綜合項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告

儀陽(yáng)中心小學(xué)周圍樓盤市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告7月27日山東佳信房產(chǎn)超市第一章調(diào)查說(shuō)明調(diào)查時(shí)間:7月27日調(diào)查目標(biāo)：經(jīng)過對(duì)在銷樓盤實(shí)地調(diào)查，搜集產(chǎn)品及競(jìng)品樓盤信息。經(jīng)過對(duì)周圍學(xué)區(qū)進(jìn)行考察，搜集入學(xué)硬性條件及距離學(xué)校遠(yuǎn)近。經(jīng)過對(duì)周圍居民深入走訪，搜集用戶對(duì)樓盤認(rèn)可度和購(gòu)房意向。經(jīng)過對(duì)周圍道路實(shí)地行走，搜集交通情況。經(jīng)過對(duì)周圍超市及市場(chǎng)了解，搜集周圍生活便利情況。調(diào)查范圍樓盤：崇文名苑桃全部龍城王家莊回遷樓龍山河苑回遷樓學(xué)校儀陽(yáng)中心小學(xué)肥城市第二高級(jí)中學(xué)居民當(dāng)?shù)卦舢?dāng)?shù)鼗剡w戶購(gòu)房住戶4、交通通往市區(qū)主干道學(xué)校周圍輔道5、生活超市數(shù)量市場(chǎng)數(shù)量餐館數(shù)量調(diào)查方法采取實(shí)地踏勘、問詢和網(wǎng)上搜索相結(jié)合資料統(tǒng)計(jì)及分析方法此次調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)依據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)和所搜集各項(xiàng)資料加以整理，分析方法努力爭(zhēng)取全方面、客觀。權(quán)威性說(shuō)明此次調(diào)查耗時(shí)三天搜集資料，對(duì)周圍居民進(jìn)行深度走訪，深入各個(gè)樓盤進(jìn)行具體問詢，得來(lái)資料和信息能夠確保調(diào)查匯報(bào)真實(shí)性。第二章調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)分析一、配套情況調(diào)查關(guān)鍵配套調(diào)查情況交通泰西大街（濟(jì)兗路）到市區(qū)車程10分鐘。鳳山大街（10月份通行）到市區(qū)車程5分鐘公交線路：6路公交車及鄉(xiāng)鎮(zhèn)直通車周圍輔道均為水泥路，道路無(wú)顯著破壞痕跡。教育幼稚園：儀陽(yáng)中心幼稚園小學(xué)：儀陽(yáng)中心小學(xué)（市直小學(xué)）初中：儀陽(yáng)初級(jí)中學(xué)高中：肥城市第二高級(jí)中學(xué)商網(wǎng)每個(gè)樓盤在小區(qū)中全部安排有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，伴隨開發(fā)深入，多家大型商超也有入駐可能。儀陽(yáng)鎮(zhèn)農(nóng)歷五和十全部有大型集市周圍商業(yè)門店也較多。醫(yī)院肥城儀陽(yáng)街道衛(wèi)生院（原儀陽(yáng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院），周圍樓盤和街上全部配有藥店及小型門診。銀行、郵電四大銀行及農(nóng)商行、郵政銀行全部有，配套服務(wù)機(jī)構(gòu)齊全。因特網(wǎng)絡(luò)屬基礎(chǔ)配套水電屬基礎(chǔ)配套煤氣屬基礎(chǔ)配套污水有專門排污管道從上表資料統(tǒng)計(jì)比較能夠看出：即使儀陽(yáng)路網(wǎng)比較完善，但因?yàn)檫M(jìn)入公共交通基礎(chǔ)上全部是短途區(qū)間車，所以，整個(gè)儀陽(yáng)生活和市內(nèi)相比還極難說(shuō)上便利，即使對(duì)于整個(gè)家庭有一輛私家車有車族來(lái)說(shuō)，也還有很多不便。從教育配套上來(lái)看，儀陽(yáng)鎮(zhèn)教育資源豐富，從幼稚園到高中基礎(chǔ)全部涵蓋，但因?yàn)檫@些學(xué)校全部不是肥城比較著名學(xué)校。所以項(xiàng)目后期推廣也不能太以教育為主推點(diǎn)。從商業(yè)配套來(lái)看，周圍各項(xiàng)目均在內(nèi)部進(jìn)行了配套，儀陽(yáng)鎮(zhèn)上也有很多完善商業(yè)配套，但缺乏大型商超入駐。這可能也會(huì)是后期用戶挑剔一個(gè)點(diǎn)。對(duì)比周圍競(jìng)品及市區(qū)樓盤來(lái)看，只能客觀來(lái)說(shuō)，儀陽(yáng)鎮(zhèn)作為一個(gè)待開發(fā)鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，含有強(qiáng)大成長(zhǎng)潛力，但現(xiàn)在生活大配套仍然是弱項(xiàng)。從交通要道來(lái)看，儀陽(yáng)鎮(zhèn)有著完善交通道路系統(tǒng)，兩條直通城市主干道給儀陽(yáng)鎮(zhèn)發(fā)展帶來(lái)了前所未有機(jī)遇，現(xiàn)在肥城市整體房?jī)r(jià)偏高，也給儀陽(yáng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)大機(jī)遇。周圍樓盤及競(jìng)品統(tǒng)計(jì)分析樓盤名稱布局層數(shù)產(chǎn)權(quán)戶型風(fēng)格配套去化率銷售均價(jià)崇文名苑行列式，全圍合式布局18層高層建筑雙證齊全105--145平方米各式戶型現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格幼稚園、小學(xué)、初中、高中。商超、休閑、餐飲、商網(wǎng)。已基礎(chǔ)售完僅剩不到60套房還剩兩幢樓未開盤4200元/平方米桃全部龍城行列式，全圍合式布局6層建筑11層小高層小產(chǎn)權(quán)103--138平方米各式戶型現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格幼稚園、小學(xué)、初中、高中。商超、休閑、餐飲、商網(wǎng)。破舊小區(qū)已基礎(chǔ)售罄入住率高2500元/平方米王家莊回遷樓單樓，獨(dú)幢式6-11層建筑小產(chǎn)權(quán)95--135平方米各式戶型現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格幼稚園、小學(xué)、初中、高中。餐飲已售罄入住率高2500元/平方米龍山河苑項(xiàng)目具體信息未公告，暫不清楚具體信息小產(chǎn)權(quán)從上表資料能夠看出：周圍樓盤較多，已形成產(chǎn)業(yè)模塊，在未來(lái)三到五年內(nèi)，會(huì)形成較大規(guī)模小區(qū)群。小區(qū)性質(zhì)大部分為回遷房，依據(jù)走訪得悉，建筑質(zhì)量通常，管理混亂，居住人怨言頗多。崇文名苑項(xiàng)目是大產(chǎn)權(quán)樓盤，從開盤時(shí)3850漲到了現(xiàn)在均價(jià)4200，歷時(shí)2年多時(shí)間。足以說(shuō)明，儀陽(yáng)地域地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)還是在緩慢增加。依據(jù)周圍小產(chǎn)權(quán)樓盤二手房?jī)r(jià)格，基礎(chǔ)定位在2300--2500之間，未見有超出2500這個(gè)價(jià)格。所以新項(xiàng)目除非有比較新奇賣點(diǎn)，不然市場(chǎng)基礎(chǔ)定價(jià)可能不會(huì)超出周圍樓盤太多。調(diào)研總結(jié)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位較其它回遷房占有顯著位置優(yōu)勢(shì)，西臨龍山河，東臨義務(wù)小商品批發(fā)城?？拷袇^(qū)主干道鳳山大街。項(xiàng)目周圍交通主干道較多，西邊泰西大街、鳳山大街皆為通往市區(qū)主干道，抵達(dá)市區(qū)車程也僅為10分鐘左右。西北方向就是泰肥路，是通往泰安一級(jí)公路。項(xiàng)目周圍涵蓋幼小初高四所名校，家門口即可完成全部教育。其中儀陽(yáng)中心小學(xué)已升級(jí)為市直小學(xué)。項(xiàng)目周圍各類超市、市場(chǎng)和集市眾多，完全能夠滿足生活所需。劣勢(shì)項(xiàng)目所占位置并非儀陽(yáng)鎮(zhèn)中心，而是在馬堂村。項(xiàng)目是小產(chǎn)權(quán)房，即使村里能擔(dān)保貸款，但對(duì)后期交易各方面還是有一定影響。項(xiàng)目周圍學(xué)校皆為村鎮(zhèn)學(xué)校，對(duì)城市購(gòu)房用戶吸引力不夠。項(xiàng)目周圍樓盤，因后期物業(yè)管理不善，造成負(fù)面信息較多。項(xiàng)目周圍沒有大型商超，給購(gòu)物帶來(lái)了不便。項(xiàng)目周圍公交線路太少，給未來(lái)住戶出行增加了困難。提議依據(jù)肥城市發(fā)展計(jì)劃，和儀陽(yáng)鎮(zhèn)舊村改造計(jì)劃，項(xiàng)目周圍在未來(lái)肯定會(huì)形成大型小區(qū)群。所以提議假如有機(jī)會(huì)，項(xiàng)目是能夠拿地進(jìn)駐。依據(jù)周圍競(jìng)品樓盤規(guī)模及定價(jià)分析，所以提議項(xiàng)目建成后價(jià)格定位區(qū)間為2700/平