X社區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司簡介（一）、企業(yè)介紹哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司是哈爾濱市物業(yè)供熱集團公司與香港順邁國際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理管控公司。2001年12月，正式成為全國物業(yè)管理管控協(xié)會944號會員，現(xiàn)為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位，省物業(yè)專業(yè)委員會副秘書長單位，哈爾濱市物業(yè)管理管控協(xié)會常務(wù)理事單位，物業(yè)管理管控國家一級資質(zhì)企業(yè)。公司現(xiàn)管理管控和已簽訂合同合約的物業(yè)相關(guān)項目包括昆侖商城、世紀(jì)廣場、得意居、名人府邸、中國銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國際公寓、百順風(fēng)華、太陽島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾200萬平方米。公司繼承了香港順邁集團先進的國際物業(yè)管理管控模式，汲取了哈爾濱市房產(chǎn)局近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理管控的經(jīng)驗，并導(dǎo)入“環(huán)境+文化”的物業(yè)管理管控新理念，努力與國際化的物業(yè)管理管控模式接軌，并逐步向國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化物業(yè)管理管控企業(yè)發(fā)展。（二）公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司實行董事會監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理管控，通過嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運行。公司以專業(yè)、高效、精干的原則，并根據(jù)公司未來的發(fā)展需要及公司的管理管控體制，設(shè)置了七個部門一個中心，主要有：綜合部、管家部、財務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理管控部、管控中心。圍繞物業(yè)管理管控服務(wù)，公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司公司管理架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理 物料庫檔案室司機班食堂水組電組電梯組綜合組其中，綜合部負(fù)責(zé)公司行政管理管控、后勤與內(nèi)務(wù)管理管控、人事勞資、人力資源開發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機班、食堂。管家部負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理管控、費用收繳稽核、制定費用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對所管物業(yè)實施統(tǒng)籌管理管控及對外接管物業(yè)規(guī)劃書的制定。下設(shè)檔案室、物料庫。財務(wù)部負(fù)責(zé)公司日常財務(wù)活動、建立財務(wù)管理管控制度、擬訂年度財務(wù)預(yù)算、提交年度財務(wù)決算、保證公司的運轉(zhuǎn)能力。工程部負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護相關(guān)計劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項經(jīng)營與服務(wù)相關(guān)項目的策劃、管理管控、開展便民服務(wù)等。管控中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報修、投訴及部門信息反饋，并作為公司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負(fù)責(zé)各部門、各管理管控處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施及業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。安全管理管控部負(fù)責(zé)對安管人員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。法律事務(wù)部負(fù)責(zé)促進公司各方面事務(wù)按市場規(guī)范及國家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運行、完善公司的各項合同合約關(guān)系，代理涉訴案件，加大費用收繳力度。（三）公司下設(shè)物業(yè)管理管控處是物業(yè)管理管控的現(xiàn)場負(fù)責(zé)機構(gòu)，負(fù)責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔、報修、收費工作，直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào)，監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范?，F(xiàn)公司主要設(shè)有昆侖商城物業(yè)管理管控處、世紀(jì)廣場物業(yè)管理管控處、得意居物業(yè)管理管控處、名人府邸物業(yè)管理管控處、省中行辦公樓物業(yè)管理管控處、海富名都城物業(yè)管理管控處、龍福家園物業(yè)管理管控處、美霖嘉園物業(yè)管理管控處、盛世嘉園物業(yè)管理管控處、聚豪天下物業(yè)管理管控處、江南國際公寓物業(yè)管理管控處、百順風(fēng)華物業(yè)管理管控處等多個物業(yè)管理管控處。八個部門一個中心及下設(shè)管理管控處更好地延伸了公司的管理管控職能，密切地職能銜接使公司管理管控沒有空白。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。（四）、公司的管理管控模式昆侖商城物業(yè)管理管控有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理管控為目標(biāo)，并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理管控規(guī)范，并對各個崗位制定了詳細(xì)的崗位職責(zé)。根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)濟分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門，管理管控處經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理管控處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理管控處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠及時有效地得到解決。（五）、物業(yè)公司的優(yōu)勢經(jīng)驗豐富、精明強干的領(lǐng)導(dǎo)班子一個企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學(xué)昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù)，碩士研究生學(xué)歷，高級經(jīng)濟師，并正在哈爾濱工業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟管理管控專業(yè)攻讀物業(yè)管理管控方面的博士學(xué)位，目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事，省物業(yè)管理管控專業(yè)委員會副秘書長，省物業(yè)管理管控專家組成員，哈爾濱物業(yè)管理管控協(xié)會常務(wù)理事，曹總經(jīng)理對高檔物業(yè)管理管控具有自己獨特的方法和思路。公司還聘請臺灣的物業(yè)管理管控高級人才，原香港順邁集團物業(yè)部經(jīng)理羅昌迨先生為公司經(jīng)營顧問，承擔(dān)公司經(jīng)營決策責(zé)任。公司的中層管理管控干部也都具有大專以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗，理論與實踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個又一個新的高峰。高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團隊我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實行24小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理管控的要求出早操、晨報、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理管控的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊伍我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發(fā)事件，確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，工程維修人員同樣實行24小時值班制度，以保證在任何時間接到報修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場進行維修處理。我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修相關(guān)計劃，按相關(guān)計劃定期的對各個物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及房屋進行維修、保養(yǎng)，做到小修及時到位，大修不過夜。專業(yè)的保潔隊伍各管理管控處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點，為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔(dān)任，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量保潔人員的工作成績。我們公司除了定期的對保潔員進行有關(guān)保潔方面知識的專門培訓(xùn)外，還由管控中心每天派員到各管理管控區(qū)域進行檢查督導(dǎo)，并對保潔及工作人員的工作情況詳細(xì)記錄，按記錄進行考核評定，獎優(yōu)罰劣。專業(yè)的配套服務(wù)我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個子公司。綠化公司于2003年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時間內(nèi)就順利完成了16個物業(yè)小區(qū)近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護等各項綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評。此外，他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地，與國內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理管控的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護、運行外，還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護工作，通過例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理管控的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護的費用。保潔公司也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機、吸水機、打蠟機、電動升降平臺等一系列專業(yè)工具，公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗，自公司成立以來，已經(jīng)對外承接了多項大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評。文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負(fù)責(zé)對外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。嚴(yán)密的規(guī)章制度俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作任務(wù)，公司還引進了部隊的軍事化管理管控機制，定期邀請駐地部隊的優(yōu)秀教練員對員工進行軍訓(xùn)。公司各部門和下屬管理管控處的員工實行半軍事化管理管控，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語，此項制度加強了員工的組織性、紀(jì)律性。公司為管控中心配備了超短波電臺，為保安和維修等一線部分人員配備了對講機，在方便情況溝通的同時，保證管理管控機關(guān)的各項指令及時有效的傳達到各個崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理管控人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊伍。嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲備相關(guān)計劃。在招聘工作中，公司嚴(yán)格把關(guān)，以誠信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進行招聘，經(jīng)過綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理管控崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。在培訓(xùn)工作中，公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)相關(guān)計劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過有組織培訓(xùn)，有相關(guān)計劃選擇人才，公司的人力資源管理管控不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理管控崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場競爭力的物業(yè)管理管控團隊。（六）、驕人的業(yè)績物業(yè)公司成立近兩年來，通過我們的不斷努力，取得了可喜的成績，我們公司管理管控的昆侖商城、世紀(jì)廣場、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評為“南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理管控小區(qū)”、“市級物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)”、“市級優(yōu)秀綠化庭院”、“省級物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)”等多項榮譽稱號，更有業(yè)主的員工贈送的錦旗多面和表揚信數(shù)封。世紀(jì)廣場物業(yè)小區(qū)是哈爾濱市物業(yè)管理管控示范單位，每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會陪同外國元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進行參觀、指導(dǎo)。我公司于2003年為我們所管理管控的昆侖商城物業(yè)小區(qū)和世紀(jì)廣場物業(yè)小區(qū)申報“全國物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，在省建設(shè)廳和國家建設(shè)部組織的評檢過程中雙雙順利通過檢查，創(chuàng)下了同行業(yè)之最，成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報2個國家級物業(yè)管理管控優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過的物業(yè)公司之一。我公司于2004年成功申報國家一級資質(zhì)，成為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理管控企業(yè)。公司于2004年初成立北京市昆侖人家物業(yè)管理管控分公司，同年接管北京市鼎盛園小區(qū)，現(xiàn)正為其進行前期物業(yè)管理管控服務(wù)。2004年，為了在管理管控上與國際接軌，我公司在年初就積極導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量保證體系，使公司的管理管控步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。并且在11月，順利通過了ISO9001:2000（質(zhì)量管理管控體系）、ISO14001：1996（環(huán)境管理管控體系）、OHSAS18001：2000（職業(yè)健康安全管理管控體系）三位一體綜合認(rèn)證。使公司的管理管控體系上升到一個全新的高度，達到了行業(yè)內(nèi)先進水平。同年，公司還榮獲“中國市場物業(yè)管理管控企業(yè)十大知名品牌”以及“中國質(zhì)量萬里行誠信單位”等榮譽稱號。海德國際社區(qū)物業(yè)管理管控服務(wù)合適的方案海德國際社區(qū)物業(yè)管理管控相關(guān)項目的管理管控特點分析一、海德國際社區(qū)的特點海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處，位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成，這是一座堪與美國社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū)，她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國際同步。海德國際社區(qū)，作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢，社區(qū)的購房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟，置業(yè)目的明確，文化品位較高，他們在選擇海德國際社區(qū)的同時，也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù)，感受尊貴的專署服務(wù)，確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設(shè)施完善，社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學(xué)校、商場、公寓、商鋪一應(yīng)俱全，充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假等的需要。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。二、海德國際社區(qū)的管理管控難點在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)工作中，凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面：1、整個社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理管控服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。2、地域處在新開發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位，社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈，政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理管控公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理管控服務(wù)，滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。綜上分析，針對于“海德國際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理管控服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理管控，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理管控城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的，管家式專屬物業(yè)管理管控服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面，讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)，才能滿足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。三、物業(yè)管理管控難點解決方法1、實施規(guī)范化管理管控，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局，我們認(rèn)為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)，應(yīng)該在人文服務(wù)上突出“尊貴、舒適”，在環(huán)境管理管控上體現(xiàn)“生態(tài)、綠色”，在社區(qū)文化中彰顯“高雅、高尚”，在治安秩序上感受“安全、安心”。在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容，以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理管控的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理管控企業(yè)嚴(yán)格按照“規(guī)范化”的要求實施物業(yè)管理管控服務(wù)工作，并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小區(qū)員工進行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強培訓(xùn)。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理管控的任何一個細(xì)節(jié)，都能夠遵照國家的“條例”，地方的“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照“條例”、“規(guī)定”實施規(guī)范化管理管控。保持高檔社區(qū)的原有風(fēng)格，以國家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)整個社區(qū)，保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。同時，分公司內(nèi)部進行規(guī)范化管理管控，運用先進的扁平化管理管控模式，以內(nèi)部的規(guī)范化管理管控帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，提升管理管控服務(wù)品位，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理管控”風(fēng)格。2、開展人性化的管家式服務(wù)，使物業(yè)管理管控服務(wù)提檔升級，獲得社會、業(yè)主認(rèn)可。根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主，滿足不同業(yè)主的不同需要，讓“人性化”專署的管家式物業(yè)管理管控服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個細(xì)節(jié)，使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求的目標(biāo)。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具，為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便?？紤]到業(yè)主救護和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供24小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。公司還將組織引進一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù)，更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理管控服務(wù)需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù)，創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，相關(guān)計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心，提供代辦、代購、代買、代售等服務(wù)，和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴，對于社區(qū)業(yè)主只要持有VIP卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認(rèn)知度，把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。3、開拓創(chuàng)新，注重環(huán)保，為業(yè)主提供超值服務(wù)，提升社區(qū)品位。海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來的物業(yè)管理管控服務(wù)中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題，圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動，注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài)，實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺，物業(yè)費合適的內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收各種費用。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù)，創(chuàng)造全新的大家庭氛圍，把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。

投標(biāo)總報價一、物業(yè)服務(wù)費報價根據(jù)海德國際社區(qū)的具體特點。在取費時，我們本著精打細(xì)算、務(wù)求準(zhǔn)確、合理的原則。分別確定了高層住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)：高層住宅建筑面積每平方米/每月元商服公企建筑面積每平方米/每月元別墅住宅建筑面積每平方米/每月元寫字樓建筑面積每平方米/每月元地上車位管理管控費每月每位元地下車位管理管控費每月每位元電梯費基礎(chǔ)層元/月

管理管控服務(wù)總承諾在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾“服務(wù)無止境、管理管控?zé)o盲點、業(yè)主無怨言”。公司在中標(biāo)并簽署了物業(yè)管理管控委托合同合約后，將嚴(yán)格按照投標(biāo)書約定時間，提交履約保證金。如在物業(yè)管理管控服務(wù)過程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時，將按照合同合約中的相關(guān)約定進行賠償修復(fù)。在全面的管理管控服務(wù)中，我們承諾“管理管控?zé)o盲點、服務(wù)無止境、業(yè)主無怨言”、全員都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，用高品級的物業(yè)管理管控標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于海德國際社區(qū)，把社區(qū)打造成東陽市的頂級建筑群，切實提高社區(qū)的市場知名度，提高服務(wù)品級，保證社區(qū)的功能含金量。一．物業(yè)管理管控基礎(chǔ)服務(wù)合適的內(nèi)容承諾（一）、社區(qū)綜合管理管控方面一年內(nèi)通過“市級物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。二年內(nèi)通過“省級物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。三年內(nèi)通過“國家級物業(yè)管理管控示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。（二）、社區(qū)治安秩序——公司按照社區(qū)管理管控需要配備安管員，協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范工作；——封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，實?4小時值班制度，力求做到萬無一失；——開放式小區(qū)設(shè)機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失；——專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴(yán)密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患；——專人管理管控地上、地下車位，保持停車秩序良好；——主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內(nèi)無消防隱患，消防通道暢通無阻。（三）、社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行ISO14000環(huán)境保護體系標(biāo)準(zhǔn)——樓內(nèi)保潔按照三星級酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行；——確保社區(qū)路面、廣場、綠地?zé)o雜物，清潔一新；——社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物；——社區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕；——引進大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗1次，路面潔凈無塵?！鐓^(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。（四）、社區(qū)綠化——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達到95%以上；——綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；——樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護合適的方案實施二次改造，確保后期成活率?！覂?nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計美觀，擺放適當(dāng)，品味高雅，生長良好，成活率100%；（五）、社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護——嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修相關(guān)計劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運行正常?！峁?4小時報修服務(wù)，接到業(yè)主報修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜；——確保社區(qū)街道及庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過夜，完好率100%；——重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機、排風(fēng)定期啟動，確保狀態(tài)正常。（六）、社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理管控——確保物業(yè)房產(chǎn)無火災(zāi)、無盜竊等安全事故發(fā)生；——保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設(shè)施無積塵；——確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。二、城市生活區(qū)域管理管控承諾根據(jù)海德國際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設(shè)施完善，功能齊全等特點，按照單純的居住小區(qū)實施物業(yè)管理管控服務(wù)，已經(jīng)不能滿足整個社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務(wù)需要。為此，公司在物業(yè)小區(qū)基本服務(wù)合適的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在海德國際社區(qū)推出城市生活區(qū)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容。1、交通出行方面——在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具。——考慮到業(yè)主救護和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供24小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。2、政設(shè)施管理管控——按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對市政公用設(shè)施進行日常管理管控和維護?！訌娚鐓^(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽市的不夜城。——社區(qū)的主要街路實行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。——小區(qū)燈飾及時檢修更換，維修率達100%。3、市容秩序方面——杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作——商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。——禁止無證流動商販進內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。4、物流配送方面——公司將在首期建設(shè)的社區(qū)內(nèi)建立采購配送中心，送貨上門，滿足業(yè)主生活、工作、購物等的基本需求?！_設(shè)社區(qū)票務(wù)中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務(wù)預(yù)訂，送票上門服務(wù)。——開辦家裝超市，為業(yè)主的物業(yè)裝修提供選擇和施工方便。5、社區(qū)文化活動方面——海德國際社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。——組織和開展社區(qū)文化活動中，公司將充分調(diào)動業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等的不同，組織相對應(yīng)的文化活動，以季節(jié)為單位開展有主題貫穿的文化活動季。——春季的沿江踏青、郊游、龍舟比賽；——夏季的家庭健康運動會，社區(qū)運動會；——秋季的采摘游、中秋音樂會、重陽登高；——冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。6、飲食娛樂方面——按照社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，引進咖啡、酒吧、中餐、西餐、娛樂等相關(guān)項目，形成規(guī)模和連片效應(yīng)。——建立社區(qū)餐廳，開設(shè)送餐服務(wù)。7、業(yè)主就醫(yī)看護方面——與本市的大型醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)；——定期為業(yè)主進行免費體檢，并建立健康檔案，對需要者提供相應(yīng)的保健合適的方案；——開展長期的醫(yī)療咨詢活動；——設(shè)置看護服務(wù)機構(gòu)，在節(jié)假日為業(yè)主的孩子和老人提供看護服務(wù)，方便業(yè)主的工作和旅游。8、日常便民服務(wù)——為方便業(yè)主，滿足業(yè)主的需要，社區(qū)內(nèi)建立24小時客戶服務(wù)中心?！峁╇娔X維護、代辦網(wǎng)站等服務(wù)；——提供委托性服務(wù)，如代客購物、代送快件等；——提供會務(wù)、PARTY、展覽會、沙龍策劃、尊貴會議服務(wù)；——提供旅游服務(wù)，如代訂票、聯(lián)系旅游團以及提供最新的旅游信息等服務(wù)；——提供車務(wù)出租，代駕、代客泊車服務(wù)；——提供汽車清洗、美容、租賃服務(wù)，建立護理檔案；——為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項便民服務(wù)。三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù)家政管理管控服務(wù)——家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，子女教育，老人看護，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)。——代請保姆，提供私人醫(yī)生。私人秘書服務(wù)——重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動策劃接待，各種會議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。顧問咨詢代理服務(wù)——提供房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務(wù)代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學(xué)，置業(yè)擔(dān)保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。

第四節(jié)海德國際社區(qū)的質(zhì)量管理管控目標(biāo)和采用的管理管控方式質(zhì)量管理管控目標(biāo)海德國際社區(qū)作為2004年東陽市開盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)相關(guān)項目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理管控服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟熱點的開發(fā)定位，制定了以下目標(biāo)：一年內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。三年內(nèi)創(chuàng)建“國家級物業(yè)管理管控示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。同時，從物業(yè)管理管控前期介入開始到物業(yè)正式接管驗收，我公司會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國家級物業(yè)管理管控示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化的物業(yè)管理管控工作。配合開發(fā)商進行樓盤的銷售，把入住海德國際社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把海德國際社區(qū)打造成浙江省的標(biāo)志性建筑。隨著物業(yè)管理管控服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。二、管理管控小區(qū)所取得的各種效益1、社會效益海德國際社區(qū)作為東陽市的地標(biāo)性建筑，高品級的物業(yè)管理管控服務(wù)是相關(guān)項目繼續(xù)開發(fā)、銷售的有利基礎(chǔ)。海德國際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會給東陽市的經(jīng)濟建設(shè)代來巨大影響。物業(yè)公司通過規(guī)范化的管理管控和人性化服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理管控”風(fēng)格，對于樹立物業(yè)管理管控品牌，拉動?xùn)|陽市的經(jīng)濟建設(shè)，引進人才，引進投資，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。經(jīng)過物業(yè)公司的長期管理管控，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷售熱點和居住亮點，帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。二、經(jīng)濟效益公司通過規(guī)模化經(jīng)營、商業(yè)化運作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會更大的提高物業(yè)費使用率，把更多資金用于物業(yè)管理管控服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。三、環(huán)境效益物業(yè)公司在社區(qū)的管理管控服務(wù)中，用扎實的管理管控實現(xiàn)海德國際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。三、海德國際社區(qū)擬采用的管理管控方式1、實行一體化管理管控我公司對海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理管控服務(wù)工作，同時采用ISO9000質(zhì)量管理管控體系、ISO14000環(huán)境管理管控體系和OHSMS18000職業(yè)健康安全管理管控體系的一體化管理管控，細(xì)化治安秩序管理管控、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風(fēng)景線。2、實行全員聘用制管理管控企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理管控人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理管控隊伍。3、實行軍事化管理管控對于海德國際社區(qū)的管理管控隊伍我們將引進部隊的軍事化管理管控機制，保安員優(yōu)先招聘軍隊退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進入公司的保安員首先送到部隊進行為期20天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過20天的嚴(yán)格訓(xùn)練和考核，勝任的保安員正式進崗實習(xí)。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理管控的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理管控的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。4、實行定期例會制度，及時解決工作難題根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理管控分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理管控處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理管控處召開本單位例會，安排布置當(dāng)天工作。一年365天，公司員工每天堅持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語》等。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對員工進行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。5、實行全面預(yù)算管理管控，公司將在小區(qū)實際運轉(zhuǎn)一段時間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，為各部門制定詳細(xì)的物業(yè)費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標(biāo)，同時與相關(guān)責(zé)任人簽訂責(zé)任狀，嚴(yán)格按照指標(biāo)進行。6、實行酒店賓館三星級標(biāo)準(zhǔn)保潔管理管控保潔工作是我們物業(yè)管理管控日常服務(wù)工作的重點，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實際工作效果。7、實行品質(zhì)監(jiān)督管理管控，實行員工“星級評定”制度設(shè)立客戶品質(zhì)服務(wù)部，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理管控監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進行問卷調(diào)查，對服務(wù)現(xiàn)場進行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。針對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理管控和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。實行員工星級評定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績評定員工等級標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)評定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放相應(yīng)級別工資。8、實行全員保潔、全天候保潔管理管控海德國際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)保護社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。實行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進行。同時，通過培訓(xùn)提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。

第五節(jié)物業(yè)管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容一、社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理管控服務(wù)鑒于海德國際社區(qū)的特殊性，如果我公司中標(biāo)，我們將在簽訂委托合同合約后及時從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè)無償提供以下服務(wù)：1.保安形象崗以及物業(yè)管理管控咨詢服務(wù)中標(biāo)后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負(fù)責(zé)售樓中心的安全管理管控，維護正常銷售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強、形象好的管理管控人員到銷售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理管控方面的咨詢服務(wù)。2.社區(qū)的水、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)中標(biāo)后，我公司將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進行監(jiān)督，及時了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況，以利于今后更好的開展物業(yè)管理管控工作。對于不利于今后物業(yè)管理管控的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。3.建筑材料選用的合理化建議前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。4.參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設(shè)計及施工建議（必要時，我公司可派員參與施工），通過完善的報警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。5.對一些細(xì)微之處的建議前期介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點技實際情況，盡可能全面細(xì)致的考慮到各種可能的使用問題尤其是供暖問題，提請設(shè)計和施工單位注意，同時提出合理化建議?？⒐を炇掌陂g的管理管控服務(wù)社區(qū)竣工驗收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項工程驗收工作主要包括以下驗收：（一）分類驗收1.隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收，驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)差合格后，三方在工程檢查記錄上簽字確認(rèn)。2.分期驗收對于各期工程或單元工程在達到使用條件，可以提前進行驗收，以配合銷售及時投入使用。3.單項工程驗收對于工程相關(guān)項目的某個單項工程按設(shè)計要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進行驗收，并進入管理管控、保潔開荒。4.全部工程驗收當(dāng)整個建設(shè)相關(guān)項目按設(shè)計要求全部建成，并通過有關(guān)部門驗收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項驗收小組與開發(fā)商、建筑商正式進行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進戶手續(xù)。（二）、物業(yè)接管驗收1、公共設(shè)施、設(shè)備驗收現(xiàn)場驗收與交接（1）我公司將選派經(jīng)驗豐富的水暖、電氣及土建工程師會同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組，總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進行現(xiàn)場交接驗收。（2）總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗收單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后各自歸檔保存。（3）對交接驗收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。（4）對已接管驗收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。2、物業(yè)管理管控用房的交接以及鑰匙的交接驗收（1）社區(qū)其他交接事項進行時，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理管控用房的交接事宜，交接完畢后及時進行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時為業(yè)主提供物業(yè)管理管控服務(wù)。（2）鑰匙的交接分公司將派專人對社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進行核對、試用。對所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單，同時建立交接檔案備存，以便于對鑰匙進行統(tǒng)一管理管控；交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理管控，必要時可更換重點部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。（三）業(yè)主進戶及裝修期間的管理管控服務(wù)1.業(yè)主進戶在業(yè)主集中進戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進戶工作，按照公司既定程序，保證進戶工作有序進行。具體進戶流程見下表：

業(yè)主進戶流程業(yè)主提供入住資料：進住通知單、購房合同合約、身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南查驗進戶通知單，發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料章”回收填好之《業(yè)主臨時公約》《業(yè)主資料登記表》等資料進戶通知單、業(yè)主臨時公約、業(yè)主手冊蓋章憑已簽字之進戶通知單收費，收回進戶通知單憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊上加蓋注發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗收房屋抄水、電、氣表，填寫驗收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時間，業(yè)主在入住登記表上簽字入住文件整理、匯總、歸檔入住文件整理、匯總、歸檔

2.業(yè)主裝修管理管控在業(yè)主進戶裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理管控程序嚴(yán)格進行管理管控，主要流程如下：

業(yè)主裝修管理管控程序業(yè)主持住戶手冊、收費票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù)業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運費施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場4次裝修竣工及時驗收，行政主管匯同業(yè)主驗收住宅，簽署驗收意見裝修竣工后，行政主管及工程師驗收合格退還押金三、綜合管理管控（1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)物業(yè)管理管控服務(wù)工作相關(guān)計劃，總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé)組織實施；

（2）由工程部負(fù)責(zé)每半年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修相關(guān)計劃,由工程部負(fù)責(zé)組織實施；

（3）海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立24小時報修及服務(wù)電話，白天設(shè)有專職行政管理管控員負(fù)責(zé)接待業(yè)主來訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有2個主管以上管理管控人員及6個以上維修人員值班，處理各種急迫性報修，水、電等急迫性報修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；

（4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；

（5）在社區(qū)設(shè)立健全的管理管控規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理管控檔案資料齊全，管理管控規(guī)范；

（6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會，每半年公布一次費用支出情況，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

（7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理管控服務(wù)及收費情況進行現(xiàn)代化管理管控；

（8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理管控員和特殊工種持相關(guān)證書上崗；

（9）每一年進行一次物業(yè)管理管控服務(wù)滿意率問卷調(diào)查，促進管理管控服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)的95％，滿意率達到98％以上。

（10）建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。四、安全管理管控經(jīng)我公司對海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨特的地理環(huán)境及特點，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理管控而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。海德國際社區(qū)內(nèi)的安全管理管控主要包括公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，其中包括：

（1）海德國際社區(qū)的住宅實行封閉式管理管控：社區(qū)內(nèi)的個主要出入口24小時設(shè)有專職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設(shè)立明顯標(biāo)志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實行開發(fā)式管理管控，設(shè)立機動巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時巡邏一次，通過保安機動巡邏組24小時的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。

（2）海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理管控員維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理管控，保持社區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢；

（3）海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理管控員看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）海德國際社區(qū)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行每1小時一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2人為一組，做到巡邏有相關(guān)計劃、有記錄；

（5）由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)詳細(xì)的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安全管理管控部定期進行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件發(fā)生時，立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。（6）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準(zhǔn)備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理管控人員在巡邏時佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時記錄取納時間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個帶旋轉(zhuǎn)云臺的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK無線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設(shè)電纜線。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24小時循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會在技術(shù)上對社區(qū)治安給予充分的保障。紅外線探測系統(tǒng)這是一種對物體是否通過而進行監(jiān)視報警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對非正常途徑進入社區(qū)的物體進行監(jiān)測報警。無線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可通過電話實現(xiàn)24小時盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設(shè)定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動警戒狀態(tài)下的主機的警報，自動撥號機撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識別碼。訊號通過電話線傳到指揮中心，中心即響起急促的警鈴，隨后電腦屏幕即顯示用戶資料（姓名、地址、電話、識別碼等等）及用戶所在位置，保安人員則馬上采取適當(dāng)?shù)男袆?。用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器的求救鍵或主機的PANIC紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可獲得報警信號。。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理的綜合安全防范管理管控系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。系統(tǒng)可自動啟動報警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“海德國際社區(qū)”開放式周界的非法進入之防范。上述各項設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使用，效果良好，并且我們已積累了豐富的保養(yǎng)維護經(jīng)驗。我們擬在海德國際社區(qū)安裝使用，從硬件上確保海德國際社區(qū)治安防范萬無一失。五、公共部位及公共設(shè)備設(shè)施的日常維護和管理管控對于社區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，嚴(yán)格按照《物業(yè)管理管控條例》《哈爾濱物業(yè)管理管控辦法》中的規(guī)定合適的內(nèi)容，定期進行維修養(yǎng)護，通過例行維護，確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護：1、公共設(shè)施設(shè)備綜合維護管理管控（1）海德國際社區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修由工程部進行管理管控和維護，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

（2）海德國際社區(qū)內(nèi)的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地每周定期檢查以保證達到平整，邊溝涵洞通暢；

（3）海德國際社區(qū)內(nèi)的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；

（4）海德國際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進行清洗。2、分類維修和管理管控（1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護對公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)相關(guān)計劃，定期進行檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，制止業(yè)主未經(jīng)設(shè)計部門許可及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意破壞主體結(jié)構(gòu)的行為。（2）水暖部位的維修與養(yǎng)護給排水的運行維護是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運行所進行的日常維護保養(yǎng)。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設(shè)備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。（3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護供電設(shè)備管理管控與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護的供電設(shè)備進行日常管理管控和維護。常見維修要點：電路電器故障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。（4）電梯的維修與養(yǎng)護電梯的運行維護是指為保證社區(qū)電梯的正常運行所進行的日常運行管理管控和維修護，該項管理管控我們交由下屬專業(yè)公司來進行，我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應(yīng)急處理合適的方案。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設(shè)備，及時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運行。六、清潔管理管控1.由客戶服務(wù)部所屬的保潔主管制定《保潔區(qū)域分工安排表》，由公司制定健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行崗位責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點，并每日上午10點前將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理管控，垃圾日產(chǎn)日清；

3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次徹底清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；

4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次徹底清掃;

5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃；

7.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，客戶服務(wù)部需要迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。七、社區(qū)的綠化養(yǎng)護管理管控海德國際社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專業(yè)綠化公司按園林局規(guī)定的養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行養(yǎng)護任務(wù)。保證海德國際社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。綠地較充分，基本無裸露土地。保證海德國際社區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達到該樹種規(guī)格的平均生長量。樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時無死樹和明顯枯枝死杈。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株10%以下，由蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現(xiàn)象。保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死樹和干樹枝，有蟲株率在10%以下，草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理管控及時，花期正常，缺株率在5%以下。保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠地完整，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為破壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理，綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運。保證海德國際社區(qū)內(nèi)按二級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認(rèn)真地進行養(yǎng)護。八、社區(qū)的消防管理管控海德國際社區(qū)的公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理管控有工程部及安全管理管控部負(fù)責(zé)實施。由安全管理管控部制定健全的消防管理管控制度（詳見管理管控制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。由安全管理管控部組織安管員每季度定期進行消防訓(xùn)練，保證相關(guān)人員熟練掌握消防基本技能。如發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。九、停車場管理管控多年來，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過車輛丟失案件，這主要是因為我們有一套嚴(yán)密的管理管控辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無誤才能夠出小區(qū)。另外，在人員素質(zhì)方面，我們也有特殊要求，安管員上崗前，必須熟知每輛車的情況，如果不能通過管理管控處的車況（含司機）熟悉程度考核，則不能上崗，同時強調(diào)保管員高度的責(zé)任心及主管人員嚴(yán)格認(rèn)真的檢查檢查制度。另外，我們將在海德國際社區(qū)建議開發(fā)商采用行進的讀感示門禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理管控措施：自行車——建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。摩托車——建議開發(fā)商采用IC卡管理管控方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時按規(guī)定停放。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。汽車——建議開發(fā)商采用讀卡式門禁系統(tǒng)與人防相結(jié)合的管理管控辦法，堵絕失車的任何漏洞。指定專門停車場對于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。具體管理管控規(guī)定如下：由客戶服務(wù)部制定詳細(xì)健全的海德國際社區(qū)機動車、非機動車存車管理管控制度和管理管控合適的方案以及緊急情況預(yù)案。在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立機動車、非機動車停車場，外來車輛嚴(yán)格管理管控，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)內(nèi)。停車場設(shè)專職管理管控員，實行24小時值班制度，進入停車場的駕駛員要服從管理管控員的管理管控和指揮，接受檢查，按指定地點停放，自覺維護車場秩序車輛進入停車位，司機需主動出示停車證，接受檢查。司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內(nèi)，管理管控員不負(fù)責(zé)保管，如造成損失，車主自負(fù)。車場內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。進入停車場的車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛，違者鎖車處理。對于長期在社區(qū)內(nèi)存放的車輛，客戶服務(wù)部與之簽訂停車管理管控服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。十、高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理管控由工程部負(fù)責(zé)養(yǎng)護運行和維修。有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。保持供水設(shè)施周圍的環(huán)境整潔，每周檢查一次。保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時及時張貼通知，并采取臨時供水措施。保證供水安全，每半年進行一次水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)合格?；瀱瓮咨票９芤员汶S時檢查。水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時上鎖。供水管理管控與操作人員按規(guī)定進行健康檢查，并取得健康合格證。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進入高壓水泵機房內(nèi)，接近高位水箱。消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。十一、社區(qū)的電梯管理管控電梯的維修、養(yǎng)護、運行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于23點至次日5點內(nèi)完工，由安全管理管控部制定緊急情況處理預(yù)案。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險情況時，保證在15分鐘內(nèi)迅速組織救助。保證電梯24小時不間斷運行。十二、社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理管控由工程部負(fù)責(zé)維護派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理管控部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無損，使用良好。配合年度修繕任務(wù)，定期進行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。負(fù)責(zé)社區(qū)樓內(nèi)、外線路的維護，保證做到安全供電有保障；同時監(jiān)督超負(fù)荷用電，保證業(yè)主用電安全。妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理管控（非集中進戶）制定健全的裝修管理管控服務(wù)制度（詳細(xì)見管理管控制度匯編）業(yè)主申請裝修時，管理管控員負(fù)責(zé)查驗業(yè)主裝修合適的方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理管控協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格進行治安、消防和房屋安全管理管控；對社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理管控，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。業(yè)主裝修結(jié)束后，及時進行檢查。及時對違反裝修協(xié)議的業(yè)主進行相應(yīng)處理，問題嚴(yán)重的上報當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T。負(fù)責(zé)及時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過24小時。十四、社區(qū)的空置房管理管控對于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理管控后，每周定期派員進行設(shè)施設(shè)備及水、電、氣的例行檢查工作，同時填寫空房檢查表，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時派員修復(fù)。修復(fù)后及時記錄在案，備檔留存。每半月組織保潔員進行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴(yán)格按照程序?qū)辗康墓┡O(shè)施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。附：空置房屋管理管控規(guī)定為了加強未出售空置房屋的管理管控，明確空置房屋的管理管控責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及其他意外事件的發(fā)生，搞好空置房屋的看護工作，特制定本規(guī)定：1、空置房屋的交接各管理管控處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理管控處有關(guān)人員共同查驗登記，注明存在問題后，叁方進行簽字交接。2、空置房屋鑰匙的管理管控（1）空置房屋交接驗收后，應(yīng)將空置房屋的1把外門鑰匙交給管理管控處，由管理管控處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房及緊急情況的及時處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理管控。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負(fù)全部責(zé)任。（3）空置房屋售出業(yè)主需要進戶時，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無誤后請業(yè)主簽字。（4）空置房屋的鑰匙如在保管過程中發(fā)生丟失，管理管控處應(yīng)及時通知管家部，造成損失由各管理管控處負(fù)責(zé)。3、空置房屋的管理管控（1）空置房屋的日常管理管控由各管理管控處負(fù)責(zé)，各管理管控處要定期對空置房屋進行檢查清掃，并對檢查情況詳細(xì)記載，每周一次。對室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應(yīng)及時通知維修部門進行維修。（2）管家部對各管理管控處空置房屋的看護情況進行不定期抽查。（3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存放私人物品。（4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供給他人使用。（5）除管理管控處空房看管負(fù)責(zé)人外，其他人進入空置房屋時必須由各管理管控處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施丟失損壞。（6）購房者看房時必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進行維修時，各管理管控處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。十五、社區(qū)的智能化系統(tǒng)管理管控工程部負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)智能化設(shè)施的日常運行維護實行24小時不間斷運行，做好相應(yīng)運行記錄，并按規(guī)定期限保存。保證系統(tǒng)正常運行，發(fā)生故障，及時排除。智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。十六、社區(qū)的財務(wù)管理管控（一）財務(wù)管理管控工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、合適的內(nèi)容1．工作模式獨立核算，自負(fù)盈虧2.財務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及合適的內(nèi)容（二）財務(wù)管理管控監(jiān)督制度為認(rèn)真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財務(wù)收支方針，完善“獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理管控機制，提高物業(yè)管理管控的經(jīng)濟效益，杜絕不必要的開支，特制定財務(wù)監(jiān)督制度。1、物業(yè)公司實行“內(nèi)部獨立核算”、“自負(fù)盈虧”的財務(wù)核算制度，堅持財務(wù)賬目公開，接受上級主管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主對財務(wù)的監(jiān)督。2、物業(yè)公司按時按期將財務(wù)報表向業(yè)主委員會及業(yè)主公布；年度財務(wù)賬目經(jīng)審計部門審計，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。3、物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理管控處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會期間向大會作年度賬目收支說明。4、業(yè)主對公布的賬目可以提出質(zhì)詢，物業(yè)公司在接到質(zhì)詢后三日內(nèi)給予答復(fù)5、向業(yè)主收取的物業(yè)管理管控費，嚴(yán)格按照市住宅和市物價局聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理管控標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平的提高、物價指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理管控服務(wù)費的變動將嚴(yán)格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理管控條例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會通過后執(zhí)行。6、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理管控、使用和公開公布辦法將嚴(yán)格按照《哈爾濱市物業(yè)管理管控條例》的規(guī)定執(zhí)行。7、公司有償維修服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司物業(yè)管理管控實際情況，參照市場價格，低于同行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）財務(wù)管理管控預(yù)算、決算方式及合適的內(nèi)容總則第一條、為了規(guī)范公司的會計核算工作，真實、完整地提供會計信息，加強財務(wù)管理管控和財務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國會計法》《企業(yè)會計制度》《公司章程》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。第二條、公司財務(wù)管理管控體制實行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理管控，獨立核算，自負(fù)盈虧。第二章核算原則第三條、公司填制會計賃證、登記會計薄、管理管控會計檔案等要求，按照《中華人民共和國會計法》《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》和《會計檔案管理管控辦法》的規(guī)定執(zhí)行。第四條、公司會計核算以人民幣為記帳本位幣。會計記帳采用借貸記帳法，會計記錄的文字使用中文。第五條、公司在會計核算時應(yīng)以實際發(fā)生的各項經(jīng)濟事項為依據(jù)，如實反映公司的經(jīng)營狀況以及經(jīng)營成果。第六條、會計核算方法前后各期應(yīng)保持一致，不得隨意變更。第七條、流動資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。第八條、公司財務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。銀行存款應(yīng)按銀行名稱、種類進行明細(xì)核算。第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符。銀行存款應(yīng)與銀行對帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。第三章固定資產(chǎn)第十條、固定資產(chǎn)，是指公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、工具等。不屬于經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。不具備以上條件的列為低值易耗品。第十一條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類或每項固定資產(chǎn)的折舊年限，折舊方法，作為進行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。第十二條、固定資產(chǎn)計價入帳，固定資產(chǎn)在取得時，應(yīng)按取得時的成本入帳。取得時的成本包括：買價、進口關(guān)稅、運輸和保險等相關(guān)費用，以及為使用固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。固定資產(chǎn)取得時的成本應(yīng)根據(jù)具體情況分別確定。第十三條、購置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實際支付的買價、包裝費、運輸費、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價值。第十四條、自行建造的固定資產(chǎn)，按建造成該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出、作為入帳價值。第十五條、融資租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價值。第十六條、接受捐贈的固定資產(chǎn)，應(yīng)由捐贈方提供有關(guān)憑據(jù)。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認(rèn)價值，減去該項資產(chǎn)的新的程度估價價值損耗后的余額，作為入帳價值。第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價值加上發(fā)生的運輸費、安裝費等相關(guān)費用，作為入帳價值。第十八條、固定資產(chǎn)的入帳價值中，還應(yīng)包括公司為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車輛購置稅等相關(guān)稅費。第四章固定資產(chǎn)折舊第十九條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈值，并根據(jù)科學(xué)發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理管控權(quán)限，經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)，作為計提折舊的依據(jù)。第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法：年折舊率＝（1－預(yù)計凈殘值率）÷使用年限月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額＝固定資產(chǎn)原值×月折舊率。第二十一條、公司應(yīng)按月提取折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報銷的固定資產(chǎn)不再補提折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計殘值加上預(yù)計清理費用。第五章低值易耗品第二十三條、凡在2000元人民幣以下，500元人民幣以上的非固定資產(chǎn)的低值易耗品，公司應(yīng)指定專門部門購入管理管控，財務(wù)部門建帳。第二十四條、低值易耗品核算方法，應(yīng)填制低值易耗品攤銷耗用明細(xì)表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，才能核銷。第六章經(jīng)營收入第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營服務(wù)活動中，所形成的經(jīng)濟利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第二十六條、公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性能，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計量各項收入。第七章成本和費用第二十七條、費用是指公司為經(jīng)營提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟利益的流出，其中包括：經(jīng)營費用、管理管控費用、財務(wù)費用。第二十八條、公司各項費用支出，實行相關(guān)計劃、審批管理管控。各部門每年年初提出預(yù)支出相關(guān)計劃，經(jīng)財務(wù)部匯總后報給總經(jīng)理辦公會議審查，核定相關(guān)計劃后，實施各部門按相關(guān)計劃報銷。第二十九條、對于借審批手續(xù)不完備的，財務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。當(dāng)事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，及時報銷的，報銷憑證不符合規(guī)定的，財務(wù)部有權(quán)拒絕辦理再次借款。第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當(dāng)事人簽字，證明人驗收，負(fù)責(zé)人簽字，財務(wù)部審核后，方可報銷。第三十一條、各部門的報銷憑證，必須符合財務(wù)要求，有稅務(wù)局部門印簽，否則不預(yù)報銷。第三十二條、凡是發(fā)現(xiàn)涂改，偽造報銷憑證，弄虛作假現(xiàn)象，給予解聘處分，數(shù)額大、情節(jié)嚴(yán)重的要報告公安機關(guān)追究刑事責(zé)任。第八章利潤及利潤分配第三十三條、利潤是指公司在一定會計期間內(nèi)的經(jīng)營成果，包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本和主營業(yè)務(wù)稅金及附加，加上其他業(yè)務(wù)利潤，減去營業(yè)費用，管理管控費用，財務(wù)費用后的余額。第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補貼收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后的余額。第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后的余額。第三十七條、公司按月計算利潤，實現(xiàn)的利潤，按照國家稅收規(guī)定計算繳納所得稅。（四）、物業(yè)管理管控費、代收、代繳費用收繳方式與方法1、物業(yè)管理管控費及代收代繳的各項費用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門收繳為輔的收費方式。2.收繳方法在社區(qū)進戶之初，我們將推行高效便捷的牡丹卡自動繳費系統(tǒng)，同時為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費授權(quán)委托書，授權(quán)我公司可以通過銀行卡劃取代收代繳的各項費用。在費用發(fā)生后，我公司會及時將物業(yè)費等各項費用清單送到業(yè)主手中，待業(yè)主確認(rèn)無誤后，在統(tǒng)一時間統(tǒng)一劃撥，劃撥完畢及時為業(yè)主開據(jù)收據(jù)。對于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費員主動上門收繳的方式，以節(jié)省業(yè)主時間，同時收費員還將借此機會對業(yè)主進行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。（五）、專項資金管理管控及使用專項維修資金的管理管控，我公司將嚴(yán)格按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開發(fā)商和業(yè)主對此有相關(guān)約定，我公司將按照約定執(zhí)行。十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)：商務(wù)服務(wù)工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗，準(zhǔn)備把商務(wù)服務(wù)活動開展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務(wù)相關(guān)項目，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。（一）基礎(chǔ)服務(wù)：包括送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報刊雜志；代叫出租車介紹家政服務(wù)；代請家教；組織商品展銷；調(diào)試家電等（二）可選擇的管家式服務(wù)海德國際社區(qū)建筑類型多樣，購房業(yè)主的來源、層次、條件、需求也趨于不同，我們針對不同需求的業(yè)主，量身定做了可選擇的管家式服務(wù)合適的內(nèi)容。其中包括為普通家庭設(shè)計的家政管理管控服務(wù)；為商務(wù)、政務(wù)人士設(shè)計的秘書式服務(wù)；為投資置業(yè)人士設(shè)計的顧問咨詢代理服務(wù)；以及有需要的全方位的專屬管家式服務(wù)。1、家政管理管控服務(wù)做為海德國際社區(qū)的業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時候他們疏于家庭事務(wù)的管理管控，但他們對自己的生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。為此，公司推出社區(qū)家政管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容，使社區(qū)業(yè)主在公務(wù)繁忙之余，能夠充分享受家庭溫馨。家政管理管控服務(wù)合適的內(nèi)容包括：家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，子女教育，老人看護，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)等。這些服務(wù)的推出保證業(yè)主在紛繁忙碌的工作之余，推開家門永遠(yuǎn)是體面、溫馨、舒適的家庭生活氛圍。2、私人秘書服務(wù)無論是叱咤商場的成功商人，還是位高權(quán)重的政府官員，以及在家辦公的SOHOME一族，誰也不會把秘書領(lǐng)回家，誰也不能把龐大的辦公室?guī)Щ丶?，家永遠(yuǎn)是休息的恬靜港灣。但商場、職場、官場總是瞬息萬變。為了滿足這些成功人士的需求，公司推出貼身秘書服務(wù)。合適的內(nèi)容包括：重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動策劃接待，各種會議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務(wù)，電腦醫(yī)生等。貼身的秘書服務(wù)基本滿足了有需求業(yè)主的商務(wù)、業(yè)務(wù)、辦公需要，使這些業(yè)主能夠在家掌握外