淮河南路菜場招商運營方案

初步招商方案本招商運營方案主體思路緊緊圍繞前期銷售為核心思路所有工作以配合銷售及銷售需要而展開整合一切有利資源，開展招商工作進一步完善后期市場管理運營的團隊組建進一步強化后期市場管理的執(zhí)行力本市場業(yè)態(tài)規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場業(yè)態(tài)定位精品型凈菜市場（一層）：邊鋪經(jīng)營水產(chǎn)、活禽、冷凍品、干貨調(diào)味、糧油、牛羊肉等效益明顯的業(yè)類，中間鋪經(jīng)營蔬菜、豆制品、快捷菜、豬肉。主入口設置比較干凈的經(jīng)營項目，如水果、炒貨等。后入口設置衛(wèi)生比較難處理的水產(chǎn)、活禽等。業(yè)態(tài)分布充分考慮干濕分區(qū)，對人流線路進行引導，合理設置經(jīng)營位置，確保無死角，人流量能平均分配。盱眙電子城（二層）主要經(jīng)營各種品牌電腦銷售、組裝、各類電腦配件、監(jiān)控類產(chǎn)品、數(shù)碼類產(chǎn)品、手機、電腦維修、各類軟件、各種精品小電器、生活小家電、舊電腦回收等。2、本市場定位依據(jù)一層A、對農(nóng)貿(mào)市場進行壓縮，確保一層招商及運營以最快速度產(chǎn)生效益。B、有利于樹立精品凈菜市場形象及目標。C、招商的快速進行有利于刺激客戶的購買欲望。D、有利于客戶篩選，為鋪位價值提升創(chuàng)造空間。二層A、電子城市場目標明確，填補盱眙市場空白。B、招商目標有較強的針對性強，利于工作開展。C、具有城市功能的唯一性，可對電子市場進行有效整合，提供一站式購物場所。D、可和農(nóng)貿(mào)市場相呼應，提高市場人流量，擴充投資客戶源。E、目前經(jīng)營電子經(jīng)營戶普遍房租成本較高，對宣傳不敢投入，市場化經(jīng)營可以解決他們這種狀態(tài)緩解他們的壓力。五、招商政策細則交租金送租金，交的多送的多1、一次性繳納一年租金的送1個月租金。2、一次性繳納兩年租金的送2個月租金。3、一次性繳納三年租金的送3個月租金。執(zhí)行細則：本活動針對所有經(jīng)營戶根據(jù)客戶繳款額度，在簽訂合同時直接在合同上備注，并交財務存檔如客戶在簽訂協(xié)議并享受優(yōu)惠政策的，發(fā)生提前退租，那所有優(yōu)惠政策將不再享受，并要在退租時將優(yōu)惠金額從剩余租金中直接扣除。二、開業(yè)進場有禮所有在開業(yè)之前10天內(nèi)帶貨品進場的一律免2個月租金。帶客有禮所有已經(jīng)簽訂本市場租賃協(xié)議的客戶，簽訂協(xié)議后，又帶客戶來的，按介紹一個攤位送本人攤位一個月租期感謝，不設上限。執(zhí)行細則：必須是已經(jīng)簽約的客戶帶客戶。帶一個送一個月，多帶多送。只贈送租期，不返還現(xiàn)金，不可轉(zhuǎn)讓。所贈送租期由招商部確認并在簽約后交財務存檔備案。幸運大轉(zhuǎn)輪，好運帶回家，中獎100%。1、所有開業(yè)前簽約的客戶在簽約時均可轉(zhuǎn)一次。2、租賃3節(jié)柜臺的可轉(zhuǎn)2次。3、租賃3節(jié)往上的可轉(zhuǎn)動3次。4、轉(zhuǎn)輪設置返一個月租金，現(xiàn)金返還（極小中獎率）小禮品為：小電飯鍋、電子秤、折疊椅、方便袋10卷、迷你計算器等，價值控制在100元以內(nèi)。租賃經(jīng)濟效益分析（所有測算均為市場內(nèi)攤位及內(nèi)鋪，沿街商鋪及公共配套除外）目前本市場有攤位一層邊鋪約690平米，共31間，平價每戶經(jīng)營面積為22平米，攤位為615平米，共152節(jié)，平價每戶經(jīng)營面積為4平米（平均每戶柜臺面積為1.8平米），一層實際攤位面積為1350平米。所以在實際運行過程中，一個攤位面積是不夠的，實際經(jīng)營戶應該在70戶左右，按目前市場行情，邊鋪的價格大約為1.5萬左右，也就是大約在每天大約2元每平米，攤位的價格大約為3000元每節(jié)，也就是大約在每天2元每平米，二層攤位的價格基本上可以定在每天1.6元每平米。按目前市場攤位銷售價格來定的話，本市場考慮規(guī)模，位置等綜合因素，一層的銷售價格在25000元每平米左右，二層銷售價格在16000元每平米左右，每層攤位產(chǎn)權(quán)面積大約為2200平米，按年返租8%計算的比例計算，返租金額為5元每平米左右每天，在此基礎上對本市場經(jīng)濟效益分析如下。租金收入：一層年租賃收入變化率年租金收入備注97.5萬-5%92.6萬一二層年租金保守預計為175萬每年左右，-3%94.5萬0%97萬+3%100.4萬+5%102.4萬二層年租賃收入變化率租金收入75萬-5%71.2萬-3%72.8萬0%75萬+3%77.2萬+5%78.8萬銷售返租一層銷售收入變化率變化后銷售收入返租率年支出返租款備注5.5千萬-5%5.225千萬8%418萬一二層總的銷售資金預計為8.8千萬，扣除兩年返租后，銷售資金預計為7.4千萬-3%5.335千萬8%426萬05.5千萬8%440萬+3%5.665千萬8%453萬+5%5.775千萬8%462萬二層銷售收入變化率變化后銷售收入返租率年支出返租款3.3千萬-5%31.3千萬8%250萬-3%3.2千萬8%256萬03.3千萬8%264萬+3%3.4千萬8%272萬+5%3.46千萬8%277萬根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析可以看出，租金收益是在合理的市場價格基礎建立的，與返租支出是有很大價格差距的，但是租金回收的速度相對言要比銷售資金回籠來的快，市場商業(yè)租賃的價格區(qū)間對項目的整體收益影響不大，但銷售收入的敏感系數(shù)較大，這是由于受銷售價格上漲等因素的影響，因此，后期繼續(xù)包租是可以堅定投資者的投資信心，但是對開發(fā)單位來說，在租金收益和返租不對等的情況下，每年是需要支出一定費用的。如果返租3年的話，不但降低購買門檻，還可以達到快速回籠資金目的，同時可以增加銷售價格上調(diào)空間，后期也可以直接采用托管經(jīng)營的方式來處理后期事務。七、前期準備工作1、招商部辦公室設立a、辦公桌2套b、電腦兩臺c、沙發(fā)或接待桌椅（根據(jù)接待區(qū)場地配置再定）d、日常必備辦公用品e、電話一部（捆綁手機）及網(wǎng)絡f、其他零星設備（工作服、工作牌）2、招商資料準備1、招商手冊人手一本2、招商單頁若干3、上墻市場區(qū)域分布圖4、區(qū)位價格表及控制表3、招商人員配置招商經(jīng)理1名：負責統(tǒng)籌招商一切相關(guān)事宜。文案策劃1名：制定招商方面的具體細節(jié)。平面制作可由廣告公司來完成。文員1名：對各類招商資料集業(yè)主資料集合同類文件進行統(tǒng)一管理及日常事宜。文員可由開發(fā)單位安排人員兼職。招商工作人員2名：負責客戶接待及日常招商工作開展。編外人員：待定八、招商工作開展現(xiàn)場包裝（與銷售相結(jié)合）圍擋：畫面按照本市場定位進行效果展示（效果圖、平面布局圖）。市場形象包裝：根據(jù)建設進度進行包裝，前期以圖片文字包裝為主，主體成功以后以現(xiàn)場管理及現(xiàn)場門頭形象包裝為主，交付前期1個月，各項包裝到位（包括管理人員配置及形象、各類標識包裝，簽約商家展示、各項招商政策等）公交廣告在3路公交車身或車內(nèi)電子屏以及窗戶上方廣告位做銷售、招商廣告。有利于帶動3路公交沿線的客戶群。3、招商宣傳單頁銷售政策與招商政策相結(jié)合市場一面，電子城一面采用人員發(fā)放（盱眙各個大小菜市場進行發(fā)放）以及百事通及萬事通夾報進行投放。4、條幅廣告在本市場周邊小區(qū)內(nèi)設置橫幅對本市場信息進行發(fā)布，為市場蓄人氣。廣告語1、新市場新氣象新鮮平價菜品全2、到淮河南路新菜場，買新鮮菜，吃放心菜3、淮河南路新菜場很火，跟親友一起去看看吧！5、成立分招小組A通過各種渠道聯(lián)系各市場管理負責人，利用他們的資源對本市場進行推動。B此項工作開展整個公司進行資源整合，進行人員名單篩選并確定。C人員名單確定后按個邀請來本市場參觀指導以及上門拜訪D分招人員不發(fā)工資，介紹一戶，給介紹人300元超市購物卡作為回報6、銷售的宣傳渠道同步帶動。1、鼓勵攤位購買人給本市場帶租戶。2、通過投資分析，鼓勵經(jīng)營戶自購經(jīng)營。3、發(fā)動購買投資戶口碑宣傳效應，做市場銷售租賃宣傳（購買的帶一戶返2千現(xiàn)金，如財務不好操作，則采用電器類抵用券處理）。7、市場推介會（可由禮儀公司直接承辦，在各項條件成熟時實施）1、參與人員：公司主要負責人、整理分租小組人員、社會幫助資源、市場目標客戶群2、推介會內(nèi)容：項目介紹、現(xiàn)場演出、抽獎、意向登記（發(fā)放紀念品、）晚宴2、制作邀請函，發(fā)放到推介會目標客戶手中3、推介會內(nèi)容市場介紹、市場資源介紹、市場發(fā)展目標介紹、市場準客戶介紹，現(xiàn)場4、現(xiàn)場布置