物業(yè)管理處工程維修作業(yè)手冊（指引匯編）

1維修主管工作指引2安全操作規(guī)程2.1電工維修人員安全操作規(guī)程2.2機修人員安全操作規(guī)程3運作管理規(guī)程3.1設備機房管理規(guī)程3.2空調日常管理規(guī)程3.3監(jiān)控消防系統(tǒng)操作管理規(guī)程3.4電梯日常管理規(guī)程3.5給排水系統(tǒng)管理規(guī)程3.6供配電系統(tǒng)運行管理規(guī)程3.7監(jiān)視與測量裝置定期檢測規(guī)程3.8建筑物本體保養(yǎng)及防雷擊規(guī)程3.9維修服務工作規(guī)程3.10維修工具領用保管規(guī)程3.11值班管理規(guī)程3.12能耗計量統(tǒng)計管理實施辦法1.1負責本管理處(中心)維修組的安全生產，對本維修組的作業(yè)安全負有培訓、1.2審核拉臨時線路、使用電爐等申請，報管理處(中心)負責人審批。1.3維修主管應定期組織安全用電專項檢查。1.5對于由于設備故障引發(fā)的突發(fā)性事故，負有現(xiàn)場恢復、搶修的情況較為嚴重，須根據(jù)《應急準備和響應控制程序》實施，并填報【事故、事件報2.2負責本管理處維修組人員的考勤、培訓、調配等各項工作；負責下屬員工績效3.1負責編制維修保養(yǎng)的年度計劃和月度計劃。3.2按計劃實施定期維護保養(yǎng)工作，保養(yǎng)情況記錄在【設備設施保養(yǎng)記錄表】上。3.3負責對各類設備機房的現(xiàn)場巡視、保養(yǎng)情況等的日常工作進行檢查，檢查頻次3.4負責日常報修處理及統(tǒng)計，及時記錄在【維修(服務)匯總表】上。3.5負責每天1次根據(jù)【樓層設施完好巡檢表】巡查樓層情況，并做好記錄；每年筑物本體檢查(維護保養(yǎng))記錄表】。3.6對本管理處(中心)區(qū)域內維護、保養(yǎng)、物業(yè)恢復等5萬元以下項目，填報【工3.7根據(jù)《小型工程項目管理辦法》以及《工程項目管理規(guī)程》負責與營運管理部/工程設備部共同制定維修方案。根據(jù)維修方案編制工3.8根據(jù)《小型工程項目管理辦法》以及《工程項目管理規(guī)程》,負責維修資金項目3.9根據(jù)《二次裝修管理規(guī)程》負責對二次裝修圖紙進行初審；在接到【施工進場通知單】后，安排好客戶進場裝修所需的水電供應，及時記錄水電表的抄見數(shù)請客戶確認，并指定責任人負責對裝修過程中的施工現(xiàn)場巡查以及做好【二次裝修巡檢3.10負責對本部門設備設施能耗的具體控制和管理工作，合理運行中央空調等較大能耗源；根據(jù)《契約用電負荷限額管理暫行辦法》和《能耗計量統(tǒng)計管理規(guī)程》做好日常管理。每月20日前向營運管理部申請調整下月的契約用電負荷限額。3.11負責制訂生活水箱清洗計劃，水箱清洗前日，工程維修主管安排維修人員加強控制水箱進水量，以免水箱在清洗時造成的浪費。清洗情況記錄在【水池(水箱)3.12根據(jù)《建筑物本體保養(yǎng)及防雷擊規(guī)程》,每年5月份以前負責對于所轄區(qū)域內樓3.13根據(jù)《給排水系統(tǒng)管理規(guī)程》負責月度下水道檢查，做好【下水管道月度檢查置臺帳】,并報營運管理部備案。檢查、督促責任人做好本管理處(中心)監(jiān)視與測量裝置的管理工作，做好【監(jiān)視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】。4.1配合工程設備部和營運管理部做好重點設備維保商和工程項目承包商的合格供4.2負責對管理區(qū)域內使用空調器、冷卻塔等可能產生噪聲污染的設備、設施進行4.3根據(jù)《值班管理規(guī)程》負責每天檢查值班記錄；不定期結合本管理處(中心)的實際情況，分析本管理處(中心)值班情況，確保本規(guī)程實施的有效性。4.4負責本管理處(中心)的維修材料申購單審核。4.5根據(jù)《維修工具領用保管規(guī)程》定期對本班組以及本班組人員領用工具的檢查或檢驗，做好【小型維修裝備或機(電)維修工具自檢表】記錄。6.4【維修(服務)匯總表】6.6【建筑物本體檢查(維護保養(yǎng))記錄表】6.12【監(jiān)視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】6.13【小型維修裝備或機(電)維修工具自檢表】6.15【水池(水箱)清洗消毒過程記錄表】3.1工程工程維修主管是本管理處維修組的安全3.2電工維修人員應認真貫徹執(zhí)行各類電氣設備設施安全管理規(guī)定，必須持證上崗，3.3嚴格執(zhí)行上海供電局制定的“低壓用戶電器裝置規(guī)程”,凡固定使用的設備都應3.4任何電器設備未經事先驗電一律視為有電，不準用手觸及。開關跳閘后，須對線3.5不準帶負荷拉閘操作。凡檢驗、修理電氣設備和其他設備時，應切斷電源，取下熔斷器，掛上“有人工作，禁止合閘”的警告牌。停電警告牌嚴格執(zhí)行“誰掛誰取”3.6不準帶電操作。遇有特殊情況不能停電時，應經工程工程維修主管及管理處負責3.7電氣設備的金屬外殼必須接地(接零)。接地線必須要符合標準。有電設備不準3.9嚴格控制電爐使用。作業(yè)中使用電爐應由工3.10每年梅雨季節(jié)之前，工程維修主管要組織安全用電專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題應3.11電工用具應當定期檢修，檢修情況記錄在【小型機(電)維修工具自檢表】。按3.12嚴格控制臨時線路。如確實需拉臨時線路，應向工程維修主管申請，經批準后3.13負責高(低)壓供配電系統(tǒng)管理、維修或保養(yǎng)的人員除了應當具備有效高(低)3.14維修人員維修結束后現(xiàn)場的廢棄物、污漬應按《固體廢棄物管理規(guī)程》文5.2【監(jiān)視和測量裝置計劃(檢測)記錄表】5.4【小型機(電)維修工具自檢表】為了加強專業(yè)維修人員在施工或各類設備設施維修保養(yǎng)過程中的人身安全及職3.1工程維修主管是本管理處維修組的安全責任人，對本維修組的安全事宜負有培3.2設備在維修保養(yǎng)前應先切斷電源，并掛上“有人工作禁止合閘”的警告標3.3維修人員在拆卸機件時扳手用力不能過猛，以防打滑和因螺絲斷裂而發(fā)生事3.4重型機件需用人力移動時，維修人員應互相配合。3.5拆卸后的機件要堆放整齊、穩(wěn)妥，嚴禁亂堆亂放，以防止機件滑動倒下傷3.7設備在試運轉時，維修人員應集中思想仔細3.8維修人員在用油類清洗機件時要注意火種，3.9維修人員使用手錘時應注意保證自身及周圍2米以上登高作業(yè)時必須有人監(jiān)護。3.12維修人員維修結束后現(xiàn)場的廢棄物、污漬應按《固體廢棄物管理規(guī)程》文件規(guī)小型移動電具是指手槍鉆、沖擊鉆、電錘、線材切割機、手持切割機、手持砂輪機(角向砂輪)等維修工具。4.1工程維修主管應對使用人進行安全技術指導并進行安全技術操作培4.2小型移動電具不得帶“病”運轉和超負荷作業(yè)。操作中發(fā)4.3修理應由專業(yè)人員按照原廠說明書規(guī)定的條件或有關標準4.5小型移動電具必須按照出廠說明書規(guī)定的技術性能、承載4.6需定期檢驗檢測的儀表和有關安全裝置，應定期檢驗檢測4.7定期檢測用于維修或服務所需的小型設備、設施、工做好日常維修保養(yǎng)工作，并做好【小型維修裝備及工具(清冊)自檢表】檢測記錄。4.8移動電具無論單相、三相電都要插在帶有漏電開關的插座試可靠。引線和插頭都應完好無損，引線須采用三芯(單相)、四芯(三相)堅韌橡5.1.1維修人員使用砂輪機之前須先檢查砂輪是5.1.2砂輪機必須裝有防護罩、砂輪與防護罩之5.1.3開動砂輪機后，須待砂輪旋轉穩(wěn)定后方可使用。5.1.5操作砂輪機時，不準站在砂輪機的正面，用力不可太5.1.6砂輪機上禁止磨削銅、鋁、鉛、木料、塑料等物品。5.1.7磨刀具的砂輪應與磨其他材料的砂輪分開使用。5.1.8裝卸砂輪時不準用榔頭敲擊，砂輪兩邊平5.1.9更換砂輪時應作預先檢查，砂輪裝好后需經過15分鐘試運行，確認運行正常5.2.1臺式鉆床應由機修工專人負責定期檢查和維護保養(yǎng)。5.2.2使用鉆床時嚴禁戴手套，以防發(fā)生傷害事故。5.2.3禁止在夾具停止轉動以前拆換鉆頭或其他工作部件。5.2.4禁止直接用手清除鉆屑。5.2.5禁止在鉆床平臺上敲擊、平整硬物，以免損傷平臺。5.2.6鉆床開機之前應當確認加工件已被牢牢固定，以防工件摔落傷人。5.2.7在鉆頭尚未完全停止旋轉之前，禁止改換皮帶輪以調節(jié)轉速。電風扇(臺扇、落地扇),軸流排風機、取暖器等電動用具每年使用前須作必要7測試a)拖線板相零與地之間絕緣值須大于0.38兆歐，相相、相零之間須大于0.22兆【小型機(電)維修工具(清冊)自檢表】適用于本管理處電梯、空調、閉路電視監(jiān)控、火災報警、水泵及高(低)壓配3.1機房外要有設備類別標識；設備機房的操作3.2非相應機房工作人員進入機房需經維修主管3.3機房內設備必須由專業(yè)人員負責操作，其它人不得擅自操3.4當設備長時間停用時，應關閉機房內相應的電源(掛告示牌)。3.5嚴禁將食品帶入機房內；機房內電源嚴禁用于與機房設備檢修無關的電器器4.1機房內須設置合適的滅火器材。所設置的滅火器材要定期檢查，如有過期或失效4.2機房內嚴禁吸煙。有條件的可以在機房內適當配備防水浸沙包條。5.1保持機房干凈整潔無積灰，不得有各類廢棄5.3機房要通風良好，要保證不讓雨、雪侵入機5.4機房內不得堆放雜物。5.4與設備相關的各式記錄須擺放有序。5.6對重點設備機房應根據(jù)天氣變化，及時調整空調溫度設定，確保設備正常運【設備機房出入登記表】適用于本管理處(中心)中央空調系統(tǒng)以及分體空調的日常管理。3.1工程維修主管負責檢查中央空調系統(tǒng)以及分體空調的日常管理責任人的工作及3.2責任人具體負責中央空調系統(tǒng)以及分體空調的日常運行及管理工4.1日常管理4.1.1根據(jù)《設備機房日常管理規(guī)程》做好機房管理工作。4.1.2各類控制柜與主機要相應對號，有明顯標識。4.1.3督促維保人員遵守作業(yè)安全及環(huán)境保護要求，要重視氟e)檢查控制柜(箱)各動作是否正常，有無異常噪音或氣味；4.2.2每次開機前做好變風量機設備檢查保養(yǎng)工作；如長期不開機確保每周巡檢一4.2.3在工程維修主管的安排下，每年換季保養(yǎng)時安排做好風機盤管保養(yǎng)工作。4.2.4協(xié)助維保單位認真做好空調系統(tǒng)中的主機、控制柜及水處理的維修保養(yǎng)工作。4.2.5當空調系統(tǒng)中的主機及控制柜出現(xiàn)故障時，應及時通知理處(中心)負責人，向客戶做好解釋工作。3.2火災報警、電視監(jiān)控系統(tǒng)實行每日24小時的專人值班、監(jiān)控制度，并正確填寫3.3室內須保持24小時專人監(jiān)視系統(tǒng)，暫須離開，需呼叫附近保安或領班暫時替換。3.4火災報警、電視監(jiān)控主機系統(tǒng)的維修保養(yǎng)由3.5火災報警、電視監(jiān)控系統(tǒng)各控制柜、顯示屏3.7保證配電房及水泵房消防設施設備(消防泵、濕法報警器等)始終處于正常狀態(tài)；4.2消防泵自動啟動：消防泵控制柜處于“自動”位置，當“4.4噴淋泵自動啟動：噴淋泵控制柜處于“自動”位置，當樓4.5噴淋泵手動啟動：在噴淋泵控制柜上把“自動/手動”選擇開關置于“手動”位4.6消防送風風機自動啟動：消防送風風機控制柜處于“自動樓層打開送風口(也可直接在聯(lián)動柜上按正壓送風口按鈕，開啟送風口),主機發(fā)出4.8消防排煙機自動啟動：當打開某組煙閥時，主機發(fā)出聲光報警，同時排煙風機自4.9消防排煙機手動啟動：在打開聯(lián)動柜上直接按“啟動”鈕，排煙風機投入運4.10消防廣播：按某樓層消防廣播按鈕，指示4.11消防電梯：發(fā)生火警時，按消防迫降按鈕，消防梯降到一樓停止確保本管理處的電梯處于良好運行狀態(tài)。2適用范圍適用于本管理處電梯日常管理。3職責3.1工程維修主管負責檢查電梯責任人的日常管理工作。3.2電梯責任人負責電梯的日常運行、管理等工作。4.1電梯責任人根據(jù)《設備機房日常管理規(guī)程》的要求做好機房管理工作。4.2電梯責任人根據(jù)【電梯運行巡視表】內容每天對電梯進行巡檢1次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或向工程維修主管匯報，并做好記錄。4.3工程維修主管負責監(jiān)督檢查電梯的日常巡檢情況；對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題及時采取解決措施。4.4機房內設置的手動松閘扳手應按要求掛放。4.5各類控制柜與主機要相應對號，有明顯標識。4.6設備出現(xiàn)故障時及時向工程設備部報修，具體按照《重點設備管理規(guī)程》運作。4.7在電梯維保人員對電梯系統(tǒng)進行檢修保養(yǎng)的過程中，電梯責任人要做好相關配合工作。督促維保人員遵守作業(yè)環(huán)境保護要求。4.8電梯內求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導致窒息。4.9因維護、保養(yǎng)等原因造成停梯，應在基站掛牌告示。5.1電梯操作及維修人員必須持證上崗。5.2工程維修主管或指定的責任人應當督促維保人員在電梯維修保養(yǎng)過程中的遵守作業(yè)安全，一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為應當及時制止，或向工程設備部通報，同時要求：a)在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；b)關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入；c)有人在轎頂上做檢修時，必須選擇轎頂操縱箱上的檢修開關，關好廳門。5.3工程維修主管或指定的責任人應督促電梯操作人員遵守以下作業(yè)安全：a)乘搭電梯人數(shù)過多時，應分批，嚴禁超載；b)切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險；6.2客梯以承載客戶為主，消防梯、貨運梯以承載進出貨物為6.3貨梯應安排專人駕駛，操作人員應嚴格按崗位職責及相關規(guī)程操作。6.5禁止轎廂內吸煙、吐痰、亂扔廢棄物等不衛(wèi)生不文明的行6.6電梯轎廂內應張貼應急、報修電話。6.7發(fā)現(xiàn)電梯故障，應及時排除故障。不能處理的按《重點設備管理規(guī)程》實施。7.1運行中電梯出現(xiàn)突發(fā)故障，工程維修主管盡可能先采取措施組織救援乘客，并填7.2如果一時不能幫助乘客解困，按照《電梯7.7遇火災、地震或其他災害時，禁止使用電梯(消防梯除外)。確保給排水設備(設施)處于良好狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。3.1工程維修主管負責抽查給排水責任人的巡檢記錄，并負責協(xié)調解決相關事3.2給排水責任人具體負責給排水系統(tǒng)的日常運行及管4.1管理4.1.1儲水箱(包括地下、樓頂)須結構完整，加蓋、加鎖、加網(wǎng)罩，保證水口干凈。4.1.3給排水責任人按照《設備機房日常管理規(guī)程》實施水泵房的日常管理。4.1.4給排水責任人應對生活水泵每四周定期輪換運行，并懸掛運行告示牌。4.1.5給排水責任人確保給排水系統(tǒng)暢通，熟悉了解管道走向據(jù)【疏通排污記錄表】做好給排水(包括排污)系統(tǒng)的檢查，并記錄在【下水管道月4.1.6給排水責任人每日根據(jù)【水泵房巡檢表】內容進行巡檢，同時作好記錄。4.1.7工程維修主管應當安排人員對各類水泵、閘閥定期進行4.2設備檢修保養(yǎng)時需切斷電源，做好安全工4.4年度保養(yǎng)內容(每年二次):j)檢查閘閥、止回閥、浮球閥密封膠墊處是否完好；配件磨應更換密封膠墊；若磨損嚴重，則應更換易損件。對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應徹底5.1檢查泵座地腳螺拴上的螺母松緊，調整軸向5.2檢查電動機內潤滑油，經過預潤后裝妥電氣5.4對主要控制閥門，每年至少進行兩次開關試驗和檢查，防止起用時打不開或轉不5.5對供水箱(池)每年進行2次定期清洗、消毒，水箱清洗完畢須有資質的檢測部5.6對供水箱(池)內水位控制器、標尺、浮球每年進行兩次試驗檢查，確保其可靠適用本管理處部門負責管理的高壓配電設備、低壓配電設備、變壓器及附屬設3.1工程維修主管負責安排責任電工對供配電設3.2工程維修主管或指定責任人須關注本管理區(qū)3.3因故需停某部分負荷時，工程維修主管應事先報管理處負責人批準，并提前發(fā)出3.4客服主管負責向有關客戶通報停電等情況，并且做好解釋工作。3.5工程設備部負責高壓配電設備的大修工作(見《重點設備管理程序》),本管理處3.6責任電工必須熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事3.8責任電工須按照《設備機房日常管理規(guī)程》的要求做好機房管理工3.9配電房設備的倒閘操作必須保證安全，嚴格4.1高、低壓配電柜維修保養(yǎng)4.1.1為切實保證安全用電，責任電工必須按規(guī)定根據(jù)表式【4.1.2定時察看變壓器油位、油溫或溫升是否正常，外殼接地4.1.3定時察看高、低壓母排以及刀排接頭是否變色，刀片是否到位，接觸可4.1.4察看指示標具、監(jiān)視燈及電源指示燈是否完好，顯示正4.1.5檢查電容器散熱良好，電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換。4.1.6檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰4.1.7檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值15%或電容缺相，如是則更換電容。4.2低壓配電間(層配間)的鑰匙由工程維修主管保管。責任電工每月一次對低壓配4.4每三年必須有供電部門進行設備系統(tǒng)檢測，確保設備(設施)安全、可靠運行，4.5高壓配電系統(tǒng)作業(yè)，須嚴格執(zhí)行工作票制度；工作許可、工作監(jiān)護、工作間4.6供配電系統(tǒng)倒閘操作規(guī)程4.6.1為保證供電系統(tǒng)設備正常運行和人身安全，防止憑想象b)模擬預演——倒閘操作人與監(jiān)護人應事先4.6.3倒閘操作步驟4.6.4倒閘操作結束后的工作5.1專業(yè)維修人員須嚴格按操作規(guī)范進行作業(yè)，保證設備安全、正常運5.3自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明5.4高壓開關操作須穿戴絕緣手套、絕緣鞋，確認安全才可進5.5因工程維修或搶修原因停電須報管理處負責人批淮，并事先告知相關客戶。6.1當發(fā)生停電事故時，工程維修主管或專業(yè)維修人員6.1.1切換備用電源，恢復供電。電量不足時，6.1.2如屬電網(wǎng)停電，工程維修主管致電供電部門查詢6.1.3如屬自管供電系統(tǒng)內區(qū)域性停電時，立即至故障6.1.4查明故障后，如不能及時修復，報請工程設備部6.1.5各崗位實施二級安全警戒，控制人員進出，維持6.1.6管理處負責人組織人力加強對停電區(qū)域進行巡邏工6.1.7臨時停電通告應張貼在大樓主要進出通道明顯位置，并告之注意事項。6.1.8在停電時，如客戶有特殊服務需要的，管理人員應提供必要的服務，如傷員接6.1.9大樓電力恢復后，工程維修主管安排人員加強對受影響之區(qū)域及機電設備作巡6.1.10一般停電事故，事后管理處負責人向營運管理部電話報告；如因停電造成一處(中心)配合提供必要的證據(jù)。3.1維修保養(yǎng)所用的檢測器具：萬用表、鉗流表a)噴淋泵、消防泵、消防穩(wěn)壓泵、濕式報警閥的進(出)水壓力表、壓力開關、b)生活水泵的進(出)水壓力表；c)污水處理主機設備的進(排)水壓力表；d)空調主機設備的進(出)水壓力表及進出水溫度表；視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】。4.3責任人應定期對監(jiān)視與測量裝置進行清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時報工程維修主b)責任人負責取回相應的檢測報告，有合格證的，負責將合格證貼在相應的計c)責任人以送檢合格的計量器具為樣本，維修主管組織安排對同裝置計劃(檢測)記錄表】上。4.5工程維修主管應當檢查、督促責任人做好本管理處監(jiān)視與測量裝置的管理工作。4.6不合格計量器具的處理a)工程維修主管負責對不合格計量器具根據(jù)報廢的相關規(guī)定進行處理，如果能b)對不能修復的不合格計量器具，則不準繼續(xù)使用。由責任人在【監(jiān)視與測量裝置臺帳】和【監(jiān)視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】上注明報廢。4.7完成【監(jiān)視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】各項記錄后報營運管理部備案。【水泵壓力表校驗指引】6相關文件7.2【監(jiān)視與測量裝置計劃(檢測)記錄表】附錄水泵壓力表校驗指引后將被校驗的壓力表裝在同樣的壓力管道上，測出壓力數(shù)值B。如A值與B值相同或相近似(誤差值在±2～5%),則被測壓力表基本正常，否則為不正常。3.1.1屋頂3.1.2樓道、廳3.1.3外部3.1.4空房 (維護保養(yǎng))記錄表】中記錄檢查結果。發(fā)現(xiàn)一般問題由工程維修主管(或維修領班)“根據(jù)本部門經營管理的實際情況，每年在10月25日前編制出本部門下一年關業(yè)務部門提請各業(yè)主預審通過?！?引自《工程項目管理規(guī)程》)具體參見《工程3.4施工現(xiàn)場管理“項目實施所在地的部門是項目施工的現(xiàn)場管理部門。負責施工單位的進場手3.5工程維修主管對建筑物本體的所有施工均要在【建筑物本體檢查(維護保養(yǎng))記4.1公司應當建立對相關人員進行雷電防護的安全教育和培訓制4.2各業(yè)務部門每年5月份以前對于所轄區(qū)域內的18層以下樓宇做一次防雷擊安全巡查；對于18層以下(物業(yè)示范園區(qū))的重要樓宇，以及19層以上的樓宇應當由上a)檢查是否由于修繕建(構)筑物或者建(構)筑物本身的變形使防雷裝置的b)檢查有無因挖土方、敷設其它管(線)路或者種植樹木而挖斷接地裝置；4.4根據(jù)檢查情況，針對發(fā)現(xiàn)的問題及時做好整改及日常維護工6.1【建筑物本體檢查(維護保養(yǎng))記錄表】d)維修過程中服從客戶安排，滿足客戶的要求3.3.1按【設施設備年度保養(yǎng)計劃】及【月度維護保養(yǎng)工作計劃表】實施保3.3.2維修人員在設備設施巡檢過程中或在物業(yè)服務過程中發(fā)現(xiàn)需要維修保養(yǎng)的項3.4.1工程維修主管負責安排人員每天1次對所轄物業(yè)的公共區(qū)域根據(jù)【樓層設施完3.4.2工程維修主管應及時做好維修材料統(tǒng)計，在當月25日前完成下月計劃申購單。3.4.3工程維修主管根據(jù)客戶的房屋恢復要求，按照【工程項目管理規(guī)程】及3.4.4工程維修主管負責對客戶二次裝修過程中涉及工程維修方面的督導與服務工3.4.5工程維修主管等責任人根據(jù)要求做好相關項目的合格供應商服務情況的定期3.5.2遇到突發(fā)性事故，維修人員接到報修后，3.5.3檢修中遇到本人不能解決的問題，應及時報工程維修主管協(xié)調處理。3.5.4檢修工作結束后，做好“落手清”工作，保證環(huán)境清3.5.5對一時不能解決的問題要有應急措施，同3.5.6加強能源管理，修舊利廢，杜絕浪費現(xiàn)象，完善設備性能，增效節(jié)支。3.6.1本管理處是項目提出部門，應根據(jù)經營管填報【工程維修、恢復、裝修項目申請表】,并且負責與營運管理部(或工程設備部)3.6.2凡屬于本部門計劃內的工程項目以及5萬3.6.4對于涉及多方業(yè)主的項目應附有3.6.5本管理處應做好由工程設備部負責實施的工程項目的現(xiàn)場配合及管理。3.6.6做好或配合相關部門做好外包工程的竣工驗收工作。3.7除由工程設備部負責保養(yǎng)的重點設備外，房3.8做好設備電子軟件(及書面)保養(yǎng)記錄。5.7【設備報修單】(重點設備專用)3.1各管理處工程維修主管在資產管理員的督導下對維修組的各類領用工具負有管3.2維修領用工具包括個人領用的“自用工具”和班組領用的“共用工具”兩類。a)“自用工具”的品種根據(jù)工種需要配備，由工程維修主管提出申請，按工具b)“共用工具”的品種根據(jù)本管理處情況配備相應的工具，由工程維修主管提3.3工程維修主管負責對維修組共用及個人自用的重要維修工具必須每年不少于一次核對與檢驗，并做好【小型維修裝備或機(電)維修工具自檢表】記錄；量器具按3.4維修工具領用由領用人在個人資產保管卡上3.5如有丟失、毀損工具的情況，則其保管責任【小型維修裝備或機(電)維修工具自檢表】3.1每班值班人員設置機電維修人員1名。3.3值班室應當事先配備好值班記錄本、應急預3.4值班室應當書面?zhèn)浞莨鞠嚓P部門和本管理處主要聯(lián)系人的電話號碼以及社會3.5工程維修主管應當每天檢查值班記錄；不定期結合本管理處(中心)的實際情況，4.1必須有高度的責任感，加強警覺性，恪盡職守。4.2必須準時到崗，不得早退。4.3沒有特殊情況不得換班。如遇特殊情況無法值班的，必須事先向維修主管請4.4值班期間應遵守員工手冊相關規(guī)定，不得發(fā)生擅自離崗、5.2到崗先查看上一班次的值班記錄。5.3每班至少一次對值班區(qū)域巡查，特別要加強對設備設施重點部位的檢5.4妥善處理各類突發(fā)事件；如果一時難以解決5.6完成部門安排的其他工作。6適用記錄【維修值班記錄】為了加強能耗管理，嚴格監(jiān)控、杜絕浪費現(xiàn)象，并為能耗成本標準化做好基礎數(shù)據(jù)統(tǒng)計，使能耗管理有計劃、有依據(jù)、可測算。2適用范圍對本部門范圍內經營所需的主要能耗設備(水、電)實行計量統(tǒng)計管理。3職責3.1工程設備部制定能耗計量統(tǒng)一表式。3.2本部門指定能耗管理人員負責能源消耗量的抄計工作以及能耗計量統(tǒng)計匯總工3.3能耗管理人員應有高度的責任性，工作認真仔細，對每只計量表按公司規(guī)定的編號方式進行編號并按抄計要求，定時抄計、匯總、分析能耗量。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時組織相關人員進行排除。4工作程序4.1工程設備部負責對日常運行的大能耗設備安裝計量表，采用直接讀取該設備耗電量和耗水量(電梯、中央空調、循環(huán)水泵、生活水泵及廠區(qū)各級水表等)。4.2工程設備部負責給出一些使用功率、時間基本固定的設備的能耗測算