【我國住房抵押貸款資產(chǎn)證券化風險控制問題研究11000字（論文）】

我國住房抵押貸款資產(chǎn)證券化風險控制問題研究摘要：隨著2007年美國次貸危機的爆發(fā)，全球經(jīng)濟衰退的步伐接踵而至。金融業(yè)遭到了嚴重的沖擊，美國住房抵押貸款證券化中的一些問題也暴露在次貸危機中。作為一種新的融資手段——住房抵押貸款證券化，它是能夠有效解決流動性問題的途徑，同時也可以作為降低金融風險的重要手段。房地產(chǎn)市場和資本市場的穩(wěn)定和發(fā)展將會對我國產(chǎn)生重大影響，是亟需促進發(fā)展的工作之一。然而如何實現(xiàn)住房抵押貸款證券化成為我國討論的另一個關鍵問題。本文在首先對住房抵押貸款證券化的流程進行分析的基礎上，對其中存在的風險進行了詳細探討，進而為中國的住房抵押貸款證券化提出相應的風險控制建議。關鍵詞：住房抵押貸款證券化；次貸危機；風險控制目錄一、前言 4二、住房抵押貸款證券化流程與風險分析 4（一）住房抵押貸款證券化流程 5（二）住房抵押貸款證券化各流程風險 61.業(yè)務風險 62.商業(yè)銀行發(fā)放抵押貸款時的操作風險 9三、住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的風險控制 9（一）住房抵押貸款業(yè)務風險控制措施 101.住房抵押貸款證券發(fā)行方的風險防范 102.住房抵押貸款證券化交易風險防范 12（二）住房抵押貸款證券化操作過程中的風險控制措施 131.政府積極支持SPV的建立 132.逐步建立規(guī)范的信用評級機構 14（三）特殊目的機構風險控制 14四、結(jié)論 15參考文獻 15一、前言資產(chǎn)證券化是一種新型的、極為重要的金融工具，自上個世紀70年代在美國開始研究、實踐后，它被廣泛傳播，并成為全球資本市場的重要推動力量。目前，資產(chǎn)證券化是美國、歐洲等發(fā)達國家和地區(qū)金融市場上的成熟產(chǎn)品，也是金融機構主要業(yè)務之一。我國資產(chǎn)證券化起步較晚，2005年，中國建設銀行和國家開發(fā)銀行證券化產(chǎn)品的發(fā)行，真正意義上拉開了我國資產(chǎn)證券化業(yè)務的帷幕。到目前為止，國內(nèi)大部分銀行已經(jīng)實施資產(chǎn)證券化，我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務有了更進一步的發(fā)展。2005年中國建設銀行發(fā)行的"建元住房抵押貸款支持證券"是我國第一支以住房抵押貸款為基礎資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，雖然在發(fā)行及投資上存在許多不足之處，但對于住房抵押貸款證券化業(yè)務具有里程碑式的意義。2008年，受美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機影響，資產(chǎn)證券化被迫暫停。2011年，我國資產(chǎn)證券化恢復試點，并不斷的擴大業(yè)務試點范圍，放松政策監(jiān)管。2014年底，由審批制改為備案制，標志我國大力發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務的決心。然美國次貸危機以來，我國也深刻意思到資產(chǎn)證券化這項金融創(chuàng)新業(yè)務所隱藏的巨大風險，在使用金融創(chuàng)新工具的同時需要更多的注重業(yè)務風險，正確面對，提前部署。資產(chǎn)證券化業(yè)務具有專業(yè)性強、業(yè)務參與者多、業(yè)務鏈條長的特點，基于該業(yè)務特點，在進行資產(chǎn)證券業(yè)務推進時，各個環(huán)節(jié)的業(yè)務風險控制都尤為重要，若任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金斷裂等風險，都將不可避免的擴散到每個業(yè)務環(huán)節(jié)，進行給所有業(yè)務參與者造成影響，帶來不可預測的重大風險。住房抵押貸款證券化業(yè)務作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，其風險措施的完善對于我國資產(chǎn)證券化業(yè)務具有重大的指導意義。因此，在推進住房抵押資產(chǎn)證券化業(yè)務的進程中，需時刻保持警惕，在業(yè)務設計階段應建立風控制度，加強風險控制措施。在業(yè)務實踐上，結(jié)合證券化業(yè)務的具體問題，切實吸取國外的經(jīng)驗教訓，注重各業(yè)務節(jié)點上及資產(chǎn)證券化過程中的潛在風險，以制定有效的風險控制策略，為穩(wěn)步推進我們資產(chǎn)證券化業(yè)務奠定夯實的基礎。二、住房抵押貸款證券化流程與風險分析任何一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品都是一把“雙刃劍”，它們在分散風險、提高效率、開拓新業(yè)務的同時，也增加了金融體系的風險并引發(fā)新的風險。住房抵押貸款證券化通過復雜的流程安排創(chuàng)造流動性，提高金融效率的同時，也給金融體系帶來多種不確定性。住房抵押貸款證券化的風險正是指證券化交易中各種不確定性給交易主體帶來損失的可能性，2007年爆發(fā)的美國次級債危機便是住房抵押貸款證券化風險最好的例證。本章著重分析住房抵押貸款證券化的流程及其中存在的風險。（一）住房抵押貸款證券化流程（1）發(fā)起人確定貸款證券化目標，構建資產(chǎn)組合發(fā)起人根據(jù)自身融資需求，確定住房抵押貸款證券化的具體目標。根據(jù)住房抵押貸款證券化的目標，對能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的抵押貸款進行清理、歸類、估算，確定選擇的住房抵押貸款資產(chǎn)數(shù)，然后將這些資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表中分離出來，形成一個住房抵押貸款資產(chǎn)庫，這個資產(chǎn)庫就是最初的基礎資產(chǎn)。（2）組建SPVSPV是專門為房地產(chǎn)貸款證券化設立的一個特殊機構，由抵押貸款發(fā)放機構及其附屬機構或者第三方組建SPV。設立的形式可以是獨立的法人實體，也可以是信托公司或擔保公司。組建SPV的目的是為了風險隔離，即實現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與原始權益人其他資產(chǎn)之間的“風險隔離”，最大限度的降低因發(fā)行人的破產(chǎn)而帶給證券化的風險，以保護投資者的利益。（3）發(fā)起人向SPV真實出售住房抵押貸款在住房抵押貸款證券化的過程中，發(fā)起人將住房抵押貸款組合出售給SPV，此交易必須保證是真實出售，其中會涉及到法律、稅收、會計等問題。特殊目的機構對發(fā)起人提供的住房抵押貸款組合進行評估，根據(jù)貸款組合的性質(zhì)、質(zhì)量與發(fā)起人協(xié)商購買價格之后簽訂買賣合同，將抵押貸款組合真實出售給特殊目的機構。另外買賣合同應該規(guī)定，發(fā)起人銀行破產(chǎn)時，銷售給SPV的按揭貸款組合不在清償范圍之內(nèi)，從而達到破產(chǎn)隔離的目的，這使按揭貸款組合的質(zhì)量與發(fā)起人銀行信用無關。這些規(guī)定均保證了投資者的利益，降低了投資者的風險。（4）對住房抵押貸款證券化結(jié)構進行設計和信用評級、信用增級SPV在對住房抵押貸款進行結(jié)構安排時，首先對貸款組合的質(zhì)量、性質(zhì)進行分析和預測，然后對貸款組合在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行測算，最后根據(jù)投資者的需求對貸款組合進行重組。在之后的住房抵押貸款證券化交易中，SPV要委托專門的信用評級機構進行評級。一般通常要進行兩次評級，初評與發(fā)行評級。初評是比較初步的是判斷貸款組合是否達到了所需要的信用級別水平。為了吸引投資者并降低成本，初評以后必須對住房抵押貸款證券化產(chǎn)品進行信用增級，信用增級可以提高發(fā)行證券的信用級別。信用增級可以分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩類。評定的信用等級越高，債券的風險也就越低，這樣，發(fā)行債券的成本也越低。（5）發(fā)行并銷售證券對貸款組合進行信用評級、信用增級以后，SPV將抵押貸款組合作為抵押物發(fā)行抵押貸款證券。SPV可以直接在資本市場上通過公開發(fā)售或私募的方式發(fā)行證券，還可以將這些證券承銷給證券承銷商，由證券承銷商組織證券的發(fā)行。這些證券一般都具有高收益、低風險的特征，購買此種證券的投資者一般都是機構投資者。證券承銷商將出售證券的現(xiàn)金收入給SPV，SPV按事先約定的價格再向發(fā)起人支付抵押貸款購買價款。（6）管理資產(chǎn)庫SPV要聘請專門的服務商對資產(chǎn)庫進行管理。服務商收取、記錄資產(chǎn)庫產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將收集的現(xiàn)金存入SPV在受托銀行設立的特定帳戶，并且管理相關的稅務和保險事宜。受托銀行按照證券發(fā)行書的約定建立積累金帳戶，在債券償付日，按時、足額的向投資者支付本金和利息，本息通常是定期支付的。本息的償還日期和順序是依據(jù)基礎住房抵押貸款的償還情況來進行的，當證券被全部償還完畢，在資產(chǎn)庫中剩下的資金就返還給交易發(fā)起人，這樣，房地產(chǎn)貸款證券化交易的全部過程隨即結(jié)束。（二）住房抵押貸款證券化各流程風險1.業(yè)務風險住房抵押貸款證券化的實質(zhì)是將基礎資產(chǎn)的風險和收益進行結(jié)構化重組，分散、轉(zhuǎn)移到投資者手中。風險偏好型投資者獲得相應較高的收益，風險回避型投資者獲得相應較低的收益。由基礎資產(chǎn)的質(zhì)量和住房抵押貸款證券化的結(jié)構帶來的風險，叫做住房抵押貸款證券化的操作流程風險；也有來自于住房抵押貸款證券化產(chǎn)品本身，即為住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的投資風險。（1）住房抵押貸款證券化的操作流程風險。在住房抵押貸款證券化結(jié)構中，原始權益人將預期可產(chǎn)生的不同信用等級的現(xiàn)金流資產(chǎn)出售給特殊目的機構，特殊目的機構以預期收入為保證，經(jīng)過增信用增級和信用評級后，由特殊目的機構直接或經(jīng)由證券承銷機構發(fā)行證券，出售給個人投資者或機構投資者，發(fā)行收入作為購買基礎資產(chǎn)池的作為價款支付給原始權益人，實現(xiàn)原始權益人進行融資的目的；以后按期收回的現(xiàn)金流作為本息支付給證券投資者。所以，基礎資產(chǎn)池的現(xiàn)金流回收質(zhì)量和證券化的設計結(jié)構都影響證券化產(chǎn)品的收益。1）基礎資產(chǎn)質(zhì)量風險。該風險指住房抵押貸款的借款人無法按期償還住房抵押貸款的本金和利息，造成了整個資產(chǎn)池中的資產(chǎn)質(zhì)量由于現(xiàn)金流的斷裂而下降，進而導致證券化產(chǎn)品的投資者不能按時得到本金償付。這是最直接、也是最初始的風險，一旦基礎資產(chǎn)的現(xiàn)金流斷裂，后續(xù)的投資者的收益也無從談起。2）貸款真實出售風險。真實出售是原始權益人在向特殊目的機構出售住房抵押貸款時，必須是“真實出售”，它要求資產(chǎn)從原始權益人的資產(chǎn)負債表中剝離出來，從而保證在原始權益人發(fā)生破產(chǎn)清算時其出售的資產(chǎn)不被列入清算范圍。如果出售的資產(chǎn)仍然作為原始權益人的一種或有債務，則當原始權益人發(fā)生破產(chǎn)時，由于沒有風險隔離，出售的資產(chǎn)仍然要被當做原始權益人的財產(chǎn)，是證券投資者的權益遭受損失。所以，這種出售必須是一種“真實出售”，可以使資產(chǎn)和原始權益人的破產(chǎn)風險相隔離，避免原始權益人破產(chǎn)帶來的風險。3）中介機構風險。所謂中介機構是指住房抵押貸款證券化交易過程中的托管機構、信用增級機構、信用評級機構、證券承銷機構、會計師事務所、資產(chǎn)評估事務所等參與方。相應地，中介機構風險包有：證券承銷機構風險、托管機構風險、信用增級機構風險等。4）證券交易風險。由于住房抵押貸款相對其他貸款，現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，因此，原始權益人的住房抵押貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在制定出售價格方面會比較苛刻。如果基礎資產(chǎn)的價格不能滿足買賣雙方方的要求，特殊目的機構出價過低或原始權益人要價過高，都會造成交易不能順利達成，是住房抵押貸款證券化運作脫節(jié)。5）證券定價風險。證券定價是MBS的核心問題，影響住房抵押貸款證券價格的因素有現(xiàn)金流、違約率、逾期率、借款平均周期、市場利率等。美國的住房抵押貸款定價模型有提前還款模型、期權調(diào)整價差模型。定價機制需要有大量的歷史數(shù)據(jù)作為分析基礎，而我國MBS剛剛起步，缺乏歷史資料和數(shù)據(jù)，定價的難度比較大。6）證券發(fā)行及銷售風險。證券的發(fā)行需要滿足各種條件，根據(jù)投資者的要求制定不同證券的償還期限、還本付息方式、利率等。風險偏好型投資者更愿意購買期限長、利率高的證券。能夠吸引機構投資者認購證券是住房抵押貸款證券發(fā)行成功與否的關鍵。如果證券二級市場交易不活躍，則會造成證券承銷失敗。（2）住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的投資風險。除了操作流程風險外，住房抵押貸款證券作為一種固定收益的證券，還有流動性風險、利率風險、信用風險等投資風險。1）流動性風險。流動性風險衡量的是證券變現(xiàn)的時間和證券變現(xiàn)時的價格與購買價格之間的差額。變現(xiàn)時間越長，變現(xiàn)價格與購買價格之間的差額越大，說明流動性風險越大。變現(xiàn)時間越短，變現(xiàn)價格與購買價格之間的差額越小，說明流動性風險越小。如果證券交易二級市場很發(fā)達，則證券變現(xiàn)的時間會縮短，難度也會較降低。變現(xiàn)價格也會更接近于購買證券使得價格。當然，如果投資者持有證券至到期日，也就不會存在流動性風險。2）利率風險。住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的利率風險指由于利率的上升或下降給投資者帶來損失的風險。證券的價格與利率成反比，當基礎利率上升，導致住房抵押貸款利率也上升時，證券價格就會下跌；當基礎利率下降導致住房抵押貸款住房抵押貸款利率下降時，證券價格會上升。證券的期限、還本付息頻率、市場報酬率和證券是否可贖回都會影響證券價格對利率變動的敏感程度。第一，證券化產(chǎn)品的期限越長，其價格對于利率變化的敏感度越高；第二，證券化產(chǎn)品的息票率越高，其價格對于利率變化的敏感度越高；第三，利率水平越低，其價格對于利率變化的敏感度越高。如果投資者持有證券至到期日，利率風險也就不是很明顯。3）信用風險。信用風險表現(xiàn)為住房抵押貸款的借款者出現(xiàn)違約，證券化資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能及時支付本金和利息，投資者可能面臨不能按期得到收益的風險。住房抵押貸款證券化信用風險的影響因素分為客觀因素和主觀因素?？陀^因素指宏觀經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)市場價格，如宏觀經(jīng)濟形勢良好，房地產(chǎn)市場價格會上升，借款人的違約率下降，他們會通過出售房產(chǎn)獲取收益；相反，如果經(jīng)濟形勢嚴峻，房產(chǎn)價格下降，即使出售房屋也不能償還貸款，借款人在這種情況下就會選擇違約。主觀因素包括內(nèi)在因素和外在因素兩個方面。外在因素指金融機構的貸款政策發(fā)生改變，如果貸款利率上升，這會導致借款人的借款成本上升，當超過借款人的還款能力時，借款人就會出現(xiàn)違約；內(nèi)在因素指借款人自身的收入狀況、信用記錄、從事的職業(yè)等，這也會影響借款人的還款意愿。2.商業(yè)銀行發(fā)放抵押貸款時的操作風險操作風險是指由于商業(yè)銀行內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)等不完善、有問題或者外部事件的發(fā)生而導致?lián)p失的可能性。在我國，住房抵押貸款一直被各家商業(yè)銀行認為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且在房市發(fā)展前景良好的情況下，普遍認為即使出現(xiàn)風險只要處置房產(chǎn)就可以較容易地清償貸款。因此，商業(yè)銀行之間在這一業(yè)務上的競爭日趨激烈。為了搶占市場分額，部分商業(yè)銀行采取違規(guī)操作，盲目降低貸款標準，使銀行資產(chǎn)的安全性存在很大隱患。具體表現(xiàn)在：銀行在對貸款申請人進行資格審查時，對其提供資料的真實性、合法性審查過于寬松；抵押物的評估和管理不夠規(guī)范，并且在我國銀行缺乏有效的抵押率認定方法；事后監(jiān)控程序不規(guī)范，監(jiān)控手段單一，對住房貸款的資金流向無法做到有效監(jiān)管等，這些操作無疑增大了房貸資產(chǎn)的風險。這些存在安全隱患的房貸資產(chǎn)被證券化，在經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場惡化時，就會把商業(yè)銀行局部的操作風險擴散到整個金融市場，甚至造成經(jīng)濟危機。2008年美國次貸危機爆發(fā)就是一個深刻的教訓。這次次貸危機的驟然爆發(fā)，使得抵押住房的價值根本無法補償貸款的本息。正是由于美國住房抵押貸款貸放機構對這一業(yè)務中的信用風險、市場風險等普遍存在低估和忽視，同時沒能對美國宏觀經(jīng)濟走勢進行準確地分析預測，造成了這些機構在內(nèi)部控制執(zhí)行和業(yè)務操作中漏洞百出，最終導致了危機的爆發(fā)。因此，我國商業(yè)銀行要充分借鑒美國次貸危機的經(jīng)驗教訓，嚴控操作風險，理性發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務。三、住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的風險控制2005年，中國建設銀行首次發(fā)行的個人住房抵押貸款證券，讓我國逐步走向日?；?、常規(guī)化的目標。在這個過程中，我們的成就是顯而易見的，但與發(fā)達國家相比，也不難看出我們的操作模式有待進一步完善與規(guī)范。在此，就如何針對我國國情，設計出符合我國發(fā)展趨勢的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品提出建議。（一）住房抵押貸款業(yè)務風險控制措施1.住房抵押貸款證券發(fā)行方的風險防范證券發(fā)行人面臨的風險主要有兩類：住房抵押貸款集合的風險和抵押貸款證券的發(fā)行風險，所以控制發(fā)行人的風險也是從這兩個方面來著手。（1）MBS資產(chǎn)組合的風險控制首先證券發(fā)行人要盡可能多的收集、了解住房抵押貸款集合，不僅要求由信譽度高的會計師事務所出具的無保留意見書，而且要親自對貸款集合進行檢查，以保證證券化的抵押貸款資產(chǎn)集合的質(zhì)量。證券發(fā)行人對住房抵押貸款的質(zhì)量應注意以下五個因素：第一、集合中貸款的同質(zhì)性，即貸款利率、貸款期限等是否相近，集合的同質(zhì)性是對欲證券化的資產(chǎn)最基本的要求，因為趨于同質(zhì)的抵押貸款組成的資產(chǎn)集合，能比較準確地反映集合內(nèi)單筆抵押貸款的“面貌”，能比較準確地預測整個抵押貸款集合的還款速度。第二、集合中貸款的標準化程度，即貸款在資格審核、貸款合同、擔保、保險等方面是否有統(tǒng)一的標準。第三、集合中貸款的分散性，即貸款抵押物地域的分布、借款人職業(yè)與年齡的分布是否具有分散性，以保證資產(chǎn)集合未來的現(xiàn)金流在總體上的穩(wěn)定性，還可以防范非系統(tǒng)性風險。第四、證券發(fā)行人對貸款發(fā)起人的信譽狀況要作詳盡的調(diào)查，來確定發(fā)起人的可信度，而且貸款發(fā)起人的信譽狀況在一定程度上反映著抵押貸款集合的質(zhì)量，因此對發(fā)起人的信譽狀況就顯得更為必要。在我國，住房抵押貸款的創(chuàng)造者多為銀行機構，而且國有銀行占有決大部分的市場份額，所以其信譽應該沒有多少問題，但是也并不能排除其抵押貸款集合可能發(fā)生的問題，如在貸款集合中混入非住房抵押貸款，有些可能己經(jīng)是貸款人無法收回或收回可能性很小的貸款，這種欺詐行為會嚴重影響未來抵押貸款證券的現(xiàn)金流，違背了MBS中資產(chǎn)必須具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的前提，從而給證券發(fā)起人帶來損失。由于證券化在增強銀行資產(chǎn)的流動性，提高銀行資本充足率等方面有著非常明顯的作用，所以我國許多銀行對住房抵押貸款證券化表現(xiàn)出濃厚的興趣。但是這種濃厚的興趣源自于銀行對證券化的認識不足或存在著認識的誤區(qū)，因為住房抵押貸款在我國發(fā)展的時間還比較短，抵押貸款一般都尚未完成一個完整的周期，隱藏其中的信用風險、提前還款風險等還沒有顯現(xiàn)，所以銀行一直將其作為“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)自己持有，國有商業(yè)銀行認為證券化可以將多年積累下來的大量不良資產(chǎn)從自己的報表中拿走，從而解決現(xiàn)有銀行普遍存在的困境。既然存在著這種“誘因”，所以對貸款發(fā)起人不能因其特殊的身份而忽視了對其信譽狀況及其轉(zhuǎn)讓的集合資產(chǎn)質(zhì)量等問題的調(diào)查。第五、證券化發(fā)行人在與發(fā)起人進行交易時，應該要求對方做出“如果發(fā)生虛假信息，發(fā)起人應無條件回購抵押貸款集合或者抵押貸款證券”等的保證，盡量降低欺詐行為給發(fā)行人帶來的風險。（2）MBS發(fā)行風險的控制證券發(fā)行人面臨的另一種風險就是證券發(fā)行風險。證券發(fā)行人都希望將抵押貸款證券在最短的時間內(nèi)，以最優(yōu)的價格發(fā)售完成，而如果未能順利發(fā)售，將會給自己帶來損失。為了控制這種發(fā)行風險，發(fā)行人應該注意以下三點：第一、合理地預測抵押貸款集合未來的收益現(xiàn)金流，從貸款集合的期限、收益水平、收益支付方式等方面來選擇或設計最合適的證券品種，以保證抵押貸款的現(xiàn)金流與證券收益現(xiàn)金流在發(fā)生的時間上、流量上相匹配。第二、努力提高住房抵押貸款證券的信用級別，使抵押貸款證券的發(fā)售價格最大化。實際上，提高和保持證券的信用評級并不是一個階段性工作，而是貫穿于住房抵押貸款證券化過程的始終。此外，還可以通過提供超額擔保、證券發(fā)行人自行建立準備金制度、設立擔?，F(xiàn)金基金、證券發(fā)行人將所發(fā)行的住房抵押貸款證券分為優(yōu)、中、次三級或更多的級別，確保級別占優(yōu)的證券優(yōu)先償付等有效方法控制住房抵押貸款證券發(fā)行風險。第三、證券承銷商是在證券上市流通之初聯(lián)結(jié)證券化機構與證券投資者的紐帶。它要負責編寫住房抵押貸款證券的發(fā)行章程，組織承銷團、推介和銷售住房抵押貸款證券，促進抵押貸款證券在二級市場中的流通性。而且如果發(fā)行人是第一次發(fā)行證券或者所發(fā)行的證券是一種新的品種，那么承銷商在證券化交易中所發(fā)揮的作用將更大，它可以確保證券化交易結(jié)構、交易過程的合法性。因此能否選擇到合適的證券承銷商，對發(fā)行人非常重要。通常發(fā)行人在選擇承銷商時，必須考慮其營銷渠道的多少、覆蓋面的大小以及其承銷經(jīng)驗是否豐富等因素。如在我國推行住房抵押貸款證券化時，應該選擇資金實力雄厚、具有較強配售能力和信譽優(yōu)良的大型券商作為抵押貸款的承銷商。2.住房抵押貸款證券化交易風險防范投資者在面對住房抵押貸款證券的投資風險時，基本上是無能為力的，原因在于，抵押貸款證券一旦發(fā)行，證券化交易的參與人就只能按照發(fā)行契約行事，參與人一般不能對發(fā)行契約進行修改來規(guī)避風險，除非在確定證券發(fā)行條件時就己經(jīng)對各種風險有所預見并安排了相應的防范措施，但是在確定抵押貸款發(fā)行時，投資者是根本不可能表述自己的觀點和意見的。因此，包括投資者風險在內(nèi)的各種證券化交易風險的控制幾乎完全依賴于證券發(fā)行人最初的發(fā)行安排。一般而言，為降低投資者風險，除采取各種措施對抵押貸款證券進行信用提高外，證券發(fā)行人指定證券發(fā)行條件時可以采取以下兩種措施：（1）提升證券信用適當提升證券的信用，不僅將來在市場上易于推銷該證券，也可降低MBS的發(fā)行成本。信用的提升有內(nèi)部信用提升和外部信用提升兩種方式。內(nèi)部提升主要是改變MBS的現(xiàn)金流量分布，主要通過結(jié)構設計來實現(xiàn)。包括四種形式：（l）過度實物擔保，即發(fā)行抵押證券時，抵押組合中的本金大于證券本金，可以解決具體抵押組合的違約行為和損失預期。（2）優(yōu)先附屬結(jié)構，設計有兩個或更多種等級，包括優(yōu)先份額、附屬份額和一個或多種等級。在接受付款時，依次享有遞減的優(yōu)先權：抵押組合中的損失先被過度實物化吸收，然后由附屬等級吸收，再由中級等級吸收，最后由優(yōu)先等級吸收，這樣既可以滿足不同風險偏好者的需求，又可以減少損失。（3）準備金賬戶和貸款加息賬戶，當?shù)盅航M合產(chǎn)生的現(xiàn)金流由于暫時流動性原因不足以支付抵押證券的利息時，動用此賬戶來支付抵押證券的利息。準備金賬戶的資金，通常來自發(fā)行抵押債券的收益，而貸款加息賬戶的資金通常來自額外利息收人。（4）設置觸警機制，當?shù)盅航M合中的滯納或違約情況超過預先確立的水平時，加快對抵押證券的償還速度。警戒標準通常用滯納比率或違約比率來衡量，由歷史滯納和違約記錄來確定。外部信用提升是通過第三方擔保來實現(xiàn)的。主要有四種方法：（1）公司擔保，由銀行或者是發(fā)行MBS的特設機構提供。（2）由銀行開出備用信用證，對SPV債務的一部分甚至全部給予償還上的支持，信用證的提供者承擔證券本息償還的第二責任。（3）在整個貸款池的生命期內(nèi)購買一定數(shù)額的保險單來彌補貸款可能遭受的欺詐損失。（4）債券保險。對住房抵押貸款證券擔保和保險是最為常見的信用增級手段。主要有政府信用擔保和商業(yè)保險兩種。政府信用擔保功能可由設立的政府機構承擔，并收取相應的擔保費用。（2）禁止發(fā)行人負有除證券債務以外的其他債務抵押貸款證券發(fā)行人只為證券化交易的目的而存在，其持有的唯一的資產(chǎn)為證券支持的抵押貸款資產(chǎn)，唯一的負債即為對抵押貸款證券持有者的證券債務，除此之外，發(fā)行人不得從事任何其他業(yè)務活動。所以通常發(fā)行人一般以“空殼公司”（SPV）的形式存在。（二）住房抵押貸款證券化操作過程中的風險控制措施1.政府積極支持SPV的建立SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化過程中的最關鍵的參與主體，對于住房抵押貸款證券化的運行效率以及未來發(fā)展都存在著決定性的影響。在美國，SPV是有法律限制的、以資產(chǎn)證券化為唯一目的的獨立信托實體，它可以是資產(chǎn)管理公司，也可以是信托投資公司或證券公司，甚至可以是政府出于特定目的而設立的專營機構如住房金融公司等。就我國目前而言，在住房抵押貸款證券化操作的初始試點階段，政府可以采取一些特殊的政策來為住房抵押貸款證券化的順利開展掃除制度上的障礙，使其在初始階段就能夠建立一個比較規(guī)范的、與國際接軌的SPV，比如可以考慮由政府出資設立半官方的住房抵押證券公司。主要有以下幾個原因：（1）由政府出資設立SPV，既可以充分體現(xiàn)政府對住房金融的扶持，又可以賦予SPV更高的資信等級，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易被投資者所接受。（2）由商業(yè)銀行來設立SPV的話，比較容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關聯(lián)交易，而由政府出資設立SPV，則可以有效解決這個問題。（3）目前我國商業(yè)銀行的風險防范機制并不完善，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨較大的運營風險。而SPV以政府為背景來設立，不僅有利于提高資產(chǎn)支持證券的信用等級以降低運作成本，還可以從資金保證上更好地應對可能出現(xiàn)的償付危機。2.逐步建立規(guī)范的信用評級機構美國次級債危機的爆發(fā)，各主要評級機構負有不可推卸的責任。全球投資者正是由于信賴這些機構對抵押債券給出的高級別的信用等級，才放心地大規(guī)模購買此類證券。在次級債危機中起到不良作用并引起各方問責的美國信用評級機構，給中國年輕的評級業(yè)敲響了警鐘。目前我國評估機構發(fā)展相對較弱，證券評級業(yè)整體運作并不規(guī)范，沒有一個統(tǒng)一的評估標準，難以真正做到獨立、客觀、公正。針對存在的問題，我們可以通過以下幾個方面完善我國的資產(chǎn)評估體系與信用評級制度：（1）評級機構要保持較高的獨立性和權威性。我國可以嘗試通過兼并、聯(lián)合等多種形式將目前眾多的資信評級機構發(fā)展成為少數(shù)全國性、綜合性的大型資信評級機構。一方面為了確保評估結(jié)果的公正與公平，必須讓評級機構與各級政府脫鉤，從而擺脫各方面的行政干預；另一方面又要保持一定的數(shù)量規(guī)模以利于競爭。另外，還要通過法律禁止評級機構充當投資銀行或財務顧問的角色，并禁止承銷商在評級機構中擁有一定數(shù)量的股份或評級機構直接參與證券的買賣活動，以確保評級機構的中立性質(zhì)。（2）要實現(xiàn)資信評級指標體系的規(guī)范化。資信評級指標體系不但是信用評級機構和評級專業(yè)人員從事信用評級工作的依據(jù)，也是衡量信用評級結(jié)果是否客觀公正的標準。采用同樣的指標體系做出的統(tǒng)一的評級結(jié)果才能為投資者做出正確的投資決策提供可靠的參考。在借鑒國外先進的評級方法和理念的基礎上，我國應該建立一個科學規(guī)范的資產(chǎn)評估標準體系和一整套完善的評級方法，以適應住房抵押貸款證券化等金融創(chuàng)新工具的推出，并促進證券評級業(yè)的規(guī)范發(fā)展。（三）特殊目的機構風險控制在資產(chǎn)證券化的所有參與者中，SPV是最關鍵的角色，是證券化市場的導演和靈魂。SPV的不同，直接影響證券化交易的成本及MBS今后的發(fā)展方向，它是整個交易結(jié)構的中心，因此，在設立SPV時我們必須慎重決策。從國外的成功經(jīng)驗看，在住房抵押貸款證券化實施過程中，SPV應由官方證券化專門機構和一批私人部門持股的SPV共同組成。我國住房抵押貸款證券化的SPV構造可以采取三種方式：（l）組建新的專營住房抵押貸款證券化的住房抵押貸款證券公司。由財政部、中國人民銀行、國有商業(yè)銀行、證券公司、信托投資公司等分別或共同出資設立住房抵押證券公司，專門從事住房抵押貸款的購買、住房抵押支持證券發(fā)行業(yè)務。（2）賦予某些政策性金融機構從事住房抵押貸款證券化新的職能。隨著我國基礎設施瓶頸的逐漸消除，國家開發(fā)銀行也面臨業(yè)務調(diào)整的問題。住房業(yè)作為支持我國國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)