萬科集團(tuán)案例分析

萬科集團(tuán)案例分析第一局部萬科集團(tuán)簡介

第二局部企業(yè)環(huán)境分析一、企業(yè)外部環(huán)境分析二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析三、企業(yè)綜合環(huán)境分析萬科集團(tuán)簡介萬科企業(yè)股份，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤52.8億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶著下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化〔一、簡單不復(fù)雜；二、標(biāo)準(zhǔn)不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任〕[1]享譽(yù)業(yè)內(nèi)。萬科理念建筑為了生命

建筑延拓生命

建筑充滿生命

萬科LOGO

2007年，萬科集團(tuán)更換LOGO標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)語“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標(biāo)識(shí)由四個(gè)"V"組成。一、企業(yè)外部環(huán)境分析1、政治環(huán)境分析2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析3、社會(huì)環(huán)境分析4、技術(shù)環(huán)境分析政治環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對(duì)國家宏觀政策比較敏感。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模過大，房屋價(jià)格上漲過快，需求偏大、供給結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，治理“捂盤惜售”；加強(qiáng)國有建設(shè)用地管理；促進(jìn)節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗(yàn)著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)開展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其開展態(tài)勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的開展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速開展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價(jià)持續(xù)攀升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢(shì)，政府接二連三地出臺(tái)了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)長久健康的開展，同時(shí)也防止過高房價(jià)引來的社會(huì)潛在問題。國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源起到明顯抑制，同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。社會(huì)環(huán)境分析

國民經(jīng)濟(jì)的開展階段與開展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2005年我國人均GDP到達(dá)1703美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會(huì)，房地產(chǎn)消費(fèi)將成為當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的根底上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展提供更加廣闊的市場(chǎng)空間。城市化與房地產(chǎn)業(yè)開展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化開展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開展起到持續(xù)推動(dòng)的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最根本的生活要素變得相對(duì)匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的開展空間。隨著經(jīng)濟(jì)的開展、社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當(dāng)前人們住房消費(fèi)的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對(duì)于住宅消費(fèi)的需求在不斷升級(jí)。技術(shù)環(huán)境分析我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的總體框架己經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)不斷翻新。房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新工程將進(jìn)一步推進(jìn)，信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低本錢，降低物耗、能耗。通過實(shí)施信息化實(shí)現(xiàn)了對(duì)企業(yè)運(yùn)營的優(yōu)化調(diào)整，有效地提高了房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)的整體實(shí)力。購房者自我意識(shí)的覺醒、對(duì)高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關(guān)注的熱點(diǎn)。在當(dāng)今環(huán)保日益成為主流價(jià)值觀的市場(chǎng)氣氛下，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅的品質(zhì)和性能，不僅能增強(qiáng)住宅開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也更加契合住宅消費(fèi)者的實(shí)際利益，促進(jìn)社會(huì)和諧開展。企業(yè)特殊環(huán)境分析〔波特五力模型〕行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析替代品分析供給商議價(jià)能力分析客戶議價(jià)能力分析行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品差異性大、本錢差異大。(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著多個(gè)巨頭(2)行業(yè)增長程度(3)高額固定本錢

(4)高的退出本錢潛在競(jìng)爭(zhēng)者分析進(jìn)入門檻高、新進(jìn)入者威脅小。即使有新進(jìn)入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗(yàn)和資本。(1)海外競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)(2)產(chǎn)品差異化(3)資本要求(4)政府政策替代品分析商品房買賣市場(chǎng)在一定程度上將受到以下方面的影響：(1)二手房市場(chǎng)的活潑(2)租房意識(shí)的興起(3)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變供給商議價(jià)能力分析對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供給商是指能夠提供土地、設(shè)計(jì)、建材、施工和營銷等效勞資源的公司或個(gè)人。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的根本資源，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供給商之一即為土地供給商。向市場(chǎng)供給了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價(jià)方面空間極小。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供給商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對(duì)于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計(jì)能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價(jià)空間。在建材供給方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價(jià)空間，當(dāng)然，隨著全球原材料本錢的上升，對(duì)于局部材料，如鋼材等的議價(jià)空間受到一定限制。總體來說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供給商的議價(jià)能力十分有限，談判與定標(biāo)的主動(dòng)權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中?？蛻糇h價(jià)能力分析近些年來，消費(fèi)者對(duì)于住房多方面要求均有所提高，如房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交樓期限與辦理房產(chǎn)證等，成為除價(jià)格之外影響消費(fèi)決策的因素。此外，眼看不斷高漲的房價(jià)越來越超出大多數(shù)消費(fèi)者的承受能力，政府的宏觀調(diào)控適時(shí)出臺(tái)，消費(fèi)者的持幣觀望情緒愈加濃重，而對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)的不確定性在一定程度上提高了消費(fèi)者對(duì)于購置的議價(jià)能力企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析1.企業(yè)組織結(jié)構(gòu)2.企業(yè)人力資源3.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況4.企業(yè)文化現(xiàn)狀企業(yè)組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個(gè)工程的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運(yùn)營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)，每一個(gè)過程都得到高度關(guān)注。企業(yè)人力資源萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)開展的時(shí)機(jī)和空間，是公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識(shí)、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。

萬科追求個(gè)性開展與團(tuán)隊(duì)意識(shí)的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價(jià)值。讓所有的人為了共同的目標(biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和外部知識(shí)引進(jìn)，提高能力。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。不可無視公司的財(cái)務(wù)也存在一些問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動(dòng)比率和流動(dòng)比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高。企業(yè)文化現(xiàn)狀萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對(duì)內(nèi)平等，對(duì)外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐富的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。

以“七個(gè)尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價(jià)值觀的形成和認(rèn)可，是萬科不斷開展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐富的人生”不斷成為現(xiàn)實(shí)。三、企業(yè)綜合環(huán)境分析〔SWOT分析〕1、自身優(yōu)勢(shì)分析2、自身劣勢(shì)分析3、面臨時(shí)機(jī)分析4、潛在威脅分析自身優(yōu)勢(shì)分析(1)中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)開展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。(2)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新(3)萬科集中采購裝修部品凸顯規(guī)模效應(yīng)--降低采購本錢約10％，技術(shù)、環(huán)保指標(biāo)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。(4)萬科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅表達(dá)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還表達(dá)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。(5)公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。自身劣勢(shì)分析(1)土地儲(chǔ)藏缺乏，土地儲(chǔ)藏約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的開展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長并增加土地購置本錢。(2)重視顧客，文化建設(shè)，但對(duì)員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。(3)各城市顧客的評(píng)價(jià)不一，在某些城市萬科的住房，效勞等有待提高。(4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級(jí)市場(chǎng)或公開拍賣市場(chǎng)土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。面臨時(shí)機(jī)分析(1)世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)堅(jiān)挺，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了很大的開展?jié)摿Α?2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)快速擴(kuò)張。(3)中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。(4)萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進(jìn)一步增加對(duì)萬科的授信力度。而500億授信額度的獲取，對(duì)于萬科增強(qiáng)資金實(shí)力、抓住開展機(jī)遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。(5)中國屬于開展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，開展空間大。中國人口數(shù)量龐大，對(duì)商品房青睞。潛在威脅分析(1)政府管制的力度正在逐步加強(qiáng)。(2)政府金融政策趨緊(3)對(duì)土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場(chǎng)化，增加了土地獲取的難度。(4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來增長構(gòu)成有力威脅。結(jié)束語經(jīng)濟(jì)、社