土地性質(zhì)、分類、實(shí)施、審批、報(bào)批流程

TOC\o"1-3"\h\z\u23588土地性質(zhì)與分類 土地性質(zhì)與分類一、土地所有權(quán)和使用權(quán)的區(qū)別我國實(shí)行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的制度。土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的體現(xiàn)，是土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益和依照法律做出處分并排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)分國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)國家法律、文件、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國家和集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。二、土地的分類（一）按土地所有權(quán)分為國有土地和集體土地

我國的社會(huì)主義公有制決定了土地所有權(quán)的主體只有兩個(gè)，一個(gè)是國家，另一個(gè)是農(nóng)民集體。任何其他個(gè)人或法人均不得擁有土地所有權(quán)。在法律上：城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬農(nóng)民集體所有。國家所有土地我國《土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，國家所有的土地主要包括：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)民集體所有土地依據(jù)先行法律規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地包括：（1）法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)土地；（2）宅基地、自留山、自留地。宅基地：指農(nóng)民用于建造住房及其附屬設(shè)施的一定范圍內(nèi)的土地；自留地：我國農(nóng)業(yè)合作化以后農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員長期使用的土地；自留山：指農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員長期使用的少量的柴山和荒坡。（二）按土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。建設(shè)用地指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。未利用地指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，如沙漠、冰川等。（三）按土地利用現(xiàn)狀分類三大類一級(jí)類二級(jí)類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱農(nóng)用地01耕地0101水田0102水澆地0103旱地02園地0201果園0202茶園0203橡膠園0204其他原地03林地0301喬木林地0302竹林地0303紅樹林地0304森林沼澤0305灌木林地0306灌叢沼澤0307其他林地04草地0401天然牧草地0402沼澤草地0403人工牧草地10交通運(yùn)輸用地1006農(nóng)村道路11水域及水利設(shè)施用地1103水庫水面1104坑塘水面1107溝渠12其他土地1202設(shè)施農(nóng)用地1203田坎建設(shè)用地05商服用地0501零售商業(yè)用地0502批發(fā)市場用地0503餐飲用地0504旅館用地0505商務(wù)金融用地0506娛樂用地0507其他商服用地06工礦倉儲(chǔ)用地0601工業(yè)用地0602采礦用地0603鹽田0604倉儲(chǔ)用地07住宅用地0701城鎮(zhèn)住宅用地0702農(nóng)村宅基地08公共管理與公共服務(wù)用地0801機(jī)關(guān)團(tuán)體用地0802新聞出版用地0803教育用地0804科研用地0805醫(yī)療衛(wèi)生用地0806社會(huì)福利用地0807文化設(shè)施用地0808體育用地0809公用設(shè)施用地0810公園與綠地09特殊用地0901軍事設(shè)施用地0902使領(lǐng)館用地0903監(jiān)教場所用地0904宗教用地0905殯葬用地0906風(fēng)景名勝設(shè)施用地10交通運(yùn)輸用地1001鐵路用地1002軌道交通用地1003公路用地1004城鎮(zhèn)村道路用地1005交通服務(wù)場站用地1007機(jī)場用地1008港口碼頭用地1009管道運(yùn)輸用地11水域及水利設(shè)施用地1109水工建筑用地12其他土地1201空閑地未利用地04其他草地0404其他草地11水域及水利設(shè)施用地1101河流水面1102湖泊水面1105沿海灘涂1106內(nèi)陸灘涂1108沼澤地1110冰川及永久積雪12其他土地1204鹽堿地1205沙地1206裸土地1207裸巖石礫地三、建設(shè)用地的分類及含義建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。商服用地商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉?xì)分為零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。綜合用地綜合用地是指不同用途的土地構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。住宅用地傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層含義：一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合居住用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。工業(yè)用地工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。二類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。三類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。四、土地使用權(quán)的獲取途徑（一）農(nóng)民集體所有土地及國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。（二）國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價(jià)入股。目前，國有土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。1.國有建設(shè)用地的劃撥方式指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：（1）劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定（2）劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí)，由政府無償收回土地使用權(quán)。（3）對(duì)劃撥土地使用權(quán)用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準(zhǔn)，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實(shí)行有償使用。（4）取得劃撥土地使用權(quán)不需要繳納土地有償使用費(fèi)。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費(fèi)。2.國有土地有償使用方式（1）國有土地使用權(quán)出讓指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。目前，國有土地出讓方式一般有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。1）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓方），以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引（或招標(biāo)須知）、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同（含土地使用條件）等。2）拍賣出讓土地使用權(quán)指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競買者輪番報(bào)價(jià)，最后價(jià)高者取得土地使用權(quán)。3）掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。4）協(xié)議出讓土地使用權(quán)指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。應(yīng)先用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。國家對(duì)出讓的最高年限的規(guī)定：a.居住用地70年b.工業(yè)用地50年c.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年d.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年e.綜合或其他用地50年（2）國有土地使用權(quán)租賃即國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補(bǔ)了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時(shí)期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。（3）國有土地使用權(quán)作價(jià)入股即將一定時(shí)期的國有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國家的投資計(jì)作國家的股份。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對(duì)現(xiàn)有國有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。五、哪些土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得對(duì)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營利為目的，非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得（一）黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地1.辦公用地。2.安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。（二）軍事用地（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地1.供水設(shè)施2.燃?xì)夤?yīng)設(shè)施3.供熱設(shè)施4.公共交通設(shè)施5.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施6.道路廣場7.綠地（四）非營利性郵政設(shè)施用地（五）非營利性教育設(shè)施用地（六）公益性科研機(jī)構(gòu)用地（七）非營利性體育設(shè)施用地（八）非營利性公共文化設(shè)施用地1.圖書館2.博物館3.文化館4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動(dòng)中心（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地1.醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。2.各級(jí)政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。3.各級(jí)政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)、血站（血液中心、中心血站）。（十）非營利性社會(huì)福利設(shè)施用地1.福利性住宅。2.綜合性社會(huì)福利設(shè)施。3.老年人社會(huì)福利設(shè)施。4.兒童社會(huì)福利設(shè)施。5.殘疾人社會(huì)福利設(shè)施。6.收容遣送設(shè)施。7.殯葬設(shè)施。（十一）石油天然氣設(shè)施用地（十二）煤炭設(shè)施用地（十三）電力設(shè)施用地（十四）水利設(shè)施用地（十五）鐵路交通設(shè)施用地（十六）公路交通設(shè)施用地（十七）水路交通設(shè)施用地（十八）民用機(jī)場設(shè)施用地（十九）特殊用地1.監(jiān)獄。2.勞教所。3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。六、哪些土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得：（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（四）已出讓、租賃土地申請(qǐng)改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外；（五）出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng)；（七）對(duì)無法單獨(dú)確定規(guī)劃條件實(shí)施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項(xiàng)目主體；（八）利用地鐵站（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進(jìn)行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；（九）對(duì)營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置；（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；（十二）對(duì)因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地；（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時(shí)，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；（十五）本實(shí)施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設(shè)用地上已建成項(xiàng)目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形一共分為17類土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進(jìn)行，必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。七、哪些土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得（一）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（二）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（三）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（四）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（五）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

土地項(xiàng)目的實(shí)施、審批、報(bào)批流程第一部分國有建設(shè)用地報(bào)批程序一、建設(shè)用地審查報(bào)批程序1.建設(shè)單位向項(xiàng)目建設(shè)用地所在地的市、縣自然資源主管部門提出用地申請(qǐng)，填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，并按規(guī)定提交相關(guān)申報(bào)材料。2.用地申請(qǐng)符合土地管理法法律法規(guī)和政策規(guī)定、材料齊全的，市、縣自然資源主管部門受理用地申請(qǐng)。3.受理用地申請(qǐng)后，市、縣自然資源主管部門報(bào)請(qǐng)市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認(rèn)”等征前程序，同時(shí)，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，并組織編制其它相關(guān)用地報(bào)件材料。4.市、縣自然資源主管部門組織編制的相關(guān)報(bào)件材料，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級(jí)人民政府呈報(bào)用地請(qǐng)示。同時(shí)，由市、縣自然資源主管部門制作建設(shè)用地報(bào)盤，通過遠(yuǎn)程網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)，將用地報(bào)件材料報(bào)送上一級(jí)自然資源主管部門審查。5.用地報(bào)件材料按程序逐級(jí)上報(bào)審查、呈報(bào)有審批權(quán)的人民政府及自然資源主管部門審查、批準(zhǔn)。注：單獨(dú)選址項(xiàng)目用地和城市（城鎮(zhèn)、工業(yè)）分批次建設(shè)用地報(bào)批程序存在差異二、建設(shè)用地審查報(bào)批要求1.用地報(bào)件材料形式、內(nèi)容齊全，符合用地申報(bào)規(guī)定；2.用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)；3.用地符合土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)土地利用年度計(jì)劃；4.落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡；5.符合國家、省相關(guān)規(guī)定（單獨(dú)選址和批次用地）。三、建設(shè)用地報(bào)件材料目錄單獨(dú)選址項(xiàng)目建設(shè)用地單位申請(qǐng)用地應(yīng)提交的文件材料包括：（1）用地申請(qǐng)表（原件）；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)（或核準(zhǔn)、備案文件）、初步設(shè)計(jì)批復(fù)（或有關(guān)部門審查確認(rèn)意見）（原件或復(fù)印件）；（3）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（原件或復(fù)印件）；（4）地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告專家審查意見及報(bào)告扉頁、報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件、評(píng)審專家名單（原件或復(fù)印件）；（5）項(xiàng)目建設(shè)壓覆礦產(chǎn)資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)的，需提交項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位已與礦業(yè)權(quán)人就壓礦補(bǔ)償問題協(xié)商的說明、有關(guān)市縣人民政府做好壓礦補(bǔ)償協(xié)調(diào)工作的承諾函（原件）；（6）有資質(zhì)的單位出具的擬征（占）用土地的勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書和勘測(cè)定界圖（原件）；（7）環(huán)保、建設(shè)（規(guī)劃）、社保、林業(yè)（占用林地）等有關(guān)部門審核（批復(fù)）同意文件材料（原件或復(fù)印件）；（8）占用耕地涉及補(bǔ)充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補(bǔ)充耕地為委托補(bǔ)充的，需提供委托補(bǔ)充耕地協(xié)議及耕地開墾費(fèi)繳納憑證（原件或復(fù)印件）；（9）建設(shè)用地審查表（針對(duì)公路、鐵路項(xiàng)目），超出用地標(biāo)準(zhǔn)的，須進(jìn)行專門說明（原件）；（10）土地復(fù)墾方案評(píng)審批復(fù)備案文件（原件或復(fù)印件）；（11）項(xiàng)目選址涉及自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、水源地保護(hù)區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定不得占用的其它區(qū)域土地的，須提交有權(quán)限的主管部門的審核（批復(fù)）同意的文件材料；項(xiàng)目建設(shè)涉及占用文物保護(hù)單位保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶土地的，須提交有權(quán)限的文物主管部門出具的擬用地是否占?jí)褐匾奈锉Ｗo(hù)單位的說明及是否同意用地的意見（原件或復(fù)印件）。第二部分集體建設(shè)用地報(bào)批程序一、辦理?xiàng)l件1.項(xiàng)目用地申請(qǐng)單位具有申請(qǐng)集體建設(shè)用地資格2.符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃3.占用耕地的，已落實(shí)耕地補(bǔ)充措施4.符合國家的土地供應(yīng)政策5.土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議6.申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求7.建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)改委等部門審核同意8.占用林地已經(jīng)林業(yè)主管部門審核同意9.存在違法用地的，已依法查處二、應(yīng)提交的材料1.用地申請(qǐng)書；2.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)備案證明文件、可行性研究報(bào)告批復(fù)、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、年度投資計(jì)劃；3.規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；4.土地權(quán)屬來源資料；5.地籍調(diào)查表復(fù)印件；6.營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證復(fù)印件；7.圖件：界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、勘測(cè)定界圖、土地利用現(xiàn)狀圖、位置圖、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。三、集體建設(shè)用地審批程序1.項(xiàng)目立項(xiàng)。用地單位到區(qū)、縣發(fā)改部門辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，取得項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)、備案）文件。2.規(guī)劃審批。用地單位到區(qū)、縣規(guī)劃建設(shè)部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)文件，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃部門審定的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖。3.簽訂用地協(xié)議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設(shè)用地的協(xié)議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。4.用地申請(qǐng)。用地單位攜相關(guān)材料，向所在區(qū)、縣的國土資源分（縣）局提出用地申請(qǐng)。5.勘測(cè)定界。分（縣）局開具勘測(cè)定界聯(lián)系單，并根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用地范圍勘測(cè)定界。6.審核報(bào)批。分（縣）局對(duì)是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進(jìn)行審核，審核同意后報(bào)所在區(qū)縣人民政府審批。7.核發(fā)證書。區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源分（縣）局核發(fā)用地批準(zhǔn)通知書，用地單位憑用地批準(zhǔn)通知書等相關(guān)資料，申請(qǐng)集體建設(shè)用地土地登記，辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。8.上報(bào)備案。供地完成后，各分（縣）局應(yīng)上報(bào)市局備案，并在江蘇省建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)《集體建設(shè)土地使用》中錄入有關(guān)供地情況。第三部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。凡是建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)一、預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向自然資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢?cè)撧r(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃。▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號(hào))的要求。▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家自然資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得自然資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)?！缭摻ㄔO(shè)項(xiàng)目列入國家自然資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)件，各級(jí)人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。二、編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)?！渲校r(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。▲具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。三、提出用地預(yù)審申請(qǐng)用地單位持該《選址意見書》向同級(jí)自然資源局提出用地預(yù)審申請(qǐng)，由該自然資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》?！ㄔO(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。▲建設(shè)用地單位申請(qǐng)預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表(該表由自然資源部統(tǒng)一規(guī)定)；（2）預(yù)審的申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案；（3）需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?！缃ㄔO(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的，建設(shè)用地單位可直接向自然資源部提出預(yù)審申請(qǐng)?！匀毁Y源局在自受理預(yù)審申請(qǐng)或者收到轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。四、辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用?！h(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和(86)國環(huán)字第003號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批。▲某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報(bào)勞動(dòng)行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)管理辦法》予以審批。五、提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的自然資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。六、各級(jí)政府審批自然資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級(jí)人民政府審批?！凑铡锻恋毓芾矸ā酚嘘P(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土