2018年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)投資篇

前言房地產(chǎn)行業(yè)研究，在對(duì)市場(chǎng)、政策、金融等方面深入分析之后，最終的落腳點(diǎn)是投資。在房地產(chǎn)投資中，投資者最關(guān)心的是買(mǎi)不買(mǎi)房、賣(mài)不賣(mài)房？買(mǎi)新房還是二手房？在城區(qū)買(mǎi)房還是在交通便利的城郊買(mǎi)房？是買(mǎi)房還是買(mǎi)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品？買(mǎi)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品？本文作為房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)的投資篇，主要從宏觀層面分析投資方向。我們認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)投資重點(diǎn)關(guān)注一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，主要考慮到“虹吸效應(yīng)”對(duì)于人口、資源的影響，三四線(xiàn)城市面臨很大的人口、資源流出壓力。對(duì)于投資者關(guān)注的具體投資問(wèn)題，我們將在后續(xù)的研究工作中陸續(xù)推出，歡迎廣大投資者持續(xù)關(guān)注。1房?jī)r(jià)走勢(shì)分析1一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市具有長(zhǎng)期配置價(jià)值一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市主要是中國(guó)的三大城市圈和核心省會(huì)城市，例如環(huán)北京、滬杭周邊、廣深之間，這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)達(dá)，人口密集，新增戶(hù)籍人口多以高學(xué)歷的知識(shí)分子和成功人士為主，需求強(qiáng)勁且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，所以一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和購(gòu)買(mǎi)力方面均有支撐，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。雖然一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于三四線(xiàn)城市，這種差距主要源自社會(huì)資源的差距所形成的，兩地的需求和購(gòu)買(mǎi)力存在明顯的差距，考慮到近期三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更具配置價(jià)值。從政策方面來(lái)看，一二線(xiàn)城市的調(diào)控政策將逐漸趨緩：2017年樓市監(jiān)管政策主要圍繞一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市及周邊地區(qū)，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存政策延續(xù)并未受到太多波及，嚴(yán)監(jiān)管主要集中在一二線(xiàn)城市。隨著樓市調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，政府調(diào)控目標(biāo)將以維持前期調(diào)控成果為主，新的監(jiān)管政策出臺(tái)的頻度將下降。從近期主要城市出臺(tái)的政策來(lái)看，并沒(méi)有新的調(diào)控政策出現(xiàn)，主要延續(xù)已出臺(tái)的相關(guān)政策。隨著一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市對(duì)于調(diào)控政策的影響逐漸消化，房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量也將逐漸企穩(wěn)回升。從市場(chǎng)角度來(lái)看，一二線(xiàn)城市樓市具有永恒的吸引力：戶(hù)籍制度下的教育福利和社會(huì)保障福利成為吸引優(yōu)秀人才持續(xù)流入的最大動(dòng)力，人口持續(xù)流入形成的增量需求為房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐，強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力使這種需求變現(xiàn)相對(duì)簡(jiǎn)單。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在2015年股災(zāi)后及2016年的樓市環(huán)境寬松利好下，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲；2017年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)持續(xù)低迷，嚴(yán)監(jiān)管下一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量確實(shí)較2016年大幅增加，但整體的同比跌幅并不大，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期有限，整體對(duì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的未來(lái)房?jī)r(jià)表現(xiàn)有信心。2三四線(xiàn)城市行情將延續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)逐漸抬升2016年、2017年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)連續(xù)兩年大漲，主要得益于去庫(kù)存政策利好持續(xù)，政策面寬松以及外來(lái)資金流入助推房?jī)r(jià)上行。隨著三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)被推高，樓市所面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升，這種風(fēng)險(xiǎn)即有市場(chǎng)面的，也有政策面的。從政策角度來(lái)講，三四線(xiàn)城市面臨的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升：“房住不炒”是樓市發(fā)展的導(dǎo)向，政府著力建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投機(jī)炒作。三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲必將引起中央和地方政府的注意；以無(wú)錫為例，無(wú)錫新建商品房?jī)r(jià)格在2016年同比上漲35.5%，領(lǐng)漲全國(guó)；2017年無(wú)錫市政府對(duì)于樓市監(jiān)管持續(xù)加碼，包括限價(jià)、限購(gòu)、限售、限貸、發(fā)展住房租賃等多種舉措，全方位調(diào)控樓市。2018年前期房?jī)r(jià)漲幅較大的三四線(xiàn)城市，后續(xù)所面臨的監(jiān)管壓力逐漸上升，房?jī)r(jià)事關(guān)民生，穩(wěn)定樓市事關(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和人民的生活，樓市調(diào)控勢(shì)所必然。從市場(chǎng)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)處在高位，繼續(xù)上漲壓力明顯：2016年和2017年三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分城市房?jī)r(jià)平均漲幅超過(guò)20%，如果按照實(shí)際的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，漲幅在20%以上的非常常見(jiàn)，當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)于房?jī)r(jià)上漲的感受更加明顯。去庫(kù)存過(guò)程中當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)房需求已經(jīng)得到消化，2017年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲主要是受投資資金流入的影響。高房?jī)r(jià)下當(dāng)?shù)孛癖姷馁I(mǎi)房意愿迅速下降，一旦一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，資金撤離是三四線(xiàn)城市樓市所必然面臨的問(wèn)題。政府建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要一定的過(guò)度期，按照目前中央“分類(lèi)調(diào)控、精準(zhǔn)施策”的調(diào)控思路來(lái)看，三四線(xiàn)城市或?qū)⒏鶕?jù)自身實(shí)際情況選擇實(shí)施相關(guān)的政策。目前三四線(xiàn)城市所面臨的政策壓力并不大，地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政是繞不開(kāi)的話(huà)題，政府也抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)也要考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，整體來(lái)看三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在2018年仍有一定的上升空間。2樓市風(fēng)險(xiǎn)分析1監(jiān)管政策延續(xù)，并向三四線(xiàn)城市蔓延2017年樓市調(diào)控主要集中在一二線(xiàn)城市及周邊，還有一些在2016年房?jī)r(jià)漲幅較高的地區(qū)，從商品房?jī)r(jià)格和銷(xiāo)量表現(xiàn)來(lái)看，調(diào)控成效明顯。2018年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的調(diào)控將延續(xù)，但隨著政策趨緩，前期的調(diào)控壓力逐漸得到釋放和消化，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將震蕩上行。隨著三四線(xiàn)城市商品房庫(kù)存下降至低位，去庫(kù)存的需求不再那么緊迫，一些三四線(xiàn)城市將退出去庫(kù)存的行列。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的提出，穩(wěn)定三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，引導(dǎo)樓市合理健康發(fā)展將是地方政府面臨的問(wèn)題。因此政策向三四線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)將更加明顯，監(jiān)管環(huán)境轉(zhuǎn)向?qū)?huì)影響到市場(chǎng)情緒和資金流向，三四線(xiàn)城市面臨的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升。2房貸利率大幅上漲，2018年仍有上升空間2017年12月全國(guó)首套房貸款利率為5.38%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.09倍，環(huán)比上漲0.37%，連續(xù)12個(gè)月上漲；同比上漲20.90%，漲幅持續(xù)擴(kuò)大。今年在金融去杠桿嚴(yán)的背景下，銀行的資金略顯緊張，基準(zhǔn)利率上浮、提高首付比例成為常態(tài)，樓市嚴(yán)監(jiān)管使房企融資和買(mǎi)房貸款受到諸多限制，融資受限導(dǎo)致樓市資金面相對(duì)緊張。房貸利率上升，貸款買(mǎi)房將要支付更高的成本：首套房貸利率已經(jīng)處在高位，但受外圍市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)對(duì)于央行加息的預(yù)期進(jìn)一步上升；金融去杠桿繼續(xù)以及政府對(duì)于房地產(chǎn)融資收緊，將使樓市資金仍顯緊張，2018年房貸利率上調(diào)的可能性依然存在，但整體的上浮空間有限。：Wind，鉅派研究院3居民部門(mén)的去杠桿居民部門(mén)的高杠桿是市場(chǎng)所面臨的一大風(fēng)險(xiǎn)，中長(zhǎng)期貸款資金大部分是流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著金融去杠桿的深化，居民部門(mén)的高杠桿將會(huì)受到關(guān)注，居民部門(mén)去杠桿的需求也將逐漸顯現(xiàn)。截至2017年12月，金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款余額達(dá)到74.1萬(wàn)億元，同比上漲18.82%，各項(xiàng)貸款余額同比增速整體保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。居民部門(mén)去杠桿的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：房貸收緊——利率上行——居民購(gòu)買(mǎi)需求收縮——商品房量?jī)r(jià)齊跌，目前房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的一個(gè)重要支撐因素是有增量資金持續(xù)流入樓市，居民對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不大。居民部門(mén)的去杠桿將導(dǎo)致資金的壓力上升，買(mǎi)房需求將被抑制，如果政策持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利沖擊。：Wind，鉅派研究院4建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制十九大報(bào)告為房地產(chǎn)發(fā)展定調(diào)，中央政治局會(huì)議提出建立“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”，被認(rèn)為是中央給明年的經(jīng)濟(jì)工作定基調(diào)，意味著2018年的樓市工作將圍繞建立“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”展開(kāi)。“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要體現(xiàn)在：一是政府房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，分類(lèi)調(diào)控、精準(zhǔn)施策，政府將大力支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在政策、金融等方面給與更多支持；二是加大土地供應(yīng)，提高土地利用效率，商品房的供應(yīng)也將進(jìn)一步加大；三是房地產(chǎn)稅的推出，房地產(chǎn)稅將主要面向富人群體，通過(guò)對(duì)富人擁有的眾多房產(chǎn)收稅，迫使一部分富人將其房產(chǎn)將收益不及預(yù)期的房產(chǎn)選擇性?huà)伿?，意味著商品房的供給將上升，對(duì)房?jī)r(jià)或?qū)⒃斐蓻_擊。32018年有哪些城市推薦買(mǎi)房？1推薦關(guān)注一二熱點(diǎn)城市及周邊2018年建議關(guān)注熱點(diǎn)城市及周邊，包括北京至雄安、滬杭周邊、廣深之間，還有一些熱點(diǎn)城市，例如南京、武漢、重慶、成都、鄭州、合肥等，這些地區(qū)在經(jīng)濟(jì)、人口方面有足夠支撐，需求和購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)。2017年大部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市都經(jīng)歷了房?jī)r(jià)調(diào)整，2018年隨著監(jiān)管蔓延，三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險(xiǎn)上升，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的配置價(jià)值逐漸提升。11月以來(lái)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的商品房成交量逐漸企穩(wěn)回升，中金公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月一二線(xiàn)城市的商品房銷(xiāo)售面積同比上漲7%，為年內(nèi)首次取得正增長(zhǎng)。中金公司對(duì)于2018年一二線(xiàn)城市的商品房銷(xiāo)售給予較高增速預(yù)期。一二線(xiàn)城市被壓抑的需求將在2018年逐漸釋放，一二線(xiàn)城市的樓市將逐漸修復(fù)，商品房量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。2可關(guān)注的三四線(xiàn)城市：環(huán)熱點(diǎn)城市及沿海一二熱點(diǎn)城市在2018年相對(duì)看好，其周邊的三四線(xiàn)城市也將受益。中國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游人口和過(guò)冬需求所帶來(lái)的增量需求十分可觀，需求和購(gòu)買(mǎi)力支撐下房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于前期房?jī)r(jià)漲幅較大的區(qū)域，建議規(guī)避。圖3：都市圈具有很好的配置價(jià)值：公開(kāi)資料，鉅派研究院4市場(chǎng)展望1住宅地產(chǎn)：一二線(xiàn)城市配置價(jià)值顯現(xiàn)樓市調(diào)控政策將在2018年進(jìn)入平穩(wěn)期，一二線(xiàn)城市樓市的配置價(jià)值逐漸顯現(xiàn)；三四線(xiàn)城市短期仍有所表現(xiàn)，長(zhǎng)期來(lái)看面臨監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)下行壓力。目前中國(guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù)，增量人口主要流向一二線(xiàn)城市，帶來(lái)的需求相當(dāng)可觀；這種情況可以理解為“虹吸效應(yīng)”，資源將更多的向區(qū)域性中心城市或者全國(guó)性的中心城市聚集，造成一二線(xiàn)城市人口和資源的集中，而大部分三四線(xiàn)城市因資源和人口流出導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有支撐。建議更多的關(guān)注一二線(xiàn)城市的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)。2商業(yè)地產(chǎn)：收益穩(wěn)定，關(guān)注度上升辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)資本對(duì)于優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)較為青睞；2016年以來(lái)的樓市調(diào)控使住宅地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)弱勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)在資本的追逐下表現(xiàn)亮眼。商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于收益相對(duì)穩(wěn)定，所面臨的問(wèn)題是競(jìng)爭(zhēng)加劇及租金增長(zhǎng)的可持續(xù)性。目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)主要存在于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。3地產(chǎn)金融：監(jiān)管梳理融資通道，關(guān)注股權(quán)投資2016年樓市監(jiān)管以來(lái)，房企融資逐漸收緊，近期開(kāi)展的資管新規(guī)對(duì)通道業(yè)務(wù)的梳理，使房企融資渠道進(jìn)一步收窄。目前國(guó)家較為提倡債轉(zhuǎn)股，在其他融資渠道受限的情況下，房地產(chǎn)股權(quán)融資將是大勢(shì)所趨。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升空間，龍頭房企有較強(qiáng)的支付能力，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企的股權(quán)融資所帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。5投資建議1選擇好的機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資將逐漸去散戶(hù)化，地產(chǎn)周期的拉長(zhǎng)將不利于個(gè)體投資，未來(lái)房地產(chǎn)投資將以機(jī)構(gòu)占主導(dǎo)。選擇好的投資機(jī)構(gòu)及相關(guān)地產(chǎn)投資基金，將有機(jī)會(huì)參與知名房企的投資項(xiàng)目，收益更高而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。2組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、新觀念新運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目等受政策和市場(chǎng)情緒影響漲跌不一，投資單一項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)大；在選擇信譽(yù)好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企的同時(shí)，建議分散投資，選擇適合自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品。3關(guān)注一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期看人口，中期看供需，短期看政策；虹吸效應(yīng)導(dǎo)致人口和資源始終向一二線(xiàn)城市聚集，房?jī)r(jià)在需求和購(gòu)買(mǎi)力的支撐下表現(xiàn)堅(jiān)挺，增量需求推動(dòng)下長(zhǎng)期看好一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。6總結(jié)對(duì)于未來(lái)城市