X房地產(chǎn)行業(yè)全流程管理手冊(cè)范文(絕好借鑒)

流程管理手冊(cè)版本：A/0第頁(yè)相關(guān)計(jì)劃管理管控8.1相關(guān)計(jì)劃管理管控的目的通過(guò)相關(guān)計(jì)劃管理管控保證工作相關(guān)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，保障溝通順暢，步調(diào)一致，以解決管理管控鏈條不順等問(wèn)題。8.2相關(guān)計(jì)劃管理管控體系相關(guān)計(jì)劃管理管控體系包含公司工作相關(guān)計(jì)劃體系和相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃體系兩部分，二者都是基于公司戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃而制定。相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃體系和公司工作相關(guān)計(jì)劃體系的關(guān)聯(lián)關(guān)系見(jiàn)下圖8.3相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃的要求相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃的編制要求：關(guān)鍵是工作的標(biāo)志性成果要求及相關(guān)工作流程的識(shí)別相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行要求：關(guān)鍵是相關(guān)計(jì)劃的全面與兼容性，能否形成動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃的監(jiān)控：關(guān)鍵是相關(guān)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的假設(shè)管理管控，一方面盡可能保證相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行；另一方面將相關(guān)計(jì)劃的影響降到最小。在編制相關(guān)計(jì)劃時(shí)，保持相關(guān)計(jì)劃的靈和性。8.4工作相關(guān)計(jì)劃的分類及管理管控工作相關(guān)計(jì)劃按其合適的內(nèi)容分為《公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃（年度發(fā)展綱要）》、《相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃》和《日常工作相關(guān)計(jì)劃》等三大類；按時(shí)間分為年度、季度、月、周工作相關(guān)計(jì)劃；按執(zhí)行主體分為董事長(zhǎng)、董事長(zhǎng)助理、總經(jīng)理、高層領(lǐng)導(dǎo)（包括副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、總監(jiān)）、部門(mén)、員工等相關(guān)計(jì)劃。為既能提高相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行力度，又保持相關(guān)計(jì)劃隨內(nèi)外部環(huán)境變化及時(shí)調(diào)整，以《公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃（年度發(fā)展綱要）》和《相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃》為主線實(shí)施分類管理管控。8.5相關(guān)計(jì)劃的編制、評(píng)審和批準(zhǔn)（一）公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃于上一年度總結(jié)大會(huì)前制定、宣布，由企業(yè)管理管控部組織編制，其合適的內(nèi)容至少包括各相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃的開(kāi)工、預(yù)售、封頂、竣工驗(yàn)收、入伙等時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，以指導(dǎo)相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃的編制；公司高層領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議評(píng)審；董事長(zhǎng)審批。注：公司長(zhǎng)期、中期、近期戰(zhàn)略發(fā)展相關(guān)計(jì)劃和兄弟公司年度相關(guān)計(jì)劃，參照公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行。（二）相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度控制相關(guān)計(jì)劃相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃，依據(jù)年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃要求，于年度第一次動(dòng)員大會(huì)前制定（或調(diào)整）、宣布，由各相關(guān)項(xiàng)目部組織編制，其合適的內(nèi)容至少包括對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同合約、材料進(jìn)場(chǎng)、資金調(diào)配等時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求；公司部門(mén)副經(jīng)理以上人員參加評(píng)審；總經(jīng)理審批。相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)計(jì)劃體系內(nèi)包含《相關(guān)項(xiàng)目前期相關(guān)計(jì)劃》、《相關(guān)項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)》、《相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》和《相關(guān)項(xiàng)目總體實(shí)施相關(guān)計(jì)劃》。1、《相關(guān)項(xiàng)目前期相關(guān)計(jì)劃》是在確定了目標(biāo)地塊以后由營(yíng)銷策劃部編制的，主要是明確相關(guān)項(xiàng)目可行性研究、土地獲取、相關(guān)項(xiàng)目策劃定位、目標(biāo)成本的測(cè)算工作、至相關(guān)項(xiàng)目合適的方案設(shè)計(jì)有關(guān)工作的開(kāi)展，包括要實(shí)施的主要工作合適的內(nèi)容、責(zé)任人或部門(mén)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求等；2、《相關(guān)項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)》是相關(guān)項(xiàng)目在公司內(nèi)部立項(xiàng)時(shí)，由資金相關(guān)計(jì)劃部編制，其主要合適的內(nèi)容是明確相關(guān)項(xiàng)目投資建設(shè)的基本指標(biāo)；3、《相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》是為實(shí)現(xiàn)《相關(guān)項(xiàng)目投資指導(dǎo)書(shū)》的基本指標(biāo)，由相關(guān)項(xiàng)目部編制的相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施的基本要求，可能包括： 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、相關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制等的要求；4、《相關(guān)項(xiàng)目總體實(shí)施相關(guān)計(jì)劃》是確定相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施的具體節(jié)點(diǎn)相關(guān)計(jì)劃，它由若干相關(guān)項(xiàng)目專業(yè)相關(guān)計(jì)劃組成，由相關(guān)項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭組織編制，各專業(yè)相關(guān)計(jì)劃按照職能分工負(fù)責(zé)編制。各專業(yè)相關(guān)計(jì)劃的編制時(shí)間各不相同?！断嚓P(guān)項(xiàng)目總體實(shí)施相關(guān)計(jì)劃》是相關(guān)項(xiàng)目具體運(yùn)作的依據(jù)，在相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中適時(shí)更新。（三）日常工作相關(guān)計(jì)劃日常工作，指按公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃和相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃層層分解，以時(shí)間（年、季、月、周）和執(zhí)行主體結(jié)合編制的工作相關(guān)計(jì)劃，再增加部門(mén)制度建設(shè)，臨時(shí)工作任務(wù)等合適的內(nèi)容，由執(zhí)行主體編制。員工工作相關(guān)計(jì)劃（僅編制周相關(guān)計(jì)劃）經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo)審批；部門(mén)工作相關(guān)計(jì)劃（包括相關(guān)項(xiàng)目部，編制年度、季度、月度、周相關(guān)計(jì)劃）經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo)審批；副總、總經(jīng)理助理、總監(jiān)工作相關(guān)計(jì)劃（編制年度、月度相關(guān)計(jì)劃）經(jīng)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)助理審核，董事長(zhǎng)審批；總經(jīng)理工作相關(guān)計(jì)劃（編制年、月度相關(guān)計(jì)劃）經(jīng)董事長(zhǎng)助理審核、董事長(zhǎng)審批；董事長(zhǎng)助理工作相關(guān)計(jì)劃（編制年、月度相關(guān)計(jì)劃）報(bào)董事長(zhǎng)審批。所有工作相關(guān)計(jì)劃需及時(shí)報(bào)企業(yè)管理管控部備案，同時(shí)登陸公司局域網(wǎng)，便于相關(guān)人員查閱。注：?jiǎn)T工工作相關(guān)計(jì)劃可以并入部門(mén)工作相關(guān)計(jì)劃。相關(guān)計(jì)劃的編制和評(píng)審，可參照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：1、相關(guān)計(jì)劃的總體責(zé)任主體及單項(xiàng)工作責(zé)任主體，是否合適、清楚。2、相關(guān)計(jì)劃的分類、分項(xiàng)合適的內(nèi)容，是否完整或分解至可以管理管控的單位。3、相關(guān)計(jì)劃的邏輯順序、接口，是否清晰、明確。4、相關(guān)計(jì)劃的總體、分類、分項(xiàng)工作時(shí)間，是否可行并保留必要的調(diào)整空間。5、相關(guān)計(jì)劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的輸入信息，是否充分、具體。6、相關(guān)計(jì)劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的輸出信息，是否足夠，其標(biāo)志性成果是什么。7、分項(xiàng)工作的工作準(zhǔn)則、辦法，是否明確，適用的法律、法規(guī)；技術(shù)規(guī)范；公司相關(guān)管理管控文件有哪些。8、相關(guān)計(jì)劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的監(jiān)控，監(jiān)控的主體、客體、指標(biāo)、頻次等要求是否明確。9、相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行的人力、物力、財(cái)力、方法等資源，是否充分。10、相關(guān)計(jì)劃與相關(guān)相關(guān)計(jì)劃連接及相互作用，是否明確。11、相關(guān)計(jì)劃的目標(biāo)或目的及考核指標(biāo)，是否明確。12、相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行故障因素及防范措施，是否明確、具體。8.6工作相關(guān)計(jì)劃的調(diào)整時(shí)機(jī)、評(píng)審及批準(zhǔn)公司年度戰(zhàn)略相關(guān)計(jì)劃于年中總結(jié)大會(huì)前調(diào)整、宣布，由企業(yè)管理管控部組織調(diào)整，其合適的內(nèi)容至少包括各相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)調(diào)整，以指導(dǎo)相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃的調(diào)整；公司高層參加評(píng)審；董事長(zhǎng)審批。相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃，于年中總結(jié)大會(huì)前調(diào)整、宣布，由各相關(guān)項(xiàng)目部組織調(diào)整，其合適的內(nèi)容至少包括對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同合約、材料進(jìn)場(chǎng)、資金調(diào)配等時(shí)間節(jié)點(diǎn)的調(diào)整；公司部門(mén)副經(jīng)理以上人員參加評(píng)審；總經(jīng)理審批。相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃的日常動(dòng)態(tài)調(diào)整（僅施工進(jìn)度），由相關(guān)人員參與審核，總經(jīng)理審批，同時(shí)報(bào)董事長(zhǎng)備案。日常工作的年度相關(guān)計(jì)劃于年中總結(jié)大會(huì)前調(diào)整、分發(fā)相關(guān)人員，由原審核、批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)。8.7工作相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤工作相關(guān)計(jì)劃的執(zhí)行，由其責(zé)任人組織實(shí)施，并于下一相關(guān)計(jì)劃內(nèi)提出相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況、存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議或措施；工作相關(guān)計(jì)劃（僅限員工、部門(mén)工作相關(guān)計(jì)劃）的檢查由其直接上級(jí)負(fù)責(zé)，至少每月形成相關(guān)計(jì)劃?rùn)z查報(bào)告，同時(shí)向企業(yè)管理管控部備案。企業(yè)管理管控部參與部門(mén)以上工作相關(guān)計(jì)劃的檢查，就公司年度戰(zhàn)略目標(biāo)、相關(guān)項(xiàng)目總體進(jìn)度相關(guān)計(jì)劃執(zhí)行情況形成月度、半年、全年總結(jié)報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)董事長(zhǎng)備案。8.8工作相關(guān)計(jì)劃控制的保障措施工作相關(guān)計(jì)劃控制的保障措施包括：組織措施：包括責(zé)任主體，工作對(duì)象及相應(yīng)管理管控制度技術(shù)措施：包括適用的相關(guān)計(jì)劃管理管控技術(shù)合同合約措施：參與相關(guān)計(jì)劃各方的相關(guān)計(jì)劃管理管控職責(zé)以合同合約一一明確經(jīng)濟(jì)措施：必要的激勵(lì)或處罰。信息管理管控措施：包括信息的收集、傳送等附件一：工作相關(guān)計(jì)劃責(zé)任矩陣

招投標(biāo)管理管控9.1概述從價(jià)值鏈的視角來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本質(zhì)是一個(gè)“系統(tǒng)集成商”，它將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理管控、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過(guò)廣告、營(yíng)銷、租賃等服務(wù)最大限度的實(shí)現(xiàn)自己的市場(chǎng)價(jià)值。在今天專業(yè)化趨勢(shì)日益濃重的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在整個(gè)價(jià)值創(chuàng)造流程中的角色將發(fā)生改變，它沒(méi)有必要也不可能獨(dú)立承擔(dān)整個(gè)價(jià)值鏈的運(yùn)作。未來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。這一系列的能力就是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的能量場(chǎng)，而這其間資源構(gòu)成、利用方式、程度等的不同，也將構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的差異。因而，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的透析往往須從企業(yè)所具有的顯性資源稟賦著手，其一般表現(xiàn)為企業(yè)的品牌、技術(shù)、服務(wù)、創(chuàng)新機(jī)制、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等，而其中具有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心資源則是其最good的切入口。供應(yīng)鏈管理管控理論已經(jīng)將“滿足顧客要求”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆瓜嚓P(guān)方受益”，將供方作為相關(guān)方進(jìn)行管理管控，考慮和供方的互利關(guān)系。供方供方組織顧客相關(guān)方組織相關(guān)方ISO9001:2000的供應(yīng)鏈關(guān)系ISO9004:2000的供應(yīng)鏈關(guān)系9.2招投標(biāo)管理管控的目的落實(shí)在招標(biāo)管理管控過(guò)程中的有關(guān)職責(zé)，明確有關(guān)的管理管控流程，確定有關(guān)的操作合適的方案，從而提高管理管控水平，滿足招標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的要求。實(shí)現(xiàn)已識(shí)別客戶需求，包括內(nèi)部客戶。衡量招標(biāo)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。9.3招投標(biāo)管理管控的原則公開(kāi)、公平、公正的原則分級(jí)分類管理管控的原則團(tuán)隊(duì)決策的原則。9.4適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)務(wù)如建設(shè)工程業(yè)務(wù)（相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程施工與安裝、工程與設(shè)計(jì)監(jiān)理）、營(yíng)銷業(yè)務(wù)（策劃顧問(wèn)、銷售代理、廣告發(fā)布等）等。合同合約分級(jí)：按照涉及工程造價(jià)額度，采用不同招標(biāo)方式。合同合約分類：根據(jù)不同招標(biāo)對(duì)象，采用不同的評(píng)標(biāo)方式。9.5招標(biāo)程序所有相關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)，必須在完成合同合約談判的最后澄清后，才能發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。9.5.1策劃相關(guān)項(xiàng)目招標(biāo)的范圍及相關(guān)計(jì)劃，即《擬簽訂合同合約招標(biāo)相關(guān)計(jì)劃》9.5.2確定參加投標(biāo)單位建立并保持《供應(yīng)商信息庫(kù)》組織資格預(yù)審，確定參加資格預(yù)審單位，編制資格預(yù)審文件。形成專題報(bào)告，真正體現(xiàn)需求的響應(yīng)。ISO/T16949，供應(yīng)鏈管理管控。組織考察，防止“走馬觀花”。通過(guò)資格預(yù)審及考察確定參加投標(biāo)單位【要求】基于對(duì)供應(yīng)商和產(chǎn)品市場(chǎng)的充分掌握，結(jié)合招標(biāo)標(biāo)的的充分理解，才能保證“貨比三家”選擇的客觀、公正，而這確定整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的成敗。9.5.3編制招標(biāo)文件商務(wù)標(biāo)書(shū)：滿足成本控制指標(biāo)要求，由成本管理管控部負(fù)責(zé)。技術(shù)標(biāo)書(shū)：滿足標(biāo)的技術(shù)規(guī)定要求，由技術(shù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)。管理管控標(biāo)書(shū)：滿足合同合約履行管理管控的要求，由合同合約履行部門(mén)負(fù)責(zé)。[質(zhì)量相關(guān)計(jì)劃]【要求】總體應(yīng)體現(xiàn)供應(yīng)鏈管理管控的要求，對(duì)于下游職能部門(mén)的需求，以獨(dú)立的模塊體現(xiàn)。9.5.4發(fā)、收標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑9.5.5開(kāi)標(biāo)：剔除無(wú)效、有效標(biāo)書(shū)，再?zèng)Q定否應(yīng)參與單位不足重新招標(biāo)。9.5.6評(píng)標(biāo)：是否實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，是否在同一起跑線，具有可比性。9.5.7標(biāo)書(shū)澄清談判：要約邀請(qǐng)、要約、承諾。標(biāo)書(shū)的質(zhì)量直接決定招標(biāo)工作的質(zhì)量?！菊f(shuō)明】按《經(jīng)濟(jì)合同合約法》規(guī)定，合同合約的形成必須經(jīng)過(guò)“要約”和“承諾”兩階段。招投標(biāo)工作中的招標(biāo)是“要約”邀請(qǐng)，投標(biāo)是“要約”，決標(biāo)是“承諾”。可見(jiàn)如果招標(biāo)文件不具體、明確，可能導(dǎo)致投標(biāo)文件不能形成“要約”，如此勢(shì)必形成中標(biāo)后的多論談判、反復(fù)，以完成“新要約”至“新承諾”的多次往復(fù)，有違招投標(biāo)的活動(dòng)的初衷，并違反《招投標(biāo)管理管控條例》的規(guī)定。9.5.8中標(biāo)或簽訂合同合約9.5.9編制《招標(biāo)報(bào)告》9.6評(píng)標(biāo)方法與各相關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)評(píng)標(biāo)規(guī)定9.6.1相關(guān)項(xiàng)目定義工程相關(guān)項(xiàng)目：指建筑與水電安裝工程相關(guān)項(xiàng)目、裝修工程相關(guān)項(xiàng)目、園林工程相關(guān)項(xiàng)目和單獨(dú)招標(biāo)的機(jī)電安裝工程相關(guān)項(xiàng)目，及相關(guān)的臨水、臨電、拆遷等相關(guān)項(xiàng)目。機(jī)電采購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目：指機(jī)電采購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目（含包安裝的機(jī)電采購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目）。服務(wù)性采購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目：外包技術(shù)咨詢相關(guān)項(xiàng)目、工程監(jiān)理、各種咨詢相關(guān)項(xiàng)目、工程設(shè)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目、相關(guān)項(xiàng)目策劃服務(wù)、銷售代理、廣告代理（或委托）等服務(wù)性采購(gòu)相關(guān)項(xiàng)目。特殊相關(guān)項(xiàng)目：指因處理政府有關(guān)部門(mén)特殊關(guān)系、或有特殊情況不宜進(jìn)行招標(biāo)的相關(guān)項(xiàng)目。9.6.2評(píng)標(biāo)方法在評(píng)標(biāo)前，應(yīng)先對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行初步評(píng)審與符合性檢查，原則上按照相關(guān)項(xiàng)目的主要商務(wù)條件評(píng)價(jià)，評(píng)定其商務(wù)經(jīng)濟(jì)方面的符合性。有條件最低評(píng)標(biāo)價(jià)評(píng)標(biāo)法工程建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目在施工圖完成的條件下，按照施工要求擬定技術(shù)評(píng)審細(xì)則，規(guī)定投標(biāo)合格分?jǐn)?shù)線（如：70分或80分），首先進(jìn)行符合性評(píng)審，通過(guò)后進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審，技術(shù)評(píng)審達(dá)到合格分?jǐn)?shù)后，再對(duì)其標(biāo)價(jià)進(jìn)行評(píng)審，有條件以相對(duì)最低價(jià)投標(biāo)作為推薦中標(biāo)人。性價(jià)比評(píng)標(biāo)法“綜合評(píng)分/評(píng)標(biāo)價(jià)”比值評(píng)分法，簡(jiǎn)稱性價(jià)比值。在通過(guò)符合性檢查后，進(jìn)行綜合評(píng)分。綜合評(píng)分——按照技術(shù)、商務(wù)分別進(jìn)行評(píng)分。規(guī)定超過(guò)相關(guān)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)的為無(wú)效標(biāo)。按照性價(jià)比的高低排序，價(jià)性比高的排前，低的排后，簡(jiǎn)稱價(jià)性比評(píng)標(biāo)法。二次招標(biāo)評(píng)標(biāo)法二次招標(biāo)法。具體是指當(dāng)招標(biāo)相關(guān)項(xiàng)目技術(shù)合適的方案不穩(wěn)定時(shí)（如：智能系統(tǒng)等），采用第一次招技術(shù)合適的方案標(biāo)，同時(shí)參考性報(bào)價(jià)，進(jìn)行技術(shù)評(píng)審，選定技術(shù)合適的方案。第二次招標(biāo)針對(duì)選定的技術(shù)合適的方案，進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)。9.6.3特殊相關(guān)項(xiàng)目的處理（1）對(duì)于10萬(wàn)元以上的特殊相關(guān)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由主辦部門(mén)進(jìn)行專題報(bào)告請(qǐng)示，由董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。對(duì)于不進(jìn)行招標(biāo)的相關(guān)項(xiàng)目，有關(guān)合同合約談判工作、合同合約商簽工作，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持2人或2人以上的工作小組形式進(jìn)行。成本管理管控部專業(yè)工程師必須參加。特殊相關(guān)項(xiàng)目可以采用的專項(xiàng)議價(jià)的形式，只對(duì)1個(gè)對(duì)象進(jìn)行合同合約談判；或根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目情況采用邀請(qǐng)議標(biāo)的形式，專門(mén)邀請(qǐng)有關(guān)對(duì)象2個(gè)以上，由談判小組進(jìn)行議標(biāo)。（2）對(duì)10萬(wàn)元以下相關(guān)項(xiàng)目，由有關(guān)業(yè)務(wù)主辦部門(mén)人員2-3人，組成專門(mén)小組進(jìn)行合同合約談判。

合同合約管理管控10.1合同合約管理管控責(zé)任分析每個(gè)合同合約簽訂后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由合同合約管理管控負(fù)責(zé)人對(duì)照合同合約條約條款進(jìn)行合同合約管理管控責(zé)任分配分析。在透徹了解合同合約條約條款真實(shí)意思的基礎(chǔ)上，將合同合約主要條約條款的管理管控責(zé)任落實(shí)到具體人員身上。合同合約負(fù)責(zé)人應(yīng)召開(kāi)合同合約交底會(huì)進(jìn)行交底，接受交底的人員如沒(méi)有疑問(wèn)，應(yīng)在合同合約管理管控責(zé)任分配表的交底確認(rèn)欄上簽字。10.2合同合約條約條款風(fēng)險(xiǎn)分析每個(gè)合同合約簽訂后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)應(yīng)對(duì)照合同合約條約條款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定相應(yīng)的防范措施。10.3合同合約履行監(jiān)控10.3.1工程合同合約履行監(jiān)控責(zé)任人合同合約管理管控負(fù)責(zé)人是工程合同合約履行監(jiān)控的具體負(fù)責(zé)人，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。招標(biāo)中心或合同合約預(yù)算部經(jīng)理是合同合約履行監(jiān)控的最終責(zé)任人。10.3.2監(jiān)控重點(diǎn)工程造價(jià)、工期、質(zhì)量是否達(dá)到符合合同合約規(guī)定的目標(biāo)；合同乙方是否發(fā)生違約事件，發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)及時(shí)糾正，糾正不力時(shí)應(yīng)就違約事件提出索賠要求；合約甲方是否發(fā)生違約事件或可能潛在被對(duì)方索賠的事件，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)及時(shí)提醒合同合約預(yù)算部經(jīng)理或地區(qū)總經(jīng)理，并提出對(duì)策建議；發(fā)生不可抗力事件時(shí)要及時(shí)進(jìn)行是否不可抗力的界定并提出處理意見(jiàn)，防止遺留問(wèn)題形成糾紛；及時(shí)準(zhǔn)確判斷合同乙方履行合同合約的能力，如發(fā)現(xiàn)影響合同合約繼續(xù)履行的因素，要果斷采取符合合同合約規(guī)定的措施加以解決，必須避免產(chǎn)生久拖不決的法律糾紛。10.3.2工程合同合約履行監(jiān)控的階段性檢查除每月進(jìn)行合同合約執(zhí)行情況例行檢查外，應(yīng)在以下三個(gè)時(shí)間點(diǎn)，重點(diǎn)檢查以下事項(xiàng)：主體工程開(kāi)工前合同合約訂立時(shí)的客觀條件（包括甲、合同乙方和與合同合約履行有直接影響的因素）是否發(fā)生了影響合同合約履行的變化；在施工準(zhǔn)備階段，我方應(yīng)履行的義務(wù)是否全部履行；對(duì)方是否按合同合約約定全部完成了施工準(zhǔn)備，并綜合判斷其履行合同合約的誠(chéng)意；我方工程管理管控部負(fù)責(zé)人和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人是否充分了解合同合約合適的內(nèi)容；再次檢查合同合約是否存在錯(cuò)漏，是否有必要簽訂補(bǔ)充協(xié)議。主體結(jié)構(gòu)封頂工程造價(jià)、工期、質(zhì)量是否達(dá)到符合合同合約規(guī)定的目標(biāo)；合同合約簽訂時(shí)的外部條件是否發(fā)生了足以影響合同合約繼續(xù)履行的變化；任何一方是否發(fā)生了違約事實(shí)，有關(guān)證據(jù)、資料是否齊全并有專人保管；是否發(fā)生了不可抗力事件；是否發(fā)生訂立合同合約時(shí)未意料的開(kāi)口情況；雙方相互往來(lái)的簽證、聯(lián)系單、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要等書(shū)面文件與合同合約有無(wú)矛盾；上次監(jiān)控后提出的處理措施是否得到落實(shí)；是否存在需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議的情況；再次審查各分包合同合約間是否存在重疊、交叉等界面不清或不相容的情況；工程竣工后驗(yàn)收前任何一方是否發(fā)生了新的違約事件，有關(guān)證據(jù)是否齊全并有專人保管；上次監(jiān)控后提出的處理措施是否落實(shí)；雙方往來(lái)的書(shū)面文件及工程資料是否齊全，并有專人保管；分析可能出現(xiàn)的決算糾紛；對(duì)合同合約履行情況進(jìn)行評(píng)估，并形成書(shū)面報(bào)告。

成本管理管控11.1成本管理管控概論成本管理管控目的：通過(guò)實(shí)施成本管理管控，以目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為導(dǎo)向，保證投入產(chǎn)出最大化。成本管理管控原則實(shí)施目標(biāo)成本管理管控，目標(biāo)成本是基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要求實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。實(shí)施目標(biāo)成本管理管控應(yīng)遵循：市場(chǎng)導(dǎo)向原則:目標(biāo)成本管理管控應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都應(yīng)有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理管控貫穿于建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主、事中控制為輔、事后控制為補(bǔ)，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。動(dòng)態(tài)管理管控原則：建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本應(yīng)及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。分類管理管控原則：目標(biāo)成本管理管控應(yīng)滿足評(píng)價(jià)其投入產(chǎn)出和控制的要求，實(shí)施分類管理管控。11.2成本管理管控的組織架構(gòu)11.2.1成本管理管控部成本管理管控工作應(yīng)在董事長(zhǎng)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，以成本管理管控部為主導(dǎo)，在相關(guān)單位、部門(mén)配合下統(tǒng)籌成本管理管控工作。成本管理管控部的主要職責(zé)：制定成本管理管控制度，建立成本監(jiān)控體系，隨內(nèi)外部環(huán)境變化適時(shí)調(diào)整相應(yīng)成本管理管控制度。建立成本信息庫(kù)，收集整理公司已開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目成本信息及相關(guān)單位的成本信息；建立成本監(jiān)控系統(tǒng)（明源軟件），及時(shí)收集各相關(guān)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料。為管理管控層提供充分、有效的決策依據(jù)。建立成本管理管控的信息內(nèi)外部溝通渠道，對(duì)外與造價(jià)管理管控站、審計(jì)中心、造價(jià)協(xié)會(huì)、交易中心及萬(wàn)科、金地、招商等單位建立聯(lián)絡(luò)渠道，適時(shí)掌握市場(chǎng)行情，提升專業(yè)技術(shù)水平；對(duì)內(nèi)通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研討會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理管控意識(shí)，推廣內(nèi)外部成本管理管控經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理管控水平的提高。制定相關(guān)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，以《成本控制目標(biāo)責(zé)任書(shū)》為載體，明確：責(zé)任成本的崗位職責(zé)；實(shí)施步驟、重點(diǎn)、難點(diǎn)及措施；相應(yīng)的激勵(lì)與約束機(jī)制。通過(guò)參與招投標(biāo)、合同合約管理管控（合同合約簽訂、履行及總結(jié)），營(yíng)造成本管理管控環(huán)境；跟蹤、落實(shí)各相關(guān)項(xiàng)目責(zé)任成本執(zhí)行情況，適時(shí)分析、反饋相關(guān)項(xiàng)目成本控制情況，及時(shí)解決相關(guān)項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作?！菊f(shuō)明】①所謂營(yíng)造成本管理管控環(huán)境，是指對(duì)外以合同合約等法律文件約定相關(guān)單位成本管理管控的責(zé)任，對(duì)內(nèi)以相應(yīng)的管理管控制度約定相關(guān)崗位成本管理管控責(zé)任，形成成本管理管控的泛團(tuán)隊(duì)（虛擬組織），根據(jù)成本管理管控執(zhí)行情況實(shí)施必要的激勵(lì)或處罰。②成本管理管控有目標(biāo)，而目標(biāo)以系列指標(biāo)支撐，指標(biāo)的責(zé)任到明確的崗位，每一形成成本的環(huán)節(jié)有控制點(diǎn)，針對(duì)預(yù)見(jiàn)的控制難點(diǎn)、重點(diǎn)及相應(yīng)措施實(shí)施動(dòng)態(tài)合理確定、有效控制造價(jià)的成本管理管控大環(huán)境。對(duì)照階段或全部相關(guān)項(xiàng)目責(zé)任成本完成情況，適時(shí)提出階段總結(jié)報(bào)告，以指導(dǎo)今后的成本管理管控工作；以一系列案例展示成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)。11.2.2相關(guān)部門(mén)職責(zé)建立以成本管理管控部統(tǒng)籌、監(jiān)控為中心、以其他職能部門(mén)具體操作或再監(jiān)控為輔助的成本管理管控責(zé)任系統(tǒng)。相關(guān)部門(mén)的職責(zé)：營(yíng)銷策劃部對(duì)相關(guān)項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確描述負(fù)責(zé)，并滿足目標(biāo)成本確定的需要；同時(shí)提出利潤(rùn)目標(biāo)。[相關(guān)單位：市場(chǎng)調(diào)研、銷售代理、廣告代理單位]規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)確定及實(shí)施、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和設(shè)計(jì)變更失誤原因?qū)е略黾釉靸r(jià)負(fù)責(zé)。[相關(guān)設(shè)計(jì)監(jiān)理、合適的方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢單位]材料部對(duì)材料設(shè)備選型、認(rèn)價(jià)失誤導(dǎo)致增加造價(jià)負(fù)責(zé)。[相關(guān)單位：設(shè)計(jì)監(jiān)理、合適的方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢單位]招投標(biāo)中心對(duì)評(píng)標(biāo)、合同合約造價(jià)確定及因合同合約條約條款失誤導(dǎo)致增加造價(jià)負(fù)責(zé)。[相關(guān)單位：施工監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位]相關(guān)項(xiàng)目部對(duì)施工措施、現(xiàn)場(chǎng)安排失誤等原因?qū)е略黾釉靸r(jià)負(fù)責(zé)。[相關(guān)單位：施工監(jiān)理、造價(jià)咨詢單位]注：建立《責(zé)任成本管理管控體系》11.3成本管理管控體系總體思路在項(xiàng)目決策中，根據(jù)市場(chǎng)定位來(lái)明確產(chǎn)品定位，從而明確項(xiàng)目投資成本目標(biāo)。在項(xiàng)目決策中，根據(jù)市場(chǎng)定位來(lái)明確產(chǎn)品定位，從而明確項(xiàng)目投資成本目標(biāo)。依據(jù)施工圖紙制定詳細(xì)的施工預(yù)算，作為總包單位招標(biāo)和項(xiàng)目建設(shè)成本控制的依據(jù)。會(huì)審確定合理的項(xiàng)目建設(shè)成本目標(biāo)及責(zé)任劃分，并向各職能部門(mén)、總包、監(jiān)理單位正式下達(dá)，作為控制目標(biāo)。變更洽商和設(shè)計(jì)質(zhì)量相關(guān)對(duì)比預(yù)定的目標(biāo)和實(shí)際完成情況，對(duì)各合同單位嚴(yán)格按照合同進(jìn)行獎(jiǎng)懲；對(duì)各職能部門(mén)進(jìn)行考核，考核結(jié)果和員工的薪酬掛鉤。項(xiàng)目建設(shè)成本目標(biāo)對(duì)預(yù)算內(nèi)施工成本嚴(yán)格按施工預(yù)算實(shí)行總量控制，先經(jīng)監(jiān)理審核每月的實(shí)際工程量，上報(bào)項(xiàng)目部審核套量，再交成本管理部審核，經(jīng)董事長(zhǎng)審批，撥付中間工程款。項(xiàng)目施工成本預(yù)算外施工成本進(jìn)行合理控制，所有的變更必須先經(jīng)過(guò)先經(jīng)監(jiān)理審核，報(bào)項(xiàng)目部審核，然后由成本管理員進(jìn)行核算，其中對(duì)重大的變更要報(bào)請(qǐng)工程管理委員會(huì)審批，之后交成本管理部審核，累計(jì)進(jìn)入竣工決算中。采取有效措施避免工程索賠和反索賠。工程結(jié)算時(shí)，由成本管理部組織項(xiàng)目部和施工、監(jiān)理單位進(jìn)行核實(shí)、合議確定結(jié)算款項(xiàng)。確定的工程量嚴(yán)格按施工預(yù)算控制；發(fā)生的變更洽商、索賠和獎(jiǎng)罰處置需經(jīng)過(guò)有效的審批確認(rèn)；匯總計(jì)入工程結(jié)算。甲供材料設(shè)備采購(gòu)需在項(xiàng)目投資成本目標(biāo)和施工預(yù)算指導(dǎo)下進(jìn)行，涉及重大資金的材料設(shè)備統(tǒng)一公司采購(gòu)，前期材料部負(fù)責(zé)控制采購(gòu)成本，凡采購(gòu)物資超過(guò)預(yù)算的，必須說(shuō)明理由經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)審批。項(xiàng)目最終成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況采購(gòu)成本規(guī)劃設(shè)計(jì)階段依據(jù)項(xiàng)目投資成本目標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，并用設(shè)計(jì)總概算來(lái)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的控制。11.4成本控制目標(biāo)的確定（一）確定相關(guān)項(xiàng)目成本目標(biāo)應(yīng)遵循：堅(jiān)持找準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)桿、確保顧客需求、確保競(jìng)爭(zhēng)策略要求的方針，遵循價(jià)值工程管理管控，創(chuàng)造顧客價(jià)值的原則。1、在相關(guān)項(xiàng)目選擇和相關(guān)項(xiàng)目策劃階段，必須找準(zhǔn)以下市場(chǎng)標(biāo)桿●銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域明星樓盤(pán)、暢銷樓盤(pán)、滯銷樓盤(pán)的調(diào)研分析，依據(jù)相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求找準(zhǔn)銷售價(jià)格的市場(chǎng)標(biāo)桿，確定可能實(shí)現(xiàn)的銷售總額。[營(yíng)銷策劃部]●工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿通過(guò)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域工程地質(zhì)、施工條件、物料行情、已建樓盤(pán)工程造價(jià)水平調(diào)查、政府收費(fèi)情況調(diào)查，依據(jù)相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品定位要求，找準(zhǔn)工程成本的市場(chǎng)標(biāo)桿。●非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿通過(guò)對(duì)組織資金情況，融資能力，已建樓盤(pán)期間費(fèi)用水平調(diào)查，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)的分析，找準(zhǔn)非工程成本的市場(chǎng)標(biāo)桿。2、確保顧客需求●在相關(guān)項(xiàng)目選擇和相關(guān)項(xiàng)目策劃階段，必須[營(yíng)銷策劃部]找準(zhǔn)目標(biāo)顧客是誰(shuí)；分析目標(biāo)顧客的核心需求及其價(jià)值取向的彈性程度；分析目標(biāo)顧客的一般需求及其價(jià)值取向的彈性程度；將必須確保的目標(biāo)顧客需求表述為定量指標(biāo)或定性描述?！裨诜蛛A段確定成本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)要向顧客核心需求傾斜，并明確顧客敏感點(diǎn)成本、集中采購(gòu)成本、確定為賣點(diǎn)工程的園林景觀、節(jié)點(diǎn)工程、會(huì)所及樣板區(qū)成本數(shù)額，以保證錢(qián)花在最具顧客價(jià)值的地方。[兼顧連貫性：如樣板房裝飾設(shè)計(jì)、施工材料及施工人員選擇]3、確保競(jìng)爭(zhēng)策略要求●在相關(guān)項(xiàng)目選擇和相關(guān)項(xiàng)目策劃階段，必須[營(yíng)銷策劃部]——調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的賣點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)、降價(jià)空間、弱點(diǎn)，對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)能力作出綜合評(píng)價(jià)；——對(duì)相關(guān)項(xiàng)目自身資源（土地成本）、組織資源（資金、人力、社會(huì)關(guān)系等）情況，組織對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作出評(píng)價(jià)；——形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略；——將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述?！裨诜蛛A段確定成本標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)必須滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求，以保證把錢(qián)花在最能提升相關(guān)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)工程上。（二）確定相關(guān)項(xiàng)目成本目標(biāo)還應(yīng)遵循：倒逼成本原則1、通過(guò)相關(guān)項(xiàng)目選擇和相關(guān)項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研工作，依據(jù)銷售價(jià)格市場(chǎng)標(biāo)桿和成本市場(chǎng)標(biāo)桿及相關(guān)項(xiàng)目挖潛措施對(duì)相關(guān)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間（***元/M2或銷售利潤(rùn)率）的上限和下限作出準(zhǔn)確判斷和取舍。2、用公司期望的盈利額倒逼相關(guān)項(xiàng)目總成本，即：相關(guān)項(xiàng)目總成本=相關(guān)項(xiàng)目預(yù)測(cè)市場(chǎng)銷售總額-組織期望盈利額（毛利）這樣確定的相關(guān)項(xiàng)目總成本不是對(duì)任何一個(gè)設(shè)計(jì)合適的方案圖紙和開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行測(cè)算得出來(lái)的成本額，而是用以指導(dǎo)進(jìn)行“限額設(shè)計(jì)”和相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃的控制指標(biāo)。3、用相關(guān)項(xiàng)目總成本層層倒逼合適的方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本，即“看菜吃飯”：●在概念性合適的方案設(shè)計(jì)和合適的方案設(shè)計(jì)評(píng)審時(shí)應(yīng)同時(shí)評(píng)審其是否滿足相關(guān)項(xiàng)目總成本要求，若有差距，相關(guān)項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從合適的方案設(shè)計(jì)調(diào)整上采取降低成本的主要措施?！裨诔醪皆O(shè)計(jì)階段要實(shí)現(xiàn)成本測(cè)算和設(shè)計(jì)的良性互動(dòng)，不斷就各種專業(yè)技術(shù)合適的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)→測(cè)算→優(yōu)化→再測(cè)算→再優(yōu)化的工作，將顧客敏感點(diǎn)、賣點(diǎn)工程、建筑風(fēng)格與成本控制有機(jī)結(jié)合，完整而系統(tǒng)地及時(shí)完成初步設(shè)計(jì)。●在施工圖設(shè)計(jì)階段要將各種單位工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別倒逼各單位工程的施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)行優(yōu)化→挖潛→再優(yōu)化→再挖潛的工作，使依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)編制的相關(guān)項(xiàng)目成本實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不突破確定的總成本目標(biāo)。

11.5成本管理管控流程11.5.1成本管理管控階段劃分按照相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)展順序，成本管理管控分為四個(gè)階段：相關(guān)項(xiàng)目前期成本預(yù)測(cè)和控制階段、編制成本控制指導(dǎo)書(shū)階段、具體成本控制操作階段、工程結(jié)算與總結(jié)分析階段。11.5.2成本管理管控工作流程

11.6目標(biāo)成本管理管控要求目標(biāo)成本制訂[收集市場(chǎng)標(biāo)桿、顧客需求、競(jìng)爭(zhēng)策略、目標(biāo)利潤(rùn)]；目標(biāo)成本管理管控責(zé)任書(shū)[責(zé)任矩陣、實(shí)施指導(dǎo)書(shū)]（相關(guān)項(xiàng)目論證后、委托設(shè)計(jì)前）；目標(biāo)成本執(zhí)行[設(shè)計(jì)、采購(gòu)（施工、材料）、施工（工程變更）、保修]；目標(biāo)成本修訂等四階段形成持續(xù)改進(jìn)閉循環(huán)11.6.1《目標(biāo)成本管理管控及責(zé)任書(shū)》的編制及簽訂《目標(biāo)成本管理管控及責(zé)任書(shū)》是目標(biāo)成本管理管控的指導(dǎo)性文件，與《設(shè)計(jì)任務(wù)管理管控指導(dǎo)書(shū)》、《工程管理管控指導(dǎo)書(shū)》等，互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理管控指導(dǎo)書(shū)合適的內(nèi)容?！赌繕?biāo)成本管理管控及責(zé)任書(shū)》的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理管控體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制合適的內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門(mén)等?！赌繕?biāo)成本管理管控及責(zé)任書(shū)》應(yīng)包含以下合適的內(nèi)容：相關(guān)項(xiàng)目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時(shí)間。地價(jià)成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制手段和要點(diǎn)。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制要點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點(diǎn)。園林環(huán)境工程及樣板間、賣場(chǎng)裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制要點(diǎn)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營(yíng)銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本相關(guān)項(xiàng)目的具體控制指標(biāo)詳見(jiàn)《責(zé)任成本管理管控體系》指引——正在編寫(xiě)中）注：建立《責(zé)任成本管理管控體系》營(yíng)銷費(fèi)的控制包括開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷售費(fèi)用”。“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”額度的確定及實(shí)施過(guò)程，均需要規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃部門(mén)的密切配合，兼顧效果與成