房地產(chǎn)培訓(xùn)專輯之房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和

可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性研究是為決策者提供最終決策的依據(jù)，為項(xiàng)目達(dá)到目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)想的提出，都有其特定的政治、經(jīng)濟(jì)或社會(huì)背景。從簡單而抽象的建設(shè)意圖產(chǎn)生，至具體復(fù)雜的工程建成，期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動(dòng)內(nèi)容、方式及其所要求達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，都離不開計(jì)劃的指導(dǎo)，而計(jì)劃的前提就是行動(dòng)方案的策劃與決策。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策與方法第三節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究第五節(jié)房地產(chǎn)市場研究第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

什么是策劃？策劃就是籌劃或謀劃策劃是一項(xiàng)立足現(xiàn)實(shí)、面向未來的活動(dòng)。它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢(shì)，圍繞某一活動(dòng)的特定目標(biāo)這個(gè)中心，來全面構(gòu)思、設(shè)計(jì)，選擇合理可行的行動(dòng)方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。策劃具有明確的目的性策劃一定要圍繞既定的目標(biāo)或方針，努力把各項(xiàng)工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。策劃可以比較與選擇方案針對(duì)某一個(gè)目標(biāo)，可以擬定多個(gè)策劃方案。人們對(duì)多個(gè)策劃人案可以權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最合理、最科學(xué)的一種方案。即策劃是預(yù)先決定做什么，何時(shí)做，如何做，誰來做

上述策劃的涵義包括如下幾層意思：

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述概念：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃是把建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且富有策略性運(yùn)作思路的高智力的系統(tǒng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用：A、構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架主要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位，全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)。B、奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論C、指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的原則創(chuàng)新原則房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃成功的關(guān)鍵主題新、概念新；手段新、方法新以人為本原則注重人文關(guān)懷、人文情感和人文歷史，建立項(xiàng)目自己的個(gè)性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成整合原則策劃上的靈感與創(chuàng)意一定要結(jié)合總的目標(biāo)市場，強(qiáng)調(diào)策劃的優(yōu)化組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品功能組合、項(xiàng)目資源組合、信息組合等。1.2項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)項(xiàng)目策劃分為項(xiàng)目總體策劃和項(xiàng)目局部策劃。項(xiàng)目總體策劃：指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中所進(jìn)行的全面策劃；項(xiàng)目局部策劃：對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問題的策劃。根據(jù)策劃工作的對(duì)象和性質(zhì)不同，策劃的內(nèi)容、依據(jù)和深度要求也不一樣。1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須以國家法律和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際的建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的環(huán)境進(jìn)行，并與城區(qū)或城市規(guī)劃的要求相適應(yīng)。項(xiàng)目構(gòu)想策劃的主要內(nèi)容是：A、項(xiàng)目定義：描述項(xiàng)目性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容；B、項(xiàng)目定位：描述項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位作用和影響力，并進(jìn)行項(xiàng)目定位依據(jù)及必要性和可能性分析；C、項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成：描述系統(tǒng)的總體功能，系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及其各自作用和相互聯(lián)系，內(nèi)部系統(tǒng)和外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、協(xié)作和配套的策劃思路及方案的可能性分析和依據(jù)。D、其他項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)2、項(xiàng)目實(shí)施策劃即項(xiàng)目管理和項(xiàng)目目標(biāo)控制策劃，旨在為把體現(xiàn)建設(shè)意圖的項(xiàng)目構(gòu)思展開實(shí)施，變成有實(shí)現(xiàn)可能性和可操作性的行動(dòng)方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。A、項(xiàng)目組織策劃大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，國家要求實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。項(xiàng)目法人是負(fù)責(zé)立項(xiàng)、融資、報(bào)建、實(shí)施、運(yùn)營、還貸的責(zé)任主體。按照股份公司和有限責(zé)任公司的現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建其管理機(jī)構(gòu)和人事安排。項(xiàng)目組織策劃是項(xiàng)目總體策劃的重要內(nèi)容，也是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程產(chǎn)生重要影響的實(shí)施策劃內(nèi)容。B、項(xiàng)目融資策劃融資方案的策劃是控制資金使用成本，進(jìn)而控制項(xiàng)目投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不可忽視的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和項(xiàng)目實(shí)施的動(dòng)作方式，只有通過策劃才能確定和選擇最佳的融資方案。項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)3、項(xiàng)目目標(biāo)策劃確定項(xiàng)目的投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)是項(xiàng)目管理的前提，并追求三大目標(biāo)（投資省、質(zhì)量高、周期短）的總體綜合優(yōu)化,這只能在項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和定位策劃過程中做到項(xiàng)目投資和質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡。項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括：項(xiàng)目總目標(biāo)（總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度）體系設(shè)定；總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)4、項(xiàng)目管理策劃項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計(jì)、施工、采購任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的策劃。

項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)5、項(xiàng)目控制策劃項(xiàng)目控制是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過程的控制。項(xiàng)目控制的方向：項(xiàng)目目標(biāo)；項(xiàng)目控制的方法：通過實(shí)際值與目標(biāo)值的不斷比較發(fā)現(xiàn)其中偏差，對(duì)偏差進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以最合理的目標(biāo)過程達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)；項(xiàng)目控制的基本原則是：目標(biāo)控制具有健全的反饋機(jī)制的閉環(huán)控制；基本方法是：動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營銷概念，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。

1.3.1概念1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃流程圖對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃等作出專業(yè)策劃建議從項(xiàng)目的宏觀、中觀和微觀層面對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境進(jìn)行分析初步市場情況調(diào)查確定可類比區(qū)域與可類比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研初步提出總體策劃思路分析項(xiàng)目潛在價(jià)值確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析項(xiàng)目開發(fā)主題定位及形象定位對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營方式、資金籌措和開發(fā)計(jì)劃作出策劃建議可類比項(xiàng)目營銷策略分析確定項(xiàng)目營銷策劃總體思路及營銷策略可類比項(xiàng)目物業(yè)管理分析并提出策劃建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與綜合評(píng)價(jià)1.3.3房地產(chǎn)全程策劃工作程序初步接洽階段前期策劃階段營銷策劃階段銷售實(shí)施階段1、初步接洽階段項(xiàng)目資源條件整合及判斷

宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢(shì)、基本行情

地段資料：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)

周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、包裝、銷售

發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況2、前期策劃階段⑴地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價(jià)值比較⑵資源綜合及定位

上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意⑶依據(jù)定位針對(duì)性的市場調(diào)查

客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)⑷經(jīng)濟(jì)可行性分析靜態(tài)的綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價(jià)格的分析。⑸初步營銷框架

推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)立意和要求相互關(guān)系⑹規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及跟蹤草圖，設(shè)計(jì)創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計(jì)交底、指導(dǎo)3、營銷策劃階段⑴營銷整體規(guī)劃

推廣的主題、方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。⑵經(jīng)濟(jì)敏感性分析

造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率間的變量關(guān)系圖表。

⑶價(jià)格策略執(zhí)行計(jì)劃依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對(duì)市場走勢(shì)的判斷，進(jìn)行價(jià)格的高低、提升、折率的編排和修整。⑷物業(yè)管理準(zhǔn)備工作計(jì)劃配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。⑸銷售準(zhǔn)備工作計(jì)劃

文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算⑹項(xiàng)目包裝執(zhí)行計(jì)劃

VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位等的設(shè)計(jì)和制作計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。⑺廣告宣傳炒作計(jì)劃

戶外廣告、報(bào)刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。⑻銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃

開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。⑼裝修套餐售后裝修和裝修按揭服務(wù)。4、銷售實(shí)施階段⑴銷售培訓(xùn)

建筑知識(shí)、樓盤背景、項(xiàng)目優(yōu)勝、對(duì)手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。⑵執(zhí)行修正

根據(jù)銷售狀況和市場動(dòng)向的反饋，適時(shí)調(diào)營整營銷計(jì)劃。⑶置業(yè)錦囊

根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)選編的購樓、選房須知，各階段項(xiàng)目賣點(diǎn)的序列。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策與方法1、房地產(chǎn)投資決策的含義1.1決策與房地產(chǎn)投資決策決策：就是對(duì)需要處理的事情作出策略上的決定。投資決策：就是圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段和方法，通過定性的推理判斷和定時(shí)的分析計(jì)算，對(duì)各種投資方案進(jìn)行選擇的過程。構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)投資決策問題，必須有：①明確的決策目標(biāo)；②有兩個(gè)以上可供選擇和比較的決策方案；③有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)；④真實(shí)反映客觀實(shí)際的數(shù)據(jù)資料。一、房地產(chǎn)投資決策概述1.2房地產(chǎn)投資策略房地產(chǎn)投資策略：為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃內(nèi)容包括：預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資；準(zhǔn)備采用何種籌資方式；如何合理使用資金；如何確定投資方式；如何確定經(jīng)營方式等。房地產(chǎn)投資決策的基本要素：決策者：即投資的主體，是具有資金和投資決策權(quán)的法人；決策目標(biāo)：就是要求房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，在投資風(fēng)險(xiǎn)盡可能小的條件下，以最少的投入得到最大的產(chǎn)出；決策變量：指決策者可能采取的各種行動(dòng)方案，各種方案可以由決策者自己決定；狀態(tài)變量：指決策者所面臨的各種自然狀態(tài)，許多狀態(tài)包括各種不確定性因素。

投資者必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的不確定性因素加深認(rèn)識(shí)，并利用科學(xué)的分析方法分析不不確定因素變化對(duì)房地產(chǎn)投資可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能確保房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行。1.3房地產(chǎn)投資決策的基本要素2、房地產(chǎn)投資決策的程序①確定決策目標(biāo)：投資決策的前提和基礎(chǔ)；根據(jù)決策目標(biāo)在決策中的地位和重要程序，一般將其分為三類：即必須達(dá)到的目標(biāo)、希望完成的目標(biāo)和不予重視的目標(biāo)。②擬訂決策方案：擬訂多個(gè)可行的備選方案，可行方案或備選方案即具備實(shí)施條件，能夠?qū)崿F(xiàn)決策目標(biāo)的各種途徑或方式；從項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算，財(cái)務(wù)上是否盈利等。③優(yōu)選決策方案：對(duì)方案進(jìn)行比較、分析和評(píng)價(jià)，即可行方案的優(yōu)選；優(yōu)選方案的關(guān)鍵之一：掌握方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，即以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量各可行方案的優(yōu)劣優(yōu)選方案的關(guān)鍵之二：優(yōu)選方法的實(shí)際運(yùn)用④執(zhí)行決策方案：執(zhí)行者對(duì)決策方案的理解程度和遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)變能力是決策能否順利執(zhí)行的關(guān)鍵。建立健全的檢查制度和程序，注意信息的反饋，以便于工作了解決策執(zhí)行的進(jìn)度和實(shí)施結(jié)果，確保實(shí)施結(jié)果與決策期望的一致性。房地產(chǎn)投資決策的程序二、房地產(chǎn)投資決策方法2.1定性分析方法1、經(jīng)驗(yàn)判斷法是利用一般房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行投資判斷，被普遍應(yīng)用于一般決策中，但缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y分析。這種方法直觀易懂，但分析不深入，只能作一些直觀的表面性的描述。2、創(chuàng)造工程法這一方法是建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗(yàn)以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。包括暢談會(huì)法、綜攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法。定性分析方法和定量分析方法2.2定量分析法定量分析法：是指采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法，主要工作是對(duì)決策問題進(jìn)行定量分析、計(jì)算，以求得決策問題的最優(yōu)解，從而作出科學(xué)的決策。在決策分析中常用的定量分析方法有三大類：確定型決策法風(fēng)險(xiǎn)型決策法不確定型決策法（一）確定型決策法確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。確定型決策法單純選優(yōu)法模型選優(yōu)法相對(duì)法絕對(duì)法凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法1、單純選優(yōu)法單純選優(yōu)法：根據(jù)已掌握的每一方案的每一確切結(jié)果進(jìn)行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法。單純選優(yōu)法又分為絕對(duì)法和相對(duì)法（1）絕對(duì)法指以房地產(chǎn)投資的效益或費(fèi)用的絕對(duì)值大小來評(píng)價(jià)投資決策方案的優(yōu)劣或是否可取。主要包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法。A、凈收益法指房地產(chǎn)投資全過程中總收入扣除總成本的余額。若余額或凈收益大于零，則方案可行；若等于或小于零，則不可取。由于凈收益未涉及到資金的時(shí)間價(jià)值，故一般適用于短期的房地產(chǎn)投資決策。B、凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值（netpresentvalue,NPV）：是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)或不同房地產(chǎn)投資類型的基準(zhǔn)收益率或假定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈效益（等于效益減去費(fèi)用）折算到建設(shè)起點(diǎn)（期初）的現(xiàn)值之和。它是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

n

NPV=∑（CI-CO）t（1+i）-tt=0NPV——凈現(xiàn)值；CI——t年的現(xiàn)金流入量；CO——發(fā)生在第i年的效益或費(fèi)用；n——計(jì)算期；i——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率若NPV≥0，則說明決策方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)；若NPV≤0，則該方案不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，故不可行。（2）相對(duì)法指以效益和費(fèi)用的比率來評(píng)價(jià)和比較房地產(chǎn)投資項(xiàng)目并決策方案的優(yōu)劣及是否可取的經(jīng)濟(jì)分析方法。包括內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法。A、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率（FIRR）是使得項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。其表達(dá)式為：

n∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0t=0

一般來說，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)貼現(xiàn)率的項(xiàng)目應(yīng)被認(rèn)為是可以考慮的項(xiàng)目。B、效益費(fèi)用比法效益費(fèi)用比法是指投資過程中所有效益流的現(xiàn)值與所有成本流的現(xiàn)值之比，即：

nn

B/C=∑Bt*（1+i）-t∑Ct*（1+i）-tt=0t=0B——效益流現(xiàn)值；C——成本流現(xiàn)值；B/C——效益費(fèi)用比；t——投資經(jīng)營年數(shù)；n——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命；i——基準(zhǔn)收益率或年貼現(xiàn)率。若B/C＜1，則說明入不敷出，不宜投資；B/C≥1，則可能投資，且越大越優(yōu)。2、模型選優(yōu)法模型選優(yōu)法指運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來解決在一定的約束條件下，如何實(shí)現(xiàn)效益最大或花費(fèi)最小的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。常見方法包括線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法

所謂風(fēng)險(xiǎn)型決策，自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險(xiǎn)型決策亦稱隨機(jī)型決策或統(tǒng)計(jì)型決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策應(yīng)具備：①?zèng)Q策人可以在兩個(gè)以上的行動(dòng)方案中加以選擇；②存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的不以決策人主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；③決策人希望達(dá)到一個(gè)明確的目標(biāo)；④可以計(jì)算出在不同自然狀態(tài)下，不同行動(dòng)方案的損失期望值；⑤決策人雖然不能對(duì)可能出現(xiàn)的幾種自然狀態(tài)作出肯定的判斷，但是決策人可以根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的概率來加以預(yù)測(cè)或估算。有四種方法：最大概率法、期望值法、決策樹法、正態(tài)分布圖像法1、期望值法期望值法就是計(jì)算出每一個(gè)行動(dòng)方案的損益期望值后再進(jìn)行比較。最大的損益期望值即最優(yōu)方案。其一般結(jié)構(gòu)形式為：設(shè)A={A1，A2，...,Am}為決定的行動(dòng)方案；P={P1，P2，...,Pm}為相應(yīng)自然狀態(tài)的概率，且

m∑（Pj=1j=1

若設(shè)aij為采取的行動(dòng)方案Ai在實(shí)際自然狀態(tài)下的損益值，則行動(dòng)方案的損益期望值為：

m

E(Ai)=∑Pjaijj=1而最優(yōu)方案為A=maxA[E(A)]實(shí)際計(jì)算時(shí)，必須考慮凈損益期望值并最后確定最優(yōu)方案。期望值法舉例某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案：A大面積開發(fā)和B小面積開發(fā)。方案A需投資5000萬，方案B需投資3000萬。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為4年。根據(jù)市場預(yù)測(cè)房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值(萬元)如下表所示。試問選用何種方案收益大？方案需求量高（P1=70%）需求量低（P2=30%）A2000-400B900600E(A)=[2000*70%+(-400)*30%]*4-5000=120（萬元）E(B)=[900*70%+600*30%]*4-3000=240（萬元）即E(B)>E(A)2、決策樹法決策樹法：實(shí)際上也是利用期望值進(jìn)行選擇決策方案的一種方法，只不過是把某個(gè)含風(fēng)險(xiǎn)的投資方法未來發(fā)展?fàn)顩r的可能性和可能的結(jié)果所做的估計(jì)和預(yù)測(cè)用樹狀圖形表示出來。決策樹由四個(gè)元素構(gòu)成：決策點(diǎn)：用符號(hào)□表示。從它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示行動(dòng)方案數(shù)。狀態(tài)點(diǎn)：用符號(hào)○表示。其上下方的數(shù)字表示方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面都寫明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，狀態(tài)分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)；結(jié)果點(diǎn)：用符號(hào)△表示。它邊上的數(shù)字是每個(gè)行動(dòng)方案在相應(yīng)自然狀態(tài)下的損益值；分枝：用符號(hào)→表示。決策樹法舉例某房地產(chǎn)開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的兩個(gè)方案：A大規(guī)模開發(fā)和B小規(guī)模開發(fā)。方案A需投資15000萬，方案B需投資10000萬。兩者建設(shè)經(jīng)營期限均為6年。根據(jù)市場預(yù)測(cè)房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值(萬元)如下表所示。方案需求量高需求量低A5300-1000B30001000其中建設(shè)經(jīng)營期分為前2年和后4年兩個(gè)階段。根據(jù)市場調(diào)查預(yù)測(cè)，前2年房屋需求量較高的概率為0.7，如果前2年市場需求量較高，則后4年需求量高的概率為0.9；如果前2年市場需求量較低，則后4年需求量肯定低。試問在此情況下，哪種投資方案為最優(yōu)方案？（三）不確定型決策

不確定型決策：指未來事件是否發(fā)生不肯定，而且也無法估計(jì)未來各種可能情況的概率，這種決策目前很難借助于定量分析，主要取決于決策者的主觀判斷，也叫做主觀概率法。借助于定量分析決策時(shí)，可用樂觀法（大中取大法）、悲觀法（小中取大法）和后悔值法（大中取小法）。1、樂觀法：基本思想就是對(duì)客觀情況總是抱著樂觀態(tài)度的，又稱冒險(xiǎn)型決策法。一般情況下適用于對(duì)投資充滿信心、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的決策者；2、悲觀法：又稱保守方法。對(duì)投資持慎重態(tài)度的決策者多采用該方法。3、后悔值法：介于前兩者之間的決策者多采用后悔值法。樂觀法/悲觀法決策表方案自然狀態(tài)最大損益值(萬元)最小損益值（萬元）甲乙丙丁A300400500600600300B100300500800800100C400600200600600200D200400500700700200最大損益值中的最大值800-最小損益值中的最大值-300后悔值法決策表方案自然狀態(tài)最大后悔值(萬元)甲乙丙丁A1002000200200B30030000300C00300400400D2002000100200最大后悔值中的最小值200第三節(jié)房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資不確定性分析就是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法通過分析不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能造成的影響，從而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)房地產(chǎn)投資在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（一）盈虧平衡分析產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入—產(chǎn)品銷售成本銷售稅金＝產(chǎn)品銷售收入×稅率產(chǎn)品銷售收入=產(chǎn)品銷售量×產(chǎn)品單位價(jià)格—產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售成本=單位變動(dòng)成本×產(chǎn)品銷售量+固定成本

盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、盈利和成本之間的關(guān)系，找出盈虧在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，這個(gè)臨界點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)（BEP）。收入＝f（銷量）；成本＝f（銷量）當(dāng)收入＝成本時(shí)的銷售量，稱之為（以銷售量表示的）盈虧平衡點(diǎn),BEP。盈虧平衡分析當(dāng)它們間呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)則認(rèn)為它們間的盈虧平衡屬線性盈虧平衡關(guān)系，反之為非線性盈虧平衡關(guān)系。盈虧平衡分析為了簡化分析步驟，設(shè)定一定的假定條件銷售收入和生產(chǎn)總成本費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)面積（產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等；產(chǎn)品固定成本和單位銷售價(jià)格在產(chǎn)品租售期保持不變；同時(shí)開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品；計(jì)算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)；產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)類型不變。

盈虧平衡分析線性方法如能達(dá)到盈虧平衡，則：y1=y2

即有：所以：所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式是：盈虧平衡分析單方邊際收益（P－V－t）：單位產(chǎn)品售價(jià)扣除單位產(chǎn)品銷售稅金和可變成本的余額。它表示每產(chǎn)銷一平方米建筑面積所獲的可用來補(bǔ)償固定費(fèi)用的數(shù)額。盈虧平衡模型的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)銷建筑面積多大時(shí)，總邊際收益（單方邊際收益×建筑面積）能抵消固定費(fèi)用總額。如能抵消，說明這個(gè)開發(fā)建筑面積是開發(fā)項(xiàng)目的保本量，企業(yè)不盈不虧。盈虧平衡分析用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEPp）

用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEPL）

盈虧平衡分析用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEPs）用單位變動(dòng)成本表示（在變動(dòng)成本不確定時(shí)常用）

盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)的值無論是用產(chǎn)（銷）量表示，還是用價(jià)格表示，或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來表示，均為越低越好。當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到較低產(chǎn)量就可以保本；盈利區(qū)大，虧損區(qū)小，項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目生命力強(qiáng)，有較高的競爭能力；項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大。這一方法只能對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析，而無法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小，即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述，這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性。盈虧平衡分析實(shí)際中更一般的是非線性的：

市場競爭激烈，產(chǎn)品增加但銷售減少；為了消化積壓而降價(jià)、打折等；因大宗采購而得到優(yōu)惠價(jià)格；支付工人加班工資；利用新技術(shù)、新管理手段等……盈虧平衡分析產(chǎn)量市場需求極限銷售收入產(chǎn)量固定成本生產(chǎn)成本可變成本收入成本產(chǎn)量盈虧平衡分析某企業(yè)生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件，每年生產(chǎn)能力為50000件，每件售價(jià)4000元，固定成本4688萬元，每件耗用變動(dòng)成本1356元，每件銷售應(yīng)付稅金300元。計(jì)算BEPQ、BEPL、BEPS、BEPP、BEPV。某種配套產(chǎn)品，年固定成本28萬元，單位可變成本80元/件，銷售價(jià)格260元/件，目前年產(chǎn)量為3500件，根據(jù)市場預(yù)測(cè)，近幾年市場需求量大，市場競爭十分激烈，決定降價(jià)擴(kuò)銷，按銷售量的1％遞減售價(jià)，并按銷售量的1％遞增單位可變成本。問產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可以盈利，什么產(chǎn)量可以獲得最大盈利？（二）敏感性分析作用了解投資項(xiàng)目方案的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)的大小篩選出若干敏感因素，這些最敏感因素集中力量研究，盡量減少方案的風(fēng)險(xiǎn)淘汰風(fēng)險(xiǎn)大的方案

分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商利潤等）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感性程度。如果某因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響很大，則認(rèn)為是敏感性的因素，或因素的敏感性很強(qiáng)。敏感性分析主要的敏感性因素租金、售價(jià)往往是最重要的因素建設(shè)成本預(yù)算與實(shí)際投入的變化原材料、人工費(fèi)用的市場價(jià)格變化時(shí)間批文、招標(biāo)等手續(xù)的拖延工期拖延租售期的變化利率貸款利率期望的收益率敏感性分析主要步驟：選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定性分析中預(yù)測(cè)把握性不大或變化可能性大的指標(biāo)選擇需要分析的不確定性因素剔除確定性因素以及把握性大的不確定性因素確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料、經(jīng)驗(yàn)判斷和市場調(diào)查進(jìn)行綜合估計(jì)確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度

敏感性分析1、單變量敏感性分析

假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其它參數(shù)保持不變。2、多變量敏感性分析

分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響。敏感性分析單變量敏感性分析各因素變動(dòng)對(duì)利潤的影響（%）原始值－10％原始值+10％地價(jià)（20萬$）+27.31-25.57利潤率（15％）+10.16-9.94建設(shè)成本（200$/m2)+55.04-48.37租金（32.5$/m2

）-77.41+79.57建筑面積（2000m2

）-28.91+25.30專業(yè)費(fèi)用（12.5％）+5.77-5.70投資收益率（7％）+88.33-72.27敏感性分析多變量敏感性分析租金、成本對(duì)利潤的影響（％）

租金成本3031.532.53537.54018511.0916.5820.2329.3438.4447.522005.6910.9114.3923.0731.7639.52215-0.795.779.0917.3725.6432.49230-3.681.094.2612.1820.0825.74250-9.05-4.55-1.555.9313.4021.59敏感性分析多變量敏感性分析——三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法單變量分析忽視了因素間的相互作用，使結(jié)果失真。對(duì)于重要的、投資量大的項(xiàng)目，除單變量分析外，考慮多變量分析。三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法基本思路是：對(duì)所涉及變量給出三個(gè)估計(jì)值，即最樂觀、最可能、最悲觀的情況，根據(jù)三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的相互作用分析。若有8個(gè)不定變量，3個(gè)預(yù)測(cè)值，則共有38＝6561個(gè)組合，即使通過計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算，決策時(shí)也無所適從。因此往往按所有變量都出現(xiàn)最樂觀、最可能、最悲觀的情況，計(jì)算三組最有用的結(jié)果，以明確利潤變化范圍。敏感性分析最樂觀最可能最悲觀租金上漲7％5％3％投資收益率7.5％7％6.5％成本上漲6％7.5％9％貸款利率10％13％16％工期121212租售期建成即租3月后6月后準(zhǔn)備期336土地成本202020最樂觀最可能最悲觀利潤26684120944438539占總開發(fā)價(jià)值比率24.520.04.2占總開發(fā)成本比率33.425.64.5敏感性分析局限性只能作程度上的評(píng)價(jià)，而不能對(duì)其作大小測(cè)定。變化范圍的確定是模糊的、人為的，而沒有給出這些因素發(fā)生變化的概率，主觀性強(qiáng)，缺乏科學(xué)性。與盈虧平衡分析方法一樣，在多方案比較情況下其結(jié)果可作為項(xiàng)目選優(yōu)的依據(jù)。但在單方案評(píng)價(jià)情況下，其結(jié)果的作用僅限于對(duì)項(xiàng)目本身在實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期中的敏感性是不一樣的。一般情況下，由于前期的資金流量大，前期的敏感性要大于后期。所以，當(dāng)項(xiàng)目對(duì)資金成本增加因素特別敏感時(shí)，應(yīng)檢查是否因?yàn)轫?xiàng)目初期的投資額過大，使資金未能充分利用，如有可能加以調(diào)整，降低其不確定性。（三）風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng)，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。

風(fēng)險(xiǎn)的度量：各不確定結(jié)果間的差異程度或離散程度——標(biāo)準(zhǔn)差差異程度越大，表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以確定，從而事件的風(fēng)險(xiǎn)就越大風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)狀況蕭條平穩(wěn)繁榮發(fā)生概率0.20.50.3投資回報(bào)率6%15%20%經(jīng)濟(jì)狀況蕭條平穩(wěn)繁榮發(fā)生概率0.20.50.3投資回報(bào)率-15%20%70%高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況蕭條平穩(wěn)繁榮發(fā)生概率0.20.50.3投資回報(bào)率-15%20%70%高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況蕭條平穩(wěn)繁榮發(fā)生概率0.20.50.3投資回報(bào)率-15%20%70%高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)分析方法解析法數(shù)學(xué)期望值法模擬法，常用的有蒙特卡洛模擬法

在項(xiàng)目概率分析中，一般是計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值（數(shù)學(xué)期望）及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，也可以通過模擬測(cè)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（如內(nèi)部收益率）的概率分布，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。只是這些不確定因素的概率分布函數(shù)一般很難用數(shù)學(xué)方法導(dǎo)出，模擬方法求分布函數(shù)也是很復(fù)雜的事，所以人們都是根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗(yàn)主觀地將概率分布確定下來的，但這本身也有風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析解析法通過計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，用以估計(jì)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力的分析方法計(jì)算步驟列出各種需要考慮的不確定性因素確定各不確定因素的隨機(jī)變量分別確定各種隨機(jī)變量的概率計(jì)算各不確定因素的期望值計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值，并從小到大排序風(fēng)險(xiǎn)分析某開發(fā)項(xiàng)目，其基本方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為51926萬元，其投資增加和租售價(jià)格下降的隨機(jī)變量及概率分布如下表：（單位：萬元）項(xiàng)目增加或下降比例

增加或減少現(xiàn)值概率

投資額（現(xiàn)值84737）

+40%33895

0.2+20%16947

0.5+10%8474

0.3銷售收入（現(xiàn)值229133

）-20%45827

0.1-15%34370

0.6-10%22913

0.3解析法例解題步驟：1．由于投資增加減少的凈現(xiàn)值:33895*0.2+16947*0.5+8474*0.3=17795(萬元)2．銷售價(jià)格下降而減少的凈現(xiàn)值:45827*0.1+34370*0.6+22913*0.3=32079(萬元)3．項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值:51926-17795-32079=2052(萬元)4．凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)概率的計(jì)算方法與步驟計(jì)算各種配合比例的綜合概率：如0.2*0.1=0.02等分別用各隨機(jī)事件中的某一隨機(jī)變量計(jì)算凈現(xiàn)值如：投資增加40%，銷售-20%，凈現(xiàn)值為：

51926-33895-45827=-27796計(jì)算加權(quán)凈現(xiàn)值將每一種組合繪出下圖：累計(jì)概率表凈現(xiàn)值綜合概率累計(jì)概率-1960.680.120.12-555.920.020.14-542.40.050.19-292.920.060.25-71.250.030.28182.70.300.581634.760.180.761809.90.150.911848.510.091.00將以上計(jì)算出的各種隨機(jī)時(shí)間的凈現(xiàn)值按負(fù)值的數(shù)字大小排列，直至出現(xiàn)第一正值為止。列表并求累計(jì)概率從上表可得:凈現(xiàn)值小于零的累計(jì)概率約為:P(ENPV<0)=0.28+(0.58-0.28)*71.25/(71.25+182.7)=0.364凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率為:P(ENPV≥0)=1-P(ENP<0)=1-0.364=0.636＝63.6％計(jì)算出的累計(jì)概率愈接近1,可以說明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小,反之,說明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大。風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)學(xué)期望值法的步驟確定敏感因素及變化范圍將范圍縮小為幾個(gè)確定值，并對(duì)每一值確定出現(xiàn)的概率（關(guān)鍵）計(jì)算數(shù)學(xué)期望值，即因素的最大可能值計(jì)算方差、標(biāo)準(zhǔn)差，利用數(shù)學(xué)期望值和方差、標(biāo)準(zhǔn)差重新計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，確定其變化范圍選擇下一個(gè)敏感因素，重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析投資回收期34567概率0.10.40.20.20.1數(shù)學(xué)期望值例風(fēng)險(xiǎn)分析蒙特卡洛模擬法（統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法）運(yùn)用蒙特卡洛模擬的統(tǒng)計(jì)功能，自動(dòng)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估中涉及的幾個(gè)變量進(jìn)行選擇、組合，無需復(fù)雜的計(jì)算，可得到近似的結(jié)果。步驟分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布重復(fù)以上步驟進(jìn)行多次模擬實(shí)驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

概念最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)領(lǐng)域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。市場是前提，技術(shù)是手段，核心問題是經(jīng)濟(jì)效益分析。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。4.1可行性研究概述4.1.1作用投資決策的依據(jù)國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)?；I集資金的依據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件，在對(duì)可行性研究報(bào)告作全面、細(xì)致的分析評(píng)價(jià)后，才能確定是否給予貸款。簽訂合同的依據(jù)項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊及交通等方面需要與有關(guān)部門協(xié)作，都需要根據(jù)可行研究報(bào)告進(jìn)行協(xié)商。規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)計(jì)的種類、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則和推薦了建設(shè)方案。4.1.2目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。4.1.3特點(diǎn)前期性、預(yù)測(cè)性、不確定性4.1.4指導(dǎo)文件

《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)代理人方法與參數(shù)》要求各個(gè)投資主體、各種投資來源、各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4.1.5依據(jù)A國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；B批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；C國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；D自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料；E有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；F國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；G開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。4.2可行性研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成專業(yè)機(jī)構(gòu)前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì)，一般有1、2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可。而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究，需要專門的機(jī)構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，我國目前大多由各開發(fā)公司自己編制，然后報(bào)政府計(jì)劃部門審查立項(xiàng)。人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師1~2名造價(jià)工程師1名市場調(diào)查和分析人員1~2名經(jīng)濟(jì)分析家1名制作人員1~2名社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家若干名其中：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是專業(yè)執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，既要熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又必須熟悉財(cái)務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識(shí)，是研究小組的核心，它的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對(duì)未來市場的分析，并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作，綜合應(yīng)用工程技術(shù)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目作出計(jì)算和總體評(píng)價(jià)，撰寫可行性研究報(bào)告。4.3項(xiàng)目可行性研究階段1、四個(gè)階段⑴機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門內(nèi)，以市場調(diào)查和市場預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來選擇最佳投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目。即項(xiàng)目建議書階段。項(xiàng)目建議書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資前對(duì)項(xiàng)目輪廓設(shè)想，主要是從投資建設(shè)的必要性方面來分析，同時(shí)也對(duì)投資建設(shè)的可行性進(jìn)行初步分析。內(nèi)容一般包括：a、投資項(xiàng)目提出的必要性的依據(jù)；b、住宅類型、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；c、建設(shè)條件的初步分析，包括公共配套設(shè)施情況和交通情況等；d、投資估算和償還貸款能力測(cè)算；e、項(xiàng)目的預(yù)測(cè)進(jìn)度安排；f、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益的初步估計(jì)。⑵初步可行性研究也稱預(yù)可行性研究（大型投資項(xiàng)目需在正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析）主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。在初步可行性研究階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)建筑材料供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等⑶詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究，是項(xiàng)目投資可行性研究全過程中最重要的一個(gè)部分。是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟⑷項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)有關(guān)技術(shù)專家、經(jīng)濟(jì)專家及承辦投資貸款的銀行，對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，由投資貸款銀行的咨詢機(jī)構(gòu)或計(jì)劃決策部門委托沒有隸屬關(guān)系的工程咨詢公司進(jìn)行全面評(píng)估。評(píng)估人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和編制的計(jì)劃任務(wù)全面、認(rèn)真、仔細(xì)的審查、計(jì)算和核實(shí)，根據(jù)審核、評(píng)估的結(jié)果，編寫項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，為投資項(xiàng)目最后決定進(jìn)一步提供可靠的科學(xué)依據(jù)。2、質(zhì)量針對(duì)不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國際上通用的為：投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％3、時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)一般小型項(xiàng)目1～2個(gè)月，甚至2~3個(gè)星期，中型項(xiàng)目8～9個(gè)月，大型項(xiàng)目1.5～2年或更長。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。4、費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計(jì)算。投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%。4.4可行性研究的程序步驟程序、步驟討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)。市場實(shí)地調(diào)查，收集情報(bào)和資料。市場分析、預(yù)測(cè)技術(shù)研究：項(xiàng)目實(shí)施全過程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，項(xiàng)目工程施工工藝和物資投入等。效益研究：項(xiàng)目的資金籌措、成本開支、效益預(yù)測(cè)、投資風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)宏觀考察、社會(huì)環(huán)境效益等。方案設(shè)計(jì)與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計(jì)可供選擇方案，或?qū)⒏鱾€(gè)方案的代表性組合，或集中優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)修訂設(shè)計(jì)最佳方案。制定實(shí)施計(jì)劃：對(duì)選定方案，確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍，估算投資、成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況，說明成本、價(jià)格、進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力。編制報(bào)告。4.5可行性研究的基本內(nèi)容

主要有三個(gè)方面的內(nèi)容：一是項(xiàng)目的必要性；二是開發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性；三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。1、項(xiàng)目開發(fā)的必要性一是從社會(huì)需求考慮；二是從開發(fā)企業(yè)的角度考慮。2、項(xiàng)目的制約條件與開發(fā)建設(shè)的可能性外部制約條件有兩個(gè)方面：一是軟約束，主要是固定資產(chǎn)投資規(guī)模和城市規(guī)劃對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的限制條件；二是硬約束，主要是土地、資金、建筑材料、施工力量、城市基礎(chǔ)設(shè)施，以及開發(fā)建設(shè)過程和建成投入使用后的道路、電力、通訊、上下水、熱力等的供應(yīng)和限制條件。3、項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析4.6可行性研究報(bào)告的撰寫1、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成通常由開發(fā)商委托房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)來撰寫。一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個(gè)部分。2、可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)(1)項(xiàng)目總說明項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的目的、項(xiàng)目評(píng)價(jià)報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明。(2)項(xiàng)目概況項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。(3)投資環(huán)境研究當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。(4)市場研究就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)價(jià)項(xiàng)目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。(5)項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀（熟地還是生地等）、項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目等。(6)規(guī)劃方案及建設(shè)條件介紹開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。及項(xiàng)目規(guī)模、檔次、建筑物的規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等建議。(7)建設(shè)方式及進(jìn)度安排建設(shè)工程的發(fā)包方式，建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)做出估計(jì)或估算。(8)投資估算及資金籌措(9)項(xiàng)目評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定包括銷售收入測(cè)算、成本和稅金、利潤分配3個(gè)部分。(10)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）與貸款償還分析。(11)不確定性分析一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）。目的：是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素如建造成本、售價(jià)、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)面積等因素的變化，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等的影響程度進(jìn)行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析，進(jìn)一步可用模糊數(shù)學(xué)方法從定性轉(zhuǎn)化為定量分析。(12)可行性研究的結(jié)論說明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果，是否表明項(xiàng)目具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目是否可行。其中，市場研究和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是可行性研究中最重要的部分。第五節(jié)房地產(chǎn)市場研究

房地產(chǎn)市場研究是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動(dòng)態(tài)、把握市場機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場行為。市場分析要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點(diǎn)和類型進(jìn)行，尤其在四種情況下：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目沒有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；擬開發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，市場的變化是不可避免的；市場不確定因素較多；開發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場，沒有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。房地產(chǎn)市場研究的步驟提出結(jié)論與建議數(shù)據(jù)收集處理分析等估算時(shí)間、費(fèi)用等選擇研究方法確立研究目標(biāo)確定研究目的房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容宏觀因素研究判斷國家和地方的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況研究區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面情況市場狀況研究房地產(chǎn)市場的供求情況土地的情況房地產(chǎn)價(jià)格水平競爭性物業(yè)發(fā)展情況其他在建物業(yè)情況各類房地產(chǎn)收益率及利潤率地區(qū)規(guī)劃要求消費(fèi)者的情況相關(guān)因素研究房地產(chǎn)市場研究中的信息類型房地產(chǎn)市場研究中的信息一般分為：與整個(gè)宏觀市場相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、人文信息房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程中產(chǎn)生的直接信息與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息從市場研究的角度可分為：房地產(chǎn)需求信息房地產(chǎn)供給信息房地產(chǎn)市場交易信息其他信息5.1房地產(chǎn)市場調(diào)查5.1.1市場調(diào)查的目的了解市場的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向；了解市場上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，就擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位；了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。5.1.2市場調(diào)查的作用提高對(duì)市場機(jī)會(huì)的分辨能力，發(fā)現(xiàn)和捕捉市場機(jī)會(huì)；提高對(duì)市場狀況的把握，增強(qiáng)競爭力；有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制，適時(shí)調(diào)整策略。5.1.3市場調(diào)查的內(nèi)容體系宏觀環(huán)境——體（與整個(gè)宏觀市場相關(guān)的信息）政治、經(jīng)濟(jì)、科技、法律法規(guī)等區(qū)域市場——面（與房地產(chǎn)市場運(yùn)作相關(guān)的信息）：區(qū)域分析區(qū)域產(chǎn)品需求特征單個(gè)樓盤——點(diǎn)（與項(xiàng)目直接相關(guān)的信息）：產(chǎn)品分析價(jià)格組合廣告策略銷售執(zhí)行5.1.4特定類型項(xiàng)目的市場調(diào)查內(nèi)容住宅項(xiàng)目：與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通，了解項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來住房的希望。工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目：考察開發(fā)所必備的條件，如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來源；考慮未來使用者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。商業(yè)購物中心項(xiàng)目：考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊要求，考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其它購物中心、中小型店鋪的分布情況。寫字樓項(xiàng)目：研究所在地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系，還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、提供公共服務(wù)的內(nèi)容，滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

1、市場資料收集方法A、訪問法：根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，以提問或填寫問卷的形式請(qǐng)被調(diào)查者回答：速度較快且成本不是太高。有時(shí)信息資料缺乏客觀性。面談?wù){(diào)查：有較大的靈活性，可以集體面談或針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行深入調(diào)查，氣氛好，資料是第一手的，也比較真實(shí)。成本相對(duì)較高，資料處理較為繁瑣，受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大。電話調(diào)查：收集資料快，成本也比較低，便于信息處理。不易取得被調(diào)查者的合作，調(diào)查不夠深入。5.1.5房地產(chǎn)市場資料的收集與處理

B、觀察法：通過觀察被調(diào)查者行為或收集其行為痕跡?？梢垣@得被調(diào)查者不愿意以及言語無法提供的信息；并能客觀地獲得準(zhǔn)確性較高的第一手資料。調(diào)查對(duì)象的面比較窄，花費(fèi)的時(shí)間較長，有時(shí)僅能觀察一些表象，需與其它方法進(jìn)行結(jié)合。C、實(shí)驗(yàn)法：由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式，將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào)。分為產(chǎn)品試驗(yàn)和銷售試驗(yàn)，例如食品的品嘗會(huì)。政府部門：政府所頒布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、法令法規(guī)以及政府的新聞發(fā)布會(huì)，特別是規(guī)劃、財(cái)稅、金融、房地產(chǎn)等各職能部門的各種文件、規(guī)定和統(tǒng)計(jì)資料，都是重要的信息資源。企業(yè)內(nèi)部：企業(yè)內(nèi)部的各種業(yè)務(wù)資料、統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)資料和平時(shí)收集的文字資料等都是重要的第一手資料。消費(fèi)者：通過各種途徑從消費(fèi)者那里獲得有關(guān)購買動(dòng)機(jī)、購買偏好和未來需求的信息資料。競爭對(duì)手：通過對(duì)等互換信息等途徑獲得競爭對(duì)手和他們對(duì)市場分析的資料，或者參股取得競爭公司的信息。咨詢部門：房地產(chǎn)咨詢部門的咨詢意見，市場走勢(shì)分析和各種評(píng)估報(bào)告。這些信息資料都具有重要的參考價(jià)值。各種宣傳媒體：例如各種有關(guān)報(bào)紙、雜志、專業(yè)書籍和廣播、電視的有關(guān)報(bào)道等，構(gòu)成經(jīng)常的信息源。公共場所：注意從各種會(huì)議、參觀訪問和其他社交活動(dòng)中獲取信息資料。2、市場資料來源3、信息資料的處理方法資料收集到以后，一般要經(jīng)過篩選、分類、編號(hào)、列表、計(jì)算五個(gè)處理步驟：篩選：原始的信息資料往往是分散、零星或有矛盾的，需要經(jīng)過核對(duì)、校正和篩選處理。通過篩選，將不真實(shí)的或錯(cuò)誤的信息去掉，補(bǔ)充不完整或有遺漏的地方，檢查數(shù)據(jù)的來源，放棄已經(jīng)喪失時(shí)效的資料。分類：根據(jù)需要，可將資料按數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)序和地區(qū)進(jìn)行分類。編號(hào)：對(duì)資料編號(hào)是為了減少書寫的負(fù)擔(dān)。常用的一種編號(hào)是在表格上給資料編排上代號(hào)，便于計(jì)算機(jī)處理數(shù)據(jù)列表：把收集的數(shù)據(jù)按項(xiàng)目、時(shí)間、計(jì)量單位等內(nèi)容列成表格，以便于分析比較。計(jì)算：根據(jù)需要，運(yùn)用百分比、平均值、概率分布等方法，對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行計(jì)算，為市場分析和預(yù)測(cè)服務(wù)。

房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。市場預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預(yù)測(cè)的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。5.2房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)5.2.1房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的內(nèi)容供給狀況變化預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量（增量）（注意開發(fā)周期長、利用土地供給總量的預(yù)測(cè)進(jìn)行）；預(yù)測(cè)房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量；預(yù)測(cè)擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給；需求狀況變化購買力預(yù)測(cè)（社會(huì)集團(tuán)購買力、城鄉(xiāng)居民購買力等）；預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響；市場潛在需求預(yù)測(cè)。價(jià)格變動(dòng)及其影響預(yù)測(cè)市場競爭能力發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（本企業(yè)及競爭企業(yè)）

確立預(yù)測(cè)目標(biāo)即明確預(yù)測(cè)目標(biāo)和對(duì)象，了解為什么預(yù)測(cè)和預(yù)測(cè)什么。預(yù)測(cè)目標(biāo)須清楚、準(zhǔn)確而具體。擬定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃內(nèi)容包括預(yù)測(cè)工作各階段的詳細(xì)安排。收集和整理資料資料是預(yù)測(cè)的前提與基礎(chǔ)，資料的多寡及可靠程度對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有著直接影響。選擇預(yù)測(cè)方法根據(jù)預(yù)測(cè)的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場供求形態(tài)和掌握資料的情況等，選擇適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)方法。預(yù)測(cè)分析在預(yù)測(cè)過程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對(duì)預(yù)測(cè)就要加以修正。預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)的核心是審核預(yù)測(cè)數(shù)字與實(shí)際數(shù)值誤差程度。短期預(yù)測(cè)誤差在±5%以內(nèi)，中期為±10%，長期為±20%。編制預(yù)測(cè)報(bào)告報(bào)告宜簡潔明了，并對(duì)預(yù)測(cè)過程、指標(biāo)、資料來源等作出簡明的闡釋和論證。5.2.2房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的工作程序：5.2.3市場預(yù)測(cè)的方法市場預(yù)測(cè)的方法分為：定性預(yù)測(cè)：指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對(duì)事物未來的狀態(tài)如總體發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等作出分析與判斷。定量預(yù)測(cè)：在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。綜合預(yù)測(cè)由于房地產(chǎn)市場不確定性因素較多，信息資料有限，給市場預(yù)測(cè)帶來很多不便。因此，目前一些房地產(chǎn)公司的市場預(yù)測(cè)一般是以定性方法為主，定量方法為輔，二者互相結(jié)合驗(yàn)證。但從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，未來的房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)將以定性方法為輔，定量方法為主。1、定性預(yù)測(cè)特爾斐法（專家意見法）：1．挑選專家：根據(jù)預(yù)測(cè)問題的性質(zhì)，挑選一定數(shù)量的專家。2.實(shí)施第一輪：預(yù)測(cè)小組將預(yù)測(cè)目標(biāo)及有關(guān)資料函寄給選定的專家，請(qǐng)他們據(jù)此提出預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預(yù)測(cè)結(jié)果。第二輪：預(yù)測(cè)小組將初步預(yù)測(cè)結(jié)果及補(bǔ)充的有關(guān)資料再函寄給專家，專家據(jù)此對(duì)自己第一次預(yù)測(cè)意見補(bǔ)充修正，闡明理由。預(yù)測(cè)小組再統(tǒng)計(jì)歸納預(yù)測(cè)結(jié)果。第三輪：請(qǐng)專家再次修改，補(bǔ)充完善第二輪的預(yù)測(cè)意見，并申述理由，預(yù)測(cè)小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。第四輪：在前三輪征詢專家意見的基礎(chǔ)上，再次請(qǐng)專家全面審查、補(bǔ)充、修改、核實(shí)預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組作出最后統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。參與者都是專家，預(yù)測(cè)具有權(quán)威性；采取個(gè)別征詢意見，相互匿名交換的做法，能充分聽取每位專家的意見；方法成熟，費(fèi)用節(jié)省，適用效果好。但是需要反復(fù)多次進(jìn)行，耗費(fèi)時(shí)間長。意見集中法

意見集中法就是把公司里各部門有經(jīng)驗(yàn)人的意見綜合起來，通過加權(quán)平均處理，形成對(duì)市場發(fā)展的一種預(yù)測(cè)。搜集意見時(shí)，要盡量聽取各個(gè)部門經(jīng)理的意見。所以，這種方法又稱集體意見法。實(shí)踐中，對(duì)搜集起來的意見，可以采用一般加權(quán)平均法進(jìn)行處理。一般加權(quán)平均法的處理程序是：

1．要求預(yù)測(cè)人給出最高、最低和最可能三種預(yù)測(cè)值2．確定預(yù)測(cè)人提出的三種預(yù)測(cè)值的不同的概率3．組織者進(jìn)行計(jì)算這種方法的特點(diǎn)是：所需時(shí)間少、信息渠道多、密切聯(lián)系實(shí)際市場因素變動(dòng)激烈時(shí)，能考慮多種非定量因素簡單易行，缺乏歷史資料也能進(jìn)行但易受市場形式的影響。2、定量預(yù)測(cè)典型分析法典型分析法就是結(jié)合抽樣調(diào)查對(duì)典型的資料進(jìn)行分析，以推算出總體的情況。對(duì)某一地區(qū)居民的收入或購房需求量可以采取這種方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。典型分析法的預(yù)測(cè)模型是：式中：——總體預(yù)測(cè)值；e——典型分析數(shù)據(jù)；n——樣本單位數(shù)；N——總體單位數(shù)。例如：通過對(duì)某地區(qū)1000戶居民的抽樣調(diào)查了解到，其中有85戶居民打算購房由此可以推算該地區(qū)350000戶居民中打算購房戶數(shù)約為：85÷1000×350000＝29750（戶）以每戶需要一套兩室一廳住房、每套70平方米計(jì)算，該地區(qū)共需建房面積為：29750×70＝2082500(平方米)典型分析法簡便易行，有抽樣調(diào)查作為依據(jù)，但預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性在很大程度上取決于抽樣調(diào)查的質(zhì)量。一般來說，對(duì)一個(gè)具有幾百萬戶居民的大中型城市而言，樣本量不要過小，樣本的選取要具有代表性。傳導(dǎo)法是根據(jù)母市場情況和子市場在母市場中的比重來預(yù)測(cè)各子市場的情況。傳導(dǎo)法比較適用于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場中有許多物業(yè)類型，如住宅、別墅、商場、廠房、辦公樓等，每一種物業(yè)類型就是一個(gè)子市場。而每個(gè)子市場又可分為子子市場，則住宅市場可分為低層住宅、高層住宅、綜合樓宇等；廠房可分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等。傳導(dǎo)法的預(yù)測(cè)模型為：式中：——第i個(gè)子市場分量；ei——母市場總量；Mi——第i個(gè)子市場占母市場的比重。例如:

2002年某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積為180萬平方米，其中住宅面積占65％，標(biāo)準(zhǔn)廠房占11％，寫字樓占22％，剩余的是各種類型別墅。住宅總面積中以8層以上高層建筑比例最高，約占80％，比前一年所占比例上升12％。試分析2002年各物業(yè)建筑面積以及2003年高層建筑住宅的發(fā)展情況?2002年該地區(qū)各物業(yè)類型的面積為：住宅面積；180×0.65＝117(萬方米)標(biāo)準(zhǔn)廠房面積：180×0.11=19.8(萬平方米)寫字樓面積；180×0.22＝39.6(萬平方米)各類別墅面積：180×(1-0.65-0.11-0.22)=3.6(萬平方米)8層以上高層住宅面積：180×0.65×0.80=93.6(萬平方米)可見，由于2002年高層住宅占全部住宅面積的比重比2001年上升12％，2003年高層住宅面積完全有可能突破100萬平方米。百分比率預(yù)測(cè)法是根據(jù)一段時(shí)期的平均增長率來進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。這種方法簡便易行，常用于房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)模型如下：式中：at+n——(t+n)期的預(yù)測(cè)值；at——基期實(shí)際值；n——預(yù)測(cè)年數(shù)；t——基期年數(shù)。例如:

某市倉儲(chǔ)物業(yè)近兩年以5％的平均增長率發(fā)展。如果該市2002年的倉儲(chǔ)建筑面積為45萬平方米，預(yù)計(jì)2004年和2005年的倉儲(chǔ)面積有多大?由上面的預(yù)測(cè)模型可求得：a2004=a2002(1+r)^n=45×(1+0.05)^2=49.61百分比率預(yù)測(cè)法的使用范圍比較廣，既可以用于短期預(yù)測(cè)，也可以用于中、長期預(yù)測(cè)，關(guān)鍵在于確定適當(dāng)?shù)钠骄鲩L率。趨勢(shì)分析法是考察市場變動(dòng)的趨勢(shì)對(duì)未來可能的狀態(tài)作出預(yù)測(cè)。其分析計(jì)算的步驟為：第一，將數(shù)據(jù)繪制成圖，確定價(jià)格等趨勢(shì)是上升還是下降、呈直線還是呈曲線；第二，選擇最佳模型；第三，計(jì)算最佳模型。舉例說明（1）依據(jù)表中數(shù)據(jù)，畫圖如圖所示，并確定用直線方程進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（2）建立直線方程：Y＝a十bX式中：Y——因變量，表示價(jià)格指數(shù)；

X——自變量，表示時(shí)間序數(shù)；

a、b——分別表示直線截距和直線斜率。（3）計(jì)算出常數(shù)a和b。（4）確定x的值當(dāng)x的個(gè)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，可考慮：

…-3-2-10123當(dāng)x的個(gè)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，可考慮：

…-5-3-1135（5）列表計(jì)算(A)年份季度價(jià)格指數(shù)YixiXi2xiyi預(yù)測(cè)值相對(duì)誤差（％）絕對(duì)誤差20011157.91-749-1105.37146.26-7.3811.652169.77-525-838.85167-1.632.773172.09-316-516.27187.749.0915.654197.67-11-197.67208.485.4710.8120021227.3511227.35229.220.821.872263.72316791.16249.96-5.2213.763271.635251358.15270.70-3.420.934290.647492034.48291.442.750.8合計(jì)1750.7801681742.981)計(jì)算常數(shù)a、b的值2）計(jì)算已知年份的趨勢(shì)值。3）計(jì)算未來年份的預(yù)測(cè)值

2003年度第一季度的預(yù)測(cè)值為：4）將趨勢(shì)直線方程繪成圖形如下：5）進(jìn)行誤差分析，求出變量間相關(guān)系數(shù)r：

在模型建立好以后，應(yīng)當(dāng)分析兩個(gè)變量間是否存在數(shù)量上的相互關(guān)系即相關(guān)關(guān)系，以判斷兩個(gè)變量之間相關(guān)關(guān)系的密切程度。當(dāng)r＞0.75時(shí)，可判定兩個(gè)變量間具有直線關(guān)系。第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告的靈魂和核心內(nèi)容。它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求，在做好產(chǎn)品市場需求預(yù)測(cè)和工程技術(shù)研究的基礎(chǔ)上，計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益，通過方案比較，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性和合理性進(jìn)行分析論證，作出全面的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，為投資決策提供依據(jù)?？尚行匝芯恐械拈_發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有兩種：選擇優(yōu)化方案中的評(píng)價(jià)，用以比較和篩選方案，以尋求最佳或滿意方案；確定推薦方案后，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)。

6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算以住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算來闡述。項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算是可行性研究中難度最大的部分，也是可行性研究的基礎(chǔ)，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否直接影響到項(xiàng)目的成敗。住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算：是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、市場供求關(guān)系、資源供給能力、技術(shù)條件分析的基礎(chǔ)上，從住宅開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)，根據(jù)我國現(xiàn)行的價(jià)格體系和財(cái)稅制度，對(duì)一系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、收集、整理和測(cè)算，并將得到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制成輔助財(cái)務(wù)報(bào)表。

住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)主要包括總成本（總投資或開發(fā)總成本+銷售期成本）、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤等估算。住宅開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用是指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為建造和銷售住宅而花費(fèi)的全部費(fèi)用。總成本=開發(fā)總成本+銷售期成本總成本可分離出固定成本和變動(dòng)成本凡是在一定范圍內(nèi)不隨項(xiàng)目建筑面積變化而變化的成本均屬于固定成本，如土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。凡在一定范圍內(nèi)隨項(xiàng)目建筑面積變化而變化的成本均屬變動(dòng)成本，如建筑安裝工程費(fèi)、配套費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算投資：為了保證項(xiàng)目投產(chǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行而投入的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)價(jià)值的總和。固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等項(xiàng)組成。

（一）住宅開發(fā)項(xiàng)目總投資（或開發(fā)總成本）估算項(xiàng)目投資估算構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資靜態(tài)投資土地費(fèi)用前期開發(fā)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)設(shè)備及器具的購置費(fèi)用其他工程費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)項(xiàng)目投資估算動(dòng)態(tài)投資建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅漲價(jià)預(yù)備費(fèi)匯率變動(dòng)預(yù)備費(fèi)流動(dòng)資產(chǎn)投資：應(yīng)收及預(yù)付款、存貨、現(xiàn)金勘查設(shè)計(jì)費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用固定資產(chǎn)投資估算（1）土地使用費(fèi)指取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，可分為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等。（2）前期開發(fā)費(fèi)主要包括可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)和施工招投標(biāo)管理費(fèi)、建設(shè)工程招投標(biāo)業(yè)務(wù)代理費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、執(zhí)照費(fèi)、審照手續(xù)費(fèi)等。可行性研究費(fèi)：投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%；初步可行性研究：0.25~1.5%；可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)2%~2.