物業(yè)公司工程手冊(cè)樣本

工程手冊(cè)一、工程服務(wù)1.0綜合事務(wù)管理1.1值班交接班1.1.1值班規(guī)定1.1.1.1嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤、排班、交接班、作息制度。1.1.1.2按照排班表上班，不能隨意調(diào)換，如特殊因素需要換班，由本人向部門主管申請(qǐng)批準(zhǔn)。1.1.1.3節(jié)假日必要有工程人員值班。1.1.1.4值班人員必要監(jiān)控設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，異常狀況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并經(jīng)授權(quán)后調(diào)節(jié)。1.1.1.5值班應(yīng)填寫《值班交接登記表》，記錄交接事項(xiàng)及物品。其她事項(xiàng)（專項(xiàng)檢查、維修、維護(hù)保養(yǎng)等），分類別填寫在相應(yīng)質(zhì)量記錄中。1.1.2交接班管理1.1.2.1物品交接，如對(duì)講機(jī)、交通工具、公用工具、鑰匙等物品。1.1.2.2工作交接，如設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、需跟進(jìn)解決事項(xiàng)等。1.1.2.3接班人員應(yīng)提前10分鐘到崗，理解運(yùn)營(yíng)重要設(shè)備及工作事項(xiàng)；必要時(shí)，雙方應(yīng)共同巡視現(xiàn)場(chǎng)，方可交接班。1.1.2.4接班人未到崗之前，交班人不能擅自離崗。1.1.2.5口頭交接簡(jiǎn)樸工作內(nèi)容，重要工作內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)詳盡記錄在《值班交接班登記表》上備查。1.1.2.6如遇設(shè)備故障或交班前發(fā)生問題未解決，由雙方協(xié)同解決。1.1.2.7領(lǐng)班安排交接工作，接班領(lǐng)班須對(duì)上班工作記錄進(jìn)行查閱考核。1.1.2.8接班人員須對(duì)交接物品、工作核算清晰，接班后責(zé)任由接班人員承擔(dān)。1.1.2.9交接班存在爭(zhēng)議，由工程主管/領(lǐng)班解決。1.1.3值班工作安排1.1.3.1工程人員根據(jù)《公共設(shè)施設(shè)備維修登記表》及《公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)登記表》中內(nèi)容，完畢工程主管/領(lǐng)班安排工作。1.1.3.2值班人員每日須對(duì)工作完畢狀況簽字確認(rèn)，對(duì)未完畢工作闡明狀況。1.1.3.3工程領(lǐng)班對(duì)當(dāng)天工作完畢狀況予以確認(rèn)（無領(lǐng)班時(shí)由主管確認(rèn)），工程主管每周對(duì)安排工作進(jìn)行抽查考核。1.1.4.值班室管理規(guī)定1.1.4.1值班室物品應(yīng)擺放整潔，室內(nèi)禁止吸煙，保持衛(wèi)生干凈，禁止無關(guān)人員進(jìn)入值班室。1.1.4.2外出工作或無人值守時(shí)，值班室燈飾、空調(diào)等應(yīng)關(guān)閉并鎖門。1.1.4.3值班室定期聯(lián)系客服中心做好滅蚊、滅蟻、殺藥等工作。1.2工程數(shù)據(jù)分析1.2.1抄表規(guī)定1.2.1.1商業(yè)顧客用電計(jì)量表須有完整統(tǒng)一封條。1.2.1.2水電抄表由分公司/管理處指定專人負(fù)責(zé)，每月底按固定期間及固定順序抄表。1.2.1.3抄表人須熟悉管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)水電表安裝位置和計(jì)量范疇。1.2.1.4抄表人應(yīng)具備良好職業(yè)道德、誠(chéng)信水平、責(zé)任心較強(qiáng)，每月抄表數(shù)值抄錯(cuò)率不能超過3‰。1.2.1.5抄表數(shù)據(jù)住宅物業(yè)記錄于《用水用電抄表記錄》，商業(yè)物業(yè)記錄于《商業(yè)用水用電抄表記錄》。1.2.1.6水電數(shù)據(jù)信息真實(shí)客觀，對(duì)不同計(jì)量單位計(jì)量表、倍率表、個(gè)位表分類核算。1.2.1.7品質(zhì)部每月按1%抽檢水電計(jì)量表；分公司/管理處工程主管每月按2%抽檢水電計(jì)量表，并在抄表記錄中簽字確認(rèn)。1.2.2記錄分析1.2.2.1工程主管/領(lǐng)班核算數(shù)據(jù)，每月5日前整頓《用水用電抄表記錄》報(bào)分公司/管理處財(cái)務(wù)部；每月10日前整頓《用水用電記錄分析表》報(bào)至公司品質(zhì)部匯總。1.2.2.2工程主管每年終對(duì)全年水電總量進(jìn)行記錄分析，整頓《年度水電用量記錄分析表》報(bào)公司品質(zhì)部。1.2.3問題解決1.2.3.1水電表讀數(shù)顯示差額較大等異常狀況時(shí)，及時(shí)查明因素更換故障水電表，水/電表更換須工程主管確認(rèn)并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后設(shè)施。1.2.3.2公用/住戶計(jì)量水表、計(jì)量電表與實(shí)際使用量存在較大誤差時(shí)，應(yīng)對(duì)計(jì)量器具送檢。1.2.3.3水電核算對(duì)比數(shù)據(jù)額差額較大時(shí)，及時(shí)與供水供電抄表部門溝通協(xié)調(diào)，盡量同步抄表。1.2.3.4當(dāng)月水電分表總計(jì)用量與總表用量相差超過3%時(shí)及自抄分表共計(jì)本年度每月合計(jì)用量差值超過3%時(shí)，工程主管應(yīng)查明因素、提出整治辦法并實(shí)行整治。詳細(xì)按《不合格控制程序》執(zhí)行。1.2.3.5抄表員抄表浮現(xiàn)錯(cuò)誤或運(yùn)用不合法手段修改業(yè)主/客戶水電資料、以權(quán)謀私，按人事類《員工考核管理規(guī)定》懲罰。1.2.4更新存檔1.2.4.1業(yè)主/客戶規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)抄表備份數(shù)據(jù)自存，抄表員應(yīng)協(xié)同執(zhí)行。1.2.4.2《用水用電抄表記錄》每半年更新1次。1.2.4.3商業(yè)物業(yè)專柜半途撤場(chǎng)、專柜移位，收費(fèi)代碼等信息資料隨后相應(yīng)變更。1.2.4.4水電報(bào)表原始資料須按年份分類裝訂成冊(cè)存檔。1.2.4.5水電表資料保存期限為5年。1.3維修服務(wù)1.3.1有償維修1.3.1.1住宅物業(yè)有償維修1.3.1.1.1接到有償維修保修信息后，工程人員10分鐘內(nèi)趕到客服中心領(lǐng)取《有償服務(wù)單》并在客服中心《服務(wù)信息登記表》中簽收。特殊狀況不能領(lǐng)取，由工程領(lǐng)班視狀況解決。1.3.1.1.2工程人員15分鐘內(nèi)帶齊工具、材料、抹布、鋪墊、鞋套等到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。如客戶另有預(yù)約維修時(shí)間，按預(yù)約時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。1.3.1.1.3有償維修服務(wù)須按分公司/管理處制定《有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)原則》收費(fèi)價(jià)格收取，需提前知會(huì)并征得客戶批準(zhǔn)。對(duì)于不屬于分公司/管理處《有償服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)原則》中保修項(xiàng)目，工程人員依照現(xiàn)場(chǎng)工作量、作業(yè)條件等客觀因素報(bào)價(jià)，征得客戶批準(zhǔn)，方可實(shí)行維修。1.3.1.1.4工程人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，參照品質(zhì)類《服務(wù)規(guī)范》之“有償維修人員”規(guī)定維修作業(yè)。1.3.1.1.5維修完畢，客戶在《有償服務(wù)單》簽字確認(rèn)交費(fèi)方式后，按如下操作：無電腦系統(tǒng)收費(fèi)按如下程序操作：支付鈔票，工程人員將費(fèi)用交財(cái)務(wù)部、將財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)《有償服務(wù)單》及開具收費(fèi)根據(jù)（客戶聯(lián)）交客服中心，由客服管理員將收費(fèi)收據(jù)交客戶。銀行代扣款，工程人員將《有償服務(wù)單》交財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)，財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)部、客服聯(lián)交客服中心；財(cái)務(wù)部在收取當(dāng)月服務(wù)費(fèi)時(shí)，一同收取有償服務(wù)費(fèi)。有電腦系統(tǒng)收費(fèi)按如下程序操作：支付鈔票，工程人員將費(fèi)用及《有償服務(wù)單》交客服中心解決。銀行代扣，工程人員將《有償服務(wù)單》交客服中心解決。1.3.1.1.6工程維修人員到達(dá)后查看現(xiàn)場(chǎng)，如不能解決，應(yīng)跟客戶解釋因素，并請(qǐng)客戶在《有償服務(wù)單》上簽字確認(rèn)，工程維修人員當(dāng)天將《有償服務(wù)單》返至客服中心。1.3.1.1.7上門服務(wù)時(shí)如客戶不在家工程維修人員應(yīng)填寫留言給客戶，請(qǐng)客戶與客服人員重新商定服務(wù)時(shí)間，并在《有償服務(wù)單》注明，工程維修人員當(dāng)天將《有償服務(wù)單》返至客服中心。1.3.1.2商業(yè)物業(yè)有償維修1.3.1.2.1客戶下發(fā)《工作聯(lián)系單》，由項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)與否為有償服務(wù)并簽收，轉(zhuǎn)交客服中心統(tǒng)一匯總，客服管理員登記服務(wù)內(nèi)容后，將《工作聯(lián)系單》下發(fā)至工程人員。1.3.1.2.2工程主管/領(lǐng)班須當(dāng)天依照《工作聯(lián)系單》服務(wù)內(nèi)容，與該區(qū)域樓層主管確認(rèn)專柜維修事項(xiàng)后，三方就維修事項(xiàng)和服務(wù)費(fèi)用達(dá)到共識(shí)，商定維修時(shí)間并填寫《有償服務(wù)單》。1.3.1.2.3工程人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，參照品質(zhì)類《服務(wù)規(guī)范》之“有償維修人員”規(guī)定維修作業(yè)。1.3.1.2.4維修完畢，客戶在《有償服務(wù)單》簽字確認(rèn)交費(fèi)方式后，按如下操作：A、支付鈔票，工程人員將費(fèi)用交分公司/管理處財(cái)務(wù)部，《工作聯(lián)系單》注明關(guān)于狀況后返還客服中心；財(cái)務(wù)部出具收款收據(jù)，工程人員將收據(jù)轉(zhuǎn)交給客戶。B、按代扣方式結(jié)算，工程人員將《工作聯(lián)系單》注明關(guān)于狀況后返還客服中心；月底由工程主管/領(lǐng)班將《有償服務(wù)單》匯總，送分公司/管理處財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理結(jié)算。1.3.1.3注意事項(xiàng)1.3.1.3.1突發(fā)應(yīng)急維修事項(xiàng)可先解決，后補(bǔ)。1.3.1.3.2不得在維修過程與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，以及違背公司有關(guān)人事，勞動(dòng)紀(jì)律事情。1.3.1.3.3每月底，工程主管/領(lǐng)班應(yīng)同客服中心核對(duì)未完畢維修單據(jù),同步做出維修籌劃。1.3.1.3.4每月底，工程人員對(duì)當(dāng)月客戶維修進(jìn)行記錄，并填寫《客戶維修服務(wù)登記表》。1.3.2公共設(shè)施設(shè)備維修1.3.2.1填單1.3.2.1.1工程人員尋常巡視發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備問題，及時(shí)填寫《公共設(shè)施設(shè)備維修登記表》維修。1.3.2.1.2分公司/管理處其她人員發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備問題，及時(shí)告知客服中心填寫《公共設(shè)施設(shè)備維修登記表》。1.3.2.2維修1.3.2.2.1工程人員每日與客服中心對(duì)接，并根據(jù)《公共設(shè)施設(shè)備維修登記表》維修。1.3.2.2.2零修，急修但是夜，小修不超過3天，中修不超過7天。1.3.2.2.3維修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)須做好隔離，警示等安全防護(hù)辦法。1.3.2.2.4拆裝設(shè)備設(shè)施須恢復(fù)原狀，并做好現(xiàn)場(chǎng)清潔工作。1.3.2.2.5維修各類設(shè)備設(shè)施參照行業(yè)規(guī)定工藝原則執(zhí)行，維修返修率〈1%。1.3.2.3注意事項(xiàng)1.3.2.3.1對(duì)客戶導(dǎo)致影響維修項(xiàng)目，須知會(huì)客服中心提前2天告知關(guān)于客戶。1.3.2.3.2超過3天以上維修項(xiàng)目須報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。1.3.2.3.3工程主管每月對(duì)設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行記錄，填寫《公共設(shè)施設(shè)備故登記表》，并次月5日前報(bào)品質(zhì)部匯總。1.3.3工程外包項(xiàng)目保修問題解決1.3.3.1匯總建檔1.3.3.1.1工程外包項(xiàng)目具備保修條款/規(guī)定，工程主管需建立保修清冊(cè)，內(nèi)容涉及；合同編號(hào)，分包商單位名稱，工程項(xiàng)目名稱，保修范疇，保修期限（詳細(xì)起止日期），分包商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，聯(lián)系方式，通訊地址，保修條款等。1.3.3.2跟進(jìn)解決1.3.3.2.1公共某些保修項(xiàng)目，由工程人員跟進(jìn)解決，業(yè)主室內(nèi)工程保修項(xiàng)目，由客服管理員跟進(jìn)解決。13.3.2.2分公司/管理處每月對(duì)工程保修問題未解決事項(xiàng)進(jìn)行匯總，發(fā)函至有關(guān)單元解決并報(bào)品質(zhì)部督導(dǎo)。1.3.3.3質(zhì)檢評(píng)審1.3.3.3.1保修工程期將滿，分公司/管理處須提前1個(gè)月對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)檢查.1.3.3.3.2到期保修工程,由保修單位提交<暫時(shí)服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收表>,分公司/管理處根據(jù)檢查成果客觀評(píng)審工程保修質(zhì)量.1.3.3.4注意事項(xiàng)1.3.3.4.1所有工程保修問題,分公司/管理處需擬訂<工作聯(lián)系函>告知有關(guān)工程外包單位.1.3.3.4.2電話聯(lián)系保修單位業(yè)務(wù),須保存電話錄音資料.1.3.3.4.3所有與工程外包單位來往函件須留存有關(guān)證據(jù),單獨(dú)建檔保存.1.3.3.4.4保修費(fèi)用在保修期滿評(píng)審合格后支付.流程圖如下：1.4房屋及設(shè)備修繕1.4.1房屋修繕1.4.1.1定義1.4.1.1.1指以服務(wù)于全體業(yè)主/非業(yè)主使用人公共房屋某些籌劃管理,質(zhì)量管理及現(xiàn)場(chǎng)施工管理,以維護(hù)物業(yè)本體使用功能正常.1.4.1.2質(zhì)量管理1.4.1.2.1根據(jù)國(guó)家<都市房屋修繕管理規(guī)定>有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.1.4.1.3保修期內(nèi)房屋修繕執(zhí)行原則1.4.1.3.1保修期以國(guó)家規(guī)定同期保修期限為準(zhǔn),國(guó)標(biāo)未規(guī)定,以合同商定為準(zhǔn).1.4.1.3.2合同商定保修期限局限性國(guó)標(biāo),以國(guó)標(biāo)為準(zhǔn),超過國(guó)標(biāo),以合同為準(zhǔn).1.4.1.3.3”住宅質(zhì)量保證書”商定保修期局限性國(guó)標(biāo),以國(guó)標(biāo)為準(zhǔn),超過國(guó)標(biāo),以”房屋質(zhì)量保證書”為準(zhǔn).1.4.1.4工程保修期滿后房屋修繕執(zhí)行原則1.4.1.4.1主體工程梁,柱,墻,樓面,屋面,屋架,基本等牢固安全,構(gòu)造可靠.1.4.1.4.2木質(zhì)門窗,鐵質(zhì)門窗開關(guān)靈活,無松動(dòng),裝修牢固,接縫嚴(yán)密.1.4.1.4.3樓地面工程平整,無起砂,無起鼓,無倒泛水等現(xiàn)象.1.4.1.4.4屋面工程應(yīng)保證構(gòu)造安全,無滲漏,排水暢通.1.4.1.4.5抹灰工程無開裂,無起殼,無起泡,無剝落,接縫平整.1.4.1.4.6油漆工程無起殼,無剝落,色澤均勻,與原色一致.1.4.1.4.7涂料工程無起殼,無剝落,色澤均勻,與原色一致.1.4.1.4.8金屬構(gòu)件應(yīng)平穩(wěn),安裝牢固,無銹蝕.1.4.1.4.9圍欄,院墻等無缺損,塌陷,溝渠,陰井等保持排水暢通.1.4.1.5注意事項(xiàng)1.4.1.5.1業(yè)主/非業(yè)主使用人非公共某些維修按有償維修服務(wù)進(jìn)行解決,維修過程及維修規(guī)定,按<維修服務(wù)管理規(guī)定>執(zhí)行.1.4.1.5.2房屋修繕重點(diǎn)關(guān)注因氣候,生物,地理,災(zāi)害等因素對(duì)房屋建筑損壞,特別是防止人為因素導(dǎo)致房屋使用不當(dāng),施工質(zhì)量差,保養(yǎng)不力狀況發(fā)生.1.4.1.5.3謹(jǐn)防木材腐爛,磚瓦風(fēng)化,鐵藝銹蝕,鋼筋混泥土脹裂,塑料老化.1.4.1.5.4謹(jǐn)防白蟻侵害,菌類腐蝕而引起房屋構(gòu)造安全.1.4.1.5.5謹(jǐn)防地基土質(zhì)差別引起房屋不均勻沉降而引起構(gòu)造主體/墻體拉裂,滲漏水.1.4.1.5.6謹(jǐn)防洪水,火災(zāi),滑坡,臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而引起房屋安全事故.1.4.2公共設(shè)施設(shè)備大,中修1.4.2.1定義1.4.2.1.1設(shè)施設(shè)備大修是指有籌劃性防止性維修,對(duì)設(shè)施設(shè)備所有或大某些進(jìn)行解體檢查或更換重要零件配件,使之恢復(fù)到原有使用功能,稱之為大修.1.4.2.1.2設(shè)施設(shè)備中修是依照設(shè)施設(shè)備構(gòu)造特點(diǎn)而定,對(duì)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)已達(dá)不到使用規(guī)定設(shè)施設(shè)備,按實(shí)際需要有針對(duì)性局部維修稱之為中修.1.4.2.2實(shí)行條件1.4.2.2.1籌劃性大,中修…..A,實(shí)行公共設(shè)施設(shè)備籌劃性大中修，須依照設(shè)備使用年限及實(shí)際使用狀況綜合擬定.…..B,為提高設(shè)備運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性,安全性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命等維修.…..C,特種設(shè)備和技術(shù)含量較高設(shè)備檢測(cè)維修,須由專業(yè)公司執(zhí)行檢測(cè)并出具鑒定報(bào)告,依照意見實(shí)行大,中修1.4.2.2.2非正常狀況下大,中修…….A,設(shè)備浮現(xiàn)異常故障,功能失效,技術(shù)參數(shù)達(dá)不到標(biāo)定值,存在重大安全隱患.…….B,嚴(yán)重影響業(yè)主/非業(yè)主使用人生活或公共安全隱患/故障設(shè)備,均勻執(zhí)行緊急維修.1.4.2.3執(zhí)行程序1.4.2.3.1執(zhí)行公共設(shè)施設(shè)備大,中修時(shí),按下列程序執(zhí)行……A,經(jīng)工程人員和專業(yè)公司雙方擬定維修,由工程主管提出詳細(xì)解決方案,方案內(nèi)容應(yīng)涉及;設(shè)備安裝日期,使用時(shí)間,損壞限度,損壞因素及修復(fù)費(fèi)用等信息..…..B,實(shí)行維修必要明確是自行解決還是外包解決,自行維修,由工程主管組織實(shí)行.1.4.2.3.2非正常狀況下浮現(xiàn)設(shè)施設(shè)備大,中修解決…..A,屬于內(nèi)部責(zé)任,工程主管須一周內(nèi)出具分析報(bào)告,并上報(bào)品質(zhì)部.…..B,屬于維修保養(yǎng)單位責(zé)任,由對(duì)方承擔(dān)維修責(zé)任,須事件發(fā)生后一周內(nèi)出具分析報(bào)告并采用相應(yīng)取證辦法.1.4.2.3.3工程主管組織人員詳細(xì)實(shí)行,監(jiān)管作業(yè)過程,驗(yàn)收修繕成果.1.4.3費(fèi)用解決1.4.3.1費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支,根據(jù)品質(zhì)類<專項(xiàng)維修資金使用管理規(guī)定>執(zhí)行.1.4.3.2費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支,根據(jù)程序文獻(xiàn)<采購(gòu)控制程序>執(zhí)行.1.4.3.3費(fèi)用由負(fù)責(zé)人承擔(dān),與負(fù)責(zé)人擬定并提前收取費(fèi)用.1.4.4注意事項(xiàng)1.4.4.1每年終,工程主管制定房屋修繕,設(shè)備大中修年度維護(hù)保養(yǎng)籌劃,費(fèi)用在年度預(yù)算中列明.1.4.4.2涉及到分公司/管理處無法執(zhí)行維修工程,且符合外包條件,可以實(shí)行工程外包.1.4.4.3保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題,按<維修服務(wù)管理規(guī)定>執(zhí)行.1.4.4.4實(shí)行公共設(shè)施設(shè)備大,中修項(xiàng)目有合約關(guān)系,按訂立合同條款執(zhí)行,更換大件零配件頻繁,可提請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)鑒定,鑒定責(zé)任屬于維護(hù)保養(yǎng)單位,相應(yīng)責(zé)任所有由維護(hù)保養(yǎng)單位承擔(dān).1.4.4.5公共設(shè)施設(shè)備維修須填寫<公共設(shè)施設(shè)備維修登記表>1.4.4.6公共設(shè)施設(shè)備執(zhí)行過大中修,由工程主管將相應(yīng)內(nèi)容在<設(shè)備臺(tái)帳>中予以修正.1.5工程用房管理規(guī)定1.5.1工作程序1.5.1.1標(biāo)記,警示管理1.5.1.1.1設(shè)備機(jī)房門口醒目位置應(yīng)懸掛/張貼設(shè)備機(jī)房名稱牌.1.5.1.1.2設(shè)備機(jī)房名稱牌規(guī)格,樣式,字體,張貼高度,位置一致.1.5.1.1.3由供電供水部門自行提供設(shè)備機(jī)房名稱牌,可以由其張貼要相應(yīng)位置上.1.5.1.1.4用于設(shè)備操作/批示標(biāo)記牌,警示牌,模仿線路圖,懸掛/張貼位置對(duì)的,批示方向?qū)Φ?1.5.1.2防火管理1.5.1.2.1設(shè)備機(jī)房防火負(fù)責(zé)人須工程主管指定.1.5.1.2.2禁止攜帶火種或明火進(jìn)入設(shè)備機(jī)房.1.5.1.2.3禁止在機(jī)房?jī)?nèi)堆放雜物,存儲(chǔ)易燃易爆物品.機(jī)房?jī)?nèi)必要放置,應(yīng)將易燃品存儲(chǔ)在專用房間內(nèi).保持機(jī)房?jī)?nèi)外樓梯,走道,出入口暢通無阻.1.5.1.2.4機(jī)房?jī)?nèi)火災(zāi)探測(cè)器,滅火器,防排煙設(shè)備,疏散標(biāo)志,批示燈,警報(bào)器,防火門,氣體滅火裝置等設(shè)施設(shè)備禁止撤除/拆除,須保持完好,使用功能正常.1.5.1.2.5禁止在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙,以免探測(cè)器動(dòng)作及產(chǎn)生火災(zāi)安生隱患.1.5.1.2.6依照機(jī)房面積,至少按1個(gè)/50平方米(4KG)原則配備干粉式滅火器,且應(yīng)擺放在以便使用,顯眼地方.重要配電房,配電中心,發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝氣體滅火裝置,并至少配備推車式干粉或二氧化碳滅火器1個(gè)(30KG).當(dāng)發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí),值班運(yùn)營(yíng)人員采用辦法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持”先斷電,后滅火”原則.1.5.1.2.7油路起火時(shí),應(yīng)先行關(guān)閉油路源頭,用沙袋或干粉式滅火器進(jìn)行滅火,禁止使用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.8電路起火時(shí),應(yīng)先行關(guān)斷電源,不能做屆時(shí),用干粉式滅火器進(jìn)行滅火,禁止使用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.9木質(zhì)成品起火時(shí),可以用液態(tài)水進(jìn)行滅火,但必要清晰地結(jié)識(shí)到也許涉及用電設(shè)備.普通狀況下,機(jī)房禁用液態(tài)水進(jìn)行滅火撲救.1.5.1.2.10工程人員每月5日前巡視檢查滅火器,保持器具壓力正常,批示值不超過正常范疇內(nèi).1.5.1.2.11發(fā)生設(shè)備冒煙,塑料焦味等異常時(shí),當(dāng)值負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)判斷故障部位,切斷有關(guān)電源,做到能迅速有效解決.1.5.1.3衛(wèi)生管理1.5.1.3.1設(shè)備機(jī)房必要由工程主管指定負(fù)責(zé)人,對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé).1.5.1.3.2每周由負(fù)責(zé)人對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔,做到無明顯污漬,水漬,油漬,銹蝕,缺陷,劃痕,張貼等現(xiàn)象.現(xiàn)房?jī)?nèi)如配備工作服,工作鞋,鞋套,必要換穿后方可進(jìn)入。每次維護(hù)后,將有關(guān)事項(xiàng)記錄在《公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)登記表》中。1.5.1.3.3設(shè)備機(jī)房不得隨處吐痰、亂丟雜物或堆積無關(guān)物品。各類運(yùn)營(yíng)資料及物品擺放整潔。1.5.1.3.4衛(wèi)生清理以不影響設(shè)備運(yùn)營(yíng)、危害人身安全為原則。清潔維護(hù)運(yùn)營(yíng)中設(shè)備設(shè)施,必要有監(jiān)護(hù)人狀況下進(jìn)行。1.5.1.3.5清潔維護(hù)作業(yè)必要停電作業(yè),應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行停電操作籌劃執(zhí)行。注意事項(xiàng):1.5.1.4.1設(shè)備機(jī)房應(yīng)安裝溫度計(jì)。強(qiáng)弱電類機(jī)房(配電房、配電間、強(qiáng)電井、發(fā)電機(jī)房、監(jiān)控中心、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、弱電間、七氟丙烷室、強(qiáng)電操作間、風(fēng)機(jī)房、水泵房等)室內(nèi)極限溫度不超過40度。超過機(jī)房溫度,需采用降溫解決。1.5.1.4.2設(shè)備機(jī)房須有應(yīng)急照明電源,規(guī)定有通風(fēng)設(shè)備,須安裝通風(fēng)設(shè)備。設(shè)備機(jī)房照明、通風(fēng)良好。1.5.1.4.3任何運(yùn)營(yíng)設(shè)備必要有運(yùn)營(yíng)狀態(tài)批示或有明顯標(biāo)記。1.5.1.4.4停運(yùn)設(shè)備必要有運(yùn)營(yíng)狀態(tài)批示或有明顯斷開點(diǎn)并懸掛相應(yīng)標(biāo)示牌。1.5.1.4.5用于操作作業(yè)工具必要放置在指定地方，且有工具名稱闡明或相應(yīng)操作程序闡明。1.5.1.4.6用于測(cè)量水位測(cè)量裝置，必要有明顯且對(duì)的測(cè)量標(biāo)記。1.5.1.4.7水池/水箱檢修口，必要有鎖閉裝置且上鎖和加裝防護(hù)網(wǎng)。1.5.1.4.8弱電機(jī)房必要采用防靜電辦法，謹(jǐn)防靜電影響弱電設(shè)備運(yùn)營(yíng)。1.5.1.4.9直飲水機(jī)房須安裝紫外線燈，以用于殺菌；遵守衛(wèi)生管理規(guī)定，換穿工作服、工作帽、工作鞋等進(jìn)入且有登記。1.5.1.4.10機(jī)房須懸掛符合不同類型機(jī)房運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定、操作規(guī)程、應(yīng)急管理規(guī)定等規(guī)章制度。1.5.1.4.11依照運(yùn)營(yíng)機(jī)房技術(shù)規(guī)定，有防小動(dòng)物裝置，須有隔離擋板或裝置。1.5.1.4.12設(shè)備機(jī)房禁止?jié)B水、進(jìn)水。1.5.1.4.13項(xiàng)目經(jīng)理每季度、工程主管/領(lǐng)班每月組織對(duì)各運(yùn)營(yíng)設(shè)備機(jī)房狀況、衛(wèi)生進(jìn)行檢查，檢查成果記錄于《工程用房檢查登記表》。1.6房屋建筑巡視維護(hù)管理1.6.1巡視維護(hù)項(xiàng)目及規(guī)定1.6.1.1基本及承重構(gòu)造（柱、梁、板、墻）1.6.1.1.1每年檢查基本及承重構(gòu)造整體構(gòu)造性能與否完好。1.6.1.1.2每年檢查基本有無不均勻沉降，勒腳有無破損。質(zhì)量原則：A：基本沉降在國(guó)標(biāo)容許范疇內(nèi)。B：承重構(gòu)造無大損傷及變形。1.6.1.2公共天面、平臺(tái)1.6.1.2.1每季檢查天面及平臺(tái)地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現(xiàn)象。1.6.1.2.2檢查地面與否有裂縫、起鼓、空洞，有無滲漏現(xiàn)象。質(zhì)量原則：A、無大面積積水現(xiàn)象。B、無滲、漏水現(xiàn)象。C、無起鼓、空洞現(xiàn)象。1.6.1.3外墻面每季檢查墻面或瓷片有無損壞、脫落。質(zhì)量原則：無脫落、無損傷。無滲、漏水。1.6.1.4避雷帶1.6.1.4.1每年檢查有無銹蝕、松脫。1.6.1.4.2每年檢查有無斷裂。1.6.1.4.3每年檢查有無整體移位現(xiàn)象。質(zhì)量原則：外觀光滑平整，無銹蝕、松脫和彎曲斷裂。沿墻體及女兒墻面均勻分布，間距一致。焊接口搭接不能不大于80mm。1.6.1.5引下線1.6.1.5.1每年檢查引下線與否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象。1.6.1.5.2每年檢查避雷帶及接地網(wǎng)引出線連接與否牢固可靠。1.6.1.5.3每年檢查避雷帶T接與否良好，焊接與否牢固。1.6.4.5.4每年檢查各固定座安裝與否穩(wěn)固，有無松脫現(xiàn)象。1.6.4.5.5每年檢查隱蔽部位與否有裸露現(xiàn)象。質(zhì)量原則：隱蔽性好，盡量與建筑物顏色一致。建筑物避雷帶引下線普通不得少于4條。1.6.1.6接地線1.6.1.6.1每年檢查各種重要設(shè)備接地線連接與否牢固、穩(wěn)定。1.6.1.6.2每年檢查接地線安裝與否合理、美觀。1.6.1.6.3每年檢查高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)等大型設(shè)備須有兩條接地線與避雷網(wǎng)相連。1.6.1.6.4每年檢查接地線與設(shè)備焊結(jié)與否牢固，有無虛焊、脫焊現(xiàn)象，焊花與否整潔。質(zhì)量原則：接地線安裝不得影響維修或通行。接地線與設(shè)備連接牢固。1.6.1.7避雷網(wǎng)（接地線）1.6.1.7.1每半年檢查一次避雷網(wǎng)引出線地面某些有無銹蝕現(xiàn)象。1.6.1.7.2每半年檢查一次引出線周邊環(huán)境衛(wèi)生，有無水漬、腐蝕性物質(zhì)。1.6.1.7.3每半年雷雨季節(jié)前測(cè)試一次不同標(biāo)高位置避雷帶接地電阻，同事測(cè)量建筑物引下線端接地網(wǎng)接地電阻，電阻值過大時(shí)，須檢查引出線與接地網(wǎng)連接狀況。質(zhì)量原則：避雷網(wǎng)引出線店面某些無銹蝕。接地電阻不大于4Ω。1.7工程質(zhì)量保修管理1.7.1保修管理要點(diǎn)1.7.1.1巡邏反饋：對(duì)工程進(jìn)行尋常管理及巡邏，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)告知有關(guān)部門及單位解決。1.7.1.2保修實(shí)行：對(duì)工程質(zhì)量問題組織監(jiān)督實(shí)行。1.7.1.3監(jiān)督管理：對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督檢查、鑒定管理。1.7.1.4維保記錄：對(duì)發(fā)現(xiàn)問題告知分包商及有關(guān)部門（涉及電話和郵件）、維保狀況、監(jiān)督管理狀況進(jìn)行全程記錄。1.7.1.5質(zhì)檢評(píng)審：保修期滿前對(duì)工程質(zhì)量、維保狀況進(jìn)行綜合質(zhì)檢評(píng)審。1.7.1.6保修金支付：按質(zhì)檢評(píng)審狀況支付保修金。1.7.2《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》移送1.7.2.1實(shí)行所有工程項(xiàng)目具備保修條款/規(guī)定，無論工程項(xiàng)目量大小、還是工程內(nèi)容變更，必要由地產(chǎn)公司工程部進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》總目錄。1.7.2.2《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》內(nèi)容應(yīng)涉及：編號(hào)、分包商單位名稱、工程項(xiàng)目名稱、保修范疇、保修期限（詳細(xì)起止日期）、分包商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式、通訊地址、保修條款等。1.7.2.3《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》整頓，需按工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間順序進(jìn)行排序。1.7.2.4工程項(xiàng)目所有交付使用后一種月內(nèi)，地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)將個(gè)項(xiàng)《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》移送到分公司/管理處，移送《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》，必要經(jīng)地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理審批。1.7.2.5移送《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》時(shí)，分公司/管理處與地產(chǎn)公司工程部雙方簽字確認(rèn)。1.7.2.6單項(xiàng)工程或分部工程，必要在經(jīng)竣工驗(yàn)收且保修期生效后一種月內(nèi)，按《工程分包項(xiàng)目清冊(cè)》內(nèi)容規(guī)定，向分公司/管理處做資料移送。1.7.3保修問題收集1.7.3.1業(yè)主反映經(jīng)客服管家/管理員核算問題、客服管理員在臺(tái)風(fēng)、暴雨后進(jìn)行房屋滲漏水專項(xiàng)檢查問題、業(yè)主室內(nèi)保修工程到期前專項(xiàng)檢查以及尋常巡視發(fā)現(xiàn)問題，統(tǒng)一報(bào)客服前臺(tái)/客服部匯總登記，并記錄在《業(yè)主室內(nèi)保修工程維修跟蹤登記表》上。1.7.3.2物業(yè)工程部在尋常巡邏發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題、客服管理員提供公共設(shè)施、設(shè)備維修信息、以及保修工程到期前專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，有工程部負(fù)責(zé)人記錄在《工程遺留問題記錄跟進(jìn)表》上。1.7.4保修問題反饋1.7.4.1經(jīng)客服管理員核算業(yè)主反映問題，由客服管理員電話告知保修單位安排人員維修，并知會(huì)地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師。1.7.4.2分公司/管理處工程部門匯總工程質(zhì)量保修問題，由工程主管/領(lǐng)班電話告知有關(guān)保修單位。1.7.4.3告知保修單位在商定期間（合同中商定期間）內(nèi)未實(shí)行維修、或未徹底解決問題，客服中心發(fā)《工作聯(lián)系單》至地產(chǎn)工程部（回函時(shí)限），可將問題列出清單用作附件。1.7.4.4客服中心所做尋常性檢查發(fā)現(xiàn)問題（也可以是保修到期前一種月專項(xiàng)檢查），可以由客服中心知會(huì)保修單位，同步要發(fā)函至地產(chǎn)公司工程部。1.7.4.5電話聯(lián)系/告知保修單位負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《工程保修/保養(yǎng)電話聯(lián)系登記表》并留存電話錄音。1.7.5保修問題跟進(jìn)1.7.5.1工程維修事項(xiàng)應(yīng)詳細(xì)記錄在《業(yè)主室內(nèi)保修工程維修跟蹤登記表》、《工程遺留問題記錄跟進(jìn)表》中并拍照取證。1.7.5.2依照物業(yè)公司管理需要，由分公司/管理處每月對(duì)工程保修問題向物業(yè)公司報(bào)告一次。1.7.6保修問題實(shí)行1.7.6.1社區(qū)入伙后，維保人員進(jìn)入社區(qū)需到分公司/管理處辦理施工出入證，憑證出入。1.7.6.2實(shí)行工程保修過程中，施工單位負(fù)責(zé)對(duì)成品保護(hù)。已入住業(yè)主室內(nèi)施工，規(guī)定工人穿鞋套進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)成品及家私要做好保護(hù)辦法，不能及時(shí)修復(fù)，要采用相應(yīng)防護(hù)辦法。成品保護(hù)示圖成品保護(hù)類別成品保護(hù)原則室內(nèi)墻面、吊頂小范疇維修墻面不動(dòng)抹灰層，只涉及裝飾面層膩?zhàn)印⒋蚰?、涂料及裝飾吊頂?shù)刃∶娣e維修。維保保護(hù)原則：將所施工區(qū)域或施工區(qū)域下方至少5平米以內(nèi)，周邊地面、物品、家具進(jìn)行成品保護(hù)室內(nèi)墻面、吊頂大范疇維修，不動(dòng)抹灰層，只涉及裝飾面層膩?zhàn)印⒋蚰?、涂料及裝飾吊頂?shù)染S修，該維修涉及一種或各種墻面、各種房間維修。維保保護(hù)原則：將所施工區(qū)域房間進(jìn)行保護(hù)，房間內(nèi)不易移動(dòng)物品進(jìn)行保護(hù)，可移動(dòng)物品集中轉(zhuǎn)移到不涉及維修房間集中做好保護(hù)。同步，將入戶門至室內(nèi)施工區(qū)域地面用保護(hù)材料（地毯、防潮墊等）鋪設(shè)維修，避免施工工人把垃圾帶到室內(nèi)其她地方。衛(wèi)生間/廚房維修內(nèi)容：衛(wèi)生間水管、防水滲漏，墻地磚更換等維修。維保保護(hù)原則：將室內(nèi)能移動(dòng)小物品集中放置在衛(wèi)生間外；將易碰、易碎品（淋浴屏、馬桶、面盆）進(jìn)行防磕碰包裹；涉及墻面剔打等維修要在地面做保護(hù)；封堵地漏；衛(wèi)生間門內(nèi)外側(cè)用成品保護(hù)套進(jìn)行防磕碰保護(hù)；將入戶門至室內(nèi)施工區(qū)域地面用保護(hù)材料(地毯、防潮墊等）鋪設(shè)維修管道。露臺(tái)/生活陽(yáng)臺(tái)維修內(nèi)容：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)維修區(qū)域不在業(yè)主室內(nèi)，但需從業(yè)主家通過等維修。保護(hù)原則：入戶門至室內(nèi)施工區(qū)域地面用保護(hù)材料（地毯、防潮墊等）鋪設(shè)管道，陽(yáng)臺(tái)鋁合金門門口組防踩踏保護(hù)，玻璃門需要用保護(hù)套將門做好成品保護(hù)。陽(yáng)臺(tái)如有洗衣機(jī)、熱水器等物品需要用保護(hù)套做好成品保護(hù)。門窗部品維修維修內(nèi)容：調(diào)試門窗、五金件，更換玻璃、門扇、窗扇、門框、窗框等維修。維保保護(hù)方案：更換部品不落地，施工單位隨身攜帶工具包、工具箱等物品，需要在地面鋪上一塊塑料墊、防潮墊后，再把工具放在墊子上。牽涉剔鑿等工藝同事內(nèi)維修。1.7.7保修問題監(jiān)督1.7.7.1保修問題解決時(shí)間如下表。合同另有規(guī)定，遵循保修條款商定執(zhí)行。序號(hào)問題分類施工單位維修期限1土建裂紋、空鼓類7天2土建滲漏類15天3暗埋給水管漏水3天（不需做防水）4木地板拱起、地坪不平5天（不需做防水）5墻、地磚、石材類修補(bǔ)、不平、空鼓4天6石材更換2天（不需做防水）7鐵藝油漆起皮、生銹類5天（不需做防水）8門窗及五金件（調(diào)試類非更換）8天9電器插座、開關(guān)、燈具（非線路問題）2天10衛(wèi)生潔具（調(diào)試類非更換)1天11固定家具（調(diào)試類非更換）1天12智能化系統(tǒng)（調(diào)試類非更換）1天13通訊設(shè)備（含閉路電視）1天14其他調(diào)試類非更換1天15保潔1天16新品部件更換15天備注如浮現(xiàn)上述問題兩類以上（包括兩類），分別向業(yè)主闡明。1.7.7.2地產(chǎn)公司工程部接函后，負(fù)責(zé)告知（涉及發(fā)函）保修單位進(jìn)場(chǎng)維修，物業(yè)公司配合。1.7.7.3因技術(shù)等客觀因素不能修復(fù)工程問題，由地產(chǎn)公司工程部組織分公司/管理處、保修單位、有關(guān)專業(yè)人士對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行會(huì)診，找出解決辦法，責(zé)令保修單位限期修復(fù)。1.7.7.4下述狀況需對(duì)工程質(zhì)量問題進(jìn)行控制，并填寫《工程保修過程控制登記表》。1.7.7.5對(duì)已告知責(zé)任工程保修單位而對(duì)方在規(guī)定期間內(nèi)不進(jìn)行解決，或多次告知對(duì)方不來。1.7.7.6對(duì)因技術(shù)等客觀因素，不能修復(fù)工程質(zhì)量保修問題。1.7.7.7對(duì)保修單位無力修復(fù)，或因修復(fù)不能達(dá)到質(zhì)量規(guī)定問題。1.7.7.8對(duì)重復(fù)維修不能徹底解決，或已經(jīng)發(fā)生其她損壞和損失問題。1.7.7.9對(duì)在維修過程中，嚴(yán)重影響業(yè)主/公共設(shè)施設(shè)備使用問題。1.7.7.10對(duì)工程質(zhì)量問題或保修不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p失監(jiān)督。1.7.7.11經(jīng)地產(chǎn)工程部鑒定屬工程質(zhì)量問題或保修不當(dāng)導(dǎo)致，由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)記錄損失金額，留存證據(jù)并發(fā)函告知保修單位（對(duì)方應(yīng)有簽收記錄，如對(duì)方拒簽，應(yīng)以快遞方式寄達(dá)并保存郵寄回執(zhí)），將在保修金中扣除相應(yīng)損失金額，同步，將有關(guān)文獻(xiàn)送到有關(guān)工程結(jié)算部門。即由地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、工程部、分公司/管理處財(cái)務(wù)部。1.7.7.12分公司/管理處協(xié)助地產(chǎn)公司工程部記錄損失金額及有關(guān)取證工作，并保存取證照片。1.7.7.13保修單位限期內(nèi)能按照商定內(nèi)容及保修規(guī)定完畢保修問題，由地產(chǎn)公司工程部組織保修單位、分公司/管理處、責(zé)任工程師聯(lián)合對(duì)保修問題進(jìn)行驗(yàn)收/銷項(xiàng)，三方擬定問題解決。2.0設(shè)備故障應(yīng)急管理2.1設(shè)備故障分類2.1.1重大設(shè)備故障設(shè)備發(fā)生故障對(duì)10戶以上客戶產(chǎn)生影響且2天內(nèi)不能修復(fù)；有5戶以上投訴；設(shè)備故障導(dǎo)致人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)1萬元以上；設(shè)備故障引起社區(qū)停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。2.1.2普通設(shè)備故障除重大故障以外其她設(shè)備故障2.2工作程序2.2.1現(xiàn)場(chǎng)安全2.2.1.1發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障事件，當(dāng)班工程人員第一時(shí)間應(yīng)采取有效辦法進(jìn)行解決，并同步告示工程主管/領(lǐng)班。如個(gè)人無法解決并對(duì)人身構(gòu)成危害，當(dāng)班工程人員應(yīng)第一時(shí)間疏散現(xiàn)場(chǎng)人員并做好現(xiàn)場(chǎng)警戒。2.2.1.2任何影響客戶使用，在相應(yīng)位置采用隔離辦法，放置提示標(biāo)記、警示牌等。2.2.1.3必要時(shí)，當(dāng)班工程人員需留守現(xiàn)場(chǎng)，以維持現(xiàn)場(chǎng)秩序及安全等2.2.2信息反饋2.2.2.1工程主管/領(lǐng)班依照時(shí)間性質(zhì)惡劣限度及對(duì)客戶影響范疇，告知客服中心，并報(bào)告項(xiàng)7目經(jīng)理。2.2.2.2客服中心告知客戶，協(xié)調(diào)解決，解釋有關(guān)信息。2.2.2.3涉及外單位事件，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系，理解、征詢事件因素并向項(xiàng)目經(jīng)理反饋。2.2.2.4項(xiàng)目經(jīng)理在設(shè)備發(fā)生重大故障對(duì)客戶產(chǎn)生較大影響時(shí)需向總經(jīng)理報(bào)告事故狀況，并填寫《突發(fā)事件呈報(bào)表》。詳細(xì)按《突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行。2.2.3故障解決2.2.3.1當(dāng)班工程人員于10分鐘內(nèi)、工程領(lǐng)班20分鐘內(nèi)趕到事件發(fā)生地查看事件真相、理解事41件、過，協(xié)調(diào)組織應(yīng)急事件解決等。重大設(shè)備故障，項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，指揮解決。2.2.3.2發(fā)生重大設(shè)備故障，工程所有當(dāng)班人員應(yīng)處在應(yīng)急狀態(tài)，聽候安排與調(diào)遣。2.2.3.3保修內(nèi)或外包服務(wù)故障，當(dāng)班工程人員將故障現(xiàn)象即時(shí)告知保修單位或外包單位。2.2.3.4過期保修或分公司/管理處自行維護(hù)設(shè)備故障，工程人員按《設(shè)備故障應(yīng)急辦法》解決。2.2.3.5發(fā)生重大設(shè)備故障工程主管需向項(xiàng)目經(jīng)理闡明，并提出解決應(yīng)對(duì)辦法。2.2.4糾正防止/2.2.4.1發(fā)生普通性突發(fā)事件，由工程主管組織討論分析，做出解決決定并采用糾正防止辦法。2.2.4.2發(fā)生重大設(shè)備故障，由工程主管提請(qǐng)項(xiàng)目經(jīng)理召開事故分析會(huì)議，并邀請(qǐng)品質(zhì)部參加分析事故因素，擬定糾正防止辦法，品質(zhì)部監(jiān)督實(shí)行。2.4.2.3設(shè)備故障產(chǎn)生不良后果，工程主管填寫《整治告知單》解決。詳細(xì)按《不合格控制程序》執(zhí)行。2.2設(shè)備故障應(yīng)急辦法2.2.1供配電系統(tǒng)2.2.1.1停電2.2.1.1.1外線故障（高壓系統(tǒng)）在無任何告知狀況下導(dǎo)致停電時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)趕當(dāng)班工作人員應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)趕到高壓進(jìn)線配電房，檢查確認(rèn)高壓斷路器批示燈與否熄滅，如批示燈無閃爍，闡明停電。2.2.1.1.2高壓側(cè)故障，及時(shí)向工程主管及供電部門報(bào)告故障現(xiàn)象，并全程跟進(jìn)事故解決過程。2.2.1.1.3高壓側(cè)回路（涉及高壓側(cè)斷路器、高壓電纜、變壓器）故障，普通狀況下，要避免操作。2.2.1.1.4正常高壓回路停電時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程主管/領(lǐng)班，在有人監(jiān)視狀況下，將故障線路開關(guān)退出，并掛“禁止合閘”警示牌。如有雙回路供電，推動(dòng)備用開關(guān)，檢查完畢后，合上備用開關(guān)。2.2.1.2設(shè)備故障2.2.1.2.1發(fā)現(xiàn)發(fā)電機(jī)組不能自動(dòng)投入時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)高度注意各開關(guān)所處位置和高壓供電狀況，確認(rèn)所有斷開后，可以采用手動(dòng)方式啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組。應(yīng)急供電切換時(shí)間不得超過3分鐘。2.2.1.2.2惡劣雷雨天氣時(shí)，市電停電、發(fā)電機(jī)組又不能正常啟動(dòng)，對(duì)地下室落水較集中積水井，采用移動(dòng)式小型發(fā)電機(jī)進(jìn)行供電排水，保證排水正常。2.2.1.2.3如單臺(tái)變壓器不能運(yùn)營(yíng)時(shí)，依照用電實(shí)際需求，在條件容許狀況下可以通過鏈路開關(guān)實(shí)現(xiàn)合并。但在合并前，必要征得工程主管批準(zhǔn)。2.2.1.2.4單臺(tái)變壓器超過額定容量時(shí)，應(yīng)及時(shí)控制關(guān)停某些次要用電負(fù)荷。2.2.1.2.5變壓器溫度異常升高時(shí)，觀測(cè)負(fù)載變化，關(guān)停次要負(fù)載，啟動(dòng)排風(fēng)機(jī)降溫。2.2.1.2.6單臺(tái)斷路器，不能合閘時(shí)，必要時(shí)調(diào)換相似型號(hào)斷路器。2.2.1.2.7個(gè)別低壓回路故障時(shí)，斷開該回路斷路器，恢復(fù)其他用電。2.2.1.2.8配電房個(gè)別低壓抽屜開關(guān)故障，先行先斷，然后將開關(guān)抽出檢查。2.2.1.2.9漏電開關(guān)跳閘時(shí)，退出該回路線路，用搖表檢查線路及末端負(fù)載。2.2.1.2.10電機(jī)不能啟動(dòng)時(shí)，檢查線路電壓及回路電氣開關(guān)設(shè)備、及電機(jī)自身。2.2.1.2.11接觸器不能吸合時(shí)，檢查線圈與否斷路，一級(jí)輔助觸頭與否斷路或接觸不良。2.2.1.2.12供電母排冒煙時(shí)，及時(shí)關(guān)停某些次要負(fù)載。2.2.1.3異常狀況2.2.1.3.1供配電線路、開關(guān)因不可知因素發(fā)生起火或冒煙等異常時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在第一時(shí)間采用斷開該回路電源，然后，用干粉滅火器滅除明火。禁止用水或其他導(dǎo)電介質(zhì)。2.2.1.3.2人工不能滅除明火時(shí)，告知有關(guān)人員緊急啟用二氧化碳系統(tǒng)滅火。2.2.1.3.3有火災(zāi)時(shí)，當(dāng)班工程人員不能控制火勢(shì)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)，并緊急報(bào)告上級(jí)。2.2.1.3.4發(fā)現(xiàn)供電線路有異味、焦味時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢查線路負(fù)載，關(guān)停該回路開關(guān)。2.2.1.3.5配電間/房發(fā)現(xiàn)異味、焦味時(shí)，及時(shí)查找異味源頭，切勿不做尋查。2.2.1.3.6發(fā)現(xiàn)異常當(dāng)事人無法擬定、判斷，及時(shí)報(bào)告上級(jí)，切勿不做報(bào)告。2.2.2給排水系統(tǒng)2.2.2.1給水系統(tǒng)設(shè)備故障2.2.2.1.1水泵變頻器故障時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)及時(shí)關(guān)閉變頻器，并依照管網(wǎng)壓力手動(dòng)控制水泵啟停，直到變頻器回答正常運(yùn)營(yíng)。2.2.2.1.2水泵運(yùn)營(yíng)中發(fā)生故障時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)及時(shí)停止故障泵，投入備用泵。2.2.2.1.3系統(tǒng)主管開裂或爆管時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)關(guān)閉故障回路供水，必要時(shí)，停止水泵運(yùn)營(yíng)。斷點(diǎn)位置處在樓層時(shí)，及時(shí)采用辦法，制止積水流向客戶房間、電梯井或其他設(shè)備機(jī)房。因溢水對(duì)供電設(shè)備構(gòu)成威脅時(shí)，對(duì)以上斷點(diǎn)位置實(shí)行緊急斷電解決。2.2.2.1.4市政自來水進(jìn)水管破裂時(shí)，一方面關(guān)閉市政進(jìn)水總閥。破裂處在室內(nèi)，緊急關(guān)閉進(jìn)水總閥，對(duì)設(shè)備或設(shè)備機(jī)房形成危害，應(yīng)積極采用遮擋、包裹、堵截等辦法控制水流。必要時(shí)，關(guān)閉有關(guān)區(qū)域設(shè)備電源，避免產(chǎn)生人身安全事故。破裂處在進(jìn)水閥門之前，當(dāng)值工程領(lǐng)班/主管應(yīng)及時(shí)告知自來水公司解決。2.2.2.1.5市政管網(wǎng)浮現(xiàn)不明因素停水時(shí)，當(dāng)值領(lǐng)班及時(shí)聯(lián)系自來水公司檢修，理解事情進(jìn)展，隨時(shí)向工程主管報(bào)告，當(dāng)班工程人員采用相應(yīng)應(yīng)急辦法。2.2.2.1.6水質(zhì)具有泥沙不能使用而又流入蓄水池，當(dāng)值工程領(lǐng)班將有關(guān)狀況直接報(bào)告到工程主管。普通狀況下，對(duì)污染水進(jìn)行排空解決或做她用。2.2.2.1.7水箱/水池溢流時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉進(jìn)水閥，事后檢查自動(dòng)浮力開關(guān)、電動(dòng)閥燈其他有關(guān)配套設(shè)備與否故障。2.2.2.1.8環(huán)網(wǎng)管某一段浮現(xiàn)管道破裂時(shí)，迅速關(guān)閉該破裂段兩端閥門，由工程主管組織工程人員進(jìn)行搶修，未受影響供水段要正常供水。2.2.2.1.9消防系統(tǒng)浮現(xiàn)管網(wǎng)破裂時(shí)，關(guān)閉該回路手動(dòng)閥門，有關(guān)設(shè)備置于“停止”，避免故障現(xiàn)象擴(kuò)大。產(chǎn)生積水如影響到客戶房間或總要設(shè)備機(jī)房安全時(shí)，按第“2.2.2.1.3”解決辦法進(jìn)行解決。2.2.2.1.10客戶戶內(nèi)給水管爆管，及時(shí)關(guān)停進(jìn)水閥門，然后進(jìn)行恰當(dāng)解決。2.2.2.2給排水系統(tǒng)設(shè)備故障2.2.2.2.1污水井水位過高而排污泵不能自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，試試手動(dòng)啟動(dòng)，強(qiáng)制污水泵運(yùn)營(yíng)。2.2.2.2.2單臺(tái)污水泵故障時(shí)，則及時(shí)手動(dòng)啟用另一臺(tái)泵工作。2.2.2.2.3排污連接軟管破裂或漏水時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間轉(zhuǎn)為備用水泵運(yùn)營(yíng)并及時(shí)更換軟管。2.2.2.2.4先睡到嚴(yán)重阻塞，而形成污水溢出時(shí)，應(yīng)及時(shí)停止該處以上單位用水。從后端運(yùn)用工具或高壓水進(jìn)行逆流疏通。2.2.2.2.5電源故障引起污水泵不能正常排污時(shí)，就近駁接暫時(shí)電源進(jìn)行解決。2.2.2.2.6市電停電、大型發(fā)電機(jī)組同步不能正常啟用時(shí)，緊急啟用可移動(dòng)式柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行供電，接通排污泵電源進(jìn)行抽水。2.2.2.2.7水泵自身不能正常工作，采用暫時(shí)加接（連接）移動(dòng)潛水泵進(jìn)行解決。2.2.2.3惡劣天氣排水辦法2.2.2.3.1因雷雨天氣導(dǎo)致高壓停電時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)在1分鐘之內(nèi)啟用柴油發(fā)電機(jī)組對(duì)排水設(shè)備進(jìn)行供電，維持排水設(shè)備正常排水功能。2.2.2.3.2惡劣天氣致使市電停電，同步柴油發(fā)電機(jī)組不能啟動(dòng)時(shí)，及時(shí)啟用小型柴油發(fā)電機(jī)組為受進(jìn)水地下室排水設(shè)備供電。2.2.2.3.3及時(shí)選取落水比較集中積水井，投入移動(dòng)潛水泵，實(shí)行暫時(shí)緊急排水作業(yè)。2.2.2.3.4積水可排至附近雨水井或排污系統(tǒng)、人工湖等處，規(guī)定排水越近越好。2.2.2.3.5排水泵功率受限而致排水能力不夠時(shí)，工程主管及時(shí)組織大量人力用沙包阻斷水流進(jìn)入重要設(shè)備機(jī)房（如配電房、發(fā)電機(jī)房、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房等）。2.2.2.3.6特大暴雨致使排水泵不能滿足排水規(guī)定期，增長(zhǎng)排水泵，加大排水量。2.2.2.3.7人工湖排水辦法2.2.2.3.7.1浮現(xiàn)暴雨或特大暴雨時(shí)，工程領(lǐng)班應(yīng)及時(shí)指定工程人員，依照人工湖水位漲落狀況，隨時(shí)向工程主管反饋有關(guān)信息。2.2.2.3.7.2人工湖排水自動(dòng)溢流口浮現(xiàn)故障時(shí)，由工程領(lǐng)班及時(shí)組織人員進(jìn)行疏通，檢查堵塞點(diǎn)，查清溢流口管道縱深位置，然后酌情進(jìn)行解決。2.2.2.3.7.3自動(dòng)溢流口管道短時(shí)無法疏通，或因系統(tǒng)排水主管在某處浮現(xiàn)斷裂或堵塞，導(dǎo)致排水不暢，應(yīng)及時(shí)、堅(jiān)決采用分湖排水方式進(jìn)行應(yīng)急排洪。詳細(xì)排泄口位置參照如下：A、南湖排空閥處在A區(qū)11A側(cè)面。B、中上湖排空閥在A區(qū)18A靠觀景橋處。C、中下湖排空閥在A區(qū)38棟背面。D、北湖排空閥在A區(qū)34F背面靠沿湖路處。2.2.2.3.7.4如北湖自動(dòng)溢流口與排空閥均不能正常泄洪，而南湖、中上湖、中下湖均可正常排水時(shí)，應(yīng)緊急啟動(dòng)多臺(tái)循環(huán)泵將北湖水抽向以上三湖進(jìn)行泄洪。2.2.2.3.7.5采用以上辦法時(shí)，由工程主管批準(zhǔn)后執(zhí)行，并做好有關(guān)記錄。`2.2.2.4人工湖水質(zhì)污染2.2.2.4.1因不擬定因素導(dǎo)致人工湖水質(zhì)受到嚴(yán)重污染時(shí)，工程領(lǐng)班應(yīng)及時(shí)對(duì)污染因素進(jìn)行檢查，并將檢查成果報(bào)告工程主管。2.2.2.4.2當(dāng)人體接觸污染水質(zhì)會(huì)產(chǎn)生傷害時(shí)，由工程主管及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。2.2.2.4.3客服中心發(fā)布禁止接觸湖水緊急告知，安管人員控制她人使用、接觸湖水。2.2.2.4.4水質(zhì)受到輕度污染或湖水某區(qū)域受到污染，請(qǐng)示工程主管及項(xiàng)目經(jīng)理，經(jīng)批準(zhǔn)后可采用投放藥物、強(qiáng)化水質(zhì)循環(huán)或排空湖水等方式解決。2.2.2.4.5水質(zhì)污染嚴(yán)重而不能再短時(shí)間內(nèi)解決，應(yīng)及時(shí)將關(guān)于狀況向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，待分公司/管理處做出決定后執(zhí)行。2.2.2.5山體防洪2.2.2.5.1氣象預(yù)報(bào)有中到大雨時(shí)，分公司/管理處安排人員檢查排洪溝、清除雜物；氣象預(yù)報(bào)有特大暴雨時(shí)，應(yīng)清除沉砂池中沉積物。2.2.2.5.2排泄口堵塞時(shí)，及時(shí)將過濾網(wǎng)架前端雜物進(jìn)行清除，保持排水暢通。2.2.2.5.3雷雨天氣應(yīng)注意避免閃電雷雨時(shí)外出作業(yè)。2.2.2.6直飲水供水事故2.2.2.6.1籌劃停電，由當(dāng)班工程人員提前手動(dòng)關(guān)機(jī)。如故障停電，由發(fā)電機(jī)供電并維持系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)。2.2.2.6.2直飲水水源（自來水）故障，當(dāng)班工程人員需密切關(guān)注直飲水成品水箱水位，必要時(shí)關(guān)閉該系統(tǒng)供水。2.2.2.6.3系統(tǒng)主機(jī)不能自動(dòng)運(yùn)營(yíng)時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，查看有關(guān)技術(shù)參數(shù)并重新按照系統(tǒng)操作規(guī)程予以重新啟動(dòng)。2.2.2.6.4管網(wǎng)活接和閥門漏水（熔接引起除外）可加纏生料帶、緊固活接。2.2.2.6.5水泵內(nèi)有空氣，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不能抽水時(shí)，應(yīng)松開排氣螺絲進(jìn)行排氣解決。2.2.2.6.6電機(jī)過熱保護(hù)繼電器動(dòng)作，控制柜故障批示燈亮，按下熱保護(hù)按鈕復(fù)位。重復(fù)后不能得到解決是，對(duì)輸出電路或設(shè)備進(jìn)行檢查。當(dāng)變頻器報(bào)警時(shí)，按“復(fù)位”鍵并重新啟動(dòng)。如報(bào)警不能排除時(shí)，對(duì)變頻器故障進(jìn)行檢查。2.2.2.6.7罐內(nèi)布滿空氣時(shí)，發(fā)現(xiàn)口感調(diào)節(jié)器、激活系統(tǒng)、活性炭罐壓力過高，打開罐旁閥門進(jìn)行排放空氣，直至罐內(nèi)壓力恢復(fù)至容許值。2.2.2.6.8電機(jī)不轉(zhuǎn)，檢查水箱水位與否處在控制范疇之內(nèi)，水位正常狀況下，手動(dòng)嘗試起泵，若能運(yùn)轉(zhuǎn)，闡明自動(dòng)控制柜有問題，然后維修自動(dòng)控制柜。2.2.2.6.9進(jìn)水電磁閥故障導(dǎo)致中間水箱水位溢出，檢查控制回路及電源，回水電磁閥故障，成品水供應(yīng)不上，檢查控制回路及電源。2.2.2.6.10發(fā)現(xiàn)UF膜內(nèi)流水量太小，檢查回路壓力，及時(shí)進(jìn)行清洗。2.2.2.6.11變頻柜壓力顯示突然上升然后下降，電機(jī)轉(zhuǎn)速加快。若長(zhǎng)時(shí)間如此，則觀測(cè)管網(wǎng)與否有長(zhǎng)時(shí)間用水，如沒有，則管網(wǎng)有問題，應(yīng)檢查管網(wǎng)。2.2.2.6.12接報(bào)供水主干管某處受到外力破壞時(shí)，當(dāng)班工程人員30分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，理解現(xiàn)場(chǎng)狀況并緊急關(guān)閉受損管網(wǎng)供水主閥門。工程主管將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況及受影響客戶范疇、維修時(shí)間等告知客服中心以便做解釋工作。2.2.2.6.13客戶支管損壞，管斷客戶支管閥門。2.2.2.6.14擬定某處管道受損而不影響其他時(shí)，及時(shí)采用分段和分區(qū)將分戶閥、支路閥或主閥關(guān)閉，避免其他顧客用水受到影響。2.2.2.6.15某處管道浮現(xiàn)滲漏或閥門損壞導(dǎo)致管路水質(zhì)受到污染，一方面切斷該回路主閥門，然后打開排空閥將管路積水放空，恢復(fù)供水前做好相應(yīng)消毒工作。2.2.3消防系統(tǒng)2.2.3.1消防火警信號(hào)解決2.2.3.1.1消防監(jiān)控主機(jī)接受到火警信號(hào)，電腦屏顯示火警或故障發(fā)生詳細(xì)區(qū)域，消防監(jiān)控值班員擬定詳細(xì)位置。2.2.3.1.2消防監(jiān)控值班員運(yùn)用對(duì)講機(jī)告知附近崗位巡邏安管員迅速趕往火警發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)火警狀況進(jìn)行確認(rèn)。2.2.3.1.3到達(dá)火警發(fā)生地點(diǎn)后，及時(shí)用對(duì)講機(jī)或消防插口電話與消防監(jiān)控中心聯(lián)系。2.2.3.1.4現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)浮現(xiàn)火警誤報(bào)時(shí)，應(yīng)告知消防監(jiān)控中心接觸火警信號(hào)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位及消防主機(jī)復(fù)位，消除警鈴。2.2.3.1.5一旦現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火災(zāi)屬實(shí)且狀況嚴(yán)重，應(yīng)及時(shí)告知消防監(jiān)控中心進(jìn)行火警確認(rèn)，將設(shè)備各開關(guān)打至容許狀態(tài)，相應(yīng)消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)，及時(shí)實(shí)行消防滅火。如果現(xiàn)場(chǎng)能及時(shí)解決，普通狀況下，可以不啟用滅火系統(tǒng)。2.2.3.1.6電氣火災(zāi)發(fā)生時(shí)，一方面切斷火災(zāi)區(qū)域電源，然后滅火。2.2.3.1.7廚房著火時(shí)，一方面關(guān)閉燃?xì)鈿庠撮y門，然后滅火，以防發(fā)生爆炸事故。2.2.3.1.8消防控制中心消防報(bào)警，無論與否誤報(bào)，消防監(jiān)控值班員及防損員/安管員都要高度警覺，嚴(yán)肅認(rèn)真對(duì)待，切勿麻痹大意。2.2.3.2火災(zāi)解決2.2.3.2.1運(yùn)用控制中心消防專線電話撥打“119”消防報(bào)警電話，詳細(xì)清晰報(bào)告著火物資、地點(diǎn)、火勢(shì)等狀況，并迅速告知安管員做好引導(dǎo)消防車準(zhǔn)備工作。2.2.3.2.2告知消防隊(duì)員、義務(wù)消防隊(duì)員等迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度實(shí)行救火。2.2.3.2.3迅速運(yùn)用消防疏散廣播引導(dǎo)顧客、業(yè)主/客戶，運(yùn)用消防疏散通道向安全地點(diǎn)進(jìn)行疏散。2.2.3.2.4迫降載客電梯至首層，專業(yè)救火消防員必要時(shí)使用消防電梯。2.2.3.2.5切除非消防電源，啟用應(yīng)急電源，著火點(diǎn)如有火源狀況下，應(yīng)及時(shí)切斷火場(chǎng)電源。2.2.3.2.6啟動(dòng)有關(guān)地點(diǎn)防排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、防火卷簾門等設(shè)備進(jìn)行滅火。2.2.3.2.7當(dāng)高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房聲光報(bào)警及警鈴響起，CO2放氣批示燈閃爍復(fù)核信號(hào)具集，此時(shí)，當(dāng)班工程人員應(yīng)迅速就近撤離現(xiàn)場(chǎng)，并按照CO2操作規(guī)程進(jìn)行操作。2.2.3.3現(xiàn)場(chǎng)疏散2.2.3.3.1防火負(fù)責(zé)人到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，依照不同性質(zhì)著火物質(zhì)采用相應(yīng)滅火器材，進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度指揮，協(xié)同消防專業(yè)人員進(jìn)行分析火勢(shì)控制等工作。2.2.3.3.2消防管理人員應(yīng)積極急救受到威脅顧客、業(yè)主/客戶，有序組織人員救火，被困人員應(yīng)靈活運(yùn)用房屋本體設(shè)施進(jìn)行自救。2.2.3.3.3現(xiàn)場(chǎng)指揮搶險(xiǎn)應(yīng)本著先救人，后急救轉(zhuǎn)移重要物資原則。2.2.3.3.4現(xiàn)場(chǎng)疏散強(qiáng)求被困顧客、業(yè)主/客戶。2.2.3.3.5消防控制中心運(yùn)用消防廣播引導(dǎo)人群進(jìn)行安全疏散。2.2.3.3.6救護(hù)員負(fù)責(zé)傷員暫時(shí)救護(hù)及協(xié)調(diào)疏散傷員解決轉(zhuǎn)移工作。2.2.3.3.7管理員負(fù)責(zé)撤離人員、被困人員等清點(diǎn)、核對(duì)、記錄協(xié)調(diào)解決等工作。2.2.3.3.8安管員負(fù)責(zé)保證撤離現(xiàn)場(chǎng)暢通無阻，不能讓顧客、業(yè)主/客戶重返火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，回絕無關(guān)人員進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)域等工作。2.2.3.3.9工程人員負(fù)責(zé)杜絕使用載客電梯，保證通信聯(lián)系暢通、應(yīng)急電源供電正常等。2.2.3.3.10對(duì)講機(jī)放大器在停電狀況下，所有人員對(duì)講機(jī)頻道使用一致，以保持通信。2.2.3.3.11防火負(fù)責(zé)人、消防管理人員協(xié)同消防隊(duì)員積極急救轉(zhuǎn)移重要物資，防止不必要損壞與丟失。2.2.3.3.12采用積極辦法保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，配合上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)管理機(jī)關(guān)解決善后及其她事宜。2.2.3.4事后解決2.2.3.4.1在著火區(qū)域人員，要做好安撫工作，穩(wěn)定她們情緒，告誡她們不得隨便亂跑，更不能返回著火區(qū)域，同步組織醫(yī)務(wù)人員急救受傷人員。2.2.3.4.2分公司/管理處要緊密配合消防隊(duì)滅火工作并做好后勤增援力量，須保證水電供應(yīng)不間斷和有足夠滅火器材及運(yùn)送車輛。對(duì)急救出來貴重物品要妥善保管并做好記錄。2.2.3.4.3對(duì)使用過消防器材和設(shè)備進(jìn)行復(fù)位、檢查維護(hù)解決。2.2.4弱電系統(tǒng)2.2.4.1停車場(chǎng)系統(tǒng)停電2.2.4.1.1市政籌劃停電由工程人員告知安管設(shè)備操作人員將閘桿升起，系統(tǒng)推出、關(guān)閉電源開關(guān)。2.2.4.1.2如故障停電，由安管操作人員手動(dòng)將閘桿升起，執(zhí)行手動(dòng)進(jìn)出車輛管理狀態(tài)。待供電恢復(fù)后，再啟動(dòng)系統(tǒng)恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.2停車場(chǎng)管理系統(tǒng)故障2.2.4.2.1停車場(chǎng)管理系統(tǒng)主機(jī)浮現(xiàn)故障2.2.4.2.1.1安管設(shè)備操作人員可采用開關(guān)電源方式重新啟動(dòng)主機(jī)，運(yùn)營(yíng)停車場(chǎng)管理軟件，通過輸入對(duì)的操作賬號(hào)及密碼，進(jìn)入系統(tǒng)并知會(huì)工程負(fù)責(zé)人。2.2.4.2.1.2重新啟動(dòng)計(jì)算機(jī)仍無法正常時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)操作人員應(yīng)實(shí)時(shí)告知工程負(fù)責(zé)人，手動(dòng)控制車輛出入。必要時(shí)，暫停故障車道運(yùn)作，引導(dǎo)車輛從其她主出入口出入社區(qū)。2.2.4.2.2網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故障（系統(tǒng)癱瘓）:安管設(shè)備操作人員必要第一時(shí)間告知工程負(fù)責(zé)人，手動(dòng)升起道閘閘桿，做好人工記錄，懂得車輛出入社區(qū)。2.2.4.2.3閘桿浮現(xiàn)動(dòng)作無序：安管設(shè)備操作人員應(yīng)及時(shí)重新啟動(dòng)系統(tǒng)主機(jī)，觀測(cè)故障與否存在。如故障未排除，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉閘機(jī)控制電源，暫停運(yùn)營(yíng)，做好人工記錄，手動(dòng)控制車輛進(jìn)出。2.2.4.2.4刷卡機(jī)不能手動(dòng)出卡：安管設(shè)備操作人員打開出卡機(jī)箱門，手動(dòng)出卡登記。2.2.4.2.5刷卡機(jī)不能有效讀卡：安管設(shè)備操作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)刷卡記錄，做好有關(guān)記錄，告知工程負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)解決。2.2.4.3周界防范2.2.4.3.1停電2.2.4.3.1.1市政籌劃停電，由工程負(fù)責(zé)人到達(dá)中心控制機(jī)房，將報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)退出，并關(guān)閉電源開關(guān)。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.3.1.2如故障停電，由工程負(fù)責(zé)人關(guān)閉報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)電源。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.3.2振動(dòng)光纖系統(tǒng)不報(bào)警或長(zhǎng)時(shí)間報(bào)警2.2.4.3.2.1到達(dá)故障防區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看光纖懸掛、彎曲無異常，防護(hù)套管無破損、無異物附著。2.2.4.3.2.2查看設(shè)備箱中電源工作狀態(tài)及報(bào)警解決單元工作狀態(tài)、狀態(tài)批示燈、個(gè)輸入、輸出接頭連接完好。2.2.4.3.2.3監(jiān)察報(bào)警解決單元個(gè)工作狀態(tài)批示燈批示正常。如各防區(qū)批示燈常亮不滅，需斷開報(bào)警主機(jī)電源，重新啟動(dòng)。2.2.4.3.2.4檢查報(bào)警主機(jī)與其她系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)連線，擬定連線無脫落、短接等異常。2.2.4.3.3紅外對(duì)射系統(tǒng)不報(bào)警或長(zhǎng)時(shí)間報(bào)警2.2.4.3.3.1到達(dá)故障防區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看發(fā)光端與接受端與否安裝端正、無偏轉(zhuǎn)，外觀完好防護(hù)罩干凈、無異物附著。2.2.4.3.3.2查看設(shè)備電源供電正常，發(fā)光段與接受端工作狀態(tài)、信號(hào)線連接無誤，人為觸發(fā)報(bào)警時(shí)信號(hào)輸出。2.2.4.3.3.3檢查報(bào)警主機(jī)工作狀態(tài)，對(duì)射信號(hào)輸出線與報(bào)警主機(jī)連線正常，測(cè)試短接電阻工作狀態(tài)，各工作狀態(tài)批示燈批示。如各防區(qū)批示燈常亮不滅，需斷開報(bào)警主機(jī)電源，重新啟動(dòng)。2.2.4.3.3.4檢查報(bào)警主機(jī)與其她系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)連線，擬定連線無脫落、短接等異常。2.2.4.4可視對(duì)講門禁系統(tǒng)故障2.2.4.4.1停電2.2.4.4.1.1市政籌劃停電，由工程負(fù)責(zé)人到達(dá)中心控制機(jī)房，將系統(tǒng)服務(wù)器退出并關(guān)閉電源開關(guān)。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.4.1.2如故障停電，由工程負(fù)責(zé)人關(guān)閉系統(tǒng)服務(wù)器電源，待供電恢復(fù)正常再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.4.2數(shù)字信號(hào)可視對(duì)講系統(tǒng)通訊故障2.2.4.4.2.1戶內(nèi)主機(jī)與監(jiān)控中心通訊故障：通過查看主機(jī)工作狀態(tài)、網(wǎng)絡(luò)連接狀況，確認(rèn)主機(jī)、主機(jī)與網(wǎng)絡(luò)連接；B、查看戶內(nèi)主機(jī)房號(hào)、IP地址等有關(guān)參數(shù)；測(cè)試與主機(jī)連接網(wǎng)絡(luò)；查看監(jiān)控中心與戶內(nèi)主機(jī)通訊狀況，并作相應(yīng)調(diào)試；如上述操作均無法排除呼喊故障，更換戶內(nèi)主機(jī)，重復(fù)上述環(huán)節(jié)即可。2.2.4.4.2.2戶內(nèi)副機(jī)與監(jiān)控中心通訊故障：產(chǎn)看戶內(nèi)弱電箱中專用HUB工作狀態(tài)；批示燈、網(wǎng)絡(luò)連接；檢查戶內(nèi)主機(jī)與監(jiān)控中心通訊正常；檢查戶內(nèi)副機(jī)網(wǎng)絡(luò)連接狀況；如上述檢查均無法排除通訊故障，更換專用HUB，重復(fù)上述環(huán)節(jié)即可。2.2.4.4.2.3戶外門口機(jī)與戶內(nèi)主/副機(jī)通訊故障：查看戶內(nèi)弱電箱專用HUB工作狀態(tài)、批示燈，各網(wǎng)絡(luò)連接；檢查戶內(nèi)主機(jī)與監(jiān)控中心通訊正常；檢查戶外門口機(jī)線路連接狀況；如上述檢查均無法排除通訊故障，更換專用HUB，重復(fù)上述環(huán)節(jié)即可。2.2.4.4.2.4單元門禁機(jī)與監(jiān)控中心通訊故障：檢查單元門禁機(jī)工作狀態(tài)；查看單元門禁機(jī)房號(hào)、IP地址等有關(guān)參數(shù)；測(cè)試與單元門禁機(jī)連接網(wǎng)絡(luò)；到監(jiān)控中心查看單元門禁機(jī)通訊狀況，并作相應(yīng)調(diào)試；如上述操作均無法排除呼喊故障，更換單元門禁機(jī)，重復(fù)上述環(huán)節(jié)即可。2.2.4.4.2.5單元門禁機(jī)與戶內(nèi)主機(jī)通訊故障：檢查單元門禁機(jī)能否與監(jiān)控中心通訊；檢查與之通訊戶內(nèi)主機(jī)能否與監(jiān)控中心通訊。2.2.4.4.2.6戶內(nèi)主機(jī)互相通訊故障：檢查戶內(nèi)主機(jī)能否與監(jiān)控中心通訊；檢查戶內(nèi)主機(jī)副機(jī)能否與戶內(nèi)副機(jī)通訊。2.2.4.4.2.7數(shù)字化可視對(duì)講系統(tǒng)管理主機(jī)故障：檢查與管理主機(jī)電源線路、網(wǎng)路線路連接；測(cè)試與各門禁機(jī)通訊；斷電重新啟動(dòng)管理主機(jī)，測(cè)試管理機(jī)。2.2.4.4.3數(shù)字信號(hào)門禁系統(tǒng)通訊故障2.2.4.4.3.1戶內(nèi)主機(jī)啟動(dòng)入戶門鎖故障：檢查指紋鎖工作狀態(tài)；找出指紋鎖遙控板，裝上紐扣電池（3V），測(cè)試啟動(dòng)門鎖；擬定啟動(dòng)門鎖正常檢看與遙控板焊接供電線路有無脫焊、虛焊現(xiàn)象，或直接測(cè)量供電線路電壓處在正常值。2.2.4.4.3.2戶內(nèi)主機(jī)啟動(dòng)單元門鎖故障:檢查單元門禁機(jī)能否與監(jiān)控中心通訊，手動(dòng)啟動(dòng)單元門鎖；檢查戶內(nèi)主機(jī)能否與單元門禁機(jī)正常通訊。2.2.4.4.3.3門禁機(jī)啟動(dòng)門鎖故障：檢查門禁機(jī)工作狀態(tài)；檢查密碼或刷卡能否開鎖；如刷卡開鎖正常密碼開鎖無效時(shí)，檢查卡失效；檢查門鎖供電；檢查門鎖機(jī)械故障。2.2.4.4.4模仿信號(hào)對(duì)講系統(tǒng)通訊故障2.2.4.4.4.1檢查單元門禁對(duì)講機(jī)工作狀態(tài)，通訊線路，檢查通訊線路在撥號(hào)呼喊時(shí)輸出信號(hào)。2.2.4.4.4.2檢查住戶對(duì)講機(jī)摘機(jī)，檢查通訊線路。2.2.4.4.5模仿信號(hào)門禁系統(tǒng)故障2.2.4.4.5.1戶內(nèi)機(jī)啟動(dòng)單元門鎖故障：檢查單元門禁機(jī)與戶內(nèi)及通訊，手動(dòng)啟動(dòng)單元門鎖；檢查戶內(nèi)機(jī)與單元門禁機(jī)正常通訊。2.2.4.4.5.2門禁機(jī)啟動(dòng)門鎖故障：檢查門禁機(jī)工作狀態(tài)；檢查密碼或刷卡能否開鎖；如刷卡開鎖正常密碼開鎖無效時(shí)，檢查密碼與否被更改，或密碼按鍵失靈；如密碼開鎖正常刷卡開鎖無效時(shí)，檢查卡與否失效；檢查門鎖供電；檢查門鎖機(jī)械故障。2.2.4.5閉路監(jiān)控系統(tǒng)故障2.2.4.5.1停電2.2.4.5.1.1市政籌劃停電，由工程負(fù)責(zé)人到達(dá)中心控制機(jī)房，將系統(tǒng)服務(wù)器退出并關(guān)閉電源開關(guān)。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.5.1.2如故障停電，由工程負(fù)責(zé)人關(guān)閉系統(tǒng)服務(wù)器電源，帶供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.5.2云臺(tái)、鏡頭、球型一體機(jī)無法控制2.2.4.5.2.1檢查控制鍵盤或硬盤錄像機(jī)/視頻分控主機(jī)工作狀態(tài)對(duì)攝像機(jī)控制狀況，設(shè)立更改等異常。2.2.4.5.2.2檢查控制鍵盤或硬盤錄像機(jī)/視頻分控主機(jī)485信號(hào)控制線，與否接駁完好，無短線、脫線，測(cè)試在控制操作時(shí)輸出信號(hào)。2.2.4.5.2.3檢查解碼器、碼分派器、信號(hào)放大器燈工作狀態(tài)，各種控制線接駁完好，無斷線、脫線，測(cè)試在控制操作時(shí)輸出信號(hào)。2.2.4.5.2.4檢查云臺(tái)、鏡頭、球型一體機(jī)工作狀態(tài)，各種控制線接駁完好，無斷線、脫線，測(cè)試在控制操作時(shí)輸出信號(hào)。2.2.4.5.3攝像機(jī)無圖像顯示或圖像顯示異常2.2.4.5.3.1檢查攝像機(jī)、供電電源工作狀態(tài)，測(cè)試供電電源輸出未超過或低于攝像機(jī)額定電壓。2.2.4.5.3.2調(diào)校攝像機(jī)光圈、聚焦參數(shù)，檢查攝像機(jī)視頻接頭與視頻線焊接完好，無脫焊、遜汗，視頻線信號(hào)層與屏蔽層無短接現(xiàn)象。2.2.4.5.4硬盤錄像機(jī)/視頻分控主機(jī)/視頻矩陣無法正常啟動(dòng)或工作異常2.2.4.5.4.1檢查供電電源工作狀況，測(cè)試電源輸出在額定電壓內(nèi)。2.2.4.5.4.2檢查硬盤錄像機(jī)/視頻分控主機(jī)/視頻矩陣啟動(dòng)開關(guān)無卡組，散熱系統(tǒng)工作無異常，主機(jī)啟動(dòng)無異響，各工作批示燈批示正常。有操作系統(tǒng)主機(jī)，需查看操作系統(tǒng)啟動(dòng)狀況及監(jiān)控軟件啟動(dòng)、加載運(yùn)營(yíng)狀況。2.2.4.6三表抄送系統(tǒng)故障2.2.4.6.1停電2.2.4.6.1.1市政籌劃停電，由工程負(fù)責(zé)人到達(dá)中心控制機(jī)房，將系統(tǒng)服務(wù)器退出并關(guān)閉電源開關(guān)。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.6.1.2如故障停電，由工程負(fù)責(zé)人關(guān)閉系統(tǒng)服務(wù)器電源，待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)系統(tǒng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.6.2自動(dòng)抄表故障2.2.4.6.2.1查看自動(dòng)抄表系統(tǒng)服務(wù)器運(yùn)營(yíng)狀況，確認(rèn)采集終端工作狀況。2.2.4.6.2.2檢查集中器工作狀態(tài)，信號(hào)采集線路連接完好。2.2.4.6.2.3檢查與采集中斷連接信號(hào)線，接頭接觸。2.2.4.6.2.4檢查記數(shù)表頭完好狀況和采樣板完好狀況。2.2.4.6.3自動(dòng)抄取數(shù)據(jù)錯(cuò)誤2.2.4.6.3.1檢查自動(dòng)抄取正常、無誤。2.2.4.6.3.2查看記數(shù)表頭工作狀況，手工抄取自來水記數(shù)。2.2.4.6.3.3依照手工抄取記數(shù)，手動(dòng)修改自動(dòng)抄表系統(tǒng)服務(wù)器中有關(guān)讀數(shù)。2.2.4.7計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器系統(tǒng)故障2.2.4.7.1停電2.2.4.7.1.1市政籌劃停電，由工程負(fù)責(zé)人到達(dá)服務(wù)機(jī)房，將服務(wù)器主機(jī)退出并關(guān)閉電源開關(guān)。待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.7.1.2如故障停電，由工程負(fù)責(zé)人關(guān)閉服務(wù)器電源，待供電恢復(fù)正常，再啟動(dòng)服務(wù)器至正常運(yùn)營(yíng)。2.2.4.7.2計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工作異常2.2.4.7.2.1查看網(wǎng)絡(luò)互換機(jī)、路由器等工作狀況，各端口批示燈批示正常，如所有批示燈常亮無閃爍，需將其斷電1-3分鐘后再啟動(dòng)，恢復(fù)至正常工作狀態(tài)。2.2.4.7.2.2查看設(shè)備各端口工作批示燈，如批示燈無顯示或常亮無閃爍，檢測(cè)此端口所連接設(shè)備或線纜。2.2.5電梯系統(tǒng)2.2.5.1有機(jī)房電梯困人解決2.2.5.1.1發(fā)生電梯困人時(shí)，監(jiān)控中心工作人員一方面通過電梯對(duì)講電話安慰被困客戶保持鎮(zhèn)定，并告知正在采用相應(yīng)辦法實(shí)行救援。救援操作程序如下：2.2.5.1.1.1監(jiān)控中心人員及時(shí)告知工程人員，闡明狀況。2.2.5.1.1.2告知轎廂內(nèi)客戶電梯隨時(shí)也許移動(dòng)，不要將身體靠在轎廂門上，不要試圖打開轎廂門。2.2.5.1.1.3當(dāng)班工程人員應(yīng)及時(shí)趕往故障電梯進(jìn)行救援。2.2.5.1.1.4當(dāng)班工程人員同步將故障電梯狀況告知維修保養(yǎng)單位。2.2.5.1.2當(dāng)班工程人員接報(bào)后，在15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)先將電梯主電源斷開以防止電梯意外啟動(dòng)，但必要保持轎廂內(nèi)照明并通過電梯內(nèi)對(duì)講電話，規(guī)定客戶保持鎮(zhèn)定，不要亂動(dòng)，轎廂將會(huì)移動(dòng)。2.2.5.1.3如需盤車救人應(yīng)依照電梯機(jī)房?jī)?nèi)電梯平層縣對(duì)照表（非停電時(shí)，依照樓層批示）判斷轎廂位置，如電梯不在平層，應(yīng)采用松開抱閘裝置時(shí)期平層。操作時(shí)，必要有兩人同步進(jìn)行，慢慢將電磁抱閘松開，避免速度過快，盡量不讓客戶產(chǎn)生驚慌。2.2.5.1.4操作中，移動(dòng)轎廂平層應(yīng)盡量以平層距離近來為原則。2.2.5.1.5確認(rèn)電梯平層批示燈點(diǎn)亮?xí)r（或者看鋼絲繩所標(biāo)平層標(biāo)示位置），救援人員可用專用鑰匙將交箱門打開，協(xié)助客戶撤離故障電梯。2.2.5.1.6當(dāng)電梯處在不利位置時(shí)（≥平層+50CM），需用人工機(jī)械方式移動(dòng)轎廂。2.2.5.1.7實(shí)行4.1.3-4.1.4環(huán)節(jié)后，當(dāng)轎廂移動(dòng)位置離平層50CM左右或基本平層時(shí)，回答抱閘狀態(tài)，打開廂門并協(xié)助客戶撤出轎廂。2.2.5.1.8按上述辦法和操作環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)依然存在異常時(shí)，應(yīng)及時(shí)停止救援并及時(shí)告知維護(hù)保養(yǎng)單位人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，然后告知客戶靜心等待救援。2.2.5.1.9如被困客戶浮現(xiàn)不適狀況時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知客服人員采用其她輔導(dǎo)辦法。2.2.5.1.10善后解決2.2.5.1.10.1如是停電因素引起電梯困人，救援人員救濟(jì)成功后合上電梯電源，然后予以觀測(cè)。2.2.5.1.10.2如飛停電因素導(dǎo)致困人，救濟(jì)成功后不得及時(shí)恢復(fù)電梯供電，待維保單位人員排除故障后，電梯才干投入使用。備注：無機(jī)房電梯困人解決參照以上“2.2.5.1.1-2.2.5.1.2”環(huán)節(jié)實(shí)行；救援人員打開梯門并觀測(cè)電梯時(shí)所處位置；拉動(dòng)松閘拉繩使電梯慢速接近樓層平層位置，然后打開轎廂門，協(xié)助客戶離開電梯。2.2.5.2電梯進(jìn)水尋常故障2.2.5.2.1巡邏發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生電梯浸水等危及設(shè)備運(yùn)營(yíng)安全時(shí)，監(jiān)控中心人員應(yīng)運(yùn)用對(duì)講電話告知客戶，規(guī)定客戶就近樓層李開電梯。2.2.5.2.2判斷電梯尚可運(yùn)營(yíng)時(shí)，將電梯轎廂升至高處并關(guān)閉電梯所有電源，防止電梯再行啟用。2.2.5.2.3集中人員緊急調(diào)集沙包等其她物品，將水流控制住，嚴(yán)防控制住，嚴(yán)防溢水大量流入電梯井道。2.2.5.2.4當(dāng)?shù)卓觾?nèi)浮現(xiàn)少量浸進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。2.2.5.2.5當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站上一層，斷開電梯總電源。2.2.5.2.6當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)及時(shí)停梯，斷開電梯電源總開關(guān)。2.2.5.2.7發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷水源。2.2.5.2.8對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕解決，如用干嘛布擦拭、熱風(fēng)吹干（濕度不能太高），自然通風(fēng)（采用大功率電扇）、更換管線等。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定并且試梯運(yùn)營(yíng)無異常后，方可投入正式運(yùn)營(yíng)。2.2.5.2.9尋常巡檢發(fā)現(xiàn)電梯鋼纜斷股、控制柜焦味、運(yùn)營(yíng)速度異常等危及安全運(yùn)營(yíng)，及時(shí)通過對(duì)講電話與轎廂客戶獲得聯(lián)系，規(guī)定客戶就近泊梯，離開電梯。2.2.5.2.10客戶安全離開后，將故障電梯關(guān)閉，放置警示或告示牌，等待維修。2.2.5.2.11電梯及電梯組件啟用存在安全隱患，及時(shí)切斷電梯電源并告知維護(hù)保養(yǎng)單位解決。2.2.5.3發(fā)生火災(zāi)2.2.5.3.1樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工作人員應(yīng)及時(shí)擊碎玻璃按動(dòng)“消防開關(guān)”使電梯進(jìn)入消防運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，電梯運(yùn)營(yíng)到基站后，緊急疏導(dǎo)客戶迅速離開電梯。2.2.5.3.2井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工作人員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)客戶迅速離開電梯，并告知工程人員切斷電源。然后用干粉滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延。不能斷開電源，也可進(jìn)行滅火。3.0供配電系統(tǒng)管理3.1供配電系統(tǒng)操作3.1.1工作程序3.1.1.1填寫工作票電氣設(shè)備管理執(zhí)行工作票制度，發(fā)生如下狀況工程領(lǐng)班填寫《電氣工作票》，工程主管并指定經(jīng)驗(yàn)豐富工程人員為監(jiān)護(hù)人、熟悉現(xiàn)場(chǎng)操作環(huán)境工程人員為操作人。3.1.1.1.1高壓設(shè)備及線路上工作需所有或某些停電時(shí)。3.1.1.1.2低壓設(shè)備及線路上工作需將高壓設(shè)備停電或某些停電時(shí)。3.1.1.1.3高壓室內(nèi)二次接線和照明回路上工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全辦法時(shí)。3.1.1.1.4部門進(jìn)行設(shè)備半年及以上周期綜合檢修，在配電主接線、高低壓配電母線上進(jìn)行工作時(shí)。3.1.1.2簽發(fā)工作票3.1.1.2.1項(xiàng)目經(jīng)理審批工作必要性、工作安全性。3.1.1.2.2工作票上所填安全辦法與否對(duì)的、完備。3.1.1.2.3所派工作負(fù)責(zé)人和作業(yè)人員與否恰當(dāng)和足夠。3.1.1.3工作監(jiān)護(hù)3.1.1.3.1對(duì)的安全地組織工作.3.1.1.3.2工作前應(yīng)向作業(yè)人員交代清晰.3.1.1.3.3檢查工作票所填安全辦法與否對(duì)的、完備和值班所做安全辦法與否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件。3.1.1.3.4督促、監(jiān)護(hù)作業(yè)人員遵守本制度。3.1.1.4工作允許3.1.1.4.1操作監(jiān)護(hù)人與工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)再次檢查所做好安全辦法，嚴(yán)點(diǎn)確認(rèn)檢修設(shè)備卻無電壓。3.1.1.4.2操作監(jiān)護(hù)人與工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。3.1.1.4.3完畢上述允許手續(xù)后，工程操作人一律不得擅自變更辦法，當(dāng)班工程人員不得變更關(guān)于檢修設(shè)備運(yùn)營(yíng)、接線方式。3.1.1.4.4工作負(fù)責(zé)人需對(duì)工程作業(yè)人員安全加以監(jiān)護(hù)，并在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)糾正違背安全操作。3.1.1.4.5工作間斷時(shí)，工程作業(yè)人員從現(xiàn)場(chǎng)撤出，所有安全辦法保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)負(fù)責(zé)人執(zhí)存。3.1.1.4.6禁止暫時(shí)停送電。在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)此前不得將施工設(shè)備合閘送電。3.1.1.4.7所有工作完畢后，祖業(yè)人員應(yīng)整頓現(xiàn)場(chǎng)，待全體工作人員撤離工作地點(diǎn)后，工作負(fù)責(zé)人再與值班員核對(duì)工作票內(nèi)容并共同檢查設(shè)備狀況、有無遺留物件，核對(duì)無誤工作票方告終結(jié)。3.1.1.4.8只有在同一停電系統(tǒng)所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、暫時(shí)遮攔和警示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔后，方可合閘送電。3.1.1.4.9對(duì)作業(yè)過程應(yīng)在《電氣工作票》中進(jìn)行記錄。3.1.2停、送電操作3.1.2.1停電3.1.2.1.1通過按配電柜外分閘按鈕，線切段分路開關(guān)，后切斷母線總變計(jì)量開關(guān)。3.1.2.1.2工程操作人員在高壓室通過操作分閘按鈕，切斷變壓器高壓進(jìn)線后再投入三相短路接地線。3.1.2.1.3將變壓器低壓端A、B、C三相端頭與接地端頭短路進(jìn)行放電。3.1.2.1.4檢修電容或搖測(cè)電纜阻值時(shí)，須將端頭短接進(jìn)行放電。3.1.2.1.5經(jīng)驗(yàn)電無誤并設(shè)警示牌后，才干進(jìn)行檢修工作。3.1.2.2送電3.1.2.2.1檢查維修設(shè)備內(nèi)部及變壓器端頭，有無導(dǎo)線、雜物及工具遺留。3.1.2.2.2用搖表檢查母線及輸出線之間絕緣電阻和接地電阻。3.1.2.2.3在高壓房通過操作手柄，斷開三相接地線后，操作合閘按鈕，接通變壓器高進(jìn)線。3.1.2.2.4通過按配電柜外合閘按鈕，先合閘接通母線總變計(jì)量開關(guān)電源，后合上分路開關(guān)，給用電負(fù)荷供電。3.1.2.2.5拆除警示牌，做好相應(yīng)記錄。3.1.2.3注意事項(xiàng)3.1.2.3.1嚴(yán)格執(zhí)行電氣工作票制度，符合填寫工作票情形停、送點(diǎn)操作，必要由項(xiàng)目經(jīng)理簽字《電氣工作票》后才干進(jìn)行。3.1.2.3.2作業(yè)時(shí)必要有專人監(jiān)護(hù)并懸掛“禁止合閘”警示牌。3.1.2.3.3普通狀況下禁止帶電作業(yè)，確需帶電作業(yè)時(shí)須有完整防護(hù)辦法（穿絕緣靴、戴絕緣手套等）。3.1.2.3.4必要堅(jiān)持一人指揮原則。實(shí)行誰告知停電，誰負(fù)責(zé)告知送電。3.1.2.3.5高空作業(yè)時(shí)須有保護(hù)辦法。3.1.3發(fā)電及操作3.1.3.1啟動(dòng)前檢查3.1.3.1.1發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部位有無雜物，轉(zhuǎn)動(dòng)與否靈活。3.1.3.1.2各附件及線路接頭與否連接牢固。3.1.3.1.3蓄電池電壓與否符合規(guī)定。3.1.3.1.4冷卻水、機(jī)油、燃油與否充分。3.1.3.2手動(dòng)啟動(dòng)、停止3.1.3.2.1將發(fā)電機(jī)操作面板轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“運(yùn)營(yíng)”位置，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)。3.1.3.2.2將電動(dòng)機(jī)控制面板上轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“停止”位置，發(fā)電機(jī)停止運(yùn)營(yíng)。3.1.3.2.3通過發(fā)電機(jī)控制開關(guān)柜及雙電源總開關(guān)柜開關(guān)分合選取發(fā)電機(jī)供應(yīng)負(fù)荷，選取重要應(yīng)急照明、消防設(shè)備供電。3.1.3.3注意事項(xiàng)3.1.3.3.1禁止發(fā)電機(jī)逆向?qū)Πl(fā)電機(jī)送電，禁止擅自調(diào)節(jié)事故母線上電氣聯(lián)鎖與機(jī)械聯(lián)鎖。3.1.3.3.2當(dāng)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)失敗，復(fù)位后需延時(shí)2~3分鐘再次啟動(dòng)，當(dāng)持續(xù)3次不能啟動(dòng)，須先查明故障因素，解決完后再啟動(dòng)。3.2供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)3.2.1巡視維護(hù)項(xiàng)目及規(guī)定3.2.1.1高壓環(huán)網(wǎng)柜3.2.1.1.1每日檢查設(shè)施編號(hào)與否明確、整潔，批示燈與否完好。3.2.1.1.2每日檢查外觀與否清潔無塵，標(biāo)記牌、鎖與否齊全、完好。3