房地產開發(fā)經營合同糾紛

【案情簡介】原告京朝順公司訴稱：2005年7月1日，原告與被告縣教體局授權的下屬單位第二被告宏鑫教育投資公司簽訂“聯(lián)合開發(fā)教育電視臺協(xié)議”，縣教體局以宏鑫教育投資公司主管單位名義在協(xié)議上加蓋印章。該工程項目業(yè)主為縣教體局。協(xié)議約定，被告以約6畝（4066平方米）的土地使用權實際評估價值與原告聯(lián)合整體開發(fā)，總投資額1400萬元；剩余資金由原告方籌集。原告按協(xié)議約定將200萬元作為拆遷補償款匯入被告指定帳戶后；但被告怠于履行合同義務；時至今日才將2畝左右的土地使用權交付原告進行開發(fā)；致使原告按6畝土地使用權的規(guī)劃、設計、報建全部作廢；不得已又改變規(guī)劃、設計；給原告造成達200多萬元的經濟損失。原告為此多次找到兩被告協(xié)商，但兩被告均以種種理由拖延。要求兩被告按合同約定的違約金條款，承擔總投資額的20%違約金，即賠償原告方違約金280萬元。原告為證實其訴訟請求，提供下列證據(jù)材料予以證實：1、聯(lián)合開發(fā)教育電視臺協(xié)議及土地交易協(xié)議；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；3、價格評估結算書；4、縣教體局（2005）144號請示、2006年3月20日通知，2006年3月28日縣發(fā)改委批復；5、縣教體局2006年3月9日、5月9日請示；6、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、變更申請；7、報建費用；8、其他證據(jù)材料四份。被告縣教體局辯稱：京朝順公司營業(yè)執(zhí)照已被吊銷，不具備訴訟行為能力，不具備訴訟主體資格。原、被告聯(lián)合開發(fā)“園丁花園”項目，占地約為6畝；原告先期支付200萬元，作為拆遷補償金；雙方并商定具體的規(guī)劃設計方案。后期由于原告改變規(guī)劃設計，導致協(xié)議無法履行。原告將擬建的臨蓼北路的教育產業(yè)大廈，獨自開發(fā)為商業(yè)樓出售，獨享利潤。被告沒有違約。原告本身的經營范圍未包括房地產開發(fā)，超越經營范圍。雙方簽訂的協(xié)議，部分條款無效；協(xié)議中的6畝土地使用權含有16戶房改房，侵害了第三人（16戶業(yè)主）的合法權益；事實上16戶房改房的土地使用權并未開發(fā)。按照協(xié)議，聯(lián)合開發(fā)，應共享利潤。因此，應駁回原告的訴訟請求；要求原告承擔違約責任，并與原告共享開發(fā)利潤。被告縣教體局未提供證據(jù)材料。被告宏鑫教育投資公司未作答辯?！痉ㄔ赫J定】2005年7月11日，宏鑫教育投資公司作為甲方與京朝順公司作為乙方簽訂“聯(lián)合開發(fā)教育電視協(xié)議”；該協(xié)議約定；宏鑫教育投資公司將其所有的位于固始縣城關蓼北路與民生路交叉口處，占地約6畝（實為4428平方米）左右原教育電視臺與京朝順公司聯(lián)合整體開發(fā)，總投資額1400萬元。甲方（即宏鑫教育投資公司）以土地使用權的實際評估值為合作開發(fā)資金，甲方以土地價值扣除拆遷費用的價款與乙方分享開發(fā)利潤。協(xié)議第三條約定，任何一方不得違約，否則按投資總額20%賠付給對方。協(xié)議第五條約定，甲方負責辦理電視臺開發(fā)的立項報告等相關手續(xù)及拆遷方案，甲方負責將作為投資開發(fā)的國有土地使用權證及準建證，規(guī)劃許可證辦理完畢后交給乙方作為建設使用，相關費用由甲方負擔；乙方在簽署協(xié)議后于2005年7月30日目前把拆遷補償金200萬元匯入甲方指定帳戶。協(xié)議第六條約定，乙方同意甲方意見，將拆遷款于2005年7月30日前匯入甲方指定的帳戶，但要求甲方在收到乙方拆遷款后六個月內辦理一切開發(fā)手續(xù)，以便早日動工。協(xié)議第九條約定，未盡事宜，可在操作過程中另外協(xié)商補充。2006年3月13日，固始縣價格認證中心出具固價認字（2006）058號價格評估結論書、委托單位為縣教體局；評估標的，固始縣教育電視臺所占土地4075平方米，辦公樓一幢，建筑面積1027.12平方米；評估結論為377萬元整。2006年3月22日，宏鑫教育投資公司作為甲方與京朝順公司作為乙方又簽訂一份“園丁花園土地交易協(xié)議；協(xié)議約定，甲方以固價認定（2006）058號文價格評估的土地實價款作為投資入股。該協(xié)議第二條約定，乙方認同固價認字（2006）058號文，同意土地價格扣除拆遷費用的價值與甲方共享開發(fā)利潤。協(xié)議還約定了其他事項。縣教體局以主管單位名義在兩份協(xié)議上加蓋印章。2006年4月11日，固始縣建設局辦理建設用地規(guī)劃許可證，用地單位縣教體局，用地面積4428平方米；同時辦理建設工程規(guī)劃許可證，建設單位為縣教體局；建設規(guī)模磚混三至十二層，建面12531平方米。合同簽訂后，原告委托河南省豫建設計院信陽分院進行建設工程設計；雙方并于2006年3月3日簽訂“建設工程設計合同”；原告支付了4.5萬元的設計費用；同時，因勘驗、拆建等，原告又支付了相關的費用。之后，因被告未按合同約定的時間、畝數(shù)交付土地使用權；造成原告無法按第一次辦理的報建手續(xù)組織人員進場施工；建設用地、建設工程規(guī)劃方案重新調整；2007年2月22日，原告重新辦理建設用地、建設工程規(guī)劃許可證；用地面積調整為2480平方米，建設規(guī)劃為6層，建筑面積調整為7407平方米。建設用地單位、建設單位為京朝順公司。另查明，被告宏鑫公司成立于2004年，經縣教體局辦公會議研究后決定成立；同時，縣教體局并以通知、文件的形式發(fā)文。李林為宏鑫公司經理。2005年8月15日，縣教體局以固教體文（2005）144號向縣人民政府請示；內容是關于教育電視臺聯(lián)合開發(fā)的請示，具體到“園丁花園”的工程整體拆遷、改建和開發(fā)。請示中，并說明京朝順公司已于2005年7月30日將200萬元（作為拆遷補償款）打入宏鑫公司指定帳戶；并請示，該工程力爭在2005年10月份全面動工。2006年3月9日，縣教體局行文向縣發(fā)改委請示，要求批準“園丁花園”建設項目的計劃；2006年3月28日，縣發(fā)改委行文批復，同意縣教體局的“關于園丁花園建設項目計劃的請示”。請示中的土地使用權面積為4066平方米（系總征地面積）。2006年3月9日，縣教體局以固教體文（2006）38號文通知，授權宏鑫公司與京朝順公司辦理土地交易手續(xù)，以土地使用權的價格（評估數(shù)字）作為聯(lián)合開發(fā)入投的股資。2006年4月6日，縣政府行文通知，調整“園丁花園”開發(fā)領導小組成員。2006年5月9日，縣教體局再次行文；關于原縣教育電視臺辦公樓及16戶房改戶土地使用權收回的請示；2006年5月26日，縣政府以固政文（2006）97號文件批復，同意收回；并發(fā)文給縣國土資源局。之后，因拆遷受到阻撓；合同約定的土地使用權面積無法交付；造成規(guī)劃改變。訴訟中，原告訴稱，按第一次報建的規(guī)劃手續(xù)，原告方因勘驗、規(guī)劃文本、圖紙設計等，共開支費用44.7萬元；但原告在訴訟中，只提供票據(jù)45000萬元。關于原告主體資格；被告方持有異議；認為該企業(yè)未年檢，已被注銷。原告否認了被告的辯稱意見，并提供營業(yè)執(zhí)照（含企業(yè)年檢情況）予以證明，說明該企業(yè)未被注銷。原告京朝順公司在訴訟時，已按第二次規(guī)劃，將樓房建設完畢。【法律分析】原、被告簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議以及隨后補簽的協(xié)議，雙方沒有異議；原告先后兩次報建、審批，且均辦理了規(guī)劃許可手續(xù)，雙方沒有異議；合同是雙方自愿協(xié)商簽訂，意思表示真實；合同并按法律規(guī)定，履行了相關的報批、報建手續(xù)；并辦理了法律規(guī)定的規(guī)劃許可手續(xù)。合同已經成立并生效，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人便應嚴格按照合同的約定，全面、適當?shù)芈男辛x務。從原、被告雙方簽訂的合同內容審查判斷，原告以現(xiàn)金（即貨幣）方式出資，被告以土地使用權方式出資；開發(fā)后，按各自的出資比例分享開發(fā)利潤；合同中對經營的風險沒有約定。從現(xiàn)有證據(jù)材料上分析判斷，被告只參與分享開發(fā)利潤，不承擔經營中的風險；因此，雖名為聯(lián)合開發(fā)合同；但卻不具備聯(lián)合開發(fā)合同的法律特征；究其實質，應定性為土地使用權轉讓合同。原告在合同簽訂之后，按期將第一批款項支付給被告并積極準備申請辦理相關的規(guī)劃許可手續(xù)；原告已按合同約定履行了合同義務，相反，因被告方的原因，合同約定的土地使用權面積未能按期、如數(shù)交付；實際只交付了2480平方米（合同約定4057平方米）；造成原告第一次辦理的規(guī)劃許可方案，無法實施；不得已，又第二次申報、辦理規(guī)劃許可手續(xù)；原告前期在勘驗、圖紙設計等方面的投入，造成了實際損失。被告的行為已經違反了合同約定，應屬違約，應承擔相應的違約責任。違約條款，是雙方在合同中明確約定；約定的比例，在法律許可的范圍內，應當允許。關于是按合同約定的總投資額1400萬來承擔違約責任，還是按照其他標準承擔違約責任。訴訟中，原告堅持按合同標的1400萬，來計算違約金。本院認為，因合同實質是土地使用權轉讓，且原告實際上也只支付了200萬元；且原告也是在實際取得的土地使用權范圍內建設完畢。因此，違約金應按200萬元標的，結合合同約定的計算違約金標準；更符合查明的案情。因一方違約給對方造成損失的；違約金數(shù)額應與實際造成的損失大致相等。訴訟中，原告因被告違約而改變規(guī)劃；致使前期的勘驗、設計等費用，成為實際損失；但訴訟中，原告就此部分只提供了45000元的設計費用；其余部分，只是訴稱，未能提供正規(guī)票據(jù)證實。本院只能以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況，當事人違約情況，根據(jù)公平、誠信原則衡量、確定具