中級財務(wù)會計東北財大課件第八章投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)本章將探討投資性房地產(chǎn)的概念、確認(rèn)和計量、轉(zhuǎn)換、列報和披露，以及相關(guān)的應(yīng)用案例和問題探討。ppbypptppt一、投資性房地產(chǎn)的概念及特點投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括出租的房屋和土地，以及為出租而持有的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)的特點是其持有目的為賺取租金或資本增值，而非用于生產(chǎn)經(jīng)營，因此其計量和披露方式與自用房地產(chǎn)有所不同。投資性房地產(chǎn)的定義定義投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括出租的房屋和土地，以及為出租而持有的土地使用權(quán)。持有目的投資性房地產(chǎn)的持有目的不是用于生產(chǎn)經(jīng)營，而是為了獲得租金收入或資本增值。計量和披露投資性房地產(chǎn)的計量和披露方式與自用房地產(chǎn)有所不同，需要根據(jù)相關(guān)會計準(zhǔn)則進(jìn)行。投資性房地產(chǎn)的特點以賺取租金或資本增值為目的投資性房地產(chǎn)的主要目的是獲取租金收入或通過出售獲得資本增值，而非用于生產(chǎn)經(jīng)營。獨立的會計處理投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量、轉(zhuǎn)換、列報和披露都與自用房地產(chǎn)不同，需要根據(jù)相關(guān)會計準(zhǔn)則進(jìn)行獨立的會計處理。以公允價值計量投資性房地產(chǎn)通常以公允價值計量，并將其變動計入當(dāng)期損益，以反映其市場價值的變化。種類多樣投資性房地產(chǎn)包括出租的房屋和土地，以及為出租而持有的土地使用權(quán)，涵蓋多種類型的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量本章將深入探討投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量方法，包括確認(rèn)條件、初始計量和后續(xù)計量等。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量是投資性房地產(chǎn)會計核算的基礎(chǔ)，也是判斷投資性房地產(chǎn)是否滿足會計準(zhǔn)則要求的重要環(huán)節(jié)。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件符合定義企業(yè)持有的房地產(chǎn)必須滿足投資性房地產(chǎn)的定義，即為賺取租金或資本增值而持有?？刂茩?quán)企業(yè)必須控制該房地產(chǎn)，即擁有該房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)。能夠可靠地計量投資性房地產(chǎn)的公允價值或成本必須能夠可靠地計量，并能夠持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟利益。投資性房地產(chǎn)的初始計量1成本法投資性房地產(chǎn)的初始計量通常采用成本法，即以購入時的實際成本作為其初始計量金額。2實際成本實際成本包括購買價格、相關(guān)稅費、以及使該房地產(chǎn)達(dá)到可使用狀態(tài)所發(fā)生的直接支出。3其他計量方法在特殊情況下，也可以采用公允價值法計量投資性房地產(chǎn)，例如企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)交換獲得的投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量公允價值計量模式企業(yè)選擇公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)在取得后應(yīng)以公允價值計量，公允價值變動計入當(dāng)期損益。成本模式企業(yè)選擇成本模式，投資性房地產(chǎn)在取得后應(yīng)以成本計量，并按其預(yù)計使用年限計提折舊，減值損失計入當(dāng)期損益。三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，或者將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，或者將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等情況。這些轉(zhuǎn)換需要根據(jù)相關(guān)會計準(zhǔn)則進(jìn)行特殊處理。從自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)定義變更企業(yè)將用于自身生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)改變用途，改為出租或出售，則需將其轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日期轉(zhuǎn)換日期應(yīng)為企業(yè)決定改變房地產(chǎn)用途的日期，即企業(yè)將該房地產(chǎn)用于出租或出售的日期。計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)定義變更企業(yè)將原本用于出租或出售的房地產(chǎn)改變用途，將其用于自身生產(chǎn)經(jīng)營活動，則需要將其轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日期轉(zhuǎn)換日期應(yīng)為企業(yè)決定改變房地產(chǎn)用途的日期，即企業(yè)將該房地產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的日期。計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。從存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)定義變更企業(yè)將原本用于銷售的房地產(chǎn)改變用途，改為出租或出售，則需將其轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日期轉(zhuǎn)換日期應(yīng)為企業(yè)決定改變房地產(chǎn)用途的日期，即企業(yè)將該房地產(chǎn)用于出租或出售的日期。計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。特殊情況若企業(yè)將開發(fā)完成但尚未銷售的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，需考慮其已發(fā)生的開發(fā)成本以及預(yù)計未來可能發(fā)生的開發(fā)成本。四、投資性房地產(chǎn)的列報和披露本章將重點介紹投資性房地產(chǎn)在財務(wù)報表中的列報和披露要求，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和附注中的披露內(nèi)容。了解這些要求有助于企業(yè)準(zhǔn)確反映投資性房地產(chǎn)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。資產(chǎn)負(fù)債表中的列報1分類投資性房地產(chǎn)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨列示，并按照公允價值模式或成本模式進(jìn)行分類。2計量采用公允價值模式的，應(yīng)以公允價值計量，公允價值變動計入當(dāng)期損益。采用成本模式的，應(yīng)以成本計量，并按其預(yù)計使用年限計提折舊。3披露企業(yè)應(yīng)在附注中披露投資性房地產(chǎn)的分類、計量模式、以及公允價值變動等重要信息。利潤表中的列報公允價值模式企業(yè)選擇公允價值模式，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當(dāng)期損益，列示在利潤表的“公允價值變動收益”科目中。成本模式企業(yè)選擇成本模式，投資性房地產(chǎn)的折舊費用和減值損失計入當(dāng)期損益，列示在利潤表的“資產(chǎn)減值損失”科目中。附注中的披露基本信息企業(yè)應(yīng)在附注中披露投資性房地產(chǎn)的分類、計量模式、以及公允價值變動等重要信息。詳細(xì)數(shù)據(jù)企業(yè)應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)的成本、累計折舊、減值損失等相關(guān)數(shù)據(jù)，并提供相關(guān)的計算方法和假設(shè)。法律合規(guī)企業(yè)應(yīng)披露與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)、內(nèi)部控制制度、以及重大訴訟等信息，確保信息披露的完整性和準(zhǔn)確性。五、投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用案例分析本章將通過一系列案例分析，深入探討投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用場景和具體操作流程。這些案例涵蓋了投資性房地產(chǎn)的購買、轉(zhuǎn)換、以及在財務(wù)報表中的列報等方面。案例一：購買投資性房地產(chǎn)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)購買房地產(chǎn)時，應(yīng)判斷其是否符合投資性房地產(chǎn)的定義，并根據(jù)確認(rèn)條件確認(rèn)其為投資性房地產(chǎn)。初始計量投資性房地產(chǎn)的初始計量應(yīng)以其成本計量，成本包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于該資產(chǎn)的支出。后續(xù)計量企業(yè)可以選擇公允價值模式或成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，并根據(jù)選擇模式進(jìn)行相應(yīng)的會計處理。財務(wù)報表列報企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨列示，并按照選擇的計量模式進(jìn)行分類和披露。案例二：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1定義變更企業(yè)將原本用于自身生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)改變用途，改為出租或出售，則需要將其轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2轉(zhuǎn)換日期轉(zhuǎn)換日期應(yīng)為企業(yè)決定改變房地產(chǎn)用途的日期，即企業(yè)將該房地產(chǎn)用于出租或出售的日期。3計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。4特殊情況若企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，需考慮其已發(fā)生的折舊、減值等因素，并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。案例三：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)用途變更企業(yè)將原本用于出租或出售的房地產(chǎn)改變用途，改為自身生產(chǎn)經(jīng)營使用，則需要將其轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日期轉(zhuǎn)換日期應(yīng)為企業(yè)決定改變房地產(chǎn)用途的日期，即企業(yè)將該房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營的日期。計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。財務(wù)影響轉(zhuǎn)換后，企業(yè)不再對該房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷，但需要考慮其公允價值變動對其財務(wù)報表的影響。案例四：存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)定義變更企業(yè)將原本用于出售的房地產(chǎn)改變用途，改為出租或持有，則需要將其轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)應(yīng)在改變用途的日期進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并進(jìn)行相應(yīng)的會計處理。計量調(diào)整轉(zhuǎn)換時，需將房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為其公允價值，公允價值變動計入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換后，企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)的計量模式進(jìn)行后續(xù)計量，并進(jìn)行相應(yīng)的折舊或攤銷。六、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)問題探討本章探討投資性房地產(chǎn)在實際應(yīng)用中常遇到的幾個重要問題，包括公允價值計量、折舊政策、以及減值測試等。了解這些問題對于企業(yè)準(zhǔn)確理解和運用投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計準(zhǔn)則至關(guān)重要。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量公允價值的確定企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和市場信息，采用適當(dāng)?shù)墓乐导夹g(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，并進(jìn)行合理的記錄和更新。估值技術(shù)的運用常用的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法，企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的具體情況選擇合適的估值技術(shù)進(jìn)行計量。公允價值變動的影響投資性房地產(chǎn)的公允價值變動會影響企業(yè)利潤表的損益，企業(yè)應(yīng)及時反映公允價值變動對財務(wù)報表的影響。投資性房地產(chǎn)的折舊政策1折舊方法企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和使用壽命，選擇適當(dāng)?shù)恼叟f方法，例如直線法或加速折舊法。2折舊年限投資性房地產(chǎn)的折舊年限應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用壽命確定，并考慮其預(yù)計殘值。3折舊計提企業(yè)應(yīng)按照選定的折舊方法和折舊年限，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計提折舊，并將折舊費用計入當(dāng)期損益。4特殊情況對于使用壽命不確定的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可不計提折舊，但應(yīng)在附注中進(jìn)行披露。投資性房地產(chǎn)的減值測試減值跡象企業(yè)應(yīng)定期評估投資性房地產(chǎn)是否存在減值跡象，例如公允價值持續(xù)低于其賬面價值，或使用該房地產(chǎn)的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生不利變化。減值測試如