05-13自考房地產(chǎn)法歷年真題及答案

全國2005年10月高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)法試題

課程代碼：00169

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共26小題，每小題1分，共26分）

在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括

號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1.在下列物權(quán)中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（D）

A.使用權(quán)B.經(jīng)營權(quán)

C.承包經(jīng)營權(quán)D.抵押權(quán)

2.在下列房地產(chǎn)交易中，屬于三級市場的是（B）

A.土地使用權(quán)的出讓B.土地使用后的抵押

C.土地出讓后的開發(fā)D.土地出讓后的抵押

3.由國務(wù)院批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田以外的耕地是指超過（D）

A.20公頃的B.25公頃的

C.30公頃的D.35公頃的

4.下列關(guān)于農(nóng)民集體土地使用權(quán)的敘述中，不過聲的是（B）

A.權(quán)利主體多樣化

B.對該土地的地表或地下礦產(chǎn)資源可以行使開發(fā)權(quán)

C.其轉(zhuǎn)讓僅限于國家征用

D.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有

5.在國有土地租賃中，下列說法不里碰的是（A）

A.土地租賃合同經(jīng)出租方同意并經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓

B.如果變更原合同的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同

C.無論簽訂還是轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，都要辦理土地登記或變更登記手續(xù)

D.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同可以同時(shí)轉(zhuǎn)讓

6.土地使用權(quán)可因多種情況而終止，但以下終止原因中例外的是（D）

A.土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿

B.國家因?yàn)樯鐣怖娴男枰崆笆栈赝恋厥褂脵?quán)

C.土地滅失

D.土地使用者發(fā)生變更

7.下列原則中，不居于土地利用總體規(guī)劃原則的是指（C）

A.嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地

B.提高土地利用率

C.實(shí)行土地復(fù)墾

D.統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地

8.國家要出讓、租賃或劃撥國有土地使用權(quán)，首要條件是國家擁有該幅土地的（B）

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.占有權(quán)D.經(jīng)營權(quán)

9.一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以上的，應(yīng)當(dāng)由（D）

A.縣級人民政府批準(zhǔn)B.地、市級人民政府批準(zhǔn)

C.省級人民政府批準(zhǔn)D.國務(wù)院批準(zhǔn)

10.土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，必須符合一定的條件，但下

列的條件除外（D）

A.應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意B.經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)

C.重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同D.到工商局辦理變更登記

1L下列關(guān)于房屋租賃雙方簽訂租賃合同的說法，不利的是（A）

A.出租人可以在租金之外收取少量的押金

B.IH租人只能收取租金

C.承租人必須按合同交租

D.修繕出租房屋的義務(wù)一般由出租人承擔(dān)

12.房地產(chǎn)開發(fā)用地是指開發(fā)用地的（B

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.占有權(quán)D.經(jīng)營權(quán)

13.社會動遷資金的主要來源是（A）

A.企事業(yè)單位的自有資金B(yǎng).家庭及個人的投資資金

C.建筑業(yè)的技術(shù)改造投資D.社會團(tuán)體的集資

14.房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的（B）

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)D.通行權(quán)

15.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件之一是：按照出讓合同約定已經(jīng)

支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得（C）

A.房屋所有權(quán)證書B.土地出讓金繳納證明

C.土地使用權(quán)證書D.土地使用證明

16.房地產(chǎn)抵押的程序主要分為兩個階段，即簽約和（C）

A.批準(zhǔn)B.審核

C.登記D.受理

17.房屋租金分為成本租金、商品租金和（B）

A.協(xié)商租金B(yǎng).市場租金

C.合同租金D.私房租金

18.在房公積金貸款額度不獴超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的

（A）

A.2倍B.3倍

C.4倍D.5倍

19.下列關(guān)于外商成片土地開發(fā)經(jīng)營的敘述中，合法的是（B）

A.外商土地所有權(quán)屬于外商

B.對成片土地開發(fā)經(jīng)營，外商在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)

C.對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商具有開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營權(quán)

D.外商與區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系

20.按照法律規(guī)定，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為（D）

A.土地開發(fā)成本B.土地價(jià)格

C.土地使用D.土地增值額

21.耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額（A）

A.一次性征收B.隔年征收

C.逐年征收D.依情況征收

22.對房地產(chǎn)行政主管部門及其他行政機(jī)關(guān)工作人員而言，違反房地產(chǎn)法的基本行政責(zé)任形式

是（B）

A.行政處罰B.行政處分

C.賠償損失D.刑事制裁

23.王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，合同規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間

內(nèi)向王某交付房屋。由于施工拖延，房地產(chǎn)開發(fā)公司未按期交付，王某作為預(yù)購人有權(quán)要求

房地產(chǎn)開發(fā)公司（C）

A.排除妨害B.恢復(fù)原狀

C.賠償損失D.賠禮道歉

24.對房地產(chǎn)行政管理相對人的行政處罰措施可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。但對行政管理

相對人的同一個違法行為，不夠施行罰款的次數(shù)為（A）

A.2次以上B.3次以上

C.4次以上D.5次以上

25.行為人未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙批準(zhǔn)而占有、使用土地的，縣級以上人民政府土地行政主管部

門可以對其處以罰款。罰款額為非法占用土地每平方米（C）

A.20元以下B.25元以下

C.30元以下D.40元以下

26.行為人違反土地管理法規(guī)的規(guī)定，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞

的，處以拘役或有期徒刑，并處或單處罰金。其中有期徒刑的期限為（B）

A.3年以下B.5年以下

C.10年以下D.15年以下

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括

號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

27.房地產(chǎn)市場的特性表現(xiàn)為（ABCDE）

A.綜合性B.多級性

C.法定性D.部分限制

E.國家干預(yù)

28.土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的（ABDE）

A.占有權(quán)B.使用權(quán)

C.管理權(quán)D.收益權(quán)

E.處分權(quán)

29.交納住房公積金的原則是（ACDE）

A.個人存儲B.銀行貸款

C.單位資助D.統(tǒng)一管理

E.專項(xiàng)使用

30.不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（ABCE）

A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

B.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物

C.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

D.用于教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等事業(yè)的房地產(chǎn)

E.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

31.對外商投資成片開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批其項(xiàng)目建議書的情

況是（AC）

A.使用耕地1000畝以下B.使用耕地1000畝以上

C.其他土地2000畝以下D.其他土地2000畝以上

E.投資額在10億元以內(nèi)

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

32.土地使用權(quán)出租

33.房地產(chǎn)權(quán)屬登記

34.房地產(chǎn)開發(fā)

35.房地產(chǎn)抵押

36.城鎮(zhèn)土地使用稅

四、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

37.廣義的房地產(chǎn)法有哪些基本內(nèi)容？

38.如何理解建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分？

39.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立須具備哪些基本條件？

40.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系是什么？

41.適用于房地產(chǎn)關(guān)系的行政處罰主要有哪些種類？

五、論述題（本大題共1小題，8分）

42.試述土地權(quán)屬關(guān)系糾紛處理的法律依據(jù)。

六、案例分析題（本大題共2小題，每小題8分，共16分）

43.某市甲房地產(chǎn)公司新建住宅小區(qū)一處。該小區(qū)有十棟九層樓房，居住1100戶居民。為了便

于管理，該房地產(chǎn)公司在2002年初成立了物業(yè)管理公司。2002年底，物業(yè)管理公司在其中一

棟樓房底層電梯間分隔出一個小間出租，由胡某設(shè)立小吃部，每月向物業(yè)公司繳納1000元租

金。由于該小吃部缺少衛(wèi)生設(shè)施，影響衛(wèi)生，居民意見紛紛，大樓管委會向物業(yè)公司提出意

見，要求取消小吃部。物業(yè)公司認(rèn)為開設(shè)小吃部是為了方便居民，物業(yè)管理公司作為小區(qū)管

理單位，有權(quán)處理這些事務(wù)，關(guān)于胡某的衛(wèi)生問題，公司可以進(jìn)行教育。由于物業(yè)管理公司

拒不接受管委會的意見，業(yè)主向法院起訴。

問題：

（1）物業(yè)管理公司的做法及答復(fù)是否正確？為什么？

（2）業(yè)主是否有權(quán)向法院起訴？為什么？

（3）本案應(yīng)如何處理？

44.2001年1月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司因開發(fā)高檔住宅區(qū)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田200

畝。之后，直到2003年4月，A公司因資金缺乏而一直不能開發(fā)。為此，縣人民政府發(fā)文通

知該公司：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，無償收回該地土地使用權(quán)，重新考慮其他房地產(chǎn)公司接手開發(fā).A

公司不服，認(rèn)為縣人民政府無權(quán)收回其土地使用權(quán)，并起訴至法院，要求確認(rèn)其土地使用權(quán)。

問題：

(1)縣人民政府能否批準(zhǔn)征用基本農(nóng)田？為什么？

(2)如果該基本農(nóng)田的征用經(jīng)合法批準(zhǔn)，那么縣人民政府的通知是否合法？為什么？

(3)人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理？

2005年10月房地產(chǎn)法自考答案

2005年10月高等教育自學(xué)考試全國統(tǒng)一命題考試

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考

（課程代碼0169）

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共26小題，每小題1分，共26分）

1.D2.B3.D4.B5.A

6.D7.C8.B9.D10.D

11.A12.B13.A14.B15.C

16.C17.B18.A19.B20.D

21.A22.B23.C24.A25.C

26.B

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

27.ABCDE28.ABDE29.ACDE30.ABCE31.AC

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

32.是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使

用，由他人向其支付租金的行為。

33.是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的

抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為.

34.是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為.

35.是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的

行為.

36.是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。

四、篇答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

37.（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；（1分）

（2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；（1分）

（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；（1分）

（4）關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定；（1分）

（5）關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。（1分）

38.建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分.

（2分）

它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，（1分）與其他專有部分或共用部分以

墻壁、天花板、地板相間隔。（2分）

39.（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（1分）

（2）有固定的經(jīng)營場所；（1分）

（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（1分）

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第1頁（共2頁）

（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（1分）

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（1分）

40.（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；（2分）

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合

同約定的制約；（2分）

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同有其新增加的內(nèi)容。（1分）

41.（1）警告。這是對違法行為人有關(guān)名譽(yù)、聲譽(yù)的處罰；（1分）

（2）罰款。這是行政處罰中運(yùn)用最為廣泛的一種；（1分）

（3）沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；（1分）

（4）責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；（1分）

（5）暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。（1分）

五、論述題（本大題共1小題，8分）

42.《土地管理法》第16條規(guī)定：（1）土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決;

協(xié)商不成的，由人民政府處理.（2分）

（2）單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理,個人之間、個人與單位之間的爭

議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。（2分）

（3）當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三

十日內(nèi)，向人民法院起訴。（2分）

（4）在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀.（2分）

六、案例分析題（本大題共2小題，每小題8分，共16分）

43.（1）物業(yè)管理公司的做法及答復(fù)均不正確.（1分）物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程

中應(yīng)當(dāng)接受管委會以及業(yè)主或使用人的監(jiān)督，對于重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會

審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可方可執(zhí)行。（1分）而該物業(yè)管理公司未經(jīng)該小區(qū)管委會及業(yè)

主同意，擅自將樓房的電梯分隔出一部分出租，改變其功能，有礙樓內(nèi)的安全及衛(wèi)

生，違反了物業(yè)管理的法律規(guī)定。（2分）

（2）業(yè)主有權(quán)向法院起訴.（1分）因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不履行物業(yè)管理合同及違反了

物業(yè)管理法規(guī)。（1分）

（3）法院應(yīng)依法判決支持原告的訴訟請求。（1分）責(zé)令該物業(yè)管理公司停止非法行

為，取消小吃部。Q分）

44.（1）不能.依照我國法律規(guī)定，基本農(nóng)田的征用應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)，縣級人民政府不

享有此項(xiàng)權(quán)力。（2分）

（2）部分合法。該地自2001年1月至2003年4月已經(jīng)過2年未開發(fā)使用，故經(jīng)國

務(wù)院批準(zhǔn)，可以由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán).（3分）但

是，該幅土地不能由其他房地產(chǎn)公司接手開發(fā)，只能交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)

耕種，重新劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。（2分）

（3）法院應(yīng)當(dāng)駁回起訴.（1分）

7

全國2006年10月高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)法試題

課程代碼：00169

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）

在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的

括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1.權(quán)利人能夠在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利，稱為（A）

A.物權(quán)B.債權(quán)

C.請求權(quán)D.形成權(quán)

2.從1991年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，不管是上繳中央財(cái)政的部

分還是留給地方政府的部分，都必須專項(xiàng)用于（B）

A.土地開發(fā)B.耕地開發(fā)

C.水土保持D.公益建設(shè)

3.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如果超出出讓合同約定的動工開發(fā)口期滿

2年未動工的，國家可以（D）

A.處以罰款B.要求其在一個月內(nèi)馬上動工

C.收回土地使用權(quán)，并退回土地出讓金D.無償收回土地使用權(quán)

4.征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的，必須由（B）

A.省級人民政府批準(zhǔn)B.國務(wù)院批準(zhǔn)

C.縣級人民政府批準(zhǔn)D.鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)

5.復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于（C）

A.國防建設(shè)B.公用事業(yè)

C.農(nóng)業(yè)D.居民生活用地

6.村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)占用本村集體所有的土地的，應(yīng)對使用土地上屬于個人的青

苗及附著物（D）

A.作適當(dāng)處理B.進(jìn)行妥善安置

C.給予雙倍補(bǔ)償D.給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償

7.房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體可能是（A）

A.兩個或兩個以上房地產(chǎn)所有人B.一個房地產(chǎn)所有人

C.一個房產(chǎn)所有人D.一個地產(chǎn)使用人

8

8.在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，（B）

A.租賃關(guān)系隨之終止B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行

C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系D.原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租人的損失

9.資質(zhì)一級的房地產(chǎn)專營企業(yè)，必須連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到（A）

A.80%B.90%

C.99%D.100%

10.房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的生效必須經(jīng)過的特殊程

序是（A）

A.經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證B.經(jīng)過房屋所在地政府房管部門認(rèn)可

C.經(jīng)過被拆遷人所在單位批準(zhǔn)D.將協(xié)議保存于人民法院

11.拆遷人對被拆遷人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，稱為（A）

A.過渡費(fèi)B.臨時(shí)補(bǔ)助費(fèi)

C.安置費(fèi)D.補(bǔ)償金

12.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，（B）

A.一律不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場

B.原則上不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場

C.領(lǐng)有國有土地使用證即可進(jìn)入房地產(chǎn)市場

D.具有地上建筑物的合法產(chǎn)權(quán)證明即可以轉(zhuǎn)讓

13.房地產(chǎn)抵押權(quán)是（C）

A.以物的使用價(jià)值為內(nèi)容B.債權(quán)

C.從權(quán)利D.平等受償權(quán)

14.房地產(chǎn)抵押合同從（D）

A.公證之II起生效B.抵押合同簽訂之II起生效

C.主合同履行之日起生效D.抵押登記之日起生效

15.可以出租房屋的條件之一是（A

A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意

C.未取得房屋所有權(quán)證D.房屋的權(quán)屬有爭議

16.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,

（B）

A.應(yīng)當(dāng)將租金上繳國家B.應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家

9

C.租賃關(guān)系無效D.應(yīng)當(dāng)由國家終止租賃關(guān)系

17.城鎮(zhèn)住房制度改革后，國家投入住房建設(shè)的資金將（B）

A.全部轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べYB.主要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY

C.主要用于房地產(chǎn)的開發(fā)D.主要用于住房公共設(shè)施的建設(shè)

18.職工的住房公積金（D）

A.由職工家庭的節(jié)余開支中繳納

B.在職工及其家庭出現(xiàn)生活重大困難時(shí)可以啟用

C.由職工個人自愿繳納

D.可以用于職工及其家庭購買房屋

19.職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，（C）

A.不得進(jìn)入市場B.不得繼承

C.職工擁有部分產(chǎn)權(quán)D.單位有要求其退回的權(quán)利

20.物業(yè)公司為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)稱為（A）

A.特約服務(wù)B.針對性的專項(xiàng)服務(wù)

C.常規(guī)性的公共服務(wù)D.公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)

21.召開業(yè)主大會會議，（B）

A.應(yīng)當(dāng)于會議召開1個月前通知全體業(yè)主

B.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主

C.應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前告知居民委員會

D.每位業(yè)主應(yīng)當(dāng)作好業(yè)主大會會議記錄

22.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)（C）

A.向所在居民委員會備案

B.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案

C.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)部門備案

D.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職

23.公積金制度是一種住房社會保障措施，具有（A）

A.互助性B.救濟(jì)功能

C.融資功能D.扶助功能

24.經(jīng)濟(jì)適用住房貸款的期限最長不很卷過（B）

A.2年B.3年

10

C.10年D.20年

25.住房公積金管理委員會的主任（A）

A.應(yīng)當(dāng)由具有社會公信力的人士擔(dān)任B.是管理委員會的法人代表

C.應(yīng)當(dāng)由政府負(fù)責(zé)人擔(dān)任D.應(yīng)當(dāng)由人大代表擔(dān)任

26.土地增值稅采用四級超額累進(jìn)稅率（A）

A.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%

B.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的部分，稅率為50%

C.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的部分，稅率為60%

D.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為70%

27.耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，（C）

A.按照規(guī)定稅額在耕地使用完畢后征收B.按照規(guī)定稅額分次征收

C.按照規(guī)定稅額一次性征收D.按照規(guī)定稅額在耕地尚未使用時(shí)征收

28.外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以（C）

A.延期辦理B.委托中國某機(jī)關(guān)代為辦理

C.委托中國律師代為辦理D.不予辦理但承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)

29.在解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式中，（D）

A.涉外房地產(chǎn)糾紛只能通過訴訟解決

B.當(dāng)事人可以不通過協(xié)議而直接提起仲裁

C.一切房地產(chǎn)糾紛均可以進(jìn)行行政處理

D.仲裁和訴訟不能同時(shí)適用

30.破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護(hù)標(biāo)志的，（B）

A.由人民法院認(rèn)定其行為的性質(zhì)

B.由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀

C.由土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處以罰款

D.由土地所在地的縣人民政府處以罰款

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后

的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

31.按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，土地分為（ABC）

A.農(nóng)用地B.建設(shè)用地

11

C.未利用地D.已利用地

E.空閑地

32.《土地管理法》的立法目的包括（ABCDE）

A.保護(hù)耕地

B.維護(hù)土地的社會主義公有制

C.合理利用土地

D.促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展

E.保護(hù)、開發(fā)土地資源

33.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以（ABC）

A.入股B.抵押

C.繼承D.轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)

E.視為處分權(quán)

34.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，審批權(quán)在（AB）

A.國務(wù)院B.省級人民政府

C.縣級人民政府D.鄉(xiāng)級人民政府

E.村民委員會

35.目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有（ABC）

A.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)D.房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)

E.房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

36.房地產(chǎn)市場

37.土地使用權(quán)

38.土地補(bǔ)償費(fèi)

39.房地產(chǎn)中介服務(wù)

40.個人住房貸款

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

41.簡述房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

42.簡述土地使用權(quán)的特征。

43.簡述城市房屋拆遷的原則。

12

44.簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。

五、論述題（本大題12分）

45.試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中承包方的權(quán)利和義務(wù)。

六、案例分析題（本題9分）

46.劉志信、劉志誠、劉志超系三兄弟.2003年，其父母相繼去世，在某市某區(qū)留有四層樓

房一幢。由于劉志誠、劉志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未對房屋進(jìn)行分割，而是

由劉志信一家居住。2004年3月，劉志信持房屋產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更

登記，將該樓房登記在自己一人名下。2004年9月，劉志信與秦偉民簽訂了房屋買賣合同，

以80萬元的價(jià)格將該樓房賣給了秦偉民，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。2005

年1月，劉志誠和劉志超回家探親得知此事，立即提出異議：認(rèn)為房屋系父母遺留下來的

遺產(chǎn)，不能由劉志信一人獨(dú)霸，他們兩人也有份，劉志信未經(jīng)他們兩人同意擅自出賣該房

屋，侵犯了他們的合法產(chǎn)權(quán)，因此要求從秦偉民手中收回房屋。秦偉民則憑借房屋買賣合

同和房屋產(chǎn)權(quán)證書，也主張對房屋的所有權(quán)，不同意將房屋退還給他們。雙方爭執(zhí)不下，

劉志誠、劉志超遂將劉志信和秦偉民告上法庭，要求法院確認(rèn)劉志信與秦偉民之間的房

屋買賣合同無效，保護(hù)自己對房屋的所有權(quán)。

請回答下列問題并說明理由：

（1）本案所爭議樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前的產(chǎn)權(quán)歸屬是怎樣的？

（2）劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣合同是否有效?秦某能否取得該房屋的所有權(quán)？

（3）劉志信的行為是否侵害了劉志誠、劉志超的合法權(quán)益，如何承擔(dān)責(zé)任？

13

14

2006年10月全國高等教育自學(xué)考試

I房地?分參考

M4%S'

（課程代碼0169）

4公11

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）

S1\V

3.D1

LAv>4.B5.C

6.D8.B9鄭10.A

13c

ILA12.枝0-*MD15.A

人*"kA0?

16.BU.B19.C20.A

21.B24.B25.A

膿米?1

26.A28.C29.D30.B

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

31.ABC32.ABCDE33.ABC34.AB35.ABC

rlv<

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

36.是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房

屋租賃等交易活動的總稱?蘇

37.是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。

AyA<V'4'

38.是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補(bǔ)償。

39.是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務(wù)活動的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房

地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)項(xiàng)目.

40.是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

41.在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。

（D基礎(chǔ)性/土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存,發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件.（2分）

（2）先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸

業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。（2分）

總之，國家的繁榮、社會的穩(wěn)定、人民的幸福，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、

協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展.（2分）

y\\A*I）

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第1頁（共3頁）

<M）.lhf</31I

15

42.土地使用權(quán)作為一種新的、相對獨(dú)立的物權(quán)，具有如下特征：

（1）權(quán)利的派生性.（2分）

（2）國的初有限性。（2分）及明」

（3）取得的法定性。（lg＞）q殷

C4）使用的期限性。Cl分）、

43.城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循“符合城市規(guī)劃、有利于城市舊區(qū)改造、有利于生態(tài)環(huán)境改

善、保護(hù)文物古跡”的原則：

（1）符合城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。（1分）

（2）有利于城市舊區(qū)改造：城市房屋拆遷與城市舊區(qū)改建密切相關(guān)。（1分）

（3）有利于生態(tài)環(huán)境改善：生態(tài)環(huán)境是指人斐生存和發(fā)展的基本條件，是經(jīng)濟(jì)、社

會發(fā)展的基礎(chǔ)。（2分）

（4）保護(hù)文物古跡：在拆遷過程中必須保護(hù)文物古跡，就是要做到建設(shè)與保護(hù)并

重。4分）

44.業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu),,屐行下列職責(zé)：

＜1）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。G分）

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（1分）

（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

服務(wù)合同。（2分）

⑷監(jiān)督業(yè)轟公約的實(shí)施。（1分）

（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（1分）

五、論述題（本題12分）

45.承包方享有下列權(quán)利：（1）土地承包經(jīng)營權(quán).具體內(nèi)容包括使用承包地的權(quán)利；生

產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)；產(chǎn)品處置權(quán)；收益權(quán).（2分）（2）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán).承

包方的土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓入股等方式，依法、自

愿、有償?shù)亓鬓D(zhuǎn)。承包方有依法自主決定七地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式，

流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。（2分）（3〉承

包地被征用、占用時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。（2分）（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

Q儂）3

承包方需承擔(dān)下列義務(wù)：（】）維持土地的農(nóng)業(yè)用途。承包地是用于農(nóng)業(yè)的土地，承

包方必須維持承包地的農(nóng)業(yè)用途，不得擅自將承包的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。承包地

是基本農(nóng)田的，不得挖魚塘、發(fā)展林果業(yè)，（2分）（2）保護(hù)和合理利用土地。承

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第2頁（共3頁）

?人名＜9.rMII

包方在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,應(yīng)當(dāng)采取措旅保護(hù)承包地的土地質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境，防止水

土流失和鹽漬化等，保護(hù)和提高地力，不得給土地造成永久性損害，不得擅自在承

包地上建房、建窯、采礦、采石、挖沙、取土、造磚、建墳。（2分）（3）法律、

行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（1.分）

六、案例分析題（本題第分）

46.（1）本案所爭議的樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前為劉志信、劉志

誠、劉志超三兄弟共同共有。因?yàn)樵摲课菔瞧淙值芨改高z留下來的遺產(chǎn)，由三兄

弟共同繼承。由于三兄弟并未對該房屋進(jìn)行實(shí)際分割，所以該房屋應(yīng)屬于三兄弟的

共有財(cái)產(chǎn)。房屋共有是指兩個以上主體對同-［房屋共同享有所有權(quán)，它分為共同共

有和按份共有兩種形式.根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定和司法實(shí)踐，遺產(chǎn)在分割前為各繼承人

的共同共有財(cái)產(chǎn)，故該房屋為三兄弟共同共有「盡管劉志信將該房屋登記在自己一

人名下，但并沒有改變該房屋為其三兄弟共同共有的事實(shí)。（3分）

（2）劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬有效。根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定，共

同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人

善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。雖然劉志信擅自處分三

兄弟的共有財(cái)產(chǎn)，但不必然導(dǎo)致該房屋買妥合同無效，由于該房屋的產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)

權(quán)人為劉志信—人，秦偉民相信劉志信有權(quán)處分該房屋，也支付了對價(jià)，而且雙方

到房地產(chǎn)管理部門辦理7■房屋過戶登記手續(xù)，屬于善意、有償取得該房屋，所以該

房屋買賣合同有效，該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸秦偉民所有。（3分）

（3）劉志信在其他共有人不知情的情況下，擅自將房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記在自己一人

名下，并將房屋出賣給秦偉民，將房款據(jù)為己有，其行為侵害了劉志誠、劉志超的

合法權(quán)益：所以，他應(yīng)該將劉志城、劉志超應(yīng)得的房價(jià)款交付給他們，如果給他們

造成了損失，還應(yīng)予以賠償?！?分）

4（V公\V,

17

全國2007年10月高等教育自學(xué)考試

房地產(chǎn)法試題

課程代碼：00169

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共35小題，每小題1分，共35分）

在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的

括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。

1.1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》開始施行的時(shí)間為（C）

A.1994年8月1日B.1994年10月1日

C.1995年1月1日D.1995年3月1日

2.下列屬于房地產(chǎn)物權(quán)的是（A）

A.房地產(chǎn)典權(quán)B.房地產(chǎn)請求權(quán)

C.房地產(chǎn)債權(quán)D.房地產(chǎn)相對權(quán)

3.下列屬于未利用地的是（B）

A.住宅用地B.荒地

C.草地D.旅游用地

4.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，未經(jīng)登記時(shí)產(chǎn)生的法律后果為

（D）

A.無效B.不成立

C.可以對抗善意第三人D.有效，但不得對抗善意第三人

5.征收下列土地只能由國務(wù)院批準(zhǔn)，其他部門無權(quán)批準(zhǔn)（D）

A.耕地B.四荒地

C.農(nóng)用地D.基本農(nóng)田

6.房屋所有人出賣已出租房屋，需要提前幾個月通知承租人（C）

A.1個月B.2個月

C.3個月D.6個月

7.由于自然條件原因，王某進(jìn)出自己的庭院必須從鄰居張某的庭院通行，在此情況下，張

某對自己庭院的房屋所有權(quán)行使（B）

A.有所擴(kuò)張B.受到限制

C.效力不足D.需要救濟(jì)

8.可以出租房屋的條件之一是（A）

18

A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意

C.未取得房屋所有權(quán)證D.房屋的權(quán)屬有爭議

9.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,

B)

A.應(yīng)當(dāng)將租金上繳國家B.應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家

C.租賃關(guān)系無效D.應(yīng)當(dāng)由國家終止租賃關(guān)系

10.在解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式中，（D)

A.涉外房地產(chǎn)糾紛只能通過訴訟解決B.當(dāng)事人可以不通過協(xié)議而直接提起仲裁

C.一切房地產(chǎn)糾紛均可以進(jìn)行行政處理D.仲裁和訴訟不能同時(shí)適用

11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對土地使用權(quán)行使（D）

A.占有權(quán)B.使用權(quán)

C.收益權(quán)D.處分權(quán)

12.房地產(chǎn)抵押合同的生效時(shí)間為（D)

A.簽訂之日B.批準(zhǔn)之日

C.公證之日D.登記之日

13.土地使用權(quán)變更不包括（B）

A.主體變更B.客體變更

C.內(nèi)容變更D.權(quán)利義務(wù)變更

14.房地產(chǎn)交易主要表現(xiàn)為通過各種交易合同形式實(shí)現(xiàn)的一種關(guān)系，這種關(guān)系是（C）

A.權(quán)的關(guān)系B?利的關(guān)系

C.債的關(guān)系D.物的關(guān)系

15.個人與單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由（A）

A.鄉(xiāng)級以上人民政府處理B.縣級以上人民政府處理

C.市級以上人民政府處理D.省級以上人民政府處理

16.處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將抵押關(guān)系設(shè)定以后土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處

分，對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人（B）

A.有權(quán)優(yōu)先受償B.無權(quán)優(yōu)先受償

C.可以作為處分財(cái)產(chǎn)受償D.無權(quán)受償

17.某工廠依法申請用地以擴(kuò)建廠房，人民政府批準(zhǔn)其占用耕地3畝。后因資金不能到位,

該擴(kuò)建廠房一直未動工，現(xiàn)已使耕地閑置兩年零三個月。對其應(yīng)進(jìn)行的處罰是（B）

19

A.罰款B.收回土地使用權(quán)

C.收取滯納金D.收取復(fù)墾費(fèi)

18.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是（C）

A.30年B.40年

C.50年D.60年