20140208-青島高新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

題目青島高新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2014.2.8項(xiàng)目分析環(huán)境解讀關(guān)鍵構(gòu)建營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告邏輯思路1·項(xiàng)目分析·區(qū)位條件1大青島“三城聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略北岸城區(qū)：打造青島市科技型、生態(tài)型、人文型新型城市北岸城區(qū)地理位置極為優(yōu)越，位于三城聯(lián)動(dòng)幾何中心，可輻射青島內(nèi)陸60％的區(qū)域目標(biāo)定位于打造青島市科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)意文化中心，形成具有國(guó)際影響力的先進(jìn)制造業(yè)、軟件與服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)及科研總部基地西岸城區(qū)：集藍(lán)色經(jīng)濟(jì)、中日韓自由貿(mào)易等為一體的西海岸新城東岸城區(qū)：建設(shè)商貿(mào)、生態(tài)旅游為一體的綜合性城市片區(qū)大青島格局下，高新區(qū)是中心位置，規(guī)劃起點(diǎn)高，輻射范圍大，但脫離青島已建成主城區(qū)交通條件2青島國(guó)際新機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目位置8km城陽(yáng)區(qū)7km流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)24km2km高新區(qū)管委會(huì)主城區(qū)25km15km火車(chē)北站公路交通：跨海大橋、環(huán)灣高速打破了高新區(qū)與市區(qū)的地域隔離屏障和價(jià)值偏差，使高新區(qū)正式納入“大青島”的半小時(shí)生活圈；308國(guó)道、204國(guó)道、濟(jì)青高速公路、煙青一級(jí)公路、青銀高速公路貫穿高新區(qū)，形成極便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通：紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊區(qū)域還將規(guī)劃“五線一環(huán)”軌道系統(tǒng)。連通起新機(jī)場(chǎng)、火車(chē)北站、黃島、高新區(qū)等重要樞紐。其中R2、R8經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目。公共交通：目前項(xiàng)目公共交通較為匱乏，但高新區(qū)的“低地板有軌電車(chē)”將于2015年竣工并投入使用，屆時(shí)“低地板有軌電車(chē)”將連接高新區(qū)與火車(chē)北站，將于M1、M3、M8線在火車(chē)北站形成交通接駁樞紐，這將極大的預(yù)支項(xiàng)目?jī)r(jià)值，迅速帶動(dòng)項(xiàng)目的土地價(jià)值提升?？罩薪煌ǎ何挥诹魍?guó)際機(jī)場(chǎng)及膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)中心，時(shí)間成本低，空中交通便利。大青島地理核心，距主城區(qū)距離遠(yuǎn)，未來(lái)地鐵等公共交通規(guī)劃發(fā)達(dá)，目前依靠環(huán)灣路通達(dá)配套條件32016-2020年間竣工項(xiàng)目：（5）羊毛灘文化休閑城（6）奧體中心（2014年動(dòng)工）（7）中日、中以合作區(qū)（8）紅島市民休閑公園（9）文化旅游海岸（10）會(huì)議中心（11）文化西城（12）文化東城（13）會(huì)展中心（14）文化中心（15）機(jī)器人展示中心（16）高端旅游服務(wù)中心2014年四大重點(diǎn)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目：（1）濕地公園（25平方公里，2014年全面動(dòng)工，2015年建成）；（2）水上項(xiàng)目基地（國(guó)家水上項(xiàng)目基地）（3）青島中學(xué)（青島市最好的從幼兒園到高中的國(guó)際學(xué)校，預(yù)計(jì)2014年動(dòng)工）（4）青島醫(yī)療中心（擁有2000張床位，相當(dāng)于4家三甲醫(yī)院等級(jí)的青島最大醫(yī)院，將于2014年動(dòng)工）51112810916617313414152智力島（區(qū)政府）完工，學(xué)校、醫(yī)療即將開(kāi)工，其它設(shè)施時(shí)間尚早，城市生活配套極為匱乏景觀條件4123541生態(tài)濕地公園4火炬路2中央廣場(chǎng)景觀區(qū)5內(nèi)部道路3城市河流廊道三河交匯（兩河環(huán)繞）+濕地公園+多條水系，稀缺自然生態(tài)資源最突出，但缺乏城市感地塊條件51.52.02.50.52.03.03.04.05.01.52.50.83.51.01.62.50.51.81.81.01.00.51.52.01.80.51.00.90.51.51.80.82.83.53.53.03.03.02.00.53.04.02.02.02.50.51.53.03.02.03.00.51.82.52.04.03.52.5土地使用分類(lèi)用地面積

(公頃)用地比例建筑面積

(平方米)建筑面積比例平均

容積率產(chǎn)業(yè)(B2/B2B1/B1B2)39.59700.291838923.1%2.3商住混合(B1R2)21.05350.159794415.0%2.8商業(yè)(B1)5.46640.0819962.1%1.5住商混合(R2B1)59.36770.4142349735.8%2.4住宅(R21)40.48270.295470624.0%2.4經(jīng)營(yíng)性用地小計(jì)165.96731.03976531100.0%2.4經(jīng)營(yíng)性用地165.96730.5397653195.6%2.4公共服務(wù)配套25.36190.11848394.4%0.7公共綠地+水系54.88000.2

道路72.26000.2

總計(jì)318.46921.04161370

項(xiàng)目極具規(guī)模優(yōu)勢(shì)（總占地318萬(wàn)m2，總建面398萬(wàn)m2），豐富業(yè)態(tài)組合，多種容積率搭配營(yíng)銷(xiāo)初識(shí)——政府重點(diǎn)打造高新區(qū)未來(lái)配套規(guī)劃齊全生態(tài)資源豐富資源項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)多項(xiàng)目起點(diǎn)高、亮點(diǎn)多優(yōu)勢(shì)偏離主城，陌生感強(qiáng)規(guī)劃落地慢，認(rèn)知低嚴(yán)重缺乏城市感地緣居民基數(shù)低產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度有限劣勢(shì)2·環(huán)境解讀·2013年1-12月青島市商品住宅整體成交均價(jià)為8416元/㎡，價(jià)格超過(guò)12年度同期成交價(jià)（7758元/㎡），增長(zhǎng)8.5%；成交112913套，成交量超過(guò)2012年度同期成交（61772套），同比增長(zhǎng)54.7%。青島市場(chǎng)1青島全市成交量環(huán)比大增，價(jià)格環(huán)比平穩(wěn)上漲，剛需仍為成交主力2013年1-12月份高新區(qū)商品住宅累計(jì)成交僅有2422套，位居全市成交倒數(shù)第二名，成交均價(jià)7692元/㎡，位列全市價(jià)格第七名。剛需產(chǎn)品成交占到48%，成為成交主力。區(qū)域成交2高新區(qū)市場(chǎng)起步較晚，市場(chǎng)總?cè)萘康?，處于快速起步階段，剛需為成交主力2013年1—12月份高新區(qū)高層市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)2012年1—12月份高新區(qū)高層市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)區(qū)域成交32013年，高新區(qū)高層市場(chǎng)成交172185㎡，同比增長(zhǎng)650%，均價(jià)5889元/㎡，同比下跌11.5%客群置業(yè)流向圖客群流向客群來(lái)源：70-80%市區(qū)客戶及在青工作的新青島人客群置業(yè)預(yù)算：50-70萬(wàn)為主本板塊最大競(jìng)爭(zhēng)：城陽(yáng)南板塊、白沙河板塊最大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：世茂·公園美地、龍湖滟瀾海岸、花溪地二期、雨潤(rùn)·星雨華府客群流向（白沙河板塊）目前區(qū)域置業(yè)承受能力6000-7000元/㎡主力總價(jià)段：50-70萬(wàn)客群流向（城陽(yáng)南夏莊板塊），目前區(qū)域置業(yè)承受能力6300-8800元/㎡主力總價(jià)段：49-60萬(wàn)客群流向（李滄區(qū)）目前區(qū)域置業(yè)承受能力：8000-12000元/㎡主力總價(jià)段：75-100萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局4城陽(yáng)南（夏莊）板塊、白沙河板塊形成層層攔截，然后高新區(qū)板塊內(nèi)部爭(zhēng)奪項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目總建面（萬(wàn)㎡）備案面積（㎡）去化面積（㎡）備案存量面積（㎡）存量面積（未備案萬(wàn)㎡）在售或已拿地在售龍湖滟瀾海岸6249.0138.710.312.99在售卓越蔚藍(lán)群島14079.663.61660.4在售世茂公園美地14025.4920.25.29114.51在售招商地產(chǎn)一期82.851.831.015.15在售雨潤(rùn)星雨華府42.587.465.142.3235.12待售星河灣153000153待售北科建項(xiàng)目6800068即將獲取世茂新地塊335000335招商新地塊200000200花溪地二期1900019科創(chuàng)慧谷110000110合計(jì)1277.6164.41129.4734.921113.17區(qū)域未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型豐富，主要是一些品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，樓盤(pán)規(guī)模超過(guò)1200萬(wàn)方，未來(lái)可預(yù)見(jiàn)存量約1114萬(wàn)方。競(jìng)爭(zhēng)格局5可預(yù)見(jiàn)存量約1114萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌房企項(xiàng)目聚集，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)加大營(yíng)銷(xiāo)初識(shí)——高新區(qū)隨著區(qū)域成熟，市場(chǎng)快速發(fā)展，但客戶基數(shù)少、認(rèn)知度偏低仍是階段困因特征1外部攔截力度更強(qiáng)，區(qū)域項(xiàng)目快速增多是未來(lái)趨勢(shì)，對(duì)于客戶搶奪將更為激烈特征23·解決策略·2014年三大目標(biāo)方興品牌落地。項(xiàng)目城市影響。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。品牌方興品牌是首要目標(biāo)：高新區(qū)項(xiàng)目作為百萬(wàn)方級(jí)別項(xiàng)目，足以承載方興區(qū)域運(yùn)營(yíng)者的開(kāi)發(fā)理念。貫徹方興品牌使命，在青島足夠的品牌積淀，是項(xiàng)目維持多年運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。影響力是最重要目標(biāo)：項(xiàng)目位于高新區(qū)，客戶來(lái)源多元化特征明顯，必須建立全城市的影響力。百萬(wàn)方級(jí)別項(xiàng)目，首期入市必須樹(shù)立足夠聲勢(shì)，乘勢(shì)而為，才能事半功倍。業(yè)績(jī)影響保證業(yè)績(jī)是基礎(chǔ)目標(biāo)：項(xiàng)目入市第一年，確保完成項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)，保證項(xiàng)目全周期目標(biāo)順利推進(jìn)。項(xiàng)目首期熱銷(xiāo)。足以鞏固企業(yè)品牌和影響，進(jìn)一步鞏固客戶購(gòu)買(mǎi)信心。三個(gè)目標(biāo)解讀何為成功關(guān)鍵？Q1堅(jiān)實(shí)的客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是營(yíng)銷(xiāo)成功的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2014成功關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)建本體條件市場(chǎng)環(huán)境目標(biāo)﹠任務(wù)基礎(chǔ)構(gòu)建成功關(guān)鍵因素，構(gòu)建客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐與傳遞通路青島最大的規(guī)劃接待體驗(yàn)多功能中心展示片區(qū)規(guī)劃價(jià)值、配套價(jià)值，3大功能成為片區(qū)中心。關(guān)鍵1-規(guī)劃價(jià)值解決片區(qū)區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目配套價(jià)值（一家三甲醫(yī)院，全民健身中心）、企業(yè)品牌價(jià)值認(rèn)知問(wèn)題，包含規(guī)劃館、品牌區(qū)、綠色科技區(qū)、餐飲區(qū)、兒童區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、小型超市等。規(guī)劃展覽館要求——面積：規(guī)劃展覽館約2500平米，滿足區(qū)域規(guī)劃大沙盤(pán)、重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃介紹和宣傳片放映需求人員：物業(yè)專(zhuān)門(mén)有規(guī)劃展覽講解經(jīng)驗(yàn)、形象氣質(zhì)俱佳的講解員，專(zhuān)門(mén)講解未來(lái)規(guī)劃動(dòng)線：規(guī)劃展覽館與售樓處相連，物業(yè)導(dǎo)購(gòu)進(jìn)行問(wèn)位，第一次來(lái)的客戶必須先參觀規(guī)劃展覽館，才能參觀項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)休閑完善社區(qū)生活氛圍，吸引人氣，提升生活品質(zhì)的最佳配套項(xiàng)目銷(xiāo)售展示介紹兒童娛樂(lè)餐飲服務(wù)創(chuàng)造極佳的體驗(yàn)感，補(bǔ)充項(xiàng)目配套需求，提升項(xiàng)目品質(zhì)感和高形象打造最易形成目的地型的兒童娛樂(lè)設(shè)施，依靠?jī)和癄恳彝ヒ?guī)劃展示功能銷(xiāo)售+運(yùn)動(dòng)、兒童、餐飲功能青島最大最牛的2萬(wàn)平超大規(guī)模園林景觀示范區(qū)。關(guān)鍵2-品質(zhì)價(jià)值解決項(xiàng)目品質(zhì)展示、生活情景體驗(yàn)問(wèn)題，示范區(qū)中臨建高層樣板間。景觀示范標(biāo)準(zhǔn)：打造2萬(wàn)平米未利用用地面積成為優(yōu)質(zhì)的園林景觀展示區(qū)，聘請(qǐng)景觀公司專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)有主題、有品質(zhì)的高規(guī)格示范區(qū)樣板間設(shè)置：規(guī)劃景觀示范區(qū)時(shí)，提前預(yù)留部分占地，為后期建設(shè)多個(gè)樣板間做好準(zhǔn)備，樣板間置于園林之中，極高的提升了展示體驗(yàn)水平參考——青島萬(wàn)科小鎮(zhèn)樣板間置于景觀示范區(qū)單獨(dú)位置，與景觀資源相結(jié)合祥茂河、墨水河濱河公園及周邊路網(wǎng)綠化系統(tǒng)升級(jí)——制造唯一性。關(guān)鍵3-資源價(jià)值充分利用資源，提升河景體驗(yàn)感，祥茂河打造青島最大海洋主題雕塑群和世界最高的河中大型噴泉。成為地標(biāo)，成為青島目的地型旅游場(chǎng)所：一。建設(shè)青島最大的海洋主題雕塑群。二。世界最高的河中噴泉休閑功能：設(shè)置主題性的休閑長(zhǎng)廊，客戶可以在長(zhǎng)廊休憩，觀賞河景，設(shè)置小型高爾夫試練場(chǎng)，增強(qiáng)高品質(zhì)休閑功能運(yùn)動(dòng)功能：增加室外網(wǎng)球場(chǎng)、小型沙灘排球場(chǎng)、小型沙坑等功能，將室內(nèi)難以設(shè)置的運(yùn)動(dòng)功能設(shè)置在此河景公園-祥茂河-祥茂河河景公園-墨水河-SHOPPINGMALL概念性展示。關(guān)鍵4-商業(yè)價(jià)值將項(xiàng)目南北2個(gè)綜合購(gòu)物中心及商業(yè)街排布進(jìn)行展示，并較為詳細(xì)展示南側(cè)13萬(wàn)平米大型SHOPPINGMALL概念規(guī)劃。完成商業(yè)的定位、概念、規(guī)劃等工作形成樓書(shū)、宣傳片、沙盤(pán)展示等體系參考——青島東方影都的萬(wàn)達(dá)茂概念性展示引入青島乃至中國(guó)最好學(xué)校，形成名校系統(tǒng)、教育地產(chǎn)。關(guān)鍵5-教育價(jià)值聯(lián)合政府解決教育配套資源問(wèn)題，成為“學(xué)區(qū)房”，D4地塊小學(xué)先期引入名校，在2014年10月前實(shí)現(xiàn)簽約。引入名校（青島江蘇路小學(xué)、育才中學(xué)，或清華附中附小等外部名校）形成項(xiàng)目獨(dú)有資源南側(cè)濕地公園打造成目的性旅游公園，先期進(jìn)行概念性規(guī)劃釋放和炒作。關(guān)鍵6-旅游地產(chǎn)價(jià)值解決項(xiàng)目區(qū)域陌生，吸納人氣的最佳方式。教育價(jià)值展示價(jià)值商業(yè)價(jià)值資源價(jià)值高性價(jià)比規(guī)劃價(jià)值品質(zhì)價(jià)值2014成功關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)建——以區(qū)域價(jià)值和品牌價(jià)值炒作為基礎(chǔ)，以6大核心價(jià)值為打贏競(jìng)爭(zhēng)和殺客工具，以震撼性的城市級(jí)事件營(yíng)銷(xiāo)為帶動(dòng)，首期高層7300元/平的超高性價(jià)比，沖擊客戶心理，確保成功如何首期立勢(shì)？Q2銷(xiāo)售目標(biāo)10萬(wàn)平米/1000套正式認(rèn)籌客戶1428組團(tuán)購(gòu)小定客戶3570組積累登記客戶17850組認(rèn)籌客戶70%比例解籌成交小定客戶40%比例正式認(rèn)籌登記客戶20%比例團(tuán)購(gòu)小定2014年銷(xiāo)售1000套（6億元），需積累登記客戶17850組，力爭(zhēng)1600套，10億元年銷(xiāo)售額目標(biāo)編號(hào)客戶來(lái)源渠道登記客戶1戶外（高炮、大牌、燈箱、道旗等）10002網(wǎng)絡(luò)（論壇、硬廣、詳情頁(yè)、看房車(chē)等）20003大事件活動(dòng)30004公交等交通系統(tǒng)10005微信、微博、網(wǎng)站10006報(bào)廣、夾報(bào)10007巡展、派發(fā)系統(tǒng)60008各類(lèi)型資源嫁接10009短信系統(tǒng)100010路過(guò)、朋介等——11合計(jì)17000目標(biāo)分解銷(xiāo)售策略海量蓄客，逐級(jí)鎖客，低價(jià)穩(wěn)客，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)5月6月7月8月9月10月11月12月5月份開(kāi)始免費(fèi)辦卡，無(wú)門(mén)檻海量蓄客，5-9月總目標(biāo)15000組以上9月初（售樓處開(kāi)放前2個(gè)月）開(kāi)始，通過(guò)第三方收取2000元小訂，強(qiáng)化客戶意向，目標(biāo)3000組10月份取得預(yù)售許可證，售樓處開(kāi)放2周后，收取5萬(wàn)元正式認(rèn)籌金，目標(biāo)1500套，其后開(kāi)盤(pán)正常蓄客、正常認(rèn)籌、正常續(xù)銷(xiāo)線下釋放起價(jià)5988元/平售樓處開(kāi)放后到開(kāi)盤(pán)前釋放均價(jià)7500元/平左右價(jià)格，開(kāi)盤(pán)實(shí)收均價(jià)7300元/平推廣策略品牌落地，熱炒區(qū)域，傳遞價(jià)值，保證聲勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域品牌客戶助推反哺引領(lǐng)帶動(dòng)形成客戶導(dǎo)入的完美通路品牌落點(diǎn)中化集團(tuán)品牌、方興地產(chǎn)品牌、金茂產(chǎn)品品牌區(qū)位落點(diǎn)北部新城、青島未來(lái)、發(fā)展預(yù)期、區(qū)域核心項(xiàng)目落點(diǎn)600萬(wàn)方青島最大社區(qū)、青島最大營(yíng)銷(xiāo)中心、青島最大示范區(qū)、五星級(jí)酒店、超高層地標(biāo)寫(xiě)字樓、三甲醫(yī)院、全面健身中心、兩個(gè)SHOPPINGMALL產(chǎn)品落點(diǎn)北方最大綠色生態(tài)社區(qū)、創(chuàng)新戶型客戶策略精準(zhǔn)地圖，事件起勢(shì)，主動(dòng)拓客，多元滲透核心客戶：主城區(qū)剛需外溢客戶、改善客戶、投資客戶重點(diǎn)客戶：城陽(yáng)外溢、改善客戶重點(diǎn)客戶：地緣原住民、產(chǎn)業(yè)客戶1.連續(xù)事件活動(dòng)吸引注意力3.“風(fēng)暴拓客系統(tǒng)”廣撒網(wǎng)2.高效推廣保證自然到訪率4.多元化資源嫁接、客戶運(yùn)營(yíng)城市級(jí)萬(wàn)人自行車(chē)冠名/大型足球音樂(lè)盛典/售樓處開(kāi)放活動(dòng)……戶外廣告鋪排/百萬(wàn)短信推廣/電梯廣告覆蓋/公車(chē)廣告包裝/網(wǎng)絡(luò)推廣及看房車(chē)……巡展系統(tǒng)（商超、社區(qū)、寫(xiě)字樓等）/派發(fā)系統(tǒng)（加油站、公交車(chē)、掃樓、掃街、插車(chē)等）/CALL客系統(tǒng)（精細(xì)管理）/渠道系統(tǒng)（同行、三級(jí)市場(chǎng)等）……銀行、證券、商場(chǎng)、汽車(chē)4S店等活動(dòng)嫁接……活動(dòng)策略事件借勢(shì)，人氣造勢(shì)，資源嫁接，平臺(tái)利用核心——三個(gè)萬(wàn)人級(jí)事件活動(dòng)青島萬(wàn)人自行車(chē)賽青島萬(wàn)人音樂(lè)盛典展示中心萬(wàn)人參觀合作——資源方、渠道方活動(dòng)所有具備客戶資源的汽車(chē)、商場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、紅酒、茶樓、政府、企業(yè)……平臺(tái)——展示中心互動(dòng)活動(dòng)兒童類(lèi)活動(dòng)運(yùn)動(dòng)類(lèi)活動(dòng)美食類(lèi)活動(dòng)編號(hào)媒體渠道費(fèi)用（萬(wàn)）備注1戶外（高炮、大牌、燈箱、道旗等）800——2網(wǎng)絡(luò)（論壇、硬廣、詳情頁(yè)、看房車(chē)等）400以新聞網(wǎng)、搜房網(wǎng)為主3事件活動(dòng)及其他活動(dòng)800活動(dòng)1約100萬(wàn)，活動(dòng)2約300萬(wàn)，其它活動(dòng)約400萬(wàn)4公交、出租車(chē)200——5微信、微博50請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司維護(hù)、運(yùn)作6報(bào)廣、夾報(bào)、150報(bào)紙6次，每次10萬(wàn)元，夾報(bào)10次，每次10萬(wàn)元7巡展、派發(fā)系統(tǒng)5004個(gè)月共120天，每天平均40個(gè)大學(xué)生，共4800人次，每天100元/人巡展點(diǎn)價(jià)格差異較大，每天維持在6個(gè)點(diǎn)，平均每個(gè)展點(diǎn)1000元/天8資源嫁接50——8短信50——8其它費(fèi)用（包括物料、暖場(chǎng)等）200不包括沙盤(pán)、宣傳片、售樓處裝修等費(fèi)用9合計(jì)3200費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目首期起勢(shì)階段，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3200萬(wàn)4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期形象建設(shè)期集中蓄客期開(kāi)盤(pán)期維護(hù)加推期——2014營(yíng)銷(xiāo)階段解析——12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月四月核心任務(wù)——四月份開(kāi)始推廣——主要媒介戶外+巡展核心動(dòng)作——基本完成物料準(zhǔn)備代理公司人員保障廣告公司人員保障啟動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)高管拜訪計(jì)劃4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料體系.1-一本品牌樓書(shū)物料籌備支持品牌落地，專(zhuān)門(mén)針對(duì)品牌制作精致樓書(shū)。品牌手冊(cè)1部分中化集團(tuán)品牌手冊(cè)2部分方興地產(chǎn)品牌手冊(cè)3部分金茂產(chǎn)品《中華驕子——中化集團(tuán)》——世界級(jí)企業(yè)，中國(guó)首家進(jìn)入世界500強(qiáng)的公司，傳遞中化的發(fā)展歷史和國(guó)家地位?！冻删蛪?mèng)想——方興地產(chǎn)》——中化集團(tuán)地產(chǎn)旗艦，闡述方興地產(chǎn)城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)者的方向，操作眾多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的實(shí)力?！督ㄖ囆g(shù)——金茂產(chǎn)品》——展示方興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)的眾多金茂系產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)金茂系所蘊(yùn)含的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)于品質(zhì)和完美的不懈追求。4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料體系.2-一個(gè)微電影+兩個(gè)宣傳片物料籌備支持品牌落地，制作微電影和宣傳片，以生動(dòng)的影視形式打動(dòng)客戶。微電影宣傳片1宣傳片2《爸爸買(mǎi)哪？》——通過(guò)電影形式，嫁接爸爸去哪框架和痕跡，詮釋項(xiàng)目?jī)r(jià)值。（可放到網(wǎng)上以及電影院片頭廣告）《青島的第三次跨越——高新區(qū)》——以世界級(jí)發(fā)展眼光，探尋海岸城市發(fā)展規(guī)律，詳細(xì)詮釋青島北岸新城高新區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景及巨大潛力?！冻较胂蟆磥?lái)城》——展示項(xiàng)目百萬(wàn)級(jí)超大規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃布局、完善生活配套、稀缺景觀資源等價(jià)值，描畫(huà)未來(lái)生活前景。4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料體系.3-生活讀本+分項(xiàng)目手冊(cè)+特色物料物料籌備實(shí)現(xiàn)品牌落地下，完善項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)傳遞的物料體系，傳遞價(jià)值。項(xiàng)目生活讀本分項(xiàng)目手冊(cè)特色物料《超越想象——未來(lái)城》同宣傳片2——與宣傳片2相配合，同樣展示項(xiàng)目百萬(wàn)級(jí)超大規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)劃布局、完善生活配套、稀缺景觀資源等價(jià)值，更側(cè)重描畫(huà)未來(lái)生活前景?！陡邔幼^(qū)手冊(cè)》《商業(yè)綜合體手冊(cè)》《寫(xiě)字樓手冊(cè)》《別墅住區(qū)手冊(cè)》根據(jù)緊要程度完善各類(lèi)型宣傳手冊(cè)等等“新聞紙夾報(bào)”“特色插車(chē)手冊(cè)”“特色海報(bào)”更利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的各類(lèi)階段性特色物料等等團(tuán)隊(duì)保障采取“聯(lián)合代理”方式。2家代理公司各42人，共84人，聘用兼職大學(xué)生100人?？偙O(jiān)1名，主管以上銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)8名，置業(yè)顧問(wèn)22名，策劃團(tuán)隊(duì)7名，后臺(tái)團(tuán)隊(duì)4名，，共計(jì)42名，所有人員均須經(jīng)過(guò)面試，并制定詳細(xì)的考核監(jiān)督體系。總監(jiān)各1名銷(xiāo)售經(jīng)理各1名銷(xiāo)售主管各1名后臺(tái)經(jīng)理各1名現(xiàn)場(chǎng)接待置業(yè)顧問(wèn)10名CALL客置業(yè)顧問(wèn)2名派單拓客置業(yè)顧問(wèn)各4名巡展拓客置業(yè)顧問(wèn)各4名策劃經(jīng)理各1名策劃師、策劃專(zhuān)員6名（巡展2名，內(nèi)部活動(dòng)組織1名，大活動(dòng)組織1名，網(wǎng)絡(luò)組織1名，其他媒介及計(jì)劃1名）銷(xiāo)售主管各1名銷(xiāo)售主管各1名大學(xué)生各10名大學(xué)生各28名大學(xué)生各12名后臺(tái)專(zhuān)員后臺(tái)專(zhuān)員拓展經(jīng)理各1名主管級(jí)置業(yè)顧問(wèn)2名銷(xiāo)售主管各1名1年以上經(jīng)驗(yàn)置業(yè)顧問(wèn)不得低于60%后臺(tái)專(zhuān)員總經(jīng)理或副總經(jīng)理直管（參加周例會(huì)）4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)企業(yè)高管拜訪計(jì)劃.資源籌備4月份開(kāi)始，先行開(kāi)始高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園及其他大型企業(yè)高管的拜訪計(jì)劃，積累資源，拓展大客戶團(tuán)購(gòu)機(jī)會(huì)。關(guān)鍵詞：拜訪/飯局/公關(guān)/體驗(yàn)/活動(dòng)具體措施：動(dòng)作一：拜訪。經(jīng)過(guò)高新區(qū)政府等資源方介紹，登門(mén)拜訪各企業(yè)高管，建立聯(lián)系動(dòng)作二：飯局。組織資源介紹人、企業(yè)高管飯局，促進(jìn)感情動(dòng)作三：公關(guān)。在重大節(jié)日針對(duì)重要的企業(yè)高管，進(jìn)行禮品、紀(jì)念品等公關(guān)動(dòng)作動(dòng)作四：體驗(yàn)。邀請(qǐng)企業(yè)高管至售樓處體驗(yàn)餐飲、運(yùn)動(dòng)等完美功能，建立好感動(dòng)作五：活動(dòng)。邀請(qǐng)企業(yè)高管參加事件活動(dòng)、品牌之旅等各種活動(dòng)12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月五月核心任務(wù)——五月份項(xiàng)目正式開(kāi)始推廣核心動(dòng)作——啟動(dòng)免費(fèi)辦卡啟動(dòng)線下釋放低起價(jià)冠名萬(wàn)人自行車(chē)賽六連版報(bào)廣亮相啟動(dòng)戶外媒體推廣啟動(dòng)少量網(wǎng)絡(luò)廣告推廣啟動(dòng)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)免費(fèi)辦卡.無(wú)門(mén)檻進(jìn)行客戶意向登記，客戶了解項(xiàng)目后自愿辦理VIP卡，該卡具有多項(xiàng)功能：1，象征著購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房源的部分權(quán)益；2，參加項(xiàng)目活動(dòng)部分權(quán)益；3，項(xiàng)目后期配套的部分使用權(quán)益；目標(biāo)：15000組（開(kāi)盤(pán)前）銷(xiāo)售動(dòng)作4月5月6月7月8月9月10月11月12月釋放起價(jià)5988元/平.目的：1，釋放低起價(jià)；2，超低起價(jià)，在5-8月份的宣傳中，足以吸引眼球；3，項(xiàng)目強(qiáng)大的價(jià)值宣傳，對(duì)比出強(qiáng)烈的性價(jià)比；4，穩(wěn)定客戶心理，減少競(jìng)品對(duì)于客戶的分流；銷(xiāo)售動(dòng)作4月5月6月7月8月9月10月11月12月事件活動(dòng).1-冠名青島城市級(jí)萬(wàn)人自行車(chē)賽事件活動(dòng)配合政府舉辦萬(wàn)人自行車(chē)賽，項(xiàng)目進(jìn)行活動(dòng)冠名贊助，依靠事件炒作，提升品牌知名度。活動(dòng)原則：1，有效依托政府活動(dòng)；2，活動(dòng)形象正面，積極向上；3，活動(dòng)本身有新聞宣傳，項(xiàng)目配合進(jìn)行熱炒合作形式：1，贊助、冠名；2，宣傳均具有項(xiàng)目LOGO等標(biāo)識(shí)；3，可以將項(xiàng)目位置作為起點(diǎn)或終點(diǎn)；4，項(xiàng)目提供部分贊助品，并發(fā)放資料；5，項(xiàng)目的新聞專(zhuān)訪等信息釋放關(guān)鍵詞：5月\起勢(shì)\萬(wàn)人規(guī)模\運(yùn)動(dòng)活動(dòng)4月5月6月7月8月9月10月11月12月“六連版”主流報(bào)廣氣勢(shì)亮相.推廣動(dòng)作項(xiàng)目首次報(bào)紙廣告亮相，以半島都市報(bào)、青島早報(bào)為投放媒介，采用多連版的形式，給予客戶足夠的沖擊力。投放報(bào)紙：半島都市報(bào)、青島早報(bào)，兩家青島市最具影響力的報(bào)紙投放形式：封面整版+封底整版+正數(shù)第一、二版三分之一版+倒數(shù)第一、二版豎向三分之一版投放時(shí)間：半島都市版、青島早報(bào)同一天投放；第一次投放青島信報(bào)、青島日?qǐng)?bào)以同樣形式投放；如涉及媒體平衡問(wèn)題，后續(xù)進(jìn)行補(bǔ)齊。4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)戶外媒體推廣.1：大牌封鎖“黃金通道”推廣動(dòng)作針對(duì)最重要客戶——市區(qū)客戶，其工作在市南、市北，生活在市北、李滄的活動(dòng)地圖，東西向占據(jù)重點(diǎn)大牌，封鎖南北向交通干道。投放密度：4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)位投放時(shí)間：5月份持續(xù)到年底投放位置：杭鞍快速路/人民路、山東路/鞍山路、福州路/遼陽(yáng)路、海爾路/遼陽(yáng)路，均是青島市區(qū)剛需客戶工作生活必經(jīng)之地4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)戶外媒體推廣.2：40個(gè)交通導(dǎo)示牌推廣動(dòng)作針對(duì)全市客戶，以交通導(dǎo)示牌的形式，覆蓋全部客戶地圖，數(shù)量設(shè)置充足，達(dá)到所有南北客戶密集的道路均有覆蓋。4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)戶外媒體推廣.3：兩條干道+網(wǎng)狀攔截路旗推廣動(dòng)作環(huán)灣大道、青銀高速設(shè)置道旗，封鎖進(jìn)出青島干道，攔截所有客戶（尤其針對(duì)有車(chē)人士），項(xiàng)目周邊網(wǎng)狀占據(jù)道旗，攔截全部到達(dá)高新區(qū)客戶。4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)媒體推廣.1-門(mén)戶網(wǎng)站確定合作形式推廣動(dòng)作與各網(wǎng)絡(luò)公司簽訂打包合作協(xié)議，確定全年合作方式；5月份在重點(diǎn)網(wǎng)站至少1個(gè)優(yōu)質(zhì)廣告位上線，并開(kāi)始新聞炒作，8月份提供看房車(chē)、活動(dòng)等資源。網(wǎng)絡(luò)合作形式重點(diǎn)合作方：搜房網(wǎng)、新聞網(wǎng)其它合作方：新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)、騰訊房產(chǎn)、安居客、無(wú)憂房1.收訂團(tuán)購(gòu)合作方式（開(kāi)盤(pán)前）2.提供廣告資源置換（5-12月）3.提供活動(dòng)場(chǎng)次（8-10月）4.提供看房車(chē)看房人數(shù)（8-10月）5.論壇、輿情監(jiān)控（5-12月）6.網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)次數(shù)（8-12月）7.新聞炒作配合（5-12月）1.提供活動(dòng)場(chǎng)次（8-10月）2.提供看房車(chē)看房人數(shù)（8-10月）3.論壇、輿情監(jiān)控（5-12月）4.網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)次數(shù)（8-12月）5.新聞炒作配合（5-12月）4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)媒體推廣.2-網(wǎng)站、微信、微博平臺(tái)推廣動(dòng)作制作項(xiàng)目網(wǎng)站，與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司簽訂打包合作協(xié)議，設(shè)置微信、微博平臺(tái)，并提供全年?duì)I銷(xiāo)方案，5月份開(kāi)始配合新聞炒作。項(xiàng)目網(wǎng)站項(xiàng)目微信項(xiàng)目微博1.聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)網(wǎng)站公司制作，5月份達(dá)到運(yùn)行條件2.與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司打包進(jìn)行運(yùn)作3.網(wǎng)站要求有品質(zhì)感，并與方興集團(tuán)、其它項(xiàng)目網(wǎng)站鏈接4.實(shí)時(shí)提供產(chǎn)品、銷(xiāo)售、活動(dòng)等信息1.與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司打包進(jìn)行運(yùn)作2.制定專(zhuān)門(mén)微信營(yíng)銷(xiāo)策略，針對(duì)青島市目標(biāo)客戶，依靠朋友圈、服務(wù)號(hào)、訂閱號(hào)進(jìn)行滲透3.制定專(zhuān)門(mén)的微信廣告、活動(dòng)，保持項(xiàng)目熱度4.實(shí)時(shí)推送銷(xiāo)售、活動(dòng)等信息1.與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)公司打包進(jìn)行運(yùn)作2.實(shí)時(shí)提供產(chǎn)品、銷(xiāo)售、活動(dòng)等信息3.進(jìn)行微博炒作、抽獎(jiǎng)、踩樓等熱點(diǎn)事件運(yùn)作信息窗口+宣傳平臺(tái)信息窗口+炒作平臺(tái)宣傳平臺(tái)+營(yíng)銷(xiāo)滲透4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)媒體推廣.2-網(wǎng)站、微信、微博平臺(tái)推廣動(dòng)作碧桂園十里金灘網(wǎng)絡(luò)推廣效果驗(yàn)證——官方微信用戶總數(shù):約3.5萬(wàn)

已確認(rèn)有效客戶：18894累計(jì)發(fā)送：172條微信用戶進(jìn)行分組管理：?jiǎn)T工、業(yè)主、意向客戶（青島、山東省內(nèi)、省外）等。每日分類(lèi)收集新增用戶數(shù)、累計(jì)總數(shù)、活躍程度等其他情況粉絲活躍情況微信內(nèi)容發(fā)布情況粉絲回復(fù)信息數(shù)粉絲活躍比例期數(shù)內(nèi)容功能13.6萬(wàn)388%172期項(xiàng)目配套

活動(dòng)資訊

產(chǎn)品服務(wù)

區(qū)域價(jià)值等天氣預(yù)報(bào)、導(dǎo)航、快遞查詢等微信資訊站

用戶數(shù):8592人累計(jì)：512條同步運(yùn)用個(gè)人賬號(hào)開(kāi)設(shè)資訊站，以客戶角度出發(fā)，利用朋友圈，圖文軟性植入投資、度假、客戶故事、項(xiàng)目等信息。官方微博粉絲:約34萬(wàn)累計(jì)發(fā)送：750條強(qiáng)推期粉絲活躍程度達(dá)92%分析內(nèi)容聯(lián)動(dòng)廣告、影視、活動(dòng)、新聞等板塊；推微電影、影視廣告、音樂(lè)、項(xiàng)目美圖、漫畫(huà)等；互動(dòng)聯(lián)系微信，進(jìn)行轉(zhuǎn)發(fā)、關(guān)注抽獎(jiǎng)等創(chuàng)新與口碑公司合作，制作熱點(diǎn)話題、一圖讀懂海景房等，借用微博紅人進(jìn)行炒作。4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)“新聞紙”創(chuàng)新夾報(bào).推廣動(dòng)作突破普通夾報(bào)形式，以“多張、成套、新聞紙”的夾報(bào)形式進(jìn)行投放，主要覆蓋市南、市北、嶗山、李滄、城陽(yáng)六個(gè)地區(qū)，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏調(diào)整投放力度。投放渠道：覆蓋半島都市報(bào)投放渠道，以市南、市北、嶗山、李滄、城陽(yáng)為主創(chuàng)新形式：以新聞紙印刷12版以上的“類(lèi)報(bào)紙”夾報(bào)，突破市場(chǎng)上固有的單張形式投放時(shí)間：5、6月份各1次，7、8月份各4次，9、10月份各2次12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月六月核心任務(wù)——六月份在五月基礎(chǔ)上，進(jìn)行更深入推廣傳播核心動(dòng)作——首批品牌之旅啟動(dòng)電梯廣告啟動(dòng)高新區(qū)顯示屏啟動(dòng)各資源方活動(dòng)嫁接4月5月6月7月8月9月10月11月12月首航方興品牌之旅（媒體、政府、企業(yè)）.品牌活動(dòng)6月份，項(xiàng)目媒體資源、政府關(guān)系積累至一定程度，周邊企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的拜訪進(jìn)行至一定階段，組織進(jìn)行方興品牌之旅體驗(yàn)活動(dòng)。人數(shù)地點(diǎn)：6月份，60人規(guī)模，長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目活動(dòng)目的：體驗(yàn)感受方興實(shí)力，依靠媒體、政府、企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，樹(shù)立美譽(yù)度和知名度媒體人員：青島所有主流媒體人員全部邀約，包括不限于半島都市報(bào)、青島早報(bào)、青島晚報(bào)、青島日?qǐng)?bào)、財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、山東商報(bào)、齊魯晚報(bào)、城市信報(bào)、青島搜房網(wǎng)、青島新聞網(wǎng)、青島新浪、青島搜狐、青島騰訊、青島網(wǎng)易、共享、旅伴、旅客報(bào)等等政府人員：以高新區(qū)政府相關(guān)人員為主，能夠?yàn)轫?xiàng)目宣傳提供支持人員企業(yè)人員：周邊企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)拜訪關(guān)系較為良好人員，青島大型企業(yè)工會(huì)組織人員等4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)商務(wù)區(qū)電梯液晶屏和框架廣告.推廣動(dòng)作針對(duì)市區(qū)白領(lǐng)客戶和高端客戶，在青島三大CBD商務(wù)區(qū)、城陽(yáng)商務(wù)區(qū)為主，投放電梯液晶屏和框架廣告，在開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月保持推廣力度。投放渠道：分眾傳媒、速達(dá)傳媒投放區(qū)域：覆蓋青島香港路、嶗山區(qū)、市北區(qū)三大商務(wù)區(qū)、城陽(yáng)商務(wù)區(qū)、李滄商務(wù)區(qū)主要商務(wù)樓、商住兩用樓投放時(shí)間：電梯廣告更新周期長(zhǎng)，因此在開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月時(shí)間（6、7、8、9月）集中投放，時(shí)間短時(shí)間內(nèi)的推廣熱度4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)高新區(qū)公交、班車(chē)車(chē)體廣告.推廣動(dòng)作針對(duì)高新區(qū)區(qū)域客戶，在進(jìn)出高新區(qū)的目前多條公交線路及單位班車(chē)上進(jìn)行宣傳，如部分車(chē)輛無(wú)法包裝車(chē)體，在上下班時(shí)間每個(gè)座位放置宣傳資料。投放區(qū)域：1，高新區(qū)所有進(jìn)出的公交線路（119路、

123路、

150路、

k160路、

k162路、

k166路、115路、303路、305路、306路、k301路、定制公交2號(hào)線等）；2，高新區(qū)所有進(jìn)出的單位班車(chē)投放形式：1，第一選擇進(jìn)行車(chē)體噴繪包裝；2，無(wú)法包裝的車(chē)輛，投放車(chē)內(nèi)的廣告牌；3，車(chē)內(nèi)廣告牌無(wú)法進(jìn)行投放的車(chē)輛，每天上下班時(shí)間，每個(gè)座位上都放置項(xiàng)目宣傳資料4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)高新區(qū)有園區(qū)的液晶屏（或展板）展示.推廣動(dòng)作針對(duì)高新區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶，在高新區(qū)上百家企業(yè)的公司大堂、餐廳等公共空間，進(jìn)行液晶屏（或展板）擺放、展示。投放渠道：租賃部分液晶屏，購(gòu)買(mǎi)、制作部分展架投放區(qū)域：覆蓋高新區(qū)所有園區(qū)，集中在園區(qū)的公共空間投放時(shí)間：4、5月份開(kāi)始籌備，陸續(xù)覆蓋所有目標(biāo)區(qū)域配合動(dòng)作：與園區(qū)的洽談設(shè)置專(zhuān)人，可同時(shí)接洽團(tuán)購(gòu)事宜正陽(yáng)西路河?xùn)|路火炬路新業(yè)路廣博路錦業(yè)路錦安路錦匯路錦榮路錦暄路科興路科韻路科海路春陽(yáng)路祥源路華貫路華東路和源路寶源路華中路匯智橋路聚賢橋路和融路合心路1234567810119121314151617181920212324223125262827293032333536373839404142535443464445474849525553555657585960616263646566676869707172737474757678777980811.Edwards真空泵2.格蘭德新能源3.新大陸國(guó)際4.精密壓力容器5.中小企業(yè)孵化器三期6.中小企業(yè)孵化器二期8.國(guó)家海洋腐蝕防護(hù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化基地9.偉隆閥業(yè)集團(tuán)10.奧科自控設(shè)備11.中遠(yuǎn)佐敦船舶涂料12.索爾維輪胎13.東岳羅地亞化工14.國(guó)際機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園15.中船重工交通裝備16.振興達(dá)車(chē)廂17.騰達(dá)車(chē)輛管理18.黑金熱工能源19.佳友機(jī)械20太平洋制罐21.利康包裝22.消防隊(duì)23.華電工程24.華東機(jī)械25.智能裝備示范產(chǎn)業(yè)園26.中航工業(yè)27.城市科技創(chuàng)意科技28.中仁特種機(jī)床29.力鼎自動(dòng)化設(shè)備30.國(guó)家石墨烯產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范基地31.中國(guó)重汽集團(tuán)青島公司32.中遠(yuǎn)物流33.雷肯農(nóng)業(yè)機(jī)械34.RECARO35.雨潤(rùn)國(guó)際物流項(xiàng)目36.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)37.元進(jìn)特殊耐火材料38.如泰針織39.畢勤易萊特電子40.天富集團(tuán)41.益昕集團(tuán)42.國(guó)海制藥43.澤雨生物科技44.便民服務(wù)中心45.工業(yè)技術(shù)研究院46.海納光電47.華仁太醫(yī)藥業(yè)48.中科青島產(chǎn)業(yè)城49.計(jì)世物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算中心52.國(guó)家地方聯(lián)合研究中心53.孵化器示范基地54.體育中心55.世通集團(tuán)56.光電工程研究所57.國(guó)家大學(xué)科學(xué)園58.科創(chuàng)慧谷59.軟件城中心區(qū)60.云計(jì)算中心61.國(guó)際軟件園62.優(yōu)通通訊63.冠捷科技64.中糖海灣物流65.國(guó)家直屬倉(cāng)庫(kù)66.高校測(cè)控67.水產(chǎn)飼料67.東唐影視68.海信模具69.國(guó)際藍(lán)灣70.佳明光電71.中科盛創(chuàng)72.潤(rùn)豐鋁箔73.ALSTON、CNR74.科創(chuàng)無(wú)限75.愛(ài)普塔商業(yè)設(shè)施76.維客超市77.機(jī)器人綜合業(yè)務(wù)中心78.圣度79.雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)80.創(chuàng)業(yè)大廈81.全景閣4月5月6月7月8月9月10月11月12月青島各類(lèi)型資源方嫁接、合作.嫁接活動(dòng)6月份開(kāi)始，聯(lián)系、積累青島各類(lèi)型品牌商家，具有合適客戶資源的活動(dòng)，項(xiàng)目予以合作，進(jìn)行資源嫁接?；顒?dòng)原則：1，最大化利用青島各品牌資源方客戶資源；2，嫁接活動(dòng)資源，以輔助的角色參與，節(jié)約人力，提高效率合作形式：1，資料擺放費(fèi)用或禮品贊助；2，獲取客戶資源名單；3，現(xiàn)場(chǎng)展示廣告宣傳資料；4，部分重要活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介“吃”咖啡廳星巴克、上島咖啡、太平洋咖啡餐廳拉維拉、良友、嘉勒比西餐廳“行”車(chē)行大眾、奧迪航空公司中航、山航“穿”服裝

Armani、PRADA、華倫天奴配飾通靈珠寶、周大福手表雷達(dá)、浪琴、天梭“用”銀行合作銀行購(gòu)物中心佳世客、麥凱樂(lè)美容美發(fā)巴洛克、沙宣、韓國(guó)風(fēng)尚養(yǎng)生會(huì)所佐登妮絲、秀兒本草養(yǎng)生健身俱樂(lè)部英派斯、一兆韋德“娛”酒吧外灘1號(hào)、好時(shí)光、TheCanvasKTV錢(qián)柜、海樂(lè)迪、FeelingClub影院臺(tái)東、延吉路萬(wàn)達(dá)、星美國(guó)際報(bào)紙半島、日?qǐng)?bào)雜志新聞周刊、財(cái)經(jīng)新聞、milk12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月七月核心任務(wù)——經(jīng)過(guò)五六月推廣鋪墊，7月份正式進(jìn)入三個(gè)月的快速蓄客期核心動(dòng)作——大型音樂(lè)盛典活動(dòng)啟動(dòng)短信系統(tǒng)啟動(dòng)“風(fēng)暴拓客系統(tǒng)”——四大分系統(tǒng)同時(shí)啟動(dòng)4月5月6月7月8月9月10月11月12月事件活動(dòng).2-“韻動(dòng)青島”大型足球音樂(lè)盛典事件活動(dòng)4-7月份，配合社會(huì)熱點(diǎn)世界杯的進(jìn)行，舉辦“足球與音樂(lè)”的大型晚會(huì)，最大范圍吸引社會(huì)注意力，引起轟動(dòng)。活動(dòng)原則：1，有效依托政府，與政府合作組織；2，活動(dòng)契合社會(huì)熱點(diǎn)，將項(xiàng)目推向高潮；3，邀請(qǐng)前足球明星、前世界杯主題曲歌星，借勢(shì)社會(huì)熱點(diǎn)；4，項(xiàng)目全方位推廣渠道進(jìn)行熱炒合作形式：1，組織、贊助、冠名；2，宣傳均具有項(xiàng)目LOGO等標(biāo)識(shí)；3，在高新區(qū)舉行，最好項(xiàng)目?jī)?nèi)部；4，項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)炒作、新聞專(zhuān)訪、常規(guī)媒介等信息集中釋放；5，門(mén)票靈活運(yùn)用，盡量多的攪動(dòng)全城客戶關(guān)鍵詞：7月\高潮\前足球明星+前世界杯主題曲歌星\萬(wàn)人規(guī)模歌星建議：南非世界杯主題曲演唱者夏拉奇球星建議：80后最有記憶的球星之一巴喬4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)高頻「短信群發(fā)+定點(diǎn)發(fā)送+平臺(tái)發(fā)送」.推廣動(dòng)作7月份開(kāi)始，短信作為重要推廣渠道投入使用，利用短信群發(fā)針對(duì)性的覆蓋目標(biāo)客戶。群發(fā)：平均每周3次，平均每次20萬(wàn)條（分為4家企業(yè)發(fā)送），連續(xù)4個(gè)月，共16次，共320萬(wàn)條定點(diǎn)：競(jìng)品活動(dòng)監(jiān)控，客戶密集區(qū)，隨時(shí)攔截平臺(tái)：專(zhuān)人操作，實(shí)時(shí)維護(hù)，即時(shí)發(fā)送要求：全面搜集青島優(yōu)質(zhì)短信公司。如萬(wàn)科、龍湖、中海等項(xiàng)目常用的短信公司集合各公司最優(yōu)質(zhì)的客戶資源。設(shè)置專(zhuān)人挑選資源，并對(duì)客戶資源情況進(jìn)行來(lái)電、來(lái)訪、成交跟蹤，設(shè)置短信公司排行榜，投放數(shù)量向優(yōu)質(zhì)公司傾斜隨時(shí)跟蹤競(jìng)品動(dòng)態(tài)，與定點(diǎn)短信公司長(zhǎng)期合作，隨時(shí)攔截客戶密集區(qū)購(gòu)買(mǎi)短信平臺(tái)，對(duì)于來(lái)電、來(lái)訪、成交客戶，以活動(dòng)信息、銷(xiāo)售信息不斷維護(hù)4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)“風(fēng)暴拓客系統(tǒng)”渠道動(dòng)作渠道為王巡展系統(tǒng)派發(fā)系統(tǒng)渠道系統(tǒng)CALL客系統(tǒng)商超巡展社區(qū)、寫(xiě)字樓巡展掃街、掃樓、插車(chē)加油站活動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介意見(jiàn)領(lǐng)袖活動(dòng)CALL客同行有禮活動(dòng)（補(bǔ)充2014年自然到訪不足，主動(dòng)拓客、系統(tǒng)拓客、圈營(yíng)拓客）公車(chē)派發(fā)大型團(tuán)購(gòu)★★★★★★★★★★★★巡展系統(tǒng).1-商超巡展渠道動(dòng)作集中布網(wǎng)鎖定全青島所有人流量密集、目標(biāo)客戶活動(dòng)的重點(diǎn)商業(yè)中心，依靠巡展主動(dòng)拓展、留電，快速提升蓄客數(shù)量。主要商場(chǎng)：家樂(lè)福、麥凱樂(lè)、百麗廣場(chǎng)、佳世客、利群、大潤(rùn)發(fā)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等主要商業(yè)街：臺(tái)東商業(yè)街、李村商業(yè)街、科技市場(chǎng)等展位品質(zhì)：融入IBOX等體感游戲機(jī)等科技展示品，吸引更多客戶，根據(jù)展位面積和條件，提前設(shè)計(jì)、制作物料，保證細(xì)節(jié)展示的品質(zhì)感7-10月，4個(gè)月，每天6個(gè)展位，每個(gè)展位2名置業(yè)顧問(wèn)，2-4名大學(xué)生4月5月6月7月8月9月10月11月12月巡展系統(tǒng).2-社區(qū)、寫(xiě)字樓巡展渠道動(dòng)作集中布網(wǎng)鎖定全青島所有成規(guī)模社區(qū)、中高端社區(qū)、商務(wù)寫(xiě)字樓、商住兩用樓，與物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)，設(shè)置無(wú)人簡(jiǎn)易展位，覆蓋更多客戶區(qū)域。主要住宅區(qū)域：城陽(yáng)核心區(qū)、城陽(yáng)南區(qū)域、李滄核心區(qū)、黑龍江路/重慶路區(qū)域、浮山后/嶗山北部區(qū)域、市北市南區(qū)域、香港東路/東海路區(qū)域主要商務(wù)區(qū)域：覆蓋青島香港路、嶗山區(qū)、市北區(qū)三大商務(wù)區(qū)、城陽(yáng)商務(wù)區(qū)、李滄商務(wù)區(qū)主要商務(wù)樓、商住兩用樓展位方式：專(zhuān)門(mén)設(shè)置無(wú)人展位，易搬運(yùn)、易維護(hù)（可增加置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系方式，增加置業(yè)顧問(wèn)積極性）7-10月，4個(gè)月，2名置業(yè)顧問(wèn)管理，4名大學(xué)生專(zhuān)職維護(hù)4月5月6月7月8月9月10月11月12月派發(fā)系統(tǒng).1-掃樓、掃街、插車(chē)渠道動(dòng)作與巡展緊密配合，圍繞巡展點(diǎn)進(jìn)行周邊的掃樓、掃街、插車(chē)等派發(fā)動(dòng)作，如果有客戶感興趣，先行留點(diǎn)，之后邀約至巡展點(diǎn)或售樓處。派發(fā)區(qū)域：配合巡展的計(jì)劃，以巡展點(diǎn)為中心向周邊輻射，覆蓋青島主要商務(wù)、商業(yè)、生活區(qū)配合事宜：派發(fā)的物料要進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)，單頁(yè)保證吸引力，插車(chē)物料可以以創(chuàng)新形式（增加趣味性內(nèi)容）7-10月，4個(gè)月，6個(gè)組，6名置業(yè)顧問(wèn)，24名大學(xué)生★★★★★★★★★★★★4月5月6月7月8月9月10月11月12月派發(fā)系統(tǒng).2-加油站活動(dòng)渠道動(dòng)作深入青島市區(qū)重要路段的加油站，安排人員駐守，以大抽獎(jiǎng)的形式，吸引加油停留的客戶登記留電?；顒?dòng)區(qū)域：市區(qū)主要中高端人士生活集中區(qū)域的加油站配合事宜：設(shè)置加油站大抽獎(jiǎng)，大學(xué)生以抽獎(jiǎng)的噱頭，邀請(qǐng)客戶登記電話等信息參加7-10月，4個(gè)月，12個(gè)點(diǎn)，4個(gè)組，4名置業(yè)顧問(wèn)，12名大學(xué)生★★★★★★★★★★★★4月5月6月7月8月9月10月11月12月派發(fā)系統(tǒng).3-公交派發(fā)渠道動(dòng)作深入青島市區(qū)人流量最大的線路、車(chē)站，在上下班高峰期，針對(duì)排隊(duì)上車(chē)的人員進(jìn)行集中派單?；顒?dòng)區(qū)域：市區(qū)人流量最密集的線路，如香港路、福州路、山東路等線路的主要車(chē)站，包括市政府站、遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)站等數(shù)十個(gè)主要站點(diǎn)進(jìn)行覆蓋派發(fā)形式：主要針對(duì)上下班高峰期，等車(chē)人員最密集的時(shí)候，每個(gè)站點(diǎn)設(shè)置一名大學(xué)生，進(jìn)行派發(fā)；夏天可以派發(fā)宣傳小扇子，冬天可以派發(fā)手套等小禮品，增加客戶接受度7-10月，4個(gè)月，4個(gè)組，4名置業(yè)顧問(wèn)，16名大學(xué)生4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系統(tǒng).1-三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介渠道動(dòng)作發(fā)動(dòng)青島市二手房中介機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目積極轉(zhuǎn)介客戶，凡客戶成交均給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，擴(kuò)大客戶來(lái)源渠道。拓展對(duì)象：青島市所有品牌二手房門(mén)店，包括二十一世紀(jì)、科威、惠百家等，客戶資源豐富的非品牌門(mén)店，如浮山后、新市北部分區(qū)域合作形式：設(shè)置專(zhuān)門(mén)的三級(jí)市場(chǎng)拓展經(jīng)理，進(jìn)行拓展，簽訂統(tǒng)一轉(zhuǎn)介協(xié)議，簽訂協(xié)議人員納入轉(zhuǎn)介人員庫(kù)，按照協(xié)議每成交一套給予一定獎(jiǎng)勵(lì)7-10月，4個(gè)月，4名專(zhuān)職市場(chǎng)拓展人員4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系統(tǒng).2-各行業(yè)“意見(jiàn)領(lǐng)袖”活動(dòng)渠道動(dòng)作為實(shí)現(xiàn)圈營(yíng)效果，優(yōu)質(zhì)意向客戶中具備意見(jiàn)領(lǐng)袖資質(zhì)，朋友圈較廣、話語(yǔ)權(quán)有力的人，給予意見(jiàn)領(lǐng)袖資格，依靠意見(jiàn)領(lǐng)袖形成小團(tuán)購(gòu)。拓展對(duì)象：1，意向度極高，需要最終成交，才可享受意見(jiàn)領(lǐng)袖條件；2，在行業(yè)、企業(yè)、朋友中具備話語(yǔ)權(quán)合作形式：1，簽訂意見(jiàn)領(lǐng)袖團(tuán)購(gòu)協(xié)議；2，意見(jiàn)領(lǐng)袖組織團(tuán)購(gòu)，5人成團(tuán)；3，團(tuán)購(gòu)中的每個(gè)人均享受特定優(yōu)惠；4，意見(jiàn)領(lǐng)袖享受其它特殊獎(jiǎng)勵(lì)7-10月，4個(gè)月，市場(chǎng)拓展人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一申請(qǐng)，須經(jīng)審核4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系統(tǒng).3-同行業(yè)“同行有禮”活動(dòng)渠道動(dòng)作為實(shí)現(xiàn)圈營(yíng)效果，依靠地產(chǎn)圈內(nèi)快速形成口碑傳播，針對(duì)地產(chǎn)同行進(jìn)行特殊營(yíng)銷(xiāo)，并給與一定優(yōu)惠。宣傳方式：業(yè)內(nèi)人士聚會(huì)、活動(dòng)、行業(yè)QQ群、微信群、同行接待日、短信、行業(yè)網(wǎng)絡(luò)論壇等拓展對(duì)象：地產(chǎn)行業(yè)及地產(chǎn)附屬行業(yè)，如代理公司、廣告公司、活動(dòng)公司等單位人員合作形式：1，行業(yè)人士經(jīng)過(guò)工作身份證明，統(tǒng)一申請(qǐng)；2，享受部分特殊優(yōu)惠7-10月，4個(gè)月，市場(chǎng)拓展人員負(fù)責(zé)統(tǒng)一申請(qǐng)，須經(jīng)審核4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系統(tǒng).4-大型企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)卣骨绖?dòng)作針對(duì)高新區(qū)區(qū)域內(nèi)的大型產(chǎn)業(yè)園、青島大型企業(yè)、大型事業(yè)機(jī)關(guān)單位等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)公關(guān)，組織上規(guī)模的大型團(tuán)購(gòu)，集中去化房源。拓展對(duì)象：1，高新區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園；2，青島員工規(guī)模較多的大型企業(yè)集團(tuán)（尤其是北部區(qū)域）；3，青島事業(yè)單位、機(jī)關(guān)單位等（尤其是北部區(qū)域）合作形式：1，簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議；2，給予特定優(yōu)惠；3，盡量指定房源7-10月，4個(gè)月，2名專(zhuān)職市場(chǎng)拓展人員4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月5月6月7月8月9月10月11月12月CALL客系統(tǒng).精細(xì)化CALL管理渠道動(dòng)作組織專(zhuān)門(mén)CALL客中心，安排專(zhuān)人管理，設(shè)定精細(xì)化CALL客操作流程，進(jìn)行上訪率考核與獎(jiǎng)勵(lì)。7-10月，4個(gè)月，4個(gè)CALL客小組，4名置業(yè)顧問(wèn)，20名大學(xué)生任務(wù)分配每人每天150批日常監(jiān)控監(jiān)控態(tài)度與回饋問(wèn)題跟蹤記錄反復(fù)追蹤與數(shù)據(jù)核實(shí)客戶發(fā)生興趣客戶來(lái)訪時(shí)間客戶是否出門(mén)客戶路程跟蹤客戶到門(mén)接待交接置業(yè)顧問(wèn)到訪率考核到訪未完成進(jìn)行懲罰人員提升淘汰與問(wèn)題培訓(xùn)成交量考核有成交高額獎(jiǎng)勵(lì)12步CALL客管理閉環(huán)6步客戶跟蹤法12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月八月核心任務(wù)——快速蓄客期的第二個(gè)月，售樓處正式開(kāi)放，前期大量客戶集中導(dǎo)入售樓處進(jìn)行體驗(yàn)核心動(dòng)作——釋放項(xiàng)目均價(jià)啟動(dòng)第三方收小訂展示中心正式開(kāi)放萬(wàn)人活動(dòng)啟動(dòng)系列品牌之旅4月5月6月7月8月9月10月11月12月啟動(dòng)第三方收小訂.（配合售樓處開(kāi)放活動(dòng)）前期自愿辦理項(xiàng)目VIP卡客戶，轉(zhuǎn)為小訂客戶：1，依靠搜房網(wǎng)或新聞網(wǎng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；2，2000元訂金，享受現(xiàn)金優(yōu)惠；3，客戶獲取項(xiàng)目認(rèn)籌資格；目標(biāo)：3000組（開(kāi)盤(pán)前）銷(xiāo)售動(dòng)作4月5月6月7月8月9月10月11月12月六次方興品牌之旅（意向客戶、意見(jiàn)領(lǐng)袖）.品牌活動(dòng)8月份開(kāi)始，項(xiàng)目展示中心開(kāi)放，積累足夠意向客戶，對(duì)于優(yōu)質(zhì)意向客戶、意見(jiàn)領(lǐng)袖，組織進(jìn)行方興品牌之旅體驗(yàn)活動(dòng)。人數(shù)地點(diǎn)：