開發(fā)事業(yè)二部市場

2015年開發(fā)事業(yè)二部市場年報新峰市場部2016年1月15日品牌開發(fā)商市場表現(xiàn)土地市場運行情況商品住宅市場運行情況一二三目

錄區(qū)域商品住宅市場運行情況四全國及大連房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境五統(tǒng)計范圍：無特別注明均為七區(qū)，即中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū)、金州新區(qū)、旅順口區(qū)。統(tǒng)計時間：截止至2015年12月31日。統(tǒng)計口徑：備案數(shù)據(jù)。樓市關(guān)鍵字3政策：持續(xù)寬松、多方利好刺激大連以公積金調(diào)整為主土地市場：供應(yīng)驟降，成交為七年最低開發(fā)商拿地急迫更謹(jǐn)慎二手地交易活躍商品住宅市場：市場回暖，量漲價跌剛需剛改為主導(dǎo)改善類市場份額有增長數(shù)字樓市4指標(biāo)2015年2014年同比土地市場供應(yīng)占地面積（萬㎡）55148-63%建筑面積（萬㎡）128341-62%成交占地面積（萬㎡）51116-56%建筑面積（萬㎡）112270-59%樓面地價（元/㎡）27203525-23%商品住宅供應(yīng)面積（萬㎡）442612-28%供應(yīng)套均面積（㎡）95.3893.182%銷售面積（萬㎡）57048817%套均銷售面積（㎡）95.2792.543%其中中山區(qū)43.6633.4930%西崗區(qū)4.888.99-46%沙河口區(qū)36.0424.3948%甘井子區(qū)194.29151.5528%高新園區(qū)79.2284.49-6%金州新區(qū)180.03157.3314%旅順口區(qū)31.4727.3915%銷售均價（元/㎡）1025410765-5%存量面積（萬㎡）16381839-11%去化周期（月）3439-13%2015年全市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一覽表圖解樓市52015年全市七區(qū)商品住宅新增供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)圖圖解樓市62015年全市七區(qū)商品住宅銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)圖目

錄品牌開發(fā)商市場表現(xiàn)Part1品牌開發(fā)商位置示意圖開發(fā)商商品房/商品住宅排行項目商品房/商品住宅銷售排行各品牌開發(fā)商分析小結(jié)1.1品牌開發(fā)商項目位置示意圖8●●●●●●●●●●●●●西山板塊●●

萬科●

億達

中?！?/p>

金地

華潤

恒大●●●●

保利

龍湖

萬達★★★★★★★★★★★★★★

遠洋●在市場環(huán)境較為艱難的情況下，品牌開發(fā)商熱衷于核心城區(qū)或較為成熟的區(qū)域拿地。華南、機場、促進路、高新園區(qū)等板塊是近期的熱點板塊。

中航★

中國鐵建●東港板塊★★●高新園區(qū)板塊●華南板塊機場板塊促進路板塊1.2品牌開發(fā)商項目開盤時間9除本土開發(fā)商億達外，萬科最先進入大連，亦是在售項目最多的品牌開發(fā)商。2012-2014年為品牌開發(fā)商項目集中上市的時間，龍湖、中航、恒大及中鐵建先后進入大連，這些品牌開發(fā)商項目在大連市場占據(jù)銷售主力位置。2015年，部分品牌開發(fā)商土地儲備不足，上市項目減少，拿地為重中之重。2004-2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年遠洋遠洋風(fēng)景（2007年10月）紅星海世界觀（2008年12月）遠洋自然（6月）遠洋廣場（12月）遠洋時代城（12月）遠洋假日養(yǎng)生莊園（6月）遠洋鉆石灣（6月）遠洋榮域（6月）萬科萬科城市花園（2004年7月）萬科假日風(fēng)景（2007年3月）萬科溪之谷（2007年9月）萬科魅力之城（3月）萬科海港城（5月）萬科朗潤園（5月）萬科櫻花園（8月）萬科西山別墅（10）萬科城（7月）萬科西山天街（7月）萬科藍山（10月）萬科現(xiàn)在城（9月）萬科公園里（11月）萬科金域華府（7月）億達億達國際新城（2004年8月）億達第五郡（2008年6月）億達藍灣（7月）億達杰特（9月）億達軟景E居（12月）億達東方圣克拉（5月）億達普羅旺斯（6月）億達春田（7月）億達第一郡（6月）億達天琴山（9月）億達云集（9月）億達軟景中心（11月）華潤華潤海中國（2008年8月）華潤星海灣壹號（2008年9月）華潤置地廣場（6月）華潤考拉住區(qū)（6月）萬達萬達華府（2005年4月）萬達公館（11月）萬達廣場（12月）萬達海公館（9月）萬達金石天成（9月）經(jīng)開萬達廣場（7月）金地金地中心（12月）金地藝境（9月）金地檀溪（8月）中海中海華庭（2008年9月）中海英倫觀邸（6月）中海華庭（9月）中海紫御觀?。?月）中海御湖熙谷（9月）中海天賦山（9月）中海鳳凰熙岸（9月）恒大恒大檀溪郡（10月）恒大御景灣（11月）恒大帝景（12月）恒大港灣（12月）保利保利西海岸（11月）保利西山林語（7月）保利天禧（7月）龍湖龍湖滟瀾山（7月）龍湖水晶酈灣（9月）中航中航國際廣場（6月）中航華府（10月）中鐵建青秀藍灣（5月）國濱苑（11月）注：括號內(nèi)為各項目的開盤時間1.32015年品牌開發(fā)商銷售面積排行10遠洋以絕對優(yōu)勢占據(jù)2015年榜首之位，商品房及商品住宅銷售量均在50萬㎡以上；億達、萬科、華潤為第二梯隊，億達商品房銷售量較好，萬科及華潤在商品住宅銷售量上超越億達；金地、中海、恒大、中航為第三梯隊，銷售量在10-20萬㎡之間，裕景及福佳憑借商業(yè)銷售進入商品房TOP10，而商品住宅TOP10最后兩名為中鐵建及萬達。注：銷售數(shù)據(jù)為新峰地產(chǎn)信息資源決策系統(tǒng)備案數(shù)據(jù)。30萬㎡以上20-30萬㎡10-20萬㎡20-30萬㎡10-20萬㎡1.42015年樓盤銷售面積排行11遠洋旗下3個項目位居商品房及商品住宅排行前三位置，大連中心裕景及金州福佳新天地憑借商業(yè)銷售進入商品房排行榜。熱銷項目主要集中在甘井子區(qū)甘北區(qū)域，其余為金州新區(qū)。商品房及商品住宅金額門檻分別為8.72萬㎡及7.87萬㎡。商品房前十總銷量占七區(qū)商品房總銷量的20%，商品住宅前十總銷量占七區(qū)商品住宅總銷量亦為20%。注：銷售數(shù)據(jù)為新峰地產(chǎn)信息資源決策系統(tǒng)備案數(shù)據(jù)。1.5品牌開發(fā)商-遠洋12遠洋目前只有4個項目在售，3個項目進入全市前三甲，銷售勁頭正盛，主要分布在甘北及開發(fā)區(qū)。由于各項目體量大，2015年均有新產(chǎn)品推出，帶動銷售。目前整體存量大，儲備地塊僅有1宗，未開盤項目1個，存量主要集中在遠洋鉆石灣、遠洋榮域及遠洋紅星海世界觀項目?！襁h洋紅星海世界觀●遠洋假日養(yǎng)生莊園●遠洋壹中心●遠洋榮域●●遠洋時代城遠洋廣場●遠洋自然●遠洋風(fēng)景●遠洋鉆石灣●遠洋小窯灣項目待售項目在售項目售罄項目遠洋項目主要分布在華南及開發(fā)區(qū)南部濱海板塊；在售項目體量大，分期長。2015年各項目均有新品推出，通過多種渠道宣傳，以價換量，銷售火爆，以絕對優(yōu)勢成為全市銷冠品牌。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計遠洋榮域甘井子區(qū)93.640.5328.167.8020.3712.3653.0765.44遠洋鉆石灣甘井子區(qū)20069.2853.559.0617.7815.73130.72146.45遠洋紅星海世界觀金州新區(qū)180150.06115.3013.6918.7034.7629.9464.70遠洋假日養(yǎng)生莊園金州新區(qū)3624.3120.125.922.034.2011.6915.88遠洋時代城金州新區(qū)50.1150.1147.704.780.522.4102.41遠洋壹中心金州新區(qū)90000099遠洋小窯灣項目金州新計——586.71334.28264.8341.2559.4069.46252.42321.8813萬科溪之谷●萬科朗潤園●萬科魅力之城●萬科西山別墅●●萬科櫻花園萬科海港城●●萬科藍山●萬科城萬科西山天街●●萬科城花東待售項目在售項目售罄項目萬科公園里一期●2015年一舉拿下4宗土地，3宗二手地，并首次進入中山區(qū)。目前萬科金域華府及萬科公園里二期已上市銷售。新地塊除萬科城市之光體量較大，其它地塊體量較小，開發(fā)迅速，使得資金快速周轉(zhuǎn)?！袢f科公園里二期萬科現(xiàn)在城萬科中南路●萬科城市之光●●萬科金域華府1.5品牌開發(fā)商-萬科注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計萬科藍山甘井子區(qū)21.2718.9214.985.496.003.942.356.29萬科公園里甘井子區(qū)6.033.512.810.841.970.702.523.22萬科金域華府甘井子區(qū)8.036.304.3504.351.941.733.68萬科現(xiàn)在城甘井子區(qū)7.67.156.412.623.780.740.451.19萬科朗潤園甘井子區(qū)21.1521.1519.622.571.921.5401.54萬科溪之谷甘井子區(qū)40.7940.7939.791.370.360.9900.99萬科西山天街甘井子區(qū)4.444.442.941.190.251.5101.51萬科西山別墅甘井子區(qū)5.93.341.510.730.311.832.564.39萬科櫻花園高新園區(qū)39.810.987.401.430.943.5828.8232.40萬科城金州新區(qū)6824.9823.437.409.591.5643.0244.57萬科海港城普灣新區(qū)12517.0713.301.750.843.77107.93111.70萬科城市之光甘井子區(qū)28.470000028.4728.47萬科中南路地塊中山區(qū)3.23000003.233.23萬科城花東地塊沙河口區(qū)6.44000006.446.44合計——386.15158.63136.5325.4030.3122.10227.52249.62萬科目前8個項目在售，成為在售項目最多的品牌開發(fā)商，主要分布在促進路、機場及西山板塊。2015年萬科金域華府及萬科公園里二期上市，去化速度快。扣除萬科海港城，總存量處于中等水平，在售項目存量最大的為萬科城，銷售情況最好。儲備地塊3宗，中山區(qū)、沙河口區(qū)及甘井子區(qū)各1宗。1.5品牌開發(fā)商-億達14億達普羅旺斯億達第一郡●●億達東方圣克拉●億達藍灣●億達天琴山●●億達杰特●●待售項目在售項目●軟景E居●億達東方圣荷西●億達宅語原億達青云天下●億達梧桐路●億達第五郡售罄項目億達云集項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計億達云集中山區(qū)5.95.902.920.552.372.9802.98億達天琴山西崗區(qū)7.877.874.292.490.383.5803.58億達春田甘井子區(qū)14092.2644.7010.988.7247.5647.7495.30億達第五郡甘井子區(qū)72.864.8052.634.871.1812.178.0020.17億達軟景中心高新園區(qū)6.696.594.360.773.592.230.102.33億達東方圣克拉高新園區(qū)46.7446.7445.6912.565.371.0501.05億達普羅旺斯高新園區(qū)38.9337.9623.545.357.3414.430.9715.39億達藍灣旅順口區(qū)53.639.0926.170.850.6612.9214.5127.43億達第一郡旅順口區(qū)2917.959.402.281.898.5511.0519.60億達青云天下中山區(qū)7.51000007.517.51億達高基地塊西崗區(qū)28.10000028.128.1合計——437.14319.17213.7040.6931.50105.48117.97223.45億達項目有減少趨勢，今年商品住宅銷量已被萬科超越。在售項目體量較大，分期長，2015年新品推出較少，亦是住宅銷售量未達預(yù)期的原因之一，但商業(yè)及寫字樓產(chǎn)品銷售情況好。億達春田●億達軟景中心注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。億達青云天下項目已扣除回遷面積。億達高基地塊●2015年億達被萬科超越，目前7個項目在售，主要分布在甘井子區(qū)及高新園區(qū)。目前整體存量大，有1宗儲備地塊，1個項目未開盤，在售項目存量最大的為億達春田。億達春田及億達普羅旺斯為主力銷售項目。預(yù)計2016年億達第五郡8號地及億達青云天下將入市。1.5品牌開發(fā)商-華潤15華潤共4個項目在售，分布在為華南、泛星海及開發(fā)區(qū)南部濱海板塊。除華潤星海灣壹號銷售量較少，其它三個項目擔(dān)當(dāng)銷售主力，華潤置地廣場及華潤考拉住區(qū)項目均有新品推出。華潤海中國及華潤置地廣場的存量相當(dāng)，目前無儲備地塊，拿地為首要任務(wù)，預(yù)計2016年華潤必將有新地收入囊中。●華潤星海灣壹號●●華潤置地廣場待售項目在售項目華潤海中國●華潤考拉住區(qū)華潤各項目分布在熱點區(qū)域，以剛需剛改項目為主，品質(zhì)較好，適合市場主流客群。2015年，華潤置地廣場三期及華潤考拉住區(qū)二期上市，在區(qū)域內(nèi)打起價格戰(zhàn)，快速跑量，保持較高人氣。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計華潤置地廣場甘井子區(qū)68.243.4235.7313.757.287.6924.7832.47華潤考拉住區(qū)甘井子區(qū)24.6311.8710.942.798.150.9312.7613.69華潤星海灣壹號沙河口區(qū)23.3723.3715.853.562.357.5207.52華潤海中國金州新區(qū)131102.77101.6811.5010.991.0928.2329.32合計——247.20181.43164.2031.6128.7617.2365.7783.001.5品牌開發(fā)商-萬達16萬達于2009年重新回歸大連市場，目前3個項目在售，主要分布在開發(fā)區(qū)。經(jīng)開萬達廣場及萬達金石天成項目憑借商業(yè)帶動及較低的價格，擔(dān)當(dāng)銷售主力。整體存量相對較低，在售項目除經(jīng)開萬達廣場存量較大，其它項目存量較少，無儲備地塊?！袢f達公館待售項目在售項目●萬達海公館●萬達廣場萬達金石天成●●經(jīng)開萬達廣場項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計萬達公館中山區(qū)21.1821.1821.180.680.68000萬達海公館高新園區(qū)2317.026.340.912.5010.685.9816.66萬達廣場高新園區(qū)21.3921.3919.422.100.261.9601.96經(jīng)開萬達廣場金州新區(qū)61.142.117.854.023.7934.2618.9953.25萬達金石天成金州新區(qū)2521.538.601.313.2412.933.4716.40合計——151.66123.2363.409.0210.4659.8428.4388.27萬達目前正在轉(zhuǎn)型，去重存輕為發(fā)展方向，住宅已非萬達重心。萬達海公館及萬達金石天成極有可能成為萬達在大連的最后兩個住宅項目。此后將陸續(xù)在大連各區(qū)建造萬達廣場，以銷售公寓及商業(yè)為主。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。售罄項目1.5品牌開發(fā)商-金地17金地4個項目在售，主要分布在甘北區(qū)域。金地檀溪及金地藝境憑借高性價比擔(dān)當(dāng)銷售主力項目。2015年金地檀境項目入市，2016年金地藝境項目將清盤。目前整體存量較少，在售項目中金地檀境存量較大，無儲備地塊。預(yù)計2016年金地將繼續(xù)拿地。●金地中心●金地藝境待售項目在售項目●金地檀溪項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計金地中心中山區(qū)6.346.344.480.430.571.8601.86金地藝境甘井子區(qū)45.2645.2635.999.297.999.2809.28金地檀溪甘井子區(qū)29.2821.9315.746.009.756.197.3513.54金地檀境甘井子區(qū)29.124.990.9100.914.0824.1328.21合計——110.0078.5257.1215.7219.2221.4031.4852.88項目集中在甘北區(qū)域，2015年年初，金地繼續(xù)深耕大連灣板塊，打造“金地城”。項目憑借高品質(zhì)，低價格，受到剛需及改善客群的青睞。洋房是其產(chǎn)品標(biāo)簽。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。金地檀境●1.5品牌開發(fā)商-中海18中海3個項目在售。主要分布在甘西區(qū)域及沙河口區(qū)。中海天賦山及中海御湖熙谷項目擔(dān)當(dāng)銷售主力，中海天賦山憑借區(qū)位及學(xué)區(qū)優(yōu)勢，銷售情況最好。目前整體存量少，在售項目中，中海鳳凰熙岸存量最大，無儲備地塊。●中海紫御觀邸中海御湖熙谷●●中海華庭待售項目在售項目售罄項目●中海英倫觀邸項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計中海天賦山沙河口區(qū)16.6610.606.3506.354.256.0610.31中海御湖熙谷甘井子區(qū)17.7317.738.111.764.589.6109.61中海鳳凰熙岸甘井子區(qū)16.566.991.7401.745.259.5714.82中海紫御觀邸高新園區(qū)22.1322.1322.091.860.790.0500.05合計——73.0857.4538.293.6113.4619.1615.6334.80●中海鳳凰熙岸●中海天賦山除中海天賦山外，其余兩個項目分布于非成熟區(qū)域，由于位置較偏，銷售情況并不樂觀。2016年中海將加大銷售力度，解決去化較慢的問題。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。1.5品牌開發(fā)商-恒大19恒大2014年入駐大連，雖然進入較晚，但造勢力度大，三盤聯(lián)動。2015年初再摘新地，年底恒大港灣項目入市，開發(fā)速度快。目前4個項目均在售，營銷推廣力度大，恒大御景灣及恒大帝景項目銷售情況較好。目前整體存量少，在售項目中恒大港灣存量最大，無儲備地塊。預(yù)計2016年恒大將繼續(xù)拿地?！窈愦笥盀炒垌椖吭谑垌椖俊窈愦筇聪ぁ窈愦蟮劬?014年恒大三盤聯(lián)動，聲勢浩大。2015年恒大進入大連灣板塊，摘得新地，同年底項目入市。開發(fā)速度快，推廣力度大，執(zhí)行力強。目前恒大檀溪郡住宅售罄，只剩別墅產(chǎn)品；2016年恒大御景灣項目亦將清盤，恒大將繼續(xù)擴大版圖，增加市場份額。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計恒大帝景沙河口區(qū)23.067.964.5404.543.4215.1018.52恒大御景灣高新園區(qū)9.599.597.731.865.871.8601.86恒大檀溪郡甘井子區(qū)6.265.013.341.142.201.671.252.92恒大港灣甘井子區(qū)7011.7700011.7758.2370合計——108.9134.3215.612.9912.6118.7174.5993.30恒大港灣●1.5品牌開發(fā)商-保利20保利2010年進入大連市場，2013年入駐熱點區(qū)域體育新城和東港板塊，目前3個項目在售。2015年保利天禧項目開盤，項目小戶型產(chǎn)品價格低，開盤即售罄。目前整體存量相對較少，1宗儲備地塊，其中保利天禧項目存量最大。由于2014年保利采取“以價換量”策略，降價幅度過大，給品牌造成較大的不良影響。●保利西山林語●保利南關(guān)嶺項目待售項目在售項目●保利西海岸●保利天禧項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計保利天禧中山區(qū)90.3715.074.0604.0611.0175.3086.31保利西山林語甘井子區(qū)30.9324.3214.813.302.989.516.6116.12保利西海岸旅順口區(qū)16.3016.3012.012.580.674.2904.29保利南關(guān)嶺地塊甘井子區(qū)8.600000.008.68.6合計——146.2055.6930.885.897.7224.8290.51115.322015年保利天禧項目入市，項目定位準(zhǔn)確，小戶型價格低，開盤熱銷。目前項目仍需扭轉(zhuǎn)形象，恢復(fù)品牌影響力，提升成交量。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。1.5品牌開發(fā)商-龍湖21龍湖2013年入駐大連，至今只有2個項目在售，分布于東港及西山板塊。2015年龍湖滟瀾山項目加推新品；龍湖水晶酈灣項目憑借精準(zhǔn)定位及高品質(zhì)擔(dān)當(dāng)銷售主力，將在2016年清盤。目前整體存量較小，龍湖滟瀾山存量較大，無儲備地塊，拿地已是重中之重，2016年將有土地收入囊中?！颀埡пB灣待售項目在售項目●龍湖滟瀾山項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計龍湖水晶酈灣中山區(qū)18.7618.7613.135.025.605.6305.63龍湖滟瀾山甘井子區(qū)19.610.505.610.902.844.899.1013.99合計——38.3629.2618.735.928.4510.529.1013.99龍湖地產(chǎn)定位精準(zhǔn)，憑借高標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)項目的快速入市。根據(jù)市場情況作出調(diào)整，反應(yīng)速度極快，以價換量，以高流轉(zhuǎn)、快速去化為目標(biāo)，擴大市場份額。注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。1.5品牌開發(fā)商-中航22●中航國際廣場待售項目在售項目●中航華府項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計中航國際廣場甘井子區(qū)35.117.999.472.633.068.5217.1125.63中航華府中山區(qū)23.4214.069.500.259.254.559.3613.92合計——58.5232.0518.982.8812.3113.0726.4739.54注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。中航進入大連市場較晚，但發(fā)展速度快，項目憑借高性價比取得較好的銷售成績，同時進入品牌開發(fā)商及項目排行榜。中航2013年進入大連市場，目前2個項目在售，分布于泛星海及體育新城板塊。中航華府項目憑借高性價比擔(dān)當(dāng)銷售主力，中航國際廣場項目2015年推出新品玖仰公館。目前整體存量少，在售項目中中航國際廣場存量最大，無儲備地塊。預(yù)計2016年中航將繼續(xù)拿地，擴大市場份額。1.5品牌開發(fā)商-中鐵建23中鐵建2014年入駐大連，目前2個項目在售，分布在鉆石灣及東港板塊。中國鐵建青秀藍灣項目戶型面積適合剛需及改善客戶需求擔(dān)當(dāng)銷售主力，中國鐵建國濱苑小戶型住宅銷售情況較好。目前整體存量少，中國鐵建青秀藍灣及中國鐵建國濱苑的存量相當(dāng)，無儲備地塊。預(yù)計2016年中國鐵建將繼續(xù)拿地。待售項目在售項目●中國鐵建青秀藍灣項目區(qū)域建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計中國鐵建國濱苑中山區(qū)22.85.072.3502.352.7217.7320.46中國鐵建青秀藍灣甘井子區(qū)32.5516.4810.462.747.726.0316.0722.09合計——55.3521.5512.802.7410.068.7533.8042.55注：建筑面積為各項目的計容面積，銷售量統(tǒng)計為各項目商品房銷售量。中國鐵建國濱苑●中鐵建進入大連市場較晚，但開發(fā)速度快。項目戶型產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，適合不同類型客戶需求。2015年首次進入品牌開發(fā)商商品住宅排行榜，2016年將繼續(xù)擴張版圖，擴大市場份額。1.62015年品牌開發(fā)商存量情況24品牌開發(fā)商中，遠洋、萬科、億達的存量處于較高水平；保利、恒大、華潤、萬達處于中等水平；存量位于100萬㎡以下的項目數(shù)量較多，這些開發(fā)商將加快戰(zhàn)略布局，2016年拿地可能性大，根據(jù)自身情況適當(dāng)增加開發(fā)項目數(shù)量。注：存量包括土地存量及上市未售存量兩部分。項目建筑面積上市面積銷售面積（萬㎡）存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）銷售面積2014年2015年上市存量未上市開發(fā)合計遠洋586.71334.28264.8341.2559.4069.46252.42321.88萬科386.15158.63136.5325.4030.3122.10227.52249.62億達437.14319.17213.7040.6931.50105.48117.97223.45保利146.2055.6930.885.897.7224.8290.51115.32恒大108.9134.3215.612.9912.6118.7174.5993.30華潤247.20181.43164.2031.6128.7617.2365.7783.00萬達151.66123.2363.409.0210.4659.8428.4388.27金地110.0078.5257.1215.7219.2221.4031.4852.88中鐵建55.3521.5512.802.7410.068.7533.8042.55中航58.5232.0518.982.8812.3113.0726.4739.54中海73.0857.4538.293.6113.4619.1615.6334.80龍湖38.3629.2618.735.928.4510.529.1019.62目

錄土地市場運行情況Part2※

注：1、本部分統(tǒng)計土地規(guī)劃用途為經(jīng)營性用地，包括居住、商住、公建、商業(yè)，除工業(yè)用地外的土地。2、統(tǒng)計范圍均為七區(qū)，即中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū)、旅順口區(qū)、金州新區(qū)。七區(qū)土地市場年度走勢2015年土地市場月度走勢2015年土地市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分析品牌開發(fā)商拿地情況分析二次掛牌及流拍地塊分析土地市場小結(jié)及預(yù)測2.1土地市場年度供銷走勢26繼2010年土地供銷出現(xiàn)高峰之后，近幾年土地供銷情況逐年下降，2015年為最新低點。2015年土地供應(yīng)量同比下降63%，成交量同比下降56%。2015年土地供應(yīng)55萬㎡，截止目前成交土地51萬㎡，成交率為88%。2015年成交樓面地價同比下降23%，主要由于成交地塊集中在甘井子區(qū)的大連灣板塊，區(qū)域土地價格為全市較低水平。土地供應(yīng)量和成交量繼續(xù)大幅下降，為近七年的最低點。成交土地集中在甘井子區(qū)，導(dǎo)致樓面地價下降，與2012、2013年基本持平。由于目前開發(fā)商對非成熟區(qū)域熱情不高，但是核心城區(qū)土地資源有限、地價高，開發(fā)風(fēng)險大，導(dǎo)致開發(fā)商拿地十分謹(jǐn)慎。土地市場供需矛盾導(dǎo)致供應(yīng)量十分有限。2009-2014年七區(qū)土地供應(yīng)、成交情況2.2土地市場月度成交走勢27土地市場冰冷至極。3個月土地供應(yīng)、6個月無成交，為歷史罕見；重復(fù)掛牌率高，流拍率高。成交較好的情況是1月份、5分月份，分別由金地、恒大摘牌。全年6個月無成交，其中2、3、4月份出現(xiàn)了零供應(yīng)、零成交的情況。2015年1月份、5月份，土地供應(yīng)量與成交量為全年突出水平，分別由金地、恒大摘牌，均已開發(fā)且開盤銷售。成交樓面地價最高的是大城（2014）-12號，位于中山區(qū)，樓面地價為6973元/㎡，成交時間在2015年1月份；其次是大城（2015）-8號宗地，位于中山區(qū)，樓面地價為6523元/㎡，成交時間在2015年8月份，萬科摘牌。1宗地溢價，為大城（2015）-5號宗地，土地用途為停車場，溢價率為89%。3宗地重復(fù)掛牌，包括大城（2015）-7/9/10號，其中7號地二次掛牌成交，另外2宗仍舊流拍。2015年七區(qū)土地供應(yīng)、成交月度走勢數(shù)注：各月供應(yīng)量按照實際供應(yīng)為主，包括二次掛牌宗地。2.3土地市場年度成交結(jié)構(gòu)282015年土地供應(yīng)、成交只分布在三個區(qū)，甘井子區(qū)為主力。中山區(qū)供應(yīng)土地以小體量地塊為主，多宗地流拍；金州新區(qū)受土地存量大影響，土地供應(yīng)迅收緊，并在未來2-3年難改變，2015年僅成交1宗商業(yè)用地；高新園區(qū)采取同樣的緊縮政策，2015年無土地供應(yīng)，使得二手地的交易相對活躍。2015年全市土地區(qū)域成交結(jié)構(gòu)（按建筑面積計算）區(qū)域供應(yīng)土地面積（萬㎡）成交土地面積（萬㎡）成交樓面單價（元/㎡）2014年2015年同比2014年2015年同比2014年2015年同比中山區(qū)0.4519.394162%0.006.70——06621——西崗區(qū)8.24910.00-100%8.250-100%68450-100%沙河口區(qū)34.790.00-100%34.790-100%69010-100%甘井子區(qū)198.97108.66-45%172.28105.20-39%29812470-17%高新園區(qū)18.490.00-100%18.490-100%40120-100%金州新區(qū)46.350.31-99%11.110.31-97%1993354678%旅順口區(qū)33.320.00-100%25.150-100%18150-100%合計340.61128.36-62%270.07112.21-58%3525.162720-23%2014-2015年全市土地區(qū)域成交情況（按建筑面積統(tǒng)計）2.42015年品牌開發(fā)商拿地情況29時間開發(fā)商區(qū)域占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率用地性質(zhì)開發(fā)項目樓面地價（元/㎡）2015年恒大甘井子區(qū)13.3133.2752.50城鎮(zhèn)住宅配套公建恒大港灣26983.859.242.40268511.4527.482.402698金地甘井子區(qū)10.9519.711.80城鎮(zhèn)住宅配套公建金地檀境23015.239.4141.802312萬科中山區(qū)1.523.242.13城鎮(zhèn)住宅、配套公建、住宅餐飲（公寓）、批發(fā)零售——6523合計46.32102.362.21——27062014年恒大沙河口區(qū)15.2723.051.51居住、商業(yè)恒大帝景7405中海甘井子區(qū)4.557.31.6住宅及公建中海鳳凰熙岸227559.251.852298億達高新園區(qū)1.266.755.4公建及公寓億達軟景中心3727中航甘井子區(qū)11.1523.422.1住宅、配套公建中航華府3000合計37.2369.771.87——————2015年僅有3家品牌開發(fā)商拿地，成交建面僅為102萬㎡，相較于去年同期，品牌開發(fā)商拿地?zé)崆槠?。一方面受市場銷量影響，開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎；另一方面，中心區(qū)域供應(yīng)地塊較少，品質(zhì)不高，致使多塊土地流拍。萬科在招拍掛市場上收獲1宗中山區(qū)小體量住宅用地，在二手地購房上收獲頗豐，包括萬科金域華府、波浪洗衣機廠（萬科公園里二期）、張前路西地塊（萬科城市之光）。2015年恒大、萬科、金地繼續(xù)擴大大連市場版圖，在土地市場有較大收獲。萬科雖然只摘牌1宗小體量地塊，但在二手地購買上大有收獲，將3宗地收入囊中。其他品牌開發(fā)商在拿地方面也是蠢蠢欲動，但受地塊條件等多方面影響，在當(dāng)前市場環(huán)境下，拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。2.52015年品牌開發(fā)商拿地位置示意圖30●●恒大占地：28.61萬㎡建面：70萬㎡樓面地價：2696元/㎡開發(fā)項目：恒大港灣（在售）萬科占地：1.52萬㎡建面：3.24萬㎡樓面地價：6523元/㎡項目：待定●金地占地：16.18萬㎡建面：29.12萬㎡樓面地價：2304元/㎡開發(fā)項目：金地檀境（在售）恒大、金地摘牌地塊均位于大連灣板塊，開發(fā)周期短，目前兩個項目均已開盤銷售，以剛需剛改產(chǎn)品為主。萬科項目位于東南居住區(qū)板塊，暫未開盤，預(yù)計產(chǎn)品類型包括住宅、公寓。2.62015年二次掛牌宗地及流拍宗地情況31地塊編號區(qū)域土地位置占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）保障房（萬㎡）容積率用地性質(zhì)成交情況大城（2015）-7號甘井子區(qū)甘井子區(qū)泡崖街道欣樂公園3.516.06——1.73批發(fā)零售用地、街巷用地（地下公用停車場）655（樓面地價）（第一次掛牌在2015年8月份）大城（2015）-9號中山區(qū)中山區(qū)竹青街東、新生街南、文林街西、修竹街北0.817.68——9.5以下城鎮(zhèn)住宅、配套公建、批發(fā)零售流拍（第一次以大城（2014）-30號地，2015年1月份掛牌）大城（2015）-10號甘井子區(qū)甘井子區(qū)華東路西、校園街南0.983.470.233.5城鎮(zhèn)住宅、配套公建、商服流拍。（第一次掛牌在2015年10月）大城（2015）-11號中山區(qū)中山區(qū)濱海路760研究所2.155.010.47A區(qū)2.79

B區(qū)1.82

C區(qū)1.01住宅及配套公建、小區(qū)配套集中綠地流拍合計————7.4522.22————————2015年二次掛牌宗地及流拍宗地情況大城（2015）-9大城（2015）-7大城（2015）-10大城（2015）-11未成交成交2.7土地市場小結(jié)及預(yù)測322015年土地市場小結(jié)：成交驟降，七年最低；三區(qū)有土地成交，甘井子區(qū)為主；三宗地重復(fù)掛牌，三宗地流拍；金地、恒大、萬科有收獲，其中萬科二手地購買量較大。2016年土地市場預(yù)測：土地成交量持續(xù)低迷，供應(yīng)量將有增長由于目前土地待開發(fā)量較大，并且區(qū)域分配不均，導(dǎo)致政府在土地供應(yīng)上有較大收縮，預(yù)計2016年此種狀況好轉(zhuǎn)的可嫩性較小，土地供應(yīng)量繼續(xù)持續(xù)低位。甘井子區(qū)仍是土地供應(yīng)成交的主力區(qū)域各區(qū)土地資源不等，土地存量也不同，導(dǎo)致各區(qū)的土地供應(yīng)策略不同。高新園區(qū)、金州新區(qū)在近幾年將不再供應(yīng)居住用地，旅順口區(qū)市場持續(xù)處于低谷，即使有供應(yīng)，開發(fā)商拿地的熱情也是低落的；核心城區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)）區(qū)域成熟，但是土地資源稀缺、拿地成本高，增加后期銷售壓力。綜合來看，甘井子區(qū)仍是一手地成交的主力區(qū)域。開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f在，拿地更加理性、謹(jǐn)慎眾多品牌開發(fā)商依舊處于拿地的關(guān)鍵時期。但是市場預(yù)期不樂觀的情況下，拿地謹(jǐn)慎。不是不拿地，只是沒有合適的地可以拿。一手地吃不飽，二手地來找平購買二手地已經(jīng)成為眾多開發(fā)商的土儲主要來源，這種趨勢已由2013年延續(xù)至今。2016年依舊是眾多開發(fā)商在政府供應(yīng)有限、地塊質(zhì)量不高的情況下的重要選擇。棚戶區(qū)改造、危房改造等將為核心城區(qū)解決一定程度上的土地資源稀缺的問題。目

錄商品住宅市場運行情況Part3※

注：統(tǒng)計范圍均為七區(qū)，即中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū)、旅順口區(qū)、金州新區(qū)。七區(qū)商品住宅市場年度走勢2015年商品住宅市場月度走勢2015年商品住宅區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)2015年商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析商品住宅市場存量及存量結(jié)構(gòu)分析公寓市場運行情況分析別墅市場運行情況分析商品住宅市場小結(jié)及預(yù)測3.1商品住宅年度供銷走勢34新增供應(yīng)情況：同比下降28%。多數(shù)項目以去庫存為主，同時開發(fā)商上市十分謹(jǐn)慎，導(dǎo)致新增供應(yīng)量走低。銷售情況：同比增長17%。開發(fā)商以價換量貫徹全年，在國家級地方政府多方面利好政策的刺激下，從4月份起市場開始回暖，月均銷售量一度達到60萬㎡的高位。銷售價格：同比下降5%。一方面是多數(shù)項目調(diào)整價格；另一方面，區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)的變化也影響著價格水平。降價幅度較大的中山區(qū)、沙河口區(qū)市場份額有所增長，價格較低的甘井子區(qū)市場份額也有所擴大。在經(jīng)過2014年有價無市的慘淡之后，開發(fā)商順應(yīng)市場需求，回歸理性，以價換量；同時在利好政策的頻頻刺激下，市場整體銷量有一定回升。由于多數(shù)項目以去庫存為主，同時開發(fā)商謹(jǐn)慎上市，導(dǎo)致新增供應(yīng)量持續(xù)走低。銷售價格大幅下降，除多項目普降外，區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)的影響也較大。3.2商品住宅月度供銷走勢352015年自4月份起，供銷量持續(xù)走高，市場初現(xiàn)回暖狀態(tài)；此后銷售量一直保持在月均60萬平的高位；由于市場需求提前集中釋放，導(dǎo)致“金九銀十”并無多大收獲；第四季度逐漸進入到傳統(tǒng)的銷售淡季。月度價格走勢較為平穩(wěn)，多數(shù)在10000-10500元/㎡之間波動，年底翹尾主要是高端項目、別墅產(chǎn)品大量備案導(dǎo)致。供應(yīng)情況：

受2014年銷售量下滑的影響，很多開發(fā)商拿地變得異常謹(jǐn)慎，供應(yīng)量較大的僅有四、五兩個月份。另外國土資源部和住建部3月份釋放消息，稱已開始從土地供應(yīng)的源頭控制供應(yīng)量以減輕庫存壓力，因而下半年供應(yīng)量愈發(fā)走低。銷售情況：從各月來看，月度銷售量約為47萬㎡，較去年有所增加。四、五月份的新上市產(chǎn)品大多集中在隨后的幾個月消化，助推六、七、八三個月的銷量走高。經(jīng)過此番集中釋放后，銷量均顯乏力，“金九銀十”直至年末均以平淡告終。銷售均價：除個別月份，全年價格較為穩(wěn)定地維持在10000-10500元/㎡之間波動，這與甘井子區(qū)和金州新區(qū)剛需剛改產(chǎn)品銷量較大有關(guān)。而12月份的翹尾，是由于高端項目及別墅項目的大量備案相關(guān)，如明秀莊園、遠洋紅星海世界觀瓏筑（疊拼）。3.3商品住宅區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)36甘井子區(qū)和金州新區(qū)依舊保持供應(yīng)主力區(qū)域的地位，但后者降幅較大，幾乎被同比增長的中山區(qū)趕超。此外高新園區(qū)連續(xù)兩年下滑，這與居住用地暫停審批有關(guān)。2015年各區(qū)中，作為供應(yīng)主力，甘井子區(qū)依然穩(wěn)定并有明顯增長，而金州新區(qū)則明顯下降。甘井子區(qū)的供應(yīng)主力項目為福佳新城和遠洋榮域。金州新區(qū)的供應(yīng)主力項目為遠洋紅星海世界觀和金石灘度假公園。新增供應(yīng)面積同比去年增長的除甘井子區(qū)外，只有中山區(qū)，大多集中于東港板塊，主力項目是維多利亞公館和保利天禧。其余區(qū)域均為下降，其中高新園區(qū)也有較大降幅，這與該區(qū)暫停居住用地審批有關(guān)。沙河口區(qū)的供應(yīng)量較少，但相對穩(wěn)定，旅順口區(qū)則為同比下降，西崗區(qū)2015全年只有零星供應(yīng)。

3.4商品住宅區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)37甘井子區(qū)超越金州新區(qū)成為銷量冠軍。甘井子區(qū)與金州新區(qū)的市場份額穩(wěn)定，但前者在遞增，而后者在遞減。預(yù)計明年甘井子區(qū)、金州新區(qū)和中山區(qū)將是市場熱點較多的區(qū)域。七區(qū)中除西崗區(qū)銷量同比下降外，其他各區(qū)均不同程度增長，其中甘井子區(qū)以微弱優(yōu)勢超越金州新區(qū)成為銷量最大的區(qū)域，而高新園區(qū)漲幅不大。西崗區(qū)因近年來新增產(chǎn)品極少，主要以消化存量房為主，因而銷量下降也在情理之中。甘井子區(qū)和金州新區(qū)的市場份額依然超過60%，并且銷量穩(wěn)定，但兩區(qū)的趨勢并不相同，近三年金州新區(qū)的份額在逐年下降，而甘井子區(qū)則是逐年增長。另外中山區(qū)和沙河口區(qū)也成逐年增長趨勢，只是漲幅較小。從目前各區(qū)的銷量表現(xiàn)和新增供應(yīng)來看，甘井子區(qū)和金州新區(qū)以及中山區(qū)依然可以保持較好的市場熱度，高新園區(qū)也很有潛力，但受制于居住用地的暫停審批，因而尚不明朗。其他區(qū)域出現(xiàn)市場熱點的機會不大。3.5商品住宅不同面積段銷售結(jié)構(gòu)分析38除60㎡以下及180㎡以上面積段的產(chǎn)品外，其他面積段均有不同程度增長，其中90-120㎡面積段的產(chǎn)品漲幅最大。60㎡以下及180㎡以上面積段的產(chǎn)品已連續(xù)兩年呈現(xiàn)下降趨勢，小戶型尤為明顯，可見投資性產(chǎn)品受到市場持續(xù)冷落。全市商品住宅銷售結(jié)構(gòu)變化不大。作為主力之一的60-90㎡產(chǎn)品，市場份額在連續(xù)下降，而偏改善的90-120㎡產(chǎn)品在逐年增加，120-144㎡的純改善型產(chǎn)品也有相同趨勢，可見市場需求已經(jīng)向改善型偏移。各面積段銷售結(jié)構(gòu)基本不變，其中60-90㎡產(chǎn)品的市場份額在下降，而90-120㎡產(chǎn)品的市場份額在持續(xù)增長，主要是由于價格下降，購房者購買能力上移。60㎡以下的小戶型銷售量降幅依舊明顯，投資類產(chǎn)品持續(xù)受到市場冷落，投資客戶基本撤出市場。3.6商品住宅存量情況39由于2015年銷量增加，新增供應(yīng)減少，因而存量總量下降。以剛需剛改產(chǎn)品為主的金州新區(qū)、甘井子區(qū)存量走低且降幅較大，中山區(qū)是唯一存量增多的區(qū)域，受東港板塊供應(yīng)集中難去化影響。2015年存量有所降低，這主要是由于今年的銷售量增加，而新增供應(yīng)較去年減少造成的。去化周期降至34個月。存量占比基本與去年變化不大。全市各區(qū)中，存量最大的是金州新區(qū)，存量為545萬㎡，占比為33%，同比下降兩個百分點。甘井子區(qū)也是存量下降較大的區(qū)域，占比同比持平。七區(qū)中只有中山區(qū)存量有所增加，也是占比變化相對較大的區(qū)域，主要集中于東港板塊。各區(qū)的存量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒有大的變化，剛需剛改產(chǎn)品大量集中于金州新區(qū)和甘井子區(qū)；中山區(qū)則是豪華大戶型產(chǎn)品。14%2%5%21%13%35%10%18%2%5%21%11%33%10%注：由于2015年部分新增供應(yīng)量并未實現(xiàn)上市銷售，無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可查，存量暫不統(tǒng)計這部分。如包括這部分供應(yīng)量，存量為1714萬㎡。住宅存量去化周期=存量/近3個月月均銷售面積，以下同。3.7公寓市場供銷情況40近五年公寓市場均處于供大于求的狀況，庫存高企，市場環(huán)境嚴(yán)峻。2015年雖然利好政策頻出，但對公寓市場并無直接利好，銷量不見起色。目前只有學(xué)區(qū)公寓能夠脫穎而出。中山區(qū)東港板塊依舊為主力銷售區(qū)域。公寓市場近五年一直維持供大于求狀態(tài)。雖然利好政策頻出，但對公寓市場并無直接利好。目前影響公寓產(chǎn)品的首付、產(chǎn)權(quán)年限等因素?zé)o法突破，熱衷購買小戶型的投資者基本退場，大戶型銷售“難于上青天”，公寓銷售不見起色。目前只有學(xué)區(qū)公寓能夠脫穎而出。市場主力成交產(chǎn)品以40-60㎡小面積公寓，低總款，且部分項目以學(xué)區(qū)為賣點，優(yōu)勢明顯；180㎡以上大面積產(chǎn)品多集中于東港板塊，相對住宅產(chǎn)品有較大劣勢。從各區(qū)域銷售占比來看，中山區(qū)仍為公寓產(chǎn)品主力銷售區(qū)域，代表項目為凱丹天地、中信海港城；其次為金州新區(qū)，占整體的19%，代表項目為經(jīng)開萬達廣場。注：公寓統(tǒng)計以各項目備案房屋類型為準(zhǔn)。3.7公寓市場存量情況41中山區(qū)公寓產(chǎn)品存量大，多集中在東港板塊，去化時間較長；40-120㎡小戶型公寓去化周期相對較短。經(jīng)開萬達廣場位居公寓銷冠，萬達廣場開業(yè)運營對公寓的去化有促進作用。2015年公寓產(chǎn)品銷售面積排名排名項目名稱區(qū)域銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）1經(jīng)開萬達廣場金州新區(qū)2.804742凱丹天地中山區(qū)2.582623中信海港城中山區(qū)2.091714紅星國際廣場甘井子區(qū)1.792085朗豪東港中山區(qū)1.60113大連七區(qū)公寓整體存量278萬㎡，去化周期為75個月。中山區(qū)公寓產(chǎn)品庫存量占全市公寓總存量的63%，多集中在東港板塊，去化周期為91個月，高達7年之多。小戶型公寓存量較高，但去化周期較為平穩(wěn)，120㎡以上產(chǎn)品去化速度緩慢，積壓量較大。銷售面積排名方面，金州新區(qū)的經(jīng)開萬達廣場位居第一；凱丹天地以微弱劣勢屈居次席，項目1棟公寓（由輝盛國際整棟購買）集中備案；第三為中信海港城；紅星國際廣場特價（5999元/㎡起）清盤。注：住宅存量去化周期=存量/近3個月月均銷售面積3.8別墅市場供銷走勢42供銷走勢：2015年別墅市場新增供應(yīng)量持續(xù)走低，為近五年最高點；銷售以價換量或低價入市，銷售量略有回暖。銷售價格：2011年之后，價格低迷，2013年由于市內(nèi)別墅項目銷量增長，銷售價格開始上揚。2014年億達春田留莊組團暢銷，帶動價格上漲。2015年遠洋項目別墅產(chǎn)品集中銷售，金州新區(qū)別墅市場份額增大，拉低整體成交均價。套均面積：2011年后套均供應(yīng)面積開始下滑，2014年受金石灘區(qū)域迷你別墅入市影響，套均大幅下降，2015年新增套均回歸正常水平。套均銷售逐年降低，受價格、政策等因素，該面積段產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌山恢髁Α?015年房地產(chǎn)利好政策頻出，但對別墅市場影響不大。與普宅市場相同，別墅項目也采取“以價換量，銷售量有所增長；新增供應(yīng)量大幅下降，整體上仍是以去庫存為主，且去化壓力有增無減。3.8別墅市場結(jié)構(gòu)分析43200-300㎡面積段為市場主流，但市場份額有所減小；100-200㎡產(chǎn)品由于面積小、總房款低，市場份額逐年遞增。聯(lián)排為銷售主力產(chǎn)品，疊拼市場份額逐年增長，主要由遠洋兩個項目拉動。從區(qū)域上看，金州新區(qū)與甘井子區(qū)仍為別墅主銷區(qū)。整體來看，銷售主力面積段為200-300㎡，其次為100-200㎡。大面積段別墅成交量大幅減少。從各區(qū)域年度去化來看，金州新區(qū)金石灘板塊為成交主要區(qū)域，其次為甘井子區(qū)。其余區(qū)域別墅產(chǎn)品銷量均有不同程度的下降。從產(chǎn)品類型來看，聯(lián)排別墅仍為市場主流產(chǎn)品，銷量占比增大；雙拼及獨棟產(chǎn)品占比均有不同程度的變化；疊拼產(chǎn)品市場份額增大，主要因遠洋紅星海世界觀新品瓏筑熱銷，遠洋假日養(yǎng)生莊園以特價帶動銷售。3.8別墅市場存量情況442015年別墅產(chǎn)品銷售排名排名項目名稱區(qū)域銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）1遠洋紅星海世界觀金州新區(qū)3.831812億達春田甘井子區(qū)2.501183龍湖滟瀾山甘井子區(qū)2.191344遠洋假日養(yǎng)生莊園金州新區(qū)1.881365橡樹莊園高新園區(qū)1.2649大連七區(qū)別墅整體存量144萬㎡，去化周期為60個月。金州新區(qū)別墅產(chǎn)品庫存量64萬㎡，占全市別墅總存量的44%，去化周期為59個月；中山區(qū)和沙河口區(qū)去化周期最長；西崗區(qū)別墅產(chǎn)品幾乎無別墅產(chǎn)品。200-300㎡面積段為別墅主力儲備，去化周期維持在70個月；大面積別墅受客群、房款等因素，去化困難；100㎡以下為類別墅產(chǎn)品，存量小，去化周期較短。銷售排名方面，遠洋紅星海世界觀由于新品瓏筑產(chǎn)品熱銷排首位，其次為億達春田和龍湖滟瀾山。金州新區(qū)別墅庫存量大，主要分布開發(fā)區(qū)金石灘板塊。100-300㎡為別墅存量主力面積段，其中面積較小的100-200㎡的去化壓力相對較小。遠洋紅星海世界觀新品瓏筑產(chǎn)品熱銷，居別墅銷冠。注：存量去化周期=存量/近3個月月均銷售面積3.9商品住宅市場小結(jié)及預(yù)測452015年商品住宅市場小結(jié)：新增供應(yīng)繼續(xù)走低，以價換量有成效，價格下降，銷售量上揚；甘井子區(qū)、金州新區(qū)市場依舊是市場銷售主力，其中甘井子區(qū)份額已經(jīng)超過金州新區(qū)；中山區(qū)、沙河口區(qū)市場份額增大；剛需剛改仍為市場主體，60-90㎡的市場份額在下降，而90-120㎡的市場份額在持續(xù)增長；公寓銷量不見起色，庫存高企，主要存在于東港板塊；別墅市場以價換量，銷售量增長，但去化壓力依舊較大。2016年商品住宅市場預(yù)測：新增供應(yīng)量將會有所增長。比較集中的增長點在中山區(qū)東港板塊、解放路板塊，甘井子區(qū)的大連灣板塊、體育新城板塊、華南板塊等多個板塊；高新園區(qū)、沙河口區(qū)均將有新項目入市。銷售量與2015年持平或略降。2015年在政策的刺激下，需求大量釋放。2016年，國家宏觀經(jīng)濟仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的宏觀背景下，在這種新常態(tài)狀況下，銷售量缺少上行的動力。銷售價格維穩(wěn)，下半年或微漲。在以剛需剛改客群為主的市場結(jié)構(gòu)中，客戶對價格是十分敏感的，低價走量將仍是多數(shù)開發(fā)商的銷售策略。但在下半年受到開發(fā)商市場預(yù)期、開發(fā)商財務(wù)成本等方面影響，價格或?qū)⑽q。90-120㎡三室的市場份額將繼續(xù)有所擴大。一方面是銷售價格走低，購房者的購房面積繼續(xù)下調(diào)；另一方面，二胎政策的放開一定影響。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不斷調(diào)整，改善大戶型或有好轉(zhuǎn)。從大連“5·5”新政到12月底的五區(qū)普通住宅調(diào)整，普通住宅由144平調(diào)整至最新的168平、總房款300萬以下。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整預(yù)計將對戶大戶型去化起到一定作用。公寓、別墅市場環(huán)境依舊比較嚴(yán)峻，在無直接政策利好的刺激下，去化壓力仍很大。目

錄區(qū)域商品住宅市場運行情況Part4區(qū)域市場運行均包含以下內(nèi)容：區(qū)域商品住宅年度供銷走勢區(qū)域年度存量及去化周期區(qū)域商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析區(qū)域商品住宅月度供銷走勢區(qū)域銷售排行榜熱銷項目分析4.1商品住宅區(qū)域市場分析-中山區(qū)472015年新增供應(yīng)量小幅回升，近三年供應(yīng)量一直處于較高水平；銷售量擺脫連續(xù)三年的下跌，在新項目入市和價格回落的配合下得到回升；銷售均價再次回歸17800元/㎡基點。2015年新增供應(yīng)仍主要集中于東港板塊，存量中近一半多為東港在售量；去化周期明顯下降。中山區(qū)改善產(chǎn)品存量明顯過剩，180㎡以上去化周期長達113個月。近兩年“新常態(tài)”房地產(chǎn)市場的調(diào)整，對改善市場造成了一定影響，隨著“去庫存”方針的逐漸確定，明年剛需市場會有所好轉(zhuǎn)，而改善市場可能依舊嚴(yán)峻。中山區(qū)：2015年中山區(qū)供應(yīng)量小幅回升，有9個新項目入市；銷售量環(huán)比增長，在新項目入市和價格回落的配合下，整體市場基調(diào)以緩慢回暖為主；銷售均價直線下降，回歸至往年基點；存量處于高位，且多集中于東港板塊；去化周期略有下降；180㎡以上產(chǎn)品存量龐大。如購房者沒有較高的利益變化，2016年改善市場可能依舊嚴(yán)峻。注：存量去化周期=存量/近3個月月均銷售面積4.1商品住宅區(qū)域市場分析-中山區(qū)48中山區(qū)：2015年隨著市場逐漸好轉(zhuǎn)，改善產(chǎn)品積壓情況的狀況得到緩解；144㎡以上產(chǎn)品仍為中山區(qū)銷售主力，60-144㎡中小面積改善產(chǎn)品上市量與銷售量均有好轉(zhuǎn)，區(qū)域市場綜合性得到提升，不在單純于高端改善。從另一方面反映出，隨著產(chǎn)品面積段的日漸豐富，競爭空間壓縮，競爭更加激烈（東港板塊表現(xiàn)突出）。2015年各面積段銷售量均有所回升，增長最明顯的面積段為144-180㎡和180㎡以上。值得注意的是，144㎡以下產(chǎn)品銷售量得到回升，其中60-90㎡更是銷量凸出，這與保利天禧開盤和星天悅公寓降價有關(guān)；另外年底四季上東項目開盤，也為中小面積改善產(chǎn)品畫上了圓滿的句號。180㎡以上產(chǎn)品仍為銷售主力，雖然市場份額有所下降，但絲毫不遜色。其次是144-180㎡的產(chǎn)品，占比為25%，市場份額低于去年。60-90㎡銷售占比提升2個百分點，中小面積改善產(chǎn)品較受歡迎，但60㎡以下投資市場則連年下降。4.1商品住宅區(qū)域市場分析-中山區(qū)49中山區(qū)：2015年在5月份出現(xiàn)了供應(yīng)高峰，供應(yīng)項目為維多利亞公館；另外，第四季度新增供應(yīng)趨勢不減，東港多個新項目年底開盤，蓄客周期過長，導(dǎo)致部分客戶流失，銷量均不理想。月度銷售量在8月份達到首次高峰，隨后波動下滑，全年月均銷售量3.64萬㎡。銷冠項目為龍湖水晶酈灣，前五項目銷售集中度為40%。維多利亞公館2015年銷售情況整體情況項目名稱銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上總供應(yīng)（萬㎡）總銷售（萬㎡）龍湖水晶酈灣5.553440.000.040.001.082.701.7317.8413.09保利天禧4.062960.000.940.000.761.690.6714.634.06綠城九龍倉桃源里2.992080.000.000.261.281.300.149.993.87凱丹天地2.612660.230.780.880.0400.686.715.94中國鐵建國濱苑2.351960.010.260.670.820.590.005.072.35保利天禧龍湖水晶酈灣綠城桃源里中國鐵建國濱苑首開鉑郡海韻華府注：項目上市量、銷售量統(tǒng)計均為商品住宅。4.1商品住宅區(qū)域市場分析-中山區(qū)50項目名稱龍湖水晶酈灣開盤時間2013.09.20占地面積（萬㎡）6.28建筑面積（萬㎡）23.3總上市量（萬㎡）17.842015年新增上市量（萬㎡）2.47總銷售量（萬㎡）13.092015年銷售量（萬㎡）5.55年均去化量（萬㎡）4.272015年銷售均價（元/㎡）高層15800洋房23000熱銷原因分析：1、隨時掌控市場動態(tài)：龍湖根據(jù)市場的變化結(jié)合客戶反饋進行周期性調(diào)整，對項目競品的監(jiān)測十分用心。定期對老客戶進行訪談，或約見已成交與自身產(chǎn)品性質(zhì)相同的客戶，進行訪談，加以分析，總結(jié)經(jīng)驗。2、龍湖品牌：龍湖品牌歷經(jīng)數(shù)載，在全國各地均有不俗的表現(xiàn)，繼龍湖滟瀾山，水晶酈灣作為龍湖落地大連的第二個項目，起到承前啟后的作用；龍湖五重園林景觀使得水晶酈灣的展示區(qū)在大連首屈一指；并且龍湖的物業(yè)服務(wù)為全國前十品牌，綜合以上因素，成為客戶購買龍湖產(chǎn)品的原因。3、價格優(yōu)勢：龍湖水晶酈灣根據(jù)市場動態(tài)及時調(diào)整價格，以相對較低的價格和優(yōu)質(zhì)的景致資源擊敗對手。4、現(xiàn)房優(yōu)勢：龍湖水晶酈灣6月洋房交付，10月高層交付，是東港區(qū)域交房較早的項目之一。5.235.05注：項目上市量、銷售量統(tǒng)計均為商品住宅。4.1商品住宅區(qū)域市場-2016年上市項目51項目名稱建筑面積（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）預(yù)計開盤時間預(yù)計價格（元/㎡）東港天鵝灣18.25高層40-1602016年3月15000-16000奧泰東港地塊22.03高層——2016年底——新星國際中心8.08高層30-1002016年6月——保利天禧I02、I0437.08高層多層——2016年8月——億達青云天下37高層小高層多層80-2602016年9月20000國和月桂臺7.34高層37-2532016年底——華雪馨苑6.92高層40-902016年5月——萬科中南路地塊3.24高層——2016年6月——合計139.94————————中山區(qū)：2016年預(yù)計上市項目8個，下半年開盤的項目較多。供應(yīng)量仍多集中于東港板塊，高層小面積住宅市場得到新鮮供應(yīng)的同時，改善類多層市場也將增添更多的選擇。東港天鵝灣（東港板塊）億達青云天下（中心解放路板塊）4.2商品住宅區(qū)域市場分析-西崗區(qū)522015年西崗區(qū)新增供應(yīng)較少，銷量連年下滑，為近五年新低。銷售均價也接近五年最低值。香周首府項目為全年銷冠，且在區(qū)域內(nèi)占比較大，對區(qū)域整體銷量及價格產(chǎn)生較大影響。由于近年新增供應(yīng)持續(xù)縮減，區(qū)域存量相應(yīng)下降，截至2015年為27萬㎡，去化周期縮短至33個月。其中90-120㎡產(chǎn)品存量最大，但是該產(chǎn)品同時銷售主力，因此該去化周期最短。120㎡以上大面積產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)認(rèn)可度較低，因此其供銷量較低、去化周期較長。西崗區(qū)：2015年西崗區(qū)新增供應(yīng)約1萬㎡，銷售量降至五年最低，銷售均價也處于較低水平。存量繼續(xù)走低，但降幅收窄，去化周期縮短至33周。各面積段中，存量集中在120㎡以下，其中90-120㎡產(chǎn)品存量最大，但去化周期最短。注：存量去化周期=存量/近3個月月均銷售面積4.2商品住宅區(qū)域市場分析-西崗區(qū)53西崗區(qū)：近三年實現(xiàn)了銷售結(jié)構(gòu)由改善類到剛需剛改類的轉(zhuǎn)變，90-120㎡產(chǎn)品為全年成交主力，90㎡以下及120㎡以上大面積產(chǎn)品銷售情況相對較差。由于區(qū)域內(nèi)項目較少，各面積段占比受個別項目影響較大。香周首府項目幾乎在各面積段都處于主導(dǎo)地位。60㎡以下產(chǎn)品占比為16%，較去年有所回升。香周首府項目小戶型住宅及外灘七號項目公寓產(chǎn)品為成交主力。60-90㎡產(chǎn)品占比為22%，較去年有較大幅度下滑。90-120㎡產(chǎn)品占比為46%，占比最大，同比增長15%，為香周首府項目為該面積段的絕對主力。120-144㎡、144-180㎡及180㎡以上產(chǎn)品銷量及占比均處于較低水平，其中180㎡以上產(chǎn)品銷售主要來源于長江杰座項目。近三年來西崗區(qū)主力銷售實現(xiàn)從改善類到剛需剛改類的轉(zhuǎn)變，60-90㎡及90-120㎡產(chǎn)品逐漸壟斷市場，2015年90-120㎡產(chǎn)品占據(jù)近一半市場份額。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)及在售項目稀少、個別項目起到主導(dǎo)作用為主要原因。4.2商品住宅區(qū)域市場分析-西崗區(qū)54西崗區(qū)：僅12月出現(xiàn)1次新增供應(yīng)，供應(yīng)項目為潤德公館，為高層公寓產(chǎn)品。銷售量低位徘徊，月均銷售量0.41萬㎡。銷冠項目為香周首府，項目8月份更名后與二手房及電商合作，并推出大量優(yōu)惠特價房源，銷量也在第四季度大幅回升，區(qū)域整體銷量也因此受到影響，11月區(qū)域銷量激增。前五項目銷售集中度為83%。2015年銷售情況整體情況項目名稱銷售面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上總供應(yīng)（萬㎡）總銷售（萬㎡）香周首府2.53020.40.41.50.10.00.012.27.3百年港灣0.5580.00.20.20.00.00.011.57.6長江杰座0.5460.00.20.10.00.00.12.11.8億達天琴山0.3370.10.10.00.10.00.05.94.1南婁海景中心0.3500.20.00.00.00.00.04.92.5潤德公館注：項目上市量、銷售量統(tǒng)計均為商品住宅。4.2商品住宅區(qū)域市場分析-西崗區(qū)55項目名稱香周首府開盤時間2010.12.14占地面積（萬㎡）6建筑面積（萬㎡）13總上市量（萬㎡）12.212015年新增上市量（萬㎡）0總銷售量（萬㎡）7.32015年銷售量（萬㎡）2.49年均去化量（萬㎡）1.46近期表價（元/㎡）高層：12000熱銷原因分析：1、現(xiàn)房出售。項目一期產(chǎn)品現(xiàn)已交房，購房者可直接裝修、入住，較為便捷。2、無明顯競品。項目周邊幾乎沒有其他同類型項目，競爭壓力小，地緣性客戶流失少。3、產(chǎn)品優(yōu)勢、客群廣泛。項目戶型面積為57-147㎡，覆蓋剛需及改善類客群。4、項目更名，加強營銷力度。項目自8月份更名后，積極與二手房及電商合作，并推出大量特惠房源，均價降至10000元/㎡左右，銷量走高。2.49注：項目上市量、銷售量統(tǒng)計均為商品住宅。0.98一期二期4.2商品住宅區(qū)域市場-2016年上市項目56注：項目上市量、銷售量統(tǒng)計均為商品住宅。項目名稱建筑面積（萬㎡）產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡