房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃研究

本科論文摘要

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體的重要組成部分，不僅可以增加國(guó)家財(cái)政收入，還可以使我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅業(yè)務(wù)中，近年來納稅要求逐漸改變，納稅種類變得復(fù)雜。伴隨著營(yíng)改增三項(xiàng)重大稅制改革在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中發(fā)揮了重要作用，公司稅率和稅金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)已發(fā)生重大變化。在這種情況下，如果能夠?qū)崿F(xiàn)納稅籌劃，就可以從經(jīng)濟(jì)的角度有效提高房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收水平，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后收入，提高企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)企業(yè)進(jìn)行分析和調(diào)查，得出納稅籌劃新思路。提出了在納稅籌劃中需要注意的問題，提出針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的措施，幫助企業(yè)減少因風(fēng)險(xiǎn)帶來的不必要損失。本文從納稅籌劃的角度著眼于納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)分析，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，預(yù)防可能出現(xiàn)的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞:納稅籌劃；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)AbstractRealestateisanimportantpartofChina'seconomicdevelopment.Itcannotonlyincreasethecountry'sfiscalrevenue,butalsoenableChina'seconomicleveltogrowsteadily.Inthetaxpaymentbusinessofrealestatedevelopmentcompanies,taxrequirementsgraduallychange.Withthereformofthethreetaxsystemsthatreplacevalue-addedtaxwithbusinesstax,itplaysanimportantroleinrealestatedevelopmententerprises.Corporateincometaxratesandthetypesoftaxpaymentshavebecomemoreandmorecomplexinrecentyears.Therearegreatchangesincalculationstandards.Inthiscase,ifataxplancanberealized,thetaxlevelofrealestatedeveloperscanbeeffectivelyincreasedfromaneconomicperspective,thetaxburdencanbereduced,after-taxincomecanbeincreased,andenterprisesincompetitiveindustriescanbeimproved.Thisarticletakesrealestatedevelopmententerprisesastheresearchobject,analyzesandinvestigatestheentirebusinesscycleoftheenterprises,anddrawsupnewideasfortaxplanning.Thisarticlepointsouttheissuesthatshouldbepaidattentiontointaxplanning.Andputforwardmeasurestopreventtaxplanningriskstohelpcompaniesreduceunnecessarylossescausedbytaxplanningrisks.Thisarticleinvolvestherisksoftaxplanningfromtheperspectiveoftaxplanning,andproposesideasfortaxplanning.Avoidrisks,preventpossibleproblems,andrealizethestabledevelopmentofrealestatedevelopmentcompanies.Keywords:TaxPlanning；Riskassessment；Realestatedevelopmententerprise目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 21.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 21.4研究方法 21.5研究?jī)?nèi)容 3第2章納稅籌劃相關(guān)概念及理論 42.1納稅籌劃的概念 42.2納稅籌劃的目標(biāo) 42.2.1實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn) 42.2.2確保納稅成本最低化 42.3納稅籌劃的基本原則 52.3.1不違法原則 52.3.2成本效益原則 52.3.3適時(shí)調(diào)整原則 52.4納稅籌劃的基本方法 52.4.1優(yōu)惠政策法 52.4.2縮減計(jì)稅依據(jù)法 6第3章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析 73.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀 73.2前期準(zhǔn)備階段的納稅籌劃 83.2.1公司形式選擇 83.2.2新建和并購(gòu)的選擇 93.2.3籌資方式的納稅籌劃 93.3建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃 93.3.1利息扣除方式 93.3.2分別核算增值額 103.4銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃 103.4.1銷售價(jià)格納稅籌劃 103.4.2銷售收入分解納稅籌劃 103.5利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)的納稅籌劃 11第4章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的問題分析 124.1缺乏對(duì)納稅籌劃的足夠認(rèn)識(shí) 124.2企業(yè)納稅籌劃水平不高 124.3納稅籌劃人才資源匱乏 124.4房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)高 13第5章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施 145.1充分掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和稅收法律規(guī)范 145.2正確樹立納稅籌劃目標(biāo) 145.3加強(qiáng)培育相關(guān)專業(yè)人才 145.4建立與完善事后風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系 15第6章結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17致謝 18附錄一中文譯文 19附錄二外文原文 23附錄三調(diào)查問卷 31 第1章緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，每年房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻(xiàn)值占全國(guó)總GDP的10-20％。近年來，中央和地方政府部門通過運(yùn)用產(chǎn)業(yè)宏觀管理政策，貨幣政策，限購(gòu)政策以及完善稅收法律法規(guī)，協(xié)調(diào)和規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。自2010年以來，政府各部門和委員會(huì)一直在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施各種監(jiān)管政策：發(fā)表了《關(guān)于2015年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革意見》；在2016年提出差別化的住房信貸政策，國(guó)土資源部在《2017年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》中發(fā)布了“禁墅令”；于2018年出臺(tái)了新的“國(guó)五條”，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管措施[[]Gravelle J.G..TaxHavens:InternationalTaxAvoidanceandEvasion[J].NationalTaxJ[]Gravelle J.G..TaxHavens:InternationalTaxAvoidanceandEvasion[J].NationalTaxJournal,2015(4):15-54只有實(shí)時(shí)了解國(guó)家最新的房地產(chǎn)相關(guān)政策，才能在第一時(shí)間進(jìn)行企業(yè)的納稅籌劃，在當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)若不做好有效的納稅籌劃，就會(huì)處于劣勢(shì)地位。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)具有多種復(fù)雜的稅收類別和龐大的稅收金額，這使得公司僅通過個(gè)別項(xiàng)目的納稅籌劃很難實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)稅目的。如果房地產(chǎn)公司想充分利用減稅優(yōu)惠政策并找到合理的節(jié)省稅費(fèi)的方法，則需要實(shí)施科學(xué)的納稅籌劃。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，稅收風(fēng)險(xiǎn)很高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在許多與稅收相關(guān)的環(huán)節(jié)，因此對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃方案的研究尤為重要。1.2研究意義納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了合理降低稅收成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法。在我國(guó)，納稅籌劃的研究仍處于起步階段，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的納稅籌劃研究更為薄弱，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理論支持仍然不足。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有重要意義。關(guān)于房地產(chǎn)公司納稅籌劃的深入研究討論，會(huì)對(duì)沉重稅負(fù)并為國(guó)家稅收做出重大貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)生重大影響。本文希望利用納稅籌劃的相關(guān)理論，對(duì)納稅籌劃進(jìn)行更詳細(xì)的理論討論。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀Fischer(2016)認(rèn)為，有效的納稅籌劃可以推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，可以最大程度降低企業(yè)稅負(fù)成本，使投資者加大資金投入，從而達(dá)到對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極正面的影響[[]W.B.Fischer[]W.B.Fischer,R.F.Megis,Accounting[M].NewYork,HvardBusinessSchoolPress2016:738.AnnaFeller，DeborhSchanz(2017)認(rèn)為有三個(gè)方面的阻礙制約著企業(yè)的納稅籌劃，分別是商業(yè)環(huán)境、納稅籌劃的目標(biāo)和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的權(quán)力影響稅收支出[[]AnnaFeller[]AnnaFeller,C.M.T.J.Ruper,TaxPolicyandPlanningImplicationofHiddenTaxes:EffectiveMarginalTaxExercises[J]JoumalofAccountin,2019(19):63-74Modiglian(2015)針對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)納稅籌劃的研究，總結(jié)了三個(gè)方面：對(duì)納稅籌劃動(dòng)機(jī)、測(cè)算和所產(chǎn)生結(jié)果的研究。我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展日益完善，稅收體制不斷改革，參考國(guó)外成熟的納稅籌劃研究，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化[[]F.Modiglian，[]F.Modiglian，M.H.MillerThecostofCapital，CorporationFinanceandTheTheoryofInvestment[D]TheAmericanEconomicReview2015(3):261-297.1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀李國(guó)強(qiáng)(2015)指出要想降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)收益，應(yīng)做好企業(yè)納稅籌劃，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注該領(lǐng)域的發(fā)展。李杰(2015)認(rèn)為，納稅籌劃可以不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)收益[[]李國(guó)強(qiáng)[]李國(guó)強(qiáng),李杰.稅收籌劃謀略[M].北京中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2015.王學(xué)軍(2016)、王亞美(2016)納稅籌劃的開展是合理合法的，與偷稅漏稅等違法行為不同。充分利用政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策的同時(shí)，為企業(yè)帶來了利益，為企業(yè)減輕了稅負(fù)，提高企業(yè)的納稅意愿，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作不斷優(yōu)化[[]楊柳[]楊柳.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范策略研究[J].財(cái)稅金融,2016(17):48-48.張欣(2017)認(rèn)為企業(yè)要在遵守法律法規(guī)的前提下，根據(jù)企業(yè)未來的發(fā)展情況，多角度進(jìn)行納稅籌劃，不僅保障了自身的合法權(quán)益，還為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，使企業(yè)的利益達(dá)到最大化[[]夏仕平[]夏仕平.企業(yè)所得稅納稅籌劃誤區(qū)指正[J].財(cái)會(huì)月刊,2015（9）:51～53.張俊岳(2017)提出有效的納稅籌劃，可以使企業(yè)降低稅務(wù)支出，提高企業(yè)納稅的意識(shí)，降低因逃稅漏稅為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)[[]解志翔.[]解志翔.房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)稅務(wù)籌劃研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2017(1):185.1.4研究方法本文主要采用兩種研究方法，一是將理論與案例分析相結(jié)合的方法。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在準(zhǔn)備、建設(shè)、銷售、持有四大階段的稅收籌劃，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)各階段的納稅籌劃分析過程，從而反映特定稅收籌劃策略的特征。二是問卷調(diào)查法，基于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究以及對(duì)銀川市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查，制定了關(guān)于納稅籌劃現(xiàn)狀的調(diào)查問卷。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行問卷發(fā)放，根據(jù)調(diào)查問卷的結(jié)果，進(jìn)行分析。1.5研究?jī)?nèi)容本文以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為研究主體，通過對(duì)其納稅籌劃發(fā)展現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在籌劃過程中出現(xiàn)的問題，為了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，針對(duì)這些問題，給出了合理對(duì)策。本文分為六個(gè)部分：第1章，緒論。簡(jiǎn)單說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的背景，開展納稅籌劃研究的原因，查閱了相關(guān)資料，參考國(guó)內(nèi)外學(xué)者的不同看法，提出本文撰寫的思路。第2章，納稅籌劃相關(guān)概念。本章節(jié)為論文整體的編寫提供了理論依據(jù)，包括基礎(chǔ)概念、納稅籌劃的目標(biāo)和原則以及納稅籌劃的基本方法。第3章，納稅籌劃現(xiàn)狀分析。通過分析房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的納稅籌劃，探討了稅務(wù)負(fù)擔(dān)對(duì)企業(yè)的影響，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀進(jìn)行分析。第4章，納稅籌劃存在的問題。經(jīng)過對(duì)籌劃現(xiàn)狀的分析，可得出在納稅籌劃整個(gè)流程中出現(xiàn)的問題。第5章，納稅籌劃的策略。通過第四章問題的分析，為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提出相關(guān)建議。第6章，結(jié)論。總結(jié)概括本文的核心內(nèi)容。第2章納稅籌劃相關(guān)概念及理論2.1納稅籌劃的概念納稅籌劃是指，納稅人應(yīng)在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，使用合法的渠道，通過企業(yè)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)活動(dòng)安排，減少納稅，使納稅人獲得經(jīng)濟(jì)利益[[]朱賓梅[]朱賓梅,孫燕.基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)研究[J].會(huì)計(jì)之友，2015（11）：98-100.本文認(rèn)為，稅收籌劃與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理密切相關(guān)，兩者是相輔相成的。納稅籌劃活動(dòng)實(shí)際上是積極主動(dòng)的財(cái)務(wù)管理措施，通過納稅統(tǒng)籌，企業(yè)可以形成長(zhǎng)期財(cái)務(wù)計(jì)劃并推動(dòng)公司的各種改進(jìn)。管理制度的完善提高了稅收申報(bào)的合法性和科學(xué)性，使公司能夠優(yōu)化稅收選擇，提高稅收意識(shí)并加強(qiáng)稅收管理，規(guī)范納稅行為和預(yù)防稅收風(fēng)險(xiǎn)。2.2納稅籌劃的目標(biāo)2.2.1實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)納稅籌劃面臨許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，而通過稅收籌劃控制風(fēng)險(xiǎn)需要將稅收風(fēng)險(xiǎn)降至最低。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)意味著納稅人可以合法地從政府稅務(wù)局開立帳戶，在規(guī)定期限內(nèi)提交納稅申報(bào)表并繳納全部稅款，而不會(huì)由于稅收計(jì)劃而導(dǎo)致違法行為。這意味著企業(yè)不會(huì)因?yàn)槎愂盏膯栴}為其帶來處罰，從而使企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。換句話說，沒有任何潛在風(fēng)險(xiǎn)，或者由于風(fēng)險(xiǎn)非常低，可以忽略不計(jì)。征稅是強(qiáng)制性的，如果企業(yè)未能按照法律規(guī)定履行其稅收義務(wù)，企業(yè)會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2確保納稅成本最低化實(shí)現(xiàn)最小化稅收成本并履行稅收義務(wù)都具有保護(hù)企業(yè)的作用。為了履行納稅義務(wù)，納稅人不可避免地要承擔(dān)相應(yīng)的納稅費(fèi)用。納稅成本可以分為兩種。為了納稅而損耗的物質(zhì)資源是納稅人的直接成本，而執(zhí)行納稅方案的過程，產(chǎn)生的心理壓力是間接成本。定量分析可以分析出直接成本的具體數(shù)據(jù)，間接成本需要詳細(xì)測(cè)算。當(dāng)納稅人進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要斟酌納稅成本，并權(quán)衡成本收益。2.3納稅籌劃的基本原則2.3.1不違法原則納稅籌劃應(yīng)在法律法規(guī)允許的情況下進(jìn)行方案優(yōu)化，不違法是納稅籌劃的前提。在采取各種形式的計(jì)劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)時(shí)，不能以破壞法律或法規(guī)為代價(jià)。企業(yè)違反法律法規(guī)，不僅會(huì)產(chǎn)生不利影響，還會(huì)受到法律制裁，因此不違法原則是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃務(wù)必要遵守的原則。2.3.2成本效益原則想要做好納稅籌劃，僅考慮可能實(shí)現(xiàn)的納稅費(fèi)用減少是不夠的。同時(shí)，還應(yīng)考慮在籌劃各種成本期間，可能發(fā)生的納稅籌劃?rùn)C(jī)會(huì)成本。如果計(jì)劃與稅收相關(guān)的某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)，則應(yīng)事先制定全面的計(jì)劃。理想情況下，可以計(jì)算和比較預(yù)期的成本和收益。如果成本費(fèi)用少于籌劃的節(jié)稅額，則該計(jì)劃是合理可行的。因此，納稅籌劃應(yīng)注重成本效益原則，最優(yōu)籌劃方案的選擇應(yīng)基于對(duì)成本和收益的全面分析之上。2.3.3適時(shí)調(diào)整原則納稅籌劃通常是根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的業(yè)務(wù)活動(dòng)提出的，由于稅收法律和法規(guī)的變化，納稅籌劃也具有時(shí)效性。而且，稅收法律法規(guī)的多樣性會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所在稅收環(huán)境發(fā)生改變，因此納稅籌劃僅進(jìn)行一次是不夠的。在制定稅收計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)特定的業(yè)務(wù)、地區(qū)因素和企業(yè)的發(fā)展階段，盡可能地預(yù)估納稅籌劃可能產(chǎn)生的各種不利影響，并將風(fēng)險(xiǎn)控制一定范圍內(nèi)。2.4納稅籌劃的基本方法2.4.1優(yōu)惠政策法為了降低企業(yè)負(fù)稅，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策。企業(yè)要根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r選擇合適的優(yōu)惠政策，把握好政策中帶有傾向性的優(yōu)惠點(diǎn)[[]楊孝堅(jiān).試論企業(yè)所得稅納稅籌劃[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2016（[]楊孝堅(jiān).試論企業(yè)所得稅納稅籌劃[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2016（9）:160～162.2.4.2縮減計(jì)稅依據(jù)法在依法合規(guī)的基礎(chǔ)上，成立公司、分公司或子公司來分?jǐn)偸杖牒统杀?，達(dá)到較低的稅務(wù)計(jì)算準(zhǔn)則，實(shí)現(xiàn)減少稅款的目的。例如，如果房地產(chǎn)公司出售自己的房屋，其銷售量越多，相應(yīng)的增值稅就越高，稅收負(fù)擔(dān)過重，此時(shí)，若建立負(fù)責(zé)銷售的分公司，有可能減輕由于收入分配帶來的稅收負(fù)擔(dān)。第3章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀分析3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，占據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要地位，而公司財(cái)務(wù)管理與納稅籌劃息息相關(guān)。本次調(diào)查選取了銀川市的30家房地產(chǎn)公司作為樣本，大型房地產(chǎn)公司有7家，中小型房地產(chǎn)公司有23家。（調(diào)查問卷見附錄）表3-1銀川市房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀調(diào)查情況表序號(hào)項(xiàng)目選項(xiàng)公司數(shù)占比1是否設(shè)有獨(dú)立部門進(jìn)行稅收日常管理有30100%沒有00%2公司稅收負(fù)擔(dān)是否沉重重1860%一般1240%較輕00%3是否認(rèn)為稅收的負(fù)擔(dān)影響企業(yè)的生存和發(fā)展同意2583%影響不大520%4是否有減輕公司稅負(fù)的需求非常需要1033%需要2067%不需要，現(xiàn)狀即可00%5是否熟悉納稅籌劃相關(guān)事宜熟悉，且能很好運(yùn)用620%比較熟悉，但是沒有很好運(yùn)用1446%不怎么熟悉1034%6納稅籌劃相關(guān)事宜由哪個(gè)機(jī)構(gòu)辦理委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所和稅務(wù)師事務(wù)所1860%聘請(qǐng)專門的稅務(wù)人才723%公司財(cái)務(wù)人員兼職517%7在以往的實(shí)踐中，進(jìn)行納稅籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)的方式與稅務(wù)機(jī)關(guān)搞好關(guān)系1136%開展納稅籌劃1446%各種方式減少稅收（虛假報(bào)稅）516%續(xù)表3-1銀川市房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀調(diào)查情況8影響公司不進(jìn)行納稅籌劃的因素缺乏有效的科學(xué)專家的指導(dǎo)1550%聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)人員成本較高1550%9在以后的發(fā)展中，希望花一定的精力展開納稅籌劃現(xiàn)狀很好，不需要進(jìn)行納稅籌劃00%會(huì)考慮開展2273%不會(huì)考慮827%從上述調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，在選定的30家房地產(chǎn)公司中，大多數(shù)公司認(rèn)為稅收負(fù)擔(dān)嚴(yán)重影響著公司發(fā)展，但是只有少數(shù)房地產(chǎn)公司通過納稅籌劃的方式來降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。由于聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員成本較高，公司在考慮經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，在納稅籌劃方面缺乏科學(xué)指導(dǎo)。而大型房地產(chǎn)公司即便意識(shí)到納稅籌劃的重要性，也沒有展開行動(dòng)。大多數(shù)企業(yè)并沒有根據(jù)自身需求合理的進(jìn)行納稅籌劃，而是通過與稅務(wù)機(jī)關(guān)打招呼的方式來進(jìn)行納稅籌劃，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)。隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，納稅籌劃在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的重要性日益凸顯，越來越多的企業(yè)開始重視納稅籌劃。一些房地產(chǎn)公司聘用專業(yè)的稅務(wù)人員成立納稅籌劃部門。還有一些房地產(chǎn)公司與向?qū)I(yè)的稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃方面的咨詢。大多數(shù)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)部門都對(duì)納稅籌劃具有基本了解，可以依法進(jìn)行納稅，合理地節(jié)省稅收支出。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)公司納稅籌劃的范圍過于狹窄，只做到簡(jiǎn)單的減少稅務(wù)支出，而沒有合理的避稅籌劃，也沒有通過納稅籌劃實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)，只進(jìn)行了最表面的納稅籌劃，尚未實(shí)現(xiàn)真正意義上，高水平的納稅籌劃。3.2前期準(zhǔn)備階段的納稅籌劃3.2.1公司形式選擇總公司可以通過建立其名下的分公司其名下的子公司的方式，來減輕稅務(wù)給公司帶來的壓力。分公司依屬于總公司，不單獨(dú)設(shè)立額外的法人，子公司不同于分公司，具有獨(dú)立的法人。國(guó)家對(duì)于對(duì)子公司和分公司，有不同的稅收規(guī)定的政策。分公司的稅費(fèi)由總公司負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目完成過程中，出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也由總公司承擔(dān)。而子公司由于具有法人獨(dú)特性，不需要總公司代繳稅費(fèi)，在開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)影響總公司。3.2.2新建和并購(gòu)的選擇新建指的是房地產(chǎn)企業(yè)成立子公司或分公司，單獨(dú)負(fù)責(zé)全新的業(yè)務(wù)。并購(gòu)分為合并和收購(gòu)。兩個(gè)及以上的企業(yè)，在遵守法律、法規(guī)前提下，歸并成為一個(gè)企業(yè)叫做合并。其中，合并解散后共同設(shè)立的新企業(yè)，稱為新設(shè)合并；其他方整體歸屬于續(xù)存的一方叫做吸收合并。收購(gòu)是指某一企業(yè)為了獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)，收購(gòu)其它企業(yè)股權(quán)的行為。合并后的企業(yè)可以通過購(gòu)買股份買控制目標(biāo)企業(yè)。合并后的企業(yè)由于具有法人資格，仍然作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在。完成土地資源收購(gòu)工作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第一要素，大部分房地產(chǎn)企業(yè)通過與國(guó)家機(jī)構(gòu)或其它單位交易來收購(gòu)?fù)恋?。從其他單位?gòu)買有兩種特定的購(gòu)買方式：一種是直接購(gòu)買土地。另一種是并購(gòu)售賣土地企業(yè)的股份，并發(fā)展被收購(gòu)的公司。從國(guó)家購(gòu)買的土地需要在獲得土地使用權(quán)后支付契稅。從其他單位購(gòu)入的土地由于土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)讓，不需要重新繳稅。3.2.3籌資方式的納稅籌劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需要花費(fèi)大量的時(shí)間和資金，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)靠銀行借款來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，由于項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，利息較多。籌資有種方式：銀行借款、外資投入、向社會(huì)發(fā)行股票、內(nèi)部資金積累。從納稅籌劃的角度，分析了幾種融資方法，融資方式具體可以分為債務(wù)融資和權(quán)益融資。但貸款利息可以在所得稅之前扣除，因此可以用作扣除額以計(jì)算增值稅在土地上的增加值。3.3建設(shè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃3.3.1利息扣除方式企業(yè)采用不同的方式，計(jì)算公司所得稅和土地增值稅的利息費(fèi)用。新稅法規(guī)定，在計(jì)算所得稅時(shí)，在完成項(xiàng)目開發(fā)之前，產(chǎn)生的利息費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，當(dāng)期費(fèi)用計(jì)算的是項(xiàng)目完成后的利息。計(jì)算土地增值稅時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“凡納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱峁┵J款證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他開發(fā)成本，將在土地使用權(quán)購(gòu)置成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％內(nèi)扣除；不能提供貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)成本按照土地使用權(quán)在付款和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％之內(nèi)扣除[[]王曉燕[]王曉燕.淺議房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].財(cái)經(jīng)界,2015(21):248-249.3.3.2分別核算增值額為了調(diào)整居民住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家暫時(shí)免征房地產(chǎn)開發(fā)公司以較低增幅建設(shè)的普通住房增值稅，標(biāo)準(zhǔn)是不超過20％。但房地產(chǎn)公司需要分別計(jì)算增加值，未經(jīng)過核算的部分，不能享受免稅政策。3.4銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃3.4.1銷售價(jià)格納稅籌劃在基于閾值的定價(jià)和銷售過程中包括的不同稅種中，土地增值稅是使用超額累進(jìn)稅率計(jì)算的，這適用于具有閾值定價(jià)的納稅籌劃[[]石紅紅.基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究[J].生產(chǎn)力研究[]石紅紅.基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究[J].生產(chǎn)力研究,2015（7）：44-45.從直接節(jié)稅的角度看，銷售價(jià)格的制定，會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅稅率是5%，土地增值稅最低稅率是30%，營(yíng)業(yè)稅是土地增值稅的六分之一，因此土地增值稅是納稅籌劃的主要籌劃內(nèi)容。值得注意的是，普通標(biāo)準(zhǔn)房建設(shè)的土地增值稅具有稅收優(yōu)惠，即“納稅人在建造的建筑物是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的情況下，在售出商品后，增值率小于20%，無需繳納土地增值稅。增值率大于20%，要按照規(guī)定繳納增值額的全部稅金。銷售定價(jià)需要結(jié)合本條優(yōu)惠政策，才能使企業(yè)最大程度享受到稅收優(yōu)惠?！倍驹谙鄬?duì)節(jié)省稅率的思維來考慮，制定一個(gè)合理的價(jià)格，才能夠吸引人們的消費(fèi)，同時(shí)能夠最大幅度的增加企業(yè)的純利潤(rùn)，最終達(dá)到從側(cè)面減少企業(yè)的繳稅額的目的。由此可見，價(jià)格的合理制定是非常重要的一部分。增值額是影響土地增值稅應(yīng)納稅的關(guān)鍵因素，它是房產(chǎn)原擁有者出售轉(zhuǎn)讓其房屋產(chǎn)權(quán)所獲得的金額數(shù)目，減去稅務(wù)局規(guī)定的應(yīng)扣除部分?jǐn)?shù)目后的剩余資產(chǎn)?？梢钥吹?，增值額增加的原因之一是銷售價(jià)格的上漲，銷售價(jià)格上漲也會(huì)導(dǎo)致稅額增加，以至于企業(yè)所獲得的純利潤(rùn)就不確定是否增加。企業(yè)純利潤(rùn)是否增長(zhǎng)，要看稅務(wù)相關(guān)費(fèi)用的增長(zhǎng)數(shù)值和企業(yè)收入的增長(zhǎng)數(shù)值哪一部分更高。3.4.2銷售收入分解環(huán)節(jié)的納稅籌劃隨著消費(fèi)者消費(fèi)需求不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)日益完善，房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)也從毛坯房逐漸朝精裝修住房發(fā)展。精裝修住房由于其裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，涉稅問題不能一概而論。目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于精裝修住房的定價(jià)方式，存在以下兩種不同的定價(jià)方案：合并定價(jià)方案是指，房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買者簽訂房屋銷售合同，其中，住房的銷售價(jià)包括裝修費(fèi)。分別定價(jià)方案是指，在房屋的銷售總價(jià)中，不包括裝修價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)未裝修的價(jià)格與購(gòu)買者簽訂銷售合同，按裝修價(jià)簽訂房屋裝修合同。目前大多數(shù)企業(yè)也能把裝修收入按照一定的預(yù)征稅比例去正常繳納增值稅，因?yàn)槠髽I(yè)了解雖然裝修的成本在結(jié)算土地增值稅時(shí)，裝修的價(jià)格不會(huì)增加，但是卻提高了土地增值稅的預(yù)征比例。因此，裝修收入繳納了一定的增值稅。同時(shí)目前企業(yè)多數(shù)采取了分別定價(jià)的方案，房地產(chǎn)企業(yè)按毛坯房的價(jià)格作為住房銷售收入，繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于裝修的價(jià)格沒有去繳納土地增值稅。在我國(guó)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定中，十分詳細(xì)的說明了建筑業(yè)的總承包人如果把工程轉(zhuǎn)包給其他人，營(yíng)業(yè)額的計(jì)算同樣也是以工程的全部承包額減去付給轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額去計(jì)算的[[]梁文濤[]梁文濤.稅務(wù)籌劃方法例解[J].財(cái)會(huì)通訊,2017（5）:120.3.5利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)的納稅籌劃就利潤(rùn)部分的納稅籌劃而言，企業(yè)利潤(rùn)分配的基礎(chǔ)取決于當(dāng)期利潤(rùn)總數(shù)，即扣除所得稅后的純利潤(rùn)。企業(yè)為了追求利潤(rùn)，可以考慮以不同方式對(duì)利潤(rùn)總額進(jìn)行納稅籌劃。在我國(guó)的《企業(yè)所得稅法》中，有幾種不同的項(xiàng)目，他們可以扣除的費(fèi)用項(xiàng)目，就是針對(duì)如實(shí)全額扣除的項(xiàng)目。具體都分別做出了詳細(xì)的規(guī)定，首先是給員工發(fā)放的合法的工資的支出；其次是企業(yè)符合法律規(guī)定的用于國(guó)家環(huán)境建設(shè)方面的專項(xiàng)資金；最后是向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出等。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這些可以根據(jù)實(shí)際情況扣除的支出，為了保證以后也可以有理有據(jù)的如是的扣除，都會(huì)將這些相關(guān)的所有發(fā)票保存完好[[]張會(huì)萍[]張會(huì)萍.劉如.翟清文.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析—以寧夏L房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例[J].財(cái)會(huì)月刊,2015(22):67-72.第4章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的問題分析4.1缺乏對(duì)納稅籌劃的足夠認(rèn)識(shí)通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)沒有意識(shí)到納稅籌劃的重要性。納稅籌劃要求工作人員具有專業(yè)知識(shí)水平，能掌握并熟練運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)，還要具有與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)。納稅籌劃不光要解決企業(yè)稅負(fù)問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化才是納稅籌劃的根本目的，這就要求從事納稅籌劃的工作人員具有高水平專業(yè)技能。一些中小型企業(yè)由于缺乏對(duì)納稅籌劃的認(rèn)知，隨意使用專業(yè)水平不足的跨崗員工進(jìn)行納稅籌劃，會(huì)增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。4.2企業(yè)納稅籌劃水平不高當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然使用具有高稅收風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)納稅籌劃模式，并且節(jié)稅環(huán)節(jié)之間并不緊密。自“營(yíng)改增”政策出臺(tái)之后，企業(yè)的在建項(xiàng)目從繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，由于增值稅發(fā)票數(shù)量不足，大幅度增加了企業(yè)稅金支出[[]張佩璐[]張佩璐.營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃方法研究[J].財(cái)會(huì)通訊,2016（10）:140.致謝這篇論文是在岳紅導(dǎo)師親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。岳紅導(dǎo)師嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。從論文的選擇到最終完成，岳紅導(dǎo)師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。在此向岳紅導(dǎo)師致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。同時(shí)，我們還要感謝本文引用的所有參考文獻(xiàn)的作者。他們的辛勤工作和研究成果給了我很大的幫助和啟發(fā)。感謝我的同學(xué)們，在我思路枯竭時(shí)是他們的建議為我提供了寫作的新思路。簡(jiǎn)單的幾句話不足以表達(dá)我的感激之情，我會(huì)珍惜這些溫暖與關(guān)愛，并祝愿大家前程似錦，后會(huì)有期！附錄一中文譯文附錄二外文原文附錄三《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的調(diào)查問卷》序號(hào)項(xiàng)目選項(xiàng)1是否設(shè)有獨(dú)立部門進(jìn)行稅收日常管理有沒有2公司稅收負(fù)擔(dān)是否沉重重一般較輕3是否認(rèn)為稅收的負(fù)擔(dān)影響企業(yè)的生存和發(fā)展同意影響不大4是否有減輕公司稅負(fù)的需求非常需要需要不需要，保持現(xiàn)狀5是否熟悉納稅籌劃相關(guān)事宜熟悉，且能很好運(yùn)用不熟悉6納稅籌劃相關(guān)事宜由哪個(gè)機(jī)構(gòu)辦理委托會(huì)計(jì)事務(wù)所和稅務(wù)師事務(wù)所聘請(qǐng)專門的稅務(wù)人才公司財(cái)務(wù)人員兼職7在以往的實(shí)踐中，進(jìn)行納稅籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)的方式是與稅務(wù)機(jī)關(guān)搞好關(guān)系開展納稅籌劃各種方式減少稅款8影響公司不進(jìn)行納稅籌劃的因素是缺乏有效的科學(xué)專家的指導(dǎo)考慮到企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)人員成本較高9在以后的發(fā)展中，希望花一定經(jīng)歷展開納稅籌劃現(xiàn)狀很好，不需要進(jìn)行納稅籌劃會(huì)考慮開展不會(huì)考慮其次，企業(yè)沒有提前考慮到納稅籌劃需要一定的成本，在實(shí)際籌劃的過程中，沒有權(quán)衡成本與利潤(rùn)之間的關(guān)系。但掌握二者的平衡點(diǎn)并非易事，在納稅籌劃開始前對(duì)未開展的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，得到的結(jié)果會(huì)與實(shí)際操作時(shí)存在一定偏差，反映出一些房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平不足的問題。4.3納稅籌劃人才資源匱乏大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，不會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的納稅籌劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方面的納稅籌劃，其主要任用企業(yè)財(cái)務(wù)部的人員來處理相關(guān)事宜。但企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于缺乏專業(yè)的納稅籌劃知識(shí)，很難對(duì)企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行專業(yè)性指導(dǎo)。納稅籌劃需要以規(guī)范和有序的方式進(jìn)行，以確保方案順利高效地籌劃。納稅籌劃是財(cái)務(wù)事務(wù)的一個(gè)分支，但需要企業(yè)其他部門協(xié)調(diào)配合。因此，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃工作時(shí)，需要召集各個(gè)部門負(fù)責(zé)人，從不同的角度全方面的進(jìn)行分析和討論，最大程度地減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)利潤(rùn)。4.4房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)高由于房地產(chǎn)公司的特殊性，在納稅籌劃時(shí)，可能會(huì)面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高稅行業(yè)，國(guó)家采用稅收調(diào)整的措施進(jìn)行調(diào)控，因此國(guó)家稅收法律和政策經(jīng)常發(fā)生變化。由于納稅籌劃是預(yù)先計(jì)劃。在方案實(shí)施期間，國(guó)家稅收政策可能已經(jīng)發(fā)生改變，原有的方案便不再適用于當(dāng)前政策。因此企業(yè)在選擇方案時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎行事，盡可能避免此類風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的實(shí)際損失。第5章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施5.1充分掌握國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和稅收法律規(guī)范房地產(chǎn)公司目前處于營(yíng)業(yè)稅改增值稅的初期。首先，需要確保稅費(fèi)計(jì)算準(zhǔn)確無誤，對(duì)國(guó)家政策有透徹的了解，避免因不熟悉的政策而導(dǎo)致多付稅款。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃人員，還可以在需要時(shí)向?qū)＜易稍?，或與納稅籌劃相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。同時(shí)，企業(yè)需要與稅務(wù)部門加強(qiáng)聯(lián)系，樹立優(yōu)