房地產(chǎn) -宏觀經(jīng)濟專題研究：地產(chǎn)去化新模式：“以舊換新”面面觀

請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容證券研究報告|2024年05月24日宏觀經(jīng)濟專題研究宏觀經(jīng)濟專題研究地產(chǎn)去化新模式：“以舊換新”面面觀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新形勢：一是2022年以來，房地產(chǎn)銷售、開工、施工等的比例2024年以來出現(xiàn)較快上漲；三是住房價格和房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下經(jīng)濟研究·宏觀專題證券分析師：董德ongdz@S0980513100001聯(lián)系人：薛uebing1@固定資產(chǎn)投資累計同比社零總額當(dāng)月同比出口當(dāng)月同比M24.202.301.507.20資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理《宏觀經(jīng)濟專題研究-“體”與“用”：“新錨”之辯——中央銀行吞吐國債的影響與意義》——2024-05-15《”量“已振，”價“待提-2024年中期宏觀經(jīng)濟展望》——2024-05-01《宏觀經(jīng)濟專題研究-中美日三國M2統(tǒng)計口徑比較研究》——2024-04-25《如何理解新質(zhì)生產(chǎn)力》——2024-04-18《宏觀經(jīng)濟專題研究-供需框架看利率——資金供給曲線與融資需求曲線》——2024-04-11請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容2證券研究報告 42.房地產(chǎn)去化的必要性 53.房地產(chǎn)去化的新特征 93.1消化房地產(chǎn)存量 93.2優(yōu)化房地產(chǎn)增量 103.3支持房地產(chǎn)企業(yè) 113.4推進“三大工程” 113.5改善房地產(chǎn)需求 124.房地產(chǎn)“以舊換新”案例 124.1南京房地產(chǎn)“以舊換新”模式 124.2鄭州房地產(chǎn)“以舊換新”模式 144.3深圳房地產(chǎn)“以舊換新”模式 154.4肇慶房地產(chǎn)“以舊換新”模式 16請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容3證券研究報告圖表目錄圖1：中央對房地產(chǎn)發(fā)展新模式重要指示 4圖2：房地產(chǎn)“人、房、地、錢”要素聯(lián)動 5圖3：商品房銷售、房屋新開工、施工、竣工面積增速 5圖4：中國十大一、二線城市商品房存銷比 6圖5：70個大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價格指數(shù)增速 6圖6：全國房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 7圖7：個人住房貸款余額及增速 7圖8：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額及增速 8圖9：房地產(chǎn)去化的新特征 9圖10：房地產(chǎn)“以舊換新”模式 10圖11：南京房地產(chǎn)“以舊換新” 13圖12：鄭州市房地產(chǎn)“以舊換新”步驟 15圖13：深圳房地產(chǎn)“以舊換新”——“換馨家”活動 16圖14：肇慶房地產(chǎn)“舊換新”“舊換?！?17表1：中國人民銀行支持收購已建成未出售商品房的主要措施 10表2：自然資源部優(yōu)化閑置存量住宅用地相關(guān)措施 11表3：國家金融監(jiān)督管理總局支持房地產(chǎn)“白名單”企業(yè)和項目相關(guān)措施 11表4：中國人民銀行近期促進房地產(chǎn)需求相關(guān)措施 12請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容4證券研究報告1.引言4月30日中共中央政治局會議指出“繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”，“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議在北京召開，會議強調(diào)了深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。5月17日下午，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等，圍繞“切實做好保交房工作配套政策”，介紹多項與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重要舉措。對于房地產(chǎn)的發(fā)展，2023年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在《中國建設(shè)報》發(fā)表《構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》文章，指出：在體制機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制，包括完善開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。按照“人、房、地、錢”聯(lián)動的機制，房地產(chǎn)發(fā)展需要綜合考慮人口、房屋、土地供應(yīng)、資金來源等，把房地產(chǎn)發(fā)展的模式從之前的房企先融資再建房最后再找需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橄让逍枨?，再有針對性解決住房供應(yīng)問題。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容5證券研究報告2.房地產(chǎn)去化的必要性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新形勢。2022年以來，房地產(chǎn)銷售、開工、施工等增速出現(xiàn)下滑，2022年商品房銷售面積下降24.30%，房屋新開工面積下降39.40%，房屋施工面積下降7.20%，房屋竣工面積下降15.00%。2023年除房屋竣工面積上漲17%以外，商品房銷售面積、房屋新開工面積和房屋施工面積繼續(xù)下降，分別下降8.50%、20.40%和7.20%。2024年一季度房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整過程中，一季度商品房銷售面積累計同比下降19.4%，房屋新開工面積累計同比下降27.80%，房屋施工面積累計同比下降11.10%，房屋竣工面積累計同比下降20.70%。資料來源:國家統(tǒng)計局，中國人民銀行，WIND，請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容6證券研究報告房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。2023年7月政治局會議指出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化表現(xiàn)為房地產(chǎn)庫存和銷售的比例2024年以來出現(xiàn)較快上漲，一線和二線城市以面積計算的存銷比分別從2024年1月的14.47和17.73，上漲為2024年4月的20.71和30.32；一線和二線城市以套數(shù)計算的存銷比分別從2024年1月的13.67和19.00，上漲為2024年4月的20.23和32.89，庫存比高過前期2020和2022年的高點。資料來源:WIND，國信證券經(jīng)濟研究所住房價格和房地產(chǎn)景氣指數(shù)有所下降。2019年中旬以來全國70個大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價格指數(shù)增速波動下行，2022年4月以來增速進入負(fù)區(qū)間。2024年4月，全國70個大中城市新建商品房住宅和二手房屋的銷售價格指數(shù)分別同比下降3.5%和6.8%。同時，全國房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)由2021年中旬以來波動下行，2023年12月降至93.33,2024年4月進一步下降至92.02。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容7證券研究報告?zhèn)€人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速偏低。個人住房貸款余額增速從2016年末的38.1%波動下行，2021年末下降至11.3%，2023年第二季度末進去負(fù)區(qū)間，2024年第一季度末為下降1.9%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的增速從2018年第三季度末的24.5%波動下行，2024年第一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為13.76萬億，同比增長1.7%。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容8證券研究報告以“三高”為特征的房地產(chǎn)舊模式不可持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)過去“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式已不能適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系重大調(diào)整的新形勢。在過去房價處于上行通道時，且銷售量在較高水平，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)快速擴展，使企業(yè)負(fù)債率不斷上升，并且為了持續(xù)發(fā)展加快了周轉(zhuǎn)速度。然而，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)需求降低，市場資金流動性不足的情況，高負(fù)債率模式的弊端就會表現(xiàn)出來，長期積累的風(fēng)險就會顯現(xiàn)。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容9證券研究報告3.房地產(chǎn)去化的新特征房地產(chǎn)去化的新特征主要為：一是通過“以舊換新”和由地方國有企業(yè)收購已建成未出售的商品房等方式，消化房地產(chǎn)現(xiàn)有存量；二是通過優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化閑置存量住宅用地等方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)增量優(yōu)化；三是以“白名單”制度支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；四是推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；五是通過強化金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)的支持、放松購房限制等方式改善房地產(chǎn)需求。3.1消化房地產(chǎn)存量通過“以舊換新”消化房地產(chǎn)現(xiàn)有存量。房地產(chǎn)“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新，從而促進新房銷售和去化。為解決賣不掉舊房、換不到新房的問題，2023年6月以來，已有淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、連云港、亳州、阜陽等超10個城市開啟了房地產(chǎn)“以舊換新”。在具體操作上，房地產(chǎn)“以舊換新”主要有四種模式：一是通過城投公司等在市場上收購二手住房，激活市場交易，使購房者有資金購買改善性新建商品住房；二是通過支持中介機構(gòu)促進市場化交易形成“賣舊買新”；三是對“賣舊買新、以舊換新”進行補貼或免除部分契稅；四是政府租入舊房，鼓勵換購人購買新建商品住房。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容10證券研究報告由地方國有企業(yè)收購已建成未出售的商品房。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會上，中國人民銀行指出支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。對此，杭州市已開展相關(guān)實踐，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年5月14日發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源以整幢作為基本收購單位，同時搭配一定比例的車位。序號內(nèi)容1保障性住房再貸款規(guī)模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。2所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。3城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。4自愿參與。城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。3.2優(yōu)化房地產(chǎn)增量優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)。2024年4月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，重申要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，指出各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。同時，明確了商品住宅去化周期超過36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容11證券研究報告在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。優(yōu)化閑置存量住宅用地。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會上，自然資源部指出，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。同時，促進土地節(jié)約集約利用，防范化解風(fēng)險，助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。分類主要內(nèi)容支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)要消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，更好地適應(yīng)市場需求。促進市場流通轉(zhuǎn)讓發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。支持地方以合理價格收回土地支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。3.3支持房地產(chǎn)企業(yè)以“白名單”制度支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求?！鞍酌麊巍敝贫葹榻鉀Q房地產(chǎn)市場資金緊張?zhí)峁┝酥С?，促進了房地產(chǎn)項目的竣工交付。截至2023年1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出了第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項目3218個。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會上，國家金融監(jiān)督管理總局指出，自2023年1月份，國家金融監(jiān)督管理總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》以來，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。同時，指出要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的合理融資需求，對不同所有制房企和房地產(chǎn)項目一視同仁，按照市場化、法治化原則，合理評估，積極予以支持。分類主要內(nèi)容加強組織領(lǐng)導(dǎo)要求主要商業(yè)銀行都成立工作專班，由行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，相應(yīng)部門比如客戶營銷、授信審批、風(fēng)險管理等部門都作為成員，形成工作合力。要求積極參加城市協(xié)調(diào)機制各項工作在協(xié)調(diào)機制統(tǒng)籌下，按照相應(yīng)的條件和標(biāo)準(zhǔn)參與審核把關(guān)納入“白名單”項目。建立綠色通道要求銀行優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，適度下放審批權(quán)限，加快放款速度，在項目準(zhǔn)入、評級、授信、貸后等方面都可以單獨管理，允許單列授信額度。同時，也要制定盡職免責(zé)的具體細(xì)則，對于基層行和相關(guān)員工已按照要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導(dǎo)致貸款發(fā)生風(fēng)險的，予以免責(zé)。做到應(yīng)貸盡貸對于不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁。在控制風(fēng)險的前提下，可以采取新增貸款、存量貸款展期，以及發(fā)放并購貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項目建設(shè)周期匹配，要覆蓋項目建成交付的資金缺口，推動項目竣工交付，切實保障購房人的合法權(quán)益。單獨建賬、封閉管理對“白名單”項目單獨建賬核算，封閉運作管理，項目間資金不混同，項目資金嚴(yán)禁挪作他用，確保資金用于保交付。商業(yè)銀行要嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監(jiān)管賬戶，確保項目資本金、貸款發(fā)放、支付支用、貸款償還等通過項目資金監(jiān)管賬戶辦理?！鞍酌麊巍表椖康念A(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)開立在主辦銀行。3.4推進“三大工程”請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容12證券研究報告保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”是房地產(chǎn)行業(yè)供需改善的重要方面。保障性住房建設(shè)有助于滿足戶籍無房戶、人才群體、工薪階層等的住房需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有助于提高居住生活安全配套設(shè)施質(zhì)量；城中村改造，有助于解決新市民、年輕人、外來人口的住房需求，提升低成本的、職住平衡的配租型住房需求。中央近期重視推進“三大工程”。2023年中央經(jīng)濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。2023年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)，實施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。2023年5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議指出，扎實推進保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。3.5改善房地產(chǎn)需求強化金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求改善的支持。近期，金融領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求的支持有所加強，首付比例、貸款利率等指標(biāo)向著有助于促進房地產(chǎn)需求的方面進行調(diào)整。在5月17日國務(wù)院政策吹風(fēng)會上，中國人民銀行推出了降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例、取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率等促進房地產(chǎn)需求改善的政策措施。分類主要內(nèi)容降低首付比例降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房最低首付比例。取消貸款利率政策下限取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設(shè)置政策下限，實現(xiàn)房貸利率市場化。各地可因城施策，自主決定轄區(qū)內(nèi)首套房和二套房房貸利率下限，也可不再設(shè)置利率下限。下調(diào)公積金利率下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。多數(shù)城市全面放松購房限制。近期全國多數(shù)城市加快房地產(chǎn)政策調(diào)整，放松房地產(chǎn)購買的相關(guān)限制政策。2024年以來，成都市、杭州市、西安市等多個城市相繼宣布全面取消住房限購。截至2024年5月9日，除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開限購的狀態(tài)。4.房地產(chǎn)“以舊換新”案例“以舊換新”是近期房地產(chǎn)去化的重要探索，近期南京、鄭州、深圳等多個城市推出房地產(chǎn)“以舊換新”的政策，運用國企收購、市場化交易、開展補貼、出租轉(zhuǎn)保障房等模式中的一種或綜合運用多種模式，開展房地產(chǎn)“以舊換新”。4.1南京房地產(chǎn)“以舊換新”模式南京市由下屬國企收購存量住房，開展房地產(chǎn)“以舊換新”。2024年4月27日南京安居建設(shè)集團發(fā)布《關(guān)于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告》，首批試點限額2000套。試點方式為，試點期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%，存請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容13證券研究報告量住房收購價格以評估價為依據(jù)。收購主體為南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居建設(shè)集團有限責(zé)任公司旗下全資公司）。對存量住房的要求是：位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)）范圍內(nèi)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等；存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔(dān)?；虿榉獾绕渌豢芍脫Q狀態(tài)）。存量住房“以舊換新”試點的主要流程為：一是信息登記，通過“南京房產(chǎn)微政務(wù)”微信公眾號“房幫寧”平臺“寧換新”模塊，完成存量住房的物權(quán)核驗后，挑選意向購買的新建商品住宅項目，并辦理報名手續(xù)。二是驗房評估，由南京置新資產(chǎn)管理有限公司遴選評估機構(gòu)，對擬收購的存量住房進行交易價格評估。三是換購人、置新公司、新建商品住房開發(fā)公司、市房地產(chǎn)市場交易中心簽訂《以舊換新協(xié)議》。四是在交易啟動前，由房產(chǎn)管理部門核驗是否存在抵押、擔(dān)?；虿榉獾惹闆r，并預(yù)審是否可交易。五是產(chǎn)權(quán)過戶，換購人與置新公司簽訂《存量房買賣合同》及《存量房資金監(jiān)管合同》，同步與新建商品住房開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)《以舊換新協(xié)議》履行相關(guān)流程，完成相關(guān)過戶手續(xù)和不動產(chǎn)登記。六是房屋交接，換購人與置新公司辦理存量住房交接手續(xù)，包括但不限于物業(yè)費、水電煤氣等能耗費用的結(jié)清。圖11：南京房地產(chǎn)“以舊換新”對于驗房及房地產(chǎn)評估，由南京置新資產(chǎn)管理有限公司遴選信用好、業(yè)務(wù)強的評估機構(gòu)，形成評估機構(gòu)名單庫，邀請換購人代表一起從評估機構(gòu)名單庫中隨機抽請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容14證券研究報告取3家評估機構(gòu)進行評估，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估（換購人不承擔(dān)評估費用），取排序中間的評估值作為最終收購價格。對于涉及到的交易房款采取資金監(jiān)管。換購人、南京置新資產(chǎn)管理有限公司、新建商品住房開發(fā)公司、南京市房地產(chǎn)市場交易中心四方簽訂《以舊換新協(xié)議》后，將存量住房房款全額轉(zhuǎn)入市房地產(chǎn)市場交易中心存量住房監(jiān)管賬戶，如果換購人選購的新建商品住房為期房，待存量住房轉(zhuǎn)移登記和新建商品住房買賣合同簽訂完成后，存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新購商品住房的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。如果換購人選購的新建商品住房為現(xiàn)房，則在完成存量住房轉(zhuǎn)移登記，并在辦理新建商品住房首次轉(zhuǎn)移登記前，存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu)將存量住房監(jiān)管資金轉(zhuǎn)入新建商品住房開發(fā)公司。南京市對購買新房進行補貼。2023年8月，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進一步優(yōu)化政策舉措促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，對購買新建商品住房的實施補貼，鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際經(jīng)評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負(fù)擔(dān)。4.2鄭州房地產(chǎn)“以舊換新”模式鄭州市推動1萬套住房“以舊換新”。2024年4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局(以下簡稱“鄭州市房管局”)等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，推出住房“賣舊買新、以舊換新”政策。5月10日，該舉措試點工作結(jié)束，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新以舊換新”工作的公告》，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)等市內(nèi)八區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。鄭州市計劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。同時，通過開發(fā)建設(shè)全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺，籌集、發(fā)布市場待售的二手住房房源和用于換購人選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”主要有兩種方式：第一種方式是，鄭州城市發(fā)展集團有限公司（政府指定作為收購主體，簡稱“城發(fā)集團”）收購二手住房，促成換購人通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，全年計劃在主城區(qū)全面實施完成5000套。第二種方式是，政府政策鼓勵，換購人通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”，全年計劃完成5000套。對通過兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現(xiàn)行的契稅補貼30%政策延續(xù)到2024年12月城發(fā)集團收購二手住房，促進“賣舊買新、以舊換新”主要步驟為：一是房源籌集，換購人通過信息平臺登記待售二手住房信息，同時選定意向購買的新建商品住房，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購買意向書》。二是二手住房收購洽談，委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對待收購二手住房進行價值評估并出具評估結(jié)果，收購主體和換購人雙方洽談，簽訂《收購意向協(xié)議》，收購主體向金融機構(gòu)申請貸款，如洽談不成功或貸款審核不通過，則收（換）購工作流程終止。三是簽約、過戶，《二手房收購協(xié)議》及《商品房買賣合同》簽訂后，交易雙方辦理房產(chǎn)交易過戶和不動產(chǎn)登記手續(xù)；金融機構(gòu)發(fā)放貸款，房款轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。四是二手住房房屋交接，換購人與收購主體辦理二手住房交接手續(xù)。鄭州市通過市場化開展“賣舊買新、以舊換新”的主要步驟為：一是房源籌集，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和換購人通過信息平臺登記發(fā)布待售二手住房信息，同時換購人請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容15證券研究報告登記購買新建商品住房需求信息。二是二手住房交易，換購人自行洽談，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與服務(wù)達成市場交易，買賣雙方及時簽訂《存量房買賣契約》、辦理交易過戶手續(xù)，可享受二手住房“賣舊買新、以舊換新”交易過戶綠色通道服務(wù)。三是購買新建商品住房，在達成二手住房交易的同時，換購人同步購買新建商品住房，同時依據(jù)法律法規(guī)辦理商品住房契稅征免。4.3深圳房地產(chǎn)“以舊換新”模式深圳市通過促進市場化交易的“換馨家”活動開展“以舊換新”。2024年4月，深圳市宣布鼓勵商品住房“以舊換新”，由深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合開展為期一年的“換馨家”活動，面向深圳市區(qū)域內(nèi)所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人首批共有13個新房樓盤、21家房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與?！皳Q馨家”活動的具體步驟是：一是通過鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)與計劃請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容16證券研究報告出售二手商品住房（簡稱“舊房”）并購買新建商品住房（簡稱“新房”）的購房居民（簡稱“換房人”）簽署協(xié)議，開展“賣舊+買新”的換房聯(lián)動。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護期”（建議不少于90天），中介機構(gòu)優(yōu)先推動換房人舊房交易，縮短交易周期。三是在協(xié)議約定期限內(nèi)，舊房售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；舊房未售出的，開發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無條件退款，換房人無需承擔(dān)違約責(zé)任。4.4肇慶房地產(chǎn)“以舊換新”模式肇慶市鼓勵住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)保”。2024年4月肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、肇慶市財政局等7部門印發(fā)《肇慶市促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，圍繞支持促進住房消費、加大住房公積金貸款支持力度、提振房企投資信心、促進行業(yè)提質(zhì)發(fā)展等四個方面，推出鼓勵住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)保”、實施階段性購房補助、提高住房公積金貸款額度等21條措施。同時，肇慶市發(fā)布的《肇慶市支持購買改善性住房并推動舊房轉(zhuǎn)保障性住房實施辦法（試行）》，肇慶市鼓勵有改善住房需求的市民群體，將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房納入保障性住房房源。肇慶市“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！钡闹饕襟E為：換購人申請將本人或直系親屬持有的可用于出租的商品住房納入保障性住房房源；經(jīng)屬地住房保障部門審核后，符請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容17證券研究報告合條件的，由屬地政府委托的機構(gòu)參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統(tǒng)租；申請人的全部租金收益用于新購肇慶市行政區(qū)域范圍內(nèi)的新建商品住房；實施部門統(tǒng)租后的房屋用于本轄區(qū)保障性租賃住房或公租房運營。肇慶市將全市公積金增值收益的50%以上用于支持籌集建設(shè)保障性租賃住房和公租房。同時，肇慶市對換購住房個人所得稅予以退稅支持。肇慶市自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售位于肇慶市的自有住房并在售后1年內(nèi)重新購買肇慶市住房的，其已繳納的售房個人所得稅予以退稅支持。其中新購住房金額大于或等于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于原住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占原住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還已繳納的個人所得稅。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容