物業(yè)服務(wù)機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)

物業(yè)服務(wù)機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理崗位職責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)備設(shè)施的原理性能，對(duì)其進(jìn)行正確的使用、保養(yǎng)與維修，使之保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，從而為業(yè)主和使用人提供一個(gè)舒適、安全的環(huán)境物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理不僅能確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，延長使用壽命，降低物業(yè)管理成本，更重要的是能充分發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的使用功能，使業(yè)主和使用人得到最大限度的滿足。隨著物業(yè)設(shè)備設(shè)施的推陳出新和人們對(duì)物業(yè)使用功能要求的提高，物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正確使用與完善管理，更能體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)水平與管理水平。1.總工程師崗位職責(zé)總工程師是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修以及正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人，同時(shí)負(fù)責(zé)工程部客戶服務(wù)部、秩序維護(hù)部等內(nèi)部機(jī)構(gòu)以及小區(qū)、行業(yè)主管部門等外界機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。其職責(zé)是：（1）在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度。（2）負(fù)責(zé)設(shè)備全壽命周期內(nèi)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理工作使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)。（3）組織擬訂設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。（4）組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作。（5）組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃,并進(jìn)行預(yù)算,在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后,組織人員實(shí)施。（6）組織人力、物力,及時(shí)完成住戶提出的報(bào)修申請(qǐng)。（7）組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí),樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),提高解決技術(shù)難題的能力。2專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所轄維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成主管部門布置的工作。具體知道為：（1）負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計(jì)劃，將工程部門經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查。（2）負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況,并解決有關(guān)技術(shù)問題,以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。（3）負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運(yùn)行方案,督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,以保證設(shè)備的正常運(yùn)行。（4）負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計(jì)劃,以完善原設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷,使各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備投入正常運(yùn)轉(zhuǎn),從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)。（5）組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因,提出處理意見及整改措施,以防止同類事故再次發(fā)生。（6）具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機(jī)電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力。（7）積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。3領(lǐng)班崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作,嚴(yán)格做到：“三干凈”----設(shè)備干凈,機(jī)房干凈,工作場所干凈?！八牟宦?---不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣?！拔辶己谩?---使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。（2）以身作則,帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。（3）負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高自身素質(zhì),負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。（4）嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況,不允許擅離職守做私活。（5）負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃,報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。4維修技術(shù)人員崗位職責(zé)（1）按時(shí)上班,不得遲到早退,因故請(qǐng)假,需經(jīng)上級(jí)部門批準(zhǔn)。（2）認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)設(shè)備維護(hù)規(guī)程。（3）認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（4）定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。（5）認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)。（6）正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄,建立設(shè)備檔案。（7）愛惜各種設(shè)備,工具和材料,對(duì)日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費(fèi)。（8）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù),并樹立高度的責(zé)任心,端正工作態(tài)度。5.保管員崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)材料、工具和其他設(shè)備的庫存情況,根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請(qǐng),填寫采購申請(qǐng)表,報(bào)送經(jīng)理審批。（2）負(fù)責(zé)材料,工具和其他設(shè)備備件的入庫驗(yàn)收工作,保證產(chǎn)品品質(zhì),規(guī)格,數(shù)量,質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求。（3）負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量。（4）負(fù)責(zé)材料,工具和其他設(shè)備備件的出庫工作。（5）負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作,按時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部門。（6）負(fù)責(zé)完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。6.資料員崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)工程部設(shè)備原始檔案、工程部各種技術(shù)資料以及相關(guān)行業(yè)管理政策、標(biāo)準(zhǔn)等資料的收集、整理、歸檔。（2）負(fù)責(zé)本部門及下屬單位各項(xiàng)工作報(bào)表的匯總、歸檔。（3）負(fù)責(zé)能源、材料、人力等各項(xiàng)資源消耗的統(tǒng)計(jì)工作。第二節(jié)物業(yè)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。一、系統(tǒng)運(yùn)行及日常管理樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障運(yùn)行安全。1、運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)賬。（2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。（5）對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)街市和操作技能。（6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。（7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。（8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。（2）建立用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個(gè)消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時(shí)間段內(nèi)，電梯全開放運(yùn)行，可自由乘坐。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)按授權(quán)可到的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時(shí)末裝設(shè)）。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案1、設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上，因故障引起重大停水、停電、?？照{(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。除上述事故外，其它為一般故障。（2）故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部主管。根據(jù)表計(jì)的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、靜。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。（3）重大事故處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部主管接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報(bào)管理處主任。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。般故障處理職責(zé)對(duì)于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。2、供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。（6）如供電局對(duì)突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保的正常工作。3、停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。（3）停水設(shè)備故障一般處理程序①給水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后及時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。②排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能恢復(fù)，應(yīng)備臨時(shí)排污泵。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。4、發(fā)生火火警處理規(guī)程（1）大樓發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2）火災(zāi)報(bào)警程序①發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。②用電話報(bào)警時(shí)，必須講清下列事項(xiàng)：火災(zāi)發(fā)生的具體地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物資、報(bào)警人的姓名和身份。（3）接到報(bào)警后的處理方法①中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場，如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動(dòng)應(yīng)急電源；啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮。5、其它設(shè)備故障處理規(guī)程（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常駐運(yùn)行使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長使用壽命。1、維護(hù)保養(yǎng)工作方維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期限維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次：日常維護(hù)保養(yǎng)屬于操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實(shí)施。2.日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)生不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。3.主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)（1）變配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。（2）給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動(dòng)作靈敏度，是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏，閥門動(dòng)作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。（3）空調(diào)系統(tǒng)：對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試，對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測試?？照{(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常，各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，冷凍泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。（4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和熠開。若有問題，立即處理。（5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。4、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)供電設(shè)施年度檢查保養(yǎng)計(jì)劃水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃（3）備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將根據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及動(dòng)作等實(shí)際情況，需待某物業(yè)管理公司正式接管后根據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。四、節(jié)能管理在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中，能源開去是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面：1、工作內(nèi)容（1）制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。（2）統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗，做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。（3）巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。（4）進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。（5）實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。2、組織措施（1）節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，全體員工務(wù)必十分重視此項(xiàng)工作。（2）強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。（3）能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。凡需要單獨(dú)考核的，都要裝設(shè)分水表、分電及及其他計(jì)量裝置。（4）控制使用能源的時(shí)間，特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。加強(qiáng)調(diào)和管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)水、電的情況。3、技術(shù)措施（1）配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷補(bǔ)償。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在0.95以上。（2）變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7～0.9之間，以提高變壓器的運(yùn)行的效率。（3）照明系統(tǒng)中，使用高效率節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制照明的開/關(guān)，保證人走燈滅，避免浪費(fèi)。（4）給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。五、技術(shù)改造、更新在高層樓宇落成并投入使用后，隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)：設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)平等限制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造。設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段：1.論證立項(xiàng)選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人才物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案，主要目標(biāo)是：擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍改善設(shè)備主要性能指標(biāo)提高設(shè)備工作效率提高設(shè)備可靠性和可維修性提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能降低設(shè)備運(yùn)行能耗2.方案設(shè)計(jì)設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。根據(jù)原有