工程項目策劃作業(yè)指引教學(xué)課件

工程策劃作業(yè)指引

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1.指引概況

目的規(guī)范公司工程策劃管理。

適用范圍適用于公司項目工程各種策劃的管理。

工程策劃是在工程施工前，對整個工程管理過程進行戰(zhàn)略性的總體策劃，

定義使施工總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容

有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范。

主導(dǎo)部門項目管理部

部門指引中承擔(dān)職責(zé)

開發(fā)技術(shù)分管領(lǐng)導(dǎo)審批《項目工程策劃報告》。

項目管理分管領(lǐng)導(dǎo)審核《項目工程策劃報告》。

項目管理部負(fù)責(zé)編制《項目工程策劃報告》并組織相關(guān)部門評審。

相關(guān)部門參與《項目工程策劃報告》評審。

2.工程策劃涉及范圍

2.1工程管理策劃概述

2.1.1工程管理策劃時間及適用范圍

2.1.2工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系

2.1.3工程管理策劃作用

2.1.4《工程管理策劃報告》評審流程

2.2總平面管理策劃

2.2.1總平面管理策劃概念

2.2.2總平面管理策劃作用

2.2.3總平面管理策劃內(nèi)容

2.2.4布置原則

2.3工程進度管理策劃

2.3.1工程進度管理策劃概念

2.3.2工程進度管理策劃作用

2.3.3工程進度管理策劃內(nèi)容

2.3.4施工過程中的進度管控措施策劃

2.4工程質(zhì)量管理策劃

2.4.1工程質(zhì)量策劃概念

2.4.2工程質(zhì)量策劃作用

2.4.3工程質(zhì)量策劃內(nèi)容

2.4.4施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃

2.5安全文明施工管理策劃

2.5.1安全文明施工管理策劃概念

2.5.2安全文明施工管理策劃作用

2.5.3安全施工管理策劃內(nèi)容

2.5.4文明施工管理策劃內(nèi)容

2.5.5安全與文明施工管控措施

3.工作程序

3.1工程策劃概述

3.1.1工程管理策劃時間及適用范圍

在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目管理部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》、

《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目的工程管理內(nèi)容進行總體策劃。

3.1.2工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系

工程管理策劃包括總平面布置、工程質(zhì)量、安全文明施工、工程成本、工程進度、項目管理部架構(gòu)

及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。本指引對總平面布置策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃、

進度策劃等方面來進行闡述，重點是對各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進行說明，對項目“如

何進行工程管理策劃”、“工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和注意事項”“在工程管理過程

中有哪些管控措施”等問題進行了探索。工程進度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工

程項目管理必須在進度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程質(zhì)量

管理策劃、安全文明管理策劃、工程進度管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。

3.1.3工程管理策劃作用

(1)統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

(2)從工程管理角度對工程分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式

選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標(biāo)的要求。

(3)甲供材采購、工程合約造價等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項

目合約造價總目標(biāo)的要求。

(4)銷售入市實際等方面提出建議，促使?fàn)I銷策劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標(biāo)的要求。

(5)為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項目管理全過程中得到更

好地落實，使項目開發(fā)進度能按照公司總體進度目標(biāo)全面如期推進。

3.1.4《工程管理策劃報告》評審流程

(1)項目管理部進行工程策劃，并編制形成《項目工程策劃報告》初稿，組織公司相關(guān)部門進行評審；

(2)《項目工程策劃報告》初稿進行評審后，項目管理部根據(jù)評審意見對《XX項目工程劃報告》初

稿進行修訂后，上報項目管理部分管領(lǐng)導(dǎo)審核、開發(fā)技術(shù)部分管領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)審批后開始執(zhí)行。

3.2總平面管理策劃

3.2.1總平面管理策劃概念

總平面管理策劃是在設(shè)計方案及營銷需求等針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，以施工總平

面規(guī)劃為依據(jù)，項目管理部根據(jù)項目進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確總包

單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的

重要依據(jù)。

簡單概括，總平面管理策劃是從公司項目工程管理的角度進行的項目施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于總包

方施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。

3.2.2總平面管理策劃作用

(1)總平面管理策劃是工程管理策劃的重要內(nèi)容之一，具有前瞻性的合理總平面管理策劃可以有效地

降低項目管理成本，保證項目開發(fā)有序進展。總平面管理策劃作用具體體現(xiàn)為：

?提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識。通過項目總平面管理策劃，

與開發(fā)技術(shù)、營銷管理、合約造價等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共

識，有利于各部門及時、有效地相互配合；

?作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本。總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價相

關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)。例如，臨時施工道路、機械布置、材料堆場設(shè)置等

內(nèi)容應(yīng)作為總包單位招標(biāo)重要依據(jù)；在招標(biāo)時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工

過程中的措施費簽證，便于合約造價?？偘鼏挝环謪^(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容

對合約策劃起重要的指導(dǎo)作用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進度管理策劃、質(zhì)量管理策

劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)；

?作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)?？偲矫婀芾聿邉澴鳛榭偘贤母郊?，明確了雨、污水

排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容總包單位均在措施

費清單內(nèi)逐項報價。項目管理部要求總包單位采取安全文明措施時，既有具體項目、做法又

有相應(yīng)清單造價，具有較強的執(zhí)行力。

3.2.3總平面管理策劃內(nèi)容

(1)合理劃分項目工程同一開發(fā)周期或不同開發(fā)周期的總包單位、標(biāo)段的總平面管理策劃問

題。

(2)臨時施工道路組織：在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，

分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法(附斷面圖)及相應(yīng)配合措施(包括洗車池、

沉砂池、排水溝等具體做法和位置)，施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。

(3)場內(nèi)土方平衡：在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進行考慮的前提下，項目管理部應(yīng)綜合考慮基

礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因

素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外運或從場外拉土進場回填的土方量。

(4)鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場：明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場

的位置、范圍及地面做法。

(5)施工機械布置：綜合考慮總包單位標(biāo)段劃分、成本、進度等因素，明確包括塔吊、井架、

施工電梯、碎輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大概位置。

(6)特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式：明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程

提前插入，綜合考慮成本、進度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。

(7)臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置：按照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，

綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場

工程標(biāo)段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污

水及時排放無積水。

(8)施工順序安排：綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等因素，結(jié)合營銷要求，提前策劃

明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。

(9)分階段場地布置：由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理策

劃應(yīng)分階段進行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室

施工階段，但各階段的總平面策劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。

3.2.4布置原則

各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案

的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。

(1)總包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則

?(售樓區(qū)域等進度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家總包

單位，這樣項目管理部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗，多層

項目一家總包承建面積不宜超過3萬m2,別墅項目一家總包承建面積不宜超過2萬m2,

高層項目一家總包承建面積不宜超過5萬m2?

?在引進未與我司合作過的新總包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新

總包單位獨立承建一個項目，以減少風(fēng)險。

?綜合考慮各個標(biāo)段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。

?施工難度大與難度小的部分在一個標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不

影響項目分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或別墅合理搭配成一個標(biāo)段，盡量不

要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH的標(biāo)段；同時各總包單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太

大。

?如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外景觀等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃

分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個總包單位配合，減少項目協(xié)調(diào)工作量。

?占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家總包單位承建。

?分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生

活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另

外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由公司在總包單位進場前完成，以縮短搭接時間?；A(chǔ)設(shè)施一

般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。

(2)臨時施工道路組織原則

?盡量在各自總包單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各總包單位現(xiàn)場封閉管理。

?盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能

夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為

瀝青，可先施工至碎面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如

正式道路完成面為碎面層，建議按最終完成面標(biāo)高降低200完成正式道路，待入伙前再在道

路上面澆筑與道路同標(biāo)號的200厚碎，保證路面觀感；如小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨

時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。

?臨時施工道路建議盡量形成灶面層，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形

象。

?臨時施工道路及相應(yīng)配合措施(包括洗車池、沉砂池、排水溝等)建議由公司在總包單位進

場前完成，以縮短臨建時間。但應(yīng)在總包及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨

時施工道路各自的維護范圍和責(zé)任。

?應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工

區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。

(3)場內(nèi)土方平衡原則

?協(xié)調(diào)開發(fā)技術(shù)部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地建筑。

?場地內(nèi)設(shè)置合理的土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置

在相鄰、較晚開發(fā)的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置

在工期短，晚開工的棟號。

?充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好

臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。

?一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，合約造價難度較大。建議在基礎(chǔ)

土方開挖及回填施工前，項目管理部應(yīng)結(jié)合總平面策劃中的土方平衡考慮，認(rèn)真審核總包單

位的基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容后，

再開始施工。否則，總包單位為方便施工，搶進度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工,

不利于合約造價，并易引起合約糾紛。

?通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進行外運，實際操作中應(yīng)做好實測

工作。

?對于別蟹或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花

園內(nèi)的土方回填量較大。

(4)鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場布置原則

?售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運。

?鋼筋堆場及其加工場地要進行場地硬化(100厚C10碎)，砂石等其他材料堆場地面可用石

粉渣(50厚)處理。

?材料堆場及其加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之

內(nèi)。

(5)施工機械布置原則

?機械位置布置時要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后材料的水平、垂直運輸能否順暢，并要保證

作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠(yuǎn)離

售樓區(qū)域。

?按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮

成本和進度，確定機械數(shù)量。例如，多層一般每兩個單元不大于十米，設(shè)置一個井架，高層

一般一棟設(shè)置一臺雙籠施工電梯，塔吊一般按50?60米垂直運輸覆蓋進行合理布置。

?由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪

拌方式，砂漿攪拌機集中設(shè)置，一臺攪拌機只能供應(yīng)單品種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集

中攪拌點要保證到相應(yīng)各棟的運輸路線合理、通暢。

?提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機械基礎(chǔ)部分需

打樁，則應(yīng)在樁基施工過程中完成相應(yīng)的機械基礎(chǔ)部分施工，既保證進度又節(jié)約成本。

(6)特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原則

?多層和高層住宅建議在二層以上均要進行外架懸挑(如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層

懸挑)這樣室外部分的管線、部分景觀工程針對多層和高層住宅，至少可以提前兩個月的時

間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因

素，可以不進行外架懸挑。

?售樓準(zhǔn)備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未

封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。

?高度重視懸挑部位的防護措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下

交叉-施工的情況，安全隱患較大。

?樣板房范圍內(nèi)的懸挑架更加要重視防護安全性，建議此部分的防護具體措施以詳圖的形式在

招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。

(7)臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則

?臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用

315KVA的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容

量的電容器來進行功率因數(shù)補償，不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價。

?臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就將產(chǎn)生較大

線路電壓降而不利于機械設(shè)備的經(jīng)濟運行。同時，臨時變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分

區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。

?施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以

保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要

便于安全文明施工的管理。

?如果經(jīng)常會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，可在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電

機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電

力供應(yīng)。

?施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水

池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各總包單位能單獨供水計量的原則來布

置。

?雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底

均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，

溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時溝渠側(cè)壁倒塌；場地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水

井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。

?施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進行

收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過

程中手續(xù)不全而遭致處罰。

(8)施工順序安排原則

?盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開始主體部分施工；基

礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填再往上施工；

?高差大的項目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項目。

?對于場地布置緊張的項目，可以提前策劃，適當(dāng)推遲部分棟號的開工時間，以作為其它棟號

的臨時施工場地布置或作為臨時土方堆放點；

?對于分期開發(fā)的項目，要充分考慮各期之間聯(lián)動開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進下一期的各項前

期工作如下：

＞地下室的開工時間要合理策劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否則將影響本期項

目的竣工驗收及入伙。

＞利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進度。一般項目首期進度緊張，設(shè)計出圖進度很難實現(xiàn)

“先地下，后地上”的施工策劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進度一般能夠保證，則正式道

路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。

＞保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。

(9)分階段場地布置原則

?如項目受場地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場地布置差別較大,

存在較多重新布置和二次搬運的情況，則應(yīng)每個階段單獨形成總平面布置圖，作為總包合同

的附件。

?提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進行封閉管理時，后續(xù)施工

區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；

?各階段的總平面策劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置，售樓區(qū)場地布置原則如下：

＞售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場、加工場地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運；另塔吊、施工電梯、

井架等利用時間較長的施工機械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。

>設(shè)有樣板房的棟號一般主體施工及裝修仍未完工，故獨立于看房通道路線以外的施工通道

應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進入該棟號樓層施工；對于TH

住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號在開放前必須達到完工狀態(tài)。

>保證停電時售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、總包單位臨時

發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等

售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。

3.3工程進度管理策劃

3.3.1工程進度管理策劃概念

工程進度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設(shè)工程項目對應(yīng)階段的工作內(nèi)容、工作程序、

持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制形成工程進度計劃并將計劃付諸實施，在工程實施的過程中定期或不定期地檢

查實際進度是否按照進度計劃來進行，如出現(xiàn)偏差則對偏差原因進行分析，從而采取糾偏措施或調(diào)整、

原計劃。

工程進度管理策劃就是從開發(fā)商的角度出發(fā)，通過編制《項目發(fā)展進度計劃》《出圖、定樣、分判

及甲供材進場計劃》《施工總進度計劃》等進度計劃，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工

的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期

實施的進度管理控制措施進行預(yù)先安排。進行工程進度管理策劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、

銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合,從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進,

同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。

3.3.2工程進度管理策劃作用

(1)按照指標(biāo)的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。

(2)可使公司各部門圍繞進度目標(biāo)進行提前溝通，在設(shè)計出圖、合約分判、選材定樣、分期

銷售等方面采取哪些措施以保證進度目標(biāo)方面達成共識，以便在施工過程中進行有效地協(xié)調(diào)

配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。

(3)提供依據(jù)：為進行合約招標(biāo)策劃、工程標(biāo)段劃分、選擇招標(biāo)方式提供依據(jù)；為進行報批

報建策劃，選擇報批報建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場選定優(yōu)化施工方案、進行合理的總平面布置

提供依據(jù)。

(4)按策劃進行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運

用不均衡或浪費，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過程中對實際施工進度進行對比分析，

及時糾正進度偏差，為順利實現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。

3.3.3工程進度管理策劃內(nèi)容

（1）項目發(fā)展進度計劃策劃

1）發(fā)展進度計劃編制內(nèi)容

?編制時機

＞《項目發(fā)展進度計劃》，對各分期分區(qū)進度計劃進行編排，重點是對售樓區(qū)設(shè)計、分判、

報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體

分判及開工時間等關(guān)鍵節(jié)點將作為進度考核目標(biāo)來力保完成。

＞《項目發(fā)展進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各

期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)點進行安排，其中售樓區(qū)達到對外開放條件的

時間節(jié)點將作為進度考核目標(biāo)來力保完成。

＞售樓區(qū)工程達到對外開放條件后，編制第三版《項目發(fā)展進度計劃》，結(jié)合前期計劃實施

情況對售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點進行調(diào)整，并對后續(xù)各期設(shè)計、分判、報建、施工、銷售等進度節(jié)

點進行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進度考核目標(biāo)來力保完成。

?編制程序

＞在每版《項目發(fā)展進度計劃》編制前，各部門分別編制設(shè)計、合約、報建、營銷、施工初

步計劃，由項目管理部匯總編制形成《項目發(fā)展進度計劃（第X版）》初稿，然后由綜合

部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)進行評審和修改?！俄椖堪l(fā)展進度計劃（第X版）》經(jīng)公司

總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對各相關(guān)部門和項目管理部進行年度進度考核的依據(jù)。

2）發(fā)展進度計劃編制原則

?《項目發(fā)展進度計劃》需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進度指標(biāo)，要求在取得項目土

地使用權(quán)后，公司將從年度銷售利潤、開工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項目年度銷售

利潤和竣工備案面積等總體進度指標(biāo)要求。因此，在編制《項目發(fā)展進度計劃》時，需要對

進度計劃進行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來合理壓縮工期，以滿足公司總體進度指標(biāo)的

要求。

?設(shè)計出圖計劃需要滿足項目分期分區(qū)銷售進度目標(biāo)的要求

＞一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前出圖，以辦理樁

基提前開工許可證，在主體施工之前提前進行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周

期較長（一般需要30?60天施工時間），故土0.00以下的地下室施工圖還可提前出圖，

以便盡快進行地下室的施工。

?建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇要滿足進度目標(biāo)要求

A建筑開發(fā)技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安合約造價目標(biāo)要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場地質(zhì)條

件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場施工條件的影響，同時還需要滿足項

目發(fā)展進度目標(biāo)的要求。基礎(chǔ)、鋼筋、模板、碎澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定

位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時還要兼顧質(zhì)量和安全保證

措施。

?工程標(biāo)段劃分需要滿足進度目標(biāo)要求

＞為了滿足項目發(fā)展進度目標(biāo)的要求，需要在滿足項目成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進行

合理的工程標(biāo)段劃分，按照建筑面積引進2?3家總包單位進行施工。幾家總包單位同時

施工，能減少各家施工單位的同期勞動力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位之間能展

開競爭，便于項目管理部加強進度管理，從而減少進度風(fēng)險。

?售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求

＞在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對分期分區(qū)和建筑形式方面進行針對性的調(diào)整和策劃，

以滿足售樓區(qū)開盤銷售的進度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層

相對集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)

計在第一個標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修

工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進行樣板房裝修創(chuàng)造條件。

?各單位工程的施工順序需要滿足項目發(fā)展進度的要求。在編制項目發(fā)展進度計劃時，需要對

幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項工程的施工順序進行合理的策劃，并對分期

出圖、工程分判等計劃進行針對性安排，以滿足項目發(fā)展進度目標(biāo)的要求。

?售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進度目標(biāo)的要求。按照常規(guī)的項目開發(fā)程序，樁基

和施工圖出圖后才能進行樁基和主體工程的招投標(biāo)程序（樁基工程分判需15-20天，主體

工程分判需40?50天）。為了滿足售樓區(qū)進度目標(biāo)的要求，在綜合考慮成本和進度控制的基

礎(chǔ)上，對售樓區(qū)域關(guān)鍵線路上的樁基采取邀請招標(biāo)等方式來進行分判，以便施工單位可提前

進場進行臨建搭設(shè)等準(zhǔn)備工作，一待施工圖出圖即可開工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。

?進度計劃要切實可行，留有余地。在項目開發(fā)過程中，存在許多諸如政府主管部門政策變化、

雨季和臺風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進

度計劃編制之前要對項目開發(fā)過程中的重點、難點進行分析，提前制定應(yīng)對措施，并充分考

慮各種不利因素的影響，在進度計劃編制時適當(dāng)留有余地。

?不同物業(yè)類型的合理開發(fā)周期需要保證。由于各分部分項工程施工需要合理的工期才能滿足

工程質(zhì)量和合約造價的要求，且設(shè)計、報建、施工過程中都存在一些不確定因素，故不能為

了滿足進度目標(biāo)而無限制的壓縮工期，各種不同物業(yè)類型項目的合理開發(fā)周期需要保證。為

保證進度計劃的合理性和可行性，在進度計劃編制前，除了對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲞M度管理水平應(yīng)

有所了解外，還需對公司已建項目的進度工期經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行分析。

3）發(fā)展進度計劃實施管控措施

a）進度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度

＞為了促使設(shè)計、報建、合約、施工等進度計劃的按期實施，從《項目發(fā)展進度計劃》中選

取適當(dāng)?shù)??6個關(guān)鍵進度節(jié)點，形成各相關(guān)部門及項目管理部的年度進度考核目標(biāo)，簽

訂《部門/項目管理部年度經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任狀》。在年終部門和項目管理部考核時，通過

進度考核目標(biāo)與實際完成時間的對比，來對各相關(guān)部門及項目管理部的進度執(zhí)行情況進行

考核。

b）進度計劃月度評價和動態(tài)調(diào)整措施

＞通過對各部門和項目管理部該月設(shè)計、報建、分判、施工等計劃進度節(jié)點與實際完成情況

的月度分析，對項目每月進度超前或滯后的原因進行分析和預(yù)警，對其中存在的偏差及時

予以糾正，使得項目開發(fā)進度總是沿著計劃的軌道前進；對由于不可抗因素造成項目進度

計劃重大延誤的，可對《項目發(fā)展進度計劃》進行及時調(diào)整，使進度計劃更具有實際指導(dǎo)

意義。

c）項目協(xié)調(diào)例會制度

＞在項目開發(fā)過程中，為避免《項目發(fā)展進度計劃》中的設(shè)計、報建、分判、施工等各計劃

進度節(jié)點的延誤和相互干擾，由項目管理分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭召集開發(fā)技術(shù)部、投資拓展部、合

約造價部、營銷管理部等部門及項目管理部每周舉行一次項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會。在會中，對

各部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的問題進行討論并擬定解決措

施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展進度計劃全面、均衡的推行。

4）發(fā)展進度計劃編制注意事項

a）理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)

＞一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路

直接影響著進度總目標(biāo)的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關(guān)鍵任務(wù)的工期進行重點

控制。在進度計劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項目開工、主體封頂、樣板房及

售樓處裝修完成、竣工驗收備案等工作任務(wù)節(jié)點是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點，故在進度

計劃的編排時也需要重點安排。

b）關(guān)犍線路工期的優(yōu)化調(diào)整

＞按照分部分項工程的正常工期來編排進度計劃，工期往往不能滿足施工進度總目標(biāo)的要

求，故需要按照施工進度控制總目標(biāo)來對進度計劃的工期進行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常

進度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時間，但由

于工期壓縮的需要，可通過邀請招標(biāo)、辦理樁基提前開工證等方式來減少合約、報建流程

在關(guān)鍵線路的耗用時間，從而有效縮短工期。

C）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整

＞除充分考慮關(guān)鍵線路上的時間控制外，還應(yīng)對非關(guān)鍵線路上的工作任務(wù)在自由時差范圍內(nèi)

進行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動力、材料、施工機具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量

避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽低的現(xiàn)象發(fā)生。

d）進度、質(zhì)量、成本的綜合平衡

＞一味壓縮工期將造成工程費用的提高，各分部分項工程的合理工期得不到保證也將造成工

程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動力的“窩工”浪費。因此，

在編排進度計劃時需要盡量在工期、質(zhì)量和費用方面取得平衡，在滿足進度、質(zhì)量、費用

控制目標(biāo)基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項工作任務(wù)的起止時間。例如：在未取得施工

許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而總包單位遲

遲不能進場進行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機設(shè)備和資金的閑置浪費。

e）進度計劃要符合實際、松緊適度

＞進度計劃編排時要考慮本項目造價控制水平下所能吸引到的施工單位的進度控制水平，同

時還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條件、建筑市場勞動力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不

利因素的影響，故施工進度計劃的編排要安排應(yīng)適當(dāng)、符合實際，既不能太緊，又不能太

松，計劃太緊造成無法完成，計劃太松則不能發(fā)揮施工效率。

f）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰

＞在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過合理編排，使各分

部分項工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工，確?？偂⒎职鼏挝桓魇┕ぐ嘟M能夠組

織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復(fù)進出場、

勞動力停工窩工嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。

（2）出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃策劃

5）計劃編制內(nèi)容

?在項目開工前，項目管理部需要相應(yīng)編制《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》；在

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得和售樓區(qū)開放后，《項目發(fā)展進度計劃》需要根據(jù)實際進度情況

進行調(diào)整，則《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》也需要進行相應(yīng)的調(diào)整。

?《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》的編制依據(jù)為《項目發(fā)展進度計劃》和開發(fā)

技術(shù)部、合約造價部、項目管理部相應(yīng)的詳細(xì)進度節(jié)點計劃，其主要內(nèi)容如下：

a）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃

＞在《項目發(fā)展進度計劃》中對方案、擴初、施工圖設(shè)計等主要設(shè)計進度節(jié)點進行了規(guī)

定，但對各種設(shè)計圖的細(xì)化出圖節(jié)點沒有明確，《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場

計劃表》將該項目各分期分區(qū)施工過程中所有需要的施工圖和二次深化設(shè)計圖的出圖

時間進行一一列舉，并通過計劃交付時間與實際交付時間的對比，來督促開發(fā)技術(shù)部

對各項圖紙的設(shè)計進度進行控制，以便更好地滿足工程施工的需要。

b）材料、施工樣板確認(rèn)計劃

＞在施工前需要設(shè)計師對所采用的各項材料設(shè)備進行樣板確認(rèn)，在施工過程中需要設(shè)計

師對各個施工樣板進行確認(rèn)，是貫徹“樣板先行”制度、保證工程設(shè)計效果和施工質(zhì)

量的重要原則。如果材料、施工樣板的確認(rèn)時間不及時，將造成現(xiàn)場''窩工"、工期延

誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在《項目出圖、定樣、分判及甲供材進場計劃表》中對所

有材料、施工樣板的確認(rèn)時間進行控制。

c）工程分判及承建商進場計劃

＞在《項目發(fā)展進度計劃》中對樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點進行了

規(guī)定，但還需要對各分期分區(qū)中所有總、分包工程的細(xì)化分判節(jié)點和承包商具體進場

時間進行明確?！俄椖砍鰣D、定樣、分判及甲供材進場計劃表》可為合約造價部編制《工

程招標(biāo)月度計劃》提供依據(jù)，以便使工程分判進度能更好地滿足現(xiàn)場施工的要求。

d）甲供材分判及進場計劃表

＞為了滿足項目施工進度的要求，需要對各種甲供材料、設(shè)備的招標(biāo)時間和進場時間進

行規(guī)定?！俄椖砍鰣D、定樣、分判及甲供材進場計劃表》可為合約造價部編制《甲供材

料、設(shè)備等物資采購月度計劃》提供依據(jù)，同時能更好地控制各項甲供材料、設(shè)備的

進場時間，以避免材料、設(shè)備供應(yīng)不及時影響現(xiàn)場施工現(xiàn)象的發(fā)生。

6）計劃編制原則

a）設(shè)計出圖及圖紙交付時間順序要滿足《項目發(fā)展進度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。

例如：XX項目三期地下室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時出圖，XX項目室外總

圖（包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖）需要在主體施工圖設(shè)計之前出圖，以滿足

現(xiàn)場施工順序的要求。

b）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃要滿足《項目發(fā)展進度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工的進度要求。

C）設(shè)計出圖及圖紙交付計劃由項目管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與設(shè)計師進行充分溝

通，要求既能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又能綜合考慮設(shè)計單位的資源投入、造價成本，

不能因為片面追求出圖速度而忽視圖紙質(zhì)量。

d）材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場設(shè)計

效果、工程質(zhì)量和施工進度；材料樣板的確認(rèn)時間應(yīng)盡量提前，爭取在施工前將所有的材

料樣板進行確認(rèn)，為項目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認(rèn)的時間安排也需要結(jié)合現(xiàn)

場各分部分項工程施工進度進行合理安排，避免由于施工樣板確認(rèn)不及時而造成現(xiàn)場返工、

工期延誤現(xiàn)象的發(fā)生。

e）總、分包工程分判及承建商進場計劃要滿足《項目發(fā)展進度計劃》內(nèi)各分期分區(qū)施工的進

度要求。

f）各項總、分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于總、分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場施工

進度：同時工程分標(biāo)范圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在施工內(nèi)容的施工單位不明確而加大現(xiàn)

場工程協(xié)調(diào)管理的難度。

g）甲供材料、設(shè)備的分判和進場計劃要滿足現(xiàn)場施工進度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、

設(shè)備的供應(yīng)不及時而造成現(xiàn)場窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設(shè)備的供貨周期

一般在2?3個月，如果不能按照要求的時間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。

h）甲供材料、設(shè)備的分判和進場計劃由項目管理部負(fù)責(zé)編制，但編制過程中需要與合約造價

部進行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場施工進度的需要，又要能綜合考慮鋼材、電纜等價格敏

感材料的市場價格漲跌因素，不能按照“一味求快”的思路進行甲供材料、設(shè)備的采購。

否則，一方面將造成材料設(shè)備采購成本的升高，另一方面甲供材料設(shè)備提前進場將造成資

金的積壓、保管費用的提高。

7）計劃實施管控措施

a）在項目施工過程中，將各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判的計劃時間

和實際時間進行逐項對比，隨時對設(shè)計出圖、合約分判工作進行預(yù)警和調(diào)整，可使設(shè)計、

合約工作的各項進度節(jié)點得到有效控制。

b）在項目施工過程中，可組織設(shè)計、合約、項目等相關(guān)部門定期召開項目協(xié)調(diào)周例會或不定

期召開專題協(xié)調(diào)會，對各項設(shè)計出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判計劃的執(zhí)行

情況進行檢討，確保項目發(fā)展進度計劃的全面推進。

（3）施工進度計劃策劃

8）施工進度計劃編制內(nèi)容

?在《項目發(fā)展進度計劃》中，對項目分期分區(qū)的開工、主體封頂、達到預(yù)售條件、竣工驗收

等主耍進度節(jié)點進行了明確。為了更好地對工程施工進度進行中間控制，在工程施工前，項

目管理部需要編制《項目施工總進度計劃》，以便對各項工程的進度節(jié)點、施工順序進行細(xì)化

分解和合理安排。隨著《項目發(fā)展進度計劃》的調(diào)整，《項目施工總進度計劃》也需要定期進

行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工進度。通過《項目施工總進度計劃》的編制，項目管理

部可對總、分包單位的施工總進度計劃、單位工程施工進度計劃、各專項工程施工進度計劃

進行審核和中間控制，確保工程施工按照進度計劃要求如期推進。

9）施工進度計劃編制原則

a）《項目施工總進度計劃》中的各項進度節(jié)點要滿足《項目發(fā)展進度計劃》的進度要求，特

別是要對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進行精心策劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期

創(chuàng)造條件，力爭按期達到預(yù)售條件。例如：在編制售樓區(qū)施工進度計劃時，可考慮在第一

個標(biāo)準(zhǔn)層處設(shè)置外挑腳手架，以便室外管線工程、道路能夠提前插入施工；泳池、水景、

廊橋等大型室外景觀結(jié)構(gòu)工程可與主體結(jié)構(gòu)同時施工，以節(jié)省室外景觀工程在關(guān)鍵線路上

的占用時間。

b）在編制《項目施工總進度計劃》時，應(yīng)對各分部分項工程進行細(xì)化分解，具體分解成多少

中間控制節(jié)點可根據(jù)項目施工特點、建筑物、也形式、分期銷售節(jié)點、合約標(biāo)段劃分等實際

情況進行確定。

c）在編制《項目施工總進度計劃》時，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證

施工進度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后。

d）在編制《項目施工總進度計劃》時，還需考慮當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌龅倪M度控制水平，各分部

分項工程的工期安排要合理可行，合理工期時間需要保證，否則將無法有效保證設(shè)計效果

和工程質(zhì)量。

10）施工進度計劃實施管控措施

a）工程進度獎金制度

>為了充分調(diào)動施工單位加強進度管理的積極性，公司可對項目總包工程、精裝修工程、

景觀工程設(shè)立的工程進度獎金制度。根據(jù)項目實際需要，總包工程進度獎可細(xì)化分解

為開工、主體封頂、售樓工程進度、樣板房毛坯移交、拆外架、竣工驗收等中間進度

節(jié)點獎，景觀工程可按區(qū)域劃分為若干區(qū)域完成時間進度節(jié)點獎，精裝修工程原則上

不設(shè)中間進度節(jié)點獎而約定為工程竣工后一次性給付。

>工程進度獎原則上按設(shè)定的各個進度節(jié)點來分階段給付獎金，每按時完成一個進度節(jié)

點給付一次進度獎。如未按照約定時間完成各項工程中間進度節(jié)點，但施工單位采取

切實有效措施在約定時間內(nèi)趕上進度，也可對進度節(jié)點獎金進行補發(fā)。

b）審核施工進度計劃，完善進度保證措施在工程施工前，項目管理部應(yīng)對總、分包施工單位

的施工進度計劃和勞動力、材料供應(yīng)、機械設(shè)備投入等資源投入計劃進行嚴(yán)格審核，審查

施工進度計劃是否合理，有無可能實現(xiàn)，是否適合工程的實際條件和現(xiàn)場情況，避免以空

洞的不切實際的工程進度計劃來指導(dǎo)施工。為了保證施工進度，需要著重審查的內(nèi)容包括:

有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)

等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補救預(yù)案，對外墻磚、石材等訂貨期較長的材料設(shè)備有無提

前訂貨措施等。

3.3.4施工過程中的進度管控措施策劃

（1）事前控制

1）公司設(shè)計、合約和報建進度的控制。公司實行項目經(jīng)理責(zé)任制，項目經(jīng)理要牽頭落實設(shè)計、合

約和報建等各項進度計劃的推進工作，即項目經(jīng)理要起到“穿針引線”和“推土機”的作用。

項目經(jīng)理應(yīng)隨時了解設(shè)計、合約和報建進度的進展情況，并對進度問題進行及時協(xié)調(diào)。特別是

預(yù)見到關(guān)鍵線路上的設(shè)計、合約和報建進度如有不能按時完成的跡象，則應(yīng)及時采用請公司領(lǐng)

導(dǎo)出面協(xié)調(diào)、召開項目協(xié)調(diào)會、主動與有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)等方式來督促設(shè)計、合約和報建進度

的按期推進。

2）設(shè)立中間進度控制節(jié)點

對一個房地產(chǎn)項目而言，應(yīng)將施工進度計劃中各中間控制節(jié)點的計劃時間和實施時間進行對照

來實現(xiàn)過程控制。過程控制可采用狀態(tài)跟蹤表、不履約通知以及日報、月報、現(xiàn)場指令、現(xiàn)場

巡視等工具和手段來形成書面記錄。在各中間進度節(jié)點施工完成后，應(yīng)及時組織節(jié)點驗收，并

根據(jù)完成情況予以考核評價，不能如期完成的應(yīng)實施處罰措施。

3）組織圖紙會審，提高圖紙質(zhì)量

由于工程進度的壓力很大，目前開發(fā)商對建筑工程項目的設(shè)計工期要求普遍偏緊，故施工圖一

般都存在細(xì)化程度不夠、錯誤遺漏較多等問題。如果在施工圖紙會審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會導(dǎo)致

設(shè)計問題推后到后續(xù)施工過程中大量暴露，從而將導(dǎo)致大量設(shè)計變更的出現(xiàn)，甚至造成返工、

停工的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，以致延誤工期、影響工程進度。因此，在施工前，項目（監(jiān)理）部應(yīng)高

度重視施工圖紙的會審工作，督促工程管理人員和施工單位技術(shù)人員提前消化圖紙，深刻理會

設(shè)計意圖，對施工圖中的錯誤遺漏等問題提前進行暴露，要求在施工前就予以設(shè)計修改和變更,

從而減少在施工過程中工期、造價的損失。

4）關(guān)鍵線路上的工程需重點考慮技術(shù)方案

成熟的技術(shù)方案是工程施工前必須完成的一項工作，對于特殊項目還需考慮后備方案，特別是

對關(guān)鍵線路上的工程更是需要重點考慮技術(shù)方案，以確保進度計劃的如期推進。

5）樣板先行制度

為保證工程效果，公司實行“樣板先行”制度，任何材料和施工樣板都需確認(rèn)后方可進行大面

面積施工。在實際施工過程中，由于定樣往往存在材料取樣和樣板確認(rèn)來回反復(fù)多次的情況，

故在工程開工前就先確定材料、施工樣板則可以節(jié)約大量時間。

6）提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施

后勤保障是工人進場施工的前提條件，一個承建商在進場前常需要2?3個星期進行后勤保障

施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長這個周期。

7）提前規(guī)劃勞動力計劃和材料進場計劃

對于關(guān)鍵線路上的工程，應(yīng)督促施工單位提前作好勞動力計劃和材料進場計劃的規(guī)劃。在招標(biāo)

階段，施工單位往往對招標(biāo)文件中的各項條件都一概答應(yīng)，可合同簽訂后卻常常對勞動力、材

料設(shè)備等資源的投入措施難以落實。因此，在招標(biāo)文件中需對分階段工期節(jié)點和高峰期勞動力

投入等作出明確要求，并明確處罰措施。另外，對于關(guān)鍵材料或供貨期較長的材料設(shè)備，需要

在合同中要求施工單位提前備貨。

8）完善施工手續(xù)，做好現(xiàn)場準(zhǔn)備工作

在開工之前，項目管理部還要切實做好各項施工準(zhǔn)備工作，為施工單位順利進場施工創(chuàng)造有利

的條件，從而節(jié)省工期，避免人員窩工、設(shè)備閑置等現(xiàn)象發(fā)生。例如：提前辦好臨時土方開工

證、樁基提前開工證、建設(shè)工程施工許可證等施工手續(xù)，提前完成場地平整、施工用臨水臨電

提前開通、施工臨時道路建設(shè)等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。

（2）事中控制

1）制定實施性進度控制計劃，定期進行檢查項目管理部督促總、分包施工單位將總進度、單位工

程和專項工程等控制性施工進度計劃細(xì)化、分解、落實成年、季、月、周等實施性施工進

度計劃，以便于按年、月、周對現(xiàn)場施工進度進行分析對比和動態(tài)控制。

在每周固定時間，由項目（監(jiān)理）部召集所有的總、分包施工單位召開施工進度監(jiān)理協(xié)調(diào)例

會。在周監(jiān)理例會前，由施工單位填寫《進度計劃與完成情況對比表》；在會中，對施工單

位的進度執(zhí)行情況進行復(fù)核和評價，對施工單位提出的進度問題提出解決辦法，要求對進度

偏差情況提出補救措施；在會后，責(zé)任落實到具體人，對進度補救措施進行跟蹤落實。

2）建立定期的進度巡查制度

在售樓區(qū)搶工期間，工期進度非常緊張。為了切實控制施工進度，可以采取每天現(xiàn)場巡查的

方式來了解各總、分包單位的現(xiàn)場進度實際情況，通過實際進度與計劃進度的對比，來發(fā)現(xiàn)

現(xiàn)場施工進度控制方面存在的問題，例如：勞動力投入不夠、材料供應(yīng)不及時、各單位交叉

施工的工作面移交不及時等等?針對諸如此類的進度問題，當(dāng)場提出解決辦法，采取趕工措

施，“短、平、快”地及時糾正進度偏差，使實際進度盡量沿著計劃的軌道推行。

3）監(jiān)控事前和事中施工單位安排措施

施工單位在實際操作時由于受自身利益考慮和本身素質(zhì)的影響往往會出現(xiàn)進度滯后現(xiàn)象，故

在項目開工前需提前規(guī)劃好各個控制環(huán)節(jié)和控制措施，如出現(xiàn)進度滯后應(yīng)及時約談糾正。

4）對施工單位采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施確保工程進度

對于將出現(xiàn)進度偏差的施工單位，應(yīng)積極主動地采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施來確保工程進

度。一般由項目管理部先進行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)未果則需上升到公司層面來進行協(xié)調(diào)，施工單

位被協(xié)調(diào)對象也采取逐級向上協(xié)調(diào)、施壓的方式，直至到施工單位采取了滿足公司進度要求

的措施為止。

（3）事后控制

1）現(xiàn)場進度獎懲平衡制度

將施工進度與每月進度款掛鉤.主管監(jiān)理工程師在月度進度款申請單上將施工單位現(xiàn)場進度

情況實際進行分析，如未按照月進度計劃或合同工期要求完成，則延緩進度款支付時間或扣

減未完工程量款項，以督促施工單位加強施工進度管理。

為了調(diào)動施工單位的進度管理積極性，除了公司層面制定的合同約定工程進度獎金外，還可

以在施工現(xiàn)場采取小額的進度獎懲平衡措施。例如：如某施工單位前期施工進度較慢則進行

罰款，如其后期采取了有效的趕工措施則進行獎勵，獎罰金額基本平衡；如某施工單位施工

進度不能滿足進度要求則進行罰款，如另一施工單位施工進度控制較好則進行獎勵，獎罰金

額也做到基本平衡。另外，在售樓搶工期間，可以采取向施工單位收取進度罰款、向施工班

組工人直接發(fā)放現(xiàn)金獎勵的方式，以充分調(diào)動現(xiàn)場施工班組人員的工作積極性。

2）進度計劃調(diào)整、采取工期補救措施

由于雨季施工、勞動力和材料短缺、政府主管部門政策變化等原因仍有可能造成了進度計劃

的延誤，需要對后續(xù)進度計劃進行調(diào)整，并采取工期補救措施，彌補前期進度延誤工期。例

如：當(dāng)關(guān)鍵線路上的某項工程的施工時間比計劃增加時，可調(diào)整后續(xù)施工進度計劃，縮短部

分非關(guān)鍵線路上的工期，將非關(guān)鍵線路上的機械、人員等資源調(diào)整、補充到關(guān)鍵線路的某項

工程上，從而縮短關(guān)鍵線路工作任務(wù)的時間。又如：為了滿足關(guān)鍵線路上后續(xù)工程按計劃完

成的要求，還可督促施工單位采取夜間加班、延長工作時間、重新增加新的機械和人員等措

施來縮短后續(xù)關(guān)鍵工作任務(wù)的工期。

3.4工程質(zhì)量管理策劃

3.4.1工程質(zhì)量策劃概念

（1）工程質(zhì)量概念

對于房地產(chǎn)發(fā)展商而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品

施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。其驗收標(biāo)準(zhǔn)是基于現(xiàn)行國家驗收規(guī)范即所謂國家標(biāo)準(zhǔn)之上的

用戶標(biāo)準(zhǔn)。相對于通常意義上的“施工質(zhì)量”而言，工程質(zhì)量包含的范疇更廣泛，其驗收標(biāo)

準(zhǔn)更嚴(yán)格，且目前尚未形成統(tǒng)一的驗收標(biāo)準(zhǔn)。主要包括以下四部分內(nèi)容：

1）施工質(zhì)量

可由施工原因引起，也可由設(shè)計原因引起（例如露臺反坎，露空處涂料，開敞式電梯廳吊頂

等）

2）產(chǎn)品效果質(zhì)量

主要包括：設(shè)計引起的建筑產(chǎn)品功能質(zhì)量問題（例如門窗分格設(shè)計中不等寬門扇、露臺反坎、

室內(nèi)露梁等）；設(shè)計引起的建筑產(chǎn)品用戶舒適性質(zhì)量問題（例如開關(guān)面板位置布置不合理、

燈具位置布置不合理等）；建筑美觀質(zhì)量問題（例如節(jié)點及細(xì)部構(gòu)造的處理、涉及到外立面

分色、水電空調(diào)管線布置、生活陽臺開關(guān)插座布置等）

3）不滿足政府主管部門竣工驗收要求的質(zhì)量問題（例如出入口凈高、通道凈寬、電梯前室窗

開啟面積）

4）設(shè)計出圖質(zhì)量（例如圖紙設(shè)計矛盾等）

（2）工程質(zhì)量策劃概念

工程質(zhì)量策劃是站在發(fā)展商的角度，根據(jù)項目的不同情況，針對項目不同發(fā)展時期的特點，

分析研究工程質(zhì)量管理的方式、方法或控制措施。

工程質(zhì)量管理策劃特點是：質(zhì)量策劃出發(fā)點必須立足于發(fā)展商；不同項目的情況不同，質(zhì)量

策劃的重點及難點不盡相同；同一項目的不同發(fā)展時期，質(zhì)量策劃的重點及難點不盡相同。

3.4.2工程質(zhì)量策劃的作用

?減少因設(shè)計缺陷影響建筑功能性或用戶舒適性；

?減少因設(shè)計缺陷造成工程質(zhì)量；

?減少設(shè)計不符合規(guī)范影響驗收；

?減少設(shè)計與銷售不符引起住戶投訴；

?減少設(shè)計與報建不符影響規(guī)劃或消防驗收；

?加強細(xì)部構(gòu)造處理，提升項目精品形象；

?減少施工技術(shù)層面的安全事故及技術(shù)性質(zhì)量問題；

?將施工控制措施真正落實到位，減少施工質(zhì)量問題。

3.4.3工程質(zhì)量策劃的意義

?為工程質(zhì)量始終處于可控狀態(tài)、質(zhì)量目標(biāo)得以順利實現(xiàn)提供強有力的技術(shù)保障。

?提升項目質(zhì)量水準(zhǔn)，對項目銷售及公司品牌做出貢獻。

?前瞻性解決質(zhì)量及技術(shù)問題，為項目發(fā)展進度及驗收入伙順利實現(xiàn)提供有力支持；

?前瞻性解決質(zhì)量及技術(shù)問題，避免返工造成的損失，節(jié)約了工程成本。

3.4.4工程質(zhì)量策劃內(nèi)容

（4）設(shè)計優(yōu)化及完善

設(shè)計優(yōu)化及完善是項目質(zhì)量策劃中一項非常重要的工作。公司一般通過內(nèi)部會審的形式開展這一工

作。內(nèi)部會審由公司內(nèi)部各相關(guān)部門組成，主要是審查以上設(shè)計的功能性、舒適性、效果及規(guī)范方面的

問題。而外部會審則以施工單位、監(jiān)理單位提問為主，主要是解決涉及施工方面的設(shè)計問題。

1）對設(shè)計圖紙進行功能性復(fù)核。

a）建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱，室內(nèi)通道有無高度過低，陽臺/露臺與室內(nèi)有無高差等；（重點

復(fù)核首層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結(jié)構(gòu)圖對照比較）

?入戶門：門開啟方向是否合適，開關(guān)時是否自然及不妨礙周邊其他門窗或設(shè)施，貓眼

或電磁有無設(shè)置，位置是否合理等；鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無較小，窗可開

啟面積及寬度是否合適，開啟扇執(zhí)手有無過高，廚房門凈寬能否滿足搬洗衣機進出，

廚房門及首層客廳門是否考慮設(shè)置門鎖等；

?水電：室內(nèi)有無房間未考慮電話、電視、網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開關(guān)、插座位置布置是否合理,

陽臺給水、排水有無考慮并是否合理等；

?其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機等。

b）樓梯間/電梯廳：門牌號及門鈴有無考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計中有無預(yù)留，

屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等；

大堂/電梯廳：有無考慮信報箱及可視對講機等。

2）復(fù)核設(shè)計圖紙是否滿足強制性條文及各類報建批文要求。

a）通道的凈高是否滿足規(guī)范（應(yīng)特別注意建筑裝修層對凈高、凈寬的影響）；陽臺欄桿有效防護

高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計有護欄、凸窗是否設(shè)計有兒童防護網(wǎng)，欄桿的樣式（包括立桿

凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等；

b）自然通風(fēng)電梯前室通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范，高層住宅中相臨住戶窗距離是否滿足消防規(guī)范，不

滿足時是否設(shè)有防火隔斷，入戶門是否直接面對電梯合用前室，或直接面向電梯前室的戶數(shù)有

無超過規(guī)范要求，或超過時有無隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風(fēng)

的剪刀樓梯間通風(fēng)面積是否滿足規(guī)范；室外是否形成消防環(huán)路，沿建筑屋某一面是否路徑過長

而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑坡度是否滿足規(guī)范，中間穿越建筑物時洞口凈

高是否滿足規(guī)范，消防撲救面距建筑物距離是否滿足規(guī)范、撲救面方向建筑是否設(shè)計有外挑結(jié)

構(gòu)或室外環(huán)境設(shè)計有高大喬木而不滿足規(guī)范要求等。

C）廚房燃?xì)膺M戶管與灶臺火爐距離是否滿足規(guī)范要求,室外燃?xì)夤苓吺欠裼懈叽髥棠揪嚯x過近而

不滿足規(guī)范要求等。

3）以往項目成功做法或經(jīng)驗教訓(xùn)的借鑒。

總結(jié)以往項目在施工過程中或各類驗收時出現(xiàn)的問題及入伙前后業(yè)主的投訴，及時優(yōu)化和完善設(shè)

計，可避免本項目重犯以前出現(xiàn)的老毛病。

4）空調(diào)管線、生活陽臺及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等。

a）根據(jù)每一房間室內(nèi)與室外平面、立面之間的相互關(guān)系，分析空調(diào)室內(nèi)機、室外機的合理布置位

置，確定空調(diào)管線走向及空調(diào)洞的布置位置。一般來說，在凸窗部位分體機采取上供上的關(guān)系

空調(diào)管線相對短些，對外立面的影響小一些。

b）這些部位水電開關(guān)面板及水電設(shè)備相對集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊

體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細(xì)。

c）室外水電與景觀設(shè)計分別為兩個不同公司設(shè)計，相互之間難免存在沖突，如不合理處理則可能

影響效果，甚至出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口而引起業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項

設(shè)計拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時調(diào)整。