業(yè)主自治法律制度-業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主大會(huì)：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。業(yè)主代表大會(huì)：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多，超過規(guī)定的數(shù)目時(shí)，由全體業(yè)主按一定方法推選業(yè)主代表，組成代表大會(huì)，行使與業(yè)主大會(huì)相同的職權(quán)的自治組織。業(yè)主大會(huì)1概念制定、修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程；選舉、撤換、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；確定本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；依法選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并聽取、審查其工作報(bào)告；審議業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理的提案；制定和修改物業(yè)維修基金的籌集方案，審議物業(yè)維修基金的使用方案并監(jiān)督實(shí)施；協(xié)助配合物業(yè)管理企業(yè)開展正常的管理服務(wù)活動(dòng)；決定有關(guān)業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)1業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)的成員組成問題實(shí)質(zhì)上就是關(guān)于業(yè)主身份認(rèn)定的問題，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的。因此，一般由下列人員組成：物業(yè)所有權(quán)人已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人持有空置物業(yè)的建設(shè)單位業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)1業(yè)主大會(huì)的成員組成業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)1業(yè)主大會(huì)的召開010203首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議三種形式第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)01首次業(yè)主大會(huì)

(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。首次業(yè)主大會(huì)召開的條件01首次業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定業(yè)主委員組成

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上需要審議的重要文件：首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立的流程提出申請(qǐng)業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處書面提出申請(qǐng)成立籌備組街道辦審核通過，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)籌備組擬定文件、產(chǎn)生候選人擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主業(yè)主大會(huì)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作根據(jù)議程召開大會(huì)公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)過程備案，申請(qǐng)登記02業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次，稱為業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議03業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)內(nèi)容Page

9①業(yè)主大會(huì)可以采用會(huì)議集體討論或書面征求意見等，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式②所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任

業(yè)主也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，需加蓋法人公章③業(yè)主大會(huì)會(huì)議的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)議上提出待決定事項(xiàng)，經(jīng)業(yè)主“雙1/2”以上通過有效

業(yè)主大會(huì)作出:專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌、建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施改建、重建事項(xiàng)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主“雙2/3”以上通過業(yè)主大會(huì)的決定問題的程序會(huì)議形式?jīng)Q定方式業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案業(yè)主大會(huì)的公告Page

12032業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

0322業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)：簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，反映業(yè)主意愿和要求，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理公司工作的自治管理組織。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成業(yè)主委員會(huì)2概念特征自治與自律民主與公益?zhèn)鬟f、協(xié)調(diào)與監(jiān)督性質(zhì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)做出的決定。代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利①召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議②組織修訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則③決定聘請(qǐng)、解聘物業(yè)管理企業(yè)④審議決定共用部位，共用設(shè)備設(shè)施維修基金等物業(yè)管理基金的籌集、使用和管理業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利⑤審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用概預(yù)算報(bào)告⑥檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作⑦監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施的合理使用⑧業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)①籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作②執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督③貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主、用戶遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策以及管理規(guī)約的規(guī)定，協(xié)助、支持和配合物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)業(yè)主、住戶開展多種形式的宣傳教育業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)④監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，保障各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)⑤接受政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)建筑物的管理事項(xiàng)提出的指令和要求⑥不作出違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定，不違反業(yè)主大會(huì)的決定，不作出損害業(yè)主公共利益的決定概念和作用主要內(nèi)容總則業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)日常經(jīng)費(fèi)收支與辦公用房業(yè)主委員會(huì)章程附則業(yè)主委員會(huì)章程Page

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20033管理規(guī)約等法律文件

0331管理規(guī)約

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21含義

-也稱“業(yè)主公約”，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用、維護(hù)、管理物業(yè)等方面權(quán)利和義務(wù)的行為準(zhǔn)則。

意義——區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度業(yè)主自治機(jī)構(gòu)一旦成立，管理規(guī)約就成為該組織的章程，是全體業(yè)主在業(yè)主自治中應(yīng)遵循的基本規(guī)則。

性質(zhì)——是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體客觀化了的自治法規(guī)，為區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范作用——維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益；維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境秩序；保障物業(yè)的安全與合理使用管理規(guī)約的含義和意義1物業(yè)管理區(qū)域的基本情況業(yè)主自治的管理方式業(yè)主使用自有物業(yè)及公共場(chǎng)所和共用設(shè)施的權(quán)利業(yè)主應(yīng)交納的費(fèi)用業(yè)主的義務(wù)違約責(zé)任管理規(guī)約的內(nèi)容2時(shí)間效力如未定生效時(shí)間，則應(yīng)解釋為自管理規(guī)約訂立之日起生效。地域效力

-效力及于整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主及其行為不發(fā)生效力。

對(duì)人效力

-對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的效力

效力及于全體業(yè)主效力及于物業(yè)使用人對(duì)于其他人不發(fā)生效力當(dāng)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)或發(fā)生繼承時(shí)自動(dòng)繼續(xù)約束新業(yè)主-對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的效力

規(guī)定權(quán)限行使權(quán)利的程序應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任管理規(guī)約的法律效力3管理規(guī)約設(shè)立的兩種途徑：通過區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時(shí)，分別與單個(gè)買售人（受讓人）達(dá)成同意該項(xiàng)管理規(guī)約的協(xié)議

是指建設(shè)單位依照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《臨時(shí)管理規(guī)約》示范文本的基本內(nèi)容，結(jié)合準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實(shí)際情況，制定的最初的管理規(guī)約的文本臨時(shí)管理規(guī)約41、制定程序必須合法2、內(nèi)容不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和政策，不得超越其本身的范圍。3、業(yè)主有權(quán)對(duì)管理規(guī)約的合法性提出異議管理規(guī)約的合法性要