常平萬(wàn)科城御湖灣12月加推思路

萬(wàn)科城2007年12月御湖灣加推思路合富輝煌（東莞）萬(wàn)科城項(xiàng)目組2007年12月5日銷售節(jié)點(diǎn)安排節(jié)點(diǎn)說(shuō)明：1、御湖灣家族patty活動(dòng)日：12月15日；2、御湖灣預(yù)計(jì)開售時(shí)間：12月22日；3、御湖灣07年加推銷售目標(biāo)：15套。4次短信（80萬(wàn)條）客戶梳理15日12月8日22日30日客戶儲(chǔ)備如客戶量仍不夠，即時(shí)執(zhí)行預(yù)案加推御湖灣剩余26套物管活動(dòng)（圣誕活動(dòng)）25日1次活動(dòng)（家族patty）預(yù)案：1>戶外更換一次（加推信息）2>明信片（周邊鎮(zhèn)區(qū)）內(nèi)部關(guān)系客戶認(rèn)購(gòu)確認(rèn)17日3/16/20242推貨建議:加推26套戶型建面棟號(hào)貨量四房?jī)蓮d258-271平米16、19、20、218五房?jī)蓮d291-311平米1、2、3、4、510五房?jī)蓮d311-323平米22、23、24、268合計(jì)26套建議第二批推出的26套單位3/16/20243推貨說(shuō)明：1、根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度，御湖灣本次加推的26套別墅預(yù)計(jì)12月22日獲得預(yù)售證；2、本次認(rèn)購(gòu)的流程和形式與御湖灣第一次推貨相同，同樣要照顧內(nèi)部客戶，并在公開發(fā)售之前進(jìn)行客戶的精確梳理；3、根據(jù)內(nèi)部客戶踴躍程度，再?zèng)Q定對(duì)外發(fā)售的套數(shù)及具體方式，目前以外部客戶排隊(duì)認(rèn)購(gòu)、先到先得的方式來(lái)進(jìn)行推貨準(zhǔn)備。3/16/20244銷售目標(biāo)

:御湖灣07年12月加推銷售目標(biāo)15套階段12月22開盤目標(biāo)12月23-31日前總計(jì)推貨目標(biāo)20套6套26套銷售目標(biāo)12套3套15套銷售目標(biāo)說(shuō)明：1、12月22日第二次開盤目標(biāo)12套，銷售率60%；2、12月份總目標(biāo)15套，總體銷售率58%；3、根據(jù)年底度總體目標(biāo)的完成情況分析，本次加推御湖灣26套在保障銷售速度的同時(shí)，保障銷售速度和資金的回籠。3/16/20245開售方式:提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，集中發(fā)售，先到先得1、認(rèn)購(gòu)形式：12月21日前：提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu),消化前期客戶,內(nèi)部關(guān)系客戶

12月21日后：21日通知客戶可以辦理認(rèn)購(gòu)，先到先得。認(rèn)購(gòu)形式的考慮：

1）在開售前提前完成內(nèi)部關(guān)系戶及前期儲(chǔ)備的誠(chéng)意客戶的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，以開售日集中認(rèn)購(gòu)的氛圍促進(jìn)其成交；

2）提前解決關(guān)系客戶、前期誠(chéng)意客戶與后期誠(chéng)意的戶之間的矛盾；

3）本次推售貨量的預(yù)售證獲取時(shí)間暫未能落實(shí)，需針對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)形勢(shì)來(lái)及時(shí)調(diào)整開售方式；

4）若22日進(jìn)行公開發(fā)售，則在21日提前通知客戶開售信息。

3/16/202463、公開發(fā)售定金：定金：10萬(wàn)元規(guī)則：先到先得，公布開售時(shí)間后，按照排隊(duì)順序，先到先得2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：開始時(shí)間：2007年12月10日截止時(shí)間：2007年12月17日認(rèn)購(gòu)金額：150000元/套簽定認(rèn)購(gòu)書時(shí)間：2007年12月22日至2007年12月29日操作方式：客戶于規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到項(xiàng)目交納誠(chéng)意金客戶于規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)享受優(yōu)惠：享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠（待定）提前落實(shí)所選單元3/16/20247現(xiàn)時(shí)御湖灣第一批雙拼銷售情況：已售單位實(shí)收均價(jià)：10527元/㎡（根據(jù)明源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）由御湖灣第一批產(chǎn)品的實(shí)際銷售情況可以看出，客戶對(duì)御湖灣雙拼別墅此前的價(jià)格接受度較高；在目前市場(chǎng)情況并非極度理想，且客戶來(lái)源仍然有限的情況下，項(xiàng)目不適宜大幅度的提升價(jià)格；小結(jié)：因此建議：御湖灣第二批推貨的價(jià)格可以以13000-14000元/㎡的面價(jià)推出，但通過(guò)各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠及禮包的形式進(jìn)行折扣，實(shí)收均價(jià)限制在12000元/㎡；御湖灣第一批余貨提升價(jià)格，在保證整體實(shí)收的基礎(chǔ)上，將所有御湖灣可售產(chǎn)品以相同折扣面市；價(jià)格策略3/16/20248價(jià)格建議綜合各方面因素考慮，本次御湖灣第二批產(chǎn)品建議價(jià)格為實(shí)收12000元/㎡3/16/20249銷售政策銷售政策考慮：

1、怎樣通過(guò)銷售政策，首先吸引客戶，有效增加到訪量；

2、在銷售政策上，利用大折扣優(yōu)惠的使用，刺激現(xiàn)場(chǎng)客戶成交的積極性；

3、利用團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，拓展大客戶群；

4、利用銷售折扣的縮減，加快客戶的成交速度。兼于這三方面考慮，我們制定如下政策：12月22-23日12月24-31日開售優(yōu)惠9折+內(nèi)部?jī)?yōu)惠+團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠+付款折扣95折+付款折扣說(shuō)明：實(shí)施優(yōu)惠遞減，不斷剌激銷售3/16/202410御湖灣客戶情況1、客戶梳理計(jì)劃：2、梳理具體安排：

1）本次梳理時(shí)間12月10-12月21日；

2）本次梳理共分為三批進(jìn)行梳理，前期來(lái)電詢問別墅的客戶，來(lái)訪表示對(duì)別墅有興趣的客戶，已有的別墅業(yè)主，前期已儲(chǔ)備的客戶；

3）在梳理的同時(shí)以配合項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為契機(jī)，同時(shí)有效深挖業(yè)主推薦潛力。第二輪梳理經(jīng)過(guò)第二輪梳理得來(lái)訪客戶、別墅業(yè)主、新客戶12.16-17日預(yù)銷控梳理12.20-21日進(jìn)一步落實(shí)客戶情況，做到預(yù)銷控控制第一輪梳理12.10-11日梳理總結(jié)提交12月12日梳理總結(jié)提交12月18日12.20-21日為預(yù)銷控梳理時(shí)間來(lái)訪及來(lái)電的別墅客戶、別墅業(yè)主、前期儲(chǔ)備客戶3/16/202411整體推廣策略考慮：推廣調(diào)性：繼續(xù)沿用目前的戶外和VI系統(tǒng)；推廣重點(diǎn)：1、以線下活動(dòng)和短信推廣為主要渠道，繼續(xù)拓展項(xiàng)目在本地的圈層影響；2、集中以本地為主，深圳為輔，強(qiáng)化項(xiàng)目的生活別墅特征，針對(duì)自住客戶做宣傳。推廣策略整合3/16/20241215日：家族patty07年御湖灣策略節(jié)奏安排12.122日15日22日：開盤發(fā)售25日：圣誕活動(dòng)（物管）31日19日：東莞短信12日：東莞短信14日：東莞短信21日：東莞短信25日：戶外（預(yù)案）客戶梳理23日：明信片郵寄（預(yù)案）網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖炒作3/16/202413現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)3/16/202414活動(dòng)時(shí)間：12月15日目標(biāo)客戶：邀請(qǐng)別墅業(yè)主、拓展客戶、銀行企業(yè)關(guān)系戶地點(diǎn)：御湖灣水景廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)西式酒會(huì)；燒烤自助餐；高檔patty現(xiàn)場(chǎng)包裝；貴賓禮品贈(zèng)送留念；西式樂隊(duì)及節(jié)目表演；宣傳配合：短信配合、電話邀約負(fù)責(zé)人：方慶冬、高進(jìn)、活動(dòng)公司預(yù)算：15萬(wàn)營(yíng)銷活動(dòng)：家族patty晚宴3/16/202415短訊3/16/202416短訊投放時(shí)間主題數(shù)量（條）費(fèi)用（元）12月12日常平萬(wàn)科城御湖灣250-320平米雙拼別墅首批售罄，12月徇眾加推。11000元起，雙拼價(jià)格即擁550平米獨(dú)棟別墅。尊享專線83336666100000500012月14日送103－270平米花園，常平萬(wàn)科城御湖灣250-320平米北美雙拼別墅首批售罄，12月徇眾加推。11000元起。尊享專線83336666100000500012月19日11000元起，常平萬(wàn)科城御湖灣250-320平米雙拼別墅首批售罄，送103－270平米花園，12月徇眾加推。尊享專線833366662000001000012月21日常平萬(wàn)科城御湖灣250-320平米雙拼首批售罄，12月22日徇眾加推。11000元起，雙拼價(jià)格即擁550平米獨(dú)棟別墅。尊享8333666620000010000注：配合項(xiàng)目的賣點(diǎn)，將項(xiàng)目的信息定時(shí)更新核心賣點(diǎn)對(duì)外傳播，讓東莞本地客戶對(duì)項(xiàng)目形成良好認(rèn)知。東莞區(qū)域3/16/202417短訊投放時(shí)間主題數(shù)量（條）費(fèi)用（元）12月21日常平萬(wàn)科城御湖灣250-320平米雙拼首批售罄，12月22日徇眾加推。11000元起，雙拼價(jià)格即擁550平米獨(dú)棟別墅。尊享2208066220000011000注：配合項(xiàng)目加推，將項(xiàng)目的信息對(duì)外傳播，讓深圳客戶對(duì)項(xiàng)目形成良好認(rèn)知。深圳區(qū)域3/16/202418網(wǎng)絡(luò)炒作3/16/202419網(wǎng)絡(luò)炒作形式業(yè)主論壇時(shí)間12月起目的在業(yè)主論壇上引發(fā)前期業(yè)主關(guān)注話題,刺激其討論的欲望,增加其對(duì)內(nèi)的口碑傳播.炒作網(wǎng)站深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、東莞搜房網(wǎng)炒作內(nèi)容萬(wàn)科城御湖灣第一批推貨售罄信息快報(bào)御湖灣實(shí)景照片發(fā)布御湖灣新品加推價(jià)格，雙拼價(jià)格享受獨(dú)棟產(chǎn)品操作方式發(fā)動(dòng)銷售及所有同事進(jìn)行發(fā)帖宣傳深圳區(qū)域3/16/202420在22日加推銷售不理想的狀況下，應(yīng)立刻增加宣傳力度，拓展客戶群，提升銷售速度。建議增加宣傳方式：戶外換畫郵寄明信片利用戶外的覆蓋率，增加項(xiàng)目加推信息的推廣。利用項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的實(shí)景照片制作成精美的明信片，對(duì)客戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的針對(duì)性宣傳。預(yù)案安排3/16/202421戶外（預(yù)案）3/16/202422東莞區(qū)域戶外（預(yù)案）250-320㎡雙拼別墅首批售罄，12月徇眾加推實(shí)景照片方向1：加推信息方向2：項(xiàng)目實(shí)景換畫時(shí)間：12月25日3/16/202423明信片郵寄（預(yù)案）3/16/202424東莞區(qū)域明信片（郵遞）負(fù)責(zé)人方慶冬、制作公司、郵局協(xié)助人羅一杰收信時(shí)間12月23日郵寄對(duì)象常平、黃江、東坑、橫瀝、橋頭、樟木頭6個(gè)東部鎮(zhèn)區(qū)的高端客戶群（有詳細(xì)名址）信件內(nèi)容用項(xiàng)目實(shí)景照片制作而成的明信片費(fèi)用預(yù)算2萬(wàn)目的：以明信片的形式，先讓此批客戶對(duì)項(xiàng)目形成親和力；利用項(xiàng)目的實(shí)景圖片，讓客戶形成直觀感受和視覺沖擊。郵遞明信片3/16/202425營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容說(shuō)明費(fèi)用預(yù)算媒體宣傳戶外廣告配合項(xiàng)目加推信息約5萬(wàn)元