城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資模式及案例分析

城市更新及城中村改造的政策、流程、征拆、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資模式及案例分析城市更新與城中村改造是今年“三大工程”的重中之重，為便于地方政府、地方國企、城投平臺、房企、施工單位、投資機(jī)構(gòu)等相關(guān)從業(yè)人士深入了解全國范圍內(nèi)主要城市實施城市更新與城中村改造項目的特征與操作實務(wù)，我們根據(jù)以往與地方國企、城投平臺在項目投融資方面的合作經(jīng)驗，尤其是協(xié)助政府、城投處理舊改項目范圍劃定、資金自平衡、產(chǎn)業(yè)定位與招商、資金合作方案方面的一些心得體會，就全國重點城市的城市更新、城中村改造的政策體系、推進(jìn)流程、征拆模式、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、社會資本引入等做系統(tǒng)梳理，以供同業(yè)人士參考。自2023年中央提出“三大工程”以來，全國各地政府在推進(jìn)城市更新和城中村改造方面均表現(xiàn)出了巨大的決心，市場主體也嗅到到了城市更新、城中村改造中的巨大參與機(jī)會。但是，鑒于城市更新、城中村改造業(yè)務(wù)前期投入巨大，地方財政無法支持長周期的投入，因此不少地方政府只能大力引入社會主體和社會資本的參與。理想的狀態(tài)是，政府少出資，讓社會主體或合作方從前期征拆、通平收儲，到后端的開發(fā)、招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運營，一體化參與投資、開發(fā)、建設(shè)和運營，而在大部分城市的城市更新、城中村改造政策都并不完善的情況下，大部分地區(qū)也只能“先立后破”、“摸著石頭過河”，其中重點和難點就是政府可以通過什么方式合理、合法、合規(guī)地引入市場主體？市場主體怎么介入城市更新、城中村改造項目才能獲得合理的投資回報，等等。我們認(rèn)為，城市更新、城中村改造是一個具備系統(tǒng)內(nèi)涵的“工程”，涉及到上層規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資金籌措、公共行政及城市運營等方方面面。為此，我們將在梳理超大特大城市已經(jīng)公布的政策以及公開的案例等基礎(chǔ)上，結(jié)合我們以往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗，對超大特大城市城市更新、城中村改造相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)梳理。第一章

重慶市城市更新及城中村改造的政策體系、推進(jìn)流程、征拆模式、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資模式及案例分析根據(jù)重慶2024年政府工作報告，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，推出“10+5+10+7”系列支持政策，出臺中心城區(qū)舊城改造20條舉措，城市更新提升行動穩(wěn)步推進(jìn)，完成41個區(qū)縣和開發(fā)區(qū)國土空間總體規(guī)劃編制，實施226個城市更新試點示范項目，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4534萬平方米、棚戶區(qū)1.8萬戶......激發(fā)民間投資活力，落實擴(kuò)大民間投資支持政策，動態(tài)調(diào)整民間投資清單，加大民間投資增信支持和要素保障，用好政府和社會資本合作新機(jī)制，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點，支持社會資本參與重點領(lǐng)域項目建設(shè)運營。增強招商引資質(zhì)效，強化制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)招商，健全基于“產(chǎn)業(yè)圖譜+產(chǎn)業(yè)地圖”的項目生成招引機(jī)制，加強專班招商、駐外招商和產(chǎn)業(yè)鏈精準(zhǔn)招商，統(tǒng)籌做好招商項目要素資源配置，實行重大項目提級管理、首報首談，加強項目全周期全環(huán)節(jié)服務(wù)保障，引進(jìn)一批鏈長鏈主企業(yè)和具有牽引性帶動性的重大項目，提高招商項目落地轉(zhuǎn)化率......提升城市功能品質(zhì)。突出“留改拆增”和“四增三減”，持續(xù)改善城市人居環(huán)境。推進(jìn)城市更新，全市域開展城市體檢，編制實施城市綜合交通體系、15分鐘生活圈等專項規(guī)劃，接續(xù)推進(jìn)城市更新項目，推動109公里兩江四岸治理提升，新開工改造城市危舊房7043戶......今年，我們將繼續(xù)加大民生投入，接續(xù)實施一批重點民生實事，包括：新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4186萬平方米；實施100個街頭綠地提質(zhì)項目，建設(shè)100公里山城綠道；建設(shè)100個口袋公園、10座體育公園；新開工15個軌道站點步行便捷提升項目......在住房和建設(shè)部辦公廳公布的第一批和第二批《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單》中，對重慶的城市更新的一些經(jīng)驗也進(jìn)行了說明。政策機(jī)制建立城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制建立城市更新制度機(jī)制慶市城市更新管理辦法》,明確城市更新的工作原則、工作機(jī)制、規(guī)劃計劃編制、項目實施等制度要求，針對升級、項目一體化開發(fā)運營等細(xì)化提出相關(guān)支持政策。將城市體檢和城市更新緊密銜接專項體檢試點，增加了更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強度等10項城市更新專項體檢指標(biāo)，輔助城市更新片區(qū)策劃題、促更新”的城市體檢成果運用模式和“邊檢邊改”建立政府引導(dǎo)、參與的可持續(xù)實施模式通過長效運營收入平衡改造投入巷老街區(qū)更新由政府出資通過“微改造”方式開展區(qū)域環(huán)境提升，建設(shè)崖壁步道，國企平臺公司征收部分房屋進(jìn)行改造，引入文化創(chuàng)意、餐飲酒店等業(yè)態(tài)，使周邊物業(yè)價值大幅提升，帶動居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面風(fēng)貌，拆除建筑規(guī)模僅占5.6%,容積率由2.94降為2.82,區(qū)域運營收入約6-7年可收回房屋改造成建立多元主體協(xié)同參與機(jī)制引領(lǐng)、基層推動、群眾點單、專業(yè)把關(guān)”為思路，統(tǒng)籌開展規(guī)劃師、建筑師、工程師進(jìn)社區(qū)行動，通過“居民提議一群眾商議一社區(qū)復(fù)議一專業(yè)審議一最終決議”的工作機(jī)制確定城市更新方案，提升群眾的參與度、支持率和獲得感。創(chuàng)新與城市更新相配套的支持政策完善土地政策的城市更新項目建筑規(guī)模獎勵，有條件的可按不超過原計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持。如，在沙坪壩區(qū)和坪山社區(qū)整治提升項目中，運用住房成套化改造的相關(guān)支持政策，對原有D級危險房屋進(jìn)行拆除后增容擴(kuò)建約1300平方米，增容面積用于完善房屋使用創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式建立多主體參與機(jī)制行動首批招募三師164人、吸引意向合作企業(yè)76家，和全流程一體化推進(jìn)模式得15年特許經(jīng)營權(quán)，出資7500萬元實施街巷房屋修繕、動街巷居民共商共建。目前，街巷日均營業(yè)收入約5萬元、節(jié)假日高峰期約8萬元，逐步成為都市打卡地，以一、重慶城市更新/城中村改造規(guī)劃、政策體系及基本內(nèi)容根據(jù)《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》等規(guī)定，重慶城市更新堅持內(nèi)涵集約，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，采取保護(hù)修繕、改造提升和拆舊建新等多種更新方式，合理確定“留改拆”比例，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷。（一）重慶城市更新規(guī)劃及政策體系《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》明確城市更新建立與全市國土空間規(guī)劃相銜接的更新規(guī)劃體系。《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號）第14-17條對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確：根據(jù)《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于市政協(xié)五屆五次會議第0623號提案辦理情況的答復(fù)函》相關(guān)內(nèi)容，重慶市旨在建立“1+2+N”城市更新政策技術(shù)體系：（二）城市更新/城中村改造基本原則及“三大底線”要求《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號）明確，城市更新應(yīng)當(dāng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運作，改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌推進(jìn)，以人為本、共建共享”的原則。《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》以及《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強城市更新項目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號）明確了重慶城市更新的“三大底線要求”：（三）城市更新對象、更新方式及面積要求1.更新對象及更新方式重慶城市更新的主要對象包括老舊小區(qū)（街區(qū)）、老舊廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、歷史文化區(qū)、公共空間這5類。更新方式則包括“保護(hù)修繕、改造提升以及拆舊建新”。2.更新面積要求及鼓勵連片改造《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》對更新范圍面積也進(jìn)行了明確“劃分更新片區(qū)時，原則上應(yīng)覆蓋單個或多個社區(qū)，面積原則上不宜小于0.5平方公里......考慮更新資源相對聚集和城市有機(jī)生長發(fā)展需求，符合成片連片要求......重要的城市景觀、城市道路、城市節(jié)點等特殊區(qū)域，為了滿足產(chǎn)業(yè)整體性、景觀連貫性、功能完整性等，可以更新資源為核心合理劃定片區(qū)范圍”?！妒写龠M(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）》對鼓勵連片改造也進(jìn)行了明確“（三）鼓勵集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向優(yōu)先的前提下，可采取不同用途地塊混合供應(yīng)，支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造。二、重慶城市更新工作機(jī)制及工作流程（一）工作機(jī)制《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強城市更新項目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號）、《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》(渝府發(fā)〔2021〕15號)對重慶城市更新的工作機(jī)制進(jìn)行了明確：委1.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督全市城市更新工作；2.組織編制城市更新技術(shù)導(dǎo)則和年度計劃；1.成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)督管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)城市更新項目的具體監(jiān)督管理工作，并與項目實施主體簽訂實施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實施（二）重慶城市更新工作流程《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新管理辦法的通知》（渝府發(fā)〔2021〕15號）對城市更新規(guī)劃與計劃、項目實施等內(nèi)容進(jìn)行了明確：劃市規(guī)劃自然資源局組織編制確定城市更新目標(biāo)、功能結(jié)構(gòu)、規(guī)劃編制本轄區(qū)的城市更新專項規(guī)劃各區(qū)政府(管委會)組織編制明確劃分更新片區(qū)圍，并納入轄區(qū)國土空間總體規(guī)劃城市更新技術(shù)導(dǎo)則編制市住房城鄉(xiāng)建委組織編制提出片區(qū)策劃指引和項目實施方案指引，明確相關(guān)技術(shù)要求，指導(dǎo)城市更更新片區(qū)策劃方案編制各區(qū)政府(管委會)織編制，明確片區(qū)發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)定位、更新方式、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、實施計方案應(yīng)征求利益相關(guān)人、社會公眾、本轄區(qū)城市更新年度計劃1.以城市更新規(guī)劃和片區(qū)策劃為基更新年度計劃。項目和實施項目)、前期業(yè)主或?qū)嵤┲黧w、邊界和規(guī)模、投資及進(jìn)度安排等容，報領(lǐng)導(dǎo)小組審定后印3.市住房城鄉(xiāng)建委建立年度計劃動態(tài)管理機(jī)制，納入年度計劃的城市更新項目，進(jìn)入城市更新項目庫，實施動態(tài)監(jiān)督管理，享受城市更新相關(guān)政策和資金支持。納入年度計劃的儲備項目由前期業(yè)主根據(jù)片區(qū)策劃方案編制地方式、投融資模式、可行性研究、運營方案、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等內(nèi)容。項目實施方案審批跨區(qū)項目實施方案應(yīng)報領(lǐng)導(dǎo)小組審批項目實施成項目整體或分期實施項目內(nèi)完成分期實施項目尾期的續(xù)辦理的更新項目，應(yīng)在項目實施方案獲批之日起2年作為實施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實施主體。臺公司與專業(yè)化企業(yè)開展合作，加大資源整合力度，實現(xiàn)高水平策劃、市場化招商專業(yè)化設(shè)計企業(yè)化運營?！备鶕?jù)《重慶市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》的相關(guān)內(nèi)容，實施城市更新原則上應(yīng)編制片區(qū)策劃方案和項目實施方案。項目實施方案由各區(qū)政府（管委會）指定的機(jī)構(gòu)或物業(yè)權(quán)利人等前期業(yè)主作為主體組織編制，成果由各區(qū)政府（管委會）審批?！吨貞c市城市更新技術(shù)導(dǎo)則》明確“前期調(diào)查——片區(qū)策劃方案編制——項目實施方案編制”的工作流程。（三）重慶城市更新項目的入庫與退出1.項目入庫方面《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強城市更新項目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號）明確市住房城鄉(xiāng)建委牽頭開展城市更新項目常態(tài)化申報入庫工作。各區(qū)縣政府（管委會）是城市更新項目的申報主體，市級平臺公司擬申報項目應(yīng)充分征求項目所在地轄區(qū)政府（管委會）意見后由轄區(qū)政府（管委會）統(tǒng)一申報。2.

項目退出機(jī)制方面《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強城市更新項目管理的通知》（渝建人居〔2022〕19號）明確：（1）轄區(qū)政府（管委會）認(rèn)為項目已不具備實施條件或不再作為城市更新項目實施，確需退出項目庫的，向市住房城鄉(xiāng)建委申請并提供相關(guān)說明文件，作為項目退出依據(jù)。（2）納入項目庫3年內(nèi)無實質(zhì)進(jìn)展的，由市住房城鄉(xiāng)建委牽頭征求轄區(qū)政府（管委會）意見后退出項目庫。（3）已辦理施工許可或獲得城市更新相關(guān)投融資或完成土地供應(yīng)的項目，原則上不得退出項目庫；確需退出的，應(yīng)報請市政府批準(zhǔn)同意。（4）已出庫項目庫原則上2年內(nèi)不得再申請納入項目庫。三、社會主體的參與及資金來源（一）社會主體參與重慶城市更新《城市更新辦法》第十條明確“城市更新項目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實施主體......充分發(fā)揮各方主體優(yōu)勢，鼓勵政府平臺公司與專業(yè)化企業(yè)開展合作，加大資源整合力度，實現(xiàn)高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設(shè)計、企業(yè)化運營”。就具體項目而言，目前社會主體主要通過（1）直接引入社會企業(yè)投資；（2）引入社會企業(yè)與平臺公司合作投資；（3）擬引入社會企業(yè)，采用EOD模式推進(jìn)項目綜合開發(fā)；（4）引入社會企業(yè)以輕資產(chǎn)方式參與運營等方式參與。此外，為了確保專業(yè)度，根據(jù)《重慶市“三師進(jìn)企業(yè)，專業(yè)促更新”行動方案》，重慶建立了“三師”制度，明確“把全生命周期管理理念貫穿城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理全過程，發(fā)揮城市更新項目牽引和政府投資撬動作用，鼓勵社會企業(yè)以多種方式參與城市更新，推動社會企業(yè)投資城市更新項目加快實施”；加強“三師進(jìn)企業(yè)，專業(yè)促更新”工作與城市更新項目管理、政策制度設(shè)計等工作的銜接和融合，以項目為載體，在項目前期、實施、投運等階段，為市區(qū)政府、部門和社會企業(yè)提供“項目謀劃、項目推介、企業(yè)合作、卡點協(xié)調(diào)、政策創(chuàng)新”五項服務(wù)。（二）城市更新資金來源根據(jù)《重慶市城市更新管理辦法》、《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）》、重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號）《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于市政協(xié)五屆五次會議第0623號提案辦理情況的答復(fù)函》等政策文件。重慶城市更新資金主要來源于：（1）財政投入，如政府專項債；專項財政資金；財政專項補助資金；中心城區(qū)舊城改造地塊土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和防空地下室異地建設(shè)費等資金，按規(guī)定在扣除中央計提部分后，市級分成部分統(tǒng)籌用于舊城改造項目；（2）國開行等政策性銀行以及其他商業(yè)銀行對城市更新項目低息長期信貸支持；（3）城市更新基金；（4）在厘清政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和個人的邊界基礎(chǔ)上，創(chuàng)新投融資模式，引入社會主體，采用PPP、TOD、REITs等投融資模式的資金；（5）將特許經(jīng)營、城市開發(fā)等增值資產(chǎn)合理注入到項目中，使部分基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)金收益的可經(jīng)營性項目，引入社會資本參與。如經(jīng)營性項目采用市場化方式；準(zhǔn)經(jīng)營性項目優(yōu)先采用市場化運作，采取特許經(jīng)營等方式引入社會資本；準(zhǔn)公益性項目、公益性項目要創(chuàng)新方式調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場化比例，盤活各類存量資源；（6）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；（7）其他符合規(guī)定的資金。1.《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于市政協(xié)五屆五次會議第0623號提案辦理情況的答復(fù)函》積極爭取中央資金支持，協(xié)調(diào)國開行等政策性銀行以及其他商業(yè)銀行加大對我市城市更新項目低息長期信貸支持力度，推動項目累計獲得授信143億元；另一方面積極推進(jìn)城市更新基金籌建工作，以政府引導(dǎo)為基礎(chǔ)，以市場化、專業(yè)化為方向，構(gòu)建資金募集、項目投資、項目運作、產(chǎn)業(yè)培育、項目退出全鏈條運行機(jī)制，發(fā)揮“資本放大器、資源匯聚器、項目助推器”作用，促進(jìn)市區(qū)兩級聯(lián)動、各類資源要素互動，力爭于年內(nèi)完成基金設(shè)立，實現(xiàn)項目投放。市發(fā)展改革委加快城市更新重大項目投融資模式創(chuàng)新，積極爭取中央資金和開展市場化籌資，全力做好項目策劃、論證、儲備、申報工作；統(tǒng)籌好空間區(qū)域和產(chǎn)業(yè)上下游的產(chǎn)出效益，將特許經(jīng)營、城市開發(fā)等增值資產(chǎn)合理注入到項目中，使部分基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂鞋F(xiàn)金收益的可經(jīng)營性項目，廣泛引入社會資本參與城市更新。2.《重慶市城市更新管理辦法》第二十二條?多渠道籌集城市更新資金，具體包括：（一）各級財政安排的城市更新資金；（二）金融機(jī)構(gòu)融資資金；（三）參與城市更新的市場主體投入的資金；（四）土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金；（五）其他符合規(guī)定的資金。第二十三條??市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強對城市更新的財政投入，加大政府專項債券對城市更新的支持；鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品；積極引入各類社會資本，探索設(shè)立城市更新專項基金；合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。第二十四條??充分發(fā)揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項財政資金統(tǒng)籌用于城市更新。第二十五條??積極引入市場力量，通過直接投資、間接投資、委托代建等多種方式參與城市更新。3.《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）》三、加大財政和金融支持（十）統(tǒng)籌中央和市、區(qū)棚戶區(qū)改造、城市危舊房改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、保障性住房等財政專項補助資金，按規(guī)定用途向符合條件的舊城改造項目予以支持和傾斜。（十一）中心城區(qū)舊城改造地塊土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和防空地下室異地建設(shè)費等資金，按規(guī)定在扣除中央計提部分后，市級分成部分可統(tǒng)籌用于舊城改造項目。（十二）加大棚戶區(qū)改造、城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等政府專項債券申報發(fā)行力度，并向符合使用條件的項目予以支持和傾斜。（十三）鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，加大信貸支持力度，積極支持舊城改造項目，充分利用城中村改造專項借款和貸款、城市更新等融資優(yōu)惠政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供與改造周期相適配的融資產(chǎn)品和優(yōu)惠利率。4.重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號）（四）統(tǒng)籌要素保障。堅持盡力而為、量力而行，不搞大拆大建，不搞形象工程。加強資金、資源、資產(chǎn)統(tǒng)籌，擴(kuò)大資源配置半徑，做好項目要素保障和資金平衡。市級有關(guān)部門要將城市更新提升政府投資項目納入市政府投資項目三年滾動規(guī)劃和年度計劃，并按照市與區(qū)縣事權(quán)劃分，分別落實項目籌資責(zé)任。市級相關(guān)部門要積極爭取中央專項資金，統(tǒng)籌公共預(yù)算、政府基金和專項債，以及政策性金融機(jī)構(gòu)貸款，支持城市更新提升項目建設(shè)。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，創(chuàng)新投融資模式，厘清政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和個人的邊界，依法依規(guī)、穩(wěn)妥推進(jìn)PPP、TOD、REITs等投融資模式，吸引各類社會資金參與項目建設(shè)，鼓勵居民參與和出資。深挖項目市場化運作空間和商業(yè)運營潛力，經(jīng)營性項目采用市場化方式；準(zhǔn)經(jīng)營性項目優(yōu)先采用市場化運作，采取特許經(jīng)營等方式引入社會資本；準(zhǔn)公益性項目、公益性項目要創(chuàng)新方式調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大市場化比例，盤活各類存量資源，提高財政資金使用效率。各區(qū)縣要結(jié)合市、區(qū)縣事權(quán)劃分，多渠道籌集資金，推進(jìn)城市更新提升工作。四、征拆及土地供應(yīng)機(jī)制（一）房屋征拆《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則的通知》》（渝府發(fā)〔2022〕26號）對國有土地上的房屋征拆補償?shù)冗M(jìn)行了明確的規(guī)定。值得注意的是，第十五條明確“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)縣房屋征收部門提出初步審查意見前應(yīng)當(dāng)書面征求擬征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人的意見，其中房屋所有權(quán)專有部分面積占比超過三分之二且戶數(shù)占比超過三分之二的房屋所有權(quán)人同意舊城區(qū)改建的，方可納入舊城區(qū)改建范圍，并啟動房屋征收程序”，即需要滿足“磚頭和人頭”均滿足三分之二的要求。渝府發(fā)〔2022〕26號文第五條明確“區(qū)縣政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補償工作。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房屋征收與補償?shù)闹笇?dǎo)、監(jiān)督和檢查工作。區(qū)縣政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補償工作......”第六條?“區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對委托事項進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，依法承擔(dān)委托事項的法律責(zé)任。房屋征收實施單位按照受委托權(quán)限，依法開展房屋征收與補償工作，不得以營利為目的。根據(jù)房屋征收與補償工作需要，區(qū)縣房屋征收部門、征收實施單位可以委托具備相應(yīng)條件的單位承擔(dān)調(diào)查、測繪、評估、法律服務(wù)等相關(guān)工作”。征拆階段由于存在大量的資金需求，在此階段，政府也可以通過購買服務(wù)的方式吸引社會主體參與，也可以通過政府采購方式引入社會主體負(fù)責(zé)前期工程（通平）階段工作。（二）土地供應(yīng)機(jī)制《重慶市城市更新管理辦法》、《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）》、《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃的通知》（渝府發(fā)〔2022〕31號）等政策文件，對城市更新的土地供應(yīng)進(jìn)行了明確，除了有序擴(kuò)大租賃住房用地供給外，舊城改造項目的土地可采取“帶方案招拍掛出讓、綜合評價出讓、協(xié)議出讓或劃撥”等方式供應(yīng)，辦理供地手續(xù)。對增加公共服務(wù)功能的城市更新項目，有條件的可按不超過原計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車庫不計算容積率。委會)批準(zhǔn)的項目實施方案中確方案的主要內(nèi)容等納入供地方方案、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件、帶功能運營要求等〔2022〕29號)文件的規(guī)定執(zhí)行目用于增資擴(kuò)產(chǎn)(商品住宅除一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、以政府儲備為主推進(jìn)舊支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造試點區(qū)縣，探索集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換，依法提下零星低效用地創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)，允許以5業(yè)1.《重慶市城市更新管理辦法》第二十六條??城市更新項目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案，采取協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案中確定的規(guī)劃控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。符合劃撥條件的城市更新項目土地，按劃撥方式辦理供地手續(xù)。第二十七條??鼓勵利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)；轉(zhuǎn)型升級后，在符合規(guī)劃的條件下，產(chǎn)權(quán)人可按有關(guān)規(guī)定完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。已建工業(yè)用地使用權(quán)登記超過8年或工業(yè)用房所有權(quán)登記超過6年的，在不改變使用權(quán)人的情況下，經(jīng)所在區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)后，方可實施轉(zhuǎn)型升級；轉(zhuǎn)型升級滿5年的，方可按前款規(guī)定辦理用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)；過渡期內(nèi)轉(zhuǎn)型發(fā)展的工業(yè)用地不得分割轉(zhuǎn)讓、房屋不得分零出售。第二十八條??城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實施，重點用于完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，并以劃撥方式辦理供地手續(xù)；涉及經(jīng)營性用途的以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵國有企事業(yè)單位以捐贈、借用等方式，將其閑置的零星土地或建構(gòu)筑物，納入城市更新項目整合實施。第三十一條??對增加公共服務(wù)功能的城市更新項目，有條件的可按不超過原計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持，增設(shè)地上停車庫不計算容積率。鼓勵老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級，允許對原有建筑進(jìn)行隔層改造、增加連廊、電梯等配套設(shè)施。2.《市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)舊城改造工作的通知（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）》優(yōu)化土地供應(yīng)（一）舊城改造項目的土地可采取帶方案招拍掛出讓、綜合評價出讓、協(xié)議出讓或劃撥等方式供應(yīng)，辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式出讓的，可將經(jīng)項目所在地的區(qū)政府（管委會）批準(zhǔn)的項目實施方案中確定的建設(shè)內(nèi)容和監(jiān)管事項、設(shè)計方案的主要內(nèi)容等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。采取協(xié)議出讓或劃撥方式供地的，按照《關(guān)于印發(fā)﹤關(guān)于城市更新項目規(guī)劃和用地管理的指導(dǎo)意見﹥（試行）的通知》（渝規(guī)資﹝2022﹞29號）文件的規(guī)定執(zhí)行。（二）對需要以政府儲備為主推進(jìn)舊城改造項目的，結(jié)合國土空間控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，探索以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”推動實施，可將難以獨立開發(fā)的零星地塊，與相鄰產(chǎn)業(yè)地塊一并出具規(guī)劃條件，整體供應(yīng)給相鄰產(chǎn)業(yè)項目用于增資擴(kuò)產(chǎn)（商品住宅除外）。（三）鼓勵集中連片改造開發(fā)，在權(quán)屬清晰無爭議、過程公開透明、充分競爭參與、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向優(yōu)先的前提下，可采取不同用途地塊混合供應(yīng)，支持“工改工”與“工改商”“工改住”聯(lián)動改造。（四）對實施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星低效用地，在國家確定的低效用地再開發(fā)試點區(qū)縣，可探索集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換，依法辦理登記。（五）鼓勵利用存量房產(chǎn)等空間資源發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)，允許以5年為限，享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。3.重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃的通知（渝府發(fā)〔2022〕31號）逐步建立靈活高效的居住用地供給機(jī)制，有序擴(kuò)大租賃住房用地供給，加大居住用地保障力度。五、產(chǎn)業(yè)要求及導(dǎo)入各地政府越來越重視產(chǎn)業(yè)的保留、導(dǎo)入與調(diào)整、升級，2023年6月，重慶市召開推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會，提出要著力“打造3大萬億級主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群、升級打造3大五千億級支柱產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新打造6大千億級特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群、培育壯大18個“新星”產(chǎn)業(yè)集群”的“33618”現(xiàn)代制造業(yè)集群體系，成為國家重要先進(jìn)制造業(yè)中心。此外，《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市城市更新提升“十四五”行動計劃的通知》（渝府發(fā)〔2022〕31號）也明確對產(chǎn)業(yè)的要求。六、重慶城市更新案例及模式（一）平臺公司作為獨立實施主體“投融建運管”一體化模式“重慶開埠遺址公園項目”為平臺公司作為獨立實施主體“投融建運管”的項目的案例。由重慶市文化和旅游發(fā)展委員會牽頭，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司重慶渝地遠(yuǎn)見文化產(chǎn)業(yè)有限公司作為業(yè)主方、投資方、運營方。項目以企業(yè)更新為主，自持運營平衡投入，財政支持為輔，一次性補助公益部分。在商業(yè)模式方面，通過有機(jī)更新，將多年未經(jīng)利用的閑置空間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、展示展覽、休閑旅游等功能空間。在實現(xiàn)文物建筑修繕、公共服務(wù)設(shè)施與公共空間優(yōu)化升級的同時，通過商鋪出租、場館運營等獲取租金收入、服務(wù)收入、經(jīng)營收入等。（二）PPP模式——“ROT”運作方式“九龍坡區(qū)紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目”通過PPP模式的“ROT”（renovate重整-operate經(jīng)營-transfer轉(zhuǎn)讓）運作方式，被選入住建部《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單》（第一批），該項目涉及六大片區(qū)、四個街道、八大社區(qū)，總規(guī)模102萬平方米，涵蓋366棟樓、14336戶居民。該項目根據(jù)不同小區(qū)情況，采取針對性有機(jī)更新方案，大致可分為基礎(chǔ)設(shè)施改造（外立面改造、破損屋面修復(fù)、屋面防水、單元門改造等，解決居民居住的基本訴求）、完善工程建設(shè)（完善小區(qū)品質(zhì)，如增設(shè)景觀小品、改造戶外公共照明設(shè)施、增設(shè)公共座椅等）以及提升工程建設(shè)三大更新內(nèi)容（通過對公共區(qū)域的新增與改善，解決居民反映突出的公共空間不足問題）。項目采用PPP中ROT模式，九龍坡區(qū)政府通過公開招標(biāo)引入愿景集團(tuán)作為社會資本，2020年10月愿景集團(tuán)與九龍坡住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員正式簽訂中標(biāo)合同，授權(quán)渝隆集團(tuán)與愿景集團(tuán)成立項目公司“重慶愿景渝隆城市建設(shè)發(fā)展有限公司”（北京愿景華城復(fù)興建設(shè)有限公司持股78%，重慶渝隆資產(chǎn)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司持股20%，核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)有限公司持股1%；九源（北京）國際建筑顧問有限公司持股1%）。項目公司負(fù)責(zé)紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目的全過程投融資、設(shè)計、建設(shè)、運營、維護(hù)及移交等所有工作，合作期限為11年（建設(shè)期1年，運營期10年），并適當(dāng)給予可行性缺口補助，建設(shè)銀行對該項目提供專項貸款支持。在回報機(jī)制方面，確保社會資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”，主要依靠改造后的長期運營來獲得收益。對此，愿景集團(tuán)在“改管一體化”的長效運營模式下，梳理了老舊閑置辦公樓宇、老舊閑置商業(yè)樓、沿街鋪面、社區(qū)便民用房、停車場、物業(yè)管理、廣告與樓棟保潔8大運營資源。通過對上述運營資源的整合，形成了項目自身造血機(jī)制。（三）“政府+市場”模式“沙坪壩磁器口片區(qū)更新項目”作為“政府+市場”模式的代表案例，是一個由政府主導(dǎo)統(tǒng)籌，規(guī)劃設(shè)計全程參與，多主體分塊實施運營的項目，更新內(nèi)容包含歷史文化保護(hù)、公共空間提升、特色項目開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施完善等。在更新過程中，政府平臺針對公共類項目進(jìn)行投資，構(gòu)建城市更新的“骨架”，以此為基礎(chǔ)，通過多主體分塊實施運營，逐步完善“機(jī)體”功能，形成“政府+市場”共謀共建共治共享的長效更新運營機(jī)制。1.政府層面，建立磁器口提檔升級指揮部，搭建各項工程的統(tǒng)籌平臺，負(fù)責(zé)主要公共空間及古鎮(zhèn)核心區(qū)域的品質(zhì)提升，比如由重慶沙坪壩交通實業(yè)有限公司（沙坪壩區(qū)交通局下屬平臺公司）負(fù)責(zé)磁正街、磁橫街、磁童路等公共類相關(guān)項目的更新工作。2.市場層面，則對分布于古鎮(zhèn)周邊的項目展開更新實施工作，比如由金融街控股股份有限公司主導(dǎo)后街項目，陜西旅游集團(tuán)投資管理有限公司主導(dǎo)金碧正街項目。（四）“政府+企業(yè)+居民”共同實施模式戴家巷老街區(qū)更新項目由政府出資通過“微改造”方式開展區(qū)域環(huán)境提升，建設(shè)崖壁步道，國企平臺公司征收部分房屋進(jìn)行改造，引入文化創(chuàng)意、餐飲酒店等業(yè)態(tài)，使周邊物業(yè)價值大幅提升，帶動居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。該項目亦被選入住建部《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單》（第一批）。根據(jù)公開資料顯示，該項目更新內(nèi)容包括：1.老舊小區(qū)改造：對16棟原有老舊住宅（約6.2萬平方米）進(jìn)行改造提升，涉及1000余戶居民。2.崖壁步道建設(shè)：新建崖壁步道1100米，綠化品質(zhì)提升6000平方米，危巖治理10余處，保護(hù)修繕老城墻200余米，形成吊腳樓畔、峭壁黃葛等6處景觀及5處觀景平臺。3.商業(yè)空間更新改造：通過征收、收購等方式整合11000平方米房屋資產(chǎn)，按照“留改拆”并舉的原則，以“微更新”打造核心商業(yè)區(qū)，采取外墻保留、結(jié)構(gòu)加固、功能調(diào)整等方式保留老舊建筑，改建臨時商業(yè)建筑，拆除危房違建后釋放公共空間。本圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供學(xué)習(xí)研究之用。（五）“投資人+EPC+O”模式的探索適用“投資人+EPC+O”模式主要適用地方國企實施的公益性與經(jīng)營性打包的片區(qū)開發(fā)項目或者純市場化和經(jīng)營性項目。該模式下，政府授權(quán)的平臺公司作為城市更新項目業(yè)主方，通過公開招標(biāo)選擇符合條件的社會投資人合資成立項目公司。項目公司成立后，由項目公司具體負(fù)責(zé)項目投融資、勘察設(shè)計、工程建設(shè)、運營、移交等相關(guān)工作。中標(biāo)的社會投資人具體承擔(dān)項目開發(fā)建設(shè)運營資金，招商引資、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、基礎(chǔ)設(shè)施運營維護(hù)、配套商業(yè)統(tǒng)一運營和物業(yè)管理等等。社會投資人具有勘察、設(shè)計和施工等資質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》第九條，依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或提供的，有權(quán)承接項目勘察、設(shè)計和施工相關(guān)任務(wù)，無須二次招標(biāo)（兩標(biāo)并一標(biāo)）。合作期滿后，項目公司將項目范圍內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益移交給平臺公司或政府指定機(jī)構(gòu)。就目前而言，中標(biāo)合作方多為實力雄厚的央企或規(guī)模較大的開發(fā)商和施工隊單位，特別是在片區(qū)開發(fā)項目中，通過整體平衡實現(xiàn)項目的可持續(xù)經(jīng)營。第成都的城市更新強調(diào)“有機(jī)更新”，以公園城市引領(lǐng)高品質(zhì)城市空間，走向成片化、體系化、系統(tǒng)化，旨在傳承歷史記憶，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，追求“策劃-規(guī)劃-設(shè)計-運營”一體化更新機(jī)制，搭建政府引導(dǎo)、市場主體、商業(yè)化邏輯的更新架構(gòu)，發(fā)揮政府規(guī)劃引領(lǐng)、政策支持、資源配置的作用，通過制定機(jī)會清單吸引社會資本參與城市更新；通過劃分更新單元，對項目進(jìn)行精準(zhǔn)分類，聚焦更新主體與更新對象的特點，采取最適宜的更新方式進(jìn)行更新。按照片區(qū)綜合開發(fā)的理念，統(tǒng)籌采取自主改造、政府收儲、協(xié)議置換、增容技改等再開發(fā)模式，探索實行“帶建設(shè)方案掛牌”的出讓方式，發(fā)揮市場主體的作用，建立城市更新用地支持機(jī)制，實現(xiàn)城市建設(shè)與發(fā)展治理相結(jié)合的多元更新。成都市2024年政府工作報告指出，2023年，城市品質(zhì)全面提升。居住環(huán)境不斷優(yōu)化，深入實施106個片區(qū)更新項目，建成特色街區(qū)20條，打造未來公園社區(qū)75個，完成社區(qū)微更新項目345個，改造老舊院落616個、城中村3236戶、棚戶區(qū)3151戶，籌集建設(shè)保障性租賃住房6.1萬套（間），打通中心城區(qū)“斷頭路”24條。報告強調(diào)，2024年要加快推進(jìn)“三大工程”，實施城中村改造項目70個、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施項目30個，建設(shè)保障性住房5000套......堅持要素跟著項目走，加大資金、土地、能源等保障力度，擴(kuò)大重點項目智慧管理覆蓋面，用好政府和社會資本合作新機(jī)制，讓每個好項目快落地、快建成、快達(dá)效......推動區(qū)（市）縣結(jié)對聯(lián)動起勢見效，高標(biāo)準(zhǔn)編制合作區(qū)規(guī)劃，支持創(chuàng)新合作共建、飛地園區(qū)、托管建設(shè)等結(jié)對模式，建立健全統(tǒng)計分算、財稅分成、考核共擔(dān)等利益合作機(jī)制，實施產(chǎn)業(yè)引育、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公服配套等重大項目200個以上，實現(xiàn)“點、線、面”相互呼應(yīng)、整體成勢。縱深推進(jìn)“三個做優(yōu)做強”，深化24個重點片區(qū)規(guī)劃和城市設(shè)計，攻堅實施重點片區(qū)項目集群和基本功能擴(kuò)容下沉項目、完成投資1400億元以上，促進(jìn)基本功能就近滿足、核心功能相互支撐、特色功能優(yōu)勢彰顯，加快建設(shè)形神兼?zhèn)涞墓珗@城市示范區(qū)......強化土地節(jié)約集約高效利用，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，依法開展地下空間多元復(fù)合利用，推行租賃、彈性出讓等差異化供地方式，加大批而未供和閑置土地處置力度，盤活低效工業(yè)用地7500畝以上，全力支持高精尖、輕生產(chǎn)、低噪音等工業(yè)企業(yè)上樓發(fā)展......持續(xù)加強精細(xì)管理。深入推進(jìn)片區(qū)更新，打造特色街區(qū)20條，新實施15個片區(qū)既有建筑風(fēng)貌提升，改造老舊院落630個......保障住房供給。建設(shè)保障性住房5000套，籌集建設(shè)保障性租賃住房3萬套（間），發(fā)放公租房租賃補貼8000戶......危舊房屋改造。改造城中村5780戶、老舊院落630個、農(nóng)村危房100戶；實現(xiàn)既有住宅自主增設(shè)電梯800臺；新增網(wǎng)絡(luò)覆蓋電梯不少于8000臺......在住房和建設(shè)部辦公廳公布的第一批和第二批《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單》中，對成都的城市更新的一些經(jīng)驗也進(jìn)行了說明。建立政府引導(dǎo)、府收儲、租賃、利用既有房屋，引入實力強、資源廣、經(jīng)驗豐富的社會力量作為運營商，探索項目策劃、規(guī)劃，設(shè)計、建設(shè)、運營一體化的投資運營模式，對項目實施整體規(guī)劃、分步實施、商業(yè)運作，并大力實施優(yōu)質(zhì)資源“收、租、引”,對收儲資產(chǎn)實施資產(chǎn)管理、運營管理、項目招引、業(yè)態(tài)管控：通過經(jīng)營性收益平衡改造投入。要且難以實現(xiàn)平衡的項目，經(jīng)政府認(rèn)定后采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。如：在天府文化公園等城市重大功能性片區(qū)更新中，由市級財政向中：市、區(qū)(縣)兩級財政按照7:3的比例給予70%-開發(fā)性金融貨款且開工建設(shè)的部分項目，分類別、分標(biāo)準(zhǔn)給予貨款貼息。城市更新規(guī)劃體系元實施規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系。《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》確定城市更新總體規(guī)模、近遠(yuǎn)期目標(biāo)、更新對象、實施模式和規(guī)劃控制指標(biāo)，劃設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。更新單元實施規(guī)劃明確單元內(nèi)地塊用地性質(zhì)、開發(fā)強度、空間形態(tài)、配套設(shè)施、實施時序等內(nèi)容。更新的建設(shè)工程審批管理程序和點的項目，以及涉及歷史文化保護(hù)、重要地段片區(qū)更新一、成都城市更新/城中村改造規(guī)劃、政策體系及基本內(nèi)容（一）成都城市更新規(guī)劃及政策體系成都以《成都市城市有機(jī)更新實施辦法》為綱領(lǐng)，建立市-區(qū)（市）縣-更新單元三級規(guī)劃體系，并搭建起包含配套政策、實施計劃、操作指引等一系列配合性支持文件的“1+N”政策技術(shù)體系。（二）成都城市更新對象及更新主要方式成都城市更新的主要對象包括老舊小區(qū)（院落）、城中村、歷史文化遺存、低效工業(yè)區(qū)、老舊商品交易市場、老舊公共空間類。成都城市更新按照“少拆多改、注重傳承”的原則，采取留改建相結(jié)合，以保護(hù)傳承、優(yōu)化改造為主，拆舊建新為輔。（三）工作機(jī)制導(dǎo)小組(原市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組)1.負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題；2.審批工作計劃和方案；3.審定政策措施；局組建市城市有機(jī)更新事務(wù)中心承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具區(qū)政府(管委會)1.履行城市有機(jī)更新工作職責(zé)，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，明確目標(biāo)責(zé)任，組織實施城市有機(jī)更新；目，編制城市有機(jī)更新實施計劃新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定會)選取一流的策隊2.實施方案經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)自然資源主管部門審查，由各區(qū)組織實施。源主管部門設(shè)主管部門1.編制《成都市城市有機(jī)更新導(dǎo)則》指導(dǎo)城市有機(jī)更新規(guī)范實施；（四）成都城市更新演變特點1.更新范圍從“點狀式——碎片化的舊城改造模式——中心城區(qū)整體更新”方向轉(zhuǎn)變，目前集中成片推進(jìn)更新。2.實施方式從“政府全力主導(dǎo)——政府主導(dǎo)，引入商業(yè)資本市場開發(fā)——政府授權(quán)國有主導(dǎo)+社會力量多方參與”轉(zhuǎn)變，采用自主改造、政府收儲、協(xié)議置換等再開發(fā)模式具體操作。3.更新對象多元化強調(diào)城市有機(jī)更新，打造公園城市，增加了歷史文化保護(hù)更新、地下空間綜合開發(fā)、公共服務(wù)配套完善等改造內(nèi)容。結(jié)合項目特點，在提升居民生活品質(zhì)的同時，形成文博、文旅、文化、文創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。二、成都“中優(yōu)”區(qū)域城市更新《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新用地支持措施的通知》（成辦發(fā)〔2021〕33號）明確“發(fā)揮市場主體作用，鼓勵支持原土地使用權(quán)人及各類市場主體積極參與城市有機(jī)更新，推動對自有存量土地進(jìn)行自主改造或聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)多方利益共贏”......“結(jié)合城市有機(jī)更新工作實際，探索城市更新改造項目市場化運作模式，創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，加快盤活城鎮(zhèn)存量、低效國有建設(shè)用地，提高城市更新改造效率”。成辦發(fā)〔2021〕33號對于“中優(yōu)”區(qū)域（中部區(qū)域是都市功能優(yōu)化區(qū)）的改造方式也做了明確，即“自有存量土地自主改造”、“地隨房走”方式整體改造、房屋征收與協(xié)議搬遷方式實施改造。自有存量土地自主改造改造房屋征收與協(xié)議搬遷方式實施改造非招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的自有存量國有建設(shè)用地(土地出讓合同或土地劃撥決定書明確約定收回土地使用權(quán)的除外)和2005年1月1日前在工業(yè)園區(qū)外取得的工業(yè)用地以住宅為主的老舊小區(qū)，具有分散式產(chǎn)權(quán)特征的商品批發(fā)市場隨房走”整體改造，住房條件困難、經(jīng)營環(huán)境惡劣、安全隱患嚴(yán)重、群眾迫切要求搬遷、集中連片規(guī)模較大的城市更新區(qū)域1.原土地使用權(quán)人向區(qū)政府(管委會)提出自主改造申請和改造方案2.經(jīng)區(qū)政府(管委會)審核同意并將項目搬遷補償方案報市住建局審查備案3.持新規(guī)劃條件依法辦理土地使用條件變更手續(xù)，并按“雙評估”補差方式繳納土地出讓價款后，由規(guī)劃和自然資源主管部門為其辦理不動產(chǎn)權(quán)變更登記1.由區(qū)政府(管委會)確定項目實施范圍、產(chǎn)業(yè)要求等條件通過公開招標(biāo)方式依施主體與實施范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人進(jìn)行平等協(xié)商，并完成全部不動產(chǎn)權(quán)交易和不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后3.憑新規(guī)劃條件簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓價款，依法實施項目整體改造1.由區(qū)政府(管委會)編制城市有機(jī)更新實施界和規(guī)模、房屋征收與協(xié)議搬遷實施主體、投融資模式、進(jìn)度安排等內(nèi)容2.在完成項目區(qū)域內(nèi)房屋征收及協(xié)議搬遷補償形成“凈地”后3.由區(qū)政府(管委會)土地使用權(quán)人具體包括：編制項目實施方案一一編制土地出讓方案一—依法確定使用權(quán)人自主改造，也可通過聯(lián)營、聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。區(qū)政府(管委會)可根據(jù)改造區(qū)域具體確定改造范圍規(guī)劃和自然資源主管整體改造項目實施范劃條件基準(zhǔn)地價的20%收取土地出讓價款后，依法辦理土地使用條件變更手續(xù)土地出讓起始價可按不低于項目區(qū)域內(nèi)房屋搬總成本與財政計提費用之和確定。其中，五城區(qū)土地出讓價款市級財政按6.6%計提，五城區(qū)范圍外的區(qū)域由當(dāng)?shù)刎斦匆?guī)定計提相關(guān)費用部經(jīng)濟(jì))的商服用地按70%物業(yè)比例超過60%(含60%)按不低于55%收取土地出讓價款]圍內(nèi)的住宅不動產(chǎn)權(quán)利人，在完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后重新購房的，可享受我市優(yōu)先選房相關(guān)政策期繳付，首次繳納比例原則上不得低于全部土地出讓價款的50%且繳剩余價款繳納期限不得超過1年，分期付款的不計利息城區(qū)(錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū))按“雙評估”補差收取的土地區(qū)政府(管委會),專項安提相關(guān)費用成：五城區(qū)土地出讓價款市級財政按6.6%計提后，剩余價款全部返還區(qū)政府(管委會),專項安排用于實施本轄區(qū)內(nèi)城市有機(jī)更新改造，五城區(qū)范圍外的區(qū)域由當(dāng)?shù)刎斦匆?guī)定計提相關(guān)費用成：市財政局按照收支原則，在分期收取土地出讓價款后，原則上及時安排返還區(qū)政府(管委會),市級財政計提費用可在最后一期土地出讓價款中計提權(quán)利人自改，補繳地價類似于公開確認(rèn)實施模式“凈地”出讓的一二級此外，為了確保對產(chǎn)業(yè)的保護(hù)，《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級若干政策的通知》（成辦函〔2018〕41號，注意該政策有效期為5年）提出“優(yōu)先保障搬遷企業(yè)”用地，提出了“土地置換”的方式，即“按照“中優(yōu)”區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)提檔升級要求列入搬遷名單（工業(yè)用地、批發(fā)市場、倉儲物流等）的外遷企業(yè)，可采取土地置換方式，由接納地政府（管委會）申請納入市年度重點項目管理，優(yōu)先解決用地指標(biāo)，并在符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和準(zhǔn)入條件的區(qū)域，以協(xié)議出讓方式按土地使用標(biāo)準(zhǔn)供地。對投資強度達(dá)不到準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、不具備單獨供地的搬遷企業(yè)，相關(guān)園區(qū)優(yōu)先安排其使用標(biāo)準(zhǔn)廠房?！比⒊啥汲鞘懈轮饕Y金來源《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機(jī)更新實施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號）、《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級若干政策的通知》（成辦函〔2018〕41號）等文件明確了城市更新資金的主要來源包括政府財政資金（含財政返還地方部分）、專項債資金、政策性銀行貸款、城市更新基金、社會主體合作資金等等，以及目前城中村改造專項借款也已經(jīng)下發(fā)。此外，《成都市金牛區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)成都市金牛區(qū)政府投資基金暫行管理辦法的通知》提及可以投資“重大城市更新項目、基礎(chǔ)設(shè)施項目等區(qū)委區(qū)政府確定的其他重點領(lǐng)域”。1.《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市城市有機(jī)更新實施辦法的通知》（成辦發(fā)〔2020〕43號）第二十五條

鼓勵和引導(dǎo)社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市有機(jī)更新項目，探索城市有機(jī)更新政府與居民合理共擔(dān)機(jī)制、政府和社會資金合作建設(shè)模式。第二十六條

設(shè)立城市有機(jī)更新資金，用于支持城市有機(jī)更新工作。對政府投資項目，以直接投資方式予以支持；對城市發(fā)展需要且難以實現(xiàn)平衡的項目，經(jīng)市政府認(rèn)定后可采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。第二十七條

鼓勵積極利用國家政策性金融對城市有機(jī)更新的支持政策籌集資金。引導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，支持城市有機(jī)更新資金籌措。2.成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市進(jìn)一步疏解中部區(qū)域非核心功能高品質(zhì)提升城市能級若干政策的通知（成辦函〔2018〕41號）十二、創(chuàng)新財政支持城市更新方式建立成都發(fā)展基金城市更新子基金，重點支持“中優(yōu)”區(qū)域棚戶區(qū)改造、老舊院落改造、歷史文化建筑保護(hù)、工業(yè)文化遺產(chǎn)保護(hù)等城市更新項目。十三、加大市級財政對都市功能優(yōu)化區(qū)項目的支持力度

對在“中優(yōu)”區(qū)域內(nèi)改造整理的國有存量土地（含工業(yè)用地），公開出讓后其土地出讓價款由市、區(qū)按現(xiàn)行財政管理體制進(jìn)行分享，市級分享部分扣除規(guī)定計提外全部返還屬地政府?！半p評估”價差收取的土地出讓價款納入市、區(qū)共享范圍，并將成都天府新區(qū)、成都高新區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)收取的土地出讓價款返還屬地政府。對于錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)企業(yè)自主改造項目收取的報建費，按50%返還項目所在地政府。返還所得部分屬地政府應(yīng)全部用于“中優(yōu)”區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和產(chǎn)業(yè)培育等項目。此外，值得注意的是《成都市成華區(qū)城市更新投融資試行辦法（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”）對城市更新的資金來源等進(jìn)行了相對詳細(xì)的說明，并且提到《成都市有機(jī)更新資金管理辦法》（成住建發(fā)﹝2020﹞164號，目前無法找到公開資料）。根據(jù)《征求意見稿》相關(guān)內(nèi)容，“合理安排城市更新單元啟動時序、動態(tài)優(yōu)化投融資策略，以政策性貸款、專項債等低息融資有效保障初期規(guī)模性投入，引入社會資本共同實施收益高、回報快、產(chǎn)業(yè)運營要求高的項目，推進(jìn)分期滾動更新改造及建設(shè)運營，更大程度挖掘、動員全區(qū)力量，不斷撬動社會資本、拓寬融資渠道”。第六條（資金來源）“城市更新主體資金來源主要有財政資金、政府專項債、專項基金、國企自有/融資資金、參與社會資本方資金及國有存量土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金等”?！墩髑笠庖姼濉逢P(guān)于資本金來源、社會資本參與城市更新方式等內(nèi)容也具備參考價值：1.資本金層面資本金可以由居民出資、市區(qū)級財政補貼、政府專項債、國有企事業(yè)單位等老舊小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位給予的資金；城市更新專項基金。2.社會資本參與（1）社會資本參與項目類型引入社會資本共同實施收益高、回報快、產(chǎn)業(yè)運營要求高的項目，推進(jìn)分期滾動更新改造及建設(shè)運營；社會資本通過公開競標(biāo)實施“地隨房走”整體改造等等（2）社會資本參與方式《征求意見稿》列示的社會資本參與城市更新方式的主要模式如下圖所示：四、征拆及土地供應(yīng)機(jī)制（一）房屋征拆1.《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于國有土地上房屋征收與補償有關(guān)問題的通知》（成住建發(fā)〔2020〕358號），對國有土地上的房屋征拆補償?shù)冗M(jìn)行了明確的規(guī)定。2.成都市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知（成辦發(fā)〔2020〕92號），明確了“政府負(fù)責(zé)、房屋征收部門或其委托的市、縣級政府確定的事業(yè)單位或國有企業(yè)、街道辦事處、鎮(zhèn)政府具體實施”的工作機(jī)制，且可以通過購買公共服務(wù)的方式完成測繪、評估、法律、勞務(wù)服務(wù)等相關(guān)工作。即“一、進(jìn)一步明確工作職責(zé)......市政府、各區(qū)（市）縣政府、具有房屋征收職權(quán)的管委會（以下統(tǒng)稱市、縣級政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，市、縣級政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。房屋征收部門可委托市、縣級政府確定的事業(yè)單位或國有企業(yè)、街道辦事處、鎮(zhèn)政府作為房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。根據(jù)需要可以通過購買公共服務(wù)的方式完成測繪、評估、法律、勞務(wù)服務(wù)等相關(guān)工作”。3.成辦發(fā)〔2020〕92號對舊城區(qū)改建房屋征收項目提出了“啟動房屋征收程序前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征求房屋所有權(quán)人的意見，進(jìn)行先行協(xié)商?？倯魯?shù)超過95%且房屋所有權(quán)總面積過三分之二的房屋所有權(quán)人明確同意改建的，方可納入舊城區(qū)改建范圍......關(guān)于舊城區(qū)改建房屋征收項目的協(xié)議簽訂。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人根據(jù)補償方案，簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補償協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到規(guī)定比例的，由市、縣級政府作出征收決定；在簽約期限內(nèi)，簽約比例未達(dá)到規(guī)定比例的，終止征收程序。附生效條件的補償協(xié)議生效后，不再另行簽訂征收補償協(xié)議。簽約比例根據(jù)項目實際情況確定，但不得低于