新世界豪園全委合作方案樣本

新世界豪園全委合作方案新世界豪園計劃占地16萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，是深圳市百富隆新投資（以下簡稱“發(fā)展商”）開發(fā)高等級墅小區(qū)。新世界豪園在深圳市南山區(qū)，市場定位高級、建筑風格獨特、地理位置優(yōu)越，交通便利、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施一應(yīng)俱全，必將成為深圳業(yè)主置業(yè)首選，堪稱深圳市地產(chǎn)又一閃亮登場之精品物業(yè)。發(fā)展商擬將新世界豪園全權(quán)委托于中海物業(yè)施行管理，中海將確保其高起點物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并努力爭取在較長時期內(nèi)令新世界豪園含有保值、升值之潛力，達成幫助發(fā)展商樹立地產(chǎn)品牌目標。為使發(fā)展商了解中海物業(yè)管理模式、管理優(yōu)勢及對新世界豪園管理設(shè)想等，特編寫此物業(yè)管理方案給予系統(tǒng)敘述。全委方法概述及委托期限全委方法：發(fā)展商將新世界豪園物管工作全權(quán)委托于中海物業(yè)管理（深圳）（以下簡稱“管理商”），管理商根據(jù)政府部門相關(guān)要求及ISO9002國際質(zhì)量確保體系標準負責新世界豪園物管工作，確保其高起點物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。委托期限：通常為五年，自物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來入伙時間，下同）起計。中海管理模式自我約束機制：中海物業(yè)所特有管理精神和服務(wù)質(zhì)量精神宣傳落實及其所形成企業(yè)文化已在廣大職員之中普遍形成了“自覺自律意識”，“嚴格苛求，精益求精”是中海服務(wù)卓越質(zhì)量關(guān)鍵前提。管理處日檢檢驗監(jiān)督機制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，中海建立了嚴密而科學(xué)檢驗監(jiān)督體系：管理處日檢專業(yè)部門不定時檢驗（雙周）專業(yè)部門不定時檢驗（雙周）企業(yè)月檢內(nèi)部檢驗企業(yè)月檢內(nèi)部檢驗政府多種考評六個月一次第三方質(zhì)量體系審核政府多種考評六個月一次第三方質(zhì)量體系審核六個月一次突擊檢驗檢驗、監(jiān)督體系六個月一次突擊檢驗檢驗、監(jiān)督體系六個月一次業(yè)主及物業(yè)六個月一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢驗外部檢驗ISO9002質(zhì)量確保模式：中海管理運作和服務(wù)規(guī)范遵照國際標準化組織ISO9000管理模式建立、實施，并經(jīng)過了ISO9002質(zhì)量確保體系認證。整合管理機制：中海物業(yè)每一個管理項目全部“整合”于中海嚴謹系統(tǒng)分工體系之中，企業(yè)機關(guān)、各專業(yè)部門、各專業(yè)子企業(yè)和各管理處形成一個有機整體，而不像其它物業(yè)管理企業(yè)各管理處基礎(chǔ)獨立、各自為政；中海物業(yè)對于每一個具體管理項目全部直接有企業(yè)總部強大整體管理力量為技術(shù)支持，具體管理項目全部在中海物業(yè)整體管理力量“懷抱”之中。具體運作模式以下：組織、協(xié)調(diào)質(zhì)量管理部質(zhì)量管理部清潔綠化部會所管理部安全護衛(wèi)部工程管理部人事培訓(xùn)部質(zhì)量管理部清潔綠化部會所管理部安全護衛(wèi)部工程管理部人事培訓(xùn)部質(zhì)量管理部設(shè)備管理部設(shè)備管理部過質(zhì)人程量事管監(jiān)培理督訓(xùn)管理處管理輸出技術(shù)支持管理處質(zhì)量控制檢驗培訓(xùn)專業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)性管提供服務(wù)理支持電設(shè)水外品財材行梯備池包牌務(wù)料政保維洗服策監(jiān)采管養(yǎng)護清務(wù)劃控購理企業(yè)辦公室財務(wù)部企業(yè)策劃部物料配送中心電梯工程企業(yè)樓宇科技企業(yè)專業(yè)清洗企業(yè)其它專營企業(yè)企業(yè)辦公室財務(wù)部企業(yè)策劃部物料配送中心電梯工程企業(yè)樓宇科技企業(yè)專業(yè)清洗企業(yè)其它專營企業(yè)中海物業(yè)管理模式圖專業(yè)化運作模式：對于項目專業(yè)性和技術(shù)性較強管理服務(wù)，全部由中海各專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務(wù)，同時嚴格選聘社會上已發(fā)展成熟初級勞務(wù)專業(yè)企業(yè)（如清潔企業(yè)、家政企業(yè)等），以降低成本，提升效率。中海物業(yè)專業(yè)化運作模式以下圖所表示：中海物業(yè)企業(yè)各專業(yè)子企業(yè)管理處各專業(yè)部門檢驗督促（月檢）專業(yè)企業(yè)派駐協(xié)調(diào)配合信息反饋管理處人員各專業(yè)班組各主管人員日常監(jiān)督檢驗信息反饋機制：中海物業(yè)參考ISO9004-2管理模式中服務(wù)質(zhì)量環(huán)建立信息反饋機制，以不停提升管理質(zhì)量、服務(wù)水平，并不停提升品牌。除了正向行政管理體系及檢驗監(jiān)督體系中信息反饋之外，在日常工作之中由質(zhì)量管理部負責業(yè)主及物業(yè)使用人對本企業(yè)管理服務(wù)諸意見反饋，由市場拓展部負責多種市場資訊（含發(fā)展商相關(guān)信息）反饋。管理人員全天候現(xiàn)場駐扎：中海物業(yè)要求全部管理處絕大部分管理人員（從管理處主任到助理員）二十四小時吃住在管理現(xiàn)場，實施半軍事化管理，作業(yè)層人員則更深入做到準軍事化管理。這么不僅能夠使全部管理人員熟悉物業(yè)及其住/用戶情況，親密和住/用戶溝通聯(lián)絡(luò)，更能夠提供立即服務(wù)并快速應(yīng)對突發(fā)事件，同時確保了全方面質(zhì)量管理水準，使中海物業(yè)最大程度地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目標責任制：具體管理項目之管理目標實現(xiàn)，和管理處主任升遷、去留親密掛鉤，這一點是中海管理機制中考評激勵機制關(guān)鍵特色之一；同時具體管理項目以管理處主任為關(guān)鍵全方面負責，也提升了管理效力。中海計算機管理系統(tǒng)：中海企業(yè)依據(jù)本身特點自行開發(fā)設(shè)計了一套計算機化管理系統(tǒng)，建立了行業(yè)內(nèi)獨一無二大型數(shù)據(jù)庫處理中心，該系統(tǒng)不僅使企業(yè)機關(guān)和管理處電腦聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)訊息溝通、資源共享快速、有效，而且使企業(yè)各部門、各管理處之間協(xié)作配合更親密、方便。中海系統(tǒng)是支持群件系統(tǒng)及工作流系統(tǒng)，并含有跟蹤查詢、匯總、分析、能輔助決議MIS系統(tǒng)；下圖為質(zhì)量管理過程模式：中海管理優(yōu)勢ISO9002是企業(yè)質(zhì)量基礎(chǔ)確保體系，但因為經(jīng)過ISO9002認證企業(yè)對本身要求不一樣而造成管理水平參差不齊，作為全國物業(yè)管理行業(yè)首家經(jīng)過該認證中海物業(yè)管理企業(yè)其質(zhì)量確保體系是從人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、工作效率、提供手段、細微程度和完整性等六大方面詳加控制，從而全方面說明了中海質(zhì)量確保體系高標準、嚴要求。中海物業(yè)經(jīng)過對該體系早期實踐、在實踐中率優(yōu)異行自我超越、在ISO9002中引入營銷要素、成本要素和設(shè)計要素、和在物業(yè)管理服務(wù)中所提供更為細致全方面工作標準，中海物業(yè)必將以上內(nèi)容完全移植到新世界豪園物業(yè)管理之中，且在該物業(yè)完全入伙后十二個月左右達成ISO9002國際質(zhì)量確保體系標準。在全社會大力提倡環(huán)境保護意識今天，中海物業(yè)率先經(jīng)過商住區(qū)環(huán)境管理ISO14001環(huán)境管理體系認證，成為全國第一個經(jīng)過這類認證物業(yè)管理企業(yè)，在猛烈市場競爭中不停增加獨家性優(yōu)勢，大力提升質(zhì)量管理水平，保持物管行業(yè)領(lǐng)先地位。全方面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理新理念，提倡“管理物業(yè)、服務(wù)人”服務(wù)宗旨，加強全體職員服務(wù)意識?！熬频晔健惫芾碓谏鐣虾芰餍?，但大多全部流于形式，僅僅是個標簽，實際上，酒店管理和物業(yè)管理大不一樣，只有將酒店管理內(nèi)容有機地融入物業(yè)管理中才會取得事半功倍效果。為此中海物業(yè)招聘了10多位酒店管理人才，成立服務(wù)中心，以業(yè)主為關(guān)鍵，實施“服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)”等，將“服務(wù)”真正提升到新高度，使中海人性化管理贏得廣大住/用戶良好口碑。中海設(shè)計了“分散服務(wù)、集中管理”特色矩陣式管理模式，同時探索出一套適應(yīng)復(fù)雜管理“酒店式管理技術(shù)規(guī)范”，配合以智能化物業(yè)管理手段、現(xiàn)代化交通工具和機械化設(shè)備，加之中海規(guī)?；飿I(yè)管理經(jīng)驗，確保所接管項目物業(yè)管理人員精簡而富有效率。開辟專業(yè)化市場新領(lǐng)域，擁有獨立知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，中海物業(yè)組建清洗劑研發(fā)中心，開展技術(shù)攻關(guān)，成功開發(fā)出含有獨立知識產(chǎn)權(quán)W、D、K、T4個系列專用清洗劑，既為本身實現(xiàn)高質(zhì)量保潔服務(wù)提供了技術(shù)確保，又發(fā)明了新利潤起源。對于電梯管理，中海物業(yè)管理電梯達400多臺，這種規(guī)?；芾頍o疑含有兩方面優(yōu)勢：首先，因為電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模情況下，人員才能依據(jù)其不一樣特點得到合理配置；其次，維修電梯所需多種配件進貨渠道通暢，降低維修成本。另外，中海物業(yè)設(shè)計了“專員保養(yǎng)、整梯備件、自動尋呼、限時修復(fù)”服務(wù)方法，從而確保電梯故障處理立即性。針對“買房難，裝修更難”現(xiàn)實狀況，中海物業(yè)認為涉足家庭裝修不僅能夠了解住/用戶真實需求，而且能夠?qū)ρb修質(zhì)量真正負起責任，于是企業(yè)設(shè)計了“裝修套餐”服務(wù)，從設(shè)計咨詢、報價審查到質(zhì)量監(jiān)理實施一條龍服務(wù)，這種寓管理于服務(wù)方法，能夠處理發(fā)展商和住/用戶一直頭疼問題，使住/用戶切實感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”中?！叭募墶狈?wù)。中海物業(yè)主動參與小區(qū)管理和小區(qū)建設(shè)，在小區(qū)管理上除了交通管理、環(huán)境管理、文化管理之外，還提出了嶄新商業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理概念。在小區(qū)建設(shè)上創(chuàng)建小區(qū)環(huán)境工程系列，如藝術(shù)環(huán)境工程、小區(qū)保健工程、小區(qū)信息工程、小區(qū)服務(wù)工程等。成立“中海藝術(shù)團”，招聘專業(yè)藝術(shù)人才，每十二個月在各小區(qū)為業(yè)主進行兩次左右演出，平時則在中海物業(yè)所轄會所中工作?！爸泻Ｋ囆g(shù)團”成立既提升了業(yè)主精神生活，又提升了中海物業(yè)文化品味。十二個月四季花紅草綠是深圳有別于內(nèi)地城市一大風景。以前中海物業(yè)為購置花草花費不少，使得管理成本增加?，F(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中海花苑”，既降低了成本，又可滿足多種類型、檔次物業(yè)綠化、美化要求，使得園林綠化成為中海所管物業(yè)又一大特色。從管理制度、公眾制度到物業(yè)管理文化、小區(qū)文化，古人講以“禮”、“樂”治國，中海物業(yè)則提出“氣氛管理”物業(yè)管理理念，展示了一個“無為而治”物業(yè)管理至高境界。高級次物業(yè)管理和全方位立體式服務(wù)本身需要很高成本，而物業(yè)管理微利經(jīng)營特點又只能征收較低物業(yè)管理費，在沒有政府及發(fā)展商補助情況下怎樣處理這一矛盾呢？中海物業(yè)擁有龐大經(jīng)營規(guī)模及規(guī)模化、專業(yè)化運作所產(chǎn)生效益，恰好能夠使之迎刃而解。中海物業(yè)在短短時間內(nèi)經(jīng)營業(yè)績滾雪球式向前發(fā)展、市場拓展成功憑借是成熟“中海物業(yè)管理模式”，成功經(jīng)營業(yè)績和成熟管理模式又使中海物業(yè)更有實力對外承接更多物業(yè)管理業(yè)務(wù)，從而形成有機良性循環(huán)經(jīng)營模式。規(guī)?；?jīng)營和專業(yè)化管理是中海物業(yè)管理首要特點，規(guī)?；?jīng)營產(chǎn)生多種規(guī)模效應(yīng)、社會資源得到合理優(yōu)化和富有效率配置，使中海物業(yè)能夠以合理物業(yè)管理費用支持高級服務(wù)質(zhì)量。新世界豪園管理設(shè)想經(jīng)過中海物業(yè)自成立起近九年實踐探索，中海企業(yè)不停總結(jié)、不停發(fā)展，形成了一套嚴謹、優(yōu)異管理模式，并轉(zhuǎn)化成企業(yè)獨特管理優(yōu)勢。對于新世界豪園這么高尚別墅小區(qū)，企業(yè)必將把以上各項優(yōu)勢全部利用到實際工作之中，全力以赴、塑造精品、樹立品牌！在新世界豪園物管中全方面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量確保體系。作為中國首家經(jīng)過ISO9002認證物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過四年實際運作，結(jié)合市場開拓過程中需要，中海物業(yè)率先對這種基礎(chǔ)質(zhì)量確保體系進行超越，而且將在新世界豪園實際管理過程中導(dǎo)入。在新世界豪園日常物業(yè)管理中引入環(huán)境保護理念，將ISO14001環(huán)境管理體系標準利用到日常管理之中。經(jīng)過管理確保環(huán)境高度整齊及友好，經(jīng)過回歸自然氣氛培養(yǎng)業(yè)主自律意識，從而養(yǎng)成珍惜環(huán)境、關(guān)心家園良好習(xí)慣，使新世界豪園成為“綠色家園”。寓管理于全方面、細致服務(wù)之中，全方面推行酒店式物業(yè)管理。中海物業(yè)將對新世界豪園提供全天候、全方位、全過程服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、綠化、機電設(shè)備、內(nèi)部人財物實施嚴格管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則表現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供寓管理于全方面服務(wù)之中酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主及物業(yè)使用人之間不是管理和被管理關(guān)系，而是服務(wù)提供者和服務(wù)接收者關(guān)系。全方面推行智能化物業(yè)管理。中海物業(yè)將利用新世界豪園物業(yè)管理智能化系統(tǒng)，對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進行專業(yè)性維護和管理,并充足利用智能化設(shè)施以發(fā)揮其安全、高效、方便特點。中海物業(yè)將依據(jù)業(yè)主實際需求提供“個性化”服務(wù)，加大服務(wù)深度及廣度，在其營造特定氣氛之下，使居住在新世界豪園中大家很自然地進行自我約束，從而給高級次物業(yè)管理帶來便利，形成一個良性循環(huán)。對發(fā)展商服務(wù)內(nèi)容參與項目現(xiàn)場考察，研讀計劃設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)、工程智能化施工圖，了解本物業(yè)計劃意圖，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)提議。提議內(nèi)容包含土建、智能化、機電、空調(diào)、電梯、消防、給排水、清潔、綠化等各專業(yè)。在工程施工前，依據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)省資源和便于管理角度提出對設(shè)計修改提議；在設(shè)施設(shè)備安裝前，對設(shè)施設(shè)備適用情況和選型提供咨詢，以降低成本提升效益。憑借長久物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，從業(yè)主及用戶使用角度，提供合理化提議及意見。依據(jù)市、省、國家級優(yōu)異小區(qū)參評標準，從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出改善提議。提供物業(yè)管理機構(gòu)管理用房位置確定標準及設(shè)計、裝修標準，提供管理用房位置參考意見和管理用房布局。依據(jù)實地考察和發(fā)展商提供會所平面圖，結(jié)合發(fā)展商意向，對會所規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標準、面積分配、器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和提議。從節(jié)能及環(huán)境保護角度提出物業(yè)配套設(shè)施油煙、污水及噪音處理提議?？疾煺w工程進度，提出工程階段性實施進度計劃；對需改變安裝位置和工藝設(shè)施設(shè)備提出提議；同時幫助監(jiān)督建筑、安裝工程進展情況，以確保相關(guān)工程按計劃完工。幫助監(jiān)督各項工程設(shè)備安裝和調(diào)試工作，幫助工程驗收工作及驗收匯報搜集。配合樓宇銷售提供對外宣傳資料、樣板房保安和清潔服務(wù)、公布物業(yè)管理收費標準等。委托管理服務(wù)內(nèi)容房屋建筑本體共用部位維修、養(yǎng)護和管理。包含樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包含共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等。本物業(yè)計劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍公用設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理。包含道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。本物業(yè)計劃紅線內(nèi)隸屬配套服務(wù)設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理。包含商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、本物業(yè)配套會所等。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理和裝修管理。公用綠地、花木、建筑小品等園林式綠化養(yǎng)護和管理。公共環(huán)境酒店式清潔服務(wù)。包含公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾搜集、清運等。交通、車輛行駛及停泊秩序和安全專業(yè)管理。對小區(qū)實施封閉式安全管理，全天二十四小時三班輪值，確保小區(qū)安全。配合和幫助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任）。結(jié)合地域特色和本物業(yè)特點組織開展豐富多彩小區(qū)文化、娛樂活動以協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系、溝通情愫。管理和物業(yè)相關(guān)工程圖紙、住用戶檔案和完工驗收資料。接收業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備專業(yè)維修、養(yǎng)護提出委托并合理收費。七十余項全方位家居服務(wù)，包含公共事業(yè)申辦（如水、電、氣、電話、有線電視）、代訂報刊雜志、收發(fā)郵件