萬科業(yè)務層戰(zhàn)略分析

戰(zhàn)略管理萬科地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略分析報告開展歷程競爭力分析戰(zhàn)略選擇及實施萬科概況萬科概況成立于1984年，國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)定位城市主流住宅市場引領行業(yè)節(jié)能減排，推進綠色建筑及住宅產(chǎn)業(yè)化開展歷程“加法”階段〔1984年-1992年〕“減法”階段〔1992年-2004年〕專業(yè)化經(jīng)營階段〔2004年-今〕由多元化專注于群眾住宅開發(fā)階段開展歷程“減法”階段由單一貿(mào)易型企業(yè)向多元化經(jīng)營轉變的階段由多元化經(jīng)營向專業(yè)化經(jīng)營調(diào)整的階段專業(yè)化經(jīng)營階段“加法”階段競爭力分析萬科地產(chǎn)與五力模型企業(yè)間競爭者潛在的進入者替代產(chǎn)品的開發(fā)購置者的議價能力供給商的議價能力戰(zhàn)略選擇及實施差異化戰(zhàn)略目標聚集戰(zhàn)略業(yè)務層戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略住宅產(chǎn)業(yè)化做小戶型綠色環(huán)保住宅萬科其中一個產(chǎn)品趨勢是戶型做小，王石表示：針對國家“90/70”的政策，萬科一直在用技術手段來處理戶型問題，中國住宅超前的消費接下來一定要理性回歸，首先就表達在住宅面積的縮小。做小戶型

為了取得空間最大化的效果，合理方式是共享空間。消除各種空間之間的實際隔斷和心理界限，形成整體空間的效果，打造“一個人的豪宅”。綠色環(huán)保住宅中長期戰(zhàn)略中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領跑者，卓越的綠色企業(yè)綠色定位溫室氣體減排的行業(yè)領先者綠色標準制定的推廣者綠色節(jié)能技術的廣泛應用者綠色社區(qū)生活的身體力行者綠色規(guī)劃全裝修工業(yè)化綠色建筑

住宅產(chǎn)業(yè)化質(zhì)量穩(wěn)定節(jié)能環(huán)保效率提升工業(yè)化平臺社會效應客戶效應2企業(yè)效應住宅產(chǎn)業(yè)化混凝土不需要在施工現(xiàn)場澆灌，既可以保持現(xiàn)場的干凈，而且大幅減少對水泥的浪費。采用住宅工業(yè)化生產(chǎn)方式可以節(jié)約水泥12%，模板消耗降低27.5%，節(jié)省手腳架鋼材85%。目標聚焦戰(zhàn)略區(qū)域聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略業(yè)務減法打造產(chǎn)品聚焦產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略一方面，萬科從1992年開始做減法，逐步砍掉了所有與住宅不相干的業(yè)務，專注于房地產(chǎn)開發(fā)，走專業(yè)化道路。萬科品牌成立時間賣出時間怡寶蒸餾水1991年1996年萬科國企（廣告）1986年1998年萬佳百貨（零售）1992年2001年萬科工業(yè)1988年1997年萬科貿(mào)易1984年1999年精細化乘法領跑地產(chǎn)產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略另一方面，萬科在做乘法，走精細化開展道路，形成有特色的住宅產(chǎn)品體系，便于產(chǎn)品的標準化復制，實施規(guī)模擴張。實行更為準確的客戶細分戰(zhàn)略：開發(fā)一些針對不同人群的更加精細的住宅體系，建立萬科住宅標準。在產(chǎn)品策略的制定方面，表達其“效率+客戶”的核心理念。一方面：萬科一切以客戶需求為導向，分析客戶需求，制定客戶策略，再出臺土地策略，最后是產(chǎn)品戰(zhàn)略；另一方面，萬科根據(jù)處于不同生命周期的人群的居住需求進行豐富的產(chǎn)品聚焦分類研究，制定品牌戰(zhàn)略，形成品牌效應，獲得高度的品牌認可。產(chǎn)品定位：提供位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求。產(chǎn)品細分：商務住宅、城市改善型項目、城市棲居項目產(chǎn)品定位：提供位于城郊的住宅，既滿足客戶舒適居住追求，又保持與城市適當?shù)慕煌ň嚯x。產(chǎn)品細分：城郊改善型項目產(chǎn)品定位：提供位于郊區(qū)的住宅，為客戶提供高性價比產(chǎn)品，實現(xiàn)客戶回歸自然的需求。產(chǎn)品細分：郊區(qū)棲居項目、郊區(qū)享受型項目產(chǎn)品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅，滿足高端客戶對高品質(zhì)生活和較深層次文化內(nèi)涵的追求。產(chǎn)品細分：城市享受型項目產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略主力細分客戶核心價值產(chǎn)品子系列產(chǎn)品系列商務人士（常年工作流動人士）注重工作便利關注產(chǎn)品服務及品質(zhì)G1（商務住宅）金色家園（城市住宅）小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）追求改善和品質(zhì)G2（城市改善）青年之家、小太陽家庭（客戶年齡25-34為主）低總價優(yōu)勢G3（城市棲居）后小太陽、小太陽、孩子三代（客戶年齡在35-44歲）舒適居?。ǖ谝痪铀〤（城郊改善）城市花園（城郊住宅）小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡25-34為主）低價格T1（郊區(qū)棲居）四季花城（郊區(qū)棲居）客戶年齡以35-44為主舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑T2（郊區(qū)享受）——占有稀缺資源TOP高檔區(qū)域聚焦戰(zhàn)略北京上海深圳成都萬科提出集約化經(jīng)營的概念，采用區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，持續(xù)推動區(qū)域集約化開展，以深圳、上海、北京、成都形成四大區(qū)域中心，考慮市場容量、距離因素，以區(qū)域為中心形成二級城市圈，兼顧四大區(qū)域外局部城市的開發(fā)，形成“4+X”區(qū)域布局。萬科業(yè)務區(qū)域形成四大區(qū)域中心，單個區(qū)域中心形成多個二級城市圈區(qū)域聚焦戰(zhàn)略上海等核心城市開始土地使用權的有償轉讓，舊公房開始了市場化的改革并逐步完成城市化進程拉動一二線城市需求，98年房改的推行是的長期積累的購置能力集中釋放2003年伊始，城市化的進程加快，一線城市住宅需求集中爆發(fā)，房屋價格大幅上揚，土地本錢、新建住宅本錢的上升是房價高居不下房地產(chǎn)市場受政策影響進入調(diào)整去，核心城市可供住宅開發(fā)的土地相對越來越少，土地本錢大幅上漲，但房屋供需矛盾仍然突出進入一線核心城市以核心城市為中心，向周邊城市輻射，搶占二線城市市場增加二線城市的投資比例，重點向三線城市輻射1995200020052010優(yōu)勢劣勢分散風險業(yè)務規(guī)模資源整合決