鳳鳴花園前期整合營(yíng)銷專項(xiàng)方案

鳳鳴花園前期整合營(yíng)銷方案一、鳳鳴花園項(xiàng)目開盤前整合營(yíng)銷總體思緒1、階段性廣告策略：鳳鳴花園項(xiàng)目在扎實(shí)做好產(chǎn)品計(jì)劃，加緊工程進(jìn)度同時(shí)，在開盤前應(yīng)作連續(xù)不停媒體宣傳?；凇傍P鳴花園”項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)情況即工程進(jìn)度、營(yíng)銷進(jìn)度，本階段為銷售準(zhǔn)備期，營(yíng)銷推廣工作關(guān)鍵圍繞項(xiàng)目開盤前蓄水展開，以硬廣告（戶外、DM等）、公關(guān)活動(dòng)等促銷手段為主，在開盤前加大媒體廣告投放力度，讓市場(chǎng)眼光聚焦、關(guān)注，并逐步建立項(xiàng)目品牌形象和達(dá)成較高預(yù)約率。2、廣告投放目標(biāo)：前期以開盤前預(yù)熱為主，提升項(xiàng)目著名度，并讓目標(biāo)用戶產(chǎn)生期盼潛導(dǎo)心理，并進(jìn)而讓目標(biāo)用戶認(rèn)識(shí)到“鳳鳴花園”項(xiàng)目標(biāo)品牌價(jià)值，吸引她們到工地現(xiàn)場(chǎng)參觀，或電話、現(xiàn)場(chǎng)垂詢樓盤信息；在臨近開盤前四面，關(guān)鍵突擊，塑造品牌形象，發(fā)明高預(yù)約率。3、廣告企劃標(biāo)準(zhǔn)：正確掌握產(chǎn)品定位，明確了解產(chǎn)品特質(zhì)，同時(shí)說明“鳳鳴花園”項(xiàng)目總體優(yōu)勢(shì)，包含獨(dú)特優(yōu)越自然環(huán)境、享受區(qū)位優(yōu)勢(shì)找到產(chǎn)品獨(dú)特利益點(diǎn)，和貼近新農(nóng)村建設(shè)政策優(yōu)勢(shì)，依據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)反應(yīng)，選擇最貼切廣告策略。4、廣告策略：（1）差異化定位戰(zhàn)略：基于新農(nóng)村建設(shè)樣板小區(qū)獨(dú)特賣點(diǎn)和本項(xiàng)目工程進(jìn)度情況，以中等價(jià)位及項(xiàng)目規(guī)模和環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，細(xì)分客源。（2）借勢(shì)策略：在閬中市小城鎮(zhèn)建設(shè)實(shí)施過程中，快速營(yíng)銷骨架骨架。在營(yíng)銷過程中，我們充足借助小城鎮(zhèn)建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，宣傳項(xiàng)目標(biāo)區(qū)位優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景、增值潛力。借助升鐘湖景區(qū)、天宮院景區(qū)、蘭渝鐵路閬中火車站等已經(jīng)有宣傳攻勢(shì)，將潛在用戶吸引到鳳鳴花園。（3）關(guān)鍵突破策略：首先以打生態(tài)宜居品牌為主，以此作為突破點(diǎn)帶動(dòng)整個(gè)樓盤銷售，反復(fù)強(qiáng)調(diào)地塊區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)及綜合優(yōu)勢(shì)，以此作為關(guān)鍵突破。（4）全方面攻擊策略：待項(xiàng)目品牌認(rèn)知達(dá)成一定程度后，以區(qū)位、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)性、產(chǎn)品計(jì)劃、物業(yè)管理等優(yōu)勢(shì)作全方面出擊。（5）促銷性策略（SP、PR活動(dòng)）：以新奇、有效公關(guān)活動(dòng)作深入促銷。對(duì)市場(chǎng)銷售有阻力戶型采取一定優(yōu)惠方法提升市場(chǎng)吸引力。二、營(yíng)銷推廣階段劃分開盤前鳳鳴花園項(xiàng)目標(biāo)整合營(yíng)銷工作分三個(gè)階段分期進(jìn)行。目標(biāo)是在前期營(yíng)銷推廣工作基礎(chǔ)上，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于鳳鳴花園關(guān)注并初步提升目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目整體形象和基礎(chǔ)開發(fā)理念認(rèn)同程度。圍繞這一工作目標(biāo)，本階段將營(yíng)銷推廣工作關(guān)鍵放在樓盤包裝、營(yíng)銷公關(guān)、活動(dòng)促銷、媒體廣告宣傳方面。經(jīng)過一系列高密度廣告以宣傳項(xiàng)目整體形象和關(guān)鍵賣點(diǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，為下一步開盤推廣工作作好鋪墊。經(jīng)過充足市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)入市時(shí)機(jī)選擇，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際，現(xiàn)將一期推廣階段劃分以下：推廣階段時(shí)間劃分推廣專題第一階段.6下旬.—.7.現(xiàn)場(chǎng)包裝、營(yíng)銷推廣、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開啟第二階段.9.—.10.開盤活動(dòng)，集中營(yíng)銷第二階段春節(jié)期間集中營(yíng)銷三、整合營(yíng)銷策略【前期營(yíng)銷工作關(guān)鍵】第一、關(guān)鍵作好項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)基礎(chǔ)形象包裝。第二、各方面工作安排準(zhǔn)備到位，開始接收用戶咨詢。第三、利用銷售漸入正規(guī)期間信息流、客源比較集中優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)廣告宣傳投放。第四、逐步擴(kuò)大項(xiàng)目標(biāo)宣傳渠道，完善項(xiàng)目戶外廣告和導(dǎo)示系統(tǒng)廣告。第五、盡最大可能，把握每一位蒞臨銷售現(xiàn)場(chǎng)咨詢用戶，經(jīng)過銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)用戶細(xì)致講解和銷售氣氛對(duì)用戶感染，蓄積大量準(zhǔn)用戶。第六、加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)推廣力度，配合媒體宣傳，提升項(xiàng)目標(biāo)形象和公眾認(rèn)知度。第七、戶外廣告結(jié)合DM單直投，增強(qiáng)社會(huì)影響力和吸引消費(fèi)者對(duì)鳳鳴花園項(xiàng)目標(biāo)注意。第八、前期咨詢期有一定蓄水量，再經(jīng)過本期廣告推廣力度加大，爭(zhēng)取為“開盤期”銷售實(shí)現(xiàn)百分比為5：1左右預(yù)定用戶?！句N售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作】1、認(rèn)真做好日常咨詢接待準(zhǔn)備及區(qū)域和項(xiàng)目熟悉工作，為正式咨詢做好準(zhǔn)備。2、加強(qiáng)對(duì)來訪用戶情況梳理，有計(jì)劃、有安排分析意向性用戶，做好用戶維系。3、對(duì)鳳鳴花園項(xiàng)目銷售說辭修改及完善；4、加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理工作：包含項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境、銷售道具管理和現(xiàn)場(chǎng)工作人職員作狀態(tài)管理（包含禮儀、接聽電話過程等）?！粳F(xiàn)場(chǎng)包裝】1、加強(qiáng)和完善項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目標(biāo)形象展示系統(tǒng)A、導(dǎo)示系統(tǒng)（包含主干道和售樓處位置）B、戶外廣告2、銷售資料準(zhǔn)備A、DM資料、立面效果圖B、沙盤C、單體模型明確詳盡說明標(biāo)牌；逼真生活氣息4、售樓部包裝A、營(yíng)銷氣氛塑造：展板、模型、銷控表B、服務(wù)氣氛營(yíng)造：微笑服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、禮品贈(zèng)予【促銷政策】付款方法優(yōu)惠（1）購(gòu)房者實(shí)施一次性付款方法可享受每平50元優(yōu)惠。（2）購(gòu)房者實(shí)施分期付款方法可享受每平20元優(yōu)惠。付款方法根據(jù)5；3；2百分比支付。2、首批房源（含商鋪）購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策（1）前期拿出24套房源（含商鋪）試水，搜集市場(chǎng)信息，匯總用戶反饋情況。（2）購(gòu)置首批10套房源用戶可享受每套八千元禮金券購(gòu)房?jī)?yōu)惠。購(gòu)置第二批房源（即第11套至第20套）用戶可享受每套五千元禮金券購(gòu)房?jī)?yōu)惠。購(gòu)置第三批房源（即第21套至第24套）用戶可享受每套三千元禮金券購(gòu)房?jī)?yōu)惠。3、老用戶帶新用戶優(yōu)惠政策（1）新用戶享受500元購(gòu)房?jī)?yōu)惠；（2）老用戶享受500元現(xiàn)金優(yōu)惠。3、組團(tuán)購(gòu)房?jī)?yōu)惠凡以組團(tuán)方法集中購(gòu)房，必需首先確定該組團(tuán)提議人，組團(tuán)內(nèi)購(gòu)房人須由親戚、好友、同事或其它相互熟悉人員組成，零碎購(gòu)房人不能隨意插入。組團(tuán)以一套住房（已購(gòu)房不得加入）為基礎(chǔ)單位，最低基數(shù)為3戶（或套），10戶為一個(gè)組團(tuán)最高限值，超出10戶則須重新組團(tuán)。組團(tuán)依據(jù)每組戶數(shù)多少在享受常規(guī)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上分別享受以下優(yōu)惠政策（不累加）。