政策深度：構(gòu)建“人房地錢”聯(lián)動的房地產(chǎn)發(fā)展新模式

內(nèi)容目錄1、人：滿足居民個性化住房需求，按需解決住房問題 82、房：住房供應從商品房為主轉(zhuǎn)向以商品房和保障房并重 93、地：土地供應結(jié)構(gòu)及方式發(fā)生重心轉(zhuǎn)移變化 12、增加核心城市核心土地供應 12、土地供應方式從以招拍掛出讓為主轉(zhuǎn)向與劃撥及協(xié)議出讓并重 144、錢：資金支持從融資非標轉(zhuǎn)標及預售制度改革兩方面優(yōu)化 16、融資非標轉(zhuǎn)標 16、商品房預售制度改革升級 205、風險提示 21圖表目錄圖1：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長明顯 9圖2：1998-2014年商品房銷售面積及增速 10圖3：我國人均住房面積明顯提升 10圖4：2016年至2018年全國商品房待售面積下降明顯 10圖5：熱點城市平均房價 圖6：熱點城市平均租金 圖7：1998-2023年中國城鎮(zhèn)化率趨勢圖 圖8：近10年一線城市商品房成交明顯大于土地供應，核心二線城市基本持平 12圖9：近10年三四線供大于求 12圖10：2023年北京供地區(qū)位分布 13圖2023年上海供地區(qū)位分布 13圖12：2023年深圳供地區(qū)位分布 13圖13：2023年廣州供地區(qū)位分布 13圖14：五種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：劃撥、協(xié)議“招拍掛” 14圖15：土地出讓金占比地方財政收入處于絕對高位 15圖16：土地成為經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化的發(fā)動機 15圖17：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的杠桿種類 17圖18：過去房地產(chǎn)ROE主要靠的是周轉(zhuǎn)和杠桿 18圖19：中國香港商品房預售制演化過程 20圖20：商品房預售制模式 21表1：房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 16表2：典型房企銷售金額同比增速 17表3：關于非標轉(zhuǎn)標的政策 185日，2024年政府工作報告提出，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)場供求關系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。1、人：滿足居民個性化住房需求，按需解決住房問題仍有不斷增加的新市民與青年人的購房需求等待釋放8萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變2020年全國城-82001998-2023年我國城鎮(zhèn)居民消費性支出增速和居民可支配收入1998年541820235182110倍。住戶部門收入增長帶動居民整體消費增長，隨著溫飽問題解決，經(jīng)濟增長對住房消費帶動力增強。1998202310%提升24%，未來經(jīng)濟增長將繼續(xù)帶動居民住房消費增加。從資產(chǎn)配置角度，房子圖1：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長明顯資料來源：國家統(tǒng)計局滿足住房需求的同時，也需考量居民的住房負擔，按需分層分別滿足住房高質(zhì)一是需要依靠社會保障的住房困難群體。通過保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建設等工程推進，二是需要一定支持的剛需購房群體。通過放松購房資格限制及支持居民購房加杠桿等措施，形成直接的購買力，如取消、放寬限購政策，降低首套房首付比例與貸款利率，支持剛需群體購房。針對仍存在改善住房供不應求問題的超達成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對住有所居的美好期待。2、房：住房供應從商品房為主轉(zhuǎn)向以商品房和保障房并重房地產(chǎn)不同發(fā)展階段，會伴隨不同的核心矛盾，對應不同的住房供應體系。1998-2014年，核心問題是住房短缺。1978年改革開放初期，城市居民人均住6.7平米，多數(shù)居民住房需求無法被滿足。1998年房改商品房供應提19981.2201412.1億平方米。201434.6平方米，住房供給短缺得到基本解決。圖2：1998-2014年商品房銷售面積及增速 圖3：我國人均住房面積明顯提升資料來源：， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2014-2018年，核心問題是三四線去庫存。房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，開發(fā)商大規(guī)模拿地使得供給激增，而三四線城市人口持續(xù)流出、購房需求有限，導致商品住房過剩。為增加有效需求，實施棚改貨幣化去庫存。經(jīng)過幾年棚改，2018年5月三四線商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.4％，增加了居民住房需求，改善了居住條件，有效去化了三四線過剩庫存。圖4：2016年至2018年全國商品房待售面積下降明顯資料來源：，2019年至今，核心問題是保障房補短板。商品房主要通過城中村改造，增加城2024的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區(qū)。城中村改造所釋放的地塊，圖5：熱點城市平均房價 圖6：熱點城市平均租金資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，以人口凈流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性住房供給。2022年，新市320%，具有很大的居住需求。202366.2%，仍處于快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)化內(nèi)在驅(qū)動力比較強勁。圖7：1998-2023年中國城鎮(zhèn)化率趨勢圖資料來源：、3、地：土地供應結(jié)構(gòu)及方式發(fā)生重心轉(zhuǎn)移變化、增加核心城市核心土地供應年，一線城市商品房成交明顯大于土地供應，10年間商品房62.2%，商品房供應過剩。圖8：近10年一線城市商品房成交明顯大于土地供應，核心二線城市基本持平資料來源：中指數(shù)據(jù)庫， 資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，圖9：近10年三四線供大于求資料來源：中指數(shù)據(jù)庫， 資料來源：中指數(shù)據(jù)庫，2023年一線城市核心區(qū)供地略有增加，20236123%，五50735宗，7%5575%14宗，福143宗，圖10：2023年北京供地區(qū)位分布 圖11：2023年上海供地區(qū)位分布資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫， 資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫，圖12：2023年深圳供地區(qū)位分布 圖13：2023年廣州供地區(qū)位分布資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫， 資料來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫，新模式下土地供應順應居住需求，通過城中村改造調(diào)整優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，釋放一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)土地已所剩無幾，過去城市、土地供應方式從以招拍掛出讓為主轉(zhuǎn)向與劃撥及協(xié)議出讓并重圖14：五種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：劃撥、協(xié)議、“招拍掛”資料來源：自然資源部，招拍掛實施以來，土地成為經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化的發(fā)動機，但也變相推高地價和20年中，土地出讓金占比地方財政收入處于絕對高位，成為城市建設的主力資金，202044.3%，202330.2%1.6%，降低了企業(yè)生產(chǎn)成本，吸引投資者落地，保障城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長。同時住宅等經(jīng)營性土地以招拍掛為主要供應方式，其市場化的競爭方式使地價不斷推升，客觀上助推了房價上漲，2013-2023年，186%6.4%。圖15：土地出讓金占比地方財政收入處于絕對高位資料來源：，注：地方綜合財政收入=地方本級一般公共預算收入+地方本級政府性基金收入圖16：土地成為經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)化的發(fā)動機資料來源：新發(fā)展模式下，城中村改造、規(guī)劃建設保障性住房，劃撥、協(xié)議出讓占比將提03月召開在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部城中村改造有利于改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件，涉及原住民與租戶，涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)與公共服務配套等多種業(yè)態(tài)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等保障性住房作為社劃撥、協(xié)議出讓土地占比提升，會使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。協(xié)議出讓方式或盤活低效土地為住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才提供保障性住房。4、錢：資金支持從融資非標轉(zhuǎn)標及預售制度改革兩方面優(yōu)化、融資非標轉(zhuǎn)標房地產(chǎn)行業(yè)融資最激進時，有5大類、16小類、近50類細項的多元化融資5表1：房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道分類5大類16小類籌資活動境內(nèi)間接融資銀行貸款、非標融資境內(nèi)直接融資股權(quán)市場、股東出資、合作開發(fā)、信用債、民間借貸、資產(chǎn)證券化海外融資銀行貸款、海外債券、股權(quán)市場、其他如外資并購等經(jīng)營活動供應鏈融資票據(jù)、應付款銷售回款自有購房款、個人住房金融資料來源：“高周轉(zhuǎn)--更好融資-年開始，隨著行業(yè)融資層面新監(jiān)管規(guī)范的出圖17：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的杠桿種類資料來源：賽普咨詢，注：1、財務報表科目所代表的杠桿類型，不同年份不同企業(yè)內(nèi)涵不同，同一年份相同內(nèi)涵表述科目也有不同，但計算方式相對通用；2、香港上市公司的財務報表對于同樣內(nèi)涵的杠桿表述不同，如對于預收賬款，恒大表述為合約負債，中海表述為預售樓款。表2：典型房企銷售金額同比增速時間萬科碧桂園融創(chuàng)中國恒大地產(chǎn)富力地產(chǎn)旭輝集團201070.5%41.9%-66.4%33.3%-201112.4%31.3%149.9%59.4%-6.8%-201216.2%10.2%78.3%14.8%7.2%-201321.0%122.7%61.1%8.7%31.1%60.6%201425.9%21.5%29.5%31.0%28.8%38.4%201521.5%8.8%3.6%53.1%0.0%42.5%201639.5%120.3%120.8%85.4%11.9%75.4%201745.3%78.3%140.3%34.2%34.5%96.2%201814.5%-8.9%27.3%10.1%60.1%46.2%20193.9%10.0%20.7%9.0%5.4%32.0%202011.6%3.3%3.4%20.3%0.4%15.2%2021-10.8%-2.2%3.8%--13.4%7.0%2022-33.6%-35.9%-71.7%--68.0%-49.8%資料來源：，圖18：過去房地產(chǎn)ROE主要靠的是周轉(zhuǎn)和杠桿資料來源：，非標轉(zhuǎn)標是政策明確的方向，未來個貸、開發(fā)貸是房地產(chǎn)融資主要方式。201722年1月812日，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預售監(jiān)36241275028的房企重組上市，恢復上市房企再融資。2023220日，證監(jiān)會啟動不動35表3：關于非標轉(zhuǎn)標的政策時間相關部門政策政策/舉措內(nèi)容2017年3月銀監(jiān)會啟動“三三四十”專項整治行動，在銀行業(yè)全系統(tǒng)開展的“三違反、三套利、四不當、十亂象”大檢查，遏制表外業(yè)務等不規(guī)范行為。在“三套利”專項治3.78（資管業(yè)務2017年11月中國人民銀行等《關于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)（征求意見稿》重點針對資產(chǎn)管理業(yè)務的多層嵌套、杠桿不清、套利嚴重、投機頻繁等問題。2017年12月銀監(jiān)會《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》提出“商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，應貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，遵守相關法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領域”。2018年1月銀監(jiān)會《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》禁止商業(yè)銀行資管產(chǎn)品投放委貸。在資金來源方面，不得接受受托管理的他人資金、銀行的授信資金、具有特定用途的各類專項基金、其他債務性資金和無法證明來源的資金等發(fā)放委托貸款；在資金用途方面，不得用于生產(chǎn)、經(jīng)營或投資國家禁止的領域和用途，不得從事債券、期貨、金融衍生品、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等投資，不得作為注冊資本金、注冊驗資，不得用于股本權(quán)益性投資或增資擴股等。銀行在表內(nèi)和表外均涉及非標資產(chǎn)。表內(nèi)部分記入金融機構(gòu)信貸收支表的“股權(quán)及其他投資”，表外部分主要是銀行理財投資非標。2018年5月銀保監(jiān)會《商業(yè)銀行流動法》設立流動性匹配率監(jiān)管指標（流動性匹配率=加權(quán)資金來源/加權(quán)資金運用，用來衡量商業(yè)銀行主要資產(chǎn)與負債的期限配置結(jié)構(gòu)，對表內(nèi)非標所在的其他投資無論期限均給100的最高權(quán)重，相較其他資產(chǎn)明顯不鼓勵。2019年5月銀保監(jiān)會《關于開展“鞏促進合規(guī)建設”工作的通知》針對銀行及非銀機構(gòu)，列明多向整治要點，其中多處提及房地產(chǎn)融資。2022年11月8日中國銀行間市場交易商協(xié)會中國銀行間市場交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。2022年11月12日銀保監(jiān)會辦公廳等《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金。2022年11月23日中國人民銀行、銀保監(jiān)會《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》推出16條金融舉措，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，通知提出，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，保持債券融資基本穩(wěn)定，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。2022年11月24日工商銀行等17家房企開展合作（其中民營房企數(shù)量為9，共計提供意向性融資總額12750億元。2022年11月28日證監(jiān)會恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。2023年2月20日證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，滿足不動產(chǎn)領域合理融資需求。2023年3月5日政府工作報告提出今年的重點工作之一是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，