配資源，提高效率，讓房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向更加美好的未來(lái)。（四）建立和完善相關(guān)的配套法律法規(guī)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，也要使得相關(guān)的法律法規(guī)為其保駕護(hù)航，需要不斷完善已引入的法律法規(guī)，并闡明解釋和制裁違反法律法規(guī)的權(quán)力。同時(shí)，要根據(jù)我國(guó)實(shí)際的情況，盡快制定與房地產(chǎn)融資有關(guān)的特殊法律，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行合法確認(rèn)，并確保與房地產(chǎn)相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)應(yīng)根據(jù)具體問(wèn)題盡快規(guī)范。同時(shí)也有必要增強(qiáng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司和個(gè)人的法律意識(shí)，并利用法律法規(guī)來(lái)限制和規(guī)范企業(yè)、個(gè)人和金融機(jī)構(gòu)的金融行為。同時(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的貸款必須嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，認(rèn)真承擔(dān)還款責(zé)任，建立良好的銀行與企業(yè)和個(gè)人之間的合作關(guān)系，通過(guò)法律問(wèn)題來(lái)解決，以最大程度地減少損失，共同促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。六、房地產(chǎn)金融的展望（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向健全眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還在發(fā)展的道路上，，一級(jí)市場(chǎng)目前的狀態(tài)是工具單一、利率固定，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展仍在探索中。但是，我們可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)國(guó)情，對(duì)金融體系進(jìn)行改革，如完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之多元化的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)公司，保險(xiǎn)公司，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和外國(guó)投資者能夠主動(dòng)參與，和一級(jí)金融市場(chǎng)共同發(fā)展，同時(shí)，還需要調(diào)動(dòng)資產(chǎn)在房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，改變當(dāng)前銀行貸款的僵局，建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（二）由單一產(chǎn)品向多組合型轉(zhuǎn)化在1970年代，標(biāo)準(zhǔn)固定利率抵押貸款仍然是美國(guó)住房貸款的主要貸款，后來(lái)，為了滿足需要，逐漸出現(xiàn)了具有不同期限，多種利率以及多樣還款方式房地產(chǎn)金融工具，比如ARM、CPM等。雖然我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品存在種類較少的問(wèn)題，但是通過(guò)不斷地嘗試、不斷地發(fā)展，日后一種以銀行貸款為主的融資結(jié)構(gòu)將逐漸變?yōu)槎嘣娜谫Y結(jié)構(gòu)，除信貸外，各種融資渠道的選擇將會(huì)增大，直接融資的環(huán)境將會(huì)大大的改善，到那時(shí)，我們將會(huì)看到投資基金，銀行信貸和房地產(chǎn)信托在金融市場(chǎng)上齊頭并進(jìn)。（三）房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品從以前簡(jiǎn)單到現(xiàn)在慢慢復(fù)雜化，房地產(chǎn)金融服務(wù)都有很大的發(fā)展范圍，隨著房地產(chǎn)金融體系的逐漸成熟發(fā)展，REITS、MBS等其他房地產(chǎn)金融服務(wù)都將發(fā)展起來(lái)，向更專業(yè)化方向發(fā)展，再者銀行和金融體系的發(fā)展也會(huì)推動(dòng)金融服務(wù)的發(fā)展。（四）監(jiān)管力度將會(huì)加強(qiáng)現(xiàn)階段我國(guó)在房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度方面是比較欠缺，所以必須要加強(qiáng)在這方面的監(jiān)管，要保證房地產(chǎn)金融能穩(wěn)健的發(fā)展，還要對(duì)監(jiān)管的目標(biāo)進(jìn)行重新調(diào)節(jié)，形成雙重監(jiān)管，確保金融機(jī)構(gòu)的合法運(yùn)行，大力支持房地產(chǎn)融資，同時(shí)還要積極預(yù)防和緩解金融風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策還要適應(yīng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，建立金融監(jiān)管的防范預(yù)警系統(tǒng)，著重監(jiān)管房地產(chǎn)金融的發(fā)展，以確保房地產(chǎn)金融體系在監(jiān)管下能健康發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]郭媛萍,馬文軍.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題探析[J].經(jīng)濟(jì)前沿.2003(7):28-30.[2]陳浮，劉偉，王良健，等.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)非均衡性發(fā)展研究［J］.