房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與策劃講義

講授的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述12房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與籌劃4

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6房地產(chǎn)工程實(shí)施5房地產(chǎn)項(xiàng)目管理房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)營(yíng)銷

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8房地產(chǎn)物業(yè)管理2024/8/81第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與籌劃房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分4房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃52024/8/82第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵：〔1〕房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的范疇；〔2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)是有形的房地產(chǎn)商品和無(wú)形的房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一體；〔3〕房地產(chǎn)市場(chǎng)是有限空間和無(wú)限空間的統(tǒng)一體；〔4〕房地產(chǎn)市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合。2024/8/83房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型：2024/8/84房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：2024/8/85房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)需求的多樣性；2、房地產(chǎn)需求的普遍性和增長(zhǎng)性；3、房地產(chǎn)需求的連續(xù)性和間斷性；4、住宅房產(chǎn)需求具有多層次性；5、地產(chǎn)需求通常是一種引致需求。房地產(chǎn)需求的變化：2024/8/86

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0Q0產(chǎn)品需求量P0產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品需求曲線圖P1Q12024/8/88房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)供給缺乏彈性；2、房地產(chǎn)供給的長(zhǎng)期性和滯后性；3、房地產(chǎn)供給的規(guī)劃性；4、房地產(chǎn)供給的異質(zhì)性。房地產(chǎn)供給的變化：就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。2024/8/89

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Qs1Qs2P2P10產(chǎn)品供應(yīng)量產(chǎn)品供應(yīng)曲線圖產(chǎn)品價(jià)格2024/8/811房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2024/8/812房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的意義：意義1.房地產(chǎn)工程定位的需要2.制定和實(shí)施正確的營(yíng)銷策略的需要3.企業(yè)健全決策機(jī)制的需要4.企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)和躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需要2024/8/813原那么1、真實(shí)性2、時(shí)效性3、方案性4、全面性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的原那么：2024/8/814三個(gè)層次三個(gè)方面三個(gè)時(shí)段六個(gè)方面1.國(guó)家/地區(qū)/城市市場(chǎng)分析1.需求1.政治2.法律3.經(jīng)濟(jì)4.自然5.環(huán)境6.人文心理房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：2.區(qū)域市場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)分析3.工程市場(chǎng)分析2.供給3.價(jià)格1.過(guò)去2.現(xiàn)在3.未來(lái)2024/8/815房地產(chǎn)市場(chǎng)分析流程：國(guó)家/地區(qū)/城市市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析特性分析需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析價(jià)格分析2024/8/816房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容：2024/8/817房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫原那么以調(diào)查目的為核心原那么；前后邏輯合理原那么；層次鮮明性原那么；圖文并茂原那么。2024/8/818房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告〔以住宅市場(chǎng)為例〕1、概論〔1〕研究背景；〔2〕研究目的；〔3〕研究方法；〔4〕主要結(jié)論和建議。2、地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展概況〔1〕經(jīng)濟(jì)開展水平；〔2〕金融業(yè)與房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析；〔3〕居民收入與住宅消費(fèi)分析。3、地區(qū)人口特征概況〔1〕總?cè)藬?shù)、家庭總戶數(shù)、戶均人口分析；〔2〕人口年齡、性別、職業(yè)等構(gòu)成分析。2024/8/8194、住宅市場(chǎng)概況〔1〕住宅總面積、人均面積；〔2〕住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析；住宅市場(chǎng)的開展趨勢(shì)分析。5、工程區(qū)域市場(chǎng)概況〔1〕整體供給與成交分析；〔2〕市場(chǎng)活潑區(qū)域分析；〔3〕特定市場(chǎng)特點(diǎn)分析及比較；6、工程區(qū)位特性分析〔1〕工程地塊在城市開展中的地位分析；〔2〕工程地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)分析；〔3〕工程地塊的特征分析。2024/8/8207、競(jìng)爭(zhēng)性工程分析〔1〕工程附近同類物業(yè)的供給分析；〔2〕工程附近同類物業(yè)的產(chǎn)品分析；〔3〕工程附近同類物業(yè)的銷售分析。8、工程SWOT分析〔1〕工程的優(yōu)勢(shì)分析;〔2〕工程的劣勢(shì)分析;〔3〕工程的時(shí)機(jī)分析;〔4〕工程的威脅(風(fēng)險(xiǎn))分析。9、市場(chǎng)分析結(jié)論及開展建議10、附件〔略〕2024/8/821項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)研目的為什么要進(jìn)行調(diào)查，需要知道些什么調(diào)研方法采用觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)研范圍被調(diào)研者的居住地區(qū)等調(diào)研對(duì)象、樣本對(duì)象的選擇、樣本規(guī)模等調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)研所需的時(shí)間、開始和完成時(shí)間等調(diào)研項(xiàng)目訪問(wèn)項(xiàng)目、問(wèn)卷項(xiàng)目等分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)研報(bào)告報(bào)告的形式、內(nèi)容、分?jǐn)?shù)等調(diào)研進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交等調(diào)研費(fèi)用各項(xiàng)開支調(diào)研人員策劃人員、調(diào)查人員和資歷等第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作方案2024/8/822調(diào)查方法調(diào)查方法全面普查重點(diǎn)調(diào)查抽樣調(diào)查隨機(jī)非隨機(jī)2024/8/823資料收集方法原始資料收集方法訪問(wèn)法觀察法試驗(yàn)法二手資料收集方法內(nèi)部來(lái)源外部來(lái)源商業(yè)資料獲取方法資料收集方法2024/8/824房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的操作流程準(zhǔn)備整理歸檔調(diào)查分析研究2024/8/825明確調(diào)研目標(biāo)；初步情況分析；制定調(diào)查方案；確定資料來(lái)源；確定資料收集方法；設(shè)計(jì)調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷。準(zhǔn)備階段調(diào)查階段試調(diào)查；檢驗(yàn)調(diào)查設(shè)計(jì)中的缺漏；為正式調(diào)查作初步準(zhǔn)備。調(diào)查實(shí)施問(wèn)卷調(diào)查；實(shí)地調(diào)查。2024/8/826分析研究階段資料的整理與甄別驗(yàn)證；數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析；撰寫調(diào)查報(bào)告；修訂并提交調(diào)查結(jié)果。整理歸檔階段成果歸檔；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。2024/8/827房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容市場(chǎng)整體情況；土地市場(chǎng)情況；商品房市場(chǎng)情況；全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)；全市主要開展商開發(fā)銷售情況；二、三級(jí)市場(chǎng)交易情況?！?〕城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況〔1〕市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況2024/8/828〔3〕消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求消費(fèi)者購(gòu)買力水平購(gòu)買傾向共同特征市場(chǎng)需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)購(gòu)買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費(fèi)支出水平與結(jié)構(gòu)不同階層的居民數(shù)量及房地產(chǎn)需求特點(diǎn)2024/8/829供應(yīng)價(jià)格需求經(jīng)濟(jì)人口購(gòu)買力消費(fèi)偏好未來(lái)預(yù)期城建土地金融政策投資行業(yè)利潤(rùn)與進(jìn)入門檻成本2024/8/830區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位；區(qū)域交通條件；區(qū)域內(nèi)樓盤總體價(jià)格水平與供求關(guān)系；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；其它影響因素和條件。〔4〕工程所在區(qū)域環(huán)境狀況〔5〕工程根本情況工程用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件；工程所在地周邊環(huán)境。2024/8/831市場(chǎng)調(diào)研案例分析金城商業(yè)中心位于南京市主城區(qū)中山東路518號(hào)，總占地面積約40萬(wàn)m2，處于龍?bào)粗新贰⒅猩綎|路、解放路及瑞金路四條城市主干道的圍合之中。本工程的初步定位是建成以商業(yè)功能為主、并配以辦公、住宅、休閑娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展等輔助功能的綜合性片區(qū)，集吃、住、游、購(gòu)、娛、文多功能于一體，使本區(qū)域的活動(dòng)和消費(fèi)者之間產(chǎn)生互動(dòng)效果。住宅局部的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告如下：2024/8/8322024/8/833〔2〕行政區(qū)域劃分及交通本工程位于白下區(qū)龍?bào)粗新贰⒅猩綎|路、解放路、瑞金路所圍成的一個(gè)40萬(wàn)平方米的區(qū)域內(nèi)。白下區(qū)是南京市的中心城區(qū)之一，位于南京市東南部，面積27.2平方公里。南以秦淮河、建康路與秦淮區(qū)交界；北以中山東路、寧杭公路為界，與玄武門接壤；東以倉(cāng)波門、高橋門一線為界，與江寧縣相連；西沿中山南路與建鄴區(qū)。轄區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，南北向的干道有中山南路、中華路、洪武路、太平南路、長(zhǎng)白街、龍?bào)粗新贰⒔夥怕返?；東西向的干道有中山東路、淮海路、戶部街、常府街、瑞金路、白下路、大光路等。貫穿或經(jīng)過(guò)區(qū)內(nèi)的公路有滬寧高速公路、104國(guó)道、寧杭公路、繞城公路等。2024/8/834〔3〕市場(chǎng)需求分析居民就業(yè)情況：據(jù)人口普查資料，2000年全市調(diào)查失業(yè)率為6.08%，高于全省平均水平2.82個(gè)百分點(diǎn)。2002年全市登記失業(yè)人員到達(dá)6.46萬(wàn)人〔登記失業(yè)率為4.13%〕，離崗職工人數(shù)為23.3萬(wàn)人。2024/8/835購(gòu)房者面積需求：2003年購(gòu)房面積需求：面積在91-110平米的房子最受歡送，占到了33.2%，相比之下，面積小于50平米的房子選擇的人最少，主要是一些單身公寓。2004年購(gòu)房面積需求：根據(jù)現(xiàn)代快報(bào)于2004年4月1日起的135調(diào)查問(wèn)卷，得出以下結(jié)果。購(gòu)房面積（平方米）占總?cè)藬?shù)70（含70）15.6%70-90（含90）28.9%90-100（含100）26.7%100-120（含120）18.5%120以上10.3%2024/8/8362003年購(gòu)房套型需求與去年相比，二室一廳的需求量增長(zhǎng)最明顯，高出去年8.3%，但仍不是社會(huì)需求的主流，三室二廳的需求量增長(zhǎng)雖然不明顯，但卻占到了總需求的33.7%，三室一廳的需求明顯下降，比去年下降了8.7%。2003與2004年購(gòu)置者價(jià)格期望比照選擇房?jī)r(jià)在3001-5000的共占到總?cè)藬?shù)的60%以上。其中，選擇3001-4000元/平方米的盡管仍是市場(chǎng)的主流，卻比去年下降了11.1個(gè)%，相比之下，選擇在3000元/平方米以下〔含3000〕的有所上升，比去年提高了9.6%。2003年購(gòu)房者年齡分析統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，在2003年的購(gòu)房者中，為數(shù)最多的是26-35歲年齡段的買房者，相比之下，55歲以上的人群在買房一族中所占比例最少，只占到了4%。2024/8/837樓盤名稱樓盤類型開發(fā)商地址建筑面積銷售基價(jià)香格里拉半島小高層住宅

江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司大光路117號(hào)西側(cè)80000小高層住宅:均價(jià)5500元/平米

鑫園森林海小高層住宅

三金房地產(chǎn)光華路19000小高層住宅:95萬(wàn)

盤谷亞泰廣場(chǎng)商住樓(綜合)

南京振宏民防開發(fā)有限公司南京新街口洪武路38號(hào)正洪大廈1樓30000商住樓(綜合):起價(jià)：23000元/平方米

文思苑高層住宅

南京市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）總公司白下路368號(hào)30400高層住宅:均價(jià)5500元/平米

御道家園多層住宅

南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)公司御道街54號(hào)48168

金陵王府小高層住宅

南京市建鄴房地產(chǎn)開發(fā)公司秣陵路59000

世紀(jì)豪庭高層住宅

江蘇建威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江蘇南京白下白下區(qū)建康路251號(hào)66000高層住宅:5800-7200元/平米

瑞鑫蘭庭小高層住宅

江蘇瑞鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇新航程房地產(chǎn)開發(fā)解放南路八寶東街300號(hào)120000

東城水岸多層住宅

南京百市發(fā)展開發(fā)總公司南京龍?bào)粗新?99號(hào)100000多層住宅:4800

九龍雅苑小高層住宅

九龍房地產(chǎn)開發(fā)公司大明路40000小高層住宅:3300

天空之都高層住宅南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司白下戶步街33號(hào)54137.95均價(jià)10000元/平米梅花山莊－湖畔之星高層住宅仁恒投資（南京）有限公司苜蓿園大街66號(hào)9959高層住宅:6080

凱悅天琴小高層住宅南京漢熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍?bào)绰?18號(hào)

2024/8/838競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查宣傳方式---2003年8月份南京房產(chǎn)廣告仍然主要集中在?南京日?qǐng)?bào)?、?揚(yáng)子晚報(bào)??現(xiàn)代快報(bào)?、?周末星期五?等都市類報(bào)紙上，其中?現(xiàn)代快報(bào)?、?金陵晚報(bào)?在房產(chǎn)廣告市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額較其他媒體大。廣告主要以較大規(guī)格的通欄、雙通欄彩色廣告為主。2003年8月南京報(bào)紙類媒體發(fā)布房地產(chǎn)類平面廣告數(shù)量統(tǒng)計(jì)表媒體名稱月發(fā)布廣告次數(shù)月發(fā)布廣告次數(shù)排名月發(fā)布廣告量平均日發(fā)布廣告量江南時(shí)報(bào)9724．50.82南京日?qǐng)?bào)14626.50.88星期五11550.95揚(yáng)子晚報(bào)244662.2南京晨報(bào)5431525.07金陵晚報(bào)7321886.27現(xiàn)代快報(bào)10812949.822024/8/839競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣告投入情況樓盤名月投放版面總量月投放總額排名(元）

月投放總量排名月投放總次數(shù)投放頻率（每隔幾日投放1個(gè)通欄廣告）

單次投放版面城開家園25200000461.24.1盤谷亞泰廣場(chǎng)18.5148000761.623.1競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)樓盤形象宣傳主題比照表?xiàng)鞯ぐ茁肚檎{(diào)是一種享受，成熟是一種完美時(shí)代雅居成熟的生活，人性的關(guān)愛(ài)，千挑萬(wàn)選，選擇合適的儒林雅居有多少機(jī)會(huì)可以重來(lái)，靜近共享，淡泊致遠(yuǎn)2024/8/840價(jià)格水平分析首付能力分析:多數(shù)消費(fèi)者的首付能力在5萬(wàn)元以上，占90.3%。其中，能夠首付8－10萬(wàn)元的消費(fèi)者最多，占25.75％，不過(guò)表示可以首付5－8萬(wàn)元、10－15萬(wàn)元、15萬(wàn)元以上的消費(fèi)者也均占到20％以上?？們r(jià)承受能力:77％的消費(fèi)者只能夠接受32.5萬(wàn)元以下的總價(jià)。另外，能夠接受32.5-52萬(wàn)元的消費(fèi)者也占一定數(shù)量，但總計(jì)超過(guò)52萬(wàn)元后，能夠接受的僅占10％。綜合以上居民收入表、可承受的單價(jià)和總價(jià)表可得出下表：家庭年收入3萬(wàn)以下3-5萬(wàn)5-8萬(wàn)8萬(wàn)以上比例（%）27501310可承受的房屋總價(jià)19.5萬(wàn)以下9.5-32.5萬(wàn)32.5-52萬(wàn)52萬(wàn)以上可承受的房屋單價(jià)（元/平米）1950以下1950-32503250-52005200以上房屋總價(jià)平均水平/家庭年收入（倍）13.7513.75-8.258.25-5.165.16以下2024/8/841匿名征求專家意見(jiàn)—?dú)w納統(tǒng)計(jì)—匿名反響—?dú)w納統(tǒng)計(jì)……特點(diǎn)：匿名性，屢次反響，小組的統(tǒng)計(jì)答復(fù)；適合長(zhǎng)期預(yù)測(cè)調(diào)查。定性分析方法----德爾菲法房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2024/8/842合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來(lái)，按照思維、心理的規(guī)律把決策過(guò)程層次化、數(shù)量化。分解—綜合。建立層次結(jié)構(gòu)構(gòu)造判斷矩陣計(jì)算元素權(quán)重計(jì)算排序權(quán)重一致性檢驗(yàn)定性分析方法----層次分析法2024/8/843歸納分析法；演繹分析法；比較分析法；結(jié)構(gòu)分析法。定性分析方法----其它常用方法2024/8/844簡(jiǎn)單平均法；加權(quán)平均法；移動(dòng)平均法；指數(shù)平滑法。

定量分析方法----時(shí)間序列分析2024/8/845確定自變量和因變量確定數(shù)學(xué)關(guān)系，建立回歸方程統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)預(yù)測(cè)定量分析方法----線性回歸分析2024/8/846判別分析 指標(biāo)間差異—判別函數(shù)—未知分類聚類分析 樣品聚類；變量聚類定量分析方法----判別和聚類分析2024/8/847因子分析；對(duì)應(yīng)分析；多維偏好分析；聯(lián)合分析。定量分析方法----其它常用分析方法2024/8/848第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原那么：按照消費(fèi)者欲望與需求把一個(gè)總體市場(chǎng)劃分成假設(shè)干個(gè)具有共同特征的子市場(chǎng)的過(guò)程。市場(chǎng)細(xì)分〔美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德爾·史密斯〕:可區(qū)分、可進(jìn)入、可盈利。2024/8/849房地產(chǎn)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)：2024/8/850房地產(chǎn)細(xì)分的方法：〔1〕單一因素變量法；〔2〕主導(dǎo)因素變量法；〔3〕多因素矩陣法。2024/8/851房地產(chǎn)籌劃的概念：狹義：房地產(chǎn)工程籌劃就是促銷籌劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去，這是一種狹義的理解；廣義：房地產(chǎn)工程籌劃就是從開展商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為和心理分析直到物業(yè)管理全過(guò)程的籌劃，即業(yè)界人士所說(shuō)的房地產(chǎn)工程全程籌劃。房地產(chǎn)籌劃的內(nèi)涵：籌劃是為工程效勞的，工程的最終目標(biāo)就是贏利，籌劃就是為這個(gè)目標(biāo)效勞。房地產(chǎn)工程籌劃特征：1〕地域性5〕創(chuàng)新性2〕系統(tǒng)性6〕操作性3〕前瞻性7〕多樣性4〕市場(chǎng)性8〕效益性第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃2024/8/852項(xiàng)目項(xiàng)目策劃項(xiàng)目的可行性研究?jī)?nèi)容總體性、全局性的方案策劃項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上是否可行研究范圍從項(xiàng)目開始直至物業(yè)管理全過(guò)程項(xiàng)目立項(xiàng)之前地位整體性的是策劃過(guò)程中的一個(gè)步驟或一部分結(jié)果從多個(gè)方案中選擇科學(xué)的、合理的最優(yōu)方案僅僅回答是否可行不一定是最優(yōu)的落實(shí)通常必須落實(shí)到計(jì)劃、予以實(shí)施并不一定落實(shí)到計(jì)劃只是一個(gè)階段性工作房地產(chǎn)工程籌劃與可行性研究、決策的區(qū)別同時(shí)工程籌劃與決策也是不同的，工程籌劃的過(guò)程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案；決策是對(duì)方案的優(yōu)選。工程可行性研究、決策都應(yīng)是籌劃工作的具體內(nèi)容，籌劃更廣泛。2024/8/853房地產(chǎn)工程的籌劃主要發(fā)生在前期，前期花費(fèi)了很少的財(cái)力，可對(duì)工程的影響卻是最終要的。影響曲線投資曲線時(shí)間前期開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)工程籌劃的重要性2024/8/854已明確工程的全過(guò)程籌劃土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目資源分析定位評(píng)價(jià)符合要求規(guī)劃任務(wù)書不符合要求設(shè)計(jì)方案市場(chǎng)定位開發(fā)過(guò)程策劃營(yíng)銷策劃后期策劃項(xiàng)目全程策劃流程圖規(guī)劃策劃投資策劃……….……….2024/8/855〔1〕市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1〕市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的步驟；2〕房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容；經(jīng)濟(jì)資源分析城市開展分析城市文化分析地塊自身資源分析3〕房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)；4〕目標(biāo)市場(chǎng)確定；2024/8/856〔2〕工程目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)分析及化解優(yōu)勢(shì)分析及利用威脅分析及對(duì)策機(jī)會(huì)分析及利用項(xiàng)目資源評(píng)估內(nèi)部資源外部資源項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析差異競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位核心競(jìng)爭(zhēng)力定位產(chǎn)品形態(tài)初步定位項(xiàng)目概念定位項(xiàng)目核心定位核心開發(fā)主題定位主題市場(chǎng)形象定位生活方式定位社區(qū)文化定位項(xiàng)目形態(tài)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目的市場(chǎng)定位A工程定位籌劃流程圖2024/8/857地塊勘探項(xiàng)目外部資源審核項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源審核外部資源整合利用內(nèi)部資源挖掘提升周邊及區(qū)域規(guī)劃資源周邊及區(qū)域人文資源周邊自然景觀資源周邊及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)周邊城市生活配套資源區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)資源地形地勢(shì)優(yōu)勢(shì)周邊及地塊內(nèi)自然環(huán)境地塊內(nèi)的人文資源保留地塊內(nèi)的植被資源目標(biāo)市場(chǎng)定位周邊地塊具體劣勢(shì)的化解B工程資源審核和競(jìng)爭(zhēng)力分析2024/8/858基于消費(fèi)者市場(chǎng)的研究與客戶對(duì)接的獨(dú)創(chuàng)的生活藍(lán)本成熟的現(xiàn)實(shí)的生活藍(lán)本成熟優(yōu)越的生活藍(lán)本范疇目標(biāo)客戶的生活形象需求目標(biāo)客戶的階層性格需求目標(biāo)客戶的產(chǎn)品形態(tài)需求國(guó)外居住成熟生活藍(lán)本國(guó)內(nèi)居住成熟生活藍(lán)本景觀風(fēng)情居住生活藍(lán)本文化主題居住生活藍(lán)本項(xiàng)目生活藍(lán)本定位項(xiàng)目開發(fā)概念多元化整合項(xiàng)目開發(fā)核心定位的指導(dǎo)思想項(xiàng)目社區(qū)文化的發(fā)展方向項(xiàng)目的性格和持久價(jià)值C工程概念定位〔步驟、流程、幾種常見(jiàn)的概念定位〕2024/8/859核心開發(fā)主題市場(chǎng)形象核心開發(fā)主題定位生活藍(lán)本策劃及具體引入生活形態(tài)模型及生活方式等位社區(qū)文化定位及應(yīng)用產(chǎn)品形態(tài)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位市場(chǎng)形象定位案名定位及推廣形象語(yǔ)D工程的核心定位〔工作步驟、流程圖〕2024/8/860投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發(fā)建設(shè)期營(yíng)銷期利潤(rùn)工程運(yùn)作期間的資金投入和回收2024/8/861財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程本錢分析工程效益評(píng)價(jià)工程評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不確定性分析(3)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2024/8/8622024/8/863項(xiàng)目總體規(guī)劃布局策劃地塊價(jià)值分析項(xiàng)目規(guī)劃布局公建與配套系統(tǒng)分期開發(fā)策略建筑產(chǎn)品規(guī)劃建筑風(fēng)格策劃戶型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示裝修風(fēng)格策劃2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃總體工作流程圖2024/8/8642024/8/865工程招投標(biāo)招投標(biāo)；招標(biāo)方式；公開招投標(biāo)的根本程序；工程管理3、工程建設(shè)過(guò)程籌劃2024/8/866營(yíng)銷策劃銷售策劃目標(biāo)客戶定位銷售計(jì)劃價(jià)格策略售后服務(wù)廣告策劃市場(chǎng)分析廣告策略廣告目標(biāo)廣告計(jì)劃廣告效果測(cè)定項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)項(xiàng)目延展及運(yùn)用部分形象策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷系統(tǒng)4、工程營(yíng)銷籌劃營(yíng)銷方案書營(yíng)銷籌劃系統(tǒng)營(yíng)銷籌劃流程圖2024/8/867銷售籌劃〔1〕目標(biāo)客戶定位；〔2〕銷售方案；〔3〕價(jià)格策略；〔4〕售后效勞。形象籌劃它主要包括兩個(gè)方面的：一是工程視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心局部；二是延展及運(yùn)用局部。廣告籌劃〔1〕廣告目標(biāo)；〔2〕市場(chǎng)分析；〔3〕廣告策略；〔4〕廣告方案；〔5〕廣告效果測(cè)定。2024/8/868市場(chǎng)策劃市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)投資機(jī)會(huì)選擇項(xiàng)目區(qū)位選擇項(xiàng)目客戶定位客戶需求分析項(xiàng)目主體確定項(xiàng)目規(guī)劃定位項(xiàng)目營(yíng)銷定位物業(yè)服務(wù)