房地產(chǎn)行業(yè)：確立體系化解風(fēng)險(xiǎn)完善制度

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2024年3月05日│中國內(nèi)地動(dòng)態(tài)點(diǎn)評(píng)確立體系，化解風(fēng)險(xiǎn)，完善制度3月5日，國務(wù)院發(fā)布2024年政府工作報(bào)告，圍繞地產(chǎn)發(fā)展新模式，對(duì)行業(yè)發(fā)展給予全面指引和支持。1月以來，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)支持力度的強(qiáng)化，加大需求端政策支持力度，并推進(jìn)監(jiān)管層扶持政策落地，疊加降息的落地，我們期待政策能夠推動(dòng)行業(yè)信心修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲(chǔ)備充沛的房企以及運(yùn)營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。要點(diǎn)一：完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，或重點(diǎn)加強(qiáng)房屋生命周期后期管理“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”是本次政府工作報(bào)告中的新提法。關(guān)于基礎(chǔ)性制度的內(nèi)涵，住建部部長倪虹在2023年11月接受人民日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)的表述可供參考——“建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度”。過去地產(chǎn)政策主要著力于前端開發(fā)銷售過程中相關(guān)制度，未來將前后并重，尤其是房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)等后期物業(yè)管理相關(guān)制度或?qū)⒌靡韵到y(tǒng)性構(gòu)建。目前煙臺(tái)等地已開始試點(diǎn)，未來有望進(jìn)一步推廣。我們認(rèn)為隨著住房存量時(shí)代的到來，這將從根本上提升房屋品質(zhì)和長期價(jià)值。要點(diǎn)二：推進(jìn)三大工程、戶籍制度改革、“人地錢”掛鉤，促新型城鎮(zhèn)化“三大工程”作為2023年以來黨中央一項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署，如期出現(xiàn)在報(bào)告中。其中保障房從去年加強(qiáng)“體系建設(shè)”到今年“加大建設(shè)和供給”，重點(diǎn)城市更新行動(dòng)舉措有了更為細(xì)化的指引，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“三大工程”中“平急兩用”設(shè)施以及城中村改造建設(shè)；另一方面，在機(jī)制上提出深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，即強(qiáng)化流動(dòng)人口城鎮(zhèn)化的深度。優(yōu)化流動(dòng)人口權(quán)益，發(fā)揮人口城鎮(zhèn)化帶來的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)，長期推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。要點(diǎn)三：標(biāo)本兼治化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁支持不同所有制房企在調(diào)控政策方面，未提“房住不炒”，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然被擺在首位，并提出需“標(biāo)本兼治”。近期調(diào)控政策的走向，是從房企融資限制的逐步放開，到需求端政策的全面改善，我們認(rèn)為在行業(yè)供需關(guān)系已發(fā)生改變的當(dāng)下，需求企穩(wěn)改善是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的核心要素，“標(biāo)本兼治”對(duì)應(yīng)的就是供需兩端的政策性呵護(hù)。同時(shí)，“一視同仁”支持不同所有制房企合理融資需求也從2023年10月的金融工作報(bào)告直接放進(jìn)本次政府工作報(bào)告中，意味著非國有房企面對(duì)的政策環(huán)境還有改善空間，有望降低行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。一攬子政策持續(xù)發(fā)力，為板塊提供估值修復(fù)空間政府工作報(bào)告圍繞地產(chǎn)新模式的構(gòu)建，基于長期視角對(duì)行業(yè)的發(fā)展賦能，短期視角下優(yōu)化企業(yè)生態(tài)，保障合理需求，體現(xiàn)對(duì)行業(yè)的全面支持。1-2月新房銷售顯示行業(yè)基本面仍在低位運(yùn)行，但貝殼領(lǐng)先指標(biāo)連續(xù)三周反彈。1月以來，政策全面發(fā)力反映出監(jiān)管層明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求，有望推動(dòng)市場信心修復(fù)，基本面盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)服務(wù)(%)4房地產(chǎn)服務(wù)(%)4 (7)(18)(29)(40)滬深300Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH12.25買入濱江集團(tuán)002244CH12.51買入萬科A000002CH14.80買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團(tuán)1908HK25.62買入華潤置地1109HK32.88買入中國海外發(fā)展688HK26.88買入龍湖集團(tuán)960HK25.12買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入華潤萬象生活1209HK47.46買入濱江服務(wù)3316HK30.18買入招商積余001914CH16.79買入萬物云2602HK39.58買入資料來源：華泰研究預(yù)測免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。2024年2023年2022年調(diào)控政策標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房保障加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè)。城鎮(zhèn)化積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。我國城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細(xì)化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活。實(shí)施城市更新行動(dòng)。提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。有序推進(jìn)城市更新,加強(qiáng)市政設(shè)施和防災(zāi)減災(zāi)能力建設(shè),開展老舊建筑和設(shè)施安全隱患排查整治,再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū),推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造。健全常住地提供基本公共服務(wù)制度。加強(qiáng)縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。穩(wěn)步推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè),促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)控撤縣建市設(shè)區(qū)。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中做好歷史文化保護(hù)傳承。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,不斷提高人民生區(qū)域發(fā)展提高區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展水平。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，按照主體功能定位，積極融入和服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。深入實(shí)施西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)加快崛起、東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化等戰(zhàn)略，提升東北和中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力。支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)更好發(fā)揮高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力源作用。抓好標(biāo)志性項(xiàng)目在雄安新區(qū)落地建設(shè)。持續(xù)推進(jìn)長江經(jīng)濟(jì)帶高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)加快發(fā)展，加強(qiáng)邊疆地區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌推進(jìn)興邊富民行動(dòng)。優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，加強(qiáng)國家戰(zhàn)略腹地建設(shè)。制定主體功能區(qū)優(yōu)化實(shí)施規(guī)劃，完善配套政策。大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，建設(shè)海洋強(qiáng)國。促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)、各展其增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展平衡性協(xié)調(diào)性。深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展,高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū),支持北京城市副中心建設(shè)。促進(jìn)東、中、西和東北地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展,支持產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和區(qū)域合作。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)加快發(fā)展。發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)大省要充分發(fā)揮優(yōu)勢,增強(qiáng)對(duì)全國發(fā)展的帶動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì)困難地區(qū)要用好國家支持政策,挖掘自身潛力,努力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展。房地產(chǎn)稅未涉及。未涉及。未涉及。資料來源：政府工作報(bào)告，華泰研究資料來源：政府工作報(bào)告，住建部，華泰研究最新收盤價(jià)市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評(píng)級(jí)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入4.089.038,791-0.410.300.620.75-9.9513.606.585.44建發(fā)股份600153CH買入10.0612.2530,2212.094.362.062.384.812.314.884.23濱江集團(tuán)002244CH買入6.9812.5121,7181.201.391.682.015.825.024.153.47萬科A000002CH買入9.4314.80112,5071.901.481.521.624.966.376.205.82越秀地產(chǎn)123HK買入4.8911.7019,6841.281.021.121.283.474.353.963.47建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入12.0225.6222,7862.432.753.604.334.493.973.032.52華潤置地1109HK買入22.5532.88160,8033.943.864.264.515.195.304.804.54中國海外發(fā)展688HK買入11.0026.88120,3942.132.272.593.014.694.403.853.32龍湖集團(tuán)960HK買入9.6125.1265,0343.883.253.413.722.252.682.562.34中海物業(yè)2669HK買入6.2112.5020,4110.390.500.640.8115.9212.429.707.67保利物業(yè)6049HK買入27.2556.8515,0782.012.523.183.8912.309.817.786.36華潤萬象生活1209HK買入22.8047.4652,0410.971.261.612.0221.3316.4212.8510.24濱江服務(wù)3316HK買入17.0030.184,6991.491.872.413.0410.368.256.405.08招商積余001914CH買入11.1416.7911,8120.560.730.881.0519.8915.2612.6610.61萬物云2602HK買入17.6839.5820,8841.281.672.052.4612.549.617.836.52資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)2023年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元公司1月30日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)23年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤4.70-7.04億元，同比扭虧為盈?？紤]到房地產(chǎn)市場情況，我們調(diào)高23-25年資產(chǎn)減值損失、調(diào)低毛利率，調(diào)整23-25年EPS至0.30/0.62/0.75元（前值0.43/0.80/0.96元）?？杀裙酒骄?4PE為10.72倍，考慮到公司業(yè)績持續(xù)性、核心城市資源充沛，我們認(rèn)為合理24PE為14.56倍，維持9.03元的目標(biāo)價(jià)，對(duì)應(yīng)1倍PB（以22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計(jì)算維持“買入”評(píng)風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年01月30日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):23年扭虧為盈，回購注銷即將落地建發(fā)股份(600153CH)地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評(píng)級(jí)公司1月31日發(fā)布業(yè)績預(yù)告，2023全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利118~142億元（YOY+88%~+126%），扣除非經(jīng)常性損益歸母凈利21~28億元（YOY下降24%~43%預(yù)告區(qū)間略低于我們此前預(yù)期。因房地產(chǎn)景氣度下滑導(dǎo)致進(jìn)一步計(jì)提減值，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)24年Wind一致預(yù)期PE均值為6.7/6.8x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈?zhǔn)姓悸食掷m(xù)提升，我們維持公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.1xPE（折價(jià)10%），供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)5.8xPE（折價(jià)15%），予以目標(biāo)價(jià)12.25元（前值：13.27元），重申“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2024年02月01日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):23年扣非凈利下降，投拓積極進(jìn)取濱江集團(tuán)(002244CH)1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評(píng)級(jí)公司10月26日發(fā)布三年報(bào)，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變?？杀裙酒骄?3PE（Wind一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績?cè)鲩L潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕萬科A(000002CH)獲國資堅(jiān)定支持，維持A股“買入”評(píng)級(jí)公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機(jī)構(gòu)召開溝通會(huì)。公司大股東在會(huì)上表示對(duì)萬科的實(shí)質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價(jià)值重估，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價(jià)14.80元，H股（2202HK）參考2023以來AH股平均折價(jià)率48%，予以A股折價(jià)45%，目標(biāo)價(jià)8.76港幣（前值7.91港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年11月07日點(diǎn)擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅(jiān)定支持，重塑市場信心免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。股票名稱最新觀點(diǎn)越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司8月25日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時(shí)公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理23PE為10倍，目標(biāo)價(jià)11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評(píng)風(fēng)險(xiǎn)提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強(qiáng)化投資能力建發(fā)國際集團(tuán)1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對(duì)應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對(duì)股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場化管理機(jī)制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強(qiáng)度華潤置地開發(fā)銷售保持平穩(wěn)，租金收入增長強(qiáng)勁；維持“買入”(1109HK)1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：23年商品房銷售金額累計(jì)同比-6.5%；12月70城新房價(jià)格指數(shù)同比-0.9%，降幅較11月擴(kuò)大0.2pct。2023年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3070億，同比+2%；實(shí)現(xiàn)租金收入256億，同比+39%，業(yè)務(wù)整體穩(wěn)中有進(jìn)。但考慮23年新房市場價(jià)格有所下行，我們下調(diào)了毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）?？杀裙?4EPE均值5.9倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至32.88港幣（前值：46.62港幣維持“買入”評(píng)風(fēng)險(xiǎn)提示：1)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2024年01月22日點(diǎn)擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):開發(fā)保持平穩(wěn)，投資物業(yè)增長強(qiáng)勁中國海外發(fā)展1H23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對(duì)應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元?？杀裙酒骄?023EPE均值為10.0倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為11.0倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；2）銷售增速不及市場預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先龍湖集團(tuán)1H23：非開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，收入迎來結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：1）總營收同比-35%至620億元，其中物業(yè)開發(fā)收入同比-40%至499億元，租金收入同比+8%至63億元，物業(yè)及其他業(yè)務(wù)同比+13%至58億元；2）毛利率同比+1.2pct至22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%至65.9億元?？紤]開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司2023-25EEPS至3.25/3.41/3.72元（前值：3.85/4.10/4.54）?？杀裙?023EPE均值為6.4倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司長期穩(wěn)健的運(yùn)營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至25.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”風(fēng)險(xiǎn)提示：管理層變更帶來的經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月19日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化中海物業(yè)23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評(píng)級(jí)(2669HK)公司8月21日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對(duì)于2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進(jìn)取的“十四五”增長目標(biāo)，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為25倍，目標(biāo)價(jià)12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月21日點(diǎn)擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長保利物業(yè)23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評(píng)級(jí)(6049HK)公司8月22日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預(yù)測，預(yù)計(jì)25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（Wind一致預(yù)期考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為21倍，目標(biāo)價(jià)56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月23日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升股票名稱華潤萬象生活(1209HK)最新觀點(diǎn)23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評(píng)級(jí)公司8月30日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認(rèn)為公司合理2023PE為35倍，目標(biāo)價(jià)47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，收購整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日濱江服務(wù)(3316HK)點(diǎn)擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強(qiáng)勁復(fù)蘇，業(yè)績快速增長23H1營收同比快速增長，維持“買入”評(píng)級(jí)公司8月25日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率預(yù)測，預(yù)計(jì)23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）?？杀裙酒骄?023PE為16倍（Wind一致預(yù)期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級(jí)市場流動(dòng)性偏低，我們認(rèn)為公司合理2023PE為15倍，目標(biāo)價(jià)30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日招商積余(001914CH)點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量1-3Q扣非凈利同比高增，維持“買入”評(píng)級(jí)公司10月26日發(fā)布三季報(bào)，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收108.6億元，同比+18%；歸母凈利潤5.9億元，同比+26%；扣非歸母凈利潤5.4億元，同比+40%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測?？杀裙?3年平均PE為16倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們認(rèn)為合理23PE估值水平為23倍，目標(biāo)價(jià)16.79元（前值18.98元，基于26倍23PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月26日萬物云(2602HK)點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非凈利高增，營收增速邊際放緩23H1歸母凈利潤恢復(fù)穩(wěn)健增長，維持“買入”評(píng)級(jí)公司8月24日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%?？紤]到公司在管飽和收入的增長低于我們預(yù)期，我們下調(diào)營收預(yù)測，預(yù)計(jì)公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗(yàn)證階段，且二級(jí)市場交易流動(dòng)性偏弱，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為22倍，目標(biāo)價(jià)39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風(fēng)險(xiǎn)，“蝶城”推進(jìn)、收并購項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月25日點(diǎn)擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):提升派息比率，蝶城加速推進(jìn)資料來源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動(dòng)性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對(duì)房企經(jīng)營造成擾動(dòng)，保障房政策推進(jìn)速度不及市場預(yù)期。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢性下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對(duì)標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由華泰證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告所載的意見、評(píng)估及預(yù)測僅反映報(bào)告發(fā)布當(dāng)日的觀點(diǎn)和判斷。在不同時(shí)期，華泰可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見、評(píng)估及預(yù)測不一致的研究報(bào)告。同時(shí)，本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的的價(jià)格、價(jià)值及投資收入可能會(huì)波動(dòng)。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報(bào)并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報(bào)告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊(cè)會(huì)員，其研究分析師亦沒有注冊(cè)為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊(cè)資華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。華泰不承諾也不保證任何預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，分析中所做的預(yù)測可能是基于相應(yīng)的假設(shè)，任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著影響所預(yù)測的回報(bào)。華泰及作者在自身所知情的范圍內(nèi)，與本報(bào)告所指的證券或投資標(biāo)的不存在法律禁止的利害關(guān)系。在法律許可的情況下，華泰可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，為該公司提供投資銀行、財(cái)務(wù)顧問或者金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報(bào)告意見及建議不一致的市場評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。華泰沒有將此意見及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。華泰的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見或建議不一致的投資決策。投資者應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及/或其相關(guān)人員可能存在影響本報(bào)告觀點(diǎn)客觀性的潛在利益沖突。投資者請(qǐng)勿將本報(bào)告視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請(qǐng)參照本報(bào)告尾部。本報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布的機(jī)構(gòu)或人員，也并非意圖發(fā)送、發(fā)布給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要求，同時(shí)注明出處為“華泰證券研究所”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本公司保留追究相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。所有本報(bào)告中使用的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記均為本公司的商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)記及標(biāo)記。中國香港本報(bào)告由華泰證券股份有限公司制作,在香港由華泰金融控股（香港）有限公司向符合《證券及期貨條例》及其附屬法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者的客戶進(jìn)行分發(fā)。華泰金融控股（香港）有限公司受香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)監(jiān)管，是華泰國際金融控股有限公司的全資子公司，后者為華泰證券股份有限公司的全資子公司。在香港獲得本報(bào)告的人員若有任何有關(guān)本報(bào)告的問題,請(qǐng)與華泰金融控股（香港）有限公司聯(lián)系。香港-重要監(jiān)管披露?華泰金融控股（香港）有限公司的雇員或其關(guān)聯(lián)人士沒有擔(dān)任本報(bào)告中提及的公司或發(fā)行人的高級(jí)人員。?中國海外發(fā)展（688HK華泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其關(guān)聯(lián)公司在本報(bào)告發(fā)布日擔(dān)任標(biāo)的公司證券做市商或者證券流動(dòng)性提供者。?有關(guān)重要的披露信息，請(qǐng)參華泰金融控股（香港）有限公司的網(wǎng)頁.hk/stock_disclosure