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文檔簡介
第頁各類商業(yè)業(yè)態(tài)選址標(biāo)準(zhǔn)一、經(jīng)濟型酒店選址要求:
1、區(qū)位要求:鄰近主要公路(或高速公路)的交叉道口,交通便利,有通往商業(yè)區(qū)及機場、火(汽)車站的公交線路;市郊結(jié)合部。
2、建筑要求:獨棟,周邊有停車場。
3、面積租期:建筑面積3000—6000平方米,基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三種:特許經(jīng)營、租賃、共同投資。
二、咖啡店選址要求:
1、商圈要求:商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近,人流充足。
2、建筑要求:層高4米以上,要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點,排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位,至少10個以上。
3、面積與租期要求:一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天,租房年限5年以上,一般至少7到9年。
三、超市選址要求:
1、商圈要求:市口較好,位于市中心,新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房;對于大型超市消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈,所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈,商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù),要求在15-20萬人,且周邊人口具有一定的增長趨勢;社區(qū)型綜合超市
商圈要求:消費者步行到達店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍,商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人,且周邊人口具有一定的增長趨勢。
物業(yè)要求:
2、建筑形態(tài):最好框架結(jié)構(gòu),期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層,層高凈高不低于3.2米,柱距以8米×8米為宜,物業(yè)縱深以30--50米為佳;
3、面積與租期:便利店面積80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000平方米、社區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米;購買用房面積一般為10000-20000平方米。
4、合作方式:租賃、聯(lián)建、購買
四、火鍋店選址要求:
1、商圈選擇:選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。
2、建筑要求:框架式建筑,廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一,其余同餐廳。樓上商鋪亦可。
3、面積與租期:150~500平方米,租期至少2年。
五、普通餐廳、快餐連鎖等。
1、商圈選擇:商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象,一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近,或其他有知名度的街市;大眾餐廳以家庭、個人消費為主,一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處,如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭,以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。
2、建筑要求:一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu),層高不低于4.5米。配套設(shè)施:電力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自來水供應(yīng),有油煙氣排放通道,有污水排放、生化處理裝置,位置在地下室或一、二、三樓均可,但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置,各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳,但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外,餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。
3、面積與租期:一般要求不得少于三年,面積快餐店要求200~500平方米;大眾型餐廳80~200平方米,商務(wù)型餐廳150~10000平方米。
六、面館
1、商圈選擇:面館是中式普通快餐的經(jīng)營形態(tài),原料加工半工廠化,制面、與面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品,大大縮短了生產(chǎn)時間,滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域。。。
2、建筑要求:同餐廳
3、面積租期要求:80~200平方米。2年以上。
七、一般服飾、禮品、運動品牌等專賣店選址要求:
1、商圈選擇:商業(yè)氣氛濃厚,客流量大,人氣旺的高檔綜合商場附近;知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標(biāo)顧客群特征);知名度高的店鋪附近(如:麥當(dāng)勞、肯德基附近);大規(guī)模住宅區(qū)附近;
2、建筑要求:商店可見度強,格局是淺方型最佳,門面不少于3米寬,且越寬越佳,櫥窗位置及寬度需面向街道,越寬越佳,近期無城建規(guī)劃。
3、面積與租期:租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。
八、茶坊、酒吧
1、商圈選擇:消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話,這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色,以及舒適與愉悅來吸引消費者的,其選址往往是高雅路段,具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境,消費對象具有一定的消費能力與文化修養(yǎng)。
2、建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡館的布置與裝飾有個性化與藝術(shù)化要求,但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求,視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米,電力按每100平方米10千瓦配置,有自來水供應(yīng)。如與居民相鄰,最好設(shè)置隔音層。
3、面積、租期要求:50~400平方米。2年以上。
九、電器連鎖(蘇寧、五星等)
1、商圈選擇:位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心,人流量大,交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈;地級城市市區(qū)人口50萬以上,具有一定的購買能力商業(yè)中心;縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市,內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市(百強縣優(yōu)先),副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈。
2、建筑要求::獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開始,地級市場樓層不超過四樓,縣級市場樓層不超過三樓;物業(yè)距街道的距離在6米以上,有開闊的停車場地與門前廣場;有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng),空調(diào)系統(tǒng)、扶梯與貨梯(兩層以上)
3、面積與租期:副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上;區(qū)域商圈4000平米以上;大型社區(qū)3000平米以上;地級城市市區(qū)人口50萬以上,具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上;縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市(百強縣優(yōu)先)副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。
十、國美電器
1、商圈要求:
1)商業(yè)街店臨街商鋪(一層)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。
2)店中店在具有較大商流的大型商場或大型超市內(nèi),處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。
3)社區(qū)店位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域,緊鄰主要大型社區(qū),社區(qū)人口10萬人左右(一層)。
4)特定市場店手機、IT一條街(一層)。市級手機、IT一條街。
5)交通樞紐店位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。
3C店規(guī)模要求
2、建筑要求:獨立、清晰的產(chǎn)權(quán);樓層從一樓開始,樓層不超過四樓,樓層不超過三樓
非店中店要有開闊的停車場地與門前廣場;使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng),空調(diào)系統(tǒng)、扶梯與貨梯(兩層以上)
3、面積租期要求:1)小型店:30~50平米。2)中型店:80~120平米、160~240平米。3)大型店:260~320平米。四、旗艦店:400平米左右。
4、開店原則:小型店只經(jīng)營3C商品,中型店與大型店根據(jù)店址所處商圈特點可選擇與音像共同經(jīng)營。商業(yè)街店與店中店及交通樞紐店以開設(shè)小型店與中型店為主,社區(qū)店以開設(shè)中型店為主,特定市場店以開設(shè)中型店與大型店為主。
十一、KFC、麥當(dāng)勞
1、商圈要求:城市一類商圈的繁華地段,有一定的消費支持
2、建筑要求:1)樓板到梁底高度,不得低于3米。;2)樓板承重:乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/㎡,餐廳區(qū)活荷載為250kg/㎡;3)供電:甲方提供空調(diào)及200KW的用電量,并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置,乙方自設(shè)配電盤,并獨立安裝電表;4)供水:甲方提供25噸水/天,供水管徑為2.5/3.0英寸,水壓不小于2.5㎏/㎝2,并具有相應(yīng)的用水指標(biāo);5)排水:甲方提供相應(yīng)的排水管線位置,排水管徑不小于6英寸;6)隔油池:在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置,供餐廳制作隔油池,該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系;7)化糞池:甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域;8)排煙:提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置,該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500mm×700mm;8)招牌:在門臉上方提供招牌安裝位置;
9)空調(diào):甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早8:00至晚11:00,其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/㎡/小時,用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/㎡/小時。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度,夏天不高于25度,春秋季應(yīng)在20-25度之間。(如KFC自設(shè)甲方提供室外機位置);
10)設(shè)備總重:冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂,設(shè)備總重3噸,下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放,使樓頂均勻受力;11)卸貨車位:甲方提供臨時卸貨車位;12)乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對餐廳內(nèi)部及外部進行裝修。
13)消防系統(tǒng):乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通;14):甲方提供兩條線路。
3、面積租期:首層,350平方米(使用面積),門面12米。租期要求10年以上至少。
十二、便利店
連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司與大型連鎖超市不同,它在進入某個目標(biāo)市場之前先劃分商圈,再根據(jù)既定的原則,在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。
1.商圈劃分
商圈的劃分不是以服務(wù)半徑為原則,而是以便利性為原則,即以住宅小區(qū)為商圈的重心,根據(jù)街區(qū)與主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后,便要根據(jù)既定的選址原則,在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面,然后再根據(jù)已確定的鋪面位置與面積,決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)量。
2.選址的原則
(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民,應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。
(2)面積限制在50—200平方米以內(nèi)。這個面積限制是便利店的最佳面積范圍,既不會因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備與裝修等)與費用(例如租金與人工費用等)太高,又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。
(3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開設(shè)店鋪,一般不要設(shè)在夾層或二層,樓層間高度保證在3米以上。
(4)足夠的配電功率,完善的水電與消防設(shè)施等。
1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬人,其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶;
2、位于社區(qū)商業(yè)中心街道(動線上)。東西走向街道最好座北朝南;南北走向街道最好座西朝東,盡可能位于十字路口的西北拐角;
3、與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店與公共場所相鄰;
4、獨立商鋪或樓房底層,門面展開寬度不少于6米;
5、門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu);
6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使(租)用6年;
7、有正常排水排污通訊五臺空調(diào)主機位;
8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積,可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi)可停放2輛以上小汽車;
9、店面、店側(cè)及店前可發(fā)布(安裝)30平方米以上的廣告牌;
10、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高,治安狀況良好;
11、社區(qū)交通方便、通暢,與過街天橋、過街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰;
12、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明,注重社區(qū)文化建設(shè)。
從以上12個條件可以看出,連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量,比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量,還考慮到了有效人流,比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像文化消費者集中的地方開店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個細(xì)節(jié),這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學(xué)化、正規(guī)化。
開店地點周圍住戶的情形,亦即所謂的居民居住條件,其范圍有以下幾類:
1住宅的種類:分為單身住宅,普通小區(qū)住宅(分大、中型),公寓(分電梯大樓、普通公寓),高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店,但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。
2住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主,單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別
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