物業(yè)經(jīng)營管理：第四章 收益性物業(yè)價值評估

2024/4/31第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法2024/4/32測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價格及其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的估價技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進(jìn)行價值分析與價格決策的能力和知識水平。（一）考試目的2024/4/33掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用。（二）考試基本要求2024/4/34物業(yè)價格的特征收益性物業(yè)價格和價值的種類影響收益性物業(yè)價格的因素收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟（三）要點說明2024/4/35第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)——是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等。影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價值的高低主要取決于：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性。2024/4/36第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)價格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。一、物業(yè)價格的概念有用性有效需求：不但愿意購買而且有能力購買二、物業(yè)價格的形成條件稀缺性2024/4/37物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；物業(yè)價格形成的時間很長；物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。三、物業(yè)價格的特征2024/4/38使用價值和交換價值投資價值和市場價值成交價格、市場價格和理論價格總價格和單位價格實際價格和名義價格現(xiàn)房價格和期房價格起價、標(biāo)價、成交價和均價評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價買賣價格、租賃價格市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價原始價值、賬面價值、市場價值第三節(jié)

收益性物業(yè)價值和價格的種類2024/4/39使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。一、使用價值和交換價值2024/4/310投資價值：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度所衡量的價值，是主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值，是客觀的、非個人的價值。二、投資價值和市場價值2024/4/311成交價格：成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。市場價格：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下的價格。三、成交價格、市場價格和理論價格2024/4/312總價格：總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。單位價格：單價，土地單價是指單位土地面積的土地價格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價是指單位建筑物面積的價格。四、總價格和單位價格2024/4/313實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。五、實際價格和名義價格2024/4/314現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價格。期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償2024/4/315交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此成為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此成為預(yù)購或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：2024/4/316起價：所銷售的商品房的最低價格；標(biāo)價：又稱報價、表格價，即賣方的要價；成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；均價：是所銷售商品房的平均價格。七、起價、標(biāo)價、成交價和均價2024/4/317評估價：是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果；保留價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格；起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格；應(yīng)價：競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。成交價：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。八、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價2024/4/318買賣價格：是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物；租賃價格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。九、買賣價格、租賃價格2024/4/319市場租金：協(xié)議租金，是指由于市場供求狀況決定的租金；商品租金：全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤構(gòu)成；成本租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準(zhǔn)成本租金：是指接近但還不到成本租金水平的租金；福利租金房租的分類：2024/4/320地租房屋折舊費維修費管理費投資利息房租的構(gòu)成因素：保險費物業(yè)稅租賃費用租賃稅費利潤2024/4/321市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格；政府指導(dǎo)價：由政府價格主管部門或其他部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格；政府定價：由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價2024/4/322原始價值：一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等；賬面價值：一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；市場價值：一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。十一、原始價值、賬面價值、市場價值2024/4/323物業(yè)價格的影響因素概述人口因素居民收入因素物價因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第四節(jié)

影響收益性物業(yè)價格的因素2024/4/324一、物業(yè)價格的影響因素概述不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的；不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的；不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)；某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來。2024/4/325二、人口因素人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價格的變化；家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。2024/4/326三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名義增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。2024/4/327四、物價因素物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動，此時物業(yè)價格也隨之變動；某些物價，如建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變動可能會引起物業(yè)價格的變動；國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。2024/4/328五、利率因素從成本的角度，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息；從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購買物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會減少或增加物業(yè)需求；從物業(yè)價值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或上升；綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)。2024/4/329六、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而導(dǎo)致其物業(yè)價格上漲。七、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，推動物業(yè)價格上升物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，會抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價格下降對保有物業(yè)課稅，實際上是減少了利用物業(yè)的收益，導(dǎo)致物業(yè)價格低落2024/4/330八、城市規(guī)劃因素尤其是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定，會對物業(yè)價格有很大影響；2024/4/331九、交通管制因素交通為居民帶來出行便捷，節(jié)約出行時耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價格。十、心理因素購買或出售心態(tài)；個人欣賞趣味；時尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼。2024/4/332第五節(jié)

收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮囊韵聨讉€途徑求?。?/p>

（1）近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的；（2）如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用；（3）如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益等。市場法、成本法、收益法2024/4/333一、市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。（一）市場法概述經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理2024/4/334市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法。

估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)。

估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間。

類似物業(yè)是指與估價對象相同或相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。2024/4/335搜集交易實例選取可比實例對可比實例成交價格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價格市場法的一般步驟：2024/4/336交易實例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價格：計價方式和價款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費的負(fù)擔(dān)方式等。（二）搜集交易實例2024/4/337可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。（三）選取可比實例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過2年。2024/4/338統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位（四）建立價格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵2024/4/339利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購買的交易交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易（五）交易情況修正2024/4/340將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。（六）交易日期調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整。（七）物業(yè)狀況調(diào)整通過不同可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結(jié)果。（八）求取比準(zhǔn)價格2024/4/341二、成本法先分別求取估價對象在估價時點時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。（一）成本法概述從賣方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。2024/4/342適用對象和條件一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評估，住宅、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊服務(wù)體系而建的房地產(chǎn)的評估；2024/4/343單純的建筑物的評估基本上也采用此法。此法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)。也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價，征稅、糾紛、保險賠償?shù)取?024/4/344搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料測算重新構(gòu)建價格測算折舊求取積算價格成本法的一般步驟：2024/4/345土地取得成本：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費用、稅金等開發(fā)成本：土地開發(fā)成本、建筑物建造成本管理費用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費、辦公費等投資利息：土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費等銷售稅費：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等開發(fā)利潤：按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率（二）物業(yè)價格構(gòu)成2024/4/346物業(yè)價格＝重新構(gòu)建價格－折舊（三）成本法的基本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅金＋開發(fā)利潤新建物業(yè)價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤舊物業(yè)價格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價格＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊2024/4/347是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。重新構(gòu)建價格是估價時點時、客觀的、全新狀況下的價格。（四）物業(yè)的重新構(gòu)建價格2024/4/348求取房地的重新構(gòu)建價格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??；將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。2024/4/349根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價格：是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格：是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。2024/4/350是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額。建筑物折舊的分類：（五）建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩造成；經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。2024/4/351年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間。是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。2024/4/352它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等（P109）。建筑物的年折舊總額的計算公式：直線法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命R——建筑物的凈殘值率2024/4/353三、收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。分為直接資本化法和報酬資本化法。（一）收益法概述2024/4/354收益法的理論依據(jù)

——經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價值的是其未來所能獲得的收益，而不是過去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足程度，而不是基于其歷史價格（生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況）。2024/4/355收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險都能夠量化的房地產(chǎn)；還可用來檢驗市場法和成本法的可靠性。2024/4/356搜集并驗證有關(guān)資料預(yù)測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計算出收益價格收益法的一般步驟：2024/4/3571、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式（二）報酬資本化法的主要計算公式V——物業(yè)的收益價格A——物業(yè)的年凈收益Y——物業(yè)的報酬率或折舊率n——物業(yè)的收益期限公式原型?。。≒112）2024/4/3582、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式V——物業(yè)的收益價格A——物業(yè)的凈收益Y——物業(yè)的報酬率或折舊率3、凈收益在前若干年有變化的公式t——凈收益有變化的期限2024/4/359（三）物業(yè)凈收益的求取凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費用租賃收入：包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入；出租人負(fù)擔(dān)的費用：包括維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。2024/4/360（四）報酬率的求取報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)。風(fēng)險與物業(yè)的價值反相關(guān)。求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。2024/4/361累加法的公式：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠市場提取法：利用與估價對象物業(yè)具有類似收益特征的可比實例物業(yè)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。2024/4/362（五）直接資本化法將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。V——物業(yè)價值NOI——物業(yè)未來第一年的凈收益R——資本化率2024/4/3631、在某一時點，對于一個特定的收益性物業(yè)，其()是客觀的，唯一的。

A投資價值B市場價值C使用價值D交換價值2、對于物業(yè)價格的特征，下列說法正確的有()。

A物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格

B物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

C物業(yè)價格的高低是由房地產(chǎn)估價師決定的D物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響

E物業(yè)價格隨著時間的增長而升高2024/4/3643、下列對于成交價格、市場價格、理論價格的說法正確的是()。

A理論價格一般情況下要比市場價格高B成交價格就是市場價格

C實際的成交價格位于賣方所愿意接受的最低價格與買方所愿意支付的最高價格之間

D在買方市場下，成交價格會偏向最高買價4、一套建筑面積100