房地產(chǎn)行業(yè)研究：居民中長貸回正多城下調(diào)供地計劃

11分析師:杜昊曼(執(zhí)業(yè)S1130521090001)duhaomin@分析師:方鵬(執(zhí)業(yè)S1130524030001)行業(yè)點評本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均下跌。本周（4.6-4.12）申-1.4%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.3%，滬初至今，華潤置地、綠城中國、濱江集團(tuán)、中建三局、中國鐵建的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。周環(huán)比-6%，周同比-43%。其中：一線城市周周環(huán)比+63%，周同比-8%。其中：一線城市周上，2024年供地計劃繼續(xù)收縮，核心在于銷售持續(xù)深度調(diào)整，當(dāng)前市場供需關(guān)系已發(fā)生重大變化，部分城市部分地同時有利于去化現(xiàn)有庫存，助力庫存周期回歸健康水平，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。近五年第二低。居民中長貸表現(xiàn)較弱的根本原因在于一季度樓市持續(xù)筑底，據(jù)我們統(tǒng)計，2024年1銷售面積同比-36.4%，15城二手房成交面積同比-16.7%，有待政策進(jìn)一步支持。投資建議持續(xù)提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。風(fēng)險提示22 4居民中長貸回正 5 5 5 6 7 7 8 4 5 5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 7 833 9 9 9 44多城下調(diào)供地計劃于去化現(xiàn)有庫存，助力庫存周期回歸健康水平圖表1：重點城市2024年供地計劃55居民中長貸回正近五年第二低。居民中長貸表現(xiàn)較弱的根本原因在于一季度樓市持續(xù)筑底，據(jù)我們統(tǒng)計，2024年1銷售面積同比-36.4%，15城二手房成交面積同比-16.7%，有待政策進(jìn)一步支持。圖表2：3月居民中長期新增貸款同比-28.9%圖表3：一季度居民中長期新增貸款同比+3.3%4000200002020-012020-042022-012022-072022-10l2024-012020-012020-042022-012022-072022-10l2024-01400%200%0%月度居民中長期新增貸款（億元，左）同比（右）250002000002020-032020-062020-032020-062020-092022-032022-062022-092023-032023-062023-092024-030%季度居民中長期新增貸款（億元，左）同比（右）來源：央行，國金證券研究所來源：央行，國金證券研究所行情回顧地產(chǎn)行情回顧+14.3%、+13.3%、+13.1%、+8.7%；末5名為世茂集團(tuán)、易居企業(yè)控股、正榮地產(chǎn)、鐵嶺新城、雅居樂集團(tuán)，漲跌幅分別為-29.7%、-24%、-21.1%、-18.6%、-15.5%。圖表4：申萬A股房地產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序圖表5：WIND港股房地產(chǎn)板塊本周漲跌幅排序4%2%0%公有采紡銀鋼休汽交通機化綜家醫(yī)電輕傳建商計電建國食非農(nóng)房用色掘織行鐵閑車通信械工合用藥氣工媒筑業(yè)算子筑防品銀林地事金服服運設(shè)電生設(shè)制材貿(mào)機裝軍飲金牧產(chǎn)業(yè)屬裝務(wù)輸備器物備造料易飾工料融漁6%4%2%0%材汽公媒技能運電制零資醫(yī)銀商消耐食多軟家房食半保Ⅱ與事Ⅱ硬Ⅱ服業(yè)貨保和者消與金與與產(chǎn)體Ⅱ汽業(yè)件務(wù)生物健專服費主融服個Ⅱ飲與零設(shè)科備服Ⅱ與用用與導(dǎo)件與服裝零生務(wù)售產(chǎn)科備學(xué)來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所66中潤資源大名城萬通發(fā)展金輝控股圖表6：本周地產(chǎn)個股漲跌幅前5名中潤資源大名城萬通發(fā)展金輝控股0% 0% 易居企業(yè)控股雅居樂集團(tuán)鐵嶺新城世茂集團(tuán)正榮地產(chǎn) 5%0%來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所物業(yè)行情回顧大物業(yè)、浦江中國、彩生活、榮萬家，漲跌幅分別為-14.6%、-12.7%、-11.9%、-11.4%、-11.3%。3%2%0%圖表8：本周恒生物管指數(shù)、恒生中國企業(yè)指數(shù)、滬深300漲跌幅3%2%0%2024/4/82024/4/92024/4/102024/4/11恒生物業(yè)服務(wù)及管理滬深300恒生中國企業(yè)指數(shù)圖表9：本周物業(yè)個股漲跌幅前5名圖表10：本周物業(yè)個股漲跌幅末5名8%6%4%2%0%蘇新服務(wù)綠城服務(wù)弘陽服務(wù)金科服務(wù)星悅康旅蘇新服務(wù)綠城服務(wù)弘陽服務(wù)金科服務(wù)星悅康旅0% 融信服務(wù)融信服務(wù)恒大物業(yè)浦江中國彩生活榮萬家來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所77數(shù)據(jù)跟蹤宅地成交中國、濱江集團(tuán)、中建三局、中國鐵建的權(quán)圖表11：全國300城單周宅地成交建面及平均成交溢價率5%0%4000200002021年第1周2021年第62021年第1周2021年第6周2021年第11周2021年第16周2021年第21周2021年第26周2021年第31周2021年第36周2021年第41周2021年第46周2021年第51周2022年第4周2022年第9周2022年第14周2022年第19周2022年第24周2022年第29周2022年第34周2022年第39周2022年第44周2022年第49周2023年第2周2023年第7周2023年第12周2023年第17周2023年第22周2023年第27周2023年第32周2023年第37周2023年第42周2023年第47周2023年第52周2024年第4周2024年第9周2024年第14周圖表12：全國300城累計宅地成交建面（萬㎡）及同比400002000003W5W3W5W9W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2023年累計宅地成交建面2024年累計宅地成交建面2023年累計同比2024年累計同比40%20%0%圖表13：2024年初至今權(quán)益拿地金額前20房企排行企業(yè)名稱土地宗數(shù)(宗)權(quán)益拿地金額(億元)權(quán)益建筑面積（萬㎡）總規(guī)劃建面(萬㎡)溢價水平(%)樓面均價(元/㎡)1612822765354028669454952576988排行企業(yè)名稱土地宗數(shù)(宗)權(quán)益拿地金額(億元)權(quán)益建筑面積（萬㎡）總規(guī)劃建面(萬㎡)溢價水平(%)樓面均價(元/㎡)5688866045317341834708198033293021656547382643436236296199425739584443022821514770471849新房成交一線城市：周環(huán)比-26%，周同比-35%，月度累計同比-42%，年度累計同比二線城市：周環(huán)比-0.3%，周同比-47%，月度累計同比-49%，年度累計同比-40%；三四線城市：周環(huán)比+30%，周同比-17圖表14：35城新房成交面積及同比增速60050040030020002024/2/232024/3/12024/3/82024/3/152024/3/80%60%40%20%0%35城單周成交面積（萬方）周環(huán)比周同比99圖表15：各能級城市新房成交面積月初至今累計同比圖表16：各能級城市新房成交面積年初至今累計同比2024/2/232024/3/82024/3/220% 2024/2/232024/3/820來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比-23%27.3-37%272-17%-55%-50%30.8-49%330-40%-31%21.3-29%-35%-16%4%-44%-45%-63%-59%-43%-55%-61%4.9-54%-50%-62%-53%-67%-47%-44%-36%-45%27.0-43%270-46%-22%-52%24.5-36%281-23%21.134%-10%31.3-14%281-33%48.652%-31%78.6-28%532-30%--------24%-59%-59%-57%-31%-64%-53%204-43%-27%-84%-81%-57%4%-33%-66%-50%---------28%-58%---38%-36%-42%241-27%金華-57%-16%4231%4.576%-21%-45%95%398%459%239%40-31%鎮(zhèn)江----------------------21%-39%4.74425%66%-14%4.7-30%45-35%4.5-33%---城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比42%-34%-19%-47%66%-36%4.4-27%-41%298%-74%-79%44-32%31%-24%-46%二手房成交一線城市：周環(huán)比+59%，周同比+9%，月度累計同比-5%，年度累計同比二線城市：周環(huán)比+64%，周同比-12%，月度累計同比-15%，年度累計同比-16%；圖表18：15城二手房成交面積及同比增速（周）2502005002024/2/232024/3/12024/3/82024/3/152024/3/2280%40%0%15城單周成交面積（萬方）周環(huán)比圖表19：一二三線城市二手房成交面積月初至今累計同比圖表20：一二三線城市二手房成交面積年初至今累計同比200%150%100% 0% 一線城市二線城市三四線城市5% 0% 一線城市二線城市三四線城市來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比33.659%46.5363-24%56%37%43%-12%-40%-30%-15%21.798%31.5209-21%城市本周成交周環(huán)比周同比月累計值月同比年累計值年同比25%-17%32.74%20460.597%90.2587-15%-22%-17%37%-35%-17%20.448%20%32.537%36%-19%23.8-17%-23%-18%-26%金華202%-15%4.2-55%72%-10%-19%-15%---重點城市庫存與去化周期圖表22：12城商品房的庫存和去化周期圖表23：12城各城市能級的庫存去化周期454035302520505-2020/8/162021/8/162022/8/162023/8/16商品房銷售面積（萬方/日）商品房去化周期（月）50454035302520502020-082021-042021-122022-08一線城市去化周期（月）二線城市去化周期（月）來源：wind，國金證券研究所來源：wind，國金證券研究所城市同比去年同期面積（萬方）去化周期（月）2,42031.276241%2,42944.690441.97242,83032.6277.365.0183729.3760416-10.45來源：wind，國金證券研究所注：成交地產(chǎn)行業(yè)政策和新聞時間城市/機構(gòu)內(nèi)容2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/82024/4/9調(diào)整個人住房公積金貸款最高額度。一人購買自住住房的最高貸款額度調(diào)整至70萬元，兩生育政策家庭購房財政補助。符合國家二孩及三孩生育政策的家庭，購買新建商品住房，給予實施契稅補貼、退稅優(yōu)惠。購買一手房（車位）按所繳契稅10控要求的前提下，可依照法定程序申請將已出讓但未建設(shè)的非住宅商品房用地轉(zhuǎn)型用于項目開發(fā)建設(shè)。加快推進(jìn)“商改住”調(diào)整工作。鼓勵依法將滿足居住條件的非住宅類商品房改建為居住在提升住房公積金貸款最高額度方面，雙職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度由60萬元提庭住房需求方面，符合政策生育二孩、三孩的家庭申請職工及配偶每次還貸提取額不得超過上次提取申請日至本次提取申請日已還貸本息所得金額予以認(rèn)定。提高多子女家庭公積金貸款最高額度。提高人才的公積金提取額度和貸款額度。間，職工在沈陽市行政區(qū)域貸款購買自住住房，職工本人及其配偶可申請?zhí)崛∽》抗e金進(jìn)一步放寬了公積金繳存限制、提取條件、拓寬惠民服務(wù)項目、優(yōu)化服務(wù)網(wǎng)點等。一步放寬“一人購房全家?guī)汀闭?。取消新建商品住房限制，繳存人在荊州市行政區(qū)劃城市/機構(gòu)2024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/112024/4/12可提取本人及配偶住房公積金，同時還可提取本人及配偶直系親屬(父母或子女)的住房公積金賬戶余商品住房可提前申領(lǐng)一次性購房補貼。企業(yè)團(tuán)購補貼。對2024的企業(yè)，可按照企業(yè)所繳商品房契稅份額的50%額的50%給予補貼，期限不高于3年。將試點推進(jìn)“共有產(chǎn)權(quán)”住房并對房企和用工單位按照其持有產(chǎn)配售型保障性住房為重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體足居住區(qū)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、幼兒園及物業(yè)等相關(guān)要求配建的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)上，可根據(jù)實際需武漢市購買普通自住住房的，貸款額度可按房公積金貸款的最高貸款額度。貸款額度上浮政策與其他住房公積金貸款上浮政策不疊加漢市購買新建商品住房的住房公積金繳存職工，可在《武漢市商品房買賣合同》備案一年住房公積金存儲余額，用于支付購房首付款。2024年完成200個老舊小區(qū)改造。邯鄲市住房公積金管理委員會2024年度第一次全體會議審議通過，決定套房貸利率下限。蘭州是全國70個大中城市中最先取消首套房采取送裝修、送家電等方式給予購房優(yōu)惠。國有企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)試行市場化“房票”方式開展住研究生及以上學(xué)歷人員，在區(qū)內(nèi)購買新建商品住宅的，給予購房款1%的購房補助；在區(qū)內(nèi)購買競配建住宅的，再一次性給予20萬元購房補助，對江寧區(qū)內(nèi)非“四上企業(yè)”并在業(yè)的企業(yè)（教育、衛(wèi)健系統(tǒng)參照執(zhí)行）工作的員工，在區(qū)內(nèi)購買新建商城市/機構(gòu)2024/4/12買新建商品住宅、競配建住宅的，給予購房款1%的購房補助。支持剛需性住房需求。對在區(qū)內(nèi)購買具條件制定《取消與不動產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施》法案，取消特別印公積金提取政策：一是繳存人及配偶無自住住房且租賃住房的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)將房屋租同通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。二是符合我市租房提取條件的于支付房租的，可按實際房租支出全額提取本人及其配偶住房公父母或配偶父母在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造加裝電梯的，繳存人及其2024/4/12我市政策規(guī)定提取住房公積金和申請住房公積金貸款。二是符合國家生育政策生育多子女（二孩及以上）家庭購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可在我市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上20％。三是繳存人家庭購買取得相關(guān)標(biāo)識證書的裝配式及星級綠色一、優(yōu)化住房公積金貸款政策（一）延長住房萬元。二、優(yōu)化住房公積金購房提取政策。取消職工購買非戶籍地或非公積金繳存地自2024/4/12積金的政策限制。繳存職工貸款購買非本市住房，在償還首期貸款后，可隨時申請?zhí)崛∵€貸款；繳存職工全款購買非本市住房或全款購買本市第三套及以上住房，自《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記1.首付提取政策：職工購買本市一手商品住房的，夫妻雙方可以憑相關(guān)材料到住房公積金辦事窗2024/4/12口提取住房公積金用于支付購房首付款。2.降低借款人賬戶繳存余額限制：購買我地產(chǎn)公司動態(tài)公司名稱公告時間類型2024/4/8售金額約19.78億元，同比-69.72024/4/8金額約63億元，同比-26.74%。2024/4/8售金額約15.48億元，同比-55.4公司名稱公告時間類型內(nèi)容2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/122024/4/12金額約4.5億元，同比-64.0%。售金額約7.42億元，同比-51.72%。售金額約42.46億元，同比-46.52%。售金額約191.56億元，同比-43.59%。售金額約41.8億元，同比-49.64%。售金額約3.03億元，同比-74.77%。售金額約8.31億元，同比-75.80%。售金額約61.3億元，同比-69.53%。售金額約27.97億元，同比-44.67%。公司股份50.24億股，占公司總股本37.22%。金額270.36億元，同比-46.25%。金額約9.02億元，同比-58.05%。金額約107.2億元，同比-52.27%。金額69.7億元，同比-65.32%。金額約301.1億元，同比-22.40%。金額約8.44億元，同比-38.35%。公司名稱公告時間類型2024/4/12金額約23.0億元，同比-71.92%。2024/4/12億元，同比-72.38%。2024/4/122023年公司營業(yè)收入203.63億元，同比-17.09%；2024/4/122023年公司營業(yè)收入94.87億元，同比-29.69%；歸母凈利潤3901萬元，同比+28.12%。2024/4/122024/4/12物管行業(yè)政策和新聞城市/機構(gòu)2024/4/10焦住宅小區(qū)管理服務(wù)中的痛點、堵點，采取有力措施，確?；瞽h(huán)境有效改善，群眾獲得感、幸福感、安全感顯著提升。區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。具體來說，老舊小區(qū)物業(yè)管理以專業(yè)物考核評價指導(dǎo)下，還可以單位后勤管理、業(yè)主自治、委托第電維修、保姆管家、小區(qū)食堂等增值服務(wù)。對于符合條件的基層黨組織，做好基層組織建設(shè)工作。要推進(jìn)小區(qū)業(yè)主自治非開發(fā)公司動態(tài)公司名稱公告時間2024/4/82024/4/82024/4/82024/4/92024/4/92024/4/92024/4/102024/4/102024/4/102024/4/112024/4/112024/4/112024/4/112023年公司營收31.26億元，同比+20.36%；歸母凈利潤1.6公司名稱公告時間2024/4/122024/4/122024/4/12行業(yè)估值圖表29：A股地產(chǎn)PE-TTM2520502024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/112024/1/112023/7/112023/1/112022/7/112022/1/112021/7/112021/1/112020/7/112020/1/112019/7/112019/1/112018/7/112018/1/112017/7/112017/1/112016/7/11圖表30：港股地產(chǎn)PE-TTM20864202024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1PE-TTMAVGAVG圖表31：港股物業(yè)股PE-TTM806040200PE-TTM一AVGAVG+STDVAVG-STDV2024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/12024/1/12023/7/12023/1/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1股票代碼公司評級歸母凈利潤（億元）歸母凈利潤同比增速2023A2024E2025E2023A2024E2025E2023A2024E2025E000002.SZ767-46%600048.SH946-34%20%20%001979.SZ74163.291.148%44%30%600153.SH3164.767.384.7-53%26%002244.SZ4.047.261.473.626%30%20%600325.SH4.90688.HK4.54.0256.12