畢業(yè)設(shè)計（論文）-淺析我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險管理

第1章前言1.1研究背景及意義個人住房貸款作為一項中長期貸款品種，是各家銀行利潤的重要來源，但近年來我國銀行實際運(yùn)作情況表明個人住房貸款的資金安全不容樂觀，貸款風(fēng)險正在日益增加。我國在發(fā)展個人住房貸款這個市場上的時間比較短暫，經(jīng)驗也比較有限，再加上個人住房貸款具有貸款期限長、區(qū)域性、零售性等特點，如何有效控制和防范貸款風(fēng)險對于我國商業(yè)銀行來說是一個實質(zhì)性的挑戰(zhàn)。近年來，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，個人住房貸款快速增長，不良貸款率也隨之上升，風(fēng)險也逐漸暴露。房地產(chǎn)的發(fā)展面臨著新的政策環(huán)境，這也給商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險狀況帶來了很大的不確定性。我們應(yīng)盡快樹立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險管理體系,積極研究應(yīng)對個人住房貸款風(fēng)險的有效措施，控制和防范個人住房貸款風(fēng)險。研究個人住房貸款的風(fēng)險管理對促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的不足房地產(chǎn)業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，西方國家從英國成立的第一家住房金融機(jī)構(gòu)算起，已有二百多年歷史。因此西方各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理上積累了一定的經(jīng)驗。以下從幾個方面對國外學(xué)者的一些研究結(jié)果做一個回顧。（1）房地產(chǎn)抵押貸款中借款人違約風(fēng)險理論研究JamesBKau(1998)為代表，他在要求權(quán)法中把違約看作是一種合理的決策，認(rèn)為當(dāng)住宅價值降到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生JamesJamesBKau.ValuingPrepaymentandDefaultinaFixed-RateMortgage:ABivariateBinomialOptionsPricingTechnique[J].RealEstateEconomics，1998(3):431-468.（2）房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理理論研究LisaLipowskiPosey于2001年提出了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理分離均衡理論，該理論認(rèn)為借款人的抵押貸款選擇傾向應(yīng)該被貸款人當(dāng)作鑒別高風(fēng)險與低風(fēng)險借款人的一種違約風(fēng)險信號，為房地產(chǎn)抵押貸款借款人風(fēng)險管理對策提供了依據(jù)①LisaLipowskiPosey.Adjustableratemortgageandfixedsievemechanismfordefaultrisk[J].Journalofurbaneconomics，2001(8):54-79.。瑞士的漢斯·烏①LisaLipowskiPosey.Adjustableratemortgageandfixedsievemechanismfordefaultrisk[J].Journalofurbaneconomics，2001(8):54-79.②漢斯·烏里?！さ氯鹂?金融服務(wù)運(yùn)營風(fēng)險管理手冊[M].查萍譯.北京:中信出版社，2004(6).國內(nèi)研究呈如下特點：汪利娜（2002）提出我國證券化應(yīng)該成立全國性的抵押證券公司，以及應(yīng)借鑒香港和加拿大的經(jīng)驗，盡早地推出抵押貸款保險計劃，這對住房抵押貸款外部風(fēng)險管理提供了依據(jù)和參考方法③汪利娜.抵押貸款證券化模式比較及我國的有關(guān)制度安排[J].金融論壇，2002(12):50-56.。賈卉（2003）對個人住房貸款中風(fēng)險隱患進(jìn)行了分類分析，由此還提出相應(yīng)的個人住房貸款風(fēng)險防范對策④賈卉.試論個人住房貸款的風(fēng)險防范及對策[J].市場周刊:商務(wù)營銷，2003(11):48-50.。上海財經(jīng)大學(xué)的劉勇、中國人民大學(xué)的周宏、中國煤炭經(jīng)濟(jì)學(xué)院的徐啟發(fā)③汪利娜.抵押貸款證券化模式比較及我國的有關(guān)制度安排[J].金融論壇，2002(12):50-56.④賈卉.試論個人住房貸款的風(fēng)險防范及對策[J].市場周刊:商務(wù)營銷，2003(11):48-50.⑤劉勇，周宏，徐啟發(fā).現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理研究[J].投資研究，2003(8):2-7.國內(nèi)關(guān)于住房貸款風(fēng)險的研究始于上世紀(jì)90年代后期。由于我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時間較短，市場運(yùn)作也還不夠規(guī)范。商業(yè)銀行自行制定一套標(biāo)準(zhǔn)，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性。因此本文擬聯(lián)系實際情況，提出了若干防范商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的可行性措施，以完善我國商業(yè)銀行對于個人住房貸款風(fēng)險的管理，協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新，推動我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。1.3本文主要研究內(nèi)容本文分為5章，其中第4、5章是本文的重點。第1章是前言，對本文的選題背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及存在的不足、論文研究的主要內(nèi)容分別作簡單介紹。第2章對個人住房貸款業(yè)務(wù)的概述，具體闡述個人住房貸款的概念、特征。第3章介紹個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀。第4章分析商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。第5章結(jié)合我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險，提出風(fēng)險管理措施。

第2章個人住房貸款業(yè)務(wù)概述2.1個人住房貸款的概念中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》對個人住房貸款做出定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。2.2個人住房貸款的種類eq\o\ac(○,1)按資金來源劃分個人住房貸款可分為自營性貸款（也稱商業(yè)性貸款）、委托性貸款（也稱公積金貸款）、組合貸款（由自營性貸款和公積金貸款兩部分組合而成，兩個貸款品種的貸款主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同）。eq\o\ac(○,2)按住房交易形態(tài)劃分首次住房貸款是指銀行向在住房一級市場購買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款，也稱“一手房”貸款。再交易住房貸款是指銀行向在住房二級市場購買再次交易住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”貸款。2.3個人住房貸款的主要特點eq\o\ac(○,1)貸款期限長個人住房貸款最長期限可達(dá)30年，這就為信用風(fēng)險的緩慢積聚提供了條件。國際經(jīng)驗認(rèn)為個人住房貸款的信用風(fēng)險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。eq\o\ac(○,2)零售性個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多、投向相當(dāng)分散、單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。eq\o\ac(○,3)區(qū)域性由于銀行對借款人的資信狀況的變化需要監(jiān)督管理，那么區(qū)域的限制可以有效的減少管理費(fèi)用。2.4個人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式eq\o\ac(○,1)以所購住房作抵押住房貸款抵押包括現(xiàn)房抵押和期房抵押。現(xiàn)房抵押是指抵押人用自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。期房抵押是指購房人在按規(guī)定支付首期房款后，由銀行或公積金管理中心代其支付其余的購房款，購房人將所購期房抵押給銀行或管理中心作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。eq\o\ac(○,2)抵押加連帶責(zé)任保證即借款人或第三人提供住房作為抵押，同時在抵押登記完成前提供第三人連帶責(zé)任保證。主要有兩種形式：其一，以期房作抵押須由房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔(dān)保。其二，住房置業(yè)擔(dān)保。借款人不能按規(guī)定提供貸款擔(dān)保時，住房置業(yè)擔(dān)保公司出面為借款人申請住房貸款，與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。申請擔(dān)保的借款人要向擔(dān)保公司提供本人或第三人的合法房屋進(jìn)行反擔(dān)保，房屋抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，抵押人還需辦理抵押房屋保險。eq\o\ac(○,3)抵押加購買住房貸款保險即借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同時，由借款人購買住房貸款保險。中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險，目前各地的房屋保險年費(fèi)率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。eq\o\ac(○,4)質(zhì)押擔(dān)保即借款人或第三人用銀行存單、債券等權(quán)利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當(dāng)借款人不能如期還款時，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。eq\o\ac(○,5)連帶責(zé)任保證即保證單位為借款人全程提供連帶責(zé)任保證，借款人不能如期還款時，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費(fèi)用個人住房貸款管理辦法.中國人民銀行。個人住房貸款管理辦法.中國人民銀行

第3章我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)概況3.1我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程第一，起步階段20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠分別成立住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。1985年，建行成為國內(nèi)最早開辦住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。1995年，中國人民銀行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款試行管理辦法》等一系列關(guān)于個人住房貸款的制度辦法，標(biāo)志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動。第二，發(fā)展階段1998年，住房制度改革以及中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的頒布標(biāo)志著個人住房貸款的真正快速發(fā)展。2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由4.14％下調(diào)為3.6％，5年以上由4.59％下調(diào)為4.05％。這一階段的貸款比例上升、期限延長、利率下調(diào)使中國的房地產(chǎn)走上了快車道。第三，調(diào)控階段2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》標(biāo)志著新一輪個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入調(diào)整階段。2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》。至2006年年末，住宅銷售額達(dá)到2082.6億元，從1998年到2006年年末，全國個人住房貸款余額增了近43倍①①2006年中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公告.（國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）②中國人民銀行網(wǎng)站圖3-11998年到2006年我國住宅銷售額增長趨勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2007年來，全國房價上漲過快，通脹現(xiàn)象嚴(yán)重，在2007年9月27日中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知到2008年9月15日央行宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率期間，全國各大中等城市房價出現(xiàn)回調(diào)，個別前期房價上漲過快的城市（如深圳）出現(xiàn)大幅下降，房價出現(xiàn)拐點。2009年年初經(jīng)濟(jì)刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。中國人民銀行2010年6月8日發(fā)布的2009年中國區(qū)域金融運(yùn)行報告顯示，2009年全國個人住房貸款累計發(fā)放2.2萬億元，其中，新建房和再交易房貸款累計發(fā)放額分別為1.6萬億元和0.6萬億元。全國個人住房貸款累計發(fā)放額占同期住房銷售額的53.8%。但是在市場回暖的情況下房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)，因此從2009年年末新一輪從緊房貸政策開始出現(xiàn)。3.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀近幾年房價持續(xù)大幅上漲，使得我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模得到迅速擴(kuò)張，特別是個人住房貸款占銀行貸款比重逐年增長。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險。銀監(jiān)會稱，截至2010年末按揭貸款領(lǐng)域不良貸款總計人民幣205.4億元，不良貸款比率為0.37%。各家銀行已按照監(jiān)管層要求進(jìn)行了房貸壓力測試，結(jié)果顯示，在房價下調(diào)30%、基準(zhǔn)利率上浮108個基點的重度環(huán)境下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%①/thread-5330883-1.html①/thread-5330883-1.html建設(shè)銀行2010年半年度報告顯示（如表3-1）：2010年建行個人貸款增長至1,247,708億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個人住房貸款增長至1,002,221億元。在2010年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。表3-1中國建設(shè)銀行2009、2010年貸款及不良貸款情況單位：人民幣百萬元2010年6月30日2009年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,737,33850,1041.34%3,351,31557,1781.71%短期貸款1,072,69825,6202.39%915,67429,1433.18%中長期貸款2,664,64024,4840.92%2,435,64128,0351,.15%個人貸款1,247,7087,2660.58%1,088,4597,2080.66%個人住房貸款1,002,2213,6390.36%852,5313,6000.42%個人消費(fèi)貸款76,4101,3131.72%78,6511,3291.69%其他貸款169,0772,3141.37%157,2772,2791.45%票據(jù)貼現(xiàn)194,644--228,361--海外業(yè)務(wù)169,6927,7984.60%151,6387,7705.12%總計5,349,38265,1681.22%48,197,7372,1561.50%資料來源：中國建設(shè)銀行股份有限公司2010年半年度報告3.3房地產(chǎn)調(diào)控政策對個人住房貸款的影響為了防治房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步產(chǎn)生，國家制定了一系列措施：2010年4月17日，“新國十條”發(fā)布開始收緊個人住房貸款，差別化信貸貫穿全年調(diào)控，提出嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，抑制投資投機(jī)需求。2010年9月底央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》將個人住房商業(yè)貸款的首付比例統(tǒng)一提高到了30%，提出對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2010年11月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍①①崔霽，王佩.2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與總結(jié)[J].易居研究，2011(3):8-9.2011年延續(xù)2010的貨幣緊縮政策。各大銀行陸續(xù)取消了首套房貸的利率優(yōu)惠，目前僅有個別銀行對優(yōu)質(zhì)客戶有少量利率優(yōu)惠，大部分銀行對首套貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，要求首付比例不低于30%，二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，三套房貸款停止發(fā)放②②中國人民銀行網(wǎng)站房貸政策主要從貸款利率和首付比例兩方面對放貸銀行的產(chǎn)生影響。下表3-2為2009年到2011年房貸利率的變化：表3-22009年-2011年人民幣貸款利率單位：%短期貸款中長期貸款六個月（含六個月）六個月至一年（含一年）一至三年（含三年）三年至五年（含五年）五年以上2009年4.685.315.405.765.942010年5.355.815.856.226.402011年5.856.316.406.656.80資料來源：中國人民銀行網(wǎng)站中國人民銀行發(fā)布《2011年一季度貨幣政策執(zhí)行報告》披露，中國房地產(chǎn)貸款余額增速自2010年5月份以來持續(xù)回落。其中，個人購房貸款增速連續(xù)11個月下滑，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速連續(xù)4個月下滑。數(shù)據(jù)顯示：一季度以來，人民幣貸款增長明顯放緩。3月末，人民幣貸款余額為49.5萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末低2.0個百分點，比年初增加2.24萬億元，同比少增3524億元。3月末，住戶貸款同比增長28.3%，比上年末低9.3個百分點，比年初增加7557億元，同比少增1661億元。個人購房貸款余額6.48萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末低6.5個百分點，連續(xù)11個月下滑。不難看出，提高首付比例及利率、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等一系列差別化住房信貸政策效果正在顯現(xiàn)。利率的上調(diào)對于抑制房地產(chǎn)投機(jī)有最直接的作用，但是利率的波動無疑會影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流，房貸政策調(diào)整后，貸款門檻陡增，投資性、投機(jī)性甚至包括居民正常的住房投資將減少，從而影響商業(yè)銀行房貸的增長速度，并將在一定時期內(nèi)影響商業(yè)銀行的經(jīng)營效益。并且引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險，帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。

第4章我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生原因主要可以分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險，下面就將兩部分進(jìn)行說明。4.1內(nèi)部風(fēng)險4.1.1經(jīng)營風(fēng)險個人住房貸款作為一項中長期貸款品種，是各家銀行利潤的重要來源。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念，在市場和本體考核的雙重壓力下，主觀的追求指標(biāo)、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶的準(zhǔn)入門檻，并且在制定決策的過程中，對客戶的資質(zhì)未進(jìn)行細(xì)分，造成對于所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對市場利潤與風(fēng)險的選擇上，往往會選擇利潤，這必然加大了經(jīng)營的風(fēng)險。4.1.2操作流程風(fēng)險隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加，為了加快業(yè)務(wù)辦理速度，銀行貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性會降低，從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同的法律效力，在法律認(rèn)定時產(chǎn)生糾紛。對借款人身份的審核不嚴(yán)格，貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。抵押登記手續(xù)未完善便發(fā)放貨款，使得貸款擔(dān)保無處落實。4.1.3貸后管理滯后風(fēng)險eq\o\ac(○,1)貸后管理意識不強(qiáng)一是認(rèn)為貸后管理難度大、時間長且不能帶來直接經(jīng)濟(jì)效益，在貸后管理上耗費(fèi)人力和物力，不如將有限資源投入到更能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的貸款營銷上。二是由于貸款風(fēng)險在貸后3到8年暴露的滯后性。三是根據(jù)不良貸款率公式說明，新增貸款規(guī)模的迅速擴(kuò)大，在一定程度上降低了貸款不良率水平，出現(xiàn)了雖然不良貸款絕對值增多而貸款不良率仍然持續(xù)下降的現(xiàn)象，容易輕視貸后管理。在一定程度上產(chǎn)生了“重營銷、輕管理”的思維。eq\o\ac(○,2)貸后檢查怠慢未按規(guī)定的時間和周期進(jìn)行貸后檢查，貸后檢查方式過于書面文本，未深入實地調(diào)查，沒有對客戶基本情況、收入狀況及抵押物擔(dān)保情況的變化進(jìn)行必要的監(jiān)控管理和信息收集分析。eq\o\ac(○,3)存在客觀隱患個人貸款發(fā)放后，由于市場千變?nèi)f化，客戶相關(guān)情況也是時時在變，銀行貸后管理人員很難及時掌握客戶及其相關(guān)的最新信息，監(jiān)管難度大。影響和制約了銀行貸后管理水平的提升，存在相當(dāng)大的風(fēng)險隱患。4.1.4銀行征信系統(tǒng)片面風(fēng)險雖然個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫在2006年正式運(yùn)行，并且完成與全國所有商業(yè)銀行和部分有條件的農(nóng)信社的聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，但是個人認(rèn)為信用征集系統(tǒng)不能夠完全體現(xiàn)出一個人的信用狀況，一個人的信用度變化是不確定的，因此，銀行在貸前貸后都要著力調(diào)查，畢竟管理費(fèi)用少于壞賬損失。4.2外部風(fēng)險4.2.1信用風(fēng)險第一，借款人信用風(fēng)險信用風(fēng)險可根據(jù)違約者主觀意志的不同分為兩類：eq\o\ac(○,1)主動違約風(fēng)險主動違約是借款人出于經(jīng)濟(jì)理性的考慮而放棄償還貸款責(zé)任的違約行為，即借款人認(rèn)為放棄還貸的損失比繼續(xù)償還的損失更小。一般來說，抵押房產(chǎn)市價上升時不會發(fā)生主動違約問題，但當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)貶值時可能發(fā)生借款人違約行為。eq\o\ac(○,2)被動違約風(fēng)險被動違約是借款人因某種客觀原因，如由于家庭、工作、健康等因素，或自然災(zāi)害等不可抗力原因造成借款人無法按期還款。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險開發(fā)商出現(xiàn)的信用風(fēng)險的第一受險人一般是購房者，但是當(dāng)購房者與銀行有了借貸關(guān)系時，那么往往這個風(fēng)險便轉(zhuǎn)嫁到了銀行。eq\o\ac(○,1)如果開發(fā)企業(yè)自有資金不足，經(jīng)營不善，出現(xiàn)“爛尾樓”。這時購房人由于拿不到房子，很可能拒絕按期歸還銀行貸款，而作為貸款保證人的開發(fā)企業(yè)也失去了擔(dān)保能力，銀行很難保證自己的權(quán)益。eq\o\ac(○,2)當(dāng)開發(fā)企業(yè)因房屋面積、質(zhì)量等問題與購房者發(fā)生合同糾紛時，處于劣勢的購買者大多選擇解除購房合同，并拒絕還貸款，將開發(fā)企業(yè)的糾紛轉(zhuǎn)嫁銀行，從而造成風(fēng)險。4.2.2融資渠道風(fēng)險融資最簡便的方式便是向銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道狹隘，很容易使得銀行貸款壓力上升，風(fēng)險很易從房地產(chǎn)業(yè)的問題轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此房地產(chǎn)業(yè)融資應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從全國的情況來看（見表4-1）：表4-12010年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況單位：億，%類別實際到位同比增長所占比重銀行貸款21531.2222.346.23利用外資452.07260.90自籌資金19123.0149.737.86其他資金9398.1427.218.16資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2010年3季度從上表可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。圖4-1為2010年1月到9月房地產(chǎn)資金來源情況：圖4-12010年1-9月房地產(chǎn)資金來源情況資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告2010年3季度分析發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有50%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分遠(yuǎn)低于貸款。房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高，由此增加銀行的壓力，提高了貸款風(fēng)險。4.2.3抵押房產(chǎn)處置風(fēng)險eq\o\ac(○,1)抵押物價值下跌風(fēng)險我國房地產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展時間不長，難免會出現(xiàn)房價高估的問題，這無形中削弱了抵押物作為歸還貸款本息的保證作用。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)具有保值增值的功能，但不排除由于經(jīng)濟(jì)波動等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)貶值的可能性。當(dāng)?shù)盅何飪r值下跌時，借款人違約的風(fēng)險便可能出現(xiàn)，從而給銀行帶來損失。eq\o\ac(○,2)抵押物權(quán)屬風(fēng)險如果被抵押的住房產(chǎn)權(quán)不明晰或者產(chǎn)權(quán)有爭議，商業(yè)銀行就可能面臨損失全部貸款額的風(fēng)險。4.2.4宏觀調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險eq\o\ac(○,1)房地產(chǎn)通貨膨脹風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險表現(xiàn)為較高的通脹率降低了抵押貸款的市場價格和真實利率，使還款貶值。近期我國物價水平有較大上升，銀行已受到通貨膨脹的影響。從交易方面，商品房銷售額急速增長，2000年到2010年全國商品房銷售額平均年增幅28.3%（見圖4-2），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的高速上漲，顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。001000200030004000500060007000800090001000020002001200220032004200520062007200820092010全國上海圖4-22000-2010年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院首先，房地產(chǎn)通貨膨脹使得房價大幅上漲，普通購房者的購買意愿受到影響，從而對銀行貸款業(yè)務(wù)造成打擊，減少銀行的利息收益。其次，一定時間的通脹之后，國家必定會出臺政策來緊縮貨幣，那么對于銀行來說貸款數(shù)額的降低同樣會使利息收益降低。eq\o\ac(○,2)利率變動風(fēng)險房貸政策主要從貸款利率和首付比例兩方面對放貸銀行產(chǎn)生影響。雖然房貸利率調(diào)高無論是短期還是長期都將增加商業(yè)銀行的房貸利息收入，但是，部分借款人由于利率過高選擇少貸或不貸影響銀行放貸量。首付款比例提高能有效降低商業(yè)銀行的風(fēng)險，但由于房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者進(jìn)入門檻提高，會減少貸款量。房貸政策調(diào)整后，投資性、投機(jī)性甚至包括居民正常的住房投資都將減少，從而影響商業(yè)銀行房貸的增長速度，并將在一定時期內(nèi)影響商業(yè)銀行的經(jīng)營效益。

第5章我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理建議5.1內(nèi)部管理5.1.1銀行征信系統(tǒng)的自我完善雖然中國人民銀行在2006年1月制定了個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用，但此系統(tǒng)仍然需要不斷更新，與時俱進(jìn)。銀行在進(jìn)行貸款客戶信用信息調(diào)查時也不能只依靠信用信息數(shù)據(jù)庫，還應(yīng)將調(diào)查落到實處，根據(jù)借款人的現(xiàn)實情況進(jìn)行分析，盡管管理費(fèi)用會增加，但是防患于未然是降低損失，提高效益的最直接措施。5.1.2鼓勵提前還款自2011年以來，國家實行從緊的貨幣調(diào)控政策，先后五次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、兩次上調(diào)存貸款利率，央行的頻繁加息，不少人開始考慮是否提前還貸，以免付出更多的利息。但對比提前還款帶來的利潤損失，銀行面對信貸緊縮帶來的損失是更大的。在此背景下，鼓勵提前還款便于銀行騰挪資金，將有限的資源利益最大化。原來辦理了房貸利率優(yōu)惠的客戶提前還貸，收回低利率的貸款，然后再貸給新的房貸客戶?，F(xiàn)在的房貸利率大都處于上浮水平，銀行把貸款放給高利率的客戶，也是出于盈利的考慮。5.1.3加強(qiáng)銀行自身操作管理在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，既是貸款的債權(quán)人，也是抵押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人，因而加強(qiáng)銀行內(nèi)部信貸管理，是防范個人住房貸款風(fēng)險的重點所在。eq\o\ac(○,1)嚴(yán)控操作流程堅持貸前審查，貸時審批分離原則，各個部門的職責(zé)分工要清楚合理，內(nèi)部崗位分工要明確，防范操作風(fēng)險，使各個環(huán)節(jié)相互牽制，相互監(jiān)督。放貸和管理分離，貸款部門和管理部門各司其職。eq\o\ac(○,2)認(rèn)真核實借款人的信息應(yīng)對借款人及其配偶或共有人的身份、購房行為的真實性、還款能力、購房的用途等進(jìn)行認(rèn)真的核實。對其提供的收入證明的真實性通過各種途徑進(jìn)行核實，最好要求客戶提供稅單、現(xiàn)金流量證明或資產(chǎn)證明予以佐證。對于借款人或合作商提供的復(fù)印件必須與原件核對一致，杜絕假按揭發(fā)生。eq\o\ac(○,3)放貸前要對抵押物情況進(jìn)行查詢各級房地產(chǎn)交易中心應(yīng)開通房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢抵押權(quán)的業(yè)務(wù)，各銀行可有償通過專線查詢抵押手續(xù)是否辦妥。檔案資料專人整理、保管，建立檔案調(diào)用交接制度，確保個人住房貸款檔案資料的準(zhǔn)確、完整。eq\o\ac(○,4)加強(qiáng)銀行從業(yè)人員管理對于銀行從業(yè)人員的管理，除了加強(qiáng)技能的培訓(xùn)，還應(yīng)對員工的道德素質(zhì)進(jìn)行培養(yǎng)。利用考核制度，從整體素質(zhì)出發(fā)，擇優(yōu)選拔管理人才。5.1.4強(qiáng)化個人住房貸款的貸后管理eq\o\ac(○,1)強(qiáng)化貸后風(fēng)險意識不斷增強(qiáng)貸后管理意識，通過專題會議和培訓(xùn)學(xué)習(xí)等方式，教育和引導(dǎo)經(jīng)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人以及個貸從業(yè)人員從根本上轉(zhuǎn)變“重貸輕管”的觀念，充分認(rèn)識貸后管理的必要性和重要性。eq\o\ac(○,2)加強(qiáng)貸后制度管理在制度落實上下功夫，完善個人貸款貸后管理制度。按照內(nèi)部控制的要求，制定和細(xì)化責(zé)任人負(fù)責(zé)制度、重點客戶聯(lián)系制度、貸后檢查制度、貸后服務(wù)和營銷制度、逾期貸款的催收和處置制度、貸款檔案的保管制度、風(fēng)險的監(jiān)測制度等，并根據(jù)風(fēng)險防范的需要和業(yè)務(wù)發(fā)展實際，適時予以調(diào)整和更新，形成一整套完整的貸后管理運(yùn)作機(jī)制。eq\o\ac(○,3)規(guī)避貸后信息缺失全面理順銀行內(nèi)部信息來源，廣泛借助外部信息渠道，如：公安系統(tǒng)、中國人民銀行、房地產(chǎn)交易登記部門等，利用各種方法篩選有價值的信息，努力結(jié)合自身的業(yè)務(wù)知識、從業(yè)經(jīng)驗和貸款信息等，合理評估貸款風(fēng)險，采取必要的有效的措施，避免信息缺失所帶來的風(fēng)險。5.1.5加強(qiáng)銀行其他業(yè)務(wù)辦理針對宏觀調(diào)控下房貸政策的收緊，對于銀行房貸業(yè)務(wù)的消極影響，除了應(yīng)對利率下降而提升首付比例外，還應(yīng)加強(qiáng)銀行其他業(yè)務(wù)的辦理，改善住房貸款獨(dú)大的情況，增加中間業(yè)務(wù)的辦理。5.2外部防范5.2.1通過法律規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的《貸款通則》于1996年頒布，實行多年后已滯后于貸款實踐。因此需要健全個人住房貸款的法律體系，進(jìn)一步完善《個人住房貸款管理辦法》，為銀行開展該項業(yè)務(wù)創(chuàng)造適宜的法律環(huán)境基礎(chǔ)。5.2.2拓寬房地產(chǎn)融資渠道當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，大約50%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)新增貸款額在我國商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重快速上升，對銀行產(chǎn)生很大壓力，另一方面由于緊縮的房貸政策致使房市滑落，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險上升。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個融資方式，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資和其他融資服務(wù)可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，有助于降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。5.2.3強(qiáng)化個人住房貸款的保險機(jī)制建立個人住房貸款保險制度，以政府擔(dān)保與商業(yè)保險相結(jié)合的住房金融保證體系，如可借鑒國外成功經(jīng)驗，成立一批私營抵押貸款保險公司，形成一個以政府機(jī)構(gòu)為主的全國性抵押貸款擔(dān)保網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)再擔(dān)保保險機(jī)制.大力發(fā)展房屋置業(yè)擔(dān)保公司，以此擔(dān)保機(jī)構(gòu)引入信用機(jī)構(gòu)的聯(lián)網(wǎng)化。

結(jié)論當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時，也暴露出很多問題，重新認(rèn)識商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識，降低和防范個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、泡沫等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，但由于整個市場的問題，例如房地產(chǎn)商的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險問題越來越突出，個人住房貸款的風(fēng)險更是首當(dāng)其沖。分析產(chǎn)生風(fēng)險的原因和防范風(fēng)險，對維護(hù)國內(nèi)消費(fèi)需求，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國商業(yè)銀行需盡快建立和健全個人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范管理體系，加強(qiáng)對個人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的三方的管理，即借款人，商