復(fù)件-房產(chǎn)市場論文

論我國房地產(chǎn)市場的特性***摘要：近幾年，房地產(chǎn)價格上漲較快，房價虛高已經(jīng)成為經(jīng)濟學(xué)界密切關(guān)注的話題之一。房地產(chǎn)市場具有其獨有的特征，其特征也決定著房地產(chǎn)市場運行風(fēng)險。因此，探討我國房地產(chǎn)市場特征及其變化情況，對進行科學(xué)預(yù)警，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場高房價非理性運行特征0概述中國房地產(chǎn)市場價格在經(jīng)歷了2007年的瘋狂上漲后，終于在2008年初的“拐點論”與“降價潮”中發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。低迷的成交量、打折促銷的聲浪此起彼伏、開發(fā)商的種種不利消息頻現(xiàn)，隨著政府宏觀調(diào)控的深入推進、國際金融形勢的急劇惡化、消費者觀望情緒的日漸濃重，2008年下半年，中國的樓市由過熱突變?yōu)槠?。?009年3月份起樓市價格出現(xiàn)驚人反彈，人們從討論樓市階段性回暖，到默認樓市真正回暖，以至于有人說是壓抑已久的剛性需求爆發(fā)式的反彈，房價也開始報復(fù)式節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)投資風(fēng)險進一步增大，直到目前針對房地產(chǎn)市場的各項政策出臺，房產(chǎn)市場不知又會出現(xiàn)怎樣的景象。此外，自1998年實行房改以來，我國房地產(chǎn)市場化步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。與此同時，我國房地產(chǎn)價格在總體上和區(qū)域上都呈現(xiàn)出非理性波動和震蕩。這種非理性波動不僅影響房地產(chǎn)市場本身的健康發(fā)展，而且也會影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，美國次貸危機已給我們留下了深刻的教訓(xùn)。泡沫增大使樓市風(fēng)險進一步增加，在金融危機影響尚未結(jié)束、中國宏觀經(jīng)濟沒有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)價格仍然畸高的情況下，更意味著一輪危險的賭博。1高房價及危害目前，我國房地產(chǎn)市場存在的最主要的也是最明顯的一個特點就是房價高，人們對這一特點抱有強烈的評論，房價高對人們的正常生活，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展及國家的經(jīng)濟發(fā)展都產(chǎn)生了一定的影響。高房價的第一個危害是抑制其它方面的需求，造成畸形經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。高房價造就了眾多的房奴，他們大多從農(nóng)村走來，十多年學(xué)校生涯之后，他們?nèi)〉昧诉M入大城市的門票——大學(xué)文憑，同時也花光父母一生的收入。畢業(yè)之后的他們一方面要贍養(yǎng)父母，另一方面要攢錢買房子，因此他們會盡可能的壓縮開支，然而他們又是工薪階層中的高收入者，也就是未來的中產(chǎn)階級，他們不消費，整個社會的消費就沒有了支撐。第二危害就是抑制其它方面投資，造成畸形發(fā)展。目前我國各種尖端技術(shù)的落后和房地產(chǎn)過熱不無關(guān)系，資本總是流向利潤率最高的地方，房地產(chǎn)的行業(yè)的暴利吸引了過多的社會資本，從而削弱了其他方面的投資。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對不動產(chǎn)過強依賴，降低了我們在國際經(jīng)濟環(huán)境中的競爭力。實際上GDP中不動產(chǎn)的成分是虛假的，因為其不能流動，就失去了價值衡量的統(tǒng)一標準，其價值也是得不到國際公認的。而且由于其不流動性，價格的升高也只是數(shù)字的變更，不代表持有人可以享受的物質(zhì)的增多。比如說上海的房產(chǎn)價格比盧森堡的要貴很多，那是否意味著在上海擁有一套120平米的公寓的人比在盧森堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢？影響社會和諧，這一點應(yīng)該是有目共睹的，目前網(wǎng)絡(luò)上流行著一種憤怒，仇恨的情緒，高房價是其一個重要因素。高房價剝奪了眾多房奴的幸福感，毀滅了他們十幾年寒窗的夢想，讓他們失去了消費的能力的同時，也將他們僅有的業(yè)余時間拉到了低成本的網(wǎng)絡(luò)上，在本應(yīng)該喝咖啡的時間里在網(wǎng)上發(fā)著牢騷。投機盛行，影響社會的創(chuàng)造力，這是任何一種暴利行業(yè)的通病。只要社會結(jié)構(gòu)中存在一種暴利行業(yè)，人們就會對之產(chǎn)生向往，而當(dāng)這種暴利的收入遠遠高于其他社會普通收入的時侯，就會造成投機盛行。而勞動是價值創(chuàng)造的唯一源泉，當(dāng)勞動所得占整體社會的收入過低，甚至不能滿足勞動者基本生存的時候，人們就不會再勞動，社會也就失去了發(fā)展的原動力。這也正是為什么中國歷史上每一個王朝快要滅亡的時候，社會風(fēng)氣都非常糜爛，妓女遍地，賭博盛行。2中國城市房地產(chǎn)市場非理性運行特征

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。2000年—2008年，我國35個大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長率達21.41%，商品房價格也逐年攀升。但在這一片繁榮的背后，我們看到的是普通居民為了一套住房而耗費將近半生的收入，房地產(chǎn)消費成為居民沉重的負擔(dān)，位列“新三座大山”之首。城市商務(wù)成本也因為房價飛漲而急劇提升，對吸引投資造成不利影響。因此，我國當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場的繁榮景象是一種非理性繁榮，主要呈現(xiàn)出以下三個特征：

（1）制造業(yè)面臨的投資環(huán)境惡化，許多制造業(yè)基金流竄到地產(chǎn)業(yè)，造成了樓市一團火爆，拉升了GDP。由于樓市火爆，使得土地的拍賣價節(jié)節(jié)攀升;開發(fā)商拿著大量的信貸資金瘋狂買地，造成各地地王屢創(chuàng)新高。

（2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并未明顯改善，高檔品種嚴重供大于求。相對于中低檔樓盤，地產(chǎn)商更愿意開發(fā)高檔樓盤。一方面是由于政府推出很多的經(jīng)濟適用房、廉租房，使得開發(fā)中低檔住房的壓力很大;另一方面地產(chǎn)商可以根據(jù)市場狀況對高檔樓盤差異化定價。大量資金投入把高檔樓盤一下拉起來，附近的中低檔樓盤也隨之水漲船高。國家信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，90平方以下普通商品住房投資僅占商品房投資的17.2%，遠未達到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地產(chǎn)市場秩序仍然混亂不堪。在房價較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象很嚴重，加劇了供求矛盾。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時間、內(nèi)部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

3我國房地產(chǎn)市場主要特征我國的房地產(chǎn)市場是一個新興的市場。與國際上發(fā)達成熟的市場比較，具有其獨特的特征。3.1產(chǎn)業(yè)整體的市場化程度還很低在發(fā)達國家，整個房地產(chǎn)業(yè)運行的所有交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)充分市場化了。供求關(guān)系以及其他一些因素（例如原材料價格、通貨膨脹、國際匯率等）的變化在上游環(huán)節(jié)就可以被有效競爭消化掉一部分，不必全部集中到房價一個環(huán)節(jié)釋放。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)具備一定規(guī)模，但房地產(chǎn)業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)，市場化程度還很低。例如，土地“招、拍、掛”政策剛剛實行不久，目前進入市場的土地價格實際上并不是市場競爭形成的真實價格。房地產(chǎn)金融還遠不發(fā)達，一方面進入房地產(chǎn)業(yè)的資金相當(dāng)大比重是銀行資金，利用債市、股市、房地產(chǎn)基金等市場化渠道的直接融資迄今沒有形成；另一方面，銀行資金也幾乎沒有針對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險特點的市場化品種。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中價格形成過程并未真正取決于競爭，幾乎全部取決于短期性因素，例如土地供給政策、利率、炒作性資金規(guī)模、拆遷量等。社會的長期利益在價格形成中的影響力極小，例如長期按揭對消費者的可能風(fēng)險、節(jié)能省地的政策要求等。另外，迄今我國每年城鎮(zhèn)住宅竣工面積中真正通過房地產(chǎn)市場買賣的還不到三分之一。這個比重還是福利分房停止以后明顯提高的結(jié)果。3.2普通居民正在從“無產(chǎn)”走向“有產(chǎn)”發(fā)達國家的住房在歷史上就幾乎全部是私有制的。由此而來，在社會居民的私人資產(chǎn)中，金融資產(chǎn)與不動產(chǎn)的組合關(guān)系已經(jīng)趨于相對穩(wěn)定。只在發(fā)生明顯的宏觀失衡，例如通脹或通縮時，這個比例才會有一定變化。從改革進程上看，我國城鎮(zhèn)正處于從“住房公有”制度向“住房私有”轉(zhuǎn)變的過程中。從社會發(fā)展水平上看，城鎮(zhèn)居民中的主體正處在從“無產(chǎn)”走向“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向擁有不動產(chǎn)的過程中。實際上，當(dāng)前房地產(chǎn)需求中真正能夠推高房價的，除少量投機資金外，主要是大量渴望擁有自己“產(chǎn)權(quán)房”的城鎮(zhèn)中等收入者階層，而不是低收入和特困居民群體。目前社會中“居者有其屋”的輿論，實際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。這是我國房地產(chǎn)特定發(fā)展階段必然遇到的一個特殊需求。簡單說就是，發(fā)達國家只有在通脹預(yù)期明顯時才會有人把一部分貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為實物資產(chǎn)，而中國是不論通脹還是通縮，在現(xiàn)在和未來的社會財富水平上人們都會傾向于把一部分貨幣資產(chǎn)（包括未來的貨幣收入）轉(zhuǎn)換為實物資產(chǎn)。人們要求在自己的私人財富中“站著房子躺著地”。3.3大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移發(fā)達國家“發(fā)達”的標志之一，就是城鄉(xiāng)人口的分布比例已經(jīng)基本穩(wěn)定。住在城里的人不會因經(jīng)濟進一步發(fā)展而增多，農(nóng)村人口也不會因為房價的漲落而向城市遷徙。我國的情況正好相反。未來２０年左右的周期內(nèi)，數(shù)億農(nóng)村居民要通過向城鎮(zhèn)集中才能有更多機會分享國民經(jīng)濟發(fā)展的好處。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移是一個不可避免，并且不可后推的歷史進程。從１９８０年到２００４年，中國城鎮(zhèn)居民人口增長了１６７％。未來２０年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長速度，我國城鎮(zhèn)居民也將再增３億人。由此產(chǎn)生的需求可能給房地產(chǎn)市場帶來的壓力將比目前的投機資金強大得多。一個基本估計是，這樣一個農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移過程決不會被房價“嚇住”而退回農(nóng)村去。首先必定要形成對低檔房租賃市場的需求。3.4社會文化特點決定住房消費上存在著“向上移動”的趨勢在發(fā)達國家，不同社會群體在不同社區(qū)和不同檔次住房中的分布已經(jīng)相對穩(wěn)定。每一階層一般不會超越自己的收入水平、社會地位去消費住房。我國目前存在的一個趨勢是，在區(qū)域分布上，人們購買住房時普遍向上一級城市移動，例如鎮(zhèn)向縣、縣向市、市向??；在購房檔次上，各社會群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會位置高一級的住房。由此帶來，實際需求被明顯放大。3.5住房保障體系遠不發(fā)達發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場之所以成熟，很關(guān)鍵的一點在于住房保障體系比較完整有效。一批需要通過政府、社會幫助才能解決住房的群體不會加入到房地產(chǎn)市場的供求競爭中來。簡單說就是，有住房需求而沒有買房能力，甚至沒有租房能力的人不會直接對房地產(chǎn)市場提出需求。政策和市場存在著明顯的界限。這個體系保證了市場需求更趨于真實的有效需求。我國目前已經(jīng)建立了相對完整的住房保障體系，例如公積金、經(jīng)濟適用房、貼息、貼租、廉租房等。但覆蓋面遠不充分，保障程度也比較低。而且由于區(qū)域間發(fā)展不平衡，大城市和中小城市、市場經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和老工業(yè)基地、沿海與內(nèi)地之間保障水平存在很大差別。政策是負責(zé)非市場化資源配置的。這個非市場化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地產(chǎn)市場才能真正發(fā)育成熟。3.6市場結(jié)構(gòu)不合理一個成熟的房地產(chǎn)市場構(gòu)成包括一級市場、二級市場、租賃市場、中介市場等。而且二級市場的交易規(guī)模通常會遠大于一級市場。目前發(fā)達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交。租賃市場也相應(yīng)發(fā)達。就是在經(jīng)濟發(fā)達的美國，租房住的人也接近４０％。二級市場、租賃市場和中介市場的存在，使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優(yōu)化配置得到滿足。由于發(fā)展歷史短，我國目前房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)過度倚重一級市場。說到房價漲落，幾乎說的就是新房的價格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面存量資源被不合理地大量閑置。從我國目前城鎮(zhèn)居民人均住房面積看，當(dāng)前市場不應(yīng)當(dāng)有這么大的住房短缺。其原因就在于“不開燈”的房子無法通過充分的二級市場、租賃市場、中介市場直接與需求有效對接。目前北京、上海等大城市的二級市場的中介費高達房價的２．５％，比普通住宅的交易契稅還高一個百分點，這種狀況亟待改變。4結(jié)論房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。面對中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們應(yīng)該認清楚房地產(chǎn)所具有的各種特征，在外部壓力和內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善的條件下，盡可能應(yīng)該完善各項政策的實施，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場更快的穩(wěn)健的發(fā)展。參考文獻[1]刑建國.從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)政策的幾點思考[J].經(jīng)濟學(xué)報，2009:30-33.[2]鄭重載.磚頭補貼還是人頭補貼[J].《房地產(chǎn)世界》，2009:15-16.[3]朱祖超.房地產(chǎn)稅費問題透視[J]《上海房地