【房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題及優(yōu)化建議探析5500字（論文）】

房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題及完善對(duì)策研究TOC\o"1-3"\h\u14328一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格原則 118955二、房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題 26290（一）評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估制度的不完善 221230（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行在評(píng)估上缺乏必要銜接 321875（三）抵押房地產(chǎn)的權(quán)利復(fù)雜 33784（四）估價(jià)缺乏客觀性、公正性 324335（五）評(píng)估人員因素 331893三、評(píng)估應(yīng)注意事項(xiàng)與決策 412129（一）完善評(píng)估理論和評(píng)估制度 44496（二）正確判斷房地產(chǎn)的權(quán)利 425918（三）保證評(píng)估的客觀性、公正性 432179（四）提高評(píng)估人員素質(zhì) 413126四、結(jié)語 410602參考文獻(xiàn) 6摘要：伴隨著我們國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并且日趨成熟,房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我們國家國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)的有力增長點(diǎn)，但值得我們注意的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)暴的行業(yè)。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，。中國房地產(chǎn)估中必須要求掌握的6條主要原則，即合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和公平原則。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估問題對(duì)策伴隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并且逐漸成熟,房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上已經(jīng)成長為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時(shí)值得注意的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)暴的行業(yè)，因此，作為把銀行和房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的紐帶的房地產(chǎn)評(píng)估體系的健全完善就顯得非常重要一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格原則根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程及待估宗地的具體情況，在本報(bào)告評(píng)估過程中，我們遵循的主要原則有：（一）合法原則，土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個(gè)方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。（二）替代原則，地價(jià)遵循替代規(guī)律，其宗地的土地價(jià)格，受其相同使用的宗地，即同類型具有替代可能的宗地價(jià)格所牽制。有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。（三）供需原則，在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格取決于供求的均衡點(diǎn)，需求大于供給，價(jià)格就會(huì)提高，否則價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然條件，因此土地市場形成了自己的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)在土地的價(jià)格容易形成壟斷，所以地價(jià)形成于不完全競爭的市場。在評(píng)估中我們充分考慮了土地市場的供求狀況對(duì)地價(jià)的影響。（四）變動(dòng)原則，一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形。它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。估價(jià)人員只有在把握了土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律基礎(chǔ)上，才能準(zhǔn)確地評(píng)估出相應(yīng)土地價(jià)格。（五）協(xié)調(diào)原則，土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。（六）貢獻(xiàn)原則，不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。（七）預(yù)期收益原則，對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。（八）報(bào)酬遞增遞減原則，報(bào)酬遞增、遞減原則即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最有效使用點(diǎn)。（九）最有效使用原則，由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地使用人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益?，F(xiàn)實(shí)中這種期望是以土地使用的合法、合規(guī)為前提的。所以，宗地是在使用合法、合規(guī)前提下，發(fā)揮最有效使用。（十）多種方法相結(jié)合的原則，隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中常選擇兩種以上較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格?？傊?，在評(píng)估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題（一）評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估制度的不完善我們國家由于在評(píng)估理論和評(píng)估方法研究上的滯后，在實(shí)際評(píng)估實(shí)務(wù)中基本都會(huì)采用比較保守原則的市場評(píng)估，不會(huì)把借款人的收益、貸款的比率、貸款的利率以及貸款年限等在抵押貸款中的所有的基本要素納入房地產(chǎn)評(píng)估過程的計(jì)算分析中來，往往就會(huì)忽略貸款對(duì)于投資者現(xiàn)金流量引起的一系列的變化，還會(huì)造成缺乏科學(xué)的依據(jù)，主觀性過大。目前資產(chǎn)評(píng)估仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，隨著市場經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展，評(píng)估服務(wù)的成本越來越高，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)，通常采用隨意刪減評(píng)估程序、評(píng)定估算過于簡單草率，評(píng)估工作底稿相當(dāng)不完備、評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和格式極其不規(guī)范、只會(huì)貪圖眼前利益，往往給客戶的報(bào)價(jià)基本就是你七折我就五折，你五折我就三折，會(huì)造成惡性競爭，卻把收費(fèi)低問題所帶來的一系列弊端全都拋到腦后。一般說來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面上所產(chǎn)生的問題很大程度上也都是評(píng)估制度的不完善和評(píng)估市場的不成熟。（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行在評(píng)估上缺乏必要銜接目前，在中國的銀行中，發(fā)放貸款的相關(guān)人員了解評(píng)估理論和評(píng)估技術(shù)的專業(yè)人員相對(duì)比較少，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員對(duì)銀行所經(jīng)營的業(yè)務(wù)品種及其操作規(guī)程也存在一定的茫然。在這樣的情況下就會(huì)產(chǎn)生兩方面的問題，一方面是評(píng)估機(jī)構(gòu)是否有能力給銀行金融機(jī)構(gòu)提供符合銀行金融機(jī)構(gòu)規(guī)程的評(píng)估報(bào)告；另一方面是銀行是否能夠真正理解并且使用評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。目前我們國家評(píng)估實(shí)務(wù)中最為常見的情況就是：評(píng)估機(jī)構(gòu)所評(píng)估出抵押資產(chǎn)現(xiàn)狀下的公開的市場價(jià)值，銀行一半會(huì)按照市場價(jià)值的50%到70%作為貸款發(fā)放額。這種過于簡單的銜接的模式不僅僅會(huì)增大了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使我們對(duì)評(píng)估理論和評(píng)估方法的靈活運(yùn)用受到了相當(dāng)大的制約。之所以會(huì)產(chǎn)生目前這種局面，很大程度上在于評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行金融機(jī)構(gòu)缺乏評(píng)估放貸必要銜接的橋梁，正如曲教授所說的：“房地產(chǎn)評(píng)估部曾經(jīng)是各商業(yè)銀行的重要部門，但是在前幾年被從總行中分離出去，對(duì)此不能理解也不能茍同。同時(shí)還指出抵押貸款評(píng)估不僅需要估價(jià)師具備一般的估價(jià)知識(shí)，還需要估價(jià)師具備金融專業(yè)的相關(guān)知識(shí)以及職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉貸款抵押方面的評(píng)估參數(shù)的選取和應(yīng)用”。（三）抵押房地產(chǎn)的權(quán)利復(fù)雜房地產(chǎn)抵押貸款是以不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，這是一種將來某個(gè)時(shí)間的可能會(huì)發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)擁有的權(quán)利是以登記為前提，通過轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)的。但在實(shí)際中房地產(chǎn)擁有的權(quán)力并不是都能登記的，而我們的抵押資產(chǎn)評(píng)估沒有理由不把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權(quán)利價(jià)格評(píng)估進(jìn)去。簡單的說在抵押房地產(chǎn)中，由于抵押資產(chǎn)的形態(tài)各異、權(quán)利交錯(cuò)，信息存在著不對(duì)稱。抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利，這樣就會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確。（四）估價(jià)缺乏客觀性、公正性在銀行金融機(jī)構(gòu)抵押貸款發(fā)放的過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)從內(nèi)部確定的估價(jià)機(jī)構(gòu)中任意選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就使得客戶沒有太多的選擇。銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，雖然表面上是銀行在考慮了評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等許多方面的因素后認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)最小的評(píng)估公司，但在當(dāng)前的評(píng)估市場供給過剩、競爭不當(dāng)多發(fā)的情況下，這種銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法也會(huì)為銀行等金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員的腐敗提供機(jī)會(huì)，很大程度上增加了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。（五）評(píng)估人員因素一些評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人本身的專業(yè)素質(zhì)與管理素質(zhì)就不高，并嚴(yán)重忽視執(zhí)業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)執(zhí)業(yè)人員也不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估質(zhì)量審核人員在復(fù)核過程中，也是馬馬虎虎，沒用很好的履行自己的崗位職責(zé)，對(duì)于許多習(xí)慣性的違規(guī)視而不見有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。三、評(píng)估應(yīng)注意事項(xiàng)與決策（一）完善評(píng)估理論和評(píng)估制度隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷發(fā)展擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估的機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也在迅速增加。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員在貸款抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。事實(shí)上，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量非常低劣，出具了很多不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告信息，重要原因就在于評(píng)估制度的缺失，改革評(píng)估收費(fèi)管理制度，強(qiáng)化評(píng)估服務(wù)質(zhì)量和透明度，提高評(píng)估服務(wù)自主地價(jià)空間，規(guī)范評(píng)估業(yè)務(wù)”招標(biāo)”發(fā)式報(bào)價(jià)原則。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部設(shè)置了一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織形式。一定程度上要求了該形式從獲取評(píng)估業(yè)務(wù)，選擇評(píng)估業(yè)務(wù)開始，一直到該項(xiàng)目完成評(píng)估并且向用戶提供評(píng)估產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取了一系列的檢驗(yàn)、核對(duì)、驗(yàn)證等有效的措施或方法，保證了評(píng)估的真實(shí)、可靠、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)必要的組織體系，并且根據(jù)組織體系構(gòu)建進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分開，利益明確。（二）正確判斷房地產(chǎn)的權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息的公開性和登記內(nèi)容的可信賴性，為交易當(dāng)事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。在抵押價(jià)值評(píng)估過程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行等金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益，另一方面也應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)資產(chǎn)能夠真正讓渡出的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有并且已經(jīng)占有了的資料和現(xiàn)場的踏勘掌握的實(shí)際情況作出正確綜合的判斷，這樣才能夠保證為后來的續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造一定的條件，才可能保證后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估作業(yè)的正確性。（三）保證評(píng)估的客觀性、公正性銀行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家關(guān)于推薦評(píng)估的規(guī)定，給客戶更大的自由選擇權(quán)，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、公正性和客觀性。不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，應(yīng)公正公開透明的原則，擇優(yōu)決定銀行及其工作人員以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)業(yè)務(wù)協(xié)回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。（四）提高評(píng)估人員素質(zhì)首先：資產(chǎn)評(píng)估人員要嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)程，遵守職業(yè)道德要求，評(píng)估師在承攬業(yè)務(wù)、評(píng)估操作、評(píng)估報(bào)告形成過程中不能受其他任何單位干預(yù)和影響，要在實(shí)質(zhì)上和形式上保持雙重獨(dú)立，其次：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)要經(jīng)常舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育培訓(xùn)，資產(chǎn)評(píng)估人員要通過理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐鍛煉，對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能完成培訓(xùn)內(nèi)容的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)采取吊銷其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書的方法，這樣才能大力提高評(píng)估人員自身綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。四、結(jié)語隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，。中國房地產(chǎn)估中必須要求掌握的6條主要原則，即合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和公平原則。參考文獻(xiàn)[1]陳敬東,姚貴州,張建鋒,高菊芬.享樂評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J]西安理工大學(xué)學(xué)報(bào),2002,(01).[2]徐得均,王佩瑯.房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)應(yīng)該打破壟斷[J]中國資產(chǎn)評(píng)估,2002,(01).[3]何遠(yuǎn)平,包宇,王振岐.美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估考察[J]中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào),2003,(09)[4]張志強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)現(xiàn)狀及對(duì)策研究[D].吉林大學(xué),2008,(05).[5]王宛巖.我國不動(dòng)產(chǎn)課稅制度研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所,2010[6]袁曉春.\o"貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的有效性研究相似度153%"貨幣政策對(duì)