南京商業(yè)項(xiàng)目考察

05五月2024南京商業(yè)項(xiàng)目考察2

細(xì)分思路【綜述篇】對(duì)考察項(xiàng)目整體進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述，主要著眼于項(xiàng)目基本情況?！局攸c(diǎn)篇】對(duì)在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行分析，加深對(duì)業(yè)態(tài)、動(dòng)線等的認(rèn)識(shí)?！玖咙c(diǎn)篇】在考察過程中，發(fā)現(xiàn)一些景觀、業(yè)態(tài)、品牌設(shè)置巧妙，富有新意，在此進(jìn)行集錦，以期對(duì)日后項(xiàng)目調(diào)整或建設(shè)有所啟發(fā)。整體思路：考察報(bào)告將分為綜述篇、重點(diǎn)篇、亮點(diǎn)篇進(jìn)行闡述綜述篇34

綜述篇【水平方】【水游城】【虹悅城】【江寧萬(wàn)達(dá)】整體思路：考察報(bào)告將分為綜述篇、重點(diǎn)篇、亮點(diǎn)篇進(jìn)行闡述水平方5基本情況投資商：江蘇亞東建設(shè)發(fā)展集團(tuán)項(xiàng)目名稱：水平方占地面積：近1萬(wàn)㎡建筑面積：約6萬(wàn)㎡地理位置：秦淮區(qū)健康路與舊王府路交叉路口樓層情況：10層零售平臺(tái)：地下2層地上8層

背景資料："水平方"位于南京市白下區(qū)建康路，緊鄰水游城、夫子廟等成熟商圈，距南京商業(yè)中心新街口僅2公里，坐擁城市軸心線上5分鐘都市生活圈核心地帶；項(xiàng)目占地1.2萬(wàn)平方，建筑面積約6萬(wàn)平方，規(guī)劃以時(shí)尚精致店鋪為主，是以16-35歲年輕女性為主要客群的特色商業(yè)廣場(chǎng)。水平方集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化表演為一體，打造全新概念的提案型時(shí)尚集合地。與南京水游城毗鄰且樣式風(fēng)格上完美匹配，形成一個(gè)新型的購(gòu)物場(chǎng)所，可以進(jìn)一步拓展并刺激夫子廟商圈的發(fā)展。6交通情況公交線路：乘坐4路,7路,7路區(qū)間,16路，26路，33路，37路，40路,44路,49路，游2路至三山街站下步行300米乘坐1路,30路,31路至夫子廟站下步行400米乘坐2路,16路,26路,33路,35路,

46路,80路,100路至升州路站下步行400米地鐵路線：地鐵一號(hào)線和地鐵一號(hào)線南延線三山街站3號(hào)出口出站后步行800米7業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成分布樓層大致數(shù)量代表品牌潮流服飾B1、F1—F450ALLUSION、三葉草、fairy、佐丹奴時(shí)尚餐飲B1、B2、F5—F852小米餐廳、外婆家、南京大排檔、新石器烤肉、星巴克、哈根達(dá)斯主題館B1、F525屈臣氏、COSFAN、銀時(shí)代兒童娛樂F3、5星星動(dòng)漫、卡酷全卡通餐飲：50多家，口味豐富品牌號(hào)召力強(qiáng)，檔次齊全服飾：主打16-35歲年輕女性服飾品牌眾多，檔次齊全8基礎(chǔ)設(shè)施名稱/樓層B2B1F1F2F3F4F5F6F7F8總計(jì)洗手間210222210012電梯232333211121安全出口466666633248商戶數(shù)281814141716161111269項(xiàng)目特點(diǎn)1、定位精準(zhǔn)2、與毗鄰的水游城形成互補(bǔ)3、集合店水平方緊緊圍繞時(shí)尚、女性精致的定位，引進(jìn)的品牌多為“小而美”，迎合了16-35歲年輕時(shí)尚女性的購(gòu)物需求,并且主要業(yè)態(tài)定位于餐飲和女性服飾風(fēng)格樣式上與毗鄰的水游城完美匹配，都是以“水”為主題，且在業(yè)態(tài)上也互相補(bǔ)充，各有特色，共同刺激了夫子廟商業(yè)圈的繁榮發(fā)展集合店是水平方得一大特色，每個(gè)集合店里有很多品牌，有的集合店里集中了該公司旗下所有品牌。這些多元素、多品類的集合店，出樣豐富，貨品豐滿，挑選余地大，既有利于培養(yǎng)顧客對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，也迎合了現(xiàn)代消費(fèi)的新需求，預(yù)示著市場(chǎng)未來的發(fā)展方向10水游城11基本情況投資商：上海鵬欣集團(tuán)

項(xiàng)目名稱：水游城占地面積：26770㎡建筑面積：約16.7萬(wàn)㎡地理位置：秦淮區(qū)健康路和中華路交叉路口

樓層情況：7層零售平臺(tái)：地下2層地上5層

背景資料：南京水游城是一個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積16.7萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米（地上五層，地下兩層），酒店面積2.07萬(wàn)平方米，地下停車場(chǎng)4萬(wàn)平方米。停車位860個(gè)。項(xiàng)目地址位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里，處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶?！八纬恰笔且粤鲃?dòng)的水為主體，營(yíng)造的一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。12項(xiàng)目南京水游城總投資15億開發(fā)商上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)指標(biāo)占地面積26770㎡總建筑面積167333㎡建筑面積配比商場(chǎng)建筑面積100000㎡實(shí)際使用面積50000㎡酒店建筑面積27000㎡停車場(chǎng)建筑面積40000㎡區(qū)位交通夫子廟商圈、健康路和中華路交叉口停車位860個(gè)消費(fèi)者分析人群分析年輕態(tài)休閑消費(fèi)、旅游消費(fèi)輻射范圍以夫子廟商圈子消費(fèi)者為主力經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)模式只租不售；底租或提成兩者取高業(yè)態(tài)組合購(gòu)物中心+酒店購(gòu)物60%、餐飲25%，娛樂15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、橫店影視電影城營(yíng)銷推廣廣場(chǎng)節(jié)目，帶動(dòng)消費(fèi)建筑特色格局地下4層（含兩層停車場(chǎng)），地上6層（含兩層酒店）建筑細(xì)節(jié)水景主題，依照日本博多運(yùn)河，透光天棚詳細(xì)情況13交通情況14業(yè)態(tài)構(gòu)成水游城中大量地增加了娛樂和生活功能（餐飲25%，娛樂15%，其它的生活服務(wù)占10%，約占總面積的50%），將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活?yuàn)蕵返囊徊糠郑屜M(fèi)者停留的時(shí)間更長(zhǎng)，消費(fèi)心情更舒暢。各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客群，合理配置業(yè)態(tài)及體量。水游城通過分析后將有關(guān)聯(lián)性的商品放在一條線上，比如出售年輕媽媽的服裝店邊設(shè)置童裝店，兒童游樂設(shè)施邊設(shè)置美食店等，使得消費(fèi)者購(gòu)物方便，更是帶動(dòng)了關(guān)聯(lián)物品的消費(fèi)潛能。15B2以家庭娛樂為主，有3456平方米的SPORT100、地方風(fēng)味美食街、健身美體美容、城市超市等

樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——B216B1是餐飲和零售，如生活品位、時(shí)尚購(gòu)物、特色小店等

樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——B117F1是成熟時(shí)尚服飾,ZARA和H&M占據(jù)主入口處1-2樓門面樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F118樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F219樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F320樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F421樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃——F522項(xiàng)目特點(diǎn)1、以水為主題的水景2、開放式購(gòu)物公園3、屋頂花園負(fù)一樓有一條長(zhǎng)280米、深40厘米的人工河環(huán)繞購(gòu)物中心，最寬處有10米左右，最窄的也有4米寬8米，運(yùn)河水面上還有個(gè)圓形舞臺(tái)，將演繹各種表演，如魔術(shù)、雜技等，365天全天候演出將打造“永不落幕的劇場(chǎng)”商場(chǎng)樓頂為黃色鏤空穹頂，站在商場(chǎng)中央舞臺(tái)仰頭望，能直接看到天空，商城也沒有封閉的玻璃門，停止?fàn)I業(yè)后，商城只會(huì)封閉幾個(gè)電梯口，消費(fèi)者仍舊可以在商場(chǎng)運(yùn)河逗留。用精妙的設(shè)計(jì)手法將陽(yáng)光、水流、植物等自然景觀引入商業(yè)設(shè)施，并將整個(gè)商業(yè)設(shè)施打開，形成一個(gè)開放式購(gòu)物公園水游城的樓頂還有一個(gè)7000平方米的屋頂花園，市民可在購(gòu)物后登上花園享受“綠色呼吸”；項(xiàng)目在屋頂也增加了部分水景，與樓下水景用瀑布的形式實(shí)現(xiàn)連接，成為商店一景23虹悅城24基本情況投資商：香港德盈集團(tuán)

項(xiàng)目名稱：虹悅城總建面積：約35萬(wàn)㎡商業(yè)面積：20.8萬(wàn)㎡地理位置：南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔

樓層情況：7層：地下2層地上5層

背景資料：南京虹悅城位于南京市區(qū)南部賽虹橋立交之畔，與古明城墻和秦淮河為伴，雄踞南部新城、河西新城以及老城區(qū)的三角核心地帶，是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、居家為一體的大型ShoppingMall，項(xiàng)目基礎(chǔ)定位于國(guó)際化、年輕時(shí)尚化，亮點(diǎn)突出以家庭與親子為中心，針對(duì)目前中國(guó)4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)中孩子為消費(fèi)重心的消費(fèi)狀態(tài)，將“孩子們的向往之地，父母也一定會(huì)同行”的消費(fèi)理念作為定位基準(zhǔn)，著力打造親子式的大型家庭潮流生活MALL。25交通情況26樓層品牌1F國(guó)際潮流男女服飾時(shí)尚餐廳黃金飾品時(shí)尚數(shù)碼咖啡西點(diǎn)ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zarahome、Guess、Dknyjeans、Lacostelive、CKjeans、J.Lindeberg、三葉草、Hazzys、Asobio、CKunderwear、必勝客、麥當(dāng)勞、Starbucks、滿記、神匯蘋果、IDo、亮視點(diǎn)2F國(guó)際時(shí)尚男女服飾內(nèi)衣區(qū)男女鞋區(qū)健康護(hù)理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrysfarm、Dusty、Selected、GXG、veromoda、Paulfrank、Crocs、熱風(fēng)、only、Jackjones、屈臣氏3FKTV電玩家居飾品兒童早教美容美體兒童綜合館卡通尼樂園、星樂秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、寶島、奧格斯格格斯、小小運(yùn)動(dòng)館、新華書店、生活工廠、媽媽好孩子4F、5F電影院真冰溜冰場(chǎng)人氣餐飲海上國(guó)際影城、世紀(jì)星真冰冰場(chǎng)、避風(fēng)塘、望湘園、豆撈坊、德國(guó)花園餐廳、塔可、漢拿山、赤坂亭、多倫多海鮮自助、青柚、川色滿園、拿渡、廚娘、潤(rùn)蝶軒、四季兜火鍋、串果撈、果燃掂、安娜貝拉、優(yōu)卡、綠茶、辣啡、雪香B1沃爾瑪超市中西快餐悅食匯美食廣場(chǎng)流行飾品休閑食品個(gè)人護(hù)理用品中心舞臺(tái)停車場(chǎng)H/I/J/K沃爾瑪、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、Thefaceshop、新石器、匯美舍、巴黎貝甜、Hellokitty、悅食匯27B1主力品牌28品牌名：J.LINDEBERG成熟系列：高爾夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陸第一家店在上海港匯廣場(chǎng)，目前由綾致運(yùn)營(yíng)此品牌。品牌名：MONKI（H&M旗下）首次落地中國(guó)，Monki定位為個(gè)性潮牌，形象相較H&M更魔幻與叛逆，10月12日進(jìn)軍成都來福士廣場(chǎng)，緊接著于11月18日入駐深圳寶能太古城。1F主力品牌29品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖級(jí)街頭潮流品牌。虹悅城店是該品牌繼成都萬(wàn)象城NOVO店、杭州下城銀泰百貨后，在大陸的第三家門店。2F主力品牌303F主力品牌31世紀(jì)星滑冰俱樂部創(chuàng)建于1999年，是我國(guó)第一家滑冰俱樂部。建筑面積有3000㎡，是我國(guó)南方地區(qū)唯一保持全年凍冰的標(biāo)準(zhǔn)滑冰館，內(nèi)有滑冰區(qū)、800人的觀眾區(qū)、休閑區(qū)和健身區(qū)。4F、5F主力品牌32“海上國(guó)際影城”是由上海電影集團(tuán)、美國(guó)EPR公司共同組建的超五星級(jí)連鎖影院，建筑面積5162平方米，擁有9個(gè)專業(yè)影廳，共1480座。8個(gè)影廳數(shù)字3D+1個(gè)4D影廳，采用進(jìn)口數(shù)字放映系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全數(shù)字、全自動(dòng)放映，全景視覺創(chuàng)造絕佳影音效果。海上國(guó)際影城擁有南京首家16聲道全聲場(chǎng)還音系統(tǒng)，更是南京獨(dú)家4D影院。4F、5F主力品牌334F、5F主力品牌34總結(jié)建筑設(shè)計(jì)自然景觀與人性化設(shè)施相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念，其綠植、水景景觀設(shè)計(jì)給顧客消費(fèi)帶來較好生態(tài)體驗(yàn)感；負(fù)一層的水景舞臺(tái)上豐富活動(dòng)及音樂噴泉表演吸引了大量客流，聚集了人氣；內(nèi)裝設(shè)計(jì)各區(qū)域不同，讓顧客走在每個(gè)區(qū)域都有煥然一新的感覺；水、大地、風(fēng)、花和天空的元素分樓層、分區(qū)域地融入到室內(nèi)設(shè)計(jì)中。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位年輕時(shí)尚、家庭親子，與直線距離約2.6公里的水游城有相同之處也有其自身亮點(diǎn)。水景設(shè)計(jì)與水游城水景出自同一團(tuán)隊(duì)，快時(shí)尚品牌大量同質(zhì)化，其家庭親子定位是其亮點(diǎn)，符合與其臨近的南京河西新城大量年輕家庭定位。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)35江寧萬(wàn)達(dá)36基本情況投資商：南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司

項(xiàng)目名稱：江寧萬(wàn)達(dá)占地面積：101086㎡建筑面積：111819㎡地理位置：江寧區(qū)東山街道竹山路59號(hào)（上元大街和竹山路交匯處）樓層情況：7層：地下2層地上5層

背景資料：南京江寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首座旗艦級(jí)項(xiàng)目，包括頂級(jí)購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)。將建設(shè)成為一座建筑面積約53萬(wàn)平米的南京鼎級(jí)城市綜合體，業(yè)態(tài)包含頂級(jí)購(gòu)物中心、總部級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、中心豪宅、城市商業(yè)街、財(cái)智精裝SOHO，囊括居住、購(gòu)物、休閑、娛樂、辦公、酒店、商務(wù)活動(dòng)等一站式生活元素。37交通情況公交：1W、2W、5W、8W、10W、101、148、南金、大中、金龍、金湖、金陸、金湯、金丹地鐵：地鐵1號(hào)線南延線在河定橋下(2號(hào)出口)，步行至河定橋南站，乘坐江寧區(qū)21路在萃文路站下38業(yè)態(tài)構(gòu)成由頂級(jí)購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、城市商業(yè)街、中心豪宅、精裝小戶型在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)組成。39業(yè)態(tài)構(gòu)成樓層業(yè)態(tài)服裝精品餐飲1F281652F331933F14984F10355F電影院B1永輝超市、停車場(chǎng)B2停車場(chǎng)40業(yè)態(tài)代表品牌服裝TommyHilfiger、CK、GUESS精品EAsmart、施華洛世奇餐飲小廚娘、外婆家、南京大排檔百貨萬(wàn)達(dá)百貨、永輝超市娛樂萬(wàn)達(dá)影城、大玩家、大歌星重點(diǎn)篇4142

重點(diǎn)篇景觀設(shè)計(jì)分析——以水游城為例動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合的分析——以虹悅城為例項(xiàng)目定位分析——以水平方為例對(duì)在考察過程中產(chǎn)生疑問和思考的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行分析，加深對(duì)景觀、業(yè)態(tài)等的認(rèn)識(shí)景觀設(shè)計(jì)分析

以水游城為例43建筑形式標(biāo)新立異，穹宇型中庭、人工運(yùn)河、水岸、瀑布、水上舞臺(tái)、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑設(shè)施陽(yáng)光、空氣、流水、綠色植物等元素被自然地引入其中，處處體現(xiàn)了開放式購(gòu)物公園的先進(jìn)理念44景觀設(shè)計(jì)分析本案改善了傳統(tǒng)商業(yè)體壓抑、呆板、靜態(tài)的風(fēng)格，使之更像是一座小型主題公園。在水游城，顧客可以坐在運(yùn)河沿岸的特色小店中，吃著甜品欣賞著水中的美景；繚繞的霧氣，讓顧客感覺到夏天的清涼、冬天的溫暖，還有陽(yáng)光舞臺(tái)上的精彩表演，都充分考慮到了顧客的需求。景觀設(shè)計(jì)分析45運(yùn)河設(shè)置在負(fù)一層，因是開放性建筑，讓人有兩個(gè)一層的感覺，同時(shí)即使閉館了，也有大部分景觀可供市民參觀，形成了一個(gè)半開放式的廣場(chǎng)。景觀設(shè)計(jì)分析46照片展示47動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合的分析

以虹悅城為例48B1沃爾瑪超市中西快餐悅食匯美食廣場(chǎng)流行飾品休閑食品個(gè)人護(hù)理用品美食廣場(chǎng)（悅食匯）+生活配套（vivoplus)+餐飲（KFC\COSTA)+沃爾瑪超市入口出口沃爾瑪超市出入口均設(shè)在其西端，靠近中心舞臺(tái)，此動(dòng)線設(shè)計(jì)使中心舞臺(tái)區(qū)有聚集客流的作用，主力店沃爾瑪客流可被大中庭周邊店鋪分享49動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合中心中庭1F國(guó)際潮流男女服飾時(shí)尚餐廳黃金飾品時(shí)尚數(shù)碼咖啡西點(diǎn)項(xiàng)目中端中心中庭周邊有休閑餐飲滿記甜品、愛西西里、星巴克，以中心中庭為軸東側(cè)為快時(shí)尚區(qū)，東側(cè)項(xiàng)目入口處為H&M和優(yōu)衣庫(kù)；中心中庭西側(cè)為國(guó)際時(shí)尚牛仔、黃金配飾等，西側(cè)項(xiàng)目入口處為洋快餐必勝客、麥當(dāng)勞；業(yè)態(tài)布局合理。東入口為項(xiàng)目主入口，為公共交通人流主要來向，東側(cè)以快時(shí)尚打頭，符合項(xiàng)目定位，西端頭布局洋快餐合理引導(dǎo)人流聚集消費(fèi)或休息。中心中庭50動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合2F國(guó)際時(shí)尚男女服飾內(nèi)衣區(qū)男女鞋區(qū)健康護(hù)理用品西面端頭用only、Jack&jones、屈臣氏將扶梯上來客流吸引至邊角內(nèi)衣區(qū)與女鞋區(qū)面對(duì)面，業(yè)態(tài)搭配合理，客群能夠達(dá)到共享零售次主力店ZARA、H&M、優(yōu)衣庫(kù)一拖二引導(dǎo)人流流動(dòng)，且2F端口布局次主力店不僅起引導(dǎo)人流作用，還解決了死角店鋪面積大、進(jìn)深長(zhǎng)問題。51動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合3FKTV電玩家居飾品兒童早教美容美體兒童綜合館3F業(yè)態(tài)組合為項(xiàng)目亮點(diǎn)，將兒童區(qū)（Kidspark、卡通尼樂園)與生活配套（新華書店、生活工廠、美界美發(fā)、啟路文具、Lock&lock、星樂秀KTV)放在一層，充分滿足家庭式消費(fèi)的主力客群。52動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合4F電影院真冰溜冰場(chǎng)人氣餐飲5F歡聚餐廳綠茶、辣啡、雪香上下客流53動(dòng)線與業(yè)態(tài)組合動(dòng)線設(shè)計(jì)項(xiàng)目中心部設(shè)置舞臺(tái)和音樂水景表演，兩端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游——2核1主動(dòng)線+中心舞臺(tái)的平面人流組織形式業(yè)態(tài)布局低層長(zhǎng)動(dòng)線端口布局超市、零售次主力店、快速餐飲，有效引導(dǎo)人流流動(dòng)；高層配置影院及娛樂、溜冰場(chǎng)、主題餐廳等，通過這些目的性較強(qiáng)的店鋪增加豎向的回游。3F為項(xiàng)目亮點(diǎn)——家庭親子業(yè)態(tài)，如Kidspark，較多體驗(yàn)式消費(fèi)，顧客停留時(shí)間較長(zhǎng)，增加聯(lián)動(dòng)消費(fèi)的可能性；54總結(jié)項(xiàng)目定位分析

以水平方為例5556現(xiàn)狀：1、地理位置相鄰：隔街即是水游城，同屬夫子廟商業(yè)圈2、景觀風(fēng)格相近：兩家都是以“水”為主題的商業(yè)綜合體項(xiàng)目定位分析水游城水平方VS57水游城業(yè)態(tài)：零售占比65%餐飲占比20%娛樂占比15%備注：有電影院、滑冰場(chǎng)水平方業(yè)態(tài)：零售占比50%餐飲占比45%娛樂占比5%備注：零售以女性時(shí)尚服