基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐探索

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的更新，房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益和杠桿率也在逐漸下降。與此同時(shí)，為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，以期在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。同時(shí)，合理的資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的有力保障。隨著土地成本越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力和現(xiàn)金流壓力。受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)程加快的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益，提高城鎮(zhèn)化建筑水平，更要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)的關(guān)系，以便更好地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)的內(nèi)涵(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等多個(gè)方面的內(nèi)容，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)屬于合作關(guān)系。所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是指將房地產(chǎn)的生產(chǎn)能力和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行充分的結(jié)合，基于地理位置、交通優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展前景等多方要素考慮，對(duì)土地進(jìn)行全面細(xì)致的分析，并對(duì)土地的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行定義，對(duì)土地的最終受益進(jìn)行預(yù)估。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是通過對(duì)土地資源的合理利用，將原先價(jià)值不高的土地進(jìn)行改造或者建造相應(yīng)的建筑，最后通過出售或租賃建筑來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)回報(bào)，以此推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的快速推移，建筑業(yè)得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也隨之快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)于國(guó)家以及消費(fèi)者的影響均不容小覷。這就需要政府相關(guān)部門，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，從而更好的發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要作用。(二)建筑業(yè)的內(nèi)涵建筑業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)，其涵蓋了工程勘察、施工設(shè)計(jì)、主體建筑和維護(hù)等個(gè)股方面。一般而言，建筑物作為其主要代表，市場(chǎng)容量對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展影響頗大。因?yàn)榻ㄖI(yè)涵蓋內(nèi)容廣泛，大型的建筑企業(yè)多從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建筑等相對(duì)大型工程，而小型的建筑企業(yè)則主要開展裝修等子業(yè)務(wù)，這樣一來(lái)，建筑企業(yè)就存在規(guī)模的差異。此外，隨著人們生活水平的日漸提升，人們針對(duì)建筑的需求也在不斷提升，居住等基礎(chǔ)功能已經(jīng)無(wú)法滿足用戶更高的需求，用戶更加關(guān)注居住環(huán)境以及綠色環(huán)保等特性，這也在一定程度上助推了建筑業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題(一)現(xiàn)有發(fā)展當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的支柱行業(yè)，如果出現(xiàn)問題，對(duì)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展都會(huì)造成很大的沖擊。在目前的政府調(diào)控下，購(gòu)房者的購(gòu)買意向并非由房地產(chǎn)本身決定，而是由實(shí)際的需要決定。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的發(fā)展環(huán)境時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，主動(dòng)地進(jìn)行策略的優(yōu)化和對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。一般來(lái)講，一個(gè)運(yùn)作良好的房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額要高于其總的債務(wù)，但同時(shí)也會(huì)增加其地價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步面對(duì)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境和資金流動(dòng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。為適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)必須適時(shí)的進(jìn)行發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。(二)存在問題目前許多企業(yè)都在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行了相應(yīng)的改革，目前的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)良好的發(fā)展階段。但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨著許多問題，例如：許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，缺乏健全的經(jīng)營(yíng)制度，標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)仍有欠缺，諸如此類。其主要的表現(xiàn)是：首先，供需失衡。中國(guó)地域廣闊，人口眾多，但與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)相比，卻有著顯著的差距。一、二線城市在政府的宏觀調(diào)控下，基本上能夠達(dá)到供求均衡。然而，三線城市和四線城市，因人口的遷移和其他因素造成了嚴(yán)重的供給過剩。第二，我國(guó)的資金配置不夠完善。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)很可能會(huì)面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，增加經(jīng)營(yíng)的負(fù)擔(dān)，制約其發(fā)展。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展其它途徑來(lái)達(dá)到最優(yōu)的資源分配，并結(jié)合自己的實(shí)際，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。第三，制度不健全。為有效應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，我們國(guó)家多次制定了宏觀調(diào)控措施，但許多開發(fā)商忽視了經(jīng)營(yíng)方式的優(yōu)化，以求短期利潤(rùn)，這就造成了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)體制不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展需要，存在著一些運(yùn)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)之間的關(guān)系在理論和實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)有著密切的關(guān)系。一般來(lái)講，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利的條件下，政府和有關(guān)主管部門必須加大投資力度，以促進(jìn)我國(guó)建筑事業(yè)的健康發(fā)展。由于我國(guó)地域遼闊，地域分布不均衡，例如，大企業(yè)會(huì)將辦公室設(shè)在城市中心，而小規(guī)模的工業(yè)和企業(yè)則會(huì)將工作場(chǎng)所設(shè)在郊外或遠(yuǎn)離人口稠密地區(qū)。其根源在于，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和建筑自身價(jià)值存在一定的差異性。這就需要政府有關(guān)方面繼續(xù)完善我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，防止出現(xiàn)明顯的價(jià)格變動(dòng)。(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，兩者之間存在著密切的聯(lián)系。要促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的多樣化發(fā)展。作為建筑的基礎(chǔ)性單位，建筑單位承擔(dān)著建筑主體的任務(wù)，而房地產(chǎn)企業(yè)又是促進(jìn)建筑的重要組成部分。兩者各自具有各自的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但也有一些工作上的重疊。房地產(chǎn)企業(yè)要充分的為審批的建筑工作作好充分的前期工作，而施工單位則要為已核準(zhǔn)的項(xiàng)目做好施工和建筑工作。一旦工程完工，就必須以該工程為主要的產(chǎn)品，進(jìn)行房地產(chǎn)其它行業(yè)的開發(fā)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑生產(chǎn)的關(guān)系在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式中，為了獲取增值利益，往往要進(jìn)行固定資產(chǎn)投資。然而，在新的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)通常不采取大量的投資，而采取三種輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式：第一，全部外包，投資商承擔(dān)所有的資本，房地產(chǎn)企業(yè)提供品牌；二是部分外包，將房地產(chǎn)開發(fā)的工程分包給其它建筑企業(yè)，其余則由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)；三是采取與其它企業(yè)的合作方式，在合資企業(yè)中擁有一小部分股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)分成后的利潤(rùn)。通過以上三個(gè)方面的分析，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)增值達(dá)到最優(yōu)，從而提高其品牌的價(jià)值。新的經(jīng)營(yíng)方式使企業(yè)更注重研發(fā)能力、營(yíng)銷水平和渠道服務(wù)等方面，從而更好的利用品牌效應(yīng)、人力資本和企業(yè)文化帶來(lái)的服務(wù)效益。但由于市場(chǎng)供求關(guān)系和國(guó)家政策等因素的制約，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售提出了更高的要求，在一定程度上，也可以更好的刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好平穩(wěn)發(fā)展。四、對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的思考(一)房地產(chǎn)的價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)值是指房地產(chǎn)的運(yùn)用層次上，與其它物質(zhì)財(cái)產(chǎn)具有本質(zhì)區(qū)別。由于房地產(chǎn)沒有流動(dòng)的特性，它容易受到地域、環(huán)境等因素的限制，因此，它的地域特征非常明顯。通常情況下，實(shí)物財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)是由市場(chǎng)完成的，而對(duì)于房地產(chǎn)，其流動(dòng)的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的變動(dòng)?？傊?，不管房子是新的，還是舊的，不管是否購(gòu)買，使用者都需要擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后方可享有住房所有權(quán)。在建筑工程的經(jīng)濟(jì)投資中，一方面往往需要大量的固定資產(chǎn)投資，而另一方面又需要大量的資金投入。我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展密切相關(guān)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)建筑進(jìn)行合理的規(guī)劃。掌握建筑地基與占地面積比例，最大限度提高空間使用。在這個(gè)過程中，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有很大的沖擊，建筑項(xiàng)目將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)起到正面的促進(jìn)效應(yīng)，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷攀升，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑產(chǎn)業(yè)是相互促進(jìn)、相互影響的。2021年1-10月，房地產(chǎn)累計(jì)增速同比7.2%，環(huán)比增幅繼續(xù)收窄，兩年平均增速為6.8%。其中，10月房地產(chǎn)投資10月同比下降5.4%，為1999年2月以來(lái)最低，僅高于2020年2月。環(huán)比下降明顯加深1.9個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增長(zhǎng)率為3.3%。目前，“三條紅線”政策約束下，房企要加快完成完善財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這導(dǎo)致了住房竣工加速，土地購(gòu)買數(shù)據(jù)疲軟，導(dǎo)致新建住房建設(shè)面積下降，最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)走弱上。1-10月，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資(全口徑)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資(不含電力)累計(jì)增速分別為0.7%和1%，分別回落0.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)，兩年平均增速分別為1.1%和0.3%?；A(chǔ)設(shè)施投資增速環(huán)比回落，反映近期基礎(chǔ)設(shè)施投資仍處于較低水平?；A(chǔ)設(shè)施投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)都保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。但2018年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速迅速放緩至個(gè)位數(shù)，受疫情影響，2020年基礎(chǔ)設(shè)施投資年增速僅為0.9%。到2021年，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速將繼續(xù)保持低位，主要受以下三個(gè)因素影響：一是受到地方政府的信用風(fēng)險(xiǎn)制約，調(diào)控政策的加強(qiáng)，加大了對(duì)基建的投入力度，使得基建投資增長(zhǎng)減緩；二是項(xiàng)目建筑的缺乏也是一個(gè)很大的限制；三是政府始終不做“大水漫流”，更加重視投入的效率和精確的投入，在保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的同時(shí)，將基建投入托而不舉(圖1)。圖1基建投資(二)建筑經(jīng)濟(jì)循環(huán)下的房地產(chǎn)在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，從施工企業(yè)到開發(fā)商，各個(gè)生產(chǎn)、流通的各個(gè)方面都有不同的利益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期工作時(shí)，要綜合考量各項(xiàng)條件，施工許可后，由開發(fā)商進(jìn)行投標(biāo)或自主開發(fā)，施工單位按房地產(chǎn)企業(yè)的需求及產(chǎn)業(yè)規(guī)范施工。完成項(xiàng)目后，再進(jìn)行建材產(chǎn)品的多樣化營(yíng)銷。在這一進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的責(zé)任更為繁重，既要將各種不同的資源進(jìn)行有效的集成，又要實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的高水平的資源的有效管理，整個(gè)流程牽扯到許多人。建筑企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)有著根本的不同，他們都是通過一套建筑的過程而發(fā)展起來(lái)的，而建筑企業(yè)與開發(fā)商又有著密切的聯(lián)系，這就是一種“鏡子”的聯(lián)系。他們的經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)密切相關(guān)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種“循環(huán)式”的特征，即產(chǎn)品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)形成一個(gè)完整的、互相依賴、互相制約、周而復(fù)始的網(wǎng)絡(luò)。建筑產(chǎn)品通常以合同方式進(jìn)行，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移具有流動(dòng)性，而不動(dòng)產(chǎn)則是與這種流轉(zhuǎn)活動(dòng)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。住宅消費(fèi)的重點(diǎn)不是住宅的年消費(fèi)量，而是住宅的維護(hù)成本，這與住宅的銷售量有很大的關(guān)系，而隨著城市建筑的不斷發(fā)展，城市建筑的可持續(xù)發(fā)展將成為促進(jìn)城市建筑發(fā)展的一條重要途徑。(三)建筑生產(chǎn)形態(tài)下的房地產(chǎn)目前，施工項(xiàng)目大多采用合同方式進(jìn)行，且投入大。由于我國(guó)人民的居住條件日益改善，對(duì)居住環(huán)境和綠色環(huán)保的需求日益增加，使得城市住宅的建造難度不斷加大。由于多種因素，導(dǎo)致施工安全問題屢屢出現(xiàn)。在建筑項(xiàng)目中，除了材料、勞動(dòng)和資金外，構(gòu)件的高精度制造也是一個(gè)非常重要的問題。在建筑的生產(chǎn)方式中，房屋的銷售額是最大的，而房屋的數(shù)量、質(zhì)量、種類、程序等都與房屋的數(shù)量、質(zhì)量、種類、程序等有著密切的聯(lián)系，因此，建筑項(xiàng)目的發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，包括裝修、家政等行業(yè)的發(fā)展。五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑業(yè)融合發(fā)展路徑(一)完善監(jiān)督管理體制機(jī)制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究依法辦事，公平競(jìng)爭(zhēng)，而在住宅建筑項(xiàng)目中，契約是一種法律法規(guī)，是適應(yīng)現(xiàn)代發(fā)展的需要，也保證了所有當(dāng)事方的職責(zé)和權(quán)力得到切實(shí)執(zhí)行。除了固定造價(jià)，建筑項(xiàng)目的造價(jià)也會(huì)隨著市場(chǎng)供求關(guān)系和國(guó)家政策的變化而變化。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)雙方的雙贏，還要運(yùn)用契約來(lái)均衡各方的利益，這樣才能在建筑中減少不必要的沖突，能夠有效地監(jiān)控住宅建筑的各方面，確保住宅建筑的質(zhì)量。(二)推動(dòng)新運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展在目前的大環(huán)境下，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式。但是，在這種新的經(jīng)營(yíng)方式下，企業(yè)的品牌和形象常常要冒很大的風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下，企業(yè)的利益和風(fēng)險(xiǎn)常常不能很好的匹配，這就需要企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別和各種保障。為解決利益和風(fēng)險(xiǎn)之間的矛盾，開發(fā)商可以在簽約時(shí)，通過向投資商索要部分股份作為擔(dān)保，從而使其不至于出現(xiàn)拖欠的情況。同時(shí)，作為一種經(jīng)濟(jì)契約，也是建筑單位和建筑部門在建筑中進(jìn)行有關(guān)工作的一個(gè)特定的參照。房地產(chǎn)企業(yè)要明確施工內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利和責(zé)任，以防止工程施工中的質(zhì)量問題。(三)加強(qiáng)綠色施工理念的推廣在我國(guó)，由于科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)在建筑項(xiàng)目中得到了廣泛的運(yùn)用。采用現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)方式和方法，既能幫助企業(yè)有效地控制施工費(fèi)用，又能有效地改善施工的工作效率和效益，減少不必要的沖突，促進(jìn)建筑項(xiàng)目的正常開展。在當(dāng)前的國(guó)際氣候變暖背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)新形勢(shì)，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極推進(jìn)綠色建筑建設(shè)。綠色建筑一般要求建筑單位合理利用土地、能源和其他資源，充分利用生態(tài)資源和節(jié)約能源，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約能源和降低對(duì)生態(tài)的負(fù)面作用。首先要搭建信息共享的平臺(tái)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)與有關(guān)研究單位之間的交流與合作，以達(dá)到信息技術(shù)的交流與合作，促進(jìn)綠色發(fā)展。從而加快發(fā)展綠色建筑技術(shù)，為發(fā)展我國(guó)的環(huán)保建材打下良好的基