房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的思考

對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理相關內容的研究，具有如下重要意義：一來它能夠控制企業(yè)運行成本，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營效益；二來它能夠優(yōu)化企業(yè)資源配置，不斷提升資源利用率，使得企業(yè)價值最大化；三來它從財務角度出發(fā)，以這一核心內容貫穿企業(yè)運行始終，保證全員參與，有效增強了房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力、向心力。此外，它還能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運行中存在的問題，并督促整改，為同行業(yè)其他企業(yè)提供借鑒。一、全面預算管理相關概念界定所謂全面預算管理，就是一種系統(tǒng)的管理辦法，可以對企業(yè)的財務、人力以及實物等資源進行合理分配，幫助企業(yè)達成戰(zhàn)略目標。預算管理是現(xiàn)代信息社會對財務管理提出的客觀要求，也是企業(yè)達到一流業(yè)績的一種手段。全面預算管理對企業(yè)發(fā)展的意義可概括如下：第一，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力。預算管理能夠量化企業(yè)戰(zhàn)略目標，使得戰(zhàn)略目標在企業(yè)內部“落地”，讓預算管理的執(zhí)行過程變成企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)過程，能夠最大程度上實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標；第二，充分利用企業(yè)資源。通過預算管理中的預算編制和預算執(zhí)行，能夠讓企業(yè)對有限的資源進行最佳安排，避免資源閑置或低效率使用；第三，有效管理企業(yè)經(jīng)營風險。預算管理是一種對未來一定期間內的預測行為，能夠提前發(fā)現(xiàn)其中潛在風險，并采取預防措施，從而達到規(guī)避和化解風險的目的。二、房地產(chǎn)企業(yè)特點近些年，房地產(chǎn)市場的調控政策整體保持著連續(xù)性和穩(wěn)定性的特點，它不僅僅是建筑的一種表現(xiàn)，也關系著經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下顯著特點：(一)開發(fā)周期周期長，資金回籠慢房地產(chǎn)企業(yè)不是一般的制造業(yè)，其從項目計劃到竣工，可能會歷經(jīng)數(shù)年時間，且在這其中一直都是資金投入，只有在竣工投入使用后才能進行資金回籠，這時資金回籠速度很快。但是由于前期開發(fā)時間長，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金跟不上，潛在風險較大，甚至引起運營停滯、倒閉等現(xiàn)象出現(xiàn)。(二)典型資金密集型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)涉及買地、建房、銷售三階段，其中資金流入流出十分頻繁，是一個不折不扣的資金密集型企業(yè)。(三)政策敏感度高房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，與經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境等有著密不可分的關系，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程上也可看出，該行業(yè)的起起落落都在政策的宏觀調控下，土地、稅收等各種政策，都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生連鎖反應。因此房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的政策敏感性，其政策風險較高。(四)與其他行業(yè)有較強的關聯(lián)度房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈上的上下端企業(yè)有著直接或間接的關聯(lián)，例如裝飾、建材、設計等企業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)除了本身的建設發(fā)展外，還帶動了其它行業(yè)的發(fā)展，整合了多項資源，形成了最終的產(chǎn)品。三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)存問題我國的房地產(chǎn)企業(yè)雖發(fā)展時間較短，但是取得的成效卻十分顯著，迅猛的發(fā)展背后往往隱藏著諸多問題，全面預算管理的應用對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到了很大的正面影響作用，但也加速了企業(yè)問題暴露的速度，以下將從房地產(chǎn)企業(yè)內部管理層面和預算管理層面來分析其中問題。(一)預算管理企業(yè)層面問題從企業(yè)的內部組織結構上來看，其還缺少能夠接納預算管理的組織結構，且預算管理與企業(yè)實際發(fā)展定位存在一定偏差，主要表現(xiàn)在兩方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)內部各層級的認識上面。企業(yè)上下并未準確定位預算管理，且內部溝通頻率低。各部門因為工作性質的差異很難在預算管理上達成一致的意見，這也加劇了預算推行難度，不主動配合財務部門或獨立的預算管理小組進行預算管理，直接降低預算管理效益；二是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的預算管理目標與企業(yè)實際存在脫節(jié)現(xiàn)象。企業(yè)預算管理精細化程度不夠，松散、粗放，難以對個人形成約束，且企業(yè)的預算管理體系等本就缺乏，未對預算管理進行整體性的規(guī)劃。(二)預算管理項目層面問題1.預算編制問題在預算管理具體實行的過程中，從預算管理全過程出發(fā)，也發(fā)現(xiàn)其各環(huán)節(jié)都存在相應問題，這里主要表述預算編制環(huán)節(jié)。其一，預算沿用的數(shù)據(jù)不合理。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭十分激烈。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的項目，搶占更多市場，存在盲目趕工、搶進度等惡劣行為，導致實際情況與預算估算不符，且論證材料也不充分，并不能為企業(yè)預算提供指導性的意見；其二，預算編制程序問題。房地產(chǎn)企業(yè)雖執(zhí)行了“兩上兩下”的預算程序，但是在實際應用中效果不明顯，且在預算過程中存在一定“頭重腳輕”行為，這為后面的預算執(zhí)行等埋下了隱患。2.預算執(zhí)行問題預算執(zhí)行過程是檢驗預算管理是否有價值的重要環(huán)節(jié)，也是整個預算管理中最難控制的地方。該階段問題主要表現(xiàn)在：其一，預算執(zhí)行并未與項目進行個性化結合。雖說是全面預算管理，但是房地產(chǎn)企業(yè)的預算執(zhí)行重心仍在工程部和項目部，而主要涉及其中的財務部門對預算執(zhí)行的控制較弱。其原因也是因為實際項目工程運行的時間跨度，以年度為主的預算很難反映出周期長短，且跨年度的預算具體情況；其二，缺少預算分析調整機制。在預算編制環(huán)節(jié)，其預算數(shù)據(jù)來源廣泛、體量龐大，所以在預算具體執(zhí)行過程中，如果缺少必要的監(jiān)督與調整，就很難掌握預算的實際情況，無法進行深入分析，且預算調整機制的約束作用不強，預算仍存在隨意支出、越權處理行為。3.預算反饋問題預算管理考核是對整個預算管理周期的總結判斷，能夠以此評估過相關職員的貢獻點，也能夠為下次預算提供借鑒，但仍存在相應問題。如：第一，預算考核激勵缺失。房地產(chǎn)企業(yè)普遍呈現(xiàn)出預算考核激勵不能及時兌現(xiàn)的問題，主要是因為其考評部門對預算的職責劃分邊界不明顯，考核指標不科學、考評內容未與職員貢獻成正比等，這些都導致預算考核無法落實。此外，預算績效考核結果的應用范圍受限，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將其應用在了預算相關的薪酬考核上，并未將其應用在企業(yè)的經(jīng)營管理和戰(zhàn)略規(guī)劃調整確認等方面，這與企業(yè)實行全面預算管理的內核不一致。四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化思考通過對房地產(chǎn)企業(yè)實行全面預算管理中存在問題的概述，結合企業(yè)實際經(jīng)營管理的需求和相關理論文獻，這里認為可從以下方面對房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理應用提出優(yōu)化。(一)優(yōu)化企業(yè)組織結構健全的組織結構能夠為企業(yè)實行全面預算管理提供堅實的實行基礎，幫助企業(yè)將預算管理嵌套在企業(yè)運行中。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須正確地認識到全面預算管理作用，樹立正確的預算管理觀念，并建立完善的預算管理制度。一方面，可明確預算管理和財務管理之間的區(qū)別。通過設置預算管理委員會或臨時預算小組等形式，保證預算管理工作中的日常事務有處理主體。同時強調預算管理的法律效力，強制要求各部門在預算期間嚴格執(zhí)行，提高各職員的自我管理意識；另一方面，建立健全的預算管理制度。針對預算管理中常出現(xiàn)的問題，作重點強調，同時在預算管理過程不斷汲取經(jīng)驗，對制度進行修訂，提高其約束力和操作性，最終形成一套完整的指導體系；其次，加強企業(yè)內部溝通，體現(xiàn)預算管理的全面性、全員性。例如通過主題會議召開、部門交換學習等，要求職員定期匯報預算相關情況，包括指出問題和提供方案，以此不斷優(yōu)化預算管理。(二)預算管理項目層面優(yōu)化1.預算編制優(yōu)化預算編制過程的優(yōu)化，具體可從如下方面進行：首先，在明確企業(yè)戰(zhàn)略目標的基礎上，做好預算管理目標，分解工作，保證預算管理能夠始終與企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)同。先從企業(yè)層面出發(fā)，向下級各部門遞進預算目標，再從各預算責任中心部門出發(fā)，明確各職員預算管理任務，形成三級責任體系，更好地落實預算工作；其次，進一步規(guī)范預算編制程序。督促企業(yè)嚴格按照“兩上兩下”的預算程序進行編制，同時聯(lián)合采用多種預算編制方法，提高預算編制與企業(yè)自身的適配度，提升預算編制對后續(xù)執(zhí)行、考核等的指導作用。2.預算執(zhí)行優(yōu)化預算執(zhí)行過程中會出現(xiàn)很多不可控事件，導致預算執(zhí)行失控，房地產(chǎn)企業(yè)可從“三結合”方面，強化預算執(zhí)行。其一，做好預算執(zhí)行與控制結合。在房地產(chǎn)企業(yè)進行預算管理時，必須保證各部門都是圍繞預算進行，嚴格按照預算要求，對預算執(zhí)行進行跟蹤控制，重點關注實際成本支出與預算計劃之間的差異，對預算執(zhí)行情況進行如實反映，保證預算執(zhí)行在可控范圍內；其二，現(xiàn)金收支管理結合。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理以實際成本支出為基礎，以現(xiàn)金流量為核心，通過對現(xiàn)金收支的管理，能夠進一步發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的內部結算功能，保證資金高度集中，可為預算管理提供穩(wěn)定資金環(huán)境，滿足其需求；其三，與目標管理進行結合。預算管理一般會與企業(yè)的利潤等嵌套，從房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營來看，企業(yè)必須明確重點關注影響成本支出的項目，針對此進行籌劃，達到控制費用的目的，實現(xiàn)目標利潤的同時，也為預算執(zhí)行提供了依據(jù)。另外，除了加強預算執(zhí)行力度外，還需完善預算監(jiān)督和預算分析、調整等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務項目較為特殊，時間跨度大。如果缺少嚴格的外力監(jiān)督，很難保證預算周期內的活動都在既定軌道上，加大對預算執(zhí)行的監(jiān)督，不僅能保證其正常執(zhí)行，還能夠及時發(fā)現(xiàn)其問題，繼而給出優(yōu)化策略。嚴謹?shù)念A算審批調整程序能夠保證預算執(zhí)行的權威性。由于各種各樣的原因影響實際支出與預算存在差異是十分正常的現(xiàn)象，每年的預算上漲20%左右實屬正常行為，房地產(chǎn)企業(yè)可實行半年調整機制，提高預算執(zhí)行的靈活性。3.預算反饋優(yōu)化預算管理的考核反饋能夠反映出整個預算周期的管理效果，展現(xiàn)企業(yè)的內部管理能力，針對其考核指標和考評內容方面的問題，可從如下角度進行優(yōu)化：其一，加強預算管理的考核，從預算編制和預算執(zhí)行分別入手。前者可在年末對預算編制進行考核，通過初提交的預算數(shù)據(jù)和年度末實際執(zhí)行產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進行對比分析，發(fā)現(xiàn)其中差異原因，并進行總結。這其實就是一個考核的過程，再以此確認預算編制參與人員的貢獻點，將其轉化成薪酬獎勵等。再看預算執(zhí)行考核，房地產(chǎn)企業(yè)可以以月度考核、季度考核為考核點，對預算執(zhí)行進行考核，包括預算執(zhí)行中的授權審批、調整等是否按照既定程度來，以此形成預算主體的打分點，年度末再進行匯總；其二，建立關鍵指標考核體系，定量與定性結合，財務指標與非財務指標結合，彰顯預算管理考核的全面性和全員性。從財務角度、客戶角度、創(chuàng)新角度等構建考核體系，提高考核體系的指導性和實用性，有利于提升企業(yè)的向心力和凝聚力；其三，加大預算考核結果應用。除了將預算考評與職員薪酬績效掛鉤外，還要從預算數(shù)據(jù)上分析該年度企業(yè)經(jīng)營情況和內部管理情況，從而合理調整企業(yè)發(fā)展計劃和戰(zhàn)略定位，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。五、結束語綜上所述，全面預算管理不僅是房地產(chǎn)企業(yè)提升內部管理質量、保證資金安全的重要做法，更是其適應現(xiàn)代經(jīng)濟市場的必然趨勢。通過對相關內容的介紹，得出了如下結論：從企業(yè)預算管理結構上來看，存在預算管理認知不到位、預算組織結構不健全、預算管理機制缺失等問題；從預算管理具體應用上來看，存在預算編制程序未嚴格執(zhí)行、預算編制未與企業(yè)嵌套等；預算執(zhí)行不嚴厲、預算