XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)

XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)2024/3/31XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)2024/3/31XX1在開啟北地塊之前我們先來回顧下南地塊的征戰(zhàn)歷程XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)在開啟北地塊之前XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)22009年，金潤地產(chǎn)進駐句容，開啟逐鹿之戰(zhàn)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)2009年，金潤地產(chǎn)進駐句容，開啟逐鹿之戰(zhàn)XX3句容香江麗景3歷次開盤，屢戰(zhàn)屢勝，逆市飄紅2009年12月20日香江麗景展示中心對外公開接待開啟句容逐鹿之旅2010年1月24日一期花園洋房開盤推出92套,當日售罄2010年5月3日二期花園洋房開盤60套電梯陽房，一個小時去化90%2010年9月18日三期景觀組團開盤共261套。，開盤當天勁銷百套2011年5月7日四期開盤302套房源，三個月銷售率達85%2011年12月28日香江麗景·禮賓府綜合市場開工典禮舉行5萬方句容城市商業(yè)新中心啟幕2012年1月2日E02公寓開盤共計140套房源，三個月銷售率超過85%2012年5月26日E01公寓開盤共計174套房源，至今已銷售52%2011年9月7日五期開盤(大戶型及樓王）共推170套房源，至今已銷售52%項目歷次開盤回顧Projectpreviousopeningreview2010年4月第一次調(diào)控2010年9月第二次調(diào)控2011年1月第三次調(diào)控XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)歷次開盤，屢戰(zhàn)屢勝，逆市飄紅2009年12月20日香江麗景展4歷次開盤總結(jié)產(chǎn)品性價比逐步降低：從花園洋房到高層到公寓，產(chǎn)品類型發(fā)生變化，性價比越來越低調(diào)控對整體銷售量影響不大：隨著調(diào)控政策的步步緊逼，對香江麗景的銷售影響并不大調(diào)控及戶型大小導致去化速度變慢：隨著戶型面積的變大以及市場調(diào)控的加強，去化速度明顯變慢價格逐步提升：三年銷售，香江麗景的價格由4000元/㎡多到現(xiàn)在的近6000元/㎡，價格逐步提升歷次開盤，調(diào)控加緊，產(chǎn)品性價比逐步降低，價格逐步提升，去化速度變緩XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)歷次開盤總結(jié)產(chǎn)品性價比逐步降低：從花園洋房到高層到公寓，產(chǎn)品5重要節(jié)點成交排行榜勇奪前三，2011年句容城中排行第一XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)重要節(jié)點成交排行榜勇奪前三，2011年句容城中排行第一XX36激情世界杯之夜男聲女生總決賽投資季●蜜蜂總動員月滿中秋，清滿香江任達華慈善晚會活動回顧：精彩不斷，形象奠定，情滿香江北地塊開工典禮XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)激情世界杯之夜男聲女生總決賽投資季●蜜蜂總動員月滿中秋，清滿7總結(jié)三年逐鹿，問鼎句容，首屈一指，形象初立歷次開盤總結(jié)：項目經(jīng)過7次開盤，開盤期間均能完成近90%的去化，每個月的均在句容銷售排行榜上排行前三銷售總額：2010年勁銷2.4億，句容銷售排行榜第二名；2011年勁銷2.5億，勇奪句容銷售排行榜冠軍活動總結(jié)：通過各類的主題活動以及節(jié)點活動，不斷提升項目調(diào)性，不僅促進銷售，更奠定了項目的高端形象形象初立：項目為句容城中央唯一高品質(zhì)住宅，價格一直領(lǐng)先于其他各盤，銷售同樣領(lǐng)先于其他各盤，性價比較高，初步建立了高端形象XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)總結(jié)三年逐鹿，問鼎句容，首屈一指，形象初立歷次開盤總結(jié)：項8接下來，我們該干什么？南地塊開發(fā)接近尾聲北地塊近17萬方待開發(fā)南地塊北地塊17萬方XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)接下來，我們該干什么？南地塊開發(fā)接近尾聲南地塊北地塊9在蛻變之前，先認清自己XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)在蛻變之前，先認清自己XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)10Part1項目本體分析Part2市場環(huán)境分析項目分析篇XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)Part1項目本體分析Part2市場環(huán)境分析項目分析篇X11項目技術(shù)指標XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)項目技術(shù)指標XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)12面積段（㎡）91.87112121-124133-139140以上所占百分比17%3%34.40%39.80%5.40%北地塊以大戶型為主，120㎡以上的戶型占比達80%北地塊面積段配比XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)面積段（㎡）91.87112121-124133-1391413價值點1：句容城中央，盡享城市繁華價值點2：崇明小學、二中雙學區(qū)、農(nóng)科院毗鄰，人文氣息濃郁項目區(qū)位分析核心價值點：城市核心區(qū)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)價值點1：句容城中央，盡享城市繁華價值點2：崇明小學、二中雙14城市中心，居繁華之上，攬萬千風云句容城中央，盡享城市繁華5萬方自身配套，足不出戶即享便捷生活XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)城市中心，居繁華之上，攬萬千風云XX3句容香江麗景營銷拓盤提15純正Artdeco，一個階層的榮耀采用高層最經(jīng)典Artdeco建筑風格，象征一個階層的貴族氣質(zhì)與財富XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)純正Artdeco，一個階層的榮耀XX3句容香江麗景營銷拓162萬方城中私享公園，筑一方生態(tài)之地句容首席下沉式瀑布廣場，疊水景觀，綠樹成蔭，流水潺潺網(wǎng)球場、慢跑道、羽毛球場、籃球場，兒童、老人專屬空間，一切超越想象XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)2萬方城中私享公園，筑一方生態(tài)之地XX3句容香江麗景營銷拓盤17句容唯一“泛會所”設(shè)計，領(lǐng)銜社區(qū)生活新格局Artdeco殿堂級會所，中產(chǎn)階級聚會、休閑新天地首層架空，為居住創(chuàng)造了更為開闊、靈性、流動的社區(qū)空間，將內(nèi)涵與品位自然釋放XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)句容唯一“泛會所”設(shè)計，領(lǐng)銜社區(qū)生活新格局XX3句容香江麗景18南北地塊對比北地塊從建筑、宅間空間、配套等全面升級，進一步提升了樓盤品質(zhì)對比項南地塊北地塊總結(jié)物業(yè)類型花園洋房、高層、小高層、公寓高層、公寓北地塊均為大高層建筑風格新古典主義Artdeco北地塊有所提升，更強調(diào)城市貴族氣質(zhì)景觀中心水景近2萬景觀，下沉式瀑布景觀組團北地塊規(guī)劃了句容絕無僅有的景觀，包括下沉式瀑布、老人、兒童專屬活動空間等等，更注重宅間空間的營造戶型配比從70-140㎡戶型皆有，包括268㎡樓王以120㎡以上大戶型為主北地塊以大戶型為主，主要面對改善型購房者物業(yè)金潤物業(yè)金潤物業(yè)南地塊為金潤物業(yè)的初步發(fā)展，北地塊物業(yè)在南地塊物業(yè)的基礎(chǔ)上加以提升，創(chuàng)造新的價值點會所及社區(qū)中心無會所高檔會所配套及社區(qū)中心會所的配套提升了項目的檔次，北地塊在南地塊的基礎(chǔ)上進一步提升客群句容市普通購房者目標客群：根據(jù)戶型配比，初步判斷改善性客戶居多XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南北地塊對比北地塊從建筑、宅間空間、配套等全面升級，進一步提19Part1項目本體分析Part2市場環(huán)境分析項目分析篇XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)Part1項目本體分析Part2市場環(huán)境分析項目分析篇X20宏觀市場2012年1月31日2012年4月3日2012年4月13日溫家寶：堅定不移繼續(xù)實施樓市調(diào)控政策然而，在總理重申樓市調(diào)控不放松的同時一些政策卻悄然破冰……XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)宏觀市場2012年1月31日2012年4月3日221宏觀市場——政策導讀貨幣政策利好——三次下調(diào)存款準備金率2011年12月5日，央行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點2012年2月24日，央行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點2012年7月6日，央行下調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點房貸政策利好——實施差別化房貸，支持首次購房家庭貸款需求2012年2月8日，央行：繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求2011年12月22日，李克強：適應(yīng)城鎮(zhèn)居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地2011年12月23日，住建部部長姜偉新：嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。銀行政策利好——銀行下調(diào)首套購房利率2012年2月份，四大行宣布針對首次置業(yè)客戶，房貸實行基準利率，部分外資銀行為了搶占貸款份額，實行9折甚至85折的優(yōu)惠，但對二次及以上購房者仍保持原有政策不放松。地方政府救市利好——樓市微調(diào)新政策，放寬購房條件城市時間優(yōu)惠類型南京2011-10月公積金放寬杭州2011-12月購房補貼成都2011年11月放松資格審核(被叫停)吉林市2011-11月公積金放寬等長春2011-11月購房落戶北京2011-11月住宅標準重慶2011-11月購房補貼上海2012-2月外地人居住證三年可買二套房調(diào)控政策局部微調(diào)，政策利好，樓市有望回暖XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)宏觀市場——政策導讀貨幣政策利好——三次下調(diào)存款準備金率2022微觀市場—2012年1-5月句容住宅供銷表現(xiàn)2012年1-5月，句容住宅市場新增供應(yīng)量1282套，成交總量1209套，供銷比1.06，基本處于供銷平衡態(tài)勢。從分月走勢來看，雖然有所起伏，但整體成像回升走勢。市場需求在長期壓抑之下，在個別政策局部放松的利好刺激下，成交回升也可以說是意料之中。雖然成交量有所回升，但市場前期供應(yīng)量較大，因此市場存量仍處于較高水平。目前市場現(xiàn)存累積存量房接近4000套。目前供銷基本平衡，受政策利好刺激，成交回升，市場存量仍處于高位XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)微觀市場—2012年1-5月句容住宅供銷表現(xiàn)2012年1-23供應(yīng)：2012年，句容住宅市場供應(yīng)主力呈現(xiàn)較為明顯的分化，分別主要集中在121-143平米和81-100平米兩大區(qū)間。成交：而在成交層面，120平米以下面積明顯占據(jù)成交主體，這與市場當前以剛需、首改人群為主有關(guān)，在面積需求上更加注重實用性和經(jīng)濟性，對大面積房源的高總價較為敏感。微觀市場—2012年1-5月句容住宅分面積供銷主力面積供應(yīng)分化明顯，120㎡以下面積為成交主體，首置、首改需求為主XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)供應(yīng)：2012年，句容住宅市場供應(yīng)主力呈現(xiàn)較為明顯的分化，分24住宅市場—土地供應(yīng)掛牌幅數(shù)（幅）23成交幅數(shù)（幅）23掛牌面積（平米）638666成交面積（平米）638666土地性質(zhì)成交幅數(shù)（幅）成交面積（平米）樓面地價（元/平米）商住用住用地110365667商業(yè)用地529542456商辦用地2238284462011年土地掛牌成交2011年成交土地用地性質(zhì)2011年華陽鎮(zhèn)土地市場掛牌23幅，合計面積近64萬方，全部出讓。其中，商住用地15幅、面積約57萬方，占據(jù)主導地位；純居住用地僅有1幅且體量較小，僅1萬方左右；商業(yè)、商辦用地7幅，面積5萬方左右。2012年至今，華陽鎮(zhèn)僅有4幅土地掛出，合計面積約9萬方。其中3幅商住用地，1幅為綜合用地。但從句容國土局網(wǎng)站信息來看，目前尚無成交記錄。純住宅用地僅1幅，僅1萬方左右，15幅商住用地，占主導地位XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)住宅市場—土地供應(yīng)掛牌幅數(shù)（幅）23成交幅數(shù)（幅）23掛牌面25住宅市場——競爭樓盤銷售情況目前市場上表現(xiàn)較好的幾家樓盤為世茂花園、御東國際、中央美地、維也納花園。御東國際最近市場比較好，主要是因為近期推盤量較大，且產(chǎn)品比較迎合目前市場的主要需求，全部為70-110左右的小兩房、小三房。證明目前剛需的需求依然很大。世茂花園、中央美地近期動作較大，世茂花園以特價房的形式進行降價，中央美地在新代理公司接手之后，直接調(diào)低所售房源的均價。所以，在市場得到了較好的表現(xiàn)，屬于典型的以價換量。

已推出套數(shù)已售套量銷售率主力在售香江麗景1458117780.73%32-42㎡公寓，均價5500元/㎡120-150㎡住宅，均價6500元/㎡268㎡樓王，均價7100元/㎡世茂花園2176179682.54%88-141㎡，均價5300元/㎡御東國際28619267.13%87-114㎡，均價5200元/㎡維也納花園67156383.9%花園洋房106-170㎡，均價6800元/㎡多層83-120㎡，均價5700元/㎡德院上城63323537.12%花園洋房107-140㎡，均價6200元/㎡高層92-138㎡，均價5000元/㎡臺北上上城56033760.18%89-116㎡，均價5900元/㎡中央美地4339221.25%78-158㎡，均價4900元/㎡英倫印象花園29618662.84%別墅160-270㎡，價格6200-8700元/㎡電梯公寓90-120㎡，均價4700元/㎡電梯洋房86-107㎡，4680元/㎡起XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)住宅市場——競爭樓盤銷售情況目前市場上表現(xiàn)較好的幾家樓盤為世26住宅市場——競爭樓盤價格走勢競爭樓盤價格大多集中5000-6000元/㎡（表價）范圍內(nèi)。且項目在持續(xù)銷售階段價格沒有太大波動，部分價格波動較大的樓盤也是因為所推物業(yè)類型不同，導致價格波動較大。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)住宅市場——競爭樓盤價格走勢競爭樓盤價格大多集中5000-627住宅市場—在售項目剩余體量

在售項目剩余體量：已推出尚未售出體量：按照70%去化率，尚剩余30%尚未去化，目前剩余369377㎡。尚未推出體量：1539609㎡總剩余：369377㎡+1539609㎡=1908986㎡在售項目香江麗景維也納花園水畔御景安城御園臺北上上城領(lǐng)秀星城世茂花園中央美地天容悅城英倫印象銀河之都庫瓦爾郡御東國際潤景美鄰苑碧水銘苑總總體量3000002800001200003587016000020000060000010000030000078727.249837131000160000142687.21642122770867已推出體量140704.6784155.8253589.35065189.14198048.2245591.553612.11060398.9934634.811672033185.99142687.2102740.21231258尚未推出體量159295.33195844.1866410.653587094810.861951.81354408.646387.8930000018328.2563736.1914280126814061471.761539609XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)住宅市場—在售項目剩余體量在售項目剩余體量：在售項目香江28未來兩至三年內(nèi)市場供應(yīng)量：未來2-3年內(nèi)，包括在售項目和即將面世項目，句容市場將會有3157480萬㎡的新房推出市場。未來市場供應(yīng)量巨大，即將有26312套房源面世，需要約9.5萬人來消化這么巨大的市場供應(yīng)量。對于全市僅擁有60萬常住人口（城區(qū)約19萬）的句容來說，難度巨大。在售項目剩余體量：1707480㎡即將面世項目體量：11年至今商住用地合計出讓58萬㎡，按照2.5的容積率計算。未來面世體量約1450000㎡住宅市場—未來供應(yīng)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)未來兩至三年內(nèi)市場供應(yīng)量：未來市場供應(yīng)量巨大，即將有263129調(diào)控政策局部放松，市場回暖趨勢明顯句容樓市供應(yīng)量巨大，未來競爭異常激烈政策：政府對于調(diào)控基本態(tài)度無變化，但貨幣政策、房貸政策等局部放松帶來利好，市場目前回暖趨勢明顯市場：目前市場成交量上揚，雖不排除開發(fā)商以價換量，但回暖趨勢明顯，價格也可能在下一階段上揚市場存量及未來供應(yīng)量：目前句容市場存量房體量巨大，達170萬方，未來約有140萬體量推售，兩年到三年內(nèi)市場供應(yīng)量將達到315萬，競爭異常激烈總結(jié)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)調(diào)控政策局部放松，市場回暖趨勢明顯政策：政府對于調(diào)控基本態(tài)度30SWOT分析XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)SWOT分析XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)31北地塊打造思考站在巨人的肩膀上，研究國內(nèi)知名開發(fā)商的打造方式，借鑒學習，提升自我項目面臨形勢將十分嚴峻北地塊現(xiàn)在面臨問題整體環(huán)境：市場調(diào)控放松，回暖趨勢明顯競品市場：區(qū)域市場存量及未來供應(yīng)量巨大，競爭異常激烈自身產(chǎn)品：產(chǎn)品有一定特色，戶型以大面積為主，去化速度將較慢怎么辦？？？XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊打造思考站在巨人的肩膀上，研究國內(nèi)知名開發(fā)商的打造方式32選擇對象萬科：中國地產(chǎn)品牌TOP1，千億品牌價值選擇理由：面向客群：萬科產(chǎn)品主要面向城市白領(lǐng)和金領(lǐng)階層，給這個階層提供能買的起的最好的住宅，跟本項目的目標基本一致品牌價值：萬科已經(jīng)有一套成熟的開發(fā)模式及推廣模式，擁有千億品牌價值XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)選擇對象萬科：中國地產(chǎn)品牌TOP1，千億品牌價值選擇理由：X33萬科品牌的社會認知現(xiàn)狀萬科，獲了社會大眾和各個社會專業(yè)機構(gòu)的雙重認可?，F(xiàn)象02年03年04年05年06年11年中國最受尊敬企業(yè)千億品牌價值中國十大品牌案例中國馳名商標企業(yè)的社會影響力、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)社會責任、財務(wù)指標、管理水平、發(fā)展?jié)摿?、行業(yè)領(lǐng)導力和創(chuàng)新力等。相關(guān)公眾對該商標的知識知曉程度；該商標的任何宣傳工作和使用的持續(xù)時間和地理范圍。品牌三度，即‘認知度’、‘忠誠度’和‘美譽度’；品牌的市場占有份額、市場分布，品牌的成長速度和品牌年齡。在02～06年間，萬科品牌建設(shè)形成怎樣的公眾形象？案例反映企業(yè)對傳播定位與方法的嚴謹性和創(chuàng)造性，案例實施后對于企業(yè)帶來的實際市場地位的提升、品牌領(lǐng)導力的提升。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科品牌的社會認知現(xiàn)狀萬科，獲了社會大眾和各個社會專業(yè)34萬科品牌背后的成因是什么？大企業(yè)形象包括企業(yè)公民、王石品牌等消費者產(chǎn)品體驗消費者服務(wù)體驗更多的來自于業(yè)務(wù)的全國擴張，以及王石品牌在社會上的影響力。隨著業(yè)務(wù)擴大，產(chǎn)品系列覆蓋的細分人群越來越廣泛，負責任的企業(yè)形象滿足客戶對購房交易及售后服務(wù)放心的需求。性能穩(wěn)定的產(chǎn)品滿足客戶對品質(zhì)的需求。關(guān)于消費者對萬科服務(wù)品牌的認可，多數(shù)來源于對萬科物業(yè)服務(wù)的認同。在行業(yè)普遍缺乏信任感的社會背景下，萬科大企業(yè)的形象覆蓋了消費者關(guān)注的產(chǎn)品質(zhì)量以及安全等問題。但品牌理念泛化?？蛻羧簲U大，而服務(wù)模式不斷升級，對于客戶關(guān)注的核心服務(wù)進一步研究，“以您的生活為本”萬科在消費者的產(chǎn)品體驗中一直領(lǐng)先于許對競爭對手。品牌XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科品牌背后的成因是什么？大企業(yè)形象消費者消費者更多的來自于35品牌之大企業(yè)形象——企業(yè)公民世博會：低碳的可能萬科自掏2億腰包參與世博，不講產(chǎn)品，只談低碳環(huán)保；低收入人群：居住的可能海螺行動：低收入人群居住解決方案；保障住房：為更多的人蓋房子，萬科在南京、北京、深圳已經(jīng)開始了大批經(jīng)濟適用房、公租房項目的建設(shè)；住宅行業(yè)：未來的可能2010年，全面推行裝修房；100萬平工業(yè)化住宅，100萬平綠色住宅；2014年，全面推行工業(yè)化，像造汽車一樣蓋房子；萬科公益基金會：公益的可能零公里行動：生活垃圾的前端分類減量解決城市垃圾問題；愛佑童心：針對外來務(wù)工人員子女開展先天性心臟病手術(shù)救治XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)品牌之大企業(yè)形象——企業(yè)公民世博會：低碳的可能低收入人群：居36品牌之大企業(yè)形象——王石品牌王石身份標簽XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)品牌之大企業(yè)形象——王石品牌王石身份標簽XX3句容香江麗景營37所處區(qū)域：城市中心區(qū)以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集中，戶型不大，用地面積偏小。代表產(chǎn)品：金域藍灣，金域西嶺、金色家園，金色海蓉，金潤華府主力客群：城市白領(lǐng)城市郊區(qū)：交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部底層聯(lián)排別墅類型住宅，規(guī)模適中代表產(chǎn)品：萬科城市花園、萬科魅力之城主力產(chǎn)品：白領(lǐng)、金領(lǐng)所處區(qū)域：城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤——多在大的發(fā)展區(qū)域之中，特色是在遠郊擁有宜人的環(huán)境，產(chǎn)品類型多元，規(guī)模較大代表作品：萬科雙水岸，朗潤園主力客群：向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級所處區(qū)域：對自然資源資源的最大限度占有或者城市最高端產(chǎn)品代表作品：如深圳海景別墅——十七英里、成都西嶺別墅等主力客群：純高端客群品牌之消費者產(chǎn)品體驗：四大產(chǎn)品系列四大產(chǎn)品系列：產(chǎn)品多元化、細分化、精細化、標準化XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)所處區(qū)域：城市中心區(qū)以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集38品牌之消費者服務(wù)體驗：萬科物業(yè)管理萬科物業(yè)“五步一法”創(chuàng)新服務(wù)體系——變“管理”為“服務(wù)居家便利服務(wù)客戶訴求處理與反饋裝修咨詢與專業(yè)服務(wù)客戶信息采集與管理物業(yè)管理見面會認識了解幫助理解感動客戶溝通萬客會、“五步一法”，變“管理”成“服務(wù)”，樹立物業(yè)第一品牌1992年，萬科物業(yè)管理公司成立1998年，“萬客會”成立2005年，物業(yè)管理處更名為物業(yè)管理中心萬科物業(yè)發(fā)展歷程XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)品牌之消費者服務(wù)體驗：萬科物業(yè)管理萬科物業(yè)“五步一法”創(chuàng)新服39第一步：溫馨牽手第二步：喜結(jié)連理第三步：親密接觸第四步：恭迎喬遷第五步：噓寒問暖第六步：承擔責任+2：四年之約+1一路同行看房和簽約階段客戶需求：信息透明、降低購房風險等待階段客戶需求：了解房屋建造進展信息喬遷階段客戶需求：便捷的入伙手續(xù)及軟裝服務(wù)居住階段客戶需求：提出的意見能得到快速反饋，推出24小時客戶服務(wù)熱線居住階段客戶需求：解決居住過程中的后顧之憂，房屋保修居住階段客戶需求：住下去、住的安心，客戶關(guān)懷計劃品牌之消費者服務(wù)體驗：萬科客戶服務(wù)萬科服務(wù)的核心–”6+2”步法以客戶感知（體驗）為中心，以信息透明和讓客戶感動為基點XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)第一步：溫馨牽手第二步：喜結(jié)連理第三步：親密接觸第四步：恭迎40萬科推廣策略基礎(chǔ)：從消費者需要出發(fā)大企業(yè)形象包括企業(yè)公民王石品牌等消費者產(chǎn)品體驗消費者服務(wù)體驗品牌服務(wù)模式滿足不同客戶群的不同需求多樣化產(chǎn)品滿足不同客戶群的不同需求性能穩(wěn)定的產(chǎn)品滿足客戶對品質(zhì)的需求省心傾心消費者購房心理需求負責任的企業(yè)形象滿足客戶對購房交易及售后服務(wù)放心的需求安心XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科推廣策略基礎(chǔ)：從消費者需要出發(fā)大企業(yè)形象消費者消費者品41萬科是有責任感的企業(yè)，以人為本，為之提供無限可能的生活空間技術(shù)創(chuàng)新負責任理解與適合消費者需要房屋性能目標建立產(chǎn)品線品牌GOLDENCITYTWON精裝修解決方案產(chǎn)業(yè)化基地體驗中心社會責任五步一法“6+2”步法質(zhì)量體系萬科品牌推廣落地XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科是有責任感的企業(yè)，技術(shù)創(chuàng)新負責任理解與適合房屋性能42萬科傳播工作重要節(jié)點安排品牌落地與業(yè)務(wù)結(jié)合31籌劃階段平面?zhèn)鞑ツ甓葟V告456789101211產(chǎn)業(yè)化基地產(chǎn)品體驗館產(chǎn)品線品牌同集團營銷結(jié)合21TVC萬科年度主張產(chǎn)品體驗宣傳及活動銷售資料、售樓處、展會等具體銷售XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科傳播工作重要節(jié)點安排品牌落地與業(yè)務(wù)結(jié)合31籌劃階段平面?zhèn)?3萬科品牌管理策略■視覺規(guī)范行政事務(wù)用品系統(tǒng)商業(yè)環(huán)境空間系統(tǒng)招牌指示系統(tǒng)服飾配件類、交通運輸系統(tǒng)對外廣告?zhèn)鞑グ鍸OGO及品牌口號應(yīng)用……統(tǒng)一VI視覺系統(tǒng)，統(tǒng)一品牌管理、傳播策略，企業(yè)品牌最大彰顯萬科品牌內(nèi)涵：“建筑無限生活”“以您的生活為本”■項目命名規(guī)范品牌宣傳品使用規(guī)范：企業(yè)廣告片、品牌海報、品牌展板、導旗、圍板、宣傳導報等所有有關(guān)企業(yè)宣傳品的制作、作用場合、內(nèi)容、色彩規(guī)范。品牌傳播管理：項目品牌背書、項目傳播中品牌策略與個性體現(xiàn)不違背原則、執(zhí)行每年集團制定的品牌傳播計劃、根據(jù)一線公司需求的合作傳播、新城市進入的推薦性傳播規(guī)范。萬科vi系統(tǒng)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)萬科品牌管理策略■視覺規(guī)范統(tǒng)一VI視覺系統(tǒng)，統(tǒng)一品牌管理、傳44總結(jié)品質(zhì)&服務(wù)物業(yè)管理：“五步一法”變管理為服務(wù)，創(chuàng)建物業(yè)品牌萬科四大產(chǎn)品系列：客群不斷細分，多樣化產(chǎn)品滿足不同客戶群的不同需求客戶服務(wù)：以“萬客會”為平臺，“6+2”步法為核心，滿足不同客戶需求消費者產(chǎn)品體驗消費者服務(wù)體驗品牌推廣策略從消費者需求出發(fā)，以大企業(yè)形象推廣，產(chǎn)品體驗、社會責任、技術(shù)革新、客戶服務(wù)等多重推廣，建立統(tǒng)一的VI體系，彰顯品牌形象XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)總結(jié)品質(zhì)&服務(wù)物業(yè)管理：“五步一法”變管理為服務(wù)，創(chuàng)建45成功KPI高品質(zhì)的產(chǎn)品貼心的客戶服務(wù)產(chǎn)品精細化、多元化，根據(jù)客戶細分制定不同類型的產(chǎn)品，滿足不同客群的不同需求。高品質(zhì)產(chǎn)品滿足客戶對品質(zhì)的需求優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品體驗以客戶為核心，通過物業(yè)服務(wù)以及各種客戶服務(wù)緊密聯(lián)系客戶，讓客戶無后顧之憂，成為企業(yè)強有力的競爭品牌之一。通過產(chǎn)品展示區(qū)、體驗館等種種展示激發(fā)購房者滿足客戶對購房交易及售后服務(wù)放心的需求。精確的營銷策略持之以恒的品牌營銷和推廣策略，統(tǒng)一的VI系統(tǒng)，多角度、多渠道，全方位體現(xiàn)品牌價值我們自身的情況是否與之相符？思考——品牌開發(fā)商成功KPI簡析XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)成功KPI高品質(zhì)的產(chǎn)品貼心的客戶服務(wù)產(chǎn)品精細化、多元化，根據(jù)46回顧自身，我們有什么？哪些可以提升？成功KPI高品質(zhì)的產(chǎn)品貼心的客戶服務(wù)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品體驗精確的營銷策略規(guī)劃Artdeco建筑風格，摩登時尚的外觀，彰顯著城市貴族精神復(fù)興規(guī)劃2萬的景觀，句容首席下層式瀑布景觀組團，老人、兒童專屬活動空間北地塊規(guī)劃有會所，可作為售樓處以及對客戶開放的活動場所使用會所周邊規(guī)劃有景觀，可率先打造，作為產(chǎn)品展示區(qū)，實景體驗，促進銷售金潤物業(yè)已經(jīng)形成了一定的知名度，需進一步提升，創(chuàng)造新的價值點項目目前做過一系列的業(yè)主活動，取得了一定的效果，后期需加強老客戶維系，建立客戶平臺，進一步服務(wù)客戶，樹立品牌通過南地塊的一系列的營銷動作，香江麗景“城中央、雙學區(qū)、高品質(zhì)”住宅的形象已經(jīng)初步形成，北地塊在形象上需進一步拔高，樹立句容城中豪宅的形象產(chǎn)品提升純粹的Artdeco風格打造，產(chǎn)品進一步提升；在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提煉項目靈魂，賦予新穎的主題，有效推廣，促進銷售會所及展示區(qū)率先打造，以實景動人建議會所及展示區(qū)率先打造，建造Artdeco殿堂級會所，作為售樓處以及業(yè)主、新客戶服務(wù)、交流平臺使用，增加營銷亮點物業(yè)及服務(wù)提升物業(yè)變管理為服務(wù)，做好售后服務(wù)，實現(xiàn)新老業(yè)主互動，促進銷售建立客戶平臺，從客戶感知、客戶體驗、客戶活動等全方面維系客戶持續(xù)、精準的營銷策略營銷推廣上進一步提升，樹立“城中豪宅”的高端形象從產(chǎn)品本身、產(chǎn)品展示、物業(yè)及服務(wù)提升，通過精準的營銷策略，打造句容第一城中豪宅XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)回顧自身，我們有什么？哪些可以提升？成功KPI高品質(zhì)的產(chǎn)品貼47北地塊打造思考客戶服務(wù)提升產(chǎn)品提升營銷推廣提升圍繞核心，步步為營，運籌帷幄，方為穩(wěn)贏XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊打造思考客戶服務(wù)提升產(chǎn)品提升營銷推廣提升圍繞核心，步步48北地塊提升分解產(chǎn)品提升篇客戶服務(wù)篇營銷推廣篇XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊提升分解產(chǎn)品客戶營銷XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原49產(chǎn)品提升三步曲產(chǎn)品提升第一步“景”：會所及部分展示區(qū)打造產(chǎn)品提升第二步“情”：2萬小區(qū)宅間空間的展示產(chǎn)品提升第三步“境”：樓體本身打造，內(nèi)外境界各有千秋XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)產(chǎn)品提升三步曲產(chǎn)品提升第一步“景”：會所及部分展示區(qū)打造X50“景”產(chǎn)品提升第一步XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)“景”產(chǎn)品提升第一步XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)51會所現(xiàn)行，以景動人——打造artdeco殿堂級私人會所會所以及北地塊入口處至會所先行打造，作為北地塊展示區(qū)，以殿堂級的震撼之作響譽全城會所建成可對南地塊已經(jīng)入住的業(yè)主開放，成為客戶關(guān)系維護的一大平臺，為后期營銷提供保障XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)會所現(xiàn)行，以景動人會所以及北地塊入口處至會所先行打造，作為北52從北地塊入口處至會所以及會所周邊景觀營造：入口處以水景、廊橋營造氛圍，會所周邊景觀先行，內(nèi)外融合，營造高端、溫馨的氛圍純粹Artdeco會所打造：內(nèi)部造型設(shè)計中多采用幾何形狀或用折線進行裝飾；色彩設(shè)計中強調(diào)運用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象內(nèi)外融合，純粹Artdeco，震撼入市會所及展示區(qū)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)從北地塊入口處至會所以及會所周邊景觀營造：入口處以水景、廊橋53高水準3D影視片香江產(chǎn)品體驗館三維模型香江·記（月刊）銷售道具——以高科技的模型、影視片來突顯城中豪宅的氣勢（同時在售樓中心開放時開始推出月刊，記錄香江麗景的發(fā)展）。高科技售樓處展示XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)高水準3D影視片銷售道具——以高科技的模型、影視片來突顯城中54會所級售樓處：會所承載兩種功能，一可以作為售樓處，二可以對南地塊的業(yè)主開放，作為業(yè)主服務(wù)平臺，為后期營銷做鋪墊功能性：會所本身需涵蓋一定的功能性，如運動、休閑、娛樂功能——圖書館、健身館、紅酒吧、瑜伽館、雪茄吧等。售樓處與業(yè)主服務(wù)平臺相結(jié)合，提升調(diào)性，服務(wù)營銷XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)會所級售樓處：會所承載兩種功能，一可以作為售樓處，二可以對南55“景”“情”產(chǎn)品提升第二步XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)“景”“情”產(chǎn)品提升第二步XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原56現(xiàn)有規(guī)劃分解中央景觀:下沉廣場瀑布水池老人兒童活動空間兒童嬉水空間運動空間：健身跑道、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等疊水水景北地塊現(xiàn)有規(guī)劃涵蓋了中央水景、老人兒童活動空間、運動空間、休閑空間等，加上住宅架空層的有效處理，已經(jīng)在句容首屈一指景觀層次分明，運動元素俱全，但需賦予新穎獨特主題，力求完美XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)現(xiàn)有規(guī)劃分解中央景觀:下沉廣場瀑布水池老人兒童活動空間兒童嬉57“全周期、全天候、全年齡”公共成長型社區(qū)在現(xiàn)有景觀規(guī)劃基礎(chǔ)上提升其靈魂，打造1-80歲全周期、全天候、全年齡”公共成長型社區(qū)強調(diào)老中青幼四代同堂、打造兒童專屬游戲空間（嬉水空間、沙坑、綠籬迷宮）、青年人健身的慢跑道（小區(qū)道路、底層架空打造）、中年人的休憩沉淀空間（網(wǎng)球場、露天書吧）、老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間等強調(diào)社區(qū)友鄰空間（寵物專屬空間、娛樂場所、露天燒烤吧、公共園藝種植空間等），讓所有居住者全情參與社區(qū)生活，增加鄰里感情以及圈層歸屬感。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)“全周期、全天候、全年齡”公共成長型社區(qū)在現(xiàn)有景觀規(guī)劃基礎(chǔ)上58針對小業(yè)主設(shè)置寶貝太陽廣場（0-1歲嬰兒）、七彩童年幼兒學步區(qū)（1—3歲幼兒）、綠籬迷宮（3-7歲兒童）等專屬活動場地兒童學步區(qū)兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間主題廣場社區(qū)友鄰空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)針對小業(yè)主設(shè)置寶貝太陽廣場（0-1歲嬰兒）、七彩童年幼兒學步5960兒童植物系統(tǒng)：種植以觀花、識果的品種為主，針對兒童好奇心和探索欲，在兒童活動場所種植以觀花、識果、聞香為主的植物幫助孩子更好的了解自然。細節(jié)營造兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友鄰空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)60兒童植物系統(tǒng)：種植以觀花、識果的品種為主，針對兒童好奇心60兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友鄰空間網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場以及慢跑道的規(guī)劃及落地，為中青年人提供運動場所和社交空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友61在小區(qū)里面設(shè)置棋牌角、觀景臺、票友天地等等，作為老人們頤養(yǎng)天年的天然樂園。老人專屬空間兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友鄰空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)在小區(qū)里面設(shè)置棋牌角、觀景臺、票友天地等等，作為老人們頤養(yǎng)天62細節(jié)營造老人植物系統(tǒng)：主要種植養(yǎng)生類植物，同時提供了鄰里共植園藝種植空間兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友鄰空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)細節(jié)營造老人植物系統(tǒng)：主要種植養(yǎng)生類植物，同時提供了鄰里共植63社區(qū)友鄰空間（寵物專屬空間、娛樂場所、露天燒烤吧、公共園藝種植空間等），讓所有居住者全情參與社區(qū)生活，增加鄰里感情以及圈層歸屬感。兒童成長空間中青年運動空間公共成長空間老人養(yǎng)生養(yǎng)心空間社區(qū)友鄰空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)社區(qū)友鄰空間（寵物專屬空間、娛樂場所、露天燒烤吧、公共園藝種64“情”“境”“景”產(chǎn)品提升第三步XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)“情”“境”“景”產(chǎn)品提升第三步XX3句容香江麗景營銷拓盤提65Artdeco殿堂級會所的打造提升了項目形象，并為南地塊老業(yè)主提供了服務(wù)和交流的平臺，部分宅間空間景觀展示也初見雛形，接下來，我們回歸建筑本身，由外而內(nèi)，打造句容第一盤目光鎖定建筑本身，再一次精雕細琢打造思考XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)Artdeco殿堂級會所的打造提升了項目形象，并為南地塊老66架空層打造——句容首席“泛會所”底層架空層以“第三空間”的形式精心打造，體現(xiàn)開發(fā)商對于人的一種關(guān)懷，“以人為本”為居者著想，提高企業(yè)的知名度、美譽度、品牌度！底層架空利用軟、硬質(zhì)景觀的和諧搭配，通過石材、木材、水系、矮墻等以及植物材料多種元素，最終使室內(nèi)外的景觀相互交織、滲透。為居民直接提供方便的休息、溝通、交流的場所，增進了鄰里往來，豐富了活動空間。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)架空層打造——句容首席“泛會所”底層架空層以“第三空間”67屋頂打造：句容首席空中花園在屋頂種植低矮的黃楊、桂花等灌木，結(jié)合草皮，增加垂直綠化空間。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)屋頂打造：句容首席空中花園在屋頂種植低矮的黃楊、桂花等灌木，68入戶大堂打造：水景+花池住宅入戶大堂可打造小型水系以及設(shè)置花池，由外部樹林自然過渡到內(nèi)部的綠化空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)入戶大堂打造：水景+花池住宅入戶大堂可打造小型水系以及設(shè)置花69走廊及樓梯間打造：花池+壁花公共走廊以及樓梯間可采用小型花池以及壁花的形式打造，營造從下到上的綠化空間XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)走廊及樓梯間打造：花池+壁花公共走廊以及樓梯間可采用小型花池70智能化系統(tǒng)提升在控制成本的基礎(chǔ)上，除區(qū)域內(nèi)樓盤采用的傳統(tǒng)的樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，進一步加大智能化的投入，打造項目特有優(yōu)勢，提升項目綜合性價比，內(nèi)容如下：安防強調(diào)社區(qū)的多重保全服務(wù)全方位的高科技的運用地暖系統(tǒng)新風系統(tǒng)數(shù)字化智能家居系統(tǒng)私家指紋識別系統(tǒng)自動卷簾周界報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)家庭安防系統(tǒng)成本較高，不建議采用一卡通管理系統(tǒng)緊急廣播系統(tǒng)信息發(fā)布系統(tǒng)3G遙控遠程抄表XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)智能化系統(tǒng)提升在控制成本的基礎(chǔ)上，除區(qū)域內(nèi)樓盤采用的傳統(tǒng)的樓71總結(jié)展示區(qū)打造：以殿堂級會所奪取全城關(guān)注，高端形象再次提升產(chǎn)品提升：在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進一步提升，由外而內(nèi)，打造句容首席公共成長型城中豪宅低投入，高產(chǎn)出：根據(jù)市場格局的變化，分階段投入，不斷調(diào)整，最終達到價值最大化以景奪市，以情動人，內(nèi)外境界各有千秋XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)總結(jié)展示區(qū)打造：以殿堂級會所奪取全城關(guān)注，高端形象再次72項目定位占據(jù)城中核心位置，在打造句容城中心第一豪宅的這一市場標準下，經(jīng)過我們從“景”——“情”——“境”的產(chǎn)品研磨，本案可以挖掘出以下三大核心價值：地段價值：句容城中央，盡享城市繁華產(chǎn)品價值：純粹Artdeco風格建筑，2萬方小區(qū)景觀，句容首席下沉式瀑布廣場，公共成長型社區(qū)、高科技智能化、星級物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)品打造城中央Artdeco風格建筑2萬方景觀高科技公共成長型社區(qū)身份價值：城中豪宅，面向句容最高端人群XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)項目定位占據(jù)城中核心位置，在打造句容城中心第一豪宅的這一市場73區(qū)域價值產(chǎn)品價值主城中央優(yōu)學區(qū)公園級景觀豪宅身份價值項目定位XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)區(qū)域價值產(chǎn)品價值主城中央優(yōu)學區(qū)公園級74產(chǎn)品提升篇客戶服務(wù)篇營銷推廣篇北地塊提升分解XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)產(chǎn)品客戶營銷北地塊提升分解XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原75南地塊客群分析/客戶居住地外省南京鄉(xiāng)鎮(zhèn)華陽88%5.36%13.94%78.82%☆來訪客戶構(gòu)成主要為市區(qū)客戶，占比達到78%，其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。占比為14%。所以北地塊依然是市區(qū)客戶為主導，同時吸引更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來訪。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/客戶居住地外省南京鄉(xiāng)鎮(zhèn)華陽鎮(zhèn)1440104576南地塊客群分析/客戶職業(yè)企業(yè)職員事業(yè)單位金融機構(gòu)公務(wù)員個體戶、私營業(yè)主退休學生2303838403888430.83%5.09%5.09%5.36%52.01%1.07%0.54%☆來訪客戶中，個體戶、私營業(yè)主、企業(yè)職員占據(jù)了絕對的主導地位。此部分客戶為句容的中產(chǎn)階級，有一定積蓄，且相比較于公務(wù)員，事業(yè)單位員工。這部分客戶群體數(shù)量較大。所以成為了句容主力的購房群體。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/客戶職業(yè)企業(yè)職員事業(yè)單位金融機構(gòu)公務(wù)員個體戶77南地塊客群分析/客戶年齡20-2526-3031-3536-4041-4545-5555以上381401542101147245.09%18.77%20.64%28.15%15.28%9.65%0.54%☆來訪客戶中，主力客群為26-30的首次置業(yè)客戶，31-35首次改善客戶，以及36-40歲的二次改善客戶。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/客戶年齡20-2526-3031-3536-78南地塊客群分析/客戶需求面積86㎡以下87-100101-115116-135135-150150以上16023618299432621.45%31.64%24.40%13.27%5.76%3.49%☆客戶主力需求面積依然在115㎡以下的低總價戶型。尤其是87-100㎡的小三房，需求比例最高，達到31.64%。此戶型面積緊湊，在滿足基本生活需求的同時，總價較低，所以較受客戶青睞。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/客戶需求面積86㎡以下87-100101-179南地塊客群分析/認知途徑報紙大牌電視短信網(wǎng)絡(luò)廣告橫幅介紹路過7458668726181292889.92%7.77%8.85%11.66%3.49%2.41%17.29%38.61%☆客戶來訪主要為路過和介紹。報紙、大牌、電視、短信、網(wǎng)絡(luò)等常規(guī)線上推廣渠道效果比較均衡。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/認知途徑報紙大牌電視短信網(wǎng)絡(luò)廣告橫幅介紹路過80南地塊客群分析/購房目的婚房改善自住子女教育投資投資、自主皆可34385143898244.56%5.09%68.90%5.09%13.14%3.22%☆句容客戶的投資屬性并不強，僅占總數(shù)的13.14%。還是以自住為主，加上婚房需求、改善需求、子女教育等，自住需求的比例占到了近9成。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/購房目的婚房改善自住子女教育投資投資、自主皆81南地塊客群分析/關(guān)注因素采光地段價格地段、價格戶型、面積環(huán)景、配套物業(yè)26250276328466123.49%33.51%37.00%4.29%11.26%8.85%1.61%☆香江麗景最受客戶關(guān)注的核心價值點是地段和價格以及戶型、面積。且客戶對香江麗景的這幾大核心價值點也比較認可。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群分析/關(guān)注因素采光地段價格地段、價格戶型、面積環(huán)景82南地塊客群總結(jié)客群來源：南地塊客群主要來源于市區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔，北地塊目標客群來源依然會以市區(qū)為主客戶面積需求：客群主力需求面積為115㎡以下的低總價戶型，超過115㎡的需求明顯減少客戶認知途徑：客戶來訪主要為路過和介紹，其他推廣渠道其次購房目的：主要以自住為主，比例近9成市區(qū)為主，自住為主，低總價、小面積需求為主XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南地塊客群總結(jié)客群來源：南地塊客群主要來源于市區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為83北地塊目標客群北地塊目標客群仍以句容市中心客群為主，輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，后期有望輻射南京等地區(qū)目標客群分析：相對于南地塊，北地塊客群主要以改善性為主，屬于社會中高階層，學識、見識均高人一籌，對生活有著較高的追求客群心理分析：以公務(wù)員、企業(yè)高管、中小企業(yè)主等中高收入階層為主目標客群構(gòu)成：華陽鎮(zhèn)句容各鄉(xiāng)鎮(zhèn)南京XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊目標客群北地塊目標客群仍以句容市中心客群為主，輻射各鄉(xiāng)84鎖定我們的客戶?。X3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)鎖定我們的客戶??！XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)85專屬人員專項服務(wù)彰顯高端形象：保安、接待人員、服務(wù)人員、置業(yè)顧問專項接待，專項服務(wù)定制道具體現(xiàn)高端品質(zhì)：售樓處樓書、單頁、指示牌、胸牌等銷售道具提升，外部停車位、指示牌等提升會所服務(wù)提升項目品質(zhì)：會所對外開放，提供如兒童樂園、咖啡廳、書吧等功能與服務(wù)，結(jié)合賣點的同時可提升會所的軟性服務(wù)品質(zhì)鎖定客戶——以服務(wù)取勝服務(wù)三要素XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)專屬人員專項服務(wù)彰顯高端形象：保安、接待人員、服務(wù)人員、置業(yè)86專屬人員專項服務(wù)彰顯高端形象專人接待，專項服務(wù)：保安接待，安排停車，引導客戶至售樓處接待人員問候，問明來意，引導至休息區(qū)服務(wù)人員提供專項服務(wù)置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目客戶至售樓處由不同的專人進行專項服務(wù)，從客戶進門到洽談，處處體現(xiàn)細致的服務(wù)：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)專屬人員專項服務(wù)彰顯高端形象專人接待，專項服務(wù)：保安接待，安87定制道具體現(xiàn)高端品質(zhì)售樓處展示、服務(wù)道具與銷售道具定制化，體現(xiàn)高端品質(zhì)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)定制道具體現(xiàn)高端品質(zhì)售樓處展示、服務(wù)道具與銷售道具定制化，體88會所的功能與服務(wù)，結(jié)合賣點的同時可提升軟性服務(wù)品質(zhì)會所服務(wù)體現(xiàn)項目品質(zhì)會所級售樓處：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)會所的功能與服務(wù)，結(jié)合賣點的同時可提升軟性服務(wù)品質(zhì)會所服務(wù)體89會所內(nèi)專設(shè)兒童活動區(qū)，提供人性化服務(wù)的同時，突出本項目的教育配套優(yōu)勢會所服務(wù)/兒童專區(qū)兒童專區(qū)：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)會所內(nèi)專設(shè)兒童活動區(qū)，提供人性化服務(wù)的同時，突出本項目的教育90高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是高質(zhì)量生活的表現(xiàn)，也是業(yè)主尊貴身份的體現(xiàn)。能讓客戶既生活的舒心，又很有面子，從而增加客戶對本案的認同感。提高成交率。小區(qū)物業(yè)服務(wù)尊貴保安服務(wù)：尊重客戶，有客戶來訪，主動上前交流，任何來訪人員都禮貌詢問。把最有經(jīng)驗的保安安排在第一線，給客戶留下美好的第一印象。保潔回避服務(wù)：保潔定時打掃衛(wèi)生，但不得妨礙客戶?？蛻糇叩饺魏蔚胤?，如有保潔人員正在打掃衛(wèi)生，則保潔人員會禮貌回避，等客戶走開后再繼續(xù)工作。尊貴服務(wù)提供客戶身份感、地位感服務(wù)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是高質(zhì)量生活的表現(xiàn)，也是業(yè)主尊貴身份的體現(xiàn)。能91公共服務(wù)項目（不另收取費用）

1.二十四小時保安，消防和車輛管理；2.公共場所保潔； 3.公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；4.住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；5.公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； 6．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 7．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會活動；8．代收繳水電費； 9．代收帶繳有線電視收視費；10.代辦報刊訂閱和收發(fā)，郵件收發(fā)；11．代請保姆；12．代請家教； 13．代聘裝潢設(shè)計，施工單位；14．私宅報警日常檢查和維護； 小區(qū)物業(yè)服務(wù)/管家式服務(wù)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)公共服務(wù)項目（不另收取費用）

1.二十四小時保安，消防和車輛92服務(wù)體系設(shè)置細節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專屬價值體系提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實行服務(wù)分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務(wù)，負責社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓基地嚴格培訓，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務(wù)對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通其他物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個性化服務(wù)私人隨護/四點鐘學校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財/保姆培訓/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……著眼于細節(jié)，在將傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，豪宅物業(yè)服務(wù)參考XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)服務(wù)體系設(shè)置細節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專屬提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)93北地塊提升分解客戶服務(wù)篇營銷推廣篇產(chǎn)品提升篇XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊提升分解客戶營銷產(chǎn)品XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原94Part1營銷推廣策略Part2推售策略及預(yù)算營銷推廣篇XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)Part1營銷推廣策略Part2推售策略及預(yù)算營銷推廣篇95本案定位及支撐回顧：主城中央優(yōu)學區(qū)公園級景觀豪宅定位支撐：區(qū)位：句容主城中心CBD核心地段產(chǎn)品：2萬方園林景觀、2000平米artdeco殿堂級私人會所、1000平米蝶形下沉式中央瀑布水景、公共成長型社區(qū)規(guī)劃及配套、科技系統(tǒng)配置服務(wù)：專屬物業(yè)、定制級管家24小時服務(wù)等“區(qū)域領(lǐng)跑者、標桿”XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)本案定位及支撐回顧：主城中央優(yōu)學區(qū)公園級景觀豪宅96句容豪宅？有無可借鑒對象？有無定性？有無標準？城市中央豪宅和普通住宅的營銷有什么不同？“豪宅”營銷思考：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)句容豪宅？城市中央豪宅和普通住宅的營銷有什么不同？“豪宅”營97沒有標準，是豪宅標準誕生的最佳土壤句容——這個城市至今還無真正意義上的城中“豪宅”，自然還未有城中豪宅推廣準制。即使已經(jīng)出現(xiàn)一些普通人心目中高端產(chǎn)品（本案南地塊樓王、維也納、御園等），也并未建立起完整的令人真正信服的城市豪宅標準，這個市場需要一個規(guī)則制定者的出現(xiàn)，為城市豪宅正名，為一個階級與圈層出現(xiàn)給出合理的范疇和理由。“句容區(qū)域領(lǐng)跑者，我就是標準——開創(chuàng)句容豪宅時代！”句容市場內(nèi)既然無豪宅準制，那就回到本案的目標客群通過了解他們是什么人？他們有什么特性、喜好、購買習性？來研究本案營銷方向——“豪宅”營銷思考：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)沒有標準，是豪宅標準誕生的最佳土壤句容——這個城市至今還無真98北地塊客群定位：北地塊目標客群仍以句容市中心客群為主，輻射各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，后期有望輻射南京等地區(qū)目標客群分析：相對于南地塊，北地塊客群主要以改善性為主，屬于社會中高階層客群心理分析：以公務(wù)員、企業(yè)高管、中小企業(yè)主等中高收入階層為主目標客群構(gòu)成：泛句容區(qū)域中高產(chǎn)知富階層改善性置業(yè)人群XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)北地塊客群定位：北地塊目標客群仍以句容市中心客群為主，輻射各99他們學識、見識、經(jīng)濟能力均高人一籌，對生活有著不同于一般人的高追求；他們在進行購買行為時不再只由純理性需求引導消費，他們更在意商品的品牌、品質(zhì)、品位，及其所帶來的身份、地位、面子等精神附加值；他們的消費方式趨于感性訴求，他們以占有稀缺資源為榮耀及自身價值體現(xiàn)，他們既愛奢華、尊榮、高品質(zhì)的生活享受，又容易對新穎文化內(nèi)核、理念主張產(chǎn)生共鳴及吸引！

——相對于“必需品”他們喜歡花更多的金錢去購買“奢侈品”！品牌品質(zhì)品位欲望NotJustForButXX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)他們學識、見識、經(jīng)濟能力均高人一籌，對生活有著不同于一般人的100他們對于LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復(fù)瘋狂的追捧！他們中的頂端階層對于RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，望眼欲穿，擁有財富卻未見能得！XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)他們對于LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的101欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。而這些都源于欲望的本身，他們的購買需求往往是非必需的，他們的經(jīng)濟能力決定了他們有非必需的資本，他們需求的已經(jīng)是超越物質(zhì)本需的精神滿足。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了而這些都源于欲望的本身，他們的102欲望Desire稀缺Rare高端時尚Fashion尊崇身份Status目標客群購買行為產(chǎn)生關(guān)鍵詞：引起突顯引領(lǐng)表現(xiàn)這樣一類商品才能促使他們產(chǎn)生非理性購買——XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)欲望稀缺高端時尚尊崇身份目標客群購買行為產(chǎn)生關(guān)鍵詞：引起突顯103目標客群購買行為特性（非理性精神需求）追逐時尚前沿潮流占有稀缺并炫耀渴望尊貴至尚的地位高端時尚感稀缺感尊崇身份感豪宅作為“住宅類奢侈品”又該通過怎樣的營銷方式迎合客群特性進行成功銷售？國內(nèi)成功城市豪宅在這三個方面是如何去做的？在確定了本案目標客群特性及購買習性后，從這三點出發(fā)，進行項目的營銷推廣，以引導目標客群對本案產(chǎn)生欲望需求（喜好），并最終達成購買！目標客群購買行為特性：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)目標客群購買行為特性（非理性精神需求）追逐時尚前沿潮流占有稀104“豪宅”營銷案例：北京、深圳、南京——看各路豪宅如何進行營銷！對本案的借鑒意義又何在？XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)“豪宅”營銷案例：北京、深圳、南京XX3句容香江麗景營銷拓盤105城市豪宅案例1：（北京核心區(qū)經(jīng)典豪宅）XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)城市豪宅案例1：（北京核心區(qū)經(jīng)典豪宅）XX3句容香江麗景營銷106位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；

規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；

綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。項目概況：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；項目概況：X107項目成績：北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！建立了中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，成功打造豪宅形象，實現(xiàn)客戶對豪宅區(qū)域的認知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！區(qū)域內(nèi)價格6000-7000元/平米情況下實現(xiàn)該項目均價14000元/平米，月均銷售40套。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)項目成績：北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！建立了中央公園豪宅物業(yè)的價108重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園營銷策略：重新定義區(qū)域價值，提升形象XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的109贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了項目時尚、健康的生活方式。高端感邀請美國小姐在來華訪問期間，到項目參觀，并參加客戶活動，與項目國際化、時尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準，軟硬件設(shè)備與國際接軌。營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了項目時尚、健康的生活方式110前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強的面子感。營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米111營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境不夠成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象不夠好名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域中心稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念營銷總結(jié)：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放112城市豪宅案例2：（深圳新興區(qū)域中心豪宅）XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)城市豪宅案例2：（深圳新興區(qū)域中心豪宅）XX3句容香江麗景營113規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2（橫跨市政路）項目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶項目概況：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇114項目成績：帶動整個區(qū)域成為深圳新興豪宅區(qū)！通過項目營銷打造，紅樹灣及其區(qū)域價值得到大幅提升，該區(qū)域由于該項目成為客戶廣泛認可的深圳新興豪宅區(qū)域；項目一期開盤2個月實現(xiàn)4.5億銷售額。XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)項目成績：帶動整個區(qū)域成為深圳新興豪宅區(qū)！通過項目營銷打造，115重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確區(qū)域價值>個盤價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。重新定義區(qū)域價值，提升形象營銷策略：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看116組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。高端感根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷117提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞，營造項目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。現(xiàn)場服務(wù)細致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗到尊貴身份感。營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為118營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不夠完善，區(qū)域尚未完全開發(fā)酒會、GOLF活動梁志天設(shè)計樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念營銷總結(jié)：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放119城市豪宅案例3：（南京江北CLD中心城市豪宅）XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)城市豪宅案例3：（南京江北CLD中心城市豪宅）XX3句容香江120規(guī)模：占地：283305平米；總建面：481619平米；容積率：1.7；

綠化率：35%；均價：9000-11400元/平米；戶型：面積區(qū)間79平米——125-158平米——350平米；建筑形式：聯(lián)排、高層、小高層；12班幼兒園：4700M2；中心景觀：40000M2；五星級會所：10000M2項目概況：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)規(guī)模：占地：283305平米；總建面：481619平米；項目121項目成績及策略：提升區(qū)域價值，成為區(qū)域標桿！通過項目營銷推廣及產(chǎn)品、展示區(qū)打造，融僑觀邸及其區(qū)域價值得到大幅提升，從此南京有了大河西概念，無數(shù)區(qū)域內(nèi)項目爭相效仿，確立了區(qū)域領(lǐng)跑者地位！項目新政下首次開盤基本售罄?！敖⒋蠛游鲄^(qū)域概念，以產(chǎn)品成為區(qū)域標桿”——重新定義區(qū)域價值，提升項目形象XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)項目成績及策略：提升區(qū)域價值，成為區(qū)域標桿！通過項目營銷推廣122稀缺感身份感高端感營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)稀身高營銷動作：XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)123區(qū)域前所未見4萬㎡法式景觀示范區(qū)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)區(qū)域前所未見4萬㎡法式景觀示范區(qū)XX3句容香江麗景營銷拓盤提124南京罕有的億元級會館XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)南京罕有的億元級會館XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)125細致的建筑、景觀小品XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)細致的建筑、景觀小品XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)126以高端形象占領(lǐng)市場——別墅感統(tǒng)領(lǐng)形象，拔高項目調(diào)性！XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)以高端形象占領(lǐng)市場——別墅感統(tǒng)領(lǐng)形象，拔高項目調(diào)性！XX3句127重新定義區(qū)域概念，擊破區(qū)域壁壘XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)重新定義區(qū)域概念，擊破區(qū)域壁壘XX3句容香江麗景營銷拓盤提報128以創(chuàng)新視角下的產(chǎn)品賣點打動客戶XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)以創(chuàng)新視角下的產(chǎn)品賣點打動客戶XX3句容香江麗景營銷拓盤提報129抓住項目屬性與競品的差異針對客群強調(diào)唯一性與稀缺性XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)抓住項目屬性與競品的差異針對客群強調(diào)唯一性與稀缺性XX3句容130電子報廣，在微博和論壇上講個故事給客戶聽媒體渠道多樣的延展形式XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)電子報廣，在微博和論壇上講個故事給客戶聽媒體渠道多樣的延展形131圈層營銷與圈客活動有機組合高層豪宅解析會拉斯維加斯奢侈品特賣XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)圈層營銷與圈客活動有機組合高層豪宅解析會拉斯維加斯奢侈品特賣132利用會所進行終端體驗式營銷真人雕塑軟陶DIY手繪T恤花樣游泳XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)利用會所進行終端體驗式營銷真人雕塑軟陶DIY手繪T恤花樣游泳133營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大融僑觀邸區(qū)域擁有較好的自然環(huán)境資源，但配套不夠完善，區(qū)域尚未完全開發(fā)酒會、奢侈品展會活動精裝樣板間老山前所未見大平層9米挑高大堂體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務(wù)億元級法式會所售樓處游泳、瑜伽健身活動提出“大河西”的概念營銷總結(jié)：4萬㎡法式中心景觀尊貴項目形象基調(diào)XX3句容香江麗景營銷拓盤提報中原地產(chǎn)營銷方向營銷動作高端時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放134通過以上豪宅營銷案例分析，我們發(fā)現(xiàn)圍繞客群購買特性三方面進行多方面的極致營造即是城中豪宅成功營銷要素——稀缺感尊崇身份感極致營造高端時尚感案例總結(jié)：高品質(zhì)、高標準(會所)售樓處形象及打造細節(jié)、配套設(shè)施展示體驗