房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制.ppt房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制.ppt房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制.ppt引言索克置業(yè)從成立之初到現(xiàn)在，從尋找項(xiàng)目到目前兩個(gè)項(xiàng)目已全部展開(kāi)，直至土地儲(chǔ)備、新項(xiàng)目合同的簽訂——讓我們看到了一個(gè)又一個(gè)希望，并由此可預(yù)見(jiàn)公司輝煌的前景，然，要實(shí)現(xiàn)我們索克公司既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)“百年老店”，還需要我們?nèi)w索克人共同努力！戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)略、規(guī)章制度如果不去一步一步實(shí)施，那么，它就僅僅是一個(gè)存在，且是一個(gè)沒(méi)有生命力的存在。為了讓我們的戰(zhàn)略目標(biāo)生動(dòng)活潑，首先需要的是所有索克人對(duì)全面系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的熟練掌握。讓我們從今天的學(xué)習(xí)開(kāi)始，一步一步一步走近我們的理想！1/12/20212房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制.ppt房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及節(jié)點(diǎn)控制.p引言

索克置業(yè)從成立之初到現(xiàn)在，從尋找項(xiàng)目到目前兩個(gè)項(xiàng)目已全部展開(kāi)，直至土地儲(chǔ)備、新項(xiàng)目合同的簽訂——讓我們看到了一個(gè)又一個(gè)希望，并由此可預(yù)見(jiàn)公司輝煌的前景，然，要實(shí)現(xiàn)我們索克公司既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)“百年老店”，還需要我們?nèi)w索克人共同努力！戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)略、規(guī)章制度如果不去一步一步實(shí)施，那么，它就僅僅是一個(gè)存在，且是一個(gè)沒(méi)有生命力的存在。為了讓我們的戰(zhàn)略目標(biāo)生動(dòng)活潑，首先需要的是所有索克人對(duì)全面系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的熟練掌握。讓我們從今天的學(xué)習(xí)開(kāi)始，一步一步一步走近我們的理想！4/2/20242引言索克置業(yè)從成立之初到現(xiàn)在，從尋找項(xiàng)目到目前4一、投資決策階段1.土地（用地、土地證的取得）2.市場(chǎng)調(diào)研3.方案設(shè)計(jì)4.初步設(shè)計(jì)4/2/20243一、投資決策階段1.土地（用地、土地證的取得）4/2/202投資決策階段釋義1.土地尋找、選擇、分析、判斷物業(yè)類(lèi)型，決策4/2/20244投資決策階段釋義1.土地尋找、選擇、分析、判斷物業(yè)類(lèi)型，4/第一講土地的取得及操作方法1、宏觀(guān)調(diào)控對(duì)土地取得的影響8·3112·1國(guó)八條5·1112號(hào)文2、土地的幾種性質(zhì)及土地使用年限4/2/20245第一講土地的取得及操作方法1、宏觀(guān)調(diào)控對(duì)土地取得的影響4a.協(xié)議出讓b.招、拍、掛c.經(jīng)濟(jì)適用房用地d.

“城中村”改造3、鄭州房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的幾種模式及方法4/2/20246a.協(xié)議出讓3、鄭州房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的幾種模式及方法4/24、“100”為界4/2/202474/2/202475、土地價(jià)值的評(píng)判物業(yè)類(lèi)型位置性質(zhì)周邊配套規(guī)則程度臨路狀況周邊可利用環(huán)境（資源）地上建筑物情況安置與補(bǔ)償、拆遷區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/2/202485、土地價(jià)值的評(píng)判物業(yè)類(lèi)型4/2/202482.市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析研究、預(yù)估重要參數(shù)、初步市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶(hù)群體范圍、中介機(jī)構(gòu)提介入、雙方對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分論證；市場(chǎng)核心內(nèi)容：①需求；②購(gòu)買(mǎi)力；③容量；④供給（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）⑤產(chǎn)品構(gòu)思（差異化）4/2/202492.市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析研究、預(yù)估重要參數(shù)、初步市場(chǎng)定位及目3.方案設(shè)計(jì)包括規(guī)劃和單體兩方面設(shè)計(jì)（期間應(yīng)注意以下幾個(gè)方面）①方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功與否的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，必須做到：解讀目標(biāo)項(xiàng)目；指標(biāo)；方案溝通；單體溝通量。②給出設(shè)計(jì)條件，比如：物業(yè)類(lèi)型比例、容積率等相關(guān)參數(shù)。注意：在方案和單體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保持與設(shè)計(jì)師溝通的積極性，爭(zhēng)取在該階段使其設(shè)計(jì)出有價(jià)值的東西，否則重新設(shè)計(jì)時(shí)間上來(lái)不及。③方案構(gòu)思：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)理念（方針、路線(xiàn)政策）；研究城市的文脈，做自己的特色；建筑的基本要素（實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)是住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，另外，兼顧文化、空間、效益等。④如何與設(shè)計(jì)院互動(dòng)？使設(shè)計(jì)師從專(zhuān)業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行解讀，真正了解項(xiàng)目差異化，溝通一定要完全，增加互動(dòng)機(jī)會(huì)，使定位更加清晰，把握定位進(jìn)行取舍。⑤測(cè)算（度的掌握，對(duì)取舍內(nèi)容做詳盡記錄，以便將來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)）方案設(shè)計(jì)不決定設(shè)計(jì)，只是一個(gè)方向，需整合后加以設(shè)計(jì)。4/2/2024103.方案設(shè)計(jì)包括規(guī)劃和單體兩方面設(shè)計(jì)（期間應(yīng)注意以下幾個(gè)方面4.初步設(shè)計(jì)，是決定性的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分重視規(guī)劃與戶(hù)型。所有需設(shè)計(jì)內(nèi)容必須逐項(xiàng)得到確認(rèn)，千萬(wàn)不要欠帳，即使有些內(nèi)容暫時(shí)無(wú)法確定，也一定要安排專(zhuān)人專(zhuān)盯，抓緊定下來(lái)。4/2/2024114.初步設(shè)計(jì)，是決定性的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分重視規(guī)劃與戶(hù)型。所有需設(shè)二、實(shí)施決策階段施工設(shè)計(jì)工程計(jì)劃招投標(biāo)

建設(shè)工程施工論證施工設(shè)計(jì)階段為2－3個(gè)月。如果方案設(shè)計(jì)與施工設(shè)計(jì)是兩家公司，注意兩家互動(dòng)與溝通，注意各環(huán)節(jié)的交接棒工作，因?yàn)榇斯?jié)容易出現(xiàn)問(wèn)題。4/2/202412二、實(shí)施決策階段施工設(shè)計(jì)工程計(jì)劃具體問(wèn)題項(xiàng)目部（參與前期人員）與工程人員的交接棒問(wèn)題；兩家設(shè)計(jì)院之間的交接棒問(wèn)題（容易漏項(xiàng)，成本增加）注意給施工設(shè)計(jì)充分的時(shí)間；注意施工設(shè)計(jì)單位的選擇（“人”的問(wèn)題）開(kāi)發(fā)商對(duì)接人對(duì)結(jié)構(gòu)方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)理解的深度和應(yīng)用能力；4/2/202413具體問(wèn)題項(xiàng)目部（參與前期人員）與工程人員的交接棒問(wèn)題；4/2前期人員分工決策者：組織與協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作、平衡與取舍職業(yè)經(jīng)理人：組織方式、邏輯關(guān)系；下一流程的核心關(guān)系、技巧；把控能力、方法論、設(shè)計(jì)過(guò)程專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：創(chuàng)造與創(chuàng)意；市場(chǎng)判斷與分析；目標(biāo)客戶(hù)群體的定位4/2/202414前期人員分工決策者：組織與協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作、平衡與取舍4/2/第二講評(píng)價(jià)樓盤(pán)的基本原則1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的幾個(gè)名詞容積率覆蓋率綠化率建筑密度人口密度泊車(chē)位樓面地價(jià)進(jìn)深樓間距控制高度退紅線(xiàn)距離基地面積、套內(nèi)面積、建筑面積4/2/202415第二講評(píng)價(jià)樓盤(pán)的基本原則1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的幾個(gè)名詞4/2、評(píng)價(jià)樓盤(pán)規(guī)劃的基本原則均好性是否達(dá)到當(dāng)?shù)啬壳巴?lèi)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)是否實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是否與目標(biāo)客戶(hù)的真實(shí)需求相吻合4/2/2024162、評(píng)價(jià)樓盤(pán)規(guī)劃的基本原則均好性4/2/2024163、評(píng)價(jià)單體戶(hù)型優(yōu)劣的基本原則采光情況通風(fēng)室外景觀(guān)效果面積利用率室內(nèi)凈高細(xì)部處理（陽(yáng)臺(tái)位置、廚衛(wèi)位置等）功能4/2/2024173、評(píng)價(jià)單體戶(hù)型優(yōu)劣的基本原則采光情況4/2/2024174、規(guī)劃與單體之間的平衡點(diǎn)分析4/2/2024184/2/2024185、產(chǎn)品定位與規(guī)劃單體設(shè)計(jì)（包括景觀(guān)）北京星河灣（景觀(guān)設(shè)計(jì)）廣州星河灣（景觀(guān)設(shè)計(jì)）鑫苑·都市領(lǐng)地（大容積率）北京誠(chéng)品建筑（圍合）三林一名嘉苑深圳金域藍(lán)灣（大容積率、規(guī)劃手法）星河國(guó)際（大容積率下的圍合）萬(wàn)科（創(chuàng)新與造景）細(xì)部處理天津泰達(dá)城方案茵悅之聲4/2/2024195、產(chǎn)品定位與規(guī)劃單體設(shè)計(jì)（包括景觀(guān)）北京星河灣（景觀(guān)設(shè)計(jì)）三、項(xiàng)目實(shí)施階段營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍及方案確定工程管理營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)售4/2/202420三、項(xiàng)目實(shí)施階段營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍及方案確定4/2/202420第三講營(yíng)銷(xiāo)策劃一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案應(yīng)具備哪些步驟？4/2/202421第三講營(yíng)銷(xiāo)策劃4/2/2024211、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)男畔?、溝通和促銷(xiāo)手段向適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)家提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。

房地產(chǎn)的特性，決定其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)比一般商品更需注重銷(xiāo)售的前期和后期。4/2/2024221、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)2、營(yíng)銷(xiāo)認(rèn)識(shí)的提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化營(yíng)銷(xiāo)的“技”與“道”“技”：技術(shù)、技巧，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)與積累，熟練程度；特性——快、準(zhǔn)、狠“道”：行事的方向和方法，強(qiáng)調(diào)悟性；學(xué)習(xí)與提升，“見(jiàn)樹(shù)更要見(jiàn)森林”4/2/2024232、營(yíng)銷(xiāo)認(rèn)識(shí)的提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化4/2/2024233、現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)及核心從產(chǎn)品、生產(chǎn)導(dǎo)向市場(chǎng)、顧客從4P（產(chǎn)品、價(jià)格、通路、促銷(xiāo)）4C（消費(fèi)者的需求、獲取滿(mǎn)足成本、購(gòu)買(mǎi)的方便性與溝通）單一營(yíng)銷(xiāo)整合專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵：高、準(zhǔn)、廣、深、細(xì)、變、專(zhuān)4/2/2024243、現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)及核心從產(chǎn)品、生產(chǎn)導(dǎo)向市場(chǎng)、顧銷(xiāo)售技巧詳細(xì)告訴制造壓力（促銷(xiāo)、優(yōu)惠）培養(yǎng)感情（讓客戶(hù)關(guān)注你）（方法：送票、音樂(lè)會(huì)、滲透信息、酒會(huì)等）競(jìng)爭(zhēng)力心理戰(zhàn)術(shù)4/2/202425銷(xiāo)售技巧詳細(xì)告訴4/2/202425寫(xiě)字樓銷(xiāo)售原則舍得付出代價(jià)，讓不愿進(jìn)來(lái)的公司進(jìn)來(lái)敢于抬高門(mén)檻，讓想進(jìn)來(lái)的公司付出代價(jià)進(jìn)來(lái)判斷方式：需400－600平方米寫(xiě)字樓的公司，規(guī)模在40－50人，經(jīng)營(yíng)當(dāng)在7年以上。依此類(lèi)推。形象—地段形象—客戶(hù)形象—樓的形象（個(gè)性）環(huán)境—強(qiáng)電交通及停車(chē)4/2/202426寫(xiě)字樓銷(xiāo)售原則舍得付出代價(jià)，讓不愿進(jìn)來(lái)的公司進(jìn)來(lái)4/2/20寫(xiě)字樓的需求量：北京（50－55萬(wàn)平／年）、廣州（20－30萬(wàn)／年）、鄭州（10－12萬(wàn)平方／年）？思考題：2006年底，當(dāng)金融業(yè)完全放開(kāi)時(shí)，對(duì)鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求會(huì)有多大影響？生態(tài)文化型是今后寫(xiě)字樓發(fā)展的方向4/2/202427寫(xiě)字樓的需求量：北京（50－55萬(wàn)平／年）、廣州4/2/20四、驗(yàn)收結(jié)算階段工程收尾竣工驗(yàn)收工程結(jié)算4/2/202428四、驗(yàn)收結(jié)算階段工程收尾竣工驗(yàn)收4移交物業(yè)五、交付管理階段交付物業(yè)售后服務(wù)4/2/202429移五、交付管理階段交售4/2/202429第四講新型材料的應(yīng)用節(jié)能（告別空調(diào)、暖氣時(shí)代）微軟總裁比爾·蓋茨指出：“房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)由于技術(shù)的進(jìn)步而發(fā)生改變，這種改變已經(jīng)開(kāi)始并以極快的速度進(jìn)行，只有意識(shí)到這點(diǎn)并接受它的人才能在房地產(chǎn)行業(yè)生存下去。1、北京鋒尚國(guó)際（告別暖氣時(shí)代）運(yùn)用了：高舒適度低能耗的外墻保溫系統(tǒng)混凝土制冷采暖系統(tǒng)（天棚輻射）新風(fēng)系統(tǒng)外窗外遮陽(yáng)系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)完全體現(xiàn)出了綠色建筑理念、高舒適度、低能耗杭州金都集團(tuán)4/2/202430第四講新型材料的應(yīng)用節(jié)能（告別空調(diào)、暖氣時(shí)代）4/2/2人居科技的運(yùn)用1、可再生能源地源、水源、熱泵太陽(yáng)能應(yīng)用2、智能住宅指紋鎖智能電工產(chǎn)品智能監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)坐便器4/2/202431人居科技的運(yùn)用1、可再生能源4/2/2024313、節(jié)能住宅鋁合金外遮陽(yáng)卷簾中空玻璃百葉窗吸音材料墻面保溫外墻保溫隔熱泡沫玻璃通風(fēng)節(jié)能屋面及高分子防水卷材4、綠色環(huán)保景觀(guān)水處理景觀(guān)電梯、綠色電梯熱泵電熱采暖、防凍（熱輻射原理）垃圾處理系統(tǒng)4/2/2024323、節(jié)能住宅4/2/202432成本控制1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成4/2/202433成本控制1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成4/2/2024332、開(kāi)發(fā)成本的管理與控制成本核算銷(xiāo)售成本額＝開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本總額＊（已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入／預(yù)計(jì)全部銷(xiāo)售收入）成本預(yù)測(cè)成本控制成本分析揭示成本管理中存在的問(wèn)題總結(jié)成本管理中成功的經(jīng)驗(yàn)評(píng)價(jià)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、管理水平為企業(yè)管理者決策提供信息4/2/2024342、開(kāi)發(fā)成本的管理與控制成本核算4/2/2024343、開(kāi)發(fā)成本控制開(kāi)發(fā)成本的形態(tài)（固定成本、變動(dòng)成本）成本控制基礎(chǔ)（控制路線(xiàn)圖）確定目標(biāo)價(jià)格改進(jìn)設(shè)計(jì)／生產(chǎn)目標(biāo)成本4/2/2024353、開(kāi)發(fā)成本控制開(kāi)發(fā)成本的形態(tài)（固定成本、變動(dòng)成本）確定目標(biāo)4、標(biāo)準(zhǔn)成本法與成本控制目標(biāo)成本法的精髓：通過(guò)產(chǎn)品的定價(jià)迫使成本下降必須將價(jià)格降低到可以大大擴(kuò)展銷(xiāo)售的地步，據(jù)此確定目標(biāo)價(jià)格這個(gè)幾乎強(qiáng)制的低價(jià)，使員工積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)達(dá)到目的成本控制的目的就是保證企業(yè)利潤(rùn)最大化金額銷(xiāo)售收入總成本保本點(diǎn)固定成本0開(kāi)發(fā)量盈利區(qū)4/2/2024364、標(biāo)準(zhǔn)成本法與成本控制目標(biāo)成本法的精髓：盈利區(qū)4/2/20第五講工程招投標(biāo)及項(xiàng)目管理4/2/202437第五講工程招投標(biāo)及項(xiàng)目管理4/2/202437第六講稅務(wù)籌劃及融資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避①必須提供真實(shí)的財(cái)務(wù)資料；1、招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避②必須對(duì)承包單位的基本情況作進(jìn)一步的資格審查③所有招標(biāo)項(xiàng)目都應(yīng)由投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金2、合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不應(yīng)簽訂沒(méi)有標(biāo)的價(jià)格（履行時(shí)間、履行地點(diǎn)）的合同金額與支付條件、核算方式、支付時(shí)間必須由財(cái)務(wù)人員審核合同變更審查：由合同預(yù)算部提出，經(jīng)財(cái)務(wù)部、工程部、工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理論證通過(guò)后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批4/2/202438第六講