基于EVA模型的龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究

華南理工大學(xué)廣州學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）STYLEREF"標(biāo)題1"摘要PAGE32PAGE35基于EVA模型的龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究摘要房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行以及其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展一直發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)緊系民生，隨著前幾年房?jī)r(jià)的不斷上漲，為了調(diào)控房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)了很多相關(guān)政策，截至今年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受相關(guān)政策和整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力也逐漸加大。EVA價(jià)值評(píng)估模型采用了加權(quán)平均資本成本對(duì)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不僅能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法只注重于利潤(rùn)增長(zhǎng)這一弊端，另一方面還把股權(quán)資本成本引入其中，把企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理與企業(yè)收益相結(jié)合起來(lái)。不僅考慮到債權(quán)資本成本帶來(lái)的相關(guān)收益，也能體現(xiàn)股東對(duì)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的影響，能夠在房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方面進(jìn)行更深層次的說(shuō)明。本文介紹了我國(guó)傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及適用性，并總結(jié)了EVA評(píng)估模型的基本理論特征及優(yōu)點(diǎn)。并以龍光地產(chǎn)為實(shí)際案例進(jìn)行分析，以計(jì)算龍光地產(chǎn)的償債、營(yíng)運(yùn)、盈利、成長(zhǎng)四大能力的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析龍光地產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。最后計(jì)算企業(yè)近五年的歷史EVA值，將EVA評(píng)估模型分為三個(gè)階段計(jì)算得到龍光地產(chǎn)整體內(nèi)在價(jià)值，并以計(jì)算得出的結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行分析，總結(jié)得出EVA與傳統(tǒng)會(huì)計(jì)指標(biāo)之間存在偏差的原因并得出本文的結(jié)論。關(guān)鍵詞：企業(yè)價(jià)值評(píng)估；EVA評(píng)估模型；房地產(chǎn)行業(yè)；龍光地產(chǎn)AbstractAsapillarindustryofChina'seconomy,therealestateindustryhasalwaysplayedanimportantroleinthenormaloperationofChina'seconomyandthedevelopmentofotherrelatedindustries.Therealestateindustryiscloselyrelatedtopeople'slivelihood.Withthecontinuousriseinhousingpricesinthepastfewyears,thestatehasissuedmanyrelevantpoliciestoregulatehousingpricesbig.TheEVAvalueevaluationmodelusestheweightedaveragecapitalcosttoevaluatetheactualvalueoftheenterprise.Ontheonehand,itcanmakeupfortheshortcomingsoftraditionalenterprisevalueevaluationmethodsthatonlyfocusonprofitgrowth.Ontheotherhand,italsointroducesthecostofequitycapitalintotheDailyoperationandmanagementarecombinedwithcorporateincome.Notonlydoesittakeintoaccounttherelatedbenefitsbroughtbythecostofdebtcapital,butitalsoreflectstheabilityofshareholdervaluecreationandcanprovideadeeperexplanationintherealestateenterprisevalueassessment.Thisarticleintroducestheadvantages,disadvantagesandapplicabilityofChina'straditionalenterprisevalueevaluationmethods,andsummarizesthebasictheoreticalcharacteristicsandadvantagesoftheEVAevaluationmodel.ItalsoanalyzesLongguangRealEstateasapracticalcasetocalculatetherelevantfinancialindicatorsofLongguangRealEstate'sfourcapabilitiesofdebtservice,operation,profitabilityandgrowth,andanalyzestheactualoperatingstatusofLongguangRealEstate.Finally,calculatethehistoricalEVAvalueofthecompanyinthepastfiveyears,dividetheEVAevaluationmodelintothreestagestocalculatetheoverallintrinsicvalueofLongguangRealEstate,andanalyzebasedonthecalculatedresults,andsummarizetheEVAandtraditionalaccountingindicatorsThereasonforthedeviationbetweenthemanddrawtheconclusionofthisarticle.Keywords:enterprisevalueevaluation；EVAevaluationmodel；realestateindustry；Longguanglandedestate目錄摘要 2Abstract 3第一章緒論 61.1研究背景和意義 61.1.1研究背景 61.1.2研究意義 61.2文獻(xiàn)綜述 61.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述 61.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 71.2.3文獻(xiàn)評(píng)述 91.3研究?jī)?nèi)容和研究方法 91.3.1研究?jī)?nèi)容 91.3.2研究方法 9第二章企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本理論分析 112.1傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法介紹 112.1.1成本法 112.1.2市場(chǎng)法 112.1.3收益法 112.2三種傳統(tǒng)方法的比較 122.3基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法概述 122.3.1EVA評(píng)估方法的基本理論與特征 122.3.2EVA指標(biāo)的調(diào)整 132.3.3EVA指標(biāo)的具體計(jì)算方法 142.4EVA價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn) 152.5本章小結(jié) 15第三章龍光地產(chǎn)公司概況和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 163.1龍光地產(chǎn)企業(yè)概況 163.2龍光地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 163.2.1償債能力 163.2.2營(yíng)運(yùn)能力 183.2.3盈利能力 193.2.4成長(zhǎng)能力 203.3本章小結(jié) 21第四章基于EVA模型的龍光地產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估 224.1龍光地產(chǎn)EVA計(jì)算 224.1.1計(jì)算稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOPAT） 224.1.2計(jì)算總資本（TC） 234.1.3計(jì)算加權(quán)平均資本成本（WACC） 244.2計(jì)算龍光地產(chǎn)2014-2018年EVA 264.3預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)未來(lái)的EVA值 264.3.1預(yù)測(cè)稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 274.3.2預(yù)測(cè)資本總額 294.3.3計(jì)算龍光地產(chǎn)未來(lái)五年EVA值 304.3.4龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值計(jì)算 314.4龍光地產(chǎn)EVA評(píng)估結(jié)果分析 324.5總結(jié)EVA模型在龍光地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用中存在的問(wèn)題 334.6本章小結(jié) 33結(jié)論 34參考文獻(xiàn) 35第一章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的的影響，企業(yè)之間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念以及管理策略不斷更新改進(jìn)。傳統(tǒng)的以利潤(rùn)為中心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)已經(jīng)難以適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需求。上個(gè)世紀(jì)期間，美國(guó)一家管理咨詢(xún)公司SternSteward發(fā)現(xiàn)了一種新的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法—經(jīng)濟(jì)增加值（EVA），作為公司正常管理和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，EVA迅速在美國(guó)本土得到了宣傳推廣，并有大量公司因?yàn)镋VA的運(yùn)用使得公司的股票價(jià)格和業(yè)績(jī)得到了質(zhì)的提升，其中包括惠普、可口可樂(lè)、西門(mén)子等。經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）能夠更加真實(shí)的反映股東給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際價(jià)值，避免了傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的弊端。經(jīng)過(guò)多家公司成功案例的實(shí)踐驗(yàn)證，EVA評(píng)估模型逐漸在全世界范圍內(nèi)受到熱捧，EVA已經(jīng)被企業(yè)運(yùn)用到日常的管理工作當(dāng)中。近些年隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整變動(dòng)，以及熱線城市的管理、融資環(huán)境的松緩、房地產(chǎn)企業(yè)融資、借殼上市跟并購(gòu)重組的案例在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)越來(lái)越多，而這也就需要更好的去評(píng)估公司的企業(yè)價(jià)值，減少避免因?yàn)槭召?gòu)公司產(chǎn)生“高溢價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估企業(yè)價(jià)值也是企業(yè)上市、并購(gòu)的一個(gè)重要步驟，是對(duì)企業(yè)上市、并購(gòu)效果進(jìn)行有效預(yù)測(cè)的前提。從其本源來(lái)看，這是公司另外一種“價(jià)值投資”活動(dòng)。1.1.2研究意義傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法中大多數(shù)都只是運(yùn)用到債權(quán)資本成本，而EVA模型中的加權(quán)資本成本既包括了債權(quán)資本成本也包括了股權(quán)資本成本，相比之下，更加可以作為股東創(chuàng)造價(jià)值能力的代表。EVA在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，不僅可以提高投資者創(chuàng)造價(jià)值的能力，還能夠穩(wěn)定企業(yè)日常的運(yùn)營(yíng)管理工作，為企業(yè)以后的更好發(fā)展創(chuàng)立長(zhǎng)久的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的價(jià)值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、企業(yè)并購(gòu)重組案例的增多，對(duì)企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行合理有效的評(píng)估，在企業(yè)并購(gòu)重組中確定好企業(yè)的價(jià)格，確保并購(gòu)活動(dòng)的順利進(jìn)行，可以為企業(yè)穩(wěn)定自己在市場(chǎng)的有力地位、增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？梢酝晟莆覈?guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估理體系，傳統(tǒng)資產(chǎn)評(píng)估方法、成本法、市場(chǎng)法、收益法等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法有一定的不足，此次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)EVA評(píng)估方法，可以說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法的一種創(chuàng)新和豐富。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述國(guó)外對(duì)于EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論的研究，距離至今已有200年的歷史，AlfredMarshal在19世紀(jì)末提出了剩余收入這一理論體系，他認(rèn)為經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就是（EconomicProfit）凈利潤(rùn)與投入成本的兩者之差并加上期間產(chǎn)生的利息。美國(guó)思騰思特管咨詢(xún)公司以剩余收入理論、MM理論為基礎(chǔ)，提出了經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）這一新的企業(yè)價(jià)值評(píng)估理念。并合理運(yùn)用了EVA指標(biāo)來(lái)衡量公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、股東創(chuàng)造價(jià)值能力的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。從剛開(kāi)始，把EVA作為評(píng)估公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性與合理性來(lái)看，Robert和Biddle(2008)以員工薪資評(píng)估激勵(lì)方法為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和EVA的比較，發(fā)現(xiàn)EVA的運(yùn)用更能提高公司內(nèi)部的整體工作效率還有資源的合理分配，更能提高公司整體的價(jià)值。Antheil和Jordan（2009）通過(guò)研究公司股票每股收益和企業(yè)價(jià)值評(píng)估指標(biāo)的聯(lián)系，得出公司每股收益與EVA的相關(guān)程度高于其他企業(yè)價(jià)值評(píng)估指標(biāo)。Wallace（1997）因?yàn)榈谝淮问褂肊VA作為評(píng)價(jià)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)此次的運(yùn)用，他認(rèn)為把EVA作為公司的評(píng)價(jià)體系更有利于公司行政管理人員提高公司的整體工作效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，他還為此設(shè)計(jì)了一套以EVA為理論基礎(chǔ)的員工內(nèi)部薪酬激勵(lì)體制。Byme（1996）在解釋市場(chǎng)價(jià)值的時(shí)候通過(guò)EVA和其他相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算比較，發(fā)現(xiàn)EVA的使用更能比凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)去衡量市場(chǎng)的整體價(jià)值。當(dāng)然，EVA只是作為評(píng)估企業(yè)價(jià)值的一種新的方法標(biāo)準(zhǔn)，并不能就說(shuō)EVA這種評(píng)估的方法就是最好的或者最適合的。只有通過(guò)不斷地理論研究和實(shí)際認(rèn)證，去解釋整個(gè)理論體系存在的不足，并去努力改進(jìn)和探索，這樣才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)理論的價(jià)值最大化。在后來(lái)，國(guó)外有學(xué)者發(fā)現(xiàn)了其他的改進(jìn)體系模型，希望能夠找到更好的評(píng)估方法，Schewart和Moon（2000）計(jì)算分析發(fā)現(xiàn)看漲期權(quán)的一些特征適合于以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的企業(yè)，并通過(guò)建立Schwartz-Moon模型，以實(shí)物期權(quán)理論為基礎(chǔ)，并實(shí)現(xiàn)了合理有效評(píng)估這一目的。John（2005）通過(guò)運(yùn)用貼現(xiàn)現(xiàn)金流模型，將企業(yè)以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)融合到此模型中，計(jì)算得出企業(yè)的實(shí)物期權(quán)和價(jià)值。Manfred通過(guò)二項(xiàng)式預(yù)期樹(shù)這一方法的使用，對(duì)企業(yè)用戶(hù)的資料數(shù)據(jù)以及未來(lái)可能消費(fèi)的數(shù)額進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，在分析數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)評(píng)估模型的建立，準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出企業(yè)的價(jià)值。1.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述在國(guó)內(nèi)，首次將EVA引進(jìn)我國(guó)的是《參考消息》這一官方網(wǎng)站，并將EVA翻譯稱(chēng)為附加經(jīng)濟(jì)價(jià)值，隨著EVA在國(guó)外的廣泛應(yīng)用，發(fā)明者SternStewart在我國(guó)上海成立了一家與國(guó)外同樣名稱(chēng)的管理咨詢(xún)公司，并逐步開(kāi)展在中國(guó)的宣傳和推廣業(yè)務(wù)。我國(guó)對(duì)EVA的研究起步晚，且我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展還處于發(fā)展階段，研究成果相比國(guó)外，相對(duì)還在理論研究層次上，應(yīng)用到實(shí)際企業(yè)中的成果案例比較少。其中盧琳（2019）在其畢業(yè)論文中以碧桂園為實(shí)際案例分析主體，通過(guò)建立EVA研究模型，分析得出房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值受資本影響大、企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)和現(xiàn)金流不同步、企業(yè)價(jià)值受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響等原因。周云帆（2018）在其畢業(yè)論文中以保利地產(chǎn)為實(shí)際案例分析主體，以EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型通過(guò)對(duì)保利地產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最后提出自己在未來(lái)的展望，一方面將一些非相關(guān)因素運(yùn)用到模型的計(jì)算中，其中包括員工獎(jiǎng)懲制度、企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、管理策略等，二是找好適合自己行業(yè)現(xiàn)狀的EVA模型。這樣才能更加真實(shí)準(zhǔn)確的算出企業(yè)價(jià)值。曾嘉雯（2018）通過(guò)對(duì)A企業(yè)實(shí)際案例的分析，通過(guò)運(yùn)用EVA對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，最后給出自己的建議，一方面是要提高企業(yè)管理者對(duì)經(jīng)濟(jì)增加值的認(rèn)識(shí)，提高熟練度，還要通過(guò)分析調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，最后還要從實(shí)際出發(fā)，制定適合自身企業(yè)應(yīng)用的EVA計(jì)算方法。杜嘉興（2019）在其畢業(yè)論文中通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)度研究方法和EVA評(píng)估模型的運(yùn)用，提出企業(yè)應(yīng)該關(guān)注股權(quán)治理、提高業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化率和自主創(chuàng)新能力、最后應(yīng)該緊跟時(shí)代潮流和政策作出企業(yè)自身的調(diào)整。趙建華通過(guò)研究計(jì)算EVA和現(xiàn)金流量法，他認(rèn)為，相比于現(xiàn)金流量法EVA有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，一是對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果更加真實(shí)，二是在反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)，不會(huì)受到人為因素的影響，三是此評(píng)估方法對(duì)于企業(yè)管理者還有投資者可以很好的運(yùn)用。孫羽（2012）通過(guò)選取美國(guó)、內(nèi)地、香港三地上市的知名企業(yè)，通過(guò)EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法計(jì)算出三個(gè)企業(yè)真實(shí)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)比研究，發(fā)現(xiàn)上市企業(yè)市場(chǎng)的有效性會(huì)干擾評(píng)估的真實(shí)性，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有效性較差，所以使用EVA法產(chǎn)生誤差。劉敏（2012）通過(guò)研究計(jì)算EVA評(píng)估模型計(jì)算原理，指出在市場(chǎng)不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)較大的時(shí)期，應(yīng)該關(guān)注企業(yè)價(jià)值評(píng)估的實(shí)際意義并確定好預(yù)測(cè)的合理時(shí)間段，合理選取折現(xiàn)率指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析計(jì)算。王聰兒（2009）首先肯定了EVA評(píng)估模型的有效性和真實(shí)性，能夠考慮企業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)性、風(fēng)險(xiǎn)性并關(guān)注企業(yè)所有資本成本，在一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值計(jì)算的缺陷和不足。但是由于市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、公司未來(lái)業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定性，在使用EVA評(píng)估模型時(shí)，參數(shù)的選取也有一定的偏差，所以在評(píng)估結(jié)果上也會(huì)有一定的偏差。另外，國(guó)外在對(duì)于資本成本和未來(lái)增長(zhǎng)率的處理上要求企業(yè)管理者具備有一定的理論知識(shí)基礎(chǔ)，而這些也都是準(zhǔn)確真實(shí)評(píng)估企業(yè)價(jià)值的前提條件。李銘皞、郭思亮（2017）在房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值中將EVA評(píng)估方法引用其中，首先系統(tǒng)的闡述了EVA的相關(guān)理論，再解釋了以EVA為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)理論體系，通過(guò)保利地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際研究建立了以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的EVA模型，檢測(cè)EVA評(píng)估模型在房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估體系中的可信程度，這個(gè)實(shí)踐為以后房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。梅凱萍（2015）通過(guò)現(xiàn)實(shí)中實(shí)際企業(yè)的分析，運(yùn)用EVA評(píng)估模型，證明了EVA評(píng)估方法在房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中是可用且有效的。孫文靜、張鐸（2016）在文中通過(guò)闡述企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本理論并在文章做了相關(guān)總結(jié)，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段的投資資本市場(chǎng)的相關(guān)現(xiàn)狀，通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算分析，最后提出我國(guó)在此階段，評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值應(yīng)通過(guò)運(yùn)用EVA評(píng)估模型的方法。王燕妮、袁江麗（2008）根據(jù)自己的研究分析得了新的觀點(diǎn)，EVA與企業(yè)的負(fù)債率呈現(xiàn)反比例的關(guān)系，即為企業(yè)負(fù)債越低EVA就越大。其解釋的原因是企業(yè)的EVA與自身的資本組成結(jié)構(gòu)有較大的比例關(guān)系，企業(yè)的EVA值的大小與自身的資本組成結(jié)構(gòu)兩者呈現(xiàn)一致性的趨勢(shì)。黃娟（2009）在她發(fā)表的文章中提出了自己的觀點(diǎn)，她認(rèn)為EVA不僅考慮了企業(yè)的所有資本資本，一部分還過(guò)濾了會(huì)計(jì)信息本身的失真可能性的影響，這不僅提升了企業(yè)價(jià)值信息的真實(shí)性，還促進(jìn)了企業(yè)在日常管理中企業(yè)價(jià)值管理體系合理科學(xué)的建立。實(shí)際證明企業(yè)只有在資本機(jī)會(huì)成本時(shí)低于資本回報(bào)率時(shí)才能賺錢(qián)。其次當(dāng)股東做出的投資決策凈現(xiàn)值大于零時(shí)，公司才能為股東創(chuàng)造財(cái)富。1.2.3文獻(xiàn)評(píng)述梳理國(guó)內(nèi)外對(duì)EVA理論模型的研究，通過(guò)總結(jié)得出，西方國(guó)家因?yàn)橘Y本市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)成熟，對(duì)EVA的研究起步時(shí)間早，研究成果相對(duì)比較豐富，且理論研究和實(shí)際運(yùn)用能夠相結(jié)合起來(lái)，對(duì)不同企業(yè)的實(shí)際情況能夠做出不同的分析，并做出決策。相對(duì)于國(guó)外，我國(guó)對(duì)EVA的研究起步晚，其中資本市場(chǎng)發(fā)展不充分也是起步晚的一個(gè)原因之一，我國(guó)對(duì)EVA模型的運(yùn)用相對(duì)還是在理論的研究上，在企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用中相對(duì)比較少，但是隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入還有我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型也逐漸在我國(guó)推廣運(yùn)用，這也是我國(guó)企業(yè)與國(guó)際接軌的一個(gè)主要體現(xiàn)。EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論體系的建立，不僅考慮了企業(yè)的所有資本成本，更能真實(shí)的評(píng)估一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)價(jià)值還有股東創(chuàng)造價(jià)值的能力，從而更好的促進(jìn)我國(guó)企業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身價(jià)值的最大化。從另外一個(gè)方面看，企業(yè)價(jià)值的真實(shí)評(píng)估，有利于我國(guó)企業(yè)走出去，實(shí)現(xiàn)跨國(guó)企業(yè)之間的重組并購(gòu)，減少因企業(yè)價(jià)值評(píng)估而產(chǎn)生的高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，更好的展示我國(guó)企業(yè)的綜合實(shí)力。但是對(duì)EVA的研究并不能停止，只有不斷地把理論研究實(shí)踐認(rèn)證相結(jié)合，去發(fā)現(xiàn)理論研究的不足，這樣才能不斷地進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最終目標(biāo)。1.3研究?jī)?nèi)容和研究方法1.3.1研究?jī)?nèi)容本文研究?jī)?nèi)容由五個(gè)部分組成：第一部分：對(duì)本文所選題目的相關(guān)研究背景以及國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行概述；第二部分：介紹傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法，再是對(duì)EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的概述與優(yōu)勢(shì)介紹；第三部分：介紹龍光地產(chǎn)公司概況和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析；第四部分：以EVA價(jià)值模型的龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的實(shí)際案例分析為研究基礎(chǔ)，分析EVA模型計(jì)算得出的相關(guān)數(shù)據(jù)和結(jié)果，總結(jié)EVA價(jià)值模型應(yīng)用中存在的問(wèn)題；第五部分：以企業(yè)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中的EVA模型和實(shí)際案例為基礎(chǔ)，提出了一些結(jié)論，并總結(jié)了不足之處；1.3.2研究方法本文借鑒了國(guó)內(nèi)外相關(guān)現(xiàn)金流管理的研究成果，采用以下方法對(duì)EVA價(jià)值評(píng)估模型進(jìn)行研究分析：（1）本文采用了定性分析和定量分析相結(jié)合，通過(guò)這兩者的結(jié)合，更好的了解和掌握所研究的對(duì)象，經(jīng)過(guò)篩選，可以提高研究資料的真實(shí)性和有效性。采用統(tǒng)計(jì)分析方法，把理論知識(shí)與客觀實(shí)際相結(jié)合，根據(jù)傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值計(jì)算方法統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的不足，根據(jù)EVA模型計(jì)算分析，最后根據(jù)實(shí)際情況提出解決對(duì)策，從總體上得出最優(yōu)解決建議。最后還采用文獻(xiàn)分析法，通過(guò)閱讀比較，了解問(wèn)題的歷史現(xiàn)狀，采用與研究對(duì)象密切相關(guān)的有用資料，獲取有效信息，最后更好的認(rèn)識(shí)研究事物的全貌。本文的框架圖如下：總結(jié)國(guó)內(nèi)外研究成果總結(jié)國(guó)內(nèi)外研究成果本文研究研究方法的確定傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本理論分析龍光地產(chǎn)公司概況及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀基于EVA龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估提出EVA模型在應(yīng)用中存在的問(wèn)題文章總結(jié)及致謝文章總結(jié)圖1-1論文結(jié)構(gòu)圖第二章企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本理論分析本章主要通過(guò)介紹三種傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法并比較三種方法各種不同點(diǎn)及適用范圍。最后介紹EVA評(píng)估模型的基本理論特征，介紹本文對(duì)EVA指標(biāo)的調(diào)整原則以及方法，總結(jié)得出EVA指標(biāo)的具體計(jì)算方法，最后是本章的小結(jié)。2.1傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法介紹2.1.1成本法成本法的計(jì)算需要被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的計(jì)算數(shù)據(jù)，并依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表以及當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)已產(chǎn)生的各項(xiàng)貶值，并將資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)貶值的具體數(shù)值相減計(jì)算得出被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際數(shù)值。成本法的計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估值=被評(píng)估資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)各項(xiàng)貶值因素之和（包括資產(chǎn)功能性貶值、實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）使用成本法的基礎(chǔ)是投資者購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)實(shí)際所支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)該項(xiàng)資產(chǎn)的替代品的最低成本，而且被評(píng)估資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的市場(chǎng)價(jià)值能夠準(zhǔn)確反映該項(xiàng)資產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)情況中的實(shí)際價(jià)值。但是成本法的弊端是計(jì)算方法比較單一片面，其計(jì)算得出的評(píng)估結(jié)果并不能真正反映企業(yè)的整體真實(shí)價(jià)值，缺乏對(duì)無(wú)形資產(chǎn)、品牌價(jià)值的價(jià)值估計(jì)以及資產(chǎn)的整體組合效益。優(yōu)點(diǎn)是作為現(xiàn)實(shí)實(shí)務(wù)操作中應(yīng)用最多的一種方法，其計(jì)算方法和過(guò)程相對(duì)比較簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，成本法計(jì)算的資產(chǎn)價(jià)值可以作為評(píng)估公司整體實(shí)際價(jià)值的基礎(chǔ)，并且能夠有效防止資產(chǎn)的外流以及損失。2.1.2市場(chǎng)法市場(chǎng)法是現(xiàn)實(shí)價(jià)值評(píng)估中一種較為簡(jiǎn)單常見(jiàn)的方法，是依據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)與當(dāng)前市場(chǎng)相似資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行比較，通過(guò)評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格的調(diào)整，最終計(jì)算出被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。應(yīng)用市場(chǎng)法的基礎(chǔ)是必須擁有一個(gè)活躍且充分發(fā)育的公開(kāi)資產(chǎn)市場(chǎng)，這樣有利于資產(chǎn)參照物的更好選取，二是被選擇的資產(chǎn)參照物相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠準(zhǔn)確可靠計(jì)量。被評(píng)估企業(yè)基本財(cái)務(wù)比率與參照物企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的乘積經(jīng)常在實(shí)際運(yùn)用中被作為評(píng)估值，而企業(yè)價(jià)值評(píng)估中運(yùn)用較多的財(cái)務(wù)比率包括市盈率、市凈率、市銷(xiāo)率等。市場(chǎng)法的優(yōu)勢(shì)在于在預(yù)估企業(yè)的未來(lái)具體收益時(shí)受到的限制條件較少，計(jì)算方法較為便捷，使用符合當(dāng)前市場(chǎng)的具體環(huán)境。弊端就在于市場(chǎng)法在尋找相似資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，尋找參照物較為困難，而且受人為因素的影響較大，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整需要評(píng)估師具備豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)還有對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)的足夠熟悉。2.1.3收益法收益法是通過(guò)預(yù)算企業(yè)的未來(lái)收益，并根據(jù)企業(yè)的具體情況以及資本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，選擇貼切的資本化率或者貼現(xiàn)率，將企業(yè)的預(yù)估未來(lái)收益進(jìn)行貼現(xiàn)到某一日期后各期進(jìn)行加總以計(jì)算評(píng)估企業(yè)的真實(shí)價(jià)值?，F(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、股利貼現(xiàn)模型是現(xiàn)實(shí)中收益法使用的較為頻繁的方法模型。使用收益法的前提條件有：被評(píng)估企業(yè)能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況準(zhǔn)確預(yù)測(cè)企業(yè)的未來(lái)收益，另外能夠依據(jù)外在的資本市場(chǎng)條件，企業(yè)選擇的貼現(xiàn)率以及資本化率能夠跟企業(yè)的未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相匹配。收益法的優(yōu)點(diǎn)在于能夠真實(shí)、準(zhǔn)確的反映企業(yè)的價(jià)值，能夠考慮時(shí)間差異因素對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估帶來(lái)的不同影響，計(jì)算出來(lái)的企業(yè)價(jià)值更有利于投資者在資本市場(chǎng)投資決策。弊端是企業(yè)對(duì)自身的未來(lái)收益做出的預(yù)測(cè)值需要考慮多方面的因素，因此預(yù)估的難度系數(shù)也比較大，一般只適用于企業(yè)的未來(lái)收益能夠做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的單項(xiàng)資產(chǎn)。另一方面是收益法的計(jì)算受人為主觀影響程度較大，使用范圍較為狹窄。2.2三種傳統(tǒng)方法的比較成本法以及收益法結(jié)合了被評(píng)估企業(yè)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況，因?yàn)槭找娣▊?cè)重于企業(yè)的預(yù)期未來(lái)收益、企業(yè)未來(lái)資金的時(shí)間價(jià)值，所以更加適用于處于發(fā)展成熟階段的企業(yè)。成本法根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)重置成本和實(shí)際資產(chǎn)貶值對(duì)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行計(jì)算評(píng)估，因此成本法較適用于投資項(xiàng)目和流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例小，不動(dòng)產(chǎn)占比較大的企業(yè)。市場(chǎng)法相比較于前面兩種評(píng)估方法，需要一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)選取具有可比性的參照物進(jìn)行衡量對(duì)比，但是搜集數(shù)據(jù)以及選取參照物較困難，比較適用于企業(yè)的發(fā)展初期階段或者被評(píng)估企業(yè)的未來(lái)收益無(wú)法做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)時(shí)。2.3基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法概述EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法與傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法兩者相比，EVA計(jì)算方法以及考慮的因素更加全面，本文將會(huì)從多個(gè)層面講解EVA評(píng)估模型的基本理論與特征。2.3.1EVA評(píng)估方法的基本理論與特征經(jīng)濟(jì)增加值是EVA的中文翻譯，跟傳統(tǒng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法相比，EVA的優(yōu)勢(shì)在于考慮了企業(yè)的全部投入資本成本對(duì)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的影響，其中包括了債務(wù)資本成本以及股權(quán)資本成本。二者對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理都有起到一定的影響，并付出相應(yīng)的投入成本。EVA計(jì)算方法體現(xiàn)出只有企業(yè)的最終盈利與企業(yè)的全部投入資本成本兩者的差為正值，這才說(shuō)明企業(yè)為股東創(chuàng)造了實(shí)際性的價(jià)值。EVA的計(jì)算公式為經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）=稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOPAT）-總投入資本（TC）×加權(quán)平均資本成本（WACC）那么要計(jì)算企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增加值，就要計(jì)算得出其中三個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)都不能從企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中直接得出，而需要企業(yè)的定期財(cái)務(wù)報(bào)表中的值，結(jié)合會(huì)計(jì)項(xiàng)目調(diào)整，刪除傳統(tǒng)企業(yè)評(píng)估方法中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的影響，從而計(jì)算出被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增加值。EVA在評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、衡量企業(yè)決策方法以及未來(lái)目標(biāo)起到重要作用，EVA的主要特征包括以下幾個(gè)方面：創(chuàng)造股東財(cái)富是EVA的重點(diǎn)。EVA將股權(quán)資本成本考慮進(jìn)來(lái)，不僅有利于企業(yè)股東財(cái)富的增值，更有利于上市公司在資本市場(chǎng)上的定價(jià)以及提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。有利于企業(yè)管理者更好的做出決策和判斷。減少人為主觀因素影響。在傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法中，在計(jì)算利潤(rùn)總額時(shí)會(huì)扣除前面計(jì)提的各項(xiàng)資產(chǎn)折舊以及攤銷(xiāo)，而在EVA的計(jì)算中，并沒(méi)有剔除前面的人為計(jì)提的折舊以及攤銷(xiāo)因素的影響，而是在計(jì)算時(shí)予以轉(zhuǎn)回，不計(jì)入當(dāng)期損益。因此在傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算中，這些會(huì)計(jì)估計(jì)會(huì)受到人為因素的影響，在一定程度上會(huì)出現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)失真。更加準(zhǔn)確的衡量企業(yè)業(yè)績(jī)以及利潤(rùn)并且關(guān)注企業(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱性行業(yè)，跟其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)前期對(duì)資金需求大，后期賬款回收周期長(zhǎng)。因此如果只從企業(yè)的早期階段計(jì)算評(píng)估企業(yè)的實(shí)際價(jià)值，那么企業(yè)的真實(shí)價(jià)值就會(huì)被低估。所以需要從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)出發(fā)，充分考慮企業(yè)的成本投入，產(chǎn)品產(chǎn)出以及資金回報(bào)這一周期性活動(dòng)，全方位評(píng)估企業(yè)的整體價(jià)值。2.3.2EVA指標(biāo)的調(diào)整EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）指標(biāo)評(píng)估體系與傳統(tǒng)的以權(quán)責(zé)發(fā)生制為依據(jù)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系在計(jì)算方法上有一定的差異。EVA從股東的切身利益出發(fā)，把權(quán)益資本納入投資資本總額中，一方面可以更加全面的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和企業(yè)的自身的財(cái)務(wù)狀況，另一方面可以降低管理層的盈余管理影響，更加準(zhǔn)確有效的計(jì)算公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，從而更好的計(jì)算企業(yè)各期的EVA指標(biāo)。現(xiàn)實(shí)EVA指標(biāo)調(diào)整中，還要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況等進(jìn)行選擇調(diào)整。需遵循以下調(diào)整原則：簡(jiǎn)單實(shí)用性原則。我們可以通過(guò)減少調(diào)整項(xiàng)目的數(shù)量，提高自身的計(jì)算和工作效率，但是得保證獲得的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是在準(zhǔn)確可靠的前提下，這樣計(jì)算的出的相關(guān)數(shù)據(jù)也有利于企業(yè)員工、股東、管理層的理解。重要性原則。調(diào)整時(shí)應(yīng)該以對(duì)計(jì)算得出的EVA結(jié)果有重大影響的為重點(diǎn)調(diào)整對(duì)象，并且以對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確性有重大關(guān)聯(lián)的為調(diào)整對(duì)象?，F(xiàn)金收支原則。在企業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，調(diào)整的會(huì)計(jì)項(xiàng)目應(yīng)該以實(shí)際發(fā)生制為基礎(chǔ)，體現(xiàn)企業(yè)日常的現(xiàn)金流狀況，降低行政管理層對(duì)日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的影響，更加準(zhǔn)確有效的計(jì)算公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。本文結(jié)合EVA價(jià)值評(píng)估理論以及企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，對(duì)需調(diào)整的會(huì)計(jì)項(xiàng)目以及原因做了以下的概括：表2-1EVA指標(biāo)的調(diào)整方式以及影響需調(diào)整項(xiàng)目調(diào)整方法調(diào)整原因以及影響各項(xiàng)準(zhǔn)備金當(dāng)期減值準(zhǔn)備的增加額應(yīng)加回稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，資本總額包括各類(lèi)準(zhǔn)備金賬戶(hù)的余額各類(lèi)準(zhǔn)備金并不是企業(yè)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，準(zhǔn)備金的增加額對(duì)企業(yè)當(dāng)期總資產(chǎn)并沒(méi)有產(chǎn)生影響在建工程計(jì)算資本成本時(shí)剔除在建工程在建工程在建期間并沒(méi)有投入實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)營(yíng)效益。遞延所得稅遞延所得稅貸方余額加回資本總額，遞延所得稅貸方余額增加值加回稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)遞延所得稅可以真實(shí)準(zhǔn)確反映企業(yè)實(shí)際交付的稅額利息費(fèi)用利息費(fèi)用應(yīng)加回稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)利息收入、匯兌損益為非日常生產(chǎn)活動(dòng)，應(yīng)扣除。研究與開(kāi)發(fā)費(fèi)用研發(fā)費(fèi)用應(yīng)將其資本化，并在一定的獲利期間內(nèi)將其攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)的研究階段支出費(fèi)用化，開(kāi)發(fā)階段符合條件的資本化，計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)成本非正常性損益剔除營(yíng)業(yè)外收支、投資收益、政府補(bǔ)貼等與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)和非經(jīng)常性收支對(duì)稅后凈利潤(rùn)的影響企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中投資資本所創(chuàng)造的價(jià)值增值才是企業(yè)的價(jià)值所在資料來(lái)源:根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及會(huì)計(jì)調(diào)整原則分析得來(lái)2.3.3EVA指標(biāo)的具體計(jì)算方法稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)（NOPAT）是反映被評(píng)估企業(yè)投資資產(chǎn)獲利能力的評(píng)估指標(biāo)，主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中投資資產(chǎn)后獲得的稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)，該指標(biāo)是指企業(yè)的稅后投資凈收益，其中沒(méi)有包括企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中的總投資資本，主要體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)對(duì)價(jià)值創(chuàng)造的影響。NOPAT計(jì)算公式如下：稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）=息前稅后凈利潤(rùn)+少數(shù)股東權(quán)益+遞延所得稅貸方余額增加+各類(lèi)準(zhǔn)備金賬戶(hù)增加額+研發(fā)費(fèi)用-非正常性損益資產(chǎn)這一概念在傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)角度和EVA理論中表述也有不同之處，從會(huì)計(jì)這一層面上看，資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易中物品的所有權(quán)歸企業(yè)擁有并控制而且在未來(lái)的期間內(nèi)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)流入，在EVA理論中，企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中實(shí)際所占用的所有資本即為企業(yè)的全部投資資本，其調(diào)整一般是通過(guò)股權(quán)資本為基礎(chǔ)進(jìn)行的，而資本總額是股權(quán)以及債務(wù)資本之和，是股東投入資本的賬面價(jià)值體現(xiàn)。應(yīng)付賬款與應(yīng)付票據(jù)在EVA理論中也不屬于債務(wù)資本的范疇。本文對(duì)資本總額的調(diào)整如下：資本總額（TC）＝遞延所得稅款貸方余額＋各類(lèi)準(zhǔn)備金余額＋短期借款＋普通股股權(quán)＋長(zhǎng)期借款＋—年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款＋應(yīng)付債券＋研發(fā)費(fèi)用資本化額-在建工程—金融資產(chǎn)+少數(shù)股東權(quán)益加權(quán)平均資本成本（WACC）是根據(jù)企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)對(duì)各類(lèi)資金的資本成本加權(quán)平均計(jì)算得出的資本總成本。對(duì)于企業(yè)的投資、融資、價(jià)值評(píng)估都有密切關(guān)系。而資本結(jié)構(gòu)由股權(quán)、債務(wù)資本在總資本所占比例所決定。在實(shí)際運(yùn)用中，WACC通常被用來(lái)衡量企業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，WACC的公式為：加權(quán)資本成本（WACC）=股權(quán)成本*股權(quán)成本占比+債務(wù)成本*債務(wù)成本占比*（1-平均所得稅率）對(duì)于公式中債務(wù)成本的計(jì)算，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)企業(yè)貸款方式來(lái)源管理較為嚴(yán)格，銀行貸款作為企業(yè)貸款的主要來(lái)源，因此期限不同的銀行貸款利率是本文的計(jì)算基礎(chǔ)，公式如下：稅后債務(wù)資本成本=（短期負(fù)債占比×短期負(fù)債利率+長(zhǎng)期負(fù)債占比×長(zhǎng)期負(fù)債利率+應(yīng)付債券占比×應(yīng)付債券利率）×（1-所得稅稅率）對(duì)于權(quán)益成本的計(jì)算，本文主要利用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）計(jì)算，公式如下：Kd=Rf+β(Rm-Rf)Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，本文主要用長(zhǎng)期國(guó)債利率代替，Rm-Rf為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，β反映該企業(yè)股票相對(duì)于整個(gè)股票投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)敏感程度。2.4EVA價(jià)值評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)EVA價(jià)值評(píng)估方法考慮了企業(yè)的全部投入資本成本對(duì)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的影響，包括了債務(wù)以及權(quán)益資本成本。通過(guò)相關(guān)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的調(diào)整，更好的計(jì)算衡量企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。EVA評(píng)估模型還可以減少相關(guān)人為主觀因素的影響，降低因?yàn)楦黜?xiàng)準(zhǔn)備金的余額增加影響企業(yè)利潤(rùn)的真實(shí)性以及準(zhǔn)確性。因此，使用EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估有利于真實(shí)準(zhǔn)確的反映自身的內(nèi)在價(jià)值，幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，對(duì)企業(yè)行政管理層或是投資者進(jìn)行更準(zhǔn)確的引導(dǎo)。2.5本章小結(jié)經(jīng)過(guò)上文對(duì)EVA價(jià)值評(píng)估模型和傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的詳細(xì)介紹，可以總結(jié)出EVA評(píng)估方法在現(xiàn)實(shí)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中體現(xiàn)出更大的優(yōu)越性，計(jì)算出來(lái)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果更加貼合實(shí)際，更加能夠體現(xiàn)企業(yè)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值。第三章龍光地產(chǎn)公司概況和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀3.1龍光地產(chǎn)企業(yè)概況龍光地產(chǎn)股份有限公司是龍光集團(tuán)旗下子公司，簡(jiǎn)稱(chēng)龍光地產(chǎn)，公司于1996年正式成立，具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。公司以住宅開(kāi)發(fā)基礎(chǔ),并以物業(yè)發(fā)展為輔翼，推動(dòng)企業(yè)的綜合發(fā)展，中心發(fā)展區(qū)域在當(dāng)前的世界四大灣區(qū)—粵港大灣區(qū)。龍光地產(chǎn)股份有限公司由廣東龍光集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司改制而來(lái)，公司在2008年完成企業(yè)股份制改革，并成功取得國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。龍光地產(chǎn)在2012年將總部入駐深圳，企業(yè)的快速發(fā)展獲得三年的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)稱(chēng)號(hào)。2013年，龍光地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板成功上市（股票代碼3380.HK），企業(yè)憑借良好的發(fā)展?jié)摿Λ@得14.84億港元融資，這也是企業(yè)進(jìn)軍國(guó)際資本市場(chǎng)的一個(gè)美好開(kāi)端。2014年，龍光地產(chǎn)獲納入為摩根士丹尼資本國(guó)際(MSCI)中國(guó)小型企業(yè)指數(shù)，并榮登為滬港通合資格港股通股票，并于當(dāng)年發(fā)行三年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)；企業(yè)同時(shí)納入恒生綜合大型股/中型股指數(shù)成份股，榮登中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)40強(qiáng)。集團(tuán)以珠三角和兩廣為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn),緊跟國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，以世界灣區(qū)—粵港澳大灣區(qū)為開(kāi)發(fā)中心，其中集團(tuán)超過(guò)80%的土地資源儲(chǔ)備就在于此。企業(yè)同時(shí)進(jìn)軍我國(guó)長(zhǎng)三角開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，以擴(kuò)大環(huán)上海一小時(shí)都市生活圈為戰(zhàn)略布局。集團(tuán)還在于2017年成功進(jìn)軍際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在香港和新加坡取得了優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備，以此來(lái)開(kāi)啟自身的國(guó)際化進(jìn)程。2019年，龍光地產(chǎn)再次入圍《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)，榮居202位。企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)及土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)租賃、建筑合同。3.2龍光地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析3.2.1償債能力一個(gè)企業(yè)的償債能力高低可以體現(xiàn)出自身企業(yè)的現(xiàn)金流情況，企業(yè)的現(xiàn)金流正常，則說(shuō)明企業(yè)的償債能力較高。當(dāng)企業(yè)自身的現(xiàn)金流足以?xún)斶€企業(yè)的債務(wù)，一方面可以促進(jìn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的提高，還可以提高企業(yè)的外在融資水平。依據(jù)借款期限的不同，可以分為短期、長(zhǎng)期償債能力，短期償債能力一般以企業(yè)的短期資產(chǎn)以及流動(dòng)負(fù)債為主體，而長(zhǎng)期償債能力是以利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。1、短期償債能力本文以流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率作為衡量龍光地產(chǎn)短期償債能力的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算數(shù)據(jù)如下表：表3-1龍光地產(chǎn)短期償債能力分析表年份20142015201620172018流動(dòng)資產(chǎn)（億）392.26497.60585.21835.951306.40存貨（億）278.75281.98401.97384.58547.81速動(dòng)資產(chǎn)（億）113.51215.62183.24451.37758.59流動(dòng)負(fù)債（億）178.27178.27310.55572.94885.39流動(dòng)比率2.212.201.891.461.48現(xiàn)金比率0.430.430.500.650.50速動(dòng)比率0.641.210.590.790.86資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到圖3-1龍光地產(chǎn)短期償債能力數(shù)據(jù)圖資料來(lái)源：根據(jù)表3-1處理得出由上圖所示，流動(dòng)比率計(jì)算為流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比，由表可以看出，龍光地產(chǎn)近五年來(lái)流動(dòng)比率呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，五年的平均值為1.7左右，而2是衡量流動(dòng)比率的正常標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)樾袠I(yè)的特殊性，資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，存貨多，所以流動(dòng)比率也相對(duì)較低。一般流動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)的資產(chǎn)的流動(dòng)越高，有效利用率較低。速動(dòng)比率五年來(lái)的均值為0.7左右，計(jì)算方法是流動(dòng)資產(chǎn)剔除存貨之后和流動(dòng)負(fù)債兩者之比。速動(dòng)資產(chǎn)因?yàn)樘蕹舜尕浀挠绊?，變現(xiàn)能力更強(qiáng)，更可以體現(xiàn)企業(yè)自身的償債能力高低?，F(xiàn)金比率為企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)剔除掉應(yīng)收賬款、票據(jù)與流動(dòng)負(fù)債之比。0.2是衡量現(xiàn)金比率較好的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其可以用以衡量企業(yè)最直接償付債務(wù)的能力。龍光地產(chǎn)現(xiàn)金比率較高，說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金占比較低，應(yīng)該減少企業(yè)的存貨以及應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)的數(shù)量，降低企業(yè)的現(xiàn)金比率。從以上分析可以得出企業(yè)的償債能力較高，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況正常，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。但是因?yàn)楹笃谑袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不穩(wěn)定，導(dǎo)致企業(yè)自身存貨增加，變現(xiàn)能力降低。2、長(zhǎng)期償債能力本文以資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率作為衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的標(biāo)準(zhǔn)，這兩個(gè)指標(biāo)可以體現(xiàn)企業(yè)自身資本以及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的合理程度。資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)大小與企業(yè)自身的長(zhǎng)期償債能力以及債權(quán)人的利益保護(hù)程度關(guān)系成反比關(guān)系。產(chǎn)權(quán)比率可以反映出企業(yè)債務(wù)以及股東權(quán)益的占比情況，是作為企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的重要衡量指標(biāo)，產(chǎn)權(quán)比率越低越好。表3-2龍光地產(chǎn)長(zhǎng)期償債能力計(jì)算表年份20142015201620172018資產(chǎn)總額（億）448.36567.72865.021118.711700.95負(fù)債總額（億）315.19393.11607.50847.071333.49股東權(quán)益（億）133.17174.61257.52271.64367.46資產(chǎn)負(fù)債率0.700.690.700.760.78產(chǎn)權(quán)比率2.372.252.363.123.63利息費(fèi)用（億）0.940.373.726.7214.17息稅前利潤(rùn)（億）38.1242.1183.05115.61154.36利息保障倍數(shù)40.55113.8122.3317.210.89資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到由表中計(jì)算得出的數(shù)據(jù)可以看出，龍光地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率五年的均值大概為0.7，而0.5是衡量資產(chǎn)負(fù)債率的正常標(biāo)準(zhǔn)，但因房地產(chǎn)企業(yè)的前期投資成本較大，而且龍光地產(chǎn)后期的存貨數(shù)量較大，短期借款多，負(fù)債大，所以資產(chǎn)負(fù)債率高于正常標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)比率是由企業(yè)的負(fù)債總額與股東權(quán)益總額之比來(lái)計(jì)算的。由數(shù)據(jù)可以看出企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率較高，而且后面呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，是因?yàn)楹笃谄髽I(yè)的存貨多，負(fù)債多所決定的。近五年來(lái)，企業(yè)的息稅前利潤(rùn)一直增加，但是企業(yè)的利息費(fèi)用也呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2018年的利息費(fèi)用比2017年的增長(zhǎng)了一倍多，這也與企業(yè)的負(fù)債增加有密不可分的關(guān)系。綜上所述，龍光地產(chǎn)的短期償債能力較強(qiáng)，但是因?yàn)楹笃谄髽I(yè)的存貨數(shù)量較多，負(fù)債多，利息支出增加，利息保障倍數(shù)下降，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上升。3.2.2營(yíng)運(yùn)能力受企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)的影響，本文以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)對(duì)龍光地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力進(jìn)行分析。營(yíng)運(yùn)能力可以反映企業(yè)自身對(duì)資金管理的效率水平，能夠在一定程度上體現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。表3-3龍光地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力計(jì)算表年份20142015201620172018應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率6.582.333.162.371.52總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.340.290.350.470.53存貨周轉(zhuǎn)率0.310.360.510.720.81資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到圖3-2龍光地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力數(shù)據(jù)圖資料來(lái)源：根據(jù)表3-3處理得出受市場(chǎng)環(huán)境以及國(guó)家政策的影響，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，這說(shuō)明企業(yè)的回款周期變長(zhǎng)，應(yīng)收賬款數(shù)額增加，回款難度加大。存貨周轉(zhuǎn)率上升，說(shuō)明企業(yè)正不斷調(diào)整自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，縮短企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期，提高企業(yè)的資金變現(xiàn)能力?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升，說(shuō)明企業(yè)日常正常運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定。3.2.3盈利能力盈利能力是衡量企業(yè)未來(lái)價(jià)值、創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，也是投資者利潤(rùn)分配、評(píng)估投資回報(bào)的衡量指標(biāo)。下表是對(duì)龍光地產(chǎn)盈利能力的具體分析。表3-4龍光地產(chǎn)盈利能力分析表年份20142015201620172018銷(xiāo)售凈利率19.3718.4425.3225.3120.38總資產(chǎn)收益率6.465.216.266.585.88凈資產(chǎn)收益率25.3221.4027.2230.5531.54資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到圖3-3龍光地產(chǎn)盈利能力數(shù)據(jù)圖資料來(lái)源：根據(jù)表3-4處理得出如上圖所示，企業(yè)的銷(xiāo)售凈利率2016、2017年上漲最快，2018年下降了，但總體還是保持較高的趨勢(shì)，總資產(chǎn)收益率也是跟銷(xiāo)售凈利率的發(fā)展趨勢(shì)有點(diǎn)相似，這些也跟企業(yè)存貨數(shù)量增加，國(guó)家宏觀調(diào)控政策、土地價(jià)格、原材料價(jià)格上漲，企業(yè)盈利能力降低有著密切的關(guān)系。受行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)凈資產(chǎn)收益率不斷上升，這也跟企業(yè)自身負(fù)債增加、企業(yè)凈資產(chǎn)減少有關(guān)系。3.2.4成長(zhǎng)能力企業(yè)的成長(zhǎng)能力，主要是通過(guò)計(jì)算分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)，本文主要選取營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率等四項(xiàng)主要增長(zhǎng)率以及基本每股收益來(lái)衡量企業(yè)的未來(lái)發(fā)展能力。表3-5龍光地產(chǎn)成長(zhǎng)能力計(jì)算表年份20182017201620152014營(yíng)業(yè)收入（億）441.37276.90205.39145.74124.98營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億）140.19108.8979.3341.7437.18凈利潤(rùn)（億）89.9670.0852.0026.8824.21總資產(chǎn)（億）1700.951118.71865.02567.72448.36營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（%）59.4034.8240.9316.6112.40營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率（%）28.7437.2690.0612.2612.36凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率（%）26.9845.4569.3912.8515.98總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（%）52.0529.3352.3726.6261.21基本每股收益1.481.170.810.520.47資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到圖3-4龍光地產(chǎn)盈利能力數(shù)據(jù)圖資料來(lái)源：根據(jù)表3-5處理得出由上表可以看出，龍光地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)幅度較大，體現(xiàn)企業(yè)近五年來(lái)的業(yè)務(wù)收入及企業(yè)規(guī)模在不斷增加擴(kuò)大，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率波動(dòng)比較大，但還是呈現(xiàn)著正值，后期增長(zhǎng)速度下降，這與后期存貨數(shù)量增加、土地價(jià)格上漲、原材料價(jià)格上升有著密切關(guān)系?；久抗墒找娣€(wěn)步上升，說(shuō)明企業(yè)擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值在不斷增加，股東權(quán)益在增加。綜上所述，龍光地產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀一切正常，財(cái)務(wù)狀況良好。根據(jù)當(dāng)前的行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以及龍光地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，我們可以預(yù)測(cè)，企業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間依然廣闊，發(fā)展?jié)摿薮螅磥?lái)的企業(yè)業(yè)績(jī)將不斷上升。3.3本章小結(jié)通過(guò)本章對(duì)龍光地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的分析，通過(guò)計(jì)算四大能力相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行計(jì)算分析。我們可以總結(jié)出龍光地產(chǎn)的償債能力較強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)能力以及未來(lái)的成長(zhǎng)能力都保持著不斷上漲的趨勢(shì)。根據(jù)當(dāng)前的行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以及龍光地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，我們可以預(yù)測(cè)，企業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間依然廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)的企業(yè)業(yè)績(jī)將不斷上升。第四章基于EVA模型的龍光地產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估本章主要通過(guò)對(duì)近五年龍光地產(chǎn)稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)、投入總資本、加權(quán)平均資本成本的計(jì)算，計(jì)算得出企業(yè)近五年的歷史EVA，并通過(guò)百分比預(yù)測(cè)法，預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)五年的評(píng)估企業(yè)價(jià)值的相關(guān)指標(biāo)，并計(jì)算出企業(yè)2018年的整體內(nèi)在價(jià)值。4.1龍光地產(chǎn)EVA計(jì)算4.1.1計(jì)算稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOPAT）經(jīng)過(guò)上文對(duì)EVA模型的介紹，計(jì)算龍光地產(chǎn)EVA值，首先要計(jì)算出企業(yè)的稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，再計(jì)算出企業(yè)的投入總資本，以及加權(quán)平均資本成本，最后計(jì)算得出歷史EVA值。稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）=息前稅后凈利潤(rùn)+遞延所得稅貸方余額增加+少數(shù)股東權(quán)益+各類(lèi)準(zhǔn)備金賬戶(hù)增加額+研發(fā)費(fèi)用-非正常性損益根據(jù)上述公式，對(duì)具體計(jì)算數(shù)值進(jìn)行以下調(diào)整表4-1稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)計(jì)算表（NOPAT）單位：億元指標(biāo)20182017201620152014凈利潤(rùn)89.9670.0852.0026.8824.21+所得稅50.2338.8127.3414.8612.97+利息費(fèi)用14.176.723.720.360.94息稅前利潤(rùn)154.36115.6183.0642.138.12平均所得稅稅率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%息前稅后利潤(rùn)99.0574.4154.4427.1124.82+遞延稅款貸方余額增加值1.174.527.541.514.48+準(zhǔn)備金余額增加0.000.000.000.000.00+研發(fā)費(fèi)用0.000.000.000.000.00-非正常經(jīng)營(yíng)損益1.190.780.330.420.25稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)99.0378.1561.6528.229.05資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到息稅前利潤(rùn)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)總額和利息費(fèi)用兩者之和計(jì)算得出，企業(yè)平均所得稅率是所得稅額和利潤(rùn)總額之比，用息稅前利潤(rùn)剔除所得稅額，計(jì)算出企業(yè)的息前稅后利潤(rùn)?！皽?zhǔn)備金余額增加”因龍光地產(chǎn)年報(bào)中資產(chǎn)減值損失以及壞賬準(zhǔn)備科目并無(wú)計(jì)提，所以本文不予考慮。財(cái)務(wù)報(bào)表中少數(shù)股東損益已經(jīng)包括在凈利潤(rùn)數(shù)額科目，所以在實(shí)際計(jì)算中不需再調(diào)整。資本化費(fèi)用主要考慮到企業(yè)自身的研發(fā)費(fèi)用，龍光地產(chǎn)近五年財(cái)務(wù)報(bào)表中研發(fā)費(fèi)用科目無(wú)數(shù)據(jù)，因此不予考慮。遞延所得稅貸方余額增加額是由龍光地產(chǎn)年報(bào)中遞延所得稅貸方余額的期末數(shù)與期初數(shù)兩者之差計(jì)算的。政府補(bǔ)貼、營(yíng)業(yè)外收支、投資收益等科目屬于企業(yè)的“非正常經(jīng)營(yíng)損益”，根據(jù)龍光地產(chǎn)財(cái)務(wù)年報(bào)附注“計(jì)入當(dāng)期其他收入”填列。4.1.2計(jì)算總資本（TC）資本總額（TC）＝遞延所得稅款貸方余額＋各類(lèi)準(zhǔn)備金余額＋短期借款＋普通股股權(quán)＋長(zhǎng)期借款＋—年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款＋應(yīng)付債券＋研發(fā)費(fèi)用資本化額-在建工程—金融資產(chǎn)+少數(shù)股東權(quán)益對(duì)具體計(jì)算數(shù)值進(jìn)行以下的計(jì)算分析：（1）本文的股東權(quán)益合計(jì)，已經(jīng)包括了母公司股東權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益的總和。（2）提取的各項(xiàng)準(zhǔn)備金主要包括龍光地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、壞賬準(zhǔn)備、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，因?yàn)榻迥陙?lái)企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)并無(wú)數(shù)據(jù)，所以不加以考慮。（3）企業(yè)的遞延所得稅負(fù)債和遞延所得稅資產(chǎn)兩者的差值是遞延所得稅貸方余額計(jì)算的方法。（4）交易性金融資產(chǎn)和以公允價(jià)值計(jì)量且其變化計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以及可供出售金融資產(chǎn)是金融資產(chǎn)的主要科目，因?yàn)槠髽I(yè)近五年來(lái)年報(bào)并無(wú)數(shù)據(jù)，所以不加以考慮。（5）根據(jù)龍光地產(chǎn)年報(bào)報(bào)表所示研發(fā)費(fèi)用、應(yīng)付債券并沒(méi)有相關(guān)數(shù)據(jù)，因此本文不予考慮。表4-2龍光地產(chǎn)資本總額計(jì)算表單位：億元指標(biāo)20182017201620152014有息債務(wù)資本股東權(quán)益合計(jì)367.46271.64257.51174.61133.17+短期借款95.7755.9833.7140.4538.24+長(zhǎng)期借款119.67141.91117.0871.1790.57+一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款0.000.000.000.000.00+應(yīng)付債券0.000.000.000.000.00提取的各項(xiàng)準(zhǔn)備金0.000.000.000.000.00+研發(fā)費(fèi)用0.000.000.000.000.00+遞延所得稅貸方余額19.2218.0513.535.994.48未投入資產(chǎn)-在建工程0.000.000.000.000.00-金融資產(chǎn)0.000.000.000.000.00資本總額602.12487.58421.83292.22266.46資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到4.1.3計(jì)算加權(quán)平均資本成本（WACC）1、債務(wù)資本成本稅后債務(wù)資本成本=（短期負(fù)債占比×短期負(fù)債利率+長(zhǎng)期負(fù)債占比×長(zhǎng)期負(fù)債利率+應(yīng)付債券占比×應(yīng)付債券利率）×（1-所得稅稅率）以下為平均所得稅率計(jì)算表表4-3所得稅調(diào)整表年份20182017201620152014所得稅費(fèi)50.2338.8127.3414.8612.97利潤(rùn)總額140.19108.8979.3441.7437.18平均所得稅率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到表4-4債務(wù)資本成本計(jì)算表單位：億元年份20182017201620152014短期借款95.7755.9833.7140.4538.24長(zhǎng)期借款119.67141.91117.0871.1790.57負(fù)債總額215.44197.89150.79111.62128.81一年期短期借款年利率4.35%4.35%4.35%4.85%5.60%短期借款占比44.45%28.29%22.36%36.24%29.69%三年期長(zhǎng)期借款年利率4.75%4.75%4.75%5.25%6%長(zhǎng)期借款占比55.55%71.71%77.64%63.76%70.31%稅前債務(wù)資本成本4.57%4.64%4.66%5.11%5.88%所得稅稅率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%稅后債務(wù)資本成本2.93%2.98%3.05%3.29%3.83%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到短期借款資本成本本文選取一年期銀行短期貸款利率作為參考，長(zhǎng)期借款資本成文以三年期銀行貸款利率作為參考，因?yàn)辇埞獾禺a(chǎn)近五年應(yīng)付債券并沒(méi)有數(shù)據(jù)，因此不加以考慮。2、權(quán)益資本成本股東對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資的必要報(bào)酬率稱(chēng)為權(quán)益資本成本，資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）是本文的主要計(jì)算公式：Kd=Rf+β(Rm-Rf)上述模型中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Rf）是指剔除了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬影響下的利率，國(guó)債到期收益率是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的重要參考指標(biāo)，本文以10年期的國(guó)債到期收益率做為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。β系數(shù)體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。β值越大，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，股東要求的投資回報(bào)率越高。β值由wind數(shù)據(jù)庫(kù)提供的計(jì)算器計(jì)算得到。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（Rm-Rf）是指在一定的風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)環(huán)境下，除了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益以外的收入，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)呈正比關(guān)系。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本文根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)選取每年的GDP增長(zhǎng)率作為數(shù)值。表4-5權(quán)益資本成本計(jì)算表年份20182017201620152014無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率3.5%3.64%2.75%4%3.62%調(diào)整后β值1.85520.72451.12320.93180.715市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)6.6%6.8%6.7%6.9%7.3%權(quán)益資本成本15.74%8.57%10.28%10.43%8.84%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到3、計(jì)算加權(quán)平均資本成本加權(quán)平均資本成本(WACC)=權(quán)益成本(Re)×權(quán)益資本比例(E/V)+債務(wù)成本(Rd)×債務(wù)資本比例(D/V)×（1-平均所得稅率）(Tc）通過(guò)以上的計(jì)算可以看出，在龍光地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)中，權(quán)益資本比債務(wù)資本的占比要大，而且龍光地產(chǎn)的債務(wù)占比呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，權(quán)益占比不斷增加。這也表明龍光地產(chǎn)使用EVA價(jià)值評(píng)估模型對(duì)其企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，能夠更加真實(shí)準(zhǔn)確的計(jì)算出企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。具體計(jì)算如下表所示表4-62014-2018龍光地產(chǎn)的加權(quán)平均資本成本單位：億元年份20182017201620152014資本總額582.9469.53408.3286.23261.98股東權(quán)益總額367.46271.64257.51174.61133.17負(fù)債總額215.44197.89150.79111.62128.81權(quán)益資本成本15.74%8.57%10.28%10.43%8.84%權(quán)益資本占比63.04%57.85%63.07%61.00%50.83%平均所得稅率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%稅后債務(wù)資本成本2.93%2.98%3.05%3.29%3.83%債務(wù)資本占比36.96%42.15%36.93%39.00%49.17%加權(quán)平均資本成本11.01%6.22%7.61%7.65%6.38%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理得到4.2計(jì)算龍光地產(chǎn)2014-2018年EVA經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）—投入資本總額（TC）×加權(quán)平均資本成本（WACC）計(jì)算得出結(jié)果如下表：表4-7龍光地產(chǎn)歷史EVA單位：億元年份20182017201620152014稅后凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)99.0378.1561.6528.229.05資本總額602.12487.58421.83292.22266.46加權(quán)平均資本成本11.01%6.22%7.61%7.65%6.38%EVA32.7447.8229.555.8512.05資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)并計(jì)算整理得到圖4-1龍光地產(chǎn)2014-2018年EVA值與凈利潤(rùn)比較示意圖資料來(lái)源：根據(jù)表4-7處理得出由上圖可以看出，EVA指標(biāo)計(jì)算出來(lái)的企業(yè)價(jià)值與傳統(tǒng)會(huì)計(jì)指標(biāo)凈利潤(rùn)存在一定的偏差。但是這五年這兩個(gè)指標(biāo)的走勢(shì)差不多一致，只是在2015年跟2018年企業(yè)的凈利潤(rùn)與計(jì)算得出的EVA值出現(xiàn)差異。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)投入資本總額的大幅增加，以及企業(yè)加權(quán)平均資本成本的上升，也跟企業(yè)自2013年上市以來(lái)，股權(quán)資本成本占比增加有關(guān)。4.3預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)未來(lái)的EVA值通過(guò)上文的計(jì)算可以看出，企業(yè)價(jià)值評(píng)估使用EVA模型，預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)未來(lái)的EVA值，下文將根據(jù)實(shí)際情況分為三個(gè)階段進(jìn)行合理預(yù)估，包括高速、穩(wěn)定、永續(xù)增長(zhǎng)期，通過(guò)不同階段的計(jì)算。得出企業(yè)的實(shí)際EVA值。4.3.1預(yù)測(cè)稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1、預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本以龍光地產(chǎn)近五年的財(cái)務(wù)年報(bào)為計(jì)算基礎(chǔ)，我們可以看出企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而且后三年的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率穩(wěn)定在30%以上，因此，我們?cè)陬A(yù)測(cè)未來(lái)五年的收入增長(zhǎng)利率時(shí)，我們可以采用歷史五年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率的平均值32.83%。從下表可以看出，2014-2018年龍光地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利率基本保持穩(wěn)定，在預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的營(yíng)業(yè)成本時(shí)，我們可以采用歷史五年的銷(xiāo)售毛利率平均值32.18%來(lái)計(jì)算。具體原因：一是政府近幾年來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)相關(guān)政策與措施已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)，并且已經(jīng)有了一定的成效，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的漲幅，相對(duì)會(huì)趨向于平穩(wěn)的趨勢(shì)；二，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于之前已經(jīng)趨向于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，未來(lái)的發(fā)展會(huì)相比之前增加了難度。三，隨著我國(guó)的土地以及人工、材料成本的上升，營(yíng)業(yè)成本會(huì)不斷增長(zhǎng)，企業(yè)會(huì)通過(guò)提高工作效率、縮小員工規(guī)模，以保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。表4-8龍光地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)計(jì)算表單位：億元年份20182017201620152014營(yíng)業(yè)收入441.37276.90205.39145.74124.98營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率59.40%34.82%40.93%16.61%12.40%營(yíng)業(yè)成本292.5181.72139.79101.4486.94銷(xiāo)售毛利率33.73%34.37%31.94%30.40%30.44%年份20192020202120222023預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入586.27778.741034.411374.001825.09預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率32.83%32.83%32.83%32.83%32.83%預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)成本397.61528.14701.54931.851237.78預(yù)測(cè)銷(xiāo)售毛利率32.18%32.18%32.18%32.18%32.18%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并根據(jù)百分比預(yù)測(cè)法計(jì)算得到2、預(yù)測(cè)2019-2023利潤(rùn)表項(xiàng)目為了預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，根據(jù)計(jì)算公式，將利潤(rùn)表相關(guān)科目做了合理的預(yù)測(cè)，并根據(jù)實(shí)際情況作了以下調(diào)整：因?yàn)槠髽I(yè)年報(bào)中利息費(fèi)用與利息收入有區(qū)分開(kāi)來(lái)，因此在預(yù)測(cè)中利息費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用互相抵減。2016年-2018年管理費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比重相對(duì)于2014-2015年趨向于平穩(wěn)狀態(tài)，因此采用后三年占比平均值進(jìn)行計(jì)算。銷(xiāo)售費(fèi)用，2014-2018年銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比例相對(duì)比較穩(wěn)定，因此取歷史五年的占比平均值進(jìn)行計(jì)算。重估盈余占營(yíng)業(yè)收入比例五年占比波動(dòng)較大，在做出預(yù)測(cè)時(shí)，采用五年占比的平均值進(jìn)行計(jì)算。企業(yè)實(shí)際所得稅稅率采用2014年-2018年的所得稅稅率平均值。遞延所得稅貸方余額增加值以2018年的通貨膨脹率代替。利潤(rùn)表分析計(jì)算如下所示：表4-9龍光地產(chǎn)利潤(rùn)表數(shù)據(jù)分析表年份20182017201620152014預(yù)測(cè)利息費(fèi)用14.176.723.720.370.94采用后三年平均值2.5%占營(yíng)業(yè)收入比例3.21%2.43%1.81%0.25%0.75%銷(xiāo)售費(fèi)用12.319.297.145.734.13采用五年平均值3.3%占營(yíng)業(yè)收入比例2.79%3.36%3.48%3.93%3.30%管理費(fèi)用11.347.485.575.885.27采用后三年平均值2.7%占營(yíng)業(yè)收入比例2.57%2.70%2.71%4.03%4.22%重估盈余17.8728.2927.649.58.76采用五年平均值8.32%占營(yíng)業(yè)收入比例4.05%10.22%13.46%6.52%7.01%所得稅率35.83%35.64%34.46%35.60%34.89%五年平均值35.29%遞延所得稅貸方增加值1.174.527.541.514.48用2018年通貨膨脹率3.13%占營(yíng)業(yè)收入比例0.27%1.63%3.67%1.04%3.58%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并根據(jù)百分比預(yù)測(cè)法計(jì)算得到結(jié)合以上的計(jì)算，預(yù)測(cè)2019年-2023年龍光地產(chǎn)的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，具體如下表：表4-10預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)2019-2023年稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)單位：億元年份20192020202120222023營(yíng)業(yè)收入586.27778.741034.411374.001825.09-營(yíng)業(yè)成本397.61528.14701.54931.851237.78-銷(xiāo)售費(fèi)用19.3525.7034.1445.3460.23-管理費(fèi)用15.8321.0327.9337.1049.28+重估盈余48.7864.7986.06114.32151.85-所得稅71.2694.65125.72167.00221.83+遞延所得稅貸方增加值1.211.241.281.321.36稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)132.21175.25232.42307.03407.82資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并根據(jù)百分比預(yù)測(cè)法計(jì)算得到4.3.2預(yù)測(cè)資本總額為了預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)2019年-2023年總投入資本，我們需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。（1）股東權(quán)益，包含了母公司股東權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益，歷史五年占營(yíng)業(yè)收入比例不穩(wěn)定，但在后兩年占比比例比較接近，因此本文采用后兩年的平均值進(jìn)行預(yù)測(cè)。（2）短期借款在2014年之后有大幅減少，而且呈現(xiàn)占比不斷減下降的趨勢(shì)，故本文取五年平均占比進(jìn)行預(yù)測(cè)。（3）長(zhǎng)期借款，2014年-2017年因?yàn)槠髽I(yè)的投資和正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要，企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)特殊性回款周期長(zhǎng)，跟2018年借款數(shù)額相差較大。為了預(yù)估的真實(shí)準(zhǔn)確性，本文以后三年為計(jì)算依據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均，并以評(píng)估基準(zhǔn)日年限重要性取近三年的權(quán)重分別為30%，30%，40%，預(yù)估未來(lái)企業(yè)的長(zhǎng)期借款占比情況。（4）因?yàn)槠髽I(yè)年報(bào)中應(yīng)付債券以及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款和各項(xiàng)準(zhǔn)備金并沒(méi)有數(shù)據(jù)，因此本文在對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)并不加以考慮。（5）遞延所得稅貸方余額采用基準(zhǔn)年2018年的通貨膨脹率3.13%進(jìn)行預(yù)測(cè)。具體資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目預(yù)測(cè)如下所示：表4-11龍光地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表單位：億元年份20182017201620152014預(yù)測(cè)股東權(quán)益367.46271.64257.51174.61133.17取后兩年平均值90.67%占營(yíng)業(yè)收入比例83.25%98.10%125.38%119.81%106.55%短期借款95.7755.9833.7140.4538.24取后兩年平均值20.96%占營(yíng)業(yè)收入比例21.70%20.22%16.41%27.75%30.60%長(zhǎng)期借款119.67141.91117.0871.1790.57取后三年加權(quán)平均值43.31%占營(yíng)業(yè)收入比例27.11%51.25%57.00%48.83%72.47%一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款0.000.000.000.000.000.00應(yīng)付債券0.000.000.000.000.000.00各項(xiàng)準(zhǔn)備金0.000.000.000.000.000.00遞延所得稅貸方余額19.2218.0513.535.994.48用2018年通貨膨脹率3.13%占營(yíng)業(yè)收入比例4.35%6.52%6.59%4.11%3.58%資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并計(jì)算得到以上表為計(jì)算基礎(chǔ)，預(yù)估龍光地產(chǎn)2019年-2023年各相關(guān)數(shù)值，計(jì)算數(shù)據(jù)如下所示：表4-12龍光地產(chǎn)2019-2023資本總額預(yù)測(cè)表單位：億元年份20192020202120222023股東權(quán)益531.57706.08937.901245.811654.81+短期借款111.42148.00196.58261.12346.85+長(zhǎng)期借款230.22305.80406.20539.56716.70+遞延所得稅貸方余額19.8220.4421.0821.7422.42資本總額893.031180.321561.762068.232740.78資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并根據(jù)百分比預(yù)測(cè)法計(jì)算得到4.3.3計(jì)算龍光地產(chǎn)未來(lái)五年EVA值本文以2014年-2018年資本加權(quán)成本平均值7.78%為預(yù)測(cè)期的加權(quán)平均資本成本，2019年-2023年龍光地產(chǎn)預(yù)測(cè)期的具體EVA值計(jì)算以上文對(duì)企業(yè)稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及投資資本總額的合理預(yù)估為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。表4-13龍光地產(chǎn)未來(lái)五年EVA預(yù)測(cè)表單位：億元年份20192020202120222023稅后營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)132.21175.25232.42307.03407.82資本總額893.031180.321561.762068.232740.78加權(quán)平均資本成本（%）7.787.787.787.787.78EVA62.7383.42110.92146.12194.59資料來(lái)源：根據(jù)2014-2018龍光地產(chǎn)年報(bào)整理并根據(jù)百分比預(yù)測(cè)法計(jì)算得到4.3.4龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值計(jì)算對(duì)于2019年-2023年龍光地產(chǎn)EVA值進(jìn)行貼現(xiàn)時(shí)，本文從謹(jǐn)慎性的角度出發(fā)，以五年來(lái)權(quán)益資本成本的平均值10.78%為計(jì)算依據(jù) ，兩個(gè)主要考慮因素如下：首先，EVA實(shí)際上是一種權(quán)益資本收入，在計(jì)算投資總資本時(shí)考慮到了債務(wù)資本成本以及權(quán)益資本成本，所以選擇權(quán)益資本成本作為貼現(xiàn)率更可以反映出投資者在剔除自身投入后所帶來(lái)的實(shí)際收益。二是從以上對(duì)龍光地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可以看出企業(yè)自身的權(quán)益資本成本高于債務(wù)資本成本，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，企業(yè)自身的自有資金占比會(huì)不斷增加，貸款等融資方式占比會(huì)逐漸減少，因此，我們可以合理的預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)的自有資金占比會(huì)增加。因此如果采用債務(wù)資本成本或者加權(quán)平均資本成本對(duì)EVA進(jìn)行折現(xiàn)，會(huì)容易導(dǎo)致計(jì)算出來(lái)的EVA現(xiàn)值高于實(shí)際價(jià)值。本文計(jì)算依據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r將分為三個(gè)不同的發(fā)展時(shí)期：第一時(shí)期為企業(yè)的高速增長(zhǎng)時(shí)期，在這一階段，企業(yè)發(fā)展迅速，EVA值快速增長(zhǎng)，本文以五年為這一階段的時(shí)間跨度，以下表計(jì)算得到的2019年至2023年企業(yè)的EVA值，折現(xiàn)加總得到419.85億元，EVA值增長(zhǎng)較快。第二時(shí)期是企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的時(shí)期，這個(gè)階段的發(fā)展速度相對(duì)放緩，但是企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)依然正常，效率保持在正常水平，盈利發(fā)展能力保持在正常水平，因此本文以2018年的GDP增長(zhǎng)率作為這一階段的增長(zhǎng)率，以五年作為時(shí)間跨度，2024年-2028年對(duì)EVA進(jìn)行貼現(xiàn)計(jì)算加總得出總和為520.37億元。第三時(shí)期為永續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，計(jì)算龍光地產(chǎn)2030年之后的實(shí)際價(jià)值，在實(shí)際運(yùn)算中永續(xù)增長(zhǎng)率選取一般為2%-3%，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，出于謹(jǐn)慎考慮，本文將龍光地產(chǎn)三階段的永續(xù)增長(zhǎng)率取為2%，計(jì)算得到EVA現(xiàn)值為1009.12億元。表4-14龍光地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值計(jì)算表單位：億元年份20192020202120222023EVA值62.7383.42110.92146.12194.59折現(xiàn)率%10.78%10.78%10.78%10.78%10.78%折現(xiàn)系數(shù)0.90270.81480.73560.66400.5994EVA現(xiàn)值56.6367.9781.5997.02116.64一階段EVA現(xiàn)值合計(jì)419.85年份20242025202620272028穩(wěn)定