成品房精裝修工程管理及風(fēng)險防范

目錄CONTENTS第一部分 成品房項目精裝修管理體系的搭建第二部分 精裝修工程管理概述第三部分 精裝修工程管理對設(shè)計營銷的介入第四部分 精裝修工程管理對成本采購的介入第五部分 精裝修工程管理流程解析Part

1成品房項目精裝修管理體系的搭建第一節(jié)成品房項目精裝修管理體系搭建目的第二節(jié)成品房項目精裝修管理體系搭建流程第三節(jié)成品房項目精裝修管理體系的應(yīng)用一、成品房項目精裝修管理體系搭建目的成品房項目管理關(guān)注點成品房項目內(nèi)部管控風(fēng)險成品房項目外部客戶群訴風(fēng)險設(shè)計缺陷的發(fā)生疏忽的代價實木復(fù)合地板甲醛超標(biāo)永遠(yuǎn)的質(zhì)量問題無序的保修成品房項目精裝修投訴案例分析企業(yè)現(xiàn)狀成品房項目管理人員成品房項目管理經(jīng)驗成品房項目管理體系供方現(xiàn)狀建筑設(shè)計院裝修設(shè)計單位土建總包裝修總包監(jiān)理公司材料及部品廠家關(guān)于成品房項目精裝修管理體系的思考為什么要建立成品房項目精裝修管理體系？什么時候建立精裝修管理體系？精裝修管理體系建立的最終目標(biāo)是什么？標(biāo)準(zhǔn)化和常態(tài)化二、成品房項目精裝修管理體系搭建流程企業(yè)分析體系搭建思路組織管控體系流程管理體系技術(shù)管理體系發(fā)展階段管理架構(gòu)管控模式…企業(yè)分析體系搭建思路組織管控體系流程管理體系技術(shù)管理體系成品房項目精裝修管理體系是過渡性的管理工具由管控體系、流程體系、技術(shù)體系三部分組成是否有必要成立一個成品房管理部門？1

明確成品房項目管理架構(gòu)2

統(tǒng)一成品房項目精裝修管理標(biāo)準(zhǔn)動作企業(yè)分析

體系搭建思路組織管控體系流程管理體系技術(shù)管理體系3

明確精裝修管理標(biāo)準(zhǔn)動作審批權(quán)限明確精裝修管理標(biāo)準(zhǔn)動作決策方式明確精裝修管理標(biāo)準(zhǔn)動作成果標(biāo)準(zhǔn)明確監(jiān)督體系執(zhí)行的部門PDCA原則企業(yè)分析

體系搭建思路組織管控體系流程管理體系技術(shù)管理體系1

流程管理體系與技術(shù)管理體系的關(guān)系管理流程、作業(yè)指引、成果文件的整合成果文件盡量以模板的形式體現(xiàn)表格化工具的運用通過文件的設(shè)置強制相關(guān)部門的參與企業(yè)分析

體系搭建思路組織管控體系流程管理體系技術(shù)管理體系簡易版成品房項目精裝修管理風(fēng)險防范流程示例三、成品房項目精裝修管理體系的應(yīng)用成品房項目精裝修管理體系的應(yīng)用公司層面的共識：有用、好用、必須用（考核）實施的路徑：僵化、優(yōu)化、固化Part

2精裝修工程管理概述一.精裝修工程管理的困境客戶的關(guān)注點政府的監(jiān)管客戶購買成品房的阻礙有哪些一.精裝修工程管理的困境房地產(chǎn)項目裝修投訴標(biāo)桿企業(yè)裝修質(zhì)量群訴相同質(zhì)量問題的反復(fù)出現(xiàn)先驗房還是先收房關(guān)于我們項目的思考二.精裝修工程管理影響因素分析合作資源影響因素裝修總包影響因素土建總包影響因素監(jiān)理公司影響因素甲方分包、甲供材料單位影響因素

2.內(nèi)部原因影響因素內(nèi)因是決定性的影響因素三.精裝修工程管理解決方案建立精裝修工程管控體系投入足夠的管理資源樹立正確的質(zhì)量觀234前期充分介入其它專業(yè)工作1精裝修工程管控體系文件示例管理流程文件清單精裝修工程管理策劃流程《精裝修工程管理指導(dǎo)書》《精裝修監(jiān)理細(xì)則》《精裝修施工組織設(shè)計》精裝修工程管理策劃流程支持性文件《精裝修樣板引路管理要求》《精裝修工序管理要求》《精裝修材料管理要求》《精裝修資料管理要求》《精裝修房屋移交管理要求》《精裝修成品保護管理要求》《精裝修工期管理要求》《精裝修驗收管理要求》……Part

3精裝修工程管理對設(shè)計營銷的介入《部品深化設(shè)計會審記錄表》部品深化設(shè)計圖紙會審櫥柜、浴室柜深化設(shè)計室內(nèi)木門深化設(shè)計衣柜、玄關(guān)柜深化設(shè)計地暖深化設(shè)計淋浴屏深化設(shè)計中央空調(diào)深化設(shè)計智能化深化設(shè)計燈光系統(tǒng)深化設(shè)計.......《水電點位設(shè)計會審記錄表》《水電系統(tǒng)圖會審記錄表》櫥柜等部品深化設(shè)計應(yīng)前置《建筑結(jié)構(gòu)圖紙聯(lián)審記錄表》結(jié)構(gòu)設(shè)計與裝修設(shè)計的配合建筑設(shè)計與裝修設(shè)計的配合外窗的設(shè)計和選型分體空調(diào)定位及孔洞預(yù)留......裝修建筑結(jié)構(gòu)圖紙聯(lián)審《裝修設(shè)計圖紙會審記錄表》裝修設(shè)計圖紙會審消滅本位主義，提供專業(yè)意見，主動性工作，培養(yǎng)客戶意識明確設(shè)計范圍做到一戶一圖變異戶型鏡像戶型設(shè)計缺陷預(yù)防裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點的建立傻瓜式的《裝修設(shè)計審圖要點表》序號樓地面標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計節(jié)點備注1淋浴屏地面做法根據(jù)淋浴屏形式和地面材料選擇做法2淋浴屏擋水石做法3地漏安裝做法根據(jù)地面材料和設(shè)置部位選擇做法4廚房、衛(wèi)生間門檻石做法防水處理方式5廚房、衛(wèi)生間木門套根部做法門套防潮處理方式6入戶門門檻做法根據(jù)入戶門形式進行區(qū)分7地面材料交接做法地板與門檻石交接，地板與石材、瓷磚交接8采暖地板做法干法和濕法9樓梯節(jié)點做法分地板、瓷磚、石材10……裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點序號吊頂標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計節(jié)點備注1窗簾盒做法暗藏式、普通式2吊頂檢修口做法上人、不上人3吊燈安裝做法輕型吊燈、重型吊燈4燈槽燈帶節(jié)點做法平頂、洗墻5石膏板吊頂與墻面交接做法單層、雙層石膏板與墻面、涂料墻面，平接和凹槽6空調(diào)風(fēng)口安裝做法側(cè)出底回、底出底回7輕鋼龍骨吊頂做法U型、卡式8鋁合金扣板吊頂做法條形、方形9浴霸、排氣扇安裝做法石膏板、鋁扣板10……裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點《部品主材選用審核記錄表》客戶導(dǎo)向的部品選用部品選用標(biāo)準(zhǔn)的建立乳膠漆選用石材選用低窗護欄選用其它部品選用......裝修部品選用審核營銷樣板房管理營銷樣板房分類實體裝修樣板房和模擬實體裝修樣板房裝修展示樣板房、裝修交付樣板房和裝修工法樣板房

2.營銷樣板房驗收和風(fēng)險評估毛坯施工驗收裝修施工驗收展示風(fēng)險驗收交樓標(biāo)準(zhǔn)的編制與審核合同附圖的編制與審核裝修補充協(xié)議的編制與審核沒有做樣板房戶型的風(fēng)險評估裝修材料公示裝修銷售培訓(xùn)樣板房開放后的設(shè)計變更管理流程銷售風(fēng)險防范Part

4精裝修工程管理對成本采購的介入裝修總包資源開發(fā)裝修總包資源現(xiàn)狀裝修總包對部品資源的整合我們需要什么樣的裝修總包？一.精裝修總包采購裝修總包采購合同編制裝修總包采購清單的編制與審核裝修總包招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化清單清單的準(zhǔn)確性和全面性輔材品牌范圍的明確措施費用的明細(xì)對基本裝修成本的了解裝修總包采購技術(shù)質(zhì)量要求裝修總包管理人員配置要求合同附件標(biāo)準(zhǔn)化一.精裝修總包采購二.精裝修部品采購裝修部品采購資源開發(fā)標(biāo)桿企業(yè)的資源關(guān)注批量施工和售后服務(wù)能力地板、櫥柜、室內(nèi)木門安裝能力承諾部品安裝對質(zhì)量的影響貼牌生產(chǎn)和市場質(zhì)量反饋定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修部品采購合同編制技術(shù)質(zhì)量要求的編制《淋浴屏技術(shù)質(zhì)量要求》、《櫥柜技術(shù)質(zhì)量要求》、《石材技術(shù)質(zhì)量要求》...清單的編制《淋浴屏采購清單》、《櫥柜采購清單》...調(diào)價機制的建立供貨周期和補貨周期保修期限工程質(zhì)量保修協(xié)議書其它合同細(xì)節(jié)二.精裝修部品采購Part

5精裝修工程管理流程解析精裝修工程管理流程解析前期準(zhǔn)備驗收交付批量施工房屋移交分戶驗收集中交付保修安排客戶服務(wù)房屋移交工序管理材料管理資料管理成品保護文明施工樣板引路計劃編制圖紙深化管理策劃對于精裝修工程管理什么質(zhì)量問題最可怕？樣板引路材料封樣材料封樣注意事項材料封樣方法毛坯施工樣板房在砌筑抹灰大批量施工前實施，對空間尺寸、水電管線位置、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進行確認(rèn)，作為大批量土建施工的樣板裝修施工樣板房梳理設(shè)計和成本問題建立工序驗收標(biāo)準(zhǔn)、交付驗收標(biāo)準(zhǔn)、成品保護驗收標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)質(zhì)量控制要點進行室內(nèi)環(huán)境污染檢測精裝修工程管理流程解析

前期準(zhǔn)備精裝修工程管理流程解析

前期準(zhǔn)備計劃管理批量裝修工期的特性批量裝修工期編制方式標(biāo)準(zhǔn)工期和流水段的劃分、明確節(jié)點工期影響整體工期的因素甲方影響因素土建總包、裝修總包及相關(guān)分包影響因素其它影響因素裝修穿插作業(yè)穿插作業(yè)工期要求穿插施工的收益圖紙深化吊頂圖紙深化鋪貼排版深化施工尺寸復(fù)核

4.管理策劃設(shè)定項目工程管理目標(biāo)項目工程管理文件的編制

前期準(zhǔn)備精裝修工程管理流程解析精裝修工程管理流程解析

房屋移交明確移交工作面標(biāo)準(zhǔn)及責(zé)任劃分明確移交面質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)土建和裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的異同、測區(qū)的設(shè)置和實測合格率土建質(zhì)量對裝修的影響水電安裝墻體方正、垂直與平整空鼓與開裂門洞尺寸、墻體尺寸、地坪標(biāo)高外墻及屋面滲漏其它質(zhì)量問題精裝修工程管理流程解析

房屋移交客戶的關(guān)注及政府的要求毛坯房施工管理思路的轉(zhuǎn)變監(jiān)督內(nèi)容和監(jiān)督方式的轉(zhuǎn)變標(biāo)桿企業(yè)的毛坯房質(zhì)量管理土建總包整改不及時的處理方式房屋移交其它注意事項移交時間前置做好檢查記錄和移交記錄移交后的成品保護措施

批量施工工序管理工序管理作用規(guī)范精裝修施工工序流程，明確甲方、監(jiān)理驗收項目和驗收要點，以便對施工過程進行整體把控，避免系統(tǒng)性質(zhì)量風(fēng)險工序管理流程解析工序編制：工序管理流程圖工序驗收：強化施工單位自檢、監(jiān)理全數(shù)驗收、甲方隨機抽檢工序管理實施要點：標(biāo)準(zhǔn)工藝做法的編制技術(shù)交底的實施監(jiān)理旁站管理工序驗收表格化精裝修工程管理流程解析1.工序管理常見質(zhì)量問題分析開工前確認(rèn)工作施工放線墻體管線局部改造施工

新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)施工廳房石膏板吊頂施工門檻石窗臺石安裝廚房衛(wèi)生間墻面鋪貼衛(wèi)生間（廚房、陽臺）防水施工廚房衛(wèi)生間吊頂施工廚房衛(wèi)生間地面鋪貼墻面收口客餐廳陽臺地面施工廳房天棚墻面膩子、底漆施工木門門套基層施工背景墻基層安裝櫥柜、浴室柜安裝衣柜安裝木門門框安裝掛墻板安裝

淋浴屏安裝墻面一遍面漆施工天棚面漆完成入戶門鎖門封閉管理潔具、開關(guān)插座、室內(nèi)燈具、五金件等安裝可木地板安裝

木門門扇安裝踢腳線安裝最后一遍乳膠漆廚房電器安裝龍頭安裝空調(diào)、熱水器安裝清潔打膠準(zhǔn)備驗收墻紙施工工序管理部品集中加工集中加工的定義

集中加工操作流程集中加工制度的優(yōu)點和局限性集中加工的實施信息化管理工具的應(yīng)用精裝修工程管理流程解析

批量施工精裝修工程管理流程解析

批量施工成品保護維護成品保護拆除2.成品保護成品保護破壞案例成品保護管理對交付的影響成品保護管理流程成品保護措施

成品保護驗收成品保護做法編制要點：成品保護做法的選擇材料進場包裝施工界面移交后的成品保護裝修施工過程中的保護措施裝修施工完成后的保護措施整改過程中的保護措施成品保護實施原則：合理安排工序，避免交叉施工；誰施工誰保護的原則；總包的責(zé)任和義務(wù)；專項費用和獎罰機制；合同里將相關(guān)要求提前明確文明施工搭建管理架構(gòu)編制管理制度明確管理內(nèi)容場地布置材料堆放與加工垂直運輸垃圾清運工人管理安全施工......精裝修工程管理流程解析

批量施工材料管理材料計劃管理材料進場驗收管理驗收標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，國家規(guī)范，合同約定材料進場資料要求材料進場驗收要求材料進場復(fù)試要求材料進場驗收表格化管理示例材料現(xiàn)場檢查管理材料封樣的核對材料真?zhèn)舞b別：建立廠家技術(shù)支持體系精裝修工程管理流程解析

批量施工資料管理資料管理要點：完整性、真實性、及時性、按戶存檔資料管理目錄技術(shù)資料施工自檢記錄資料關(guān)鍵工序驗收資料材料管理資料部品交付資料……精裝修工程管理流程解析

批量施工精裝修工程管理流程解析

驗收交付分戶驗收裝修分戶驗收流程驗收整改的組織管理

趕工時的驗收整改措施打破驗收整改的思維定勢裝修分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)國家相關(guān)驗收規(guī)范地方相關(guān)驗收規(guī)范供方合同要求甲方內(nèi)部驗收標(biāo)準(zhǔn)客戶質(zhì)量敏感點集中交付策劃與實施預(yù)驗房的實施交付風(fēng)險評估交付時間、流程、地點、人員及應(yīng)急安排、保潔標(biāo)準(zhǔn)交付資料準(zhǔn)備：兩書、部品資料、交付驗房指引表等展示資料準(zhǔn)備：合同資料、過程管理資料、室內(nèi)環(huán)境檢測報告等驗房培訓(xùn)驗房注意事項、驗房流程業(yè)主可能提出問題的統(tǒng)一答復(fù)口徑：設(shè)計及功能缺陷、銷售承諾、工程質(zhì)量問題、維修時間等現(xiàn)場應(yīng)急維修實施集中交付后的維修安排精裝修工程管理流程解析

驗收交付保修安排裝修工程質(zhì)量保修協(xié)議精裝修維修要點維修材料的準(zhǔn)備維修的及時性及成功率維修時的成品保護常見維修問題空置房管理

4.客戶服務(wù)客戶關(guān)懷活動客戶回訪精裝修