長(zhǎng)沙金科中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE2 長(zhǎng)沙金科中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄一、項(xiàng)目概況 3（一）開(kāi)發(fā)單位 3（三）地理位置及用地現(xiàn)狀 5（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 7（五）配套市政設(shè)施情況 7（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 10（一）2012年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 10（二）常住人口 10三、投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 14（一）投資環(huán)境分析 14（二）市場(chǎng)分析 16（三）小結(jié) 28四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 29（一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標(biāo) 29(二)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 30五、項(xiàng)目投資測(cè)算與資金籌措 30（一）項(xiàng)目投資測(cè)算 30（二）資金籌措計(jì)劃 32六、項(xiàng)目投資分析 32（一）項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 32（二）項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 33（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 34（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 35七、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià) 36（一）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 36（二）社會(huì)效益評(píng)價(jià) 36（三）環(huán)境效益評(píng)價(jià) 37一、項(xiàng)目概況（一）開(kāi)發(fā)單位長(zhǎng)沙金科中心項(xiàng)目為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目以中高檔住宅、商業(yè)、辦公寫(xiě)字樓為主，位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉(cāng)路與向陽(yáng)路、南山路（過(guò)板倉(cāng)路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉(cāng)南路與向陽(yáng)路的黃金旺角。項(xiàng)目由長(zhǎng)沙金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)沙金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2013年1月8日，注冊(cè)資本15000萬(wàn)元，其中湖南金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資13500萬(wàn)元，占比90%，湖南鐵建投資有限公司出資1500萬(wàn)元，占比10%。2013年8月，湖南金科從湖南鐵建投資有限公司手中將其10%的股權(quán)購(gòu)回，長(zhǎng)沙金科成為湖南金科全資子公司。湖南金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本15000萬(wàn)元，成立時(shí)間2008年1月。由金科集團(tuán)股份有限公司全資控股。湖南金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為金科股份在湖南成立的第一家房地產(chǎn)公司，公司成立之初目標(biāo)就是立足長(zhǎng)沙，輻射湖南周邊、武漢等中部城市，從公司成立之初的一個(gè)項(xiàng)目“東方大院”項(xiàng)目發(fā)展成為現(xiàn)在控制“東方大院”、瀏陽(yáng)“天湖新城”、雷鋒大道“金科世界城”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等5個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域公司。公司設(shè)置七個(gè)部門(mén)包括人事行政部、工程管理部、營(yíng)銷管理部、投資開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)管理部、成本控制部、運(yùn)營(yíng)管理部?，F(xiàn)有員工189名，其中大專本科以上有188人，研究生17人。截至2012年末，該公司總資產(chǎn)181583萬(wàn)元，總負(fù)債131588萬(wàn)元，所有者權(quán)益49995萬(wàn)元，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入34238萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2482萬(wàn)元。金科集團(tuán)股份有限公司成立于1998年，歷經(jīng)16年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以五星級(jí)酒店、園林、門(mén)窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，2013年半年度報(bào)告公布，金科集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)587.03億元。在已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南、貴州、陜西、新疆等?。ㄊ校┑?0多個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，全國(guó)目前在建項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)。目前，公司土地儲(chǔ)備可建面積超過(guò)1000萬(wàn)平米。2011年8月23日，正式在深交所掛牌上市。股票代碼（000656）。肩負(fù)“建筑人居夢(mèng)想”的崇高使命，秉承“做好每個(gè)細(xì)節(jié)”的公司理念，經(jīng)過(guò)15年持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，金科已進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一陣營(yíng)，2009年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)選為“中國(guó)地產(chǎn)品牌10強(qiáng)”，2013年，排名中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第16位，運(yùn)營(yíng)效率、社會(huì)責(zé)任感均列第三。排名“中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)”前20強(qiáng)，并獲評(píng)“2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿κ畯?qiáng)”。并被國(guó)家工商行政總局授予地產(chǎn)界僅有的10余家“中國(guó)馳名商標(biāo)”。此外，金科被評(píng)定為“中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”、“中國(guó)慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)”、“中國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國(guó)第三”、“影響世界的中國(guó)力量品牌500強(qiáng)”等世界和國(guó)家級(jí)至高榮譽(yù)。被國(guó)家和地方政府評(píng)為“重合同、守信用企業(yè)”、“AAA誠(chéng)信開(kāi)發(fā)企業(yè)“。目前已成為全國(guó)多個(gè)城市的誠(chéng)信納稅大戶，被多家權(quán)威金融單位授予3A信用等級(jí)。公司在努力為社會(huì)奉獻(xiàn)精品樓盤(pán)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人民居住水平的同時(shí)，還熱心社會(huì)公益事業(yè)，關(guān)注社會(huì)弱勢(shì)群體，關(guān)心教育事業(yè)，支持政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自公司成立以來(lái)累計(jì)捐贈(zèng)逾1.42億元，拉動(dòng)社會(huì)就業(yè)累計(jì)超過(guò)10萬(wàn)人。金科素以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，獲得國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局授予的“原創(chuàng)中國(guó)洋房”、“空中院館”、“X+1夾層住宅”、“別墅級(jí)洋房”四項(xiàng)專利。擁有“花園洋房之父”、“中國(guó)民居文化旗手”、“中國(guó)住宅產(chǎn)品專家”的業(yè)界美譽(yù)。

胸懷“百年地產(chǎn)，中國(guó)榜樣”遠(yuǎn)大理想，致力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)化道路，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)服務(wù)等核心競(jìng)爭(zhēng)力，金科正穩(wěn)步推進(jìn)“依托中西部，做大長(zhǎng)三角,開(kāi)拓環(huán)渤?！钡娜珖?guó)化發(fā)展戰(zhàn)略，為進(jìn)入“中國(guó)綜合企業(yè)50強(qiáng)”的宏偉目標(biāo)而不懈努力。（二）項(xiàng)目背景長(zhǎng)沙金科中心項(xiàng)目定位為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目主要以中高檔住宅為主，公寓式住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓各占一部分。目前，項(xiàng)目正在長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)。土地獲取及價(jià)款支付情況：本項(xiàng)目土地出讓總價(jià)為5.263億元，土地款已繳納2.6315億元。相關(guān)證件辦理情況如下：

四證名稱批準(zhǔn)文號(hào)批準(zhǔn)面積備注土地使用證長(zhǎng)國(guó)用（2013）第5012號(hào)39882.60土地使用證長(zhǎng)國(guó)用（2013）第5013號(hào)6618.00建設(shè)用地規(guī)劃許可證建規(guī)【地】字第經(jīng)開(kāi)出【2013】0018號(hào)號(hào)57431.6（三）地理位置及用地現(xiàn)狀長(zhǎng)沙金科中心項(xiàng)目位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉(cāng)路與向陽(yáng)路、南山路（過(guò)板倉(cāng)路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉(cāng)南路與向陽(yáng)路的黃金旺角。項(xiàng)目總占地面積94117.8平方米。交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場(chǎng)、城市干道一應(yīng)俱全。背靠長(zhǎng)永高速加蓋城市綠化廣場(chǎng)。向東對(duì)接長(zhǎng)沙空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，擁2條高速路，4條主干道環(huán)繞，鄰近3、7號(hào)地鐵線，交通四通八達(dá)。

圖表SEQ圖表\*ARABIC1項(xiàng)目所在位置圖表SEQ圖表\*ARABIC2項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖圖表SEQ圖表\*ARABIC3交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場(chǎng)、城市干道一應(yīng)俱全。（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模按照項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，長(zhǎng)沙金科中心規(guī)劃建設(shè)用地總面積141畝，一期占地面積39882.60平方米，總建筑面積199842平方米，容積率4.5，綠化率達(dá)30%，車庫(kù)面積19000平方米，主要建筑為34層的高層住宅，以及高層商業(yè)辦公寫(xiě)字樓等。（五）配套市政設(shè)施情況本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆陂L(zhǎng)沙縣，京珠高速和長(zhǎng)瀏高速交匯處東南側(cè)，交通地理位置非常優(yōu)越，周邊地區(qū)城市建設(shè)已基本完善，星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)匯集了眾多的知名企業(yè)如：三一重工、山河智能、中聯(lián)起重機(jī)、鐵建重工、遠(yuǎn)大空調(diào)、娃哈哈、同心實(shí)業(yè)、博世汽配、可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、長(zhǎng)豐汽車、金龍鑄造等等。市政基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，供水、供電、交通、郵電、環(huán)境、衛(wèi)生等市政公用設(shè)施非常完善。圖表SEQ圖表\*ARABIC4配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場(chǎng)、城市干道一應(yīng)俱全（六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表格SEQ表格\*ARABIC1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位規(guī)劃數(shù)值規(guī)劃用地面積㎡39882.60總建筑面積㎡199842.00其中地上建筑面積㎡180842.00計(jì)容住宅建筑面積㎡100237.32普通住宅㎡82297.69公寓式住宅㎡17939.63商業(yè)建筑面積㎡18897.66辦公建筑面積㎡60831.91其中商務(wù)辦公㎡34876.96Loft辦公㎡25954.95公共服務(wù)設(shè)施建筑面積㎡128.67其中醫(yī)療衛(wèi)生建筑面積㎡0.00文體娛樂(lè)建筑面積㎡0.00物管用房建筑面積㎡0.00金融郵電建筑面積㎡0.00市政公用建筑面積㎡0.00幼兒園班0.00消防控制室㎡78.30垃圾房㎡50.37不計(jì)容其中社區(qū)服務(wù)建筑面積㎡0.00屋頂機(jī)房㎡746.44架空綠化面積㎡0.00地下建筑面積（不計(jì)容）㎡19000.00地下車庫(kù)建筑面積㎡19000.00設(shè)備用房建筑面積㎡計(jì)算容積率建筑面積180095.56容積率㎡4.52建筑基底面積㎡12733.79建筑密度％31.93%綠地率％30.00%綠地面積㎡11964.78道路廣場(chǎng)面積㎡12906.43居住戶數(shù)人969居住人數(shù)個(gè)3101小車停車位個(gè)896其中地上停車位(小于)個(gè)179地下停車位(大于)個(gè)717出租車位個(gè)67其中辦公出租車位個(gè)9住宅出租車位個(gè)12商業(yè)出租車位個(gè)46表2可售面積分解表：產(chǎn)品形態(tài)可售面積（平方米）長(zhǎng)沙金科中心高層100237.32商業(yè)18897.66辦公寫(xiě)字樓60831.91車位19000.00合計(jì)198966.90二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 （一）2012年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（1）地區(qū)生產(chǎn)總值2012年，長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6399.91億元，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中排第7位，GDP總量擠進(jìn)5000億元方陣，總量居前三位的是廣州市13551.21億元、成都市8138.94、武漢市8003.82億元億元?？偭烤娱L(zhǎng)沙前一位的是沈陽(yáng)市，比長(zhǎng)沙多206.89億元。長(zhǎng)沙地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)13%，分別高于全國(guó)、全省5.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中排第7位。分三次產(chǎn)業(yè)來(lái)看，長(zhǎng)沙第一產(chǎn)業(yè)增加值272.31億元，居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第9位。從總體上看，各城市之間第一產(chǎn)業(yè)增加值差距不大。增加值超400億元的城市僅有兩個(gè)，分別是哈爾濱市（506.8億元）、石家莊市（452.2億元）。GDP總量位居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市，僅有成都、沈陽(yáng)和武漢的第一產(chǎn)業(yè)增加值大于長(zhǎng)沙。長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)增加值3592.52億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。總量位居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第5位。居長(zhǎng)沙之前的廣州市、武漢市、成都、杭州，分別比長(zhǎng)沙多1120.64億元、277.04億元和198.1億元和34.36元。第二產(chǎn)業(yè)增加值超3000億元的城市有6個(gè)，其中長(zhǎng)沙、成都、沈陽(yáng)的增加值均在3000-3200億元之間，彼此之間差距較小。長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值2535.08億元，比上年增長(zhǎng)12.0%。總量位居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第8位，增速居第7位。從比較來(lái)看，長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)增加值與杭州、成都、武漢、南京比較，差距還比較大，均相差1000億元以上，比沈陽(yáng)少367億元。（2）規(guī)模以上工業(yè)2012年，長(zhǎng)沙規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值5957.37億元，居全國(guó)省會(huì)城市第10位，前9位的總產(chǎn)值均超過(guò)7000億元。GDP總量居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市，有廣州、杭州、沈陽(yáng)、南京的工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)10000億元。長(zhǎng)沙規(guī)模以上工業(yè)完成增加值2309.62億元，比上年增長(zhǎng)16.8%，總量在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中排第8位，增速居第6位。居前三位的依次是廣州（4256.67億元）、沈陽(yáng)（3304.7億元）、武漢（2711.47億元）。在中部省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙規(guī)模以上工業(yè)增加值居武漢市和鄭州市之后，排第3位。（3）固定資產(chǎn)投資2012年，長(zhǎng)沙完成固定資產(chǎn)投資4011.96億元，比上年增長(zhǎng)20.3%，總量在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中排第6位，增速居第21位。總量居前三位的依次是成都（5890.1億元）、沈陽(yáng)（5625.4億元）和武漢（5031.25億元）。其中，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1032億元，居第8位；工業(yè)投資1162.75億元，居第10位。（4）社會(huì)消費(fèi)品零售總額2012年，長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2454.71億元，比上年增長(zhǎng)15.7%，總量在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中排第7位，增速居第13位?？偭烤忧叭坏囊来问菑V州（5977.27億元）、武漢（3432.43億元）和成都（3317.67億元）。GDP總量居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額均比長(zhǎng)沙多300億元以上。（5）進(jìn)出口總額2012年，長(zhǎng)沙海關(guān)進(jìn)出口總額86.93億美元，比上年增長(zhǎng)15.5%，總量居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第16位?？偭烤忧叭坏囊来问菑V州（1171.3億美元）、杭州（616.8億美元）、南京（552.35億美元）。在中部6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙居第5位。（6）財(cái)政收支2012年，長(zhǎng)沙財(cái)政一般預(yù)算收入407.36億元，比上年增長(zhǎng)29.7%，總量居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第8位。GDP總量居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市財(cái)政一般預(yù)算收入均超過(guò)600億元，其中廣州為1102.25億元、杭州為859.99億元、成都為781.02億元，長(zhǎng)沙相差200億元以上。長(zhǎng)沙財(cái)政一般預(yù)算支出511.27億元，居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第10位。（7）金融機(jī)構(gòu)存貸款余額2012年，長(zhǎng)沙金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額8800.7億元，居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第12位，GDP總量居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市除沈陽(yáng)（8070.7億元）之外，其余城市均超過(guò)10000億元。居前三位的依次是廣州（30186.57億元）、成都（20724億元）和杭州（20148億元）。長(zhǎng)沙金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額8518.9億元，居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第8位，GDP總量居長(zhǎng)沙之前的6個(gè)城市除沈陽(yáng)（8070.7億元）之外，其余城市均超過(guò)10000億元。居前三位的依次是廣州（19936.52億元）、杭州（18090.9億元）和成都（16148億元）。（8）城鄉(xiāng)居民收入2012年，長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30288元，人均收入居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第6位，增速居第7位。人均收入居前三位的依次是廣州（38054元）、杭州（37511元）、南京（36322元）。在中部6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居第1位。長(zhǎng)沙農(nóng)村居民人均純收入15763元，人均收入居全國(guó)26個(gè)城市第3位，增速居第8位。人均收入居前二位的依次是杭州（17017元）、廣州（16898元）。經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展情況長(zhǎng)沙是湖南省“一點(diǎn)一線”建設(shè)的核心城市，長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，主城區(qū)與株洲、湘潭相距均不足20公里。長(zhǎng)沙正在加速創(chuàng)建“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，同時(shí)長(zhǎng)沙也加入了武漢經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，與各個(gè)中部城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。湖南也加入了廣東的“泛珠三角”，接受廣東的經(jīng)濟(jì)輻射。長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?01.8萬(wàn)人。改革開(kāi)放20多年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。（二）常住人口長(zhǎng)沙全市常住總?cè)丝诔?00萬(wàn)人。人口出生率為10.63‰，死亡率為5.83‰，自然增長(zhǎng)率為5.6‰。城市化率為66.62%，比上年提高4.19個(gè)百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增長(zhǎng)12.7%。其中，人均工資性收入14069元，增長(zhǎng)11.7%；人均經(jīng)營(yíng)性收入3479元，增長(zhǎng)28.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16096元，增加1076元，增長(zhǎng)7.2%，服務(wù)性消費(fèi)支出4754元，增長(zhǎng)2.5%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為33.6%。在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長(zhǎng)11.4%；衣著消費(fèi)增長(zhǎng)1.2%；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)減少7.7%；醫(yī)療保健消費(fèi)減少8.4%；交通和通訊消費(fèi)增長(zhǎng)8.0%；居住消費(fèi)增長(zhǎng)8.5%；教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)12.7%；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)37.2%。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車23.59輛，家用電腦79.0臺(tái)，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)59臺(tái)。人均住房建筑面積30.88平方米。三、投資環(huán)境及市場(chǎng)分析（一）投資環(huán)境分析改革開(kāi)放30年來(lái)，尤其是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的形成、壯大和發(fā)展，使其成為城市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，成為新的、十分活躍的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)投資環(huán)境也因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及一系列利好因素的刺激而日漸改善。2007年底，長(zhǎng)株潭城市群獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，按照規(guī)劃，試驗(yàn)區(qū)將推行特殊的體制，實(shí)施特別的政策，實(shí)現(xiàn)特快的發(fā)展，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭將被建設(shè)成為全國(guó)“兩型社會(huì)”示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的一體化宜居城市群。因此目前長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的正處于歷史最好時(shí)期和機(jī)遇，也是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭最快、整體運(yùn)行最平穩(wěn)的區(qū)域之一。在經(jīng)濟(jì)保持較快速度發(fā)展的過(guò)程中，長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市功能轉(zhuǎn)變也將逐步推進(jìn)。長(zhǎng)沙市在基礎(chǔ)設(shè)施方面投入較大，如軌道交通網(wǎng)、濱江開(kāi)發(fā)、快速道路等重點(diǎn)工程將進(jìn)一步完善城市的配套優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而強(qiáng)化中心城區(qū)與郊縣市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，長(zhǎng)沙的投資環(huán)境日益完善。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資680億元，增長(zhǎng)37%。全市商品房銷售面積2140.46萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)22.72%，創(chuàng)自1998年房改以來(lái)歷史同期最高水平。全市商品房銷售額513.10億元，其中住宅銷售額928.48億元，增長(zhǎng)43.13%。2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，市委、市政府果斷出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過(guò)強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。2008年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約478億元，與2007年同期相比增長(zhǎng)約14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積約1631萬(wàn)㎡，竣工面積約687萬(wàn)㎡，與2007年同期比分別增長(zhǎng)約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積950萬(wàn)㎡，銷售金額338億元，與2007年同期相比分別減少27%和17%。2009年以來(lái)，長(zhǎng)沙市委、市政府牢牢抓住國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺(tái)了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的積極信號(hào)。2009年1-8月，商品房銷售863.41萬(wàn)平方米，比2007年同期增長(zhǎng)62.9%；商品房銷售額305.32億元，比2007年同期增長(zhǎng)69.6%。同時(shí)商品房銷售量和價(jià)格從4月開(kāi)始一直保持50%左右的高速增長(zhǎng)。兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無(wú)限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過(guò)程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國(guó)其他同類城市相比，長(zhǎng)沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來(lái)有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒(méi)有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來(lái)越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來(lái)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間。

（二）市場(chǎng)分析1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2010年一系列政府調(diào)控，全國(guó)70個(gè)大、中城市房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭仍未被明顯抑制。進(jìn)入2011年后，從中央到地方，各職能部門(mén)又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開(kāi)，如取消住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、提高第二套住房貸款的首付款比例和利率、提高存款準(zhǔn)備金緊縮金融房貸、“國(guó)八條”以及2011年1月26日國(guó)務(wù)院再一次下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》等，均顯示出中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的決心，同時(shí)也主要是為完善房地產(chǎn)\o"宏觀"宏觀調(diào)控政策,抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。2、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)情況分析2009-2012年以來(lái)長(zhǎng)沙市的GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，雖然經(jīng)歷了全球性金融危機(jī)影響，仍保持較快增長(zhǎng)，2011年GDP總量為5619.3億元，較上年增長(zhǎng)14.5%；人均GDP79773元，比上年增加14550元；居民收入增長(zhǎng)明顯，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26451元，同比增長(zhǎng)15.9%。2012年GDP總量為6399.91億元，同比增長(zhǎng)13%，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30288元，比上年增加3837元，比上年增長(zhǎng)14.5%。全年農(nóng)村居民人均可支配收入15057元，比上年增加2339元，增長(zhǎng)18.4%表32009年-2012年長(zhǎng)沙市綜合經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《2009年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《2010年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《2009年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《2010年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《2011年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《2012年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。指標(biāo)名稱2009年2010年2011年2012年全市GDP（億元）3744.764547.065619.36399.91人均GDP（元）56620711707977389903城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）202382281426451302883、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年在以“限貸”、“限購(gòu)”為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控下，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供銷雙降，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)?？傮w分析：調(diào)整、回歸是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征。（1）2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)基本情況：全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1032.00億元，比上年增長(zhǎng)16.4%。全市商品房銷售面積1526.93萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%。全市商品房銷售額931.56億元，其中住宅銷售額776.13億元，增長(zhǎng)2.1%。商品房施工面積7361.67萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積1824.23萬(wàn)m2，同比減少4.03%、21.65%；竣工面積1402.27萬(wàn)m2，同比減少3.41%。商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬(wàn)m2，同比減少5.25%；實(shí)現(xiàn)商品房成交1438.09萬(wàn)m2，成交金額851.70億元，同比分別減少19.95%、12.45%。表5長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心：數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心：2012年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)、2013年長(zhǎng)沙一季度房地產(chǎn)研究報(bào)告、0731房產(chǎn)網(wǎng)。內(nèi)容2007年2008年2009年2010年2011年2012年商品房施工面積4106．4144476168.62663376707361.67商品房竣工面積1178．7687131575515701402.27商品房銷售面積1166．0395017162140.461796.381526.93房屋空置面積230．1441.556231126.161033.401369.58房屋空置率17.1335.873040.1436.537.2商品住宅均價(jià)337239064357518259895776（2）長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民可支配收入分析表6長(zhǎng)沙市近幾年房?jī)r(jià)收入比與月供收入比數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年1-12月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月報(bào)獲取、0731房產(chǎn)網(wǎng)。年份人均支配收入三口之家年收入商品住宅均價(jià)100平米總價(jià)房?jī)r(jià)收入比最新按揭利率貸款期限家庭月供支出月供收入比2007161534845933723372006.967.8315年19490.482008182825484639063906007.125.9415年19490.432009206506195043574357007.035.9415年17820.352010228146844251825182007.576.1415年20930.372011264517935359895989007.557.0515年22550.36上表顯示,2011年長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比有所下降，主要是由于2011年長(zhǎng)沙市人均可支配收入較2010年上漲的幅度大于房?jī)r(jià)上漲的速度；長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)水平，在全國(guó)大中城市中長(zhǎng)沙市住宅均價(jià)仍然偏低；長(zhǎng)沙市月供收入比近三年保持在0.36左右，說(shuō)明購(gòu)房月供支出占家庭月收入的比率較低且相對(duì)穩(wěn)定。（3）2011-2013年3月長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)基本情況2011年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌152宗，土地面積786.41萬(wàn)㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌76宗，土地面積408.00萬(wàn)㎡；住宅用地掛牌20宗，土地面積88.05萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌56宗，土地面積290.36萬(wàn)㎡。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交118宗，成交面積661.01萬(wàn)㎡，成交總金額218.09億元，綜合地價(jià)水平值3299元/㎡，其中，商業(yè)用地成交面積242.68萬(wàn)㎡，成交金額174.77億元；住宅用地成交面積76.96萬(wàn)㎡，成交金額26.30億元；工業(yè)用地成交面積341.37萬(wàn)㎡，成交金額17.02億元。2012年1-3月招拍掛出讓土地掛牌15宗，市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交34宗，成交面積168.61萬(wàn)㎡，成交總金額400509萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值2375元/㎡。表72011年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)663981380152面積（萬(wàn)m2）17.3723.49225.5531.3847.8440.82786.41成交情況宗數(shù)6532111054118面積（萬(wàn)m2）23.721.8183.5326.82102.58302.58661.01金額（億元）71.1416.0170.4814.0213.1833.26218.09綜合地價(jià)水平值（元/m2）30017734638405227128410993299表82013年1-3月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)1000001面積（m2）178643.5900000178643.59成交情況宗數(shù)0012238面積（萬(wàn)m2）0083204.2059362.04157479.14136739.80436785.18金額（萬(wàn)元）008468841393967131168159666綜合地價(jià)水平值（元/m2）--10178697251922793655表92011年長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況用途內(nèi)六區(qū)其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)118521749成交面積（萬(wàn)m2）661.01242.6876.96341.37成交金額（億元）218.09174.7726.317.02綜合地價(jià)水平值（元/m2)329972013418499表102013年1-3月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況用途全市其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)16925成交面積（m2）584832.85250068.97123740.88211023.00成交金額（萬(wàn)元）1809344961111837112952綜合地價(jià)水平值（元/m2)309419849566614自2012年春節(jié)以來(lái)，湖南省乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國(guó)土廳地產(chǎn)處發(fā)布的2012年全省供地計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市本級(jí)的住宅用地供應(yīng)規(guī)模今年為620.1公頃，相比2011年供地計(jì)劃的620.45公頃，基本持平。長(zhǎng)沙市（包括三縣（市）和望城區(qū)）2012年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模將在1216.06公頃，相比2011年1405.58公頃的供地計(jì)劃略有縮減。因?yàn)槟壳叭珖?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，2012年1季度長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)土地供應(yīng)總量呈現(xiàn)下降。不過(guò)，綜合歷年情況分析，2012年一季度各地土地供應(yīng)普遍偏低，在年度計(jì)劃編制完成后將逐步回升，年度土地供應(yīng)的回升也將到來(lái)。2011年，大河西的土地供應(yīng)量占到了長(zhǎng)沙市的1/3以上，作為長(zhǎng)沙城市建設(shè)的開(kāi)發(fā)熱土，2012年大河西的土地供應(yīng)仍然將占到較重的比例。近期來(lái)自湖南省深圳商會(huì)的30余家\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)代表們先后考察了長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司旗下的洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱江新城等主要建設(shè)片區(qū)，根據(jù)長(zhǎng)沙市先導(dǎo)投資控股公司的消息稱，包括恒大、萬(wàn)科、河南楷林、金地等多家資金實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司均對(duì)該區(qū)域土地表示了強(qiáng)烈興趣。大河西將在近年來(lái)成為長(zhǎng)沙樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。2013年1-3月，全市招拍掛出讓土地掛牌80宗，土地面積333.21萬(wàn)m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌41宗，土地面積164.00萬(wàn)；住宅用地掛牌8宗，土地面積38.01萬(wàn)m2；工業(yè)用地31宗，土地面積131.20萬(wàn)m2。全市土地實(shí)際成交103宗，成交面積402.01萬(wàn)m2，總金額893292萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值2222元/m2.其中，商業(yè)用地成交面積208.60萬(wàn)m2，成交金額615954萬(wàn)元；住宅用地成交面積55.92萬(wàn)m2，成交金額199473萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積137.49萬(wàn)m2，成交金額77865萬(wàn)元。3月份，長(zhǎng)沙縣有1宗地流拍。（4）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售情況分析2013年1-3月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售309.39萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)26.26%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售257.25萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)37.35%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售201.84萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)29.88%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售167.20萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)52.74%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比大幅增長(zhǎng)，除2月外，1月、3月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均達(dá)130萬(wàn)m2以上。從各區(qū)縣情況來(lái)看，天心區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣同比仍為負(fù)增長(zhǎng)；其余五區(qū)縣中，開(kāi)福區(qū)同比增幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量接近去年同期的2.5倍。表112013年1-3月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況區(qū)域新建商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）全市309.3926.62257.2537.53其中芙蓉區(qū)4.9745.184.9752.74天心區(qū)28.23-28.8214.6349.49岳麓區(qū)41.9692.1238.83-37.15開(kāi)福區(qū)38.05148.0136.71335.35雨花區(qū)41.41-10.1533.43181.97望城區(qū)47.2162.5238.63-16.81長(zhǎng)沙縣79.6771.5370.8758.61瀏陽(yáng)市13.54-29.846.29-51.10寧鄉(xiāng)縣14.34-38.1712.88-35.71（5）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)新建商品房銷售備案情況分析2013年1-3月全市新建商品房累計(jì)成交備案459.06萬(wàn)m2，同比減少78.19%，其中住宅成交備案394.40萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)80.68%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案336.11萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)91.53%，其中住宅成交備案286.06萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)98.38%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房成交備案量猛增，除2月外，1月、3月備案量均超過(guò)170萬(wàn)m2,季度走勢(shì)延續(xù)了去年來(lái)的回升趨勢(shì)：從各區(qū)情況來(lái)看，各區(qū)商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽(yáng)市外，其余各縣市同比增幅均超過(guò)30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)相對(duì)較高，同比增幅超過(guò)100%。表12（6）2013一季度年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)備案均價(jià)情況分析2013年1-3月全市新建商品住宅（含單位集資房等）備案均價(jià)為5477元/m2，非住宅9092元/m2；內(nèi)六區(qū)新建商品房住宅（含單位集資房等）備案均價(jià)為5943元/m2，非住宅9874元/m2。表13（7）2013一季度年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)抵押貸款情況分析2013年1-3月，長(zhǎng)沙市辦理抵押登記手續(xù)37282筆，抵押面積754.37萬(wàn)m2，貸款金額220.48億元，同比分別減少31.09%、20.91%、13.97%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36778筆，抵押面積542.24萬(wàn)m2，貸款金額152.91億元，同比分別減少31.13%、24.96%、21.56%。2012年1-3月，長(zhǎng)沙市共辦理在建工程抵押349筆，抵押面積260.69萬(wàn)m2，貸款金額57.85億元，同比分別增長(zhǎng)64.62%、140.78%、96.50%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押295筆，抵押面積187.01萬(wàn)m2，貸款金額46.44億元，同比分別增長(zhǎng)83.23%、109.00%、81.97%。從1-3月情況來(lái)看，一般抵押各指標(biāo)同比降幅較大，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押各指標(biāo)同比均有較大增幅，增幅均超過(guò)60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續(xù)五個(gè)季度成交量的持續(xù)下滑，使得一般抵押也呈現(xiàn)了較大跌幅，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)商資金回籠速度緩慢，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴程度增加，促進(jìn)了在建工程抵押業(yè)務(wù)的大幅增長(zhǎng)。表142013年1-3月長(zhǎng)沙市房屋抵押情況區(qū)域累計(jì)本月全市同比（%）其中：內(nèi)六區(qū)同比（%）全市環(huán)比（%）其中：內(nèi)六區(qū)環(huán)比（%）一般抵押抵押筆數(shù)（筆）37282-31.0923134-41.81495452.55879540.88其中：個(gè)人36778-31.1322845-42.091476152.16868740.59抵押面積（萬(wàn)㎡）754.37-20.91368.26-32.57305.7266.4145.7151.97其中：個(gè)人542.24-24.96278.15-37.81230.7665.99108.3553.38貸款金額（億元）220.48-13.97151.56-21.184.6547.2959.6240.75其中：個(gè)人152.91-21.56105.24-30.7561.5762.4541.1452.99在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）34964.6229583.23162134.78141104.35抵押面積（萬(wàn)㎡）260.69140.78187.01109127.2297.3889.86180.72貸款金額（億元）57.8596.546.4481.9731.12346.4825.08259.83（8）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析2013年1-3月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為108.98m2，同比增大10.43%。從供銷對(duì)比來(lái)看，1-3月新增供應(yīng)量?jī)H為其同期備案量的六成左右，特別是60m2以下小戶型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來(lái)看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供銷的主力套型。從3月情況來(lái)看，90-120m2套型新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，占3月新增量的38.12%，成交備案則以90-120m2套型為最大，占3月新增量的29.91%。1-3月90m2以下套型供應(yīng)占比為32.26%，同比縮小17.47個(gè)百分點(diǎn)。表152013年1-3月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套）面積段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供銷比《60㎡12908.41360313.28-23130.3660-90㎡365923.85697225.69-33130.5290-120㎡565836.88826030.44-26020.68120-144㎡301019.62546920.15-24590.55＞144＞172611.25283210.44-11060.61合計(jì)15343100.0027136100.00-117930.57（9）2011-2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)新建商品房待銷情況分析2011年至今年3月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1177.02萬(wàn)m2，其中住宅818.44萬(wàn)m2，占69.53%；非住宅358.58萬(wàn)m2，占30.47%。分行政區(qū)劃來(lái)看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)待售量均占20%以上，其次是開(kāi)福區(qū)、望城區(qū)待售量分別占18%左右；分面積段來(lái)看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.92%、24.89%。20.87%。（10）2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：1、政策對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析：自2011年年初以來(lái)，伴隨著“新國(guó)八條”出臺(tái)，央行對(duì)資金流動(dòng)性緊縮、銀監(jiān)會(huì)及各金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房按揭從嚴(yán)等，各地方政府相繼出臺(tái)了樓市調(diào)控細(xì)則，限購(gòu)令、地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將成為2012年度樓市的主題。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)將增大，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力要求將更高。2、我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)控時(shí)期，在全球通漲預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻的背景下，我國(guó)社會(huì)整體風(fēng)險(xiǎn)承受能力將受到一定影響。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣現(xiàn)象,社會(huì)上就會(huì)出現(xiàn)大批的“負(fù)資產(chǎn)者”。由此可能產(chǎn)生信用渠道的阻滯和中斷,從而將危害國(guó)家的金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。（11）2012年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)：1、調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)，但不排除適時(shí)的合理調(diào)整，目前中央遏制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)度十分明朗，投機(jī)性需求的熱情會(huì)明顯降低，在調(diào)控政策基本方向不動(dòng)搖的前提下，或有合理的調(diào)整；2、金融信貸定向?qū)捤桑珜?duì)房地產(chǎn)業(yè)從緊的力度不會(huì)放松，開(kāi)發(fā)商資金壓力仍將有增無(wú)減；3、住房保障、棚改等民生性工程會(huì)繼續(xù)加大力度，將對(duì)穩(wěn)定房產(chǎn)銷售市場(chǎng)取到積極的作用；4、市場(chǎng)觀望氣候濃厚。開(kāi)發(fā)投資速度放緩，土地交易持續(xù)降溫；5、商業(yè)地產(chǎn)成熱點(diǎn)，綠色住宅倍受關(guān)注；6、區(qū)域規(guī)劃帶動(dòng)板塊效應(yīng)，岳麓望城有望繼續(xù)發(fā)力。4、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)是長(zhǎng)沙縣版圖上一座新興的城鎮(zhèn)，是長(zhǎng)沙縣新縣城和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，是一座中等現(xiàn)代化衛(wèi)星城市，位于長(zhǎng)沙市東北郊，距市區(qū)約8公里，東與黃花鎮(zhèn)相鄰，南與芙蓉區(qū)接壤，西濱撈刀河水，北與安沙鎮(zhèn)交界，星沙鎮(zhèn)總面積約68平方公里，耕地面積20134畝，10個(gè)行政村，11個(gè)居委會(huì)，206個(gè)村(居)民小組，總?cè)丝?5065人，其中農(nóng)業(yè)人口21865人。駐鎮(zhèn)的省、市、縣單位150多家。時(shí)該區(qū)域在緊密調(diào)控下仍保持著良好的發(fā)展勢(shì)頭。隨著星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步提速。5、本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析（1）地域及環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于星沙CBD的核心圈—星沙商業(yè)老街板倉(cāng)路與向陽(yáng)路、南山路（過(guò)板倉(cāng)路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉(cāng)南路與向陽(yáng)路的黃金旺角.背靠長(zhǎng)永高速加蓋城市綠化廣場(chǎng)。東臨即將拓寬的6車道的板倉(cāng)路，向東對(duì)接長(zhǎng)沙空港經(jīng)濟(jì)區(qū)擁2條高速路，4條主干道環(huán)繞，鄰近3、7號(hào)地鐵線，交通四通八達(dá)。（2）品牌及實(shí)力優(yōu)勢(shì)金科集團(tuán)股份有限公司是具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全國(guó)性地產(chǎn)公司，2008年獲得了“住宅產(chǎn)品品質(zhì)全國(guó)第一”的榮譽(yù)，擁有國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局授予的“原創(chuàng)中國(guó)洋房”、“空中院館”、“X+1夾層住宅”三項(xiàng)專利，通過(guò)不斷的努力，該集團(tuán)公司2013年中國(guó)房產(chǎn)綜合實(shí)力行業(yè)排名第16位，2012年上半年銷售額約57.3億元（年報(bào)披露），在建項(xiàng)目41個(gè)，在建面積約633萬(wàn)平方米，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力及品牌效應(yīng)。（3）物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)由集團(tuán)下屬重慶金科物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理。該公司主要管理范圍涉及酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅小區(qū)、學(xué)校等大型物業(yè)，是重慶市最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)之一。曾獲得“中國(guó)物業(yè)住宅服務(wù)質(zhì)量全國(guó)第一”的殊榮，倡導(dǎo)個(gè)性化服務(wù)，滿足不同類型業(yè)主的個(gè)性服務(wù)需求。公司堅(jiān)持“客戶至上、服務(wù)第一”為宗旨，主要管理范圍涉及酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅小區(qū)、學(xué)校等大型物業(yè)，綜合管理超過(guò)300萬(wàn)平方米，現(xiàn)管理的項(xiàng)目有：金科花園、金科麗苑、金砂水岸、天籟城美社、中華坊、天籟城紫園、天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、綠韻康城、廊橋水岸、云湖天都、螞蟻SOHO、涪陵廊橋水岸、重慶文理學(xué)院、重慶市委組織部、宣傳部辦公樓、重慶市人和政府辦公樓，是重慶市最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)之一。重慶金科物業(yè)管理有限公司把酒店專業(yè)人才及管理模式與現(xiàn)有物業(yè)管理形態(tài)結(jié)合，為物業(yè)提供目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的，高品質(zhì)的一體化酒店式物業(yè)服務(wù)，以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)日趨高檔次、智能化樓宇的物業(yè)管理服務(wù)需求，盡力為業(yè)主解決大部分的個(gè)性化服務(wù)需求。（4）設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目是金科集團(tuán)城市綜合體系列產(chǎn)品的升級(jí)版，打造國(guó)際化的住宅公寓樓，輔以商業(yè)及近40%的綠化，充分考慮現(xiàn)代人休閑生活的需求。本項(xiàng)目在繼承中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓的基礎(chǔ)上，以國(guó)際化手法打造當(dāng)代中國(guó)人心目中的人居理想家園，，自然景觀與建筑人文空間相映成趣，有開(kāi)有合，暗合中華傳統(tǒng)文化剛?cè)嵊卸鹊男螝?，能吸引預(yù)期購(gòu)房客戶。（5）劣勢(shì)分析無(wú)。6、銷售對(duì)象分析本項(xiàng)目高層公寓住宅目標(biāo)客戶群主要來(lái)自長(zhǎng)沙市區(qū)以及長(zhǎng)沙周邊地區(qū)；成交客戶主要為私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位高管人員、公務(wù)員以及在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的普通公司職員。7、定價(jià)分析本項(xiàng)目以及本市相類似樓盤(pán)的分析比較見(jiàn)下表：通過(guò)市場(chǎng)對(duì)比分析及對(duì)世界城系列產(chǎn)品的定位，項(xiàng)目初期,保守定價(jià)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙金科中心高層住宅的均價(jià)為5838元/平方米，商業(yè)均價(jià)為20657元/平方米，寫(xiě)字樓均價(jià)為6857元/平方米，車位8萬(wàn)元/個(gè)，后期價(jià)格會(huì)提升。（三）小結(jié)從長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，長(zhǎng)沙市全市生產(chǎn)總值(GDP)、每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額和居民人均收入和支出都保持了較快的增長(zhǎng)速度，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷增，良好的外部宏觀投資環(huán)境為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。從長(zhǎng)沙縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶于此，企業(yè)主和企業(yè)中高層管理人員將成為項(xiàng)目提供較多的住房需求。長(zhǎng)沙市實(shí)施長(zhǎng)株譚城市一體化戰(zhàn)略，重點(diǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，積極拓展對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作，發(fā)揮長(zhǎng)沙在長(zhǎng)株潭城市群中的核心增長(zhǎng)極作用，推動(dòng)與武漢協(xié)作區(qū)、泛珠三角和中西部各省市的互動(dòng)協(xié)作。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好。與長(zhǎng)沙同類型同檔次的樓盤(pán)比較，本項(xiàng)目具有獨(dú)特的價(jià)格與卓越的的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標(biāo)1、建設(shè)方案項(xiàng)目總建筑面積199842平方米，具體參數(shù)如下表：表15金科中心建設(shè)方案表單位：平方米規(guī)劃建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積寫(xiě)字樓建筑面積建筑密度%金科中心199842100237.3218897.6660831.9131.93%合計(jì)199842100237.3218897.6660831.9131.93%2．規(guī)劃目標(biāo)及說(shuō)明⑴以建造具有先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城郊中高檔住宅為目標(biāo)，滿足長(zhǎng)株潭地區(qū)及湖南省內(nèi)外高收入、高消費(fèi)群體對(duì)生活環(huán)境和居住條件的舒適性、私屬性、安全性和生態(tài)型的需求，為其提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的中高檔住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的高檔、文明、衛(wèi)生的生態(tài)居住示范區(qū)。⑵依靠科技進(jìn)步，運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高住宅的功能質(zhì)量水平及小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。⑶本項(xiàng)目整體規(guī)劃、統(tǒng)籌考慮，合理的組織綠化、景觀和交通體系，完善公共建筑的布局和住宅的分布，使整個(gè)項(xiàng)目具有良好的空間布局形態(tài)。⑷充分吸收了目前我集團(tuán)公司城市綜合體系列產(chǎn)品好的居住規(guī)劃思路，創(chuàng)造有特色的、能滿足中高檔居住生活需要的環(huán)境功能。作為金科集團(tuán)在長(zhǎng)沙市區(qū)第五個(gè)精品項(xiàng)目，金科中心項(xiàng)目本身的形象、品質(zhì)對(duì)我集團(tuán)品牌印象的提升以及今后在華中地區(qū)的的開(kāi)發(fā)有著重要影響。從項(xiàng)目本身的定位和樓盤(pán)打造水平能直接讓目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)我集團(tuán)開(kāi)發(fā)水平的認(rèn)知，從而對(duì)今后華中地區(qū)其他樓盤(pán)的持續(xù)開(kāi)發(fā)和銷售產(chǎn)生或好或差的影響。因此，基于本項(xiàng)目的重要性，結(jié)合長(zhǎng)沙市場(chǎng)對(duì)中高檔物業(yè)品質(zhì)的需求特點(diǎn)，我們?cè)谡w規(guī)劃上將考慮給賦予本項(xiàng)目以更高的附加值及產(chǎn)品品質(zhì)（景觀、戶型、視野等），以此打造項(xiàng)目整體高檔住宅形象。(二)建設(shè)方式及進(jìn)度安排1．建設(shè)方式本項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)的方法，本著公開(kāi)、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，選擇信譽(yù)高質(zhì)量好的施工單位，分期分批開(kāi)工建設(shè)，采用流水作業(yè)，在三年內(nèi)完成房屋建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)。并聘請(qǐng)相應(yīng)等級(jí)的監(jiān)理單位對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全部門(mén)、全過(guò)程的控制，爭(zhēng)取將金科中心建設(shè)成為長(zhǎng)沙最具特色的高層物業(yè)。2．進(jìn)度安排金科中心項(xiàng)目計(jì)劃于2013年4月開(kāi)工，2013年11月開(kāi)盤(pán)對(duì)外發(fā)售，2015年11月全部竣工。五、項(xiàng)目投資測(cè)算與資金籌措（一）項(xiàng)目投資測(cè)算項(xiàng)目總投資約90097.16萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：表16：項(xiàng)目投資概算表序號(hào)投資預(yù)算項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）占總投資比例(%)備注1土地成本22302.251115.9924.75%按土地面積分?jǐn)?前期工程費(fèi)用5942.70297.376.60%勘查、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、三通一平等費(fèi)用3建安工程費(fèi)40843.312043.7845.33%包括土建，裝修、園林綠化4基礎(chǔ)設(shè)施配套5001.65250.285.55%園林景觀、市政配套、道路管網(wǎng)、安防智能化等。5配套設(shè)施費(fèi)1970.4498.602.19%物管、人防、設(shè)備房等6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用8000.00400.328.88%利息資本化：6營(yíng)銷費(fèi)用2196.54109.912.44%銷售收入的1.5％7管理費(fèi)用2196.54109.912.44%銷售收入的1.5％8財(cái)務(wù)費(fèi)用10.000.500.01%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1633.7381.751.81%按建安成本的4％預(yù)計(jì)合計(jì)90097.164508.42100.00%土地成本項(xiàng)目一期分?jǐn)偼恋爻杀緸?2302.25萬(wàn)元，已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證。2．前期工程費(fèi)工程前期需要精心準(zhǔn)備，以便為后期開(kāi)工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證、進(jìn)行建筑工程的招投標(biāo)、進(jìn)行可行性研究、勘探設(shè)計(jì)，政府行政收費(fèi)、預(yù)計(jì)前期工程費(fèi)為5942.70萬(wàn)元。3．建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)施設(shè)備工程費(fèi)三大塊，其中土建工程包括地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑、外墻、門(mén)窗、欄桿、公共區(qū)域裝飾等工程，安裝工程包括室內(nèi)給排水、室內(nèi)（強(qiáng)）電氣、消防系統(tǒng)、室內(nèi)弱電、智能化系統(tǒng)等工程，設(shè)施設(shè)備工程包括電梯設(shè)備及安裝、發(fā)電機(jī)設(shè)備及安裝工程。在本項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)以目前市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)并考慮未來(lái)2—3年原材料價(jià)格波動(dòng)的因素分別計(jì)算，建安工程費(fèi)用總計(jì)為40843.31萬(wàn)元，平均約為2043.78元/m2。4．基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)按照規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設(shè)施與小區(qū)內(nèi)園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網(wǎng)工程等。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套按照長(zhǎng)沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供水、供電、供氣、通訊寬帶、有線電視等基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)成本為5001.65萬(wàn)元。5．配套設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)目要求建成一個(gè)包括小學(xué)、商貿(mào)、地下停車場(chǎng)、小區(qū)道路等配套完整的小區(qū)，在公共建筑配套上需要達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、地下車庫(kù)、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。預(yù)計(jì)總費(fèi)用為1970.44萬(wàn)元。6．間接費(fèi)用間接費(fèi)用包括工程間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與稅金。管理費(fèi)用按照預(yù)計(jì)銷售總額的1.5%計(jì)算，預(yù)計(jì)總額為2196.54萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用按照銷售總額的1.5%計(jì)算，預(yù)計(jì)總額為2196.54萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按照50,000萬(wàn)元貸款，總平均成本8%，按照平均貸款2年計(jì)算,借款利息為8000.00萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為刷卡等手續(xù)費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本合計(jì)為90097.16萬(wàn)元，平均可售成本為4508.42元/平方米。（二）資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目總投資90097.16萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目投入及銀行融資計(jì)劃，自籌資金35.52%，32000萬(wàn)元，銀行貸款55.50%，即50000萬(wàn)元，期限3年，其余資金來(lái)源為房屋預(yù)售款再投入。表17資金投入計(jì)劃表序號(hào)金額比例1自有資金投入32,00035.52%2銀行借款50,00055.50%3銷售收入再投入8,0978.99%總投資90,097100.00%六、項(xiàng)目投資分析（一）項(xiàng)目銷售收入測(cè)算1、銷售單價(jià)的確定本項(xiàng)目處于長(zhǎng)沙市星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)，是長(zhǎng)沙市建設(shè)“兩型社會(huì)”和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、山水景觀優(yōu)勢(shì)。根據(jù)成本估算及對(duì)市場(chǎng)研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本小區(qū)項(xiàng)目對(duì)外銷售住宅的單位平均價(jià)格為：高層均價(jià)約5,838元/平方米；商業(yè)街鋪約20657元/平方米，寫(xiě)字樓約6857元/平，車位80000元/個(gè)。2、銷售收入分期比例的確定本住宅小區(qū)建設(shè)周期為3年，根據(jù)目前長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)的供需狀況預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)在2013年11月開(kāi)盤(pán)預(yù)售，分3年半銷售完畢，2013年實(shí)現(xiàn)銷售22704.57萬(wàn)元占全部收入的15.50%，2014年實(shí)現(xiàn)銷售收入51535.91萬(wàn)元，占全部銷售收入的35.19%，2015年實(shí)現(xiàn)銷售收入46929.37萬(wàn)元，占全部銷售收入的32.05%，2016年實(shí)現(xiàn)銷售收入20965.23萬(wàn)元，占全部銷售收入的14.32%，2017年實(shí)現(xiàn)銷售收入4300.8萬(wàn)元，占全部銷售收入的2.94%。表18：銷售收入測(cè)算銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目測(cè)算（元）高層銷售面積（㎡）100,237.3平均售價(jià)（元/㎡）5,838銷售收入（元）585,185,474商業(yè)銷售面積（㎡）18,898平均售價(jià)（元/㎡）20,657銷售收入（元）390,368,963寫(xiě)字樓銷售面積（㎡）60,832平均售價(jià)（元/㎡）6,857銷售收入（元）417,124,407車位銷售面積（個(gè)）896平均售價(jià)（元/個(gè)）80,000銷售收入（元）71,680,000合計(jì)銷售收入（元）1,464,358,844總收入（萬(wàn)元）146435.88（二）項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算表:19投資測(cè)算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式總額(萬(wàn)元）1銷售收入1146435.882相關(guān)開(kāi)發(fā)成本285694.083銷售稅金6=1*7.5%10982.694財(cái)務(wù)費(fèi)用310.005管理費(fèi)用42196.546銷售費(fèi)用52196.547利潤(rùn)總額7=1-（2+3+4+5+6）45356.038所得稅8=7*25%11339.019凈利潤(rùn)9=7-834017.0210投資凈利率10=9/（2+4+5+6）*100%37.76%11銷售毛利率11=7/130.97%12銷售凈利率12=9/123.23%13盈虧保本點(diǎn)1366.52%注：銷售稅金主要為5.5%的營(yíng)業(yè)稅及城建稅附加、2%的土地增值稅（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)現(xiàn)金流量表（表20）計(jì)算可得出本項(xiàng)目總投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為37.76%，遠(yuǎn)高于一般投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)收益率。在現(xiàn)金流量表中，基準(zhǔn)收益率為143.35%(高于當(dāng)前銀行貸款利息)。基準(zhǔn)收益率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求。在本項(xiàng)目中，內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險(xiǎn)較低。2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。只有當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，項(xiàng)目才可行。表20現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表15.50%35.19%32.05%14.32%2.94%序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80營(yíng)業(yè)收入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80回收固定資產(chǎn)余值0.00回收流動(dòng)資金0.002現(xiàn)金流出99377.0134293.1836573.7221144.566877.62487.93土地成本22302.2522302.250.000.000.00前期費(fèi)用5942.701188.544754.16建安成本40843.318168.6620421.6510210.832042.17基礎(chǔ)設(shè)施5001.651000.332500.821250.41250.08配套設(shè)施1970.44394.09985.22492.6198.52開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用8000.00800.002400.003200.001600.00財(cái)務(wù)費(fèi)用10.002.004.002.002.00管理費(fèi)用2196.54219.65878.62878.62219.65營(yíng)銷費(fèi)用2196.54219.65439.311098.27439.31其他費(fèi)用1633.73326.75490.12653.49163.37銷售稅金9279.853865.193519.701572.39322.563凈現(xiàn)金流量47058.88-11588.6114962.1925784.8214087.623812.874累計(jì)現(xiàn)金流量-11588.613373.5829158.39