節(jié)前工程部設(shè)施、設(shè)備的保障工作

節(jié)前工程部設(shè)施、設(shè)備的保障工作一、加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施管理，確保安全運(yùn)行設(shè)備設(shè)施管理在物業(yè)管理中重要性管理好物業(yè)設(shè)備設(shè)施是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結(jié)構(gòu)的分布情況，因?yàn)樗窃O(shè)，備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時(shí)工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原理、工作方式，對(duì)各類發(fā)電機(jī)組、變壓器，水泵、電梯、消防設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備及消防設(shè)施、安全防范系統(tǒng)、交通設(shè)施、整個(gè)小區(qū)的監(jiān)控設(shè)備、中水設(shè)備、排水系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施性能要做到了如指掌。對(duì)新接管的物業(yè)，要加強(qiáng)設(shè)備接管驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測(cè)，記錄，消除設(shè)備設(shè)施存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的負(fù)載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點(diǎn)，工作人員可對(duì)路燈進(jìn)行合理、適時(shí)調(diào)度，通過物業(yè)設(shè)備設(shè)施負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的使用價(jià)值。（一）電梯系統(tǒng)；它的安全有效運(yùn)行尤為重要，在對(duì)電梯的管理中需采取維修保養(yǎng)外包形式，由有資質(zhì)的專業(yè)維保公司確保電梯正常運(yùn)行和日常維保任務(wù)。物業(yè)的電氣工程師、技術(shù)人員對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，做好相應(yīng)的協(xié)助配合工作。（二）消防安全系統(tǒng)；消防設(shè)備設(shè)施、器材完好率必須保證100%，消防責(zé)任重于泰山。定期巡視，定期檢測(cè)。（三）給排水系統(tǒng)；對(duì)供水、排水設(shè)備設(shè)施要每天巡視記錄齊全。委托專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)。二、建立管理體系，提高設(shè)備設(shè)施管理水平俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理就必須建立和完善設(shè)備設(shè)施管理體系，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理，具體如下：1、建立設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量體系。設(shè)備設(shè)施管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期性，綜合性的工作，對(duì)設(shè)備設(shè)施管理要引入ISO9001質(zhì)量管理體系，如建立機(jī)房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備設(shè)施日、周、月巡查制度；設(shè)備設(shè)施維修制度等，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理操作并嚴(yán)格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。2、建立績(jī)效考核機(jī)制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備設(shè)施管理考核，督查機(jī)制．制定設(shè)備設(shè)施管理考核標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備設(shè)施上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期做好重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的日巡并做好記錄，不定期對(duì)各小區(qū)(大樓)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和向心力。3、建立設(shè)備設(shè)施檔案。物業(yè)的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對(duì)設(shè)備設(shè)施原始檔案要進(jìn)行歸檔，匯總、登記造冊(cè)，對(duì)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的資料如竣工圖等進(jìn)行保管，對(duì)系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問題的重點(diǎn)部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。一些重大設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障時(shí)需原生產(chǎn)廠家維修時(shí)，通過設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬及時(shí)與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備設(shè)施能及時(shí)維修贏得寶貴時(shí)間。故對(duì)設(shè)備設(shè)施建立設(shè)備卡、設(shè)備臺(tái)賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實(shí)行專業(yè)化、科學(xué)化管理，使設(shè)備設(shè)施管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時(shí)為設(shè)備設(shè)施的及時(shí)維修，確保設(shè)備設(shè)施的完好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。4、建立設(shè)備管理體制1）、按物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模、考慮用設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)（運(yùn)行班次、有無假日）等各種因素、實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2）、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國(guó)家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識(shí)，必須具有一定的業(yè)務(wù)能力。3）、加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對(duì)操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對(duì)檢修人員實(shí)行技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃中。4）、建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理規(guī)章制度應(yīng)主要有以下幾種：（1）設(shè)備管理崗位責(zé)任制度。（2）設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度。（3）設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度。（4）設(shè)備檢修制度。（5）固定資產(chǎn)管理制度。（6）培訓(xùn)教育制度。（7）特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度。（8）各類機(jī)房、變配電房的出入。5、對(duì)特種設(shè)備設(shè)施及重點(diǎn)設(shè)備的管理（如電梯、變頻泵等），要嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，要和有資質(zhì)的專業(yè)公司來簽訂維護(hù)保養(yǎng)和維修合同；由專人負(fù)責(zé)巡視并認(rèn)真做好巡視記錄三、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，作好設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作設(shè)備設(shè)施在于管理，好的設(shè)備設(shè)施若得不到及時(shí)維修保養(yǎng)，就會(huì)常出故障，縮短其使用年限。對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備設(shè)施運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的有效使用功能，因此，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合即：1、堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五定”?！叭谩奔磳?duì)設(shè)備設(shè)施用好、養(yǎng)護(hù)維修好、管理好；“四會(huì)”即是對(duì)設(shè)備設(shè)施會(huì)使用（合理使用）、會(huì)保養(yǎng)（規(guī)范化保養(yǎng)）、會(huì)檢查（全面的檢查）、會(huì)排除故障（科學(xué)的排除故障），“五定”即對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清潔，潤(rùn)滑、通風(fēng)、檢修時(shí)做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)和定責(zé)。對(duì)重大的主要設(shè)備設(shè)施采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障，對(duì)一般設(shè)備設(shè)施做好日常維修保養(yǎng)。2、注重安全管理。對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)做好必要的防護(hù)，操作人員使用個(gè)人防護(hù)工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標(biāo)識(shí)牌，提高安全意識(shí)，防止意外事發(fā)生，因?yàn)樵O(shè)備設(shè)施管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備設(shè)施體系運(yùn)行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。3、結(jié)合實(shí)際、節(jié)能降耗。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點(diǎn)的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則，有計(jì)劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備設(shè)施故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)在物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設(shè)備、經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命的目的，從而降低設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維修費(fèi)用，培養(yǎng)管理隊(duì)伍的創(chuàng)新精神，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。四、以人為本、提高員工綜合素質(zhì)一流的設(shè)備設(shè)施有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備設(shè)施管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊(duì)伍是做好設(shè)備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊(duì)伍，應(yīng)堅(jiān)持做到：1、樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)也是搞不好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行安全。2、提高員工業(yè)務(wù)技能。業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對(duì)各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對(duì)員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。我國(guó)的物管行業(yè)要順應(yīng)潮流，盡快適應(yīng)這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以現(xiàn)代高科技為基礎(chǔ)，知識(shí)、技術(shù)密集，結(jié)合國(guó)家和各物管企業(yè)的具體情況對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)和方法加以消化和吸收，使設(shè)備管理工作逐步同國(guó)際接軌，以適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的要求?？傊?，隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。五、對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行制度化管理1、首先要做好設(shè)施設(shè)備的制度化管理。一是要建立健全員工的崗位職責(zé)制度。對(duì)所有涉及到的崗位以制度進(jìn)行明確。如空調(diào)技術(shù)員管理職責(zé)、電梯技術(shù)員崗位職責(zé)、配電運(yùn)行崗位職責(zé)等，告訴員工該去做什么。2、是要建立各系統(tǒng)運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書，如建立中央空調(diào)制冷系統(tǒng)操作運(yùn)行指導(dǎo)書、電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書、高壓配電作業(yè)指導(dǎo)書等，告訴員工對(duì)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備怎么去操作。同時(shí)，作業(yè)指導(dǎo)書還要對(duì)如何處理各系統(tǒng)可能出現(xiàn)的異常情況進(jìn)行規(guī)定，如給排水系統(tǒng)異常情況處理、各類泵系統(tǒng)異常情況處理、電梯各類故障應(yīng)急處理等都要予以明確規(guī)定。3、是要建立詳細(xì)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書，如發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書、消防主機(jī)保養(yǎng)維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書、測(cè)量?jī)x表自檢作業(yè)指導(dǎo)書等，對(duì)各類系統(tǒng)日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等計(jì)劃性檢修內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定與指導(dǎo)。尤其是春、秋兩季的設(shè)備設(shè)施大修、檢修工作一方面要確保制冷或供暖設(shè)備開機(jī)前的性能正常，另一方面要確保供暖或制冷設(shè)備停機(jī)后的良好保養(yǎng)，確保來年正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，對(duì)需外包進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備做出明確規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。為了使以上各項(xiàng)制度真正落實(shí)，還要加強(qiáng)監(jiān)督與檢查環(huán)節(jié)。除按規(guī)定接受外部審核外，我們積極開展內(nèi)部審核，建立日常服務(wù)檢查制度與績(jī)效考核管理制度，強(qiáng)化各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度，用制度化措施確保設(shè)施設(shè)備的規(guī)范管理。六、做好設(shè)施設(shè)備的節(jié)能降耗管理1、加強(qiáng)日常管理，完善規(guī)章制度，要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)，從而提高工程人員節(jié)約意識(shí)。2、按照節(jié)能降耗措施對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行節(jié)能。3、工程維護(hù)部主管制度設(shè)施設(shè)備節(jié)能降耗措施，并實(shí)施節(jié)方案，督其執(zhí)行情況。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容，工程維護(hù)部專業(yè)管理人員必須了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況；4、了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推廣節(jié)能觀念、意識(shí)和方法；（防止不必要的浪費(fèi)，對(duì)工作人員進(jìn)行節(jié)約意識(shí)教育，養(yǎng)成隨手關(guān)燈、關(guān)水的好習(xí)慣，杜絕浪費(fèi)）。5、對(duì)原有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造，這是節(jié)約能源的最主要的方法，同時(shí)也是最有效的方法，定期對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。6、應(yīng)用物業(yè)自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、