購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)研工作指引

164-164-164-市場(chǎng)調(diào)研工作指引項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1商圈調(diào)研1.1調(diào)查頻率①每年至少1次。②在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、區(qū)域發(fā)展速度和變化較快城市（如北京、上海、寧波等）的，每半年至少1次。①分析和研究商圈調(diào)研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提出可行性建議或方案，并形成調(diào)研報(bào)告。②商圈調(diào)研報(bào)告每年6月底前，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。招商營(yíng)運(yùn)經(jīng)理1.2調(diào)查范圍①商圈調(diào)研范圍可分為：核心商圈（半徑3-5公里）；次級(jí)商圈（5-7公里）；輻射商圈（7-10公里以上）。②應(yīng)以核心商圈和次級(jí)商圈為主，具體范圍可根據(jù)所在地區(qū)實(shí)際狀況確定，但不少于半徑3公里范圍。1.3調(diào)查內(nèi)容①商圈人口（包括常住人口和商務(wù)人群）規(guī)模、人口特征（如年齡層分布、收入水平、購(gòu)買力水平、教育水平、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)狀況、居住狀況、小汽車擁有量等）、住宅項(xiàng)目和商務(wù)區(qū)分布等。②商圈道路交通網(wǎng)絡(luò)（如主要支干道布局、與主要商業(yè)區(qū)的距離、時(shí)間路程等）和公共交通系統(tǒng)（如公交車、地鐵線路等）。③商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目、新增項(xiàng)目及周邊業(yè)態(tài)分布狀況等。④商圈內(nèi)1-3年總體發(fā)展規(guī)劃等。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研2.1調(diào)查頻率①每季度至少1次。②在主要節(jié)假日、換季、大型營(yíng)銷企劃活動(dòng)期間，須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行重點(diǎn)追蹤。①分析和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提出可行性建議或方案，并形成調(diào)研報(bào)告。②對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手節(jié)假日、換季、大型營(yíng)銷企劃活動(dòng)期間的專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告于活動(dòng)結(jié)束一周內(nèi)，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。招商營(yíng)運(yùn)經(jīng)理2.2調(diào)查內(nèi)容①基本狀況：如經(jīng)營(yíng)面積、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)布局、購(gòu)物環(huán)境裝點(diǎn)、內(nèi)部裝修改造等。②經(jīng)營(yíng)信息：如銷售額、重點(diǎn)時(shí)段客流及交易狀況、客流量、車流量、租費(fèi)水平等。③品牌信息：商戶品牌、價(jià)格和貨品款式、品牌（品類）調(diào)整、相同品牌暢銷款價(jià)格、專柜貨品豐滿度、貨品中新舊產(chǎn)品比例、商品折扣變動(dòng)、特賣會(huì)區(qū)域等。④營(yíng)銷企劃信息：如大型企劃活動(dòng)情況、促銷活動(dòng)細(xì)則、媒體宣傳情況、營(yíng)銷美陳環(huán)境布置。⑤管理服務(wù)細(xì)節(jié)：如客戶特色服務(wù)、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、室內(nèi)燈光、背景音樂(lè)、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位、商戶廣告宣傳、停車場(chǎng)、衛(wèi)生間、外廣場(chǎng)管理等。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件3租費(fèi)價(jià)格調(diào)研3.1調(diào)查頻率①每半年至少1次。①分析和研究租費(fèi)價(jià)格調(diào)研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提出可行性建議或方案，并形成調(diào)研報(bào)告。②租費(fèi)調(diào)研報(bào)告分別于每年6月底和12月底前，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心和財(cái)務(wù)部。招商營(yíng)運(yùn)經(jīng)理3.2調(diào)查內(nèi)容①所在城市主要商業(yè)項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、同類商業(yè)項(xiàng)目、新增商業(yè)項(xiàng)目的租金、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格。②所在城市或區(qū)域影響租費(fèi)價(jià)格的主要因素等。③項(xiàng)目主力店和其他商戶開(kāi)店成本中租費(fèi)所占比重、銷售額中租費(fèi)所占比重；其他商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)商戶開(kāi)店成本中租費(fèi)所占比重、銷售額中租費(fèi)所占比重等。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件4消費(fèi)者購(gòu)物行為模式和需求調(diào)研4.1調(diào)查頻率①每季度至少1次。①分析和研究消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提出可行性建議或方案，并形成調(diào)研報(bào)告。②消費(fèi)者購(gòu)物行為模式和需求調(diào)研可與消費(fèi)者滿意度調(diào)研進(jìn)行合并，同時(shí)調(diào)查。③消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告每季度第一個(gè)月底前，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。營(yíng)運(yùn)經(jīng)理《消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷》4.2調(diào)查內(nèi)容①消費(fèi)者購(gòu)物行為模式：如來(lái)店頻次、來(lái)店時(shí)間和時(shí)段、來(lái)店目的、光顧店鋪、消費(fèi)店鋪和金額、同行伙伴、停留時(shí)間、餐飲消費(fèi)習(xí)慣與方式、休閑娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣與方式等；②消費(fèi)需求：如常去的商業(yè)區(qū)或購(gòu)物中心、已滿足和未滿足的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求；選擇購(gòu)物、娛樂(lè)和就餐環(huán)境的考慮因素；對(duì)購(gòu)物、娛樂(lè)和就餐場(chǎng)所的組合形式的喜好；喜歡的宣傳方式（如電視、廣播、廣告、宣傳海報(bào)等）和促銷方式（如會(huì)員積分、打折、返券、禮品、抽獎(jiǎng)等）；媒體接觸習(xí)慣和媒體閱讀習(xí)慣等。③消費(fèi)者群體細(xì)分，如白領(lǐng)人群、工薪人群、有車族、學(xué)生族等；消費(fèi)類型特征細(xì)分，如價(jià)格主導(dǎo)型、品牌主導(dǎo)型、追求高檔型、偶然因素主導(dǎo)型等；消費(fèi)行為特點(diǎn)細(xì)分，如單純休閑形式的閑逛、有明確的消費(fèi)、即興消費(fèi)等。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件5行業(yè)發(fā)展和宏觀環(huán)境調(diào)研5.1調(diào)查頻率①每年至少收集1次。②在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、區(qū)域發(fā)展速度和變化較快城市（如北京、上海、寧波等）的各地商管公司每半年至少收集1次①行業(yè)發(fā)展和宏觀環(huán)境研究報(bào)告每年11月底前，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。營(yíng)運(yùn)副總營(yíng)運(yùn)經(jīng)理5.2調(diào)查內(nèi)容①所在城市和區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài)等相關(guān)信息。②所在城市和區(qū)域宏觀環(huán)境信息：如人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、政策法律環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會(huì)和文化環(huán)境等。③結(jié)合集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部、商務(wù)部、商業(yè)規(guī)劃研究院、商管總部的研究成果，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展（尤其是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理）和城市環(huán)境認(rèn)真分析和研究，形成行業(yè)發(fā)展和宏觀環(huán)境研究報(bào)告。項(xiàng)目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件6特定項(xiàng)目調(diào)研特定的具有戰(zhàn)略意義的調(diào)研項(xiàng)目由商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心組織各地商管公司實(shí)施，或委托專業(yè)調(diào)研公司實(shí)施。各地商管公司須按具體要求完成相應(yīng)工作。②各地商管公司可根據(jù)實(shí)際需求確定特定的調(diào)研項(xiàng)目，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。營(yíng)運(yùn)副總營(yíng)運(yùn)經(jīng)理7滿意度調(diào)查7.1步行街商戶滿意度調(diào)查①每季度至少1次。②調(diào)查覆蓋全部步行街商戶（包括多種經(jīng)營(yíng)商戶）③調(diào)查對(duì)象必須是商戶經(jīng)營(yíng)主要負(fù)責(zé)人、店長(zhǎng)等。④調(diào)查內(nèi)容包括：總體滿意度、滿意度測(cè)量各項(xiàng)指標(biāo)的關(guān)注度和滿意度、商戶忠誠(chéng)度以及各地商管公司階段性的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題等。商戶滿意度調(diào)研報(bào)告每季度第一個(gè)月底前，經(jīng)各地商管公司總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。②調(diào)研報(bào)告必須提出整改措施和計(jì)劃。營(yíng)運(yùn)經(jīng)理《項(xiàng)目商戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷》《消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷》7.2消費(fèi)者滿意度調(diào)查①每半年至少1次。②每次調(diào)查有效樣本量不低于