2022年物業(yè)管理師《制度與政策》法律關系的構成

2022物業(yè)管理師《制度與政策》：物業(yè)管理法律關系的構成

根本制度與政策第二章考點：物業(yè)管理法律關系的構成

法律關系是人們根據(jù)法律而結成的權利義務關系，是受法律標準調整的一種特殊社會關系。物業(yè)管理法

律關系作為法律關系的一種，是指物業(yè)管理法律標準在調整物業(yè)管理效勞行為過程中形成的權利義務關系。

如同其他任何法律關系一樣，物業(yè)管理法律關系，也是由三個要素構成：主體、內容和客體。

L物業(yè)管理法律關系的主體

物業(yè)管理法律關系的主體，是指實際參加物業(yè)管理法律關系并在其中享受權利和承當義務的人。物業(yè)管

理法律關系主體的資格是由法律規(guī)定的，它必須同時兼具兩種資格或者能力，即權利能力和行為能力。同時，

物業(yè)管理法律關系的廣泛性決定了物業(yè)管理法律關系主體的多樣性。

在我國，作為物業(yè)管理法律關系主體的“人"，大體上可以分為以下四類：

(1)自然人。物業(yè)管理法律關系中的自然人，是特定物業(yè)的合法產(chǎn)權人和使用人，既包括中國公民，也

包括外國人。《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權"和《條例》第二章“業(yè)主和業(yè)主大會”對作為

自然人的業(yè)主在物業(yè)管理中的權利作了規(guī)定，《民法通那么》中的有關規(guī)定也適用于物業(yè)管理領域。

(2)法人。參加物業(yè)管理法律關系的法人，主要有兩類：一類是作為物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者和初始業(yè)主的建

設單位，另一類是作為物業(yè)管理受托方的物業(yè)效勞企業(yè)。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)效勞企業(yè)的設立及

資質認定，應當符合有關法律法規(guī)的規(guī)定。

(3)國家機關。國家機關參加的物業(yè)管理法律關系，主要是物業(yè)管理行政監(jiān)管關系，主要部門為房地產(chǎn)

行政主管部門，物價、治安、稅收、規(guī)劃等部門也可以根據(jù)相應的職責對物業(yè)管理工作實施監(jiān)管。國家機關

在對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理過程中形成的權利能力，一般由其法定的職能、職權決定，行為能力那么由

其

職責、任務決定。(4)其他組織。主要是指以參與物業(yè)管理法律關系為目的而專門設立的業(yè)主大會和業(yè)主委

員會，這是基于物業(yè)管理活動特殊性而產(chǎn)生的特殊主體，業(yè)主大會及執(zhí)行機構業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動

中代表和維護全體業(yè)主合法權益的自治性組織，法律對其成立、權利、職責、變更和終止均有明確的規(guī)定。

2.物業(yè)管理法律關系的內容

物業(yè)管理法律關系的內容，就是物業(yè)管理法律關系的主體依法享有的權利和依法承當?shù)牧x務，任何物業(yè)

管理法律關系都是靠主體權利的行使和主體義務的履行來實現(xiàn)的。

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在物業(yè)管理法律關系中，主體的權利是指主體依法享有的權能和利益，一般表現(xiàn)為：（1）主體可以作出

一定的行為或者不作出一定的行為。例如，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法對違反《條例》規(guī)定從事物業(yè)管理

活動的物業(yè)效勞企業(yè)作出行政處分的決定；業(yè)主大會有權不選聘新的物業(yè)效勞企業(yè)等。（2）主體可以要求他人

作出一定的行為或不作出一定的行為。例如，物業(yè)效勞企業(yè)有權要求業(yè)主按規(guī)定交納物業(yè)管理費；業(yè)主有權

要求建設單位和物業(yè)效勞企業(yè)不得作出侵犯其所有權的行為等。

關于權利的內容，物業(yè)管理主體不同的性質和地位，決定了它們在物業(yè)管理法律關系中享有不同的權利：

（1）房地產(chǎn)行政主管部門及相關職能部門享有監(jiān)管權，這是它們在對物業(yè)管理行為行使監(jiān)督管理職能時依法

享有的權利，從法理上說，行政機關的監(jiān)督管理權不是純粹的權利（英文為“Right"）,與公民、法人等享

有的民事權利有所區(qū)別，是一種“權力”（英文為"Power"）,通常可以稱之為“職權"。（2）業(yè)主及使用人

享有以下權利：所有權（或使用權）、監(jiān)督權及選舉權和被選舉權（專指業(yè)主委員會）。其中，選舉權和被選舉

權是一項以所有權為根底，并為監(jiān)督權設定根底的特殊權利。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會享有以下權利：締

約權（委托權）和監(jiān)督權。締約權是指主體選擇物業(yè)效勞企業(yè)并簽訂物業(yè)效勞合同的權利，是民事法律主體享

有的根本權利，而監(jiān)督權是業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使的，其權利根底外表上是締約權，實質

上是業(yè)主的物權，而且監(jiān)督權的實現(xiàn)，多數(shù)情況下還應以知情權為前提。（4）物業(yè)效勞企業(yè)享有的權利：締

約權（受托權）、獲取報酬權和管理權。物業(yè)效勞企業(yè)同樣有權選擇管理工程并依照合約規(guī)定獲取相應的酬金，

同時，基于物業(yè)管理效勞公共性消費的特點，物業(yè)效勞企業(yè)在規(guī)約或合同約定的范圍內，對于特定區(qū)域內的

業(yè)主共同事務有權實施統(tǒng)一的管理。（5）建設單位業(yè)享有以下權利：締約權（委托權）與監(jiān)督權，建設單位享

有的這兩項權利有一定的時限性，在前期物業(yè)管理階段，在特定物業(yè)不具備召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會

的情況下，建設單位作為初始業(yè)主，可以代位行使業(yè)主大會及業(yè)主委員會的權利，有權選擇前期物業(yè)效勞企

業(yè)并監(jiān)督其管理效勞行為。

在物業(yè)管理法律關系中，主體的義務是指義務人（一方當事人）為滿足權利人（另一方當事人）的權利需求

而依法承當?shù)哪撤N責任。一般表現(xiàn)為：（1）義務人必須作出一定的行為，如物業(yè)效勞企業(yè)必須按物業(yè)效勞合

同承當各項管理和效勞工作等；（2）義務人必須不作出一定的行為，如業(yè)主及使用人不得損壞共用設備和共用

設施等。

關于義務的內容，不同的物業(yè)管理主體承當不同的義務，基于主體權利和義務的相互依存和相互聯(lián)系的

對應性，前述各物業(yè)管理法律關系主體（一方當事人）所享有的有關權利，也就是其相對