企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控研究

房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)所有人、承典人或者實(shí)際使用人，按房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征或者按房租從租計(jì)征的一種財(cái)產(chǎn)稅。在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中所有涉及的稅種中，是一個(gè)不太能引起企業(yè)管理者關(guān)注的一個(gè)稅種。企業(yè)管理者較為關(guān)注的是增值稅和企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策，稅款繳納較多且每月都需申報(bào)繳納。在實(shí)踐中，大量的案例反映出企業(yè)管理者對(duì)房產(chǎn)稅的重視程度不高，使得企業(yè)面臨房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)，被稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令補(bǔ)充申報(bào)，補(bǔ)繳稅款和罰款。一、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控概述（一）企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的含義企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)指的是由于未能按照國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定按期繳納稅款、漏交少交或多交稅款，未按期申報(bào)報(bào)表或申報(bào)報(bào)表與實(shí)際不符等情況，從而給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)影響的行為。主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進(jìn)行納稅申報(bào)或未能足額繳納稅款，可能面臨補(bǔ)繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二在于未能正確適用減免稅等法律法規(guī)，應(yīng)享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收成本，降低利潤(rùn)。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，征稅范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村的房屋。如果企業(yè)的注冊(cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地在農(nóng)村，那么這樣的企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。如果企業(yè)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)，那么自有房產(chǎn)或者是租賃房產(chǎn)，是房產(chǎn)的所有人或者實(shí)際使用人，都有可能是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。企業(yè)在日常工作中，應(yīng)對(duì)自身的房產(chǎn)稅涉稅信息及時(shí)關(guān)注分析，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)，按期繳納稅款，加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控，避免房產(chǎn)稅漏報(bào)漏交、逾期申報(bào)繳納，避免企業(yè)面臨稅務(wù)行政罰款和納稅信用降級(jí)。（二）企業(yè)加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性企業(yè)加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控有著非常重要的意義，主要有以下三個(gè)方面。一是加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)可以有效降低來(lái)自稅務(wù)方面的行政處罰，比如罰款滯納金或者納稅信用評(píng)分扣分。按照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，如果企業(yè)未按時(shí)申報(bào)按期繳納稅款，企業(yè)除了補(bǔ)繳稅款外還將面臨罰款并征收滯納金的處罰。按納稅信用登記評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)未按期申報(bào)或未按期繳納稅款的，還將會(huì)有1到2分的納稅信用扣分。如果因?yàn)榧{稅信用評(píng)級(jí)下調(diào)，企業(yè)除了不能享受高信用等級(jí)的辦稅便利，還會(huì)被稅局列入年度檢查計(jì)劃重點(diǎn)檢查對(duì)象。二是加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理有利于企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。在實(shí)踐中經(jīng)常遇到有的企業(yè)財(cái)務(wù)人員因?yàn)閷?duì)稅法政策了解不準(zhǔn)確不透徹，造成企業(yè)應(yīng)該享受的優(yōu)惠政策沒(méi)享受到而多交稅款，或者計(jì)稅基礎(chǔ)申報(bào)錯(cuò)誤造成多交稅款給企業(yè)帶來(lái)利益上的損失。三是通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控可以有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。稅務(wù)工作是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一個(gè)重要組成部分。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不單是要記錄企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，核算企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更重要的一個(gè)工作是要正確申報(bào)繳納企業(yè)的各種稅費(fèi)。在實(shí)踐中，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不經(jīng)常變更，但是稅法經(jīng)常變化，主要是稅收優(yōu)惠政策的發(fā)布或者納稅申報(bào)表合并變更，如果企業(yè)不關(guān)注這些涉稅變化，不及時(shí)了解相關(guān)政策，就會(huì)造成申報(bào)不準(zhǔn)確或者多交稅款。二、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控存在的問(wèn)題企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中因外部政策環(huán)境變化、內(nèi)部控制不規(guī)范或者會(huì)計(jì)核算申報(bào)不準(zhǔn)確造成房產(chǎn)稅申報(bào)繳納錯(cuò)誤而導(dǎo)致涉稅風(fēng)險(xiǎn)的情況有很多種，本文針對(duì)每一情況選取比較有代表性的一則或者兩則案例予以說(shuō)明。（一）行政區(qū)劃變更引起的房產(chǎn)稅管控風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)稅的征收范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的房產(chǎn)，所以如果有的企業(yè)注冊(cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地在農(nóng)村的話，則該企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，是不需要繳納房產(chǎn)稅的。但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，很多農(nóng)村集體所有土地被征收后變更為國(guó)有土地，或者城區(qū)規(guī)劃變更了，原經(jīng)營(yíng)地在行政區(qū)劃上屬于城區(qū)了，那么企業(yè)就變成了房產(chǎn)稅納稅人，這時(shí)候需要繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)對(duì)外部信息掌握不及時(shí)就會(huì)使得企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。案例一：A橡塑制品有限公司成立于2001年，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地在XX村，該公司一直未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。2020年9月企業(yè)收到本縣稅務(wù)分局通知，本市稅局下發(fā)了稅務(wù)調(diào)查任務(wù)書(shū)，要求核查企業(yè)未繳納房產(chǎn)稅事項(xiàng)。企業(yè)與稅務(wù)分局溝通分析后達(dá)成共識(shí)：本企業(yè)位于村莊不屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，并由縣稅務(wù)分局向市稅務(wù)局報(bào)告回復(fù)，市稅務(wù)局對(duì)報(bào)告予以認(rèn)可。2021年5月企業(yè)又接到本縣稅局風(fēng)險(xiǎn)管理股通知，企業(yè)房產(chǎn)稅涉嫌漏稅。在與風(fēng)險(xiǎn)管理股溝通過(guò)程中得知，風(fēng)險(xiǎn)管理股從本縣財(cái)政局綜合治稅辦公室獲得情報(bào)，企業(yè)目前所在位置屬于本鎮(zhèn)城區(qū)轄區(qū)，屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。企業(yè)以行政區(qū)劃變更未公告，企業(yè)不知情為由，申請(qǐng)不對(duì)企業(yè)房產(chǎn)稅漏稅行為進(jìn)行行政處罰，稅局予以認(rèn)可，隨后企業(yè)補(bǔ)繳了房產(chǎn)稅和滯納金。（二）合租或無(wú)租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)管控問(wèn)題在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，很多小門市注冊(cè)成公司經(jīng)營(yíng)，存在一址多照的現(xiàn)象，就是多個(gè)公司在同一個(gè)地方經(jīng)營(yíng)，這種現(xiàn)象在小微企業(yè)中非常普遍。小微企業(yè)租賃的房屋所有權(quán)人即房東一般是個(gè)人，在房東租賃該房產(chǎn)時(shí)一般約定房產(chǎn)稅由承租人承擔(dān)，而稅局在實(shí)際征管過(guò)程中也傾向于有租賃房產(chǎn)的公司到某個(gè)業(yè)維護(hù)案例二文具類故而承銷辦公，經(jīng)營(yíng)該公司0元/年用品有納房產(chǎn)與A辦未在申征收房產(chǎn)稅。如果金三系統(tǒng)監(jiān)控到或者稅管員檢查公司沒(méi)有房產(chǎn)稅的稅源信息會(huì)找企業(yè)核實(shí)，要求企房源信息并交納房產(chǎn)稅。：某品牌辦公用品公司授權(quán)縣級(jí)經(jīng)銷商承銷辦公產(chǎn)品，就不允許該承銷商承銷辦公設(shè)備類產(chǎn)品，銷商會(huì)另外注冊(cè)一個(gè)公司，以另一公司的名義承設(shè)備類產(chǎn)品。但是實(shí)際經(jīng)營(yíng)地還是在同一個(gè)地方者也為同一人。李先生經(jīng)營(yíng)A辦公用品有限公司，租用L先生（為李先生父親）門市一處，租金1000，約定房產(chǎn)稅由A辦公用品有限公司繳納。A辦公限公司維護(hù)房產(chǎn)稅稅源信息，按從租計(jì)征申報(bào)繳稅。后李先生又注冊(cè)B辦公設(shè)備有限公司，注冊(cè)地公用品有限公司在同一地址，B辦公設(shè)備有限公司報(bào)房產(chǎn)稅稅源信息并且也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。2021年6月稅務(wù)分局通知李先生，金三系統(tǒng)監(jiān)控到B辦公設(shè)備有限公司未申報(bào)房產(chǎn)稅稅源信息，要求該公司配合調(diào)查。該案例中，B辦公設(shè)備有限公司與A辦公用品有限公司實(shí)際為合租使用L先生的門市開(kāi)展業(yè)務(wù)。因?yàn)锽辦公設(shè)備有限公司未申報(bào)房產(chǎn)稅稅源信息而被金三系統(tǒng)監(jiān)控關(guān)注，產(chǎn)生了涉稅風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)與稅局溝通，B辦公設(shè)備有限公司與A辦公用品有限公司共同分擔(dān)房租，各自按承擔(dān)的房租申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（三）會(huì)計(jì)核算口徑與稅法不一致引起的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)會(huì)計(jì)核算方法與稅法規(guī)定的涉稅事項(xiàng)存在差異稱之為稅會(huì)差異，如果會(huì)計(jì)在涉稅申報(bào)時(shí)候沒(méi)能注意到這些差異的存在，就可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)稅稅法規(guī)定的房產(chǎn)原值包含地價(jià)，包含房屋建筑物上不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施，比如排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等。獨(dú)立于房屋的建筑物如水塔、圍墻、暖房、員工自行車車棚、加油站擋雨棚、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。而對(duì)于地價(jià)，會(huì)計(jì)一般在無(wú)形資產(chǎn)中核算，為了明細(xì)區(qū)分企業(yè)的固定資產(chǎn)，會(huì)計(jì)一般會(huì)將排水設(shè)備、采暖設(shè)備、消防設(shè)備等附屬于房屋的設(shè)備單獨(dú)核算。比如游泳池，如果是室內(nèi)游泳池則屬于房產(chǎn)稅稅法認(rèn)定的房產(chǎn)，但是如果是室外游泳池則不屬于房產(chǎn)稅認(rèn)定的房產(chǎn)。如果會(huì)計(jì)在房產(chǎn)稅申報(bào)時(shí)，沒(méi)能正確核算房屋的原值，僅僅以會(huì)計(jì)賬簿記載的房產(chǎn)原值進(jìn)行納稅申報(bào)，會(huì)使得申報(bào)計(jì)稅依據(jù)小于稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，造成少交稅款而引起涉稅風(fēng)險(xiǎn)。按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以確認(rèn)為房產(chǎn)的但是對(duì)于房產(chǎn)稅稅法不認(rèn)定為房產(chǎn)的建筑物，如果會(huì)計(jì)按房產(chǎn)申報(bào)了房產(chǎn)稅就會(huì)使企業(yè)多交稅款，造成企業(yè)利益損失。案例三：A電子產(chǎn)品有限公司2019年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬(wàn)元，房產(chǎn)取得發(fā)票后會(huì)計(jì)按500萬(wàn)計(jì)入固定資產(chǎn)——辦公樓。2020年企業(yè)為辦公樓加裝中央空調(diào)，造價(jià)總計(jì)80萬(wàn)元。會(huì)計(jì)在核算時(shí)憑借發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)——中央空調(diào)80萬(wàn)，但是沒(méi)有及時(shí)變更房產(chǎn)稅稅源信息。2021年6月企業(yè)接到稅務(wù)局通知，金三系統(tǒng)監(jiān)控到企業(yè)的相關(guān)申報(bào)信息，認(rèn)定企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)申報(bào)數(shù)低于實(shí)際，要求企業(yè)自查更正。企業(yè)根據(jù)稅局的任務(wù)書(shū)反映的情況，將房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)調(diào)整為包含中央空調(diào)的入賬價(jià)值后的金額更正申報(bào)并補(bǔ)繳了相應(yīng)的稅款和滯納金。案例四：XX金屬制品有限公司2018年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬(wàn)。房產(chǎn)建成交付使用后，會(huì)計(jì)將該辦公樓計(jì)入固定資產(chǎn)——辦公樓入賬并申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。2019年5月公司在該辦公樓前挖地建池，建筑假山景觀，池中放水養(yǎng)魚(yú)。該項(xiàng)工程造價(jià)20萬(wàn)。公司會(huì)計(jì)認(rèn)為該景觀池屬于不動(dòng)產(chǎn)，屬于辦公樓的附屬設(shè)施，應(yīng)變更原辦公樓的入賬價(jià)值，同時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅稅源信息，即景觀池也需要申報(bào)房產(chǎn)稅。故在項(xiàng)目完工后公司會(huì)計(jì)將該景觀池計(jì)入固定資產(chǎn)，變更了原辦公樓的入賬價(jià)值，并更正了企業(yè)的房產(chǎn)稅房源信息。2021年3月公司聘請(qǐng)的外部會(huì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該筆業(yè)務(wù)變動(dòng)，經(jīng)過(guò)了解認(rèn)為，該景觀池可以作為不動(dòng)產(chǎn)計(jì)入固定資產(chǎn)，但是該景觀池獨(dú)立于辦公樓，不屬于房產(chǎn)稅稅法定義的房產(chǎn)，按規(guī)定不需繳納房產(chǎn)稅。經(jīng)與稅務(wù)部門溝通，企業(yè)更正申報(bào)房產(chǎn)稅報(bào)表并申請(qǐng)退稅處理。三、企業(yè)加強(qiáng)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的對(duì)策針對(duì)上述典型案例中體現(xiàn)的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控存在的具體問(wèn)題，本文提出以下風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策。（一）及時(shí)關(guān)注外部政策環(huán)境變化，防范外部房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)一方面，企業(yè)要實(shí)時(shí)留意當(dāng)?shù)氐恼?，注意企業(yè)用地地塊的屬性變化，廠房所在地土地性質(zhì)變更了要及時(shí)維護(hù)房源信息，及時(shí)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅?；蛘呖梢粤粢舛惥滞▓?bào)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，及時(shí)維護(hù)房源信息。因?yàn)榈貕K屬性信息變更在政府部門內(nèi)部會(huì)有涉稅情報(bào)傳遞機(jī)制。當(dāng)企業(yè)收到稅務(wù)部門的房產(chǎn)稅涉稅信息疑點(diǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)配合維護(hù)房源信息并申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的。另一方面，稅務(wù)征收管理部門應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)搜集匯總分析涉稅情報(bào)，準(zhǔn)確判斷各部門分享的數(shù)據(jù)對(duì)轄區(qū)企業(yè)的影響，及時(shí)主動(dòng)多渠道地將提醒信息推送到相關(guān)人員?？梢噪娫捖?lián)系企業(yè)相關(guān)人員，向相關(guān)人員發(fā)送短信提醒，稅務(wù)公眾號(hào)消息定向推送到企業(yè)，或者在電子稅務(wù)局端推送提醒消息。（二）規(guī)范內(nèi)部控制，合理有效規(guī)避房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)按房產(chǎn)稅稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，房產(chǎn)代管人或使用人，房產(chǎn)承典人等。房屋出租的按規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅，但是在實(shí)踐中，房屋的所有人很多是個(gè)人，個(gè)人將自有房產(chǎn)租賃給企業(yè)作為生產(chǎn)辦公使用。房主在出租房屋時(shí)候一般約定房產(chǎn)稅有承租人也就是企業(yè)繳納。稅務(wù)部門在房產(chǎn)稅征收實(shí)踐中，也傾向于向房產(chǎn)承租人征收稅款。因?yàn)槎悇?wù)部門不實(shí)際掌握個(gè)人房產(chǎn)信息，但是能準(zhǔn)確掌握承租人即企業(yè)的信息。房產(chǎn)稅法也規(guī)定可以向房產(chǎn)的實(shí)際使用人征收房產(chǎn)稅。在實(shí)踐中，金三系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)篩查注冊(cè)地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，但是自成立后一直沒(méi)申報(bào)房產(chǎn)稅的企業(yè)，如果企業(yè)注冊(cè)地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，和案例二中的情況一樣是和別的企業(yè)合租使用房產(chǎn)的，如果沒(méi)有申報(bào)繳納房產(chǎn)稅一般會(huì)被系統(tǒng)篩查并預(yù)警提示的。這種情況一般建議兩家企業(yè)將房租按比例各自分擔(dān)各自申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)人員，財(cái)務(wù)人員特別是企業(yè)管理人員的稅收法律法規(guī)的宣傳培訓(xùn)，強(qiáng)化依法納稅的意識(shí)。注重對(duì)相關(guān)典型案例的搜集、學(xué)習(xí)和交流討論，積累經(jīng)驗(yàn)并用于指導(dǎo)實(shí)際工作。特別是關(guān)注涉及房產(chǎn)稅的稅會(huì)差異點(diǎn)，可以將企業(yè)可能涉及的房產(chǎn)稅稅會(huì)差異點(diǎn)總結(jié)列示出來(lái)供企業(yè)相關(guān)人員系統(tǒng)學(xué)習(xí)，以降低或消除由會(huì)計(jì)核算引起的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該注重加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)能力的提升，在實(shí)踐中，由于語(yǔ)言環(huán)境、思維習(xí)慣等原因，對(duì)同一份政策文件每個(gè)人的理解都是不盡相同的，在對(duì)政策文件的理解有偏差的時(shí)候，一定要和稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)確保對(duì)政策的理解正確。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅法甚至是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)同一事物的界定并不完全一致，所以為了能更準(zhǔn)確的理解財(cái)務(wù)核算口徑和業(yè)務(wù)口徑的不一致處，為了能準(zhǔn)確滿足不同口徑核算統(tǒng)計(jì)的要求，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)專業(yè)相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員對(duì)本企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)、行業(yè)屬性有初步的掌握。四、結(jié)束語(yǔ)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中，由于對(duì)稅法政策理解的不準(zhǔn)確，對(duì)優(yōu)惠政策的不能及時(shí)掌握，對(duì)外部政策環(huán)境變化不能及時(shí)了解都將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)多交少交或者漏交稅款，從而使得企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅要補(bǔ)繳稅款滯納金還可能會(huì)面臨罰款，從而給企業(yè)帶來(lái)利益上的損失，納稅信用登記的下調(diào)。房產(chǎn)稅是對(duì)企業(yè)擁有房產(chǎn)或者對(duì)外出租承租房產(chǎn)，從價(jià)計(jì)征或者從租計(jì)征的一種財(cái)產(chǎn)行為稅，這個(gè)稅種的稅額