現(xiàn)代戶型研究報(bào)告樣本

現(xiàn)代戶型研究報(bào)告目錄小戶型有關(guān)概念、知識(shí)點(diǎn)小戶型建筑特點(diǎn)小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)探討小戶型設(shè)計(jì)可分合探討小戶型偷面積辦法探討小戶型價(jià)值提高辦法探討小戶型需求特點(diǎn)分析小戶型典型戶型鑒賞第一某些概念知識(shí)篇什么叫小戶型對(duì)于小戶型概念，當(dāng)前沒有一種嚴(yán)格規(guī)范說法，普通可以理解為“小面積住宅”。但究竟多小面積住宅才叫做小戶型呢？每個(gè)地區(qū)行內(nèi)原則不同，例如北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；廣州50-60平方米；境外例如日本東京、香港中環(huán)，面積多在40平方米左右。上述為老式意義上小戶型。自從國內(nèi)頒布70/90政策后，小戶型概念有所延伸，普通被以為是面積90平方如下住宅，有些時(shí)候面積90-100平方住宅也涵括在小戶型概念內(nèi)。小戶型分類小戶型按戶型樣式分為一居室、兩居室和三居室；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。顧名思義一居室指是一種房間格局，面積普通為20-45平米。一居室為小戶型必然選取。兩居室指是兩個(gè)房間格局，面積普通為45-90平米。兩居室為小戶型慣顧客型樣式，是當(dāng)前大多數(shù)小戶型項(xiàng)目經(jīng)常采用主體樣式。三居室指是三個(gè)房間格局，面積普通為90-100平米。三居室為小戶型豪華樣式，受70/90政策影響，面積90平方但能做出三居室戶型是十分受市場歡迎。居家型是自住型買家最愛。居家型小戶型核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金面積中，適時(shí)增長讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面需求。商住型是初創(chuàng)型公司溫床。嚴(yán)格意義上講，商住公寓浮現(xiàn)，是買賣雙方在既有政策之間，謀求到一條從開發(fā)商通往購房者捷徑。一方面，開發(fā)商運(yùn)用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要某些費(fèi)用，因而減少成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時(shí)，可以獲得比購買寫字樓至少多余10%貸款，這些對(duì)于急需資金運(yùn)營小型公司和個(gè)人來說，無疑是至關(guān)重要。尚有一種更重要因素，此類小型而獨(dú)立辦公空間，使許多處在初創(chuàng)階段公司和個(gè)人，獲得了既能暫時(shí)安身立命，又能伺機(jī)蓄勢待發(fā)場合。商務(wù)型是投資型買家首選。倚商養(yǎng)房是投資型買家重要選取，對(duì)于小戶型來說，莫過于位于商務(wù)中心區(qū)以及附近商務(wù)型公寓。商務(wù)公寓重要是針對(duì)商務(wù)人士尋常起居所設(shè)立居所，相對(duì)原則公寓來說，體現(xiàn)為建筑裝修高檔，設(shè)施配套精致，服務(wù)水準(zhǔn)一流。商務(wù)公寓中戶型小到合體1居，大到獨(dú)體別墅，而小戶型較為集中物業(yè)模式為酒店式服務(wù)公寓。小戶型產(chǎn)品類型LOFTLOFT英語意思是指工廠或倉庫樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷開敞式平面布置住宅。LOFT發(fā)源于六七十年代美國紐約建筑，逐漸演化成為一種潮流居住與生活方式。它定義要素，重要涉及：高大而開敞空間，上下雙層復(fù)式構(gòu)造，類似戲劇舞臺(tái)效果樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密限度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，普通是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。LOFT是同步支持商住兩用樓型，因此重要消費(fèi)群體涉及個(gè)性上和功能上。作為功能上考慮，某些比較需要空間高度，例如電視臺(tái)演播廳、公司產(chǎn)品展示廳等；作為個(gè)性上考慮，許近年輕人以及藝術(shù)家都是LOFT消費(fèi)群體，甚至涉及某些IT公司。蒙太奇蒙太奇最突出特點(diǎn)是以小戶型面積原則為基本設(shè)計(jì)單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上超級(jí)戶型。其樓內(nèi)無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。通俗地講，如果你對(duì)戶內(nèi)格局不滿或更進(jìn)一步，想實(shí)現(xiàn)戶與戶之間合并，不論你對(duì)空間有什么想法，立即會(huì)被告知，在蒙太奇積木式自由組合戶型中都可以得到實(shí)現(xiàn)。所有蒙太奇戶型都是"活"，客戶在購買時(shí)就可以按需訂做。SOLO原本意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛。在這里，它指是超小戶型，重要定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯劃分，整體浴室，開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時(shí)便利店、24小時(shí)自助型洗衣店、24小時(shí)自助式健身房等。消費(fèi)群體：SOLO消費(fèi)群體是年輕人，她們或是外地人，或是本地想獨(dú)立年輕人。共同點(diǎn)是：大學(xué)畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，普通有兩次置業(yè)心理準(zhǔn)備。戶型設(shè)計(jì)：SOLO戶形設(shè)計(jì)以超小為特點(diǎn)，普通為10多平方米至50平方米左右。SOHO1月8日，北京浮現(xiàn)了“SOHO當(dāng)代城”，并在三個(gè)月內(nèi)一銷而空。而“SOHO”這個(gè)在家辦公概念，也開始在中華人民共和國蔓延，成為無數(shù)但愿自由辦公人員從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，或者待業(yè)借口?！癝OHO”是一種有爭議產(chǎn)品，可是它中心概念，已經(jīng)廣為流傳并且被越來越多人承認(rèn)。戶型：SOHO最初本意并不是小戶型概念，當(dāng)代城面積就在150平方米—300平方米，可是當(dāng)它作為生活態(tài)度傳播并離開北京進(jìn)入國內(nèi)其她都市后來，慢慢地開始與單身、個(gè)性、自由等概念結(jié)合起來了，于是，諸多都市SOHO公寓以小戶型亮相。STUDIO在英文中意思是工作室，在國內(nèi)屬比較新產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素涉及：針對(duì)中小型服務(wù)公司-“發(fā)展中公司”；相對(duì)于寫字樓面積更?。粚?duì)地段規(guī)定較高、交通以便、周邊配套設(shè)施齊全；靈活小巧空間設(shè)計(jì)；共享一流資源，涉及共用律師、共用會(huì)計(jì)師、共用秘書、專業(yè)全程代辦公司注冊；商住兩用等。STUDIO消費(fèi)群體，是所謂“發(fā)展中公司”，這些公司普通規(guī)模在10人如下，尚未形成強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱，又迫切需要發(fā)展并注重形象。此類公司普通為服務(wù)性行業(yè)，靠“腦力”經(jīng)營。例如創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息征詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、商業(yè)藝術(shù)行業(yè)、媒體行業(yè)、照相、漫畫、音樂、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)(涉及網(wǎng)頁設(shè)計(jì))等新興行業(yè)。70/90政策5月29日，九部委《關(guān)于調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造穩(wěn)定住房價(jià)格意見》細(xì)則出臺(tái)，其中第一條“切實(shí)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造”中規(guī)定：“自6月1日起，凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米如下住房(含經(jīng)濟(jì)合用住房)面積所占比重，必要達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70％以上。直轄市、籌劃單列市、省會(huì)都市因特殊狀況需要調(diào)節(jié)上述比例，必要報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未獲得施工允許證項(xiàng)目凡不符合上述規(guī)定，應(yīng)依照規(guī)定進(jìn)行套型調(diào)節(jié)”。此政策對(duì)小戶型影響巨大，直接驅(qū)使開發(fā)商加大力度往小戶型產(chǎn)品研究、創(chuàng)新上發(fā)展，業(yè)內(nèi)稱為70/90政策。國內(nèi)小戶型產(chǎn)生社會(huì)淵源家庭構(gòu)造變化，需要小戶型改革開放帶來了各種新思潮、新生活方式，個(gè)性化生活成為潮流，三口之家、“丁克”家庭越來越多，多代同堂已不多見。單個(gè)家庭人口變少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變少。消費(fèi)觀念變化，需要小戶型如今“一步到位，買個(gè)大房子”置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮。分階段多次置業(yè)觀念正為更多人所接受，對(duì)那些年輕、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太雄厚一次置業(yè)者來說，小戶型也許是第一選取。房產(chǎn)功能變化，需要小戶型除了居住、保值外，近年來房產(chǎn)投資功能開始被消費(fèi)者關(guān)注?；钴S房屋租賃市場加上國家對(duì)住房消費(fèi)金融支持，“投資”意識(shí)已經(jīng)在個(gè)體購房者中興起。既是投資就必要隨著風(fēng)險(xiǎn)，購買小戶型總價(jià)低，易于出租，無疑是減少風(fēng)險(xiǎn)有效辦法之一。小戶型發(fā)展趨向小戶型≠低檔次≠低原則隨著小戶型產(chǎn)品不斷進(jìn)一步，小戶型不在是單純意義上安頓型物業(yè)，小戶型可以有不同檔次分類。產(chǎn)品功能多元化和消費(fèi)者多層次化小戶型住宅消費(fèi)層面廣泛，小戶型住宅其實(shí)也不是完全是普通白領(lǐng)消費(fèi)，高檔白領(lǐng)，金領(lǐng)均有小戶型消費(fèi)需求。小戶型住宅使用功能除了自用之外，還兼有商務(wù)、投資、度假等各種功能。因而小戶型住宅產(chǎn)品此后發(fā)展應(yīng)當(dāng)是進(jìn)一步細(xì)分市場，產(chǎn)品分級(jí)，超多元化方向邁進(jìn)。小戶型住宅產(chǎn)品在規(guī)劃合理性和產(chǎn)品細(xì)化上走出新路小戶型產(chǎn)品對(duì)規(guī)劃規(guī)定較高，搞得不好小戶型住宅就成了熙熙攘攘宿舍樓，解決通風(fēng)采光和隱私問題始終是小戶型住宅一種重點(diǎn)考慮問題，隨著小戶型產(chǎn)品研究進(jìn)一步深化，精裝修越來越多滲入到小戶型產(chǎn)品中，小戶型在細(xì)部空間運(yùn)用方面還會(huì)有更多創(chuàng)新，例如增長儲(chǔ)物空間等。將康居型住宅創(chuàng)新手法運(yùn)用到小戶型中初期小戶型住宅沒有入戶花園、超高露臺(tái)、步入式凸窗等，當(dāng)前不少小戶型住宅都將某些康居型住宅創(chuàng)新手法運(yùn)用到了小戶型住宅產(chǎn)品中，在空間集約化、合理性、舒服性等方面均有所創(chuàng)新。小戶型雖然不是終極置業(yè)主流型產(chǎn)品，但仍是都市發(fā)展過程中補(bǔ)充型產(chǎn)品。并且隨著國家新宏觀調(diào)控實(shí)行，小戶型住宅產(chǎn)品將會(huì)是熱點(diǎn)項(xiàng)目隨著國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)行，“自6月1日起，凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，套型面積90平方米如下住房（含經(jīng)濟(jì)合用房）面積所占比重，必要達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70％以上。”此后小戶型產(chǎn)品開發(fā)將會(huì)成為熱點(diǎn)項(xiàng)目。中小戶型慣用尺寸原則事實(shí)上建筑行業(yè)并未有就中小戶型建筑尺寸進(jìn)行統(tǒng)一原則，但依照人體工程學(xué)尺寸，以及業(yè)界近年來有關(guān)經(jīng)驗(yàn)積累，普通狀況下，中小戶型設(shè)計(jì)慣用尺寸如下表所述：重要房間開間尺寸參照數(shù)據(jù)（凈尺寸）（單位：m）起居室主臥餐廳衛(wèi)生間次臥3.6-3.93.3-3.52.71.8-2.12.7重要功能房間慣用面積參照（凈面積）（單位：㎡）起居餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)交通陽臺(tái)總計(jì)16-196-812-158-125-63.5-41.5-23-52-357-74第二某些產(chǎn)品營銷篇小戶型建筑特點(diǎn)（一）、外形立面小戶型樓盤設(shè)計(jì)都比較追求潮流、新穎外形和立面，這是一種潮流，與此同步，實(shí)用、環(huán)保也受到越來越多關(guān)注。就理論上而言，在當(dāng)前技術(shù)條件下什么樣外形都能設(shè)計(jì)，核心是如何滿足房子實(shí)用性規(guī)定，雖然是某些帶弧形、帶邊角地方也可以通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新來增長小戶型舒服度；而在立面上則更注重新材料使用或材料創(chuàng)新用法。（潮流、新穎外形和立面）（二）、空間構(gòu)成小戶型內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新重要切入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品具備過渡性，因此在空間上并非追求永恒、固定而長期，而是呈動(dòng)態(tài)、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以依照人們需要變化而有成長與變化也許。（3.9米層高躍復(fù)式）（兩套單身公寓變?yōu)橐环恳粡d做法）因此，一種先進(jìn)具備創(chuàng)新精神小戶型設(shè)計(jì)，其空間除了具備合理、緊湊等基本特性外，還應(yīng)具備流動(dòng)性、可變化性甚至可生長性，從而達(dá)到小戶型空間運(yùn)用最佳狀態(tài)：即人性化和空間運(yùn)用最大化。（三）、創(chuàng)新技術(shù)面積小、總價(jià)低是小戶型獨(dú)特之處，但僅僅有這些是不夠，小戶型居住舒服性固然不如大戶型，又是由于是年輕一族熱衷房產(chǎn)品，因此在技術(shù)上往往更應(yīng)當(dāng)具備其前瞻性、創(chuàng)新性。新設(shè)備人類疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關(guān)系，采用分戶分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在老式戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨(dú)立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分代替老式回風(fēng)運(yùn)作，保障每戶新風(fēng)量在每小時(shí)300立方米（現(xiàn)國內(nèi)原則30立方米/每小時(shí)）掙脫老式內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)，擬定居住者在不適當(dāng)開窗自然通風(fēng)時(shí)依然存在新鮮空氣。新材料在四層不同材料構(gòu)造樓板中埋設(shè)世界級(jí)高品質(zhì)塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過均勻加熱或制冷樓板，再以柔和輻射方式，使得“MOMA”室內(nèi)溫度達(dá)到高效調(diào)節(jié)，冬天不低于20度，夏天不高于26度。新工藝取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆構(gòu)造，這樣不但可增強(qiáng)樓梯抗震性，也可以將商品房凈高提高3厘米到5厘米，增長了居住舒服度。（換氣新風(fēng)機(jī)）（樓梯現(xiàn)澆構(gòu)造）（四）、室內(nèi)裝修小戶型面積有限，繁復(fù)、多層次裝修使室內(nèi)空間顯得狹窄，并且生活是一種過程，居住小戶型人士多數(shù)參加工作時(shí)間不長、生活不固定，因此不要急于在住進(jìn)房子初期就把所有地方都填滿，由于日后隨著生活變化，你會(huì)增長諸多雜物，預(yù)留一定空間去給后來購買物品作緩沖是非常必要。弱化空間分界，全面開放即把客廳、廚房、睡房所有打通，由于小房間不可避免會(huì)閉塞、空氣流通不暢順，這樣設(shè)計(jì)便于空氣對(duì)流。打通空間之后，弱化各個(gè)空間之間分界，是小戶型與大戶型設(shè)計(jì)手法相比明顯特性。例如客廳、飯廳、休息間之間就不必劃分界限。采用折疊式家具，是使一廳多用好辦法。一張沙發(fā)打開是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客廳、飯廳。布袋式床沒有形態(tài)，折起來又可省下諸多空間。（睡房和客廳無障礙連通）(起居室和餐廳相通)用色彩調(diào)和視覺效果居室空間里，色彩搭配技巧對(duì)于氛圍營造起到相稱重要作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒服視覺感受，解決小空間時(shí)，從設(shè)計(jì)和色彩搭配上作細(xì)致分析，盡量采用淺色系，以達(dá)到“小空間大運(yùn)用”效果，絲毫讓人感覺不到壓抑和約束感。多用圓角和吊柜設(shè)計(jì)框架搭建起來后，家具選購和陳設(shè)決定房間實(shí)用率和以便性。多使用吊柜，是充分運(yùn)用縱向空間好辦法。購買家具時(shí)，不要選取大尺度，桌、椅、茶幾這些物件只要?jiǎng)偤脻M足人體供需規(guī)定就可以。另一種需要注意是，小戶型家具盡量選用圓角，材料用質(zhì)感輕柔、舒服為主。圓角家具以便人行走，不會(huì)產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)約了空間，質(zhì)地輕柔布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增長居室溫馨感同步，也以便使用。（淺色系裝修效果）（圓角和吊柜使用）小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)探討（一）、當(dāng)前小戶型單體平面設(shè)計(jì)優(yōu)劣勢分析戶型單體平面設(shè)計(jì)單元形式普通有塔式、板塔結(jié)合、連廊式住宅等形式，其優(yōu)劣勢如下：戶型優(yōu)勢劣勢板塔中一梯三戶、一梯四戶均好性較好通風(fēng)采光較好每層面積不夠大有一定互相遮擋板塔每單元六戶以上容積率高、節(jié)地戶公攤面積小朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型凹進(jìn)處日照形成遮擋，視野差塔樓節(jié)地、戶公攤面積小社區(qū)規(guī)劃中易形成視覺通透效果朝向均好性差容易產(chǎn)生純北戶型對(duì)視問題嚴(yán)重每戶外墻面占用少，通風(fēng)差內(nèi)部暗空間多日照形成自身遮擋連廊式易于形成一室小戶型，作青年、老年公寓使用樓、電梯資源節(jié)約，易滿足消防規(guī)定樓道面積多私密性差對(duì)流通風(fēng)不易解決小面寬時(shí)廚房對(duì)外開窗困難（二）、小戶型產(chǎn)品規(guī)劃與單體平面設(shè)計(jì)展望1、功能空間緊湊化在既有戶型基本上有效精簡功能面積。各功能空間尺度分析表：功能空間短邊凈距（m）適當(dāng)使用面積（m2）國家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.0-3.312-1612二室戶3.3-3.6三室戶3.6-3.9主臥室3.0-3.312-14—雙人臥室2.7-3.010-1210單人臥室2.4-2.76-86廚房1.5-1.85-64（一、二類）5（三、四類）衛(wèi)生間1.5-1.84-53.0原則：1、保證基本居住空間合用性基本上，壓縮非必要空間；2、保證空間均質(zhì)性、對(duì)稱性，提高空間靈活性。2、功能空間模糊化餐起合一餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)約走道面積，并增強(qiáng)空間靈活性。餐廳、起居室空間合二為一，節(jié)約走道面積，并增強(qiáng)空間靈活性?！皬?fù)合式”廚房將廚房功能進(jìn)行拆分，如設(shè)立單獨(dú)爆炒間、某些櫥柜及冰箱移至餐廳，設(shè)立服務(wù)陽臺(tái)等。將廚房功能進(jìn)行拆分，如設(shè)立單獨(dú)爆炒間、某些櫥柜及冰箱移至餐廳，設(shè)立服務(wù)陽臺(tái)等。廚衛(wèi)空間優(yōu)化“一種半“一種半”衛(wèi)生間“半衛(wèi)”空間可以緩和復(fù)雜家庭使用壓力；也可把“半衛(wèi)”設(shè)為儲(chǔ)藏室，讓簡樸家庭戶型更靈活、高效。衛(wèi)浴空間三件分離衛(wèi)浴空間三件分離設(shè)立架空設(shè)備層適應(yīng)廚衛(wèi)更新和靈活布置兩代居、兄弟組合居（如下詳述）3、規(guī)劃上注重私密性樓道錯(cuò)開設(shè)計(jì)，以保障小戶型私密性。變化樓道和入戶門設(shè)計(jì)萬科17英里萬科17英里折線型走廊，和鋸齒狀入戶方式，增長私密性4、產(chǎn)品規(guī)劃考慮到短進(jìn)深、南北通透設(shè)計(jì)變化交通組織，采用了外掛廊布局方式，每層外廊同步服務(wù)兩層單位五米陽光五米陽光（按國家建筑面積計(jì)算規(guī)范：“有永久性室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層水平投影面積1/2計(jì)算”。外掛廊既能節(jié)約建筑面積，又可以形成一梯兩戶格局。）（五米陽光外掛廊設(shè)計(jì)——樓梯采用錯(cuò)半層辦法節(jié)約交通面積。）短進(jìn)深集約化南北通透小戶型產(chǎn)品短進(jìn)深集約化南北通透小戶型產(chǎn)品帶玄關(guān)單身公寓南北通透。面積僅為27.58平方米兩房兩廳帶入戶花園，南北通透，廳和房間所有朝南，進(jìn)深僅為5.7米。面積僅為58平方米。小戶型實(shí)現(xiàn)南北通透。五、運(yùn)用天井凹槽增長小戶型通風(fēng)采光條件蜜蜜園湖心島度假公寓湖心島度假公寓小戶型設(shè)計(jì)可分合探討自從70/90政策出臺(tái)以來，國內(nèi)對(duì)小戶型產(chǎn)品研究全面展開，小戶型設(shè)計(jì)可分合研究已走在前面。深圳、廣州等地房地產(chǎn)市場這方面尤為突出，具備很大借鑒作用。小戶型設(shè)計(jì)中可分合型設(shè)計(jì)從空間來說可分為平層可分合型和上下層可分合型兩種。（一）、平層可分合型1、左右兩戶組合為“兩代居”，1+1（N+1）模式“兩代居”指是年輕人和老人同住，彼此可以互相照應(yīng)但又各有獨(dú)立空間普通采用左右兩戶大戶+小戶模式（1+1或N+1），必要時(shí)可打通構(gòu)成大戶型。兩房兩房親子房OR兩代居一房2、左右兩戶組合為“兄弟居”左右兩戶為一家人，必要時(shí)可打通組合成大戶型。3、左右兩戶打通合并為一大戶此法常被采用，可使小戶型變身為大戶型，成功規(guī)避70/90政策限制，但該辦法容易浮現(xiàn)改造后戶型均好性較差問題，因而對(duì)于戶型設(shè)計(jì)規(guī)定極高。（一套兩房兩廳和一套單身公寓變成三房兩廳做法）（二）、上下層可分合型除了左右戶型可組合拆分之外，上下層戶型也可分合。1、通過入戶花園上下拼接為一戶合并前：合并后：2、通過空中庭院、露臺(tái)上下合并成一戶合并前：合并后：3、通過樓板預(yù)留洞上下拼接為一戶合并前：合并后：小戶型偷面積辦法探討戶型設(shè)計(jì)偷面積對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)不陌生，業(yè)內(nèi)對(duì)于此方面研究早已滾瓜爛熟，特別是素有“中華人民共和國房地產(chǎn)樣板房”之稱深圳更是如此。普通而言，“偷面積”設(shè)計(jì)手法，對(duì)大戶型、豪宅并非必須，但對(duì)小戶型住宅卻是非常之必要。試想，如果你買是60平方米兩房兩廳戶型，享有到是80平方米住房，心情感覺有多高興！下面就小戶型偷面積辦法進(jìn)行詳細(xì)探討。由于各地對(duì)于戶型設(shè)計(jì)偷面積制約條件略有不同，因而各偷面積辦法不能一概而論，實(shí)際操作中要與本地法規(guī)相吻合。（一）、低臺(tái)凸窗和落地凸窗其重要技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一某些。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米如下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗某些層高不超過2.2米，便可有效其重要技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一某些。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米如下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗某些層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，普通開發(fā)商會(huì)做一種較低平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早“偷”面積辦法。發(fā)展到當(dāng)前已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)也許會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于自身凸窗有2.2米層高，加上打掉那某些“低臺(tái)”，凸窗某些層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗做法，使得房屋空間更舒服，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺陷：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。運(yùn)用夾層做吊柜運(yùn)用夾層做吊柜（二）、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗某些設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將某些空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺陷：拆卸后如何保證墻體隔熱、保溫。紅圈內(nèi)虛線為可打掉假梁紅圈內(nèi)虛線為可打掉假梁凸窗頂部反梁也做成了吊柜。（三）、超大入戶花園和大陽臺(tái)由于入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺(tái)也屬由于入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此辦法普通只在大戶型單元且自然資源景觀較好樓盤中使用。但小戶型中采用往往得到意想不到效果。缺陷：作為購房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大入戶花園必然導(dǎo)致室內(nèi)空間變小。另還必要考慮究竟多大入戶花園和陽臺(tái)適合多大戶型。入戶花園可以隔成一種小書房，非常實(shí)用入戶花園可以隔成一種小書房，非常實(shí)用（四）、隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥設(shè)計(jì)辦法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完畢，只是這里凸窗改成了隱藏式衣櫥設(shè)計(jì)辦法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完畢，只是這里凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗同樣，隱藏式衣櫥高度普通也在2.2米如下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺陷：外墻保溫和整個(gè)社區(qū)外立面協(xié)調(diào)性。（五）、送夾層夾層層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，原則層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。原則層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處在兩個(gè)原則層之間，普通來說，如果一層4戶，就兩層夾層處在原則層下面，另兩層夾層在原則層上面；一層兩戶就奇數(shù)層夾層在原則層上面，偶數(shù)層夾層在原則層下面，同步夾層在原則層下面普通客廳、夾層、原則層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層格局。該構(gòu)造比較復(fù)雜，沒有基本透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清晰。夾層層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.9-4米，原則層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。原則層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處在兩個(gè)原則層之間，普通來說，如果一層4戶，就兩層夾層處在原則層下面，另兩層夾層在原則層上面；一層兩戶就奇數(shù)層夾層在原則層上面，偶數(shù)層夾層在原則層下面，同步夾層在原則層下面普通客廳、夾層、原則層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層格局。該構(gòu)造比較復(fù)雜，沒有基本透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清晰。缺陷：構(gòu)造復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價(jià)較高。（該戶型也是送夾層一種變化，最下層高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。）（六）、層高做大，變成挑高房源這是諸多小戶型采用辦法，挑高5米、挑高4.9米，事實(shí)上也是這是諸多小戶型采用辦法，挑高5米、挑高4.9米，事實(shí)上也是“偷”面積一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者普通可以將其隔成兩層，使空間得到充分運(yùn)用。普通話就是把客廳挑高，其她空間某些間隔成兩層。缺陷：在限高狀況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同步在消防規(guī)定上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。（七）、贈(zèng)送格柵 技巧：神奇之處在于送技巧：神奇之處在于送“外格柵”(花架)。從公共大廳步入房間，要先走一條“過道”，“過道”兩邊就是格柵，不計(jì)面積，只要推平就可以變成自家房間了。因而，只要進(jìn)入這條“過道”其實(shí)己經(jīng)踏入了自家領(lǐng)土。缺陷：外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。把格柵封閉起來就成為房間了把格柵封閉起來就成為房間了（八）贈(zèng)送錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園雙層高露臺(tái)一方面在從室內(nèi)空間向外界自然延伸上，對(duì)居住舒服性必定有所協(xié)助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增長面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大協(xié)助。但要考慮上下層對(duì)視問題，如采用內(nèi)封閉方式。雙層高露臺(tái)一方面在從室內(nèi)空間向外界自然延伸上，對(duì)居住舒服性必定有所協(xié)助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增長面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大協(xié)助。但要考慮上下層對(duì)視問題，如采用內(nèi)封閉方式。運(yùn)用奇偶層錯(cuò)開送露臺(tái)運(yùn)用奇偶層錯(cuò)開送露臺(tái)（露臺(tái)內(nèi)封，避免對(duì)視內(nèi)封露臺(tái)改復(fù)式，又多一層面積）（九）、其她某些辦法贈(zèng)送層高限度如下空間尚有某些其她名堂，如贈(zèng)送陽光書吧、贈(zèng)送雪茄室、贈(zèng)送自由空間、等等，名錄層出不窮贈(zèng)送層高限度如下空間尚有某些其她名堂，如贈(zèng)送陽光書吧、贈(zèng)送雪茄室、贈(zèng)送自由空間、等等，名錄層出不窮半送房間，設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺(tái)做法?？照{(diào)機(jī)安放處變生活陽臺(tái)：開發(fā)商往往會(huì)多設(shè)計(jì)出一種或者兩個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一種假梁，使得這個(gè)空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一種生活陽臺(tái)。雖只能“偷”得1——2㎡左右面積，但多余每一平米，對(duì)購房者而言均是實(shí)惠。設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺(tái)做法，由于這也許對(duì)開發(fā)商來說，是變相增長容積率最直接最經(jīng)濟(jì)最有效辦法。上圖是47平方一房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個(gè)窗戶，堪稱一絕。設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來當(dāng)做陽臺(tái)做法，由于這也許對(duì)開發(fā)商來說，是變相增長容積率最直接最經(jīng)濟(jì)最有效辦法。上圖是47平方一房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個(gè)窗戶，堪稱一絕。小戶型價(jià)值提高辦法探討在小戶型項(xiàng)目操作中，會(huì)依照實(shí)際需求進(jìn)行小戶型價(jià)值提高，歸納總結(jié)為如下十一大提高辦法為業(yè)內(nèi)所慣用。（一）、功能轉(zhuǎn)換-商務(wù)公寓1、價(jià)值提高舉措-通過商務(wù)公寓提高價(jià)值框架構(gòu)造按照辦公需求來設(shè)立公共空間按辦公需求來打造項(xiàng)目推廣和營銷方式針對(duì)商務(wù)人士2、適當(dāng)條件商務(wù)氛圍濃厚區(qū)域3、參照案例深圳星河世紀(jì)星河世紀(jì)位于深圳中心區(qū)，總建12.7萬方，由A、B、C三棟塔樓構(gòu)成，其中B、C棟為CBD公寓，高32層，1-4層為25000平米大型主題商場，五樓為架空層園林；產(chǎn)品單位面積為32-68平米；10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià)11000元/m2。星河世紀(jì)位于深圳中心區(qū)，總建12.7萬方，由A、B、C三棟塔樓構(gòu)成，其中B、C棟為CBD公寓，高32層，1-4層為25000平米大型主題商場，五樓為架空層園林；產(chǎn)品單位面積為32-68平米；10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價(jià)11000元/m2。點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于商務(wù)氛圍濃厚中心區(qū)域，地段絕佳；產(chǎn)品所有按照辦公規(guī)定打造，配套完全辦公化；針對(duì)商務(wù)人士進(jìn)行營銷推廣。（二）、功能轉(zhuǎn)換-酒店式公寓1、價(jià)值提高舉措-通過酒店式公寓提高價(jià)值公共設(shè)施及建筑按星級(jí)酒店原則裝修高品位智能化配套設(shè)施國際知名酒店式管理公司2、適當(dāng)條件核心地段區(qū)，體量不適當(dāng)過大3、參照案例深圳佳兆業(yè)中心項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)，總建8.5萬方，地下3層，地面29層，分1、2兩棟。塔樓某些改建為高檔酒店式公寓；戶型涉及單身公寓和兩房（32-77平米）；12月發(fā)售，12700元/平方米（精裝修），比市場同期小戶型價(jià)格高約元/平米。點(diǎn)評(píng)：按照五星級(jí)酒店原則進(jìn)行裝修；高品位智能化配套設(shè)施；聘請圣廷苑酒店管理公司進(jìn)行五星級(jí)酒店式管理。（三）、附送面積1、價(jià)值提高舉措-通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)“送面積”提高價(jià)值通過戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新：平面、立體可任意組合，陽臺(tái)變臥室，一房變兩房，上下連通，兩層變復(fù)式等，是當(dāng)前慣用技巧。2、適當(dāng)條件各地政策容許不同，可采用技巧不同3、參照案例深圳白金假日公寓項(xiàng)目位于深圳寶安中心區(qū)，項(xiàng)目位于深圳寶安中心區(qū)，1棟28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會(huì)所、巴提亞風(fēng)情園林；戶型為40-44平米一房；9月發(fā)售，均價(jià)8300元/平方米，比市場同期小戶型價(jià)格高約1000元/平米；點(diǎn)評(píng)：改造前該戶型有諸多缺陷；運(yùn)用陽臺(tái)空間進(jìn)行二次改造，一房一廳變成兩房一廳。（四）、豪宅元素運(yùn)用1、價(jià)值提高舉措-通過打造“小戶豪宅”提高價(jià)值定位高品位—小戶豪宅豪華式園林以及社區(qū)配套金碧輝煌酒店式大堂和售樓處超星級(jí)皇家酒店式管家服務(wù)2、適當(dāng)條件合用范疇較廣，但對(duì)開發(fā)商實(shí)力規(guī)定較高3、參照案例深圳御景華城項(xiàng)目位于深圳市中心濱河路項(xiàng)目位于深圳市中心濱河路，總建20.9萬方，由6棟34層塔樓構(gòu)成.1-2層商業(yè)，三層架空園林及會(huì)所；戶型面積28-84平米，單身公寓到三房；11月發(fā)售，均價(jià)8500元/平方米，比市場均價(jià)高500-1000元/平方米；點(diǎn)評(píng)：提出打造小戶型豪宅概念；拿波里風(fēng)情三層立體親水園林；戴德梁行皇家酒店式管家服務(wù)；三大主題會(huì)所-娛樂休閑會(huì)所、CEPA商務(wù)會(huì)所及星幕會(huì)所。（五）、營銷形象提高1、價(jià)值提高舉措-通過概念突破提高價(jià)值對(duì)概念炒作，通過概念提煉，引起特定群體共鳴從而達(dá)到銷售；例如針對(duì)年輕一族項(xiàng)目宣揚(yáng)個(gè)性潮流等，針對(duì)老年人夕陽公寓著重于健康概念。2、適當(dāng)條件對(duì)目的客戶群體把握是核心，抓住群體消費(fèi)需求主訴求點(diǎn)3、參照案例深圳麗陽天下項(xiàng)目位于深圳石夏，總建6萬方，2棟32層，共1012個(gè)單位功能分布。地下1層停車場，地上1--2層商場，地上3層空中花園，地上4--32層為住宅；戶型面積：44-85平米，一房和兩房；4月發(fā)售，均價(jià)6400元，比當(dāng)時(shí)市場價(jià)高約500元/平方米；項(xiàng)目位于深圳石夏，總建6萬方，2棟32層，共1012個(gè)單位功能分布。地下1層停車場，地上1--2層商場，地上3層空中花園，地上4--32層為住宅；戶型面積：44-85平米，一房和兩房；4月發(fā)售，均價(jià)6400元，比當(dāng)時(shí)市場價(jià)高約500元/平方米；點(diǎn)評(píng)：CONDO概念提出：Condo指是集合社區(qū)，人們有一種共有共享公共某些，而公共某些有完善生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活更簡易以便，輕松自由；CONDO倡導(dǎo)八大生活主張：都市、年輕、核心、小尺度、陽光、軌道上、便利、共享。（六）、設(shè)計(jì)創(chuàng)意1、價(jià)值提高舉措-通過建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高價(jià)值在建筑風(fēng)格建筑外形和立面上做大文章。2、適當(dāng)條件對(duì)目的客戶群體把握是核心，抓住群體消費(fèi)需求主訴求點(diǎn)3、參照案例深圳金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位于深圳龍華，總建42萬方，一期由7棟11－24層小高層、高層構(gòu)成，共有1200多套單位，建有約5000多平方米高檔次商業(yè)（項(xiàng)目總商業(yè)配套約1.2萬m2），3200m2幼兒園等配套；項(xiàng)目戶型：2房、3房為主，75-122平米；項(xiàng)目位于深圳龍華，總建42萬方，一期由7棟11－24層小高層、高層構(gòu)成，共有1200多套單位，建有約5000多平方米高檔次商業(yè)（項(xiàng)目總商業(yè)配套約1.2萬m2），3200m2幼兒園等配套；項(xiàng)目戶型：2房、3房為主，75-122平米；5月開盤，當(dāng)天銷售率82％,實(shí)收均價(jià)約7000元/平米，高出片區(qū)均價(jià)1000-1500元；點(diǎn)評(píng)：建筑形態(tài)創(chuàng)新：德國WSP建筑設(shè)計(jì)公司，簡約洗煉當(dāng)代主義風(fēng)格與酷炫潮流元素融合；都市生活倡導(dǎo)和營造：物質(zhì)漫游街、潮流會(huì)所配套等。（七）、配套提高-大社區(qū)里小戶型1、價(jià)值提高舉措-通過大社區(qū)配套共享提高價(jià)值小戶型并不是小項(xiàng)目專利，共享大社區(qū)里配套，小戶型價(jià)值彰顯。2、適當(dāng)條件有大社區(qū)配套資源支撐，作為先決條件。3、參照案例深圳第五公社項(xiàng)目位于深圳前海路，總建11萬方，為星海名城第五期，由四棟32層塔樓構(gòu)成；戶型：以面積３５－９１平米一房和兩房為主，占８６％；200５年1２月發(fā)售，均價(jià)7000元/平方米，比當(dāng)時(shí)市場均價(jià)高約500元/平方米；項(xiàng)目位于深圳前海路，總建11萬方，為星海名城第五期，由四棟32層塔樓構(gòu)成；戶型：以面積３５－９１平米一房和兩房為主，占８６％；200５年1２月發(fā)售，均價(jià)7000元/平方米，比當(dāng)時(shí)市場均價(jià)高約500元/平方米；點(diǎn)評(píng)：星海名城大社區(qū)：總占地面積萬平方米，總建筑面積約84萬平方米；社區(qū)內(nèi)部配套完善:會(huì)所、中、小學(xué)、幼兒園、大型購物商場、肉菜市場、銀行、診所等。（八）、科技住宅，科技創(chuàng)造舒服生活1、價(jià)值提高舉措-通過高科技戰(zhàn)略提高價(jià)值大量運(yùn)用高科技技術(shù)，打造舒服居住環(huán)境。2、適當(dāng)條件前期資金投入大；大量高品位客戶支撐。3、參照案例北京鋒尚國際公寓項(xiàng)目總建約8萬方，由四棟塔樓和兩棟板樓構(gòu)成；戶型：以面積３５－９１平米一房和兩房為主，占８６％；周邊價(jià)格平臺(tái)7000-8000元/平米，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米；項(xiàng)目總建約8萬方，由四棟塔樓和兩棟板樓構(gòu)成；戶型：以面積３５－９１平米一房和兩房為主，占８６％；周邊價(jià)格平臺(tái)7000-8000元/平米，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)10500元/平米；點(diǎn)評(píng)：采用大量高科技技術(shù)和材料：歐洲居住原則，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)。（九）、精致SOLO小戶，精極空間，超小戶型1、價(jià)值提高舉措-通過打造極小戶型，控制總價(jià)提高單價(jià)超小戶型設(shè)計(jì)：總價(jià)小，減少大某些人置業(yè)門檻。2、適當(dāng)條件目的客戶群把握是核心3、參照案例北京SOLOIISOLOII為兩棟七層樓，共計(jì)800多套小戶型；戶型：主打戶型為２８平米左右小戶型；評(píng)為京城“SOLOII為兩棟七層樓，共計(jì)800多套小戶型；戶型：主打戶型為２８平米左右小戶型；評(píng)為京城“十大影響力樓盤”；２００２年１２月，ＳＯＬＯ二代網(wǎng)上訂房，首批推出３６１套房在２０分鐘之內(nèi)即被搶訂一空，均價(jià)8700元/平米；點(diǎn)評(píng)：面積極小，精裝修，室內(nèi)功能復(fù)合滿足舒服性；公共空間上注重共享空間建設(shè)；提供高品位物管和配套服務(wù)。（十）、成品住宅，產(chǎn)業(yè)化住宅，輕松入住1、價(jià)值提高舉措-通過精裝修加附送家電打造產(chǎn)業(yè)化住宅提高價(jià)值產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)，拎包即可入住2、適當(dāng)條件目的客戶群把握，營銷能力3、參照案例上海MyCity項(xiàng)目所倡導(dǎo)提個(gè)箱子搬家、公寓酒店式管理服務(wù)和全新s.o.h.o.理念，吸引了眾近年輕單身上班族，一套30～50平方米全裝修小房子，總價(jià)在30萬元如下，可以以零首付入住。成為上海紅極一時(shí)項(xiàng)目。項(xiàng)目所倡導(dǎo)提個(gè)箱子搬家、公寓酒店式管理服務(wù)和全新s.o.h.o.理念，吸引了眾近年輕單身上班族，一套30～50平方米全裝修小房子，總價(jià)在30萬元如下，可以以零首付入住。成為上海紅極一時(shí)項(xiàng)目。點(diǎn)評(píng)：零首付入住；精裝修和附送家電；完善便利配套；酒店式管理。（十一）、營銷概念突破1、價(jià)值提高舉措-小戶型組合概念提出與推廣打破小戶型是單身或者小家庭居住觀念，通過小戶型組合拆分，組建各種生活方式和概念。2、適當(dāng)條件對(duì)客戶需求和市場接受度精確判斷3、參照案例天津陽光100國際新城F4項(xiàng)目為天津陽光100國際新城分期項(xiàng)目；天津陽光100占地676畝，建筑面積75萬平方米，是由摩天大廈、寫字樓、商業(yè)、公寓、SOHO、高檔公寓等各種物業(yè)功能集合而成復(fù)合型大盤社區(qū)；項(xiàng)目為天津陽光100國際新城分期項(xiàng)目；天津陽光100占地676畝，建筑面積75萬平方米，是由摩天大廈、寫字樓、商業(yè)、公寓、SOHO、高檔公寓等各種物業(yè)功能集合而成復(fù)合型大盤社區(qū)；點(diǎn)評(píng)：概念提出：同一院門下兩套小戶型，可分可合，提供四種生活方式（精裝修附送家電）：F1家庭組共籌劃：

同一"院門"下兩套獨(dú)立戶型，可分可合，以便照顧老人孩子,創(chuàng)造新時(shí)代家庭居住模式；F2空間組共籌劃：

一套居住，一套STUDIO,革命、生活兩不誤；F3投資組共籌劃

一套出租，一套自用，一套養(yǎng)兩套。全精裝，帶家電，輕松置業(yè)，投資回報(bào)；F4成長組共籌劃

單身貴族，一租一用；結(jié)婚成家，合二為一；孩子長大，分而不離；概念推廣：舉辦記者發(fā)布會(huì)，邀請專家評(píng)論造勢；（十二）、總結(jié)創(chuàng)新點(diǎn)/模式案例適當(dāng)條件功能轉(zhuǎn)換星河世紀(jì)、佳兆業(yè)中心……適當(dāng)區(qū)位、交通、配套和市場條件；戶型高附加值—送面積白金假日公寓、世金漢宮……各地政策容許不同，可采用技巧不同；豪宅元素運(yùn)用御景華城……廣泛合用，但對(duì)開發(fā)商規(guī)定較高；形象提高，設(shè)計(jì)創(chuàng)意麗陽天下、金地梅龍鎮(zhèn)……目的客戶群清晰定位，對(duì)其生活形態(tài)精確把握；配套共享第五公社有大社區(qū)配套資源作為支撐；高科技戰(zhàn)略鋒尚國際高科技技術(shù)整合運(yùn)用能力；資金保障；高品位客戶群；極小戶型打造SOLO較強(qiáng)設(shè)計(jì)能力，對(duì)目的客戶群需求精確把握；成品公寓MyCity市場接受度高；概念營銷陽光100F4營銷運(yùn)作能力；第三某些消費(fèi)者篇小戶型需求特點(diǎn)分析（一）、特點(diǎn)一：初次置業(yè)“新生代”是主力軍有著中檔收入、初次置業(yè)年輕客戶群是小戶型主力需求者。她們普通都是低年齡、高學(xué)歷“新生代”。這些年輕高學(xué)歷者在生活方式、家庭構(gòu)造、審美興趣上均有獨(dú)特性。此類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間規(guī)定更為細(xì)致，此外，這些人相對(duì)比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。促使“新生代”購買小戶型重要因素還是小戶型誘人低總價(jià)。處在創(chuàng)業(yè)階段年青人雖然布滿活力，有著光明發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基本比較薄弱，因而大某些只能承受總價(jià)相對(duì)較低小戶型。（二）、特點(diǎn)二：多次置業(yè)投資者是必要補(bǔ)充投資者無孔不入、無利不往。具備高回報(bào)率小戶型產(chǎn)品成為投資者香餑餑，投資客已經(jīng)成為小戶型不可缺少需求者，有些地段、有些樓盤甚至以投資客為主體。（三）、特點(diǎn)三：外地移民成為新力軍從需求者來源地來說，外地移民成為小戶型需求者所占比例越來越大，逐漸成為小戶型需求者新力軍。普通而言外地移民經(jīng)濟(jì)基本較弱，但又需要一種家，普通是選取租房；當(dāng)小戶型市場發(fā)展興起，總價(jià)較低小戶型為這些外地移民創(chuàng)造“成家”機(jī)會(huì)，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。（四）、特點(diǎn)四：吸引小戶型需求者核心因素是低總價(jià)年輕置業(yè)人群購房受到限制重要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。她們面臨不是可以買多好房子，而是與否可以買得起房子問題。因此，對(duì)她們來說，低總價(jià)是最大吸引力。除了買得起之外，當(dāng)代小家庭新特點(diǎn)是：還要住得起。這其中既包括了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅、維修基金等，也包括了后期居住運(yùn)營費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。這些費(fèi)用重要都是根據(jù)建筑面積來核算，選取小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用減少。（五）、特點(diǎn)五：布局合理、功能完善小戶型最受歡迎人們有個(gè)誤區(qū)：覺得小戶型是格局差、功能缺少戶型專利。在初期小戶型設(shè)計(jì)中，也存在小戶型采光通風(fēng)不好、私密性較差、住房功能單一等一系列問題。其實(shí)購房者雖然需要低總價(jià)小房子，但對(duì)居住功能規(guī)定并沒有減少。設(shè)計(jì)合理、功能完善舒服小戶型才是消費(fèi)者真正需要。（六）、對(duì)交通條件、地段、社區(qū)（周邊）配套規(guī)定高小戶型由于空間局限性所帶來生活缺憾需要較為完善配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同步為使工作與生活可以迅速切換，交通便捷和商業(yè)、休閑便利也必不可少。因而小戶型往往布局在地鐵沿線、公交車線路較多等出入較以便區(qū)域，或者市中心商業(yè)繁華地帶；有些小戶型針對(duì)特定人群會(huì)設(shè)立在特定區(qū)域：例如旅游風(fēng)景區(qū)、高新工業(yè)區(qū)、IT工業(yè)區(qū)等，以滿足需求者購房需求。小戶型需求人群特性分析在房地產(chǎn)內(nèi)，小戶型被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品，長期以來諸多人對(duì)小戶型結(jié)識(shí)只停留在表面，得小戶型產(chǎn)品居住功能更是布滿質(zhì)疑，然而時(shí)至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價(jià)比、居住舒服度同步，其健康住宅原則在一定限度上也得到提高，小產(chǎn)型產(chǎn)品這些變化，引起了小戶型買家極大關(guān)注，這就意味著，小戶型產(chǎn)品在真正意義上到升級(jí)和升華。選取小戶型并不是錢問題，而是選取一種生活方式，以便、快捷、潮流、優(yōu)雅生活方式。各式各樣小戶型住房重要可針如下人群：群體需求特性產(chǎn)品類型單身貴族小戶型是一種漂泊中人暫時(shí)家，沒有掛念，不必花太大

精力去打理它。酒店式公寓、SOLO產(chǎn)品新婚夫婦不想太貴，買得起就行；不想太大，住得下就行：不想太豪華，精致舒服就行。因而，小戶型是咱們抱負(fù)居家選取。居家型小戶型外地客商住酒店，不劃算，更不以便，出差在外，說長不長說短不短，酒店式小戶型公寓最抱負(fù)，住起以便，轉(zhuǎn)手容易，一舉多得。酒店式公寓創(chuàng)業(yè)型公司新型創(chuàng)業(yè)公司，公司不大，空間也不需太大，小戶型，成本不高，環(huán)境不差，核心是辦公居住兩相宜。SOHO產(chǎn)品、商務(wù)型公寓、STUDIO產(chǎn)品投資者小戶型總價(jià)低、首付低、月供少，投資成本也就低；投資回

報(bào)率高，增值潛力大，風(fēng)險(xiǎn)小，收益還穩(wěn)定，但是核心得選好目的。所有類型，看重高回報(bào)率小戶型租房者小戶型，低月供，價(jià)格同租房差不多，但住完了，房子別人自己買房，住完了，房子還是自己。因此哪個(gè)更好，也就不用說了。公寓、SOLO產(chǎn)品上班族將此作為第二居住所或暫時(shí)居住所，上下班回家，難以忍受擁擠交通，并且因行業(yè)關(guān)系，加班是常事，因此買套就近居所，還可贏得更多休息時(shí)間。公寓、SOLO產(chǎn)品老年人年齡大了，想換個(gè)清靜環(huán)境，也不想子女麻煩，環(huán)境好點(diǎn)，以便點(diǎn)就行，要不了多大。居住型公寓第四某些典型戶型鑒賞篇一、一房戶型1、風(fēng)格名苑2