產權酒店營銷策劃模板

點擊地產.營銷機構eq\o\ac(○,點)eq\o\ac(○,擊)eq\o\ac(○,奉)eq\o\ac(○,獻)eq\o\ac(○,必)eq\o\ac(○,屬)eq\o\ac(○,精)eq\o\ac(○,品)地址：中國．福州聯(lián)絡人：鐵蛋聯(lián)絡郵箱：產權酒店營銷策劃

項目簡況

這個樓盤原來叫三星凈月潭分時度假村，已經有某家廣告企業(yè)代理過，但銷售情況并不理想。三星度假村地處長春市旅游開發(fā)區(qū)凈月潭國家森林公園內。凈月風景區(qū)是亞洲最大人工森林，森林覆蓋率為80%，被評為國家首批4A級旅游區(qū)，距長春市區(qū)18公里。

度假村由長春三星集團開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個區(qū)。A區(qū)在公園中央，環(huán)境平靜、優(yōu)雅，風景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標間共78間，實施三星級酒店管理，已成功經營十二個月多，是整個凈月潭度假村最火爆，營業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達38萬元，開房率達71%。B區(qū)在公園邊緣，風景遜色于A區(qū)，在90年代初開始開發(fā)，因為當初房地產過熱，以后成了“半截子”工程，能夠說成了一個死盤。伴隨房地產業(yè)回升，長春三星集團今年買下了這個“半截子”工程。B區(qū)由55棟墅組成，計劃設計是90年代初做，很落后，間距過近、采光私密性全部很差，門窗設計全部不太合理。

發(fā)展商介紹

長春三星集團股份是集房地產、家電、冷凍廚具、餐飲為一體大型集團化企業(yè)，企業(yè)創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學總裁領導下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產2億9千萬元，下設四個分企業(yè)，是吉林省50強民營企業(yè)?！叭侵评洹弊u滿吉林。1999年開始開發(fā)房地產，首個項目即三星度假村。

專業(yè)漢橋

漢橋地產策劃企業(yè)前身是漢橋廣告，成立于1993年，關鍵經營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設計、廣告制作等業(yè)務，企業(yè)在總經理候戈領導下日新月異，業(yè)績卓越。進入后企業(yè)重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產全程策劃，成為長春市第一家本土房地產全程策劃企業(yè)。接手第一個樓盤是享譽全國國家金獎樓盤——長春明珠，使“漢橋地產策劃”成為長春地產策劃界一顆明星。漢橋總經理候戈更是聲譽鵲起，被尊稱為長春地產策劃界“老師”。

因漢橋業(yè)績和水平，早已被三星關注，同時候總認為度假村這個項目能夠代理，雙方一拍即合。當初A區(qū)已成功運行，漢橋只代理B區(qū)營銷策劃。

市場調研

我們拿到這個項目后，第一步工作是進行具體市場調查研究。

1

產品調研

三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，在凈月潭國家森林公園中央，是度假佳所，已經營1年多，很成功，已成為經營典范。B區(qū)在公園邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區(qū)有55棟別墅，計劃設計很落后，漢橋接手后，重新請來了計劃設計師，對B區(qū)進行修改。三星很快接收了修改提議：降低建筑密度，尤其是進口處那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤整體形象，將它炸掉，剩下54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會官及部分人造景觀等。

2

消費者調研

此時長春住房消費市場已比較成熟，市民生活水平也日益提升，我們著重調查了長春市民旅游度假觀念，發(fā)

現：伴隨周未雙休日實施，很多市民感到去外地旅游時間又不夠，而市區(qū)又沒有什么好地方可去，而且伴隨“三個長假”實施，大家期望能去一個近郊旅游區(qū)小住幾天。

3

競爭市場調研

近十二個月來已經有大量外地房地產開發(fā)商進駐長春，如深圳萬科、大連萬達、香港新鴻基等。在售樓盤已達100多個，競爭日趨白熱化，已經有大量中高級樓盤滯銷。經調查分析發(fā)覺市場上尤其有特色，有個性并符合目標消費者需求樓盤甚少。

市場定位

經過一系列市場調研以后，進入全程策劃關鍵工作——市場定位。我們策劃部組員開始思索，怎樣才能使度假村更富個性，能卓然出色，而且有消費市場。

在幾天冥思苦想，猛烈討論后，候總做了總結：“這個項目地處國家森林公園，距市區(qū)十多公里，是度假勝地。以前三星實施分時度假沒成功，關鍵是投資者沒有產權，投資觀念沒有成熟，投資人認為有很大風險，我們樓盤就實施產權酒店經營管理。”

當初大家聽到這個陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產權酒店起源于歐洲20世紀70年代，指將酒店每一個單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理企業(yè)或分時度假網絡經營和管理，并獲取一定投資回報，通常情況下投資人均擁有該酒店每十二個月一定時間段無償居住權?！?/p>

聽完候總講話，我們分頭去Internet、書店、圖書館搜集相關產權酒店資料。為了操作好產權酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當地產權酒店經營管理模式，并和南方部分產權酒店組成份時度假網絡。比如冬天南方人能夠來三星度假村旅游觀雪景、滑冰等，而北方人能夠到南方去享受爛燦陽光。

經過幾天整理研究后，我們將這個樓盤定位為產權酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標消費群：長春市73位頂級富豪（B區(qū)只有73個單位，在長春能常常旅游度假，并能住得起高等級墅只是少數高收入人群）。

項目推廣

前期工作基礎完成，緊接著是地產營銷策劃另一個關鍵工作——項目推廣，包含廣告策劃和設計、公關活動等促銷方法。

在網上了解到現在在中國只有海南、廣東等旅游資源豐富地域有產權酒店，我們這個項目是東北第一家產權酒店，肯定需要一段市場教育期，讓消費者了解并接收這個概念。再者這個項目已改變原來經營模式，對應樓盤名稱應伴隨改變，舉行一次有獎征名活動，以此讓市民關注。另外，舉行部分公關活動，使市民對該項目有好感，度假村A區(qū)已是成功經營典范，推廣時用A區(qū)業(yè)績來帶動B區(qū)銷售，以強有力事實說明B區(qū)寬廣前景。

依據項目標市場定位，將樓盤連續(xù)廣告語及宣傳口號定為：至尊產業(yè)，寫意人生。

8月3日，在長春晚報、長春日報（這兩種報紙在長春發(fā)行量最大）上發(fā)表第一版廣告（樓盤征名廣告），主打廣告語：誰來認領888？（若誰能給樓盤取個最好名詞，獎金888元，并還有20名入圍獎）。效果真不錯，在長春引發(fā)了不少轟動，共收到580多個征名。

層層篩選后，選定樓盤名稱為：三星映月產權酒店，“三星”指開發(fā)商，“映月”指產權酒店地處凈月潭國家森林公園，而且能夠感愛到特有花草芬芳、靜溢夜空，和溫柔陽光。

在此以后兩個星期里，打了四期市場教育期報紙廣告，每七天兩次，通常全部在周三之周五之間，方便于用戶周末去看房。

讓我們來看下這四期出色廣告概要：

第一期：產權酒店登陸長春（解釋什么是產權酒店，它在全球發(fā)展情況，并怎樣盈利。）

第二期：產權酒店凈月首選

三星映月產權酒店在凈月潭國家森林公園，旅游業(yè)發(fā)達，客流量充足，而且A區(qū)經營已不能滿足日益增多用戶要求。

第三期：產權酒店增值投資

提出以錢生錢新投資理念，產權酒店為零風險、高回報投資，而且還擁有一棟自己別墅。

第四期：產權酒店潛值無限

分析三星映月產權酒店優(yōu)越地段，伴隨旅游快速發(fā)展，況且產權酒店在西方國家已經很普遍，三星映月產權酒店必將前途無量。

第五期廣告是公布有獎征名結果和獲獎名單。

這幾期市場教育廣告后，已靠近8月20號，我們已定9月2號開盤，為和開盤作準備，又打了幾期刺激性廣告，主打廣告語分別為：

產權酒店步步為贏

產權酒店財源茂盛

產權酒店脫贏而出

產權酒店尊貴逼人

在這些廣告中，充足證實了產權酒店升值潛力和可贏利性，并給消費者列出了具體投資收益明細表，還和投資股票、期貨、商鋪、住宅相比優(yōu)越點。當初正逢股票大跌：“黑色星期一”，更引發(fā)了不少關注。

這幾次廣告后，立即開盤，9月1日長春晚報、城市晚報上打出彩色整版開盤廣告：三星映月產權酒店9月2日熱情公開全城矚目

開盤后進入廣告強刺激期，如：

三星映月A區(qū)火爆經營

十年鑄就百萬富翁

什么標志著百萬富翁生活？

......

經過這些廣告教育、刺激，開盤后不到半個月就售出了三分之一。

9月19日~23日又參與了長春市秋節(jié)房地產展示交易會，接著又是國慶七天長假，給旅游物業(yè)帶來更大優(yōu)勢，更促進了三星映月銷售。不到兩個月，銷售了二分之一多，銷售額達5000多萬，發(fā)明了當初長春房地產界奇跡。

我們除了在長春市主流報紙上發(fā)表廣告之外，還針對吉林省內有不少朝鮮族高收入人群，專門在朝文報上刊發(fā)了朝文廣告，以擴大廣告覆蓋率和抵達率。另外還在《黃金雜志》、長春電視臺、長春交通廣播電臺公布廣告。多個傳輸通路齊下，形成一個立體宣傳之勢，使三星映月席卷全城。

為了配合上述廣告推廣，我們還舉行了部分公關活動，如中小學英語夏令營活動、金秋凈月潭旅游觀光活動等等。使三星映月在消費者心中樹立了良好形象。

售樓員特訓

一個樓盤全部房子全部是售樓員直接銷售給用戶，售樓員是使消費者跨進最終一步關鍵。所以售樓員招聘和培訓關鍵性不言而喻。

漢橋有一套系統(tǒng)招聘和培訓體系。經過嚴格面試考評后，漢橋挑選了9名準售樓員，這些人員中大部分全部是以前沒接觸過房地產，須經過具體而系統(tǒng)培訓。從房地產基礎知識、營銷理論到產品知識，售樓模擬訓練，使售樓員在3周內快速成為專業(yè)置業(yè)顧問。在培訓期間，還尤其邀請其它明星樓盤銷售冠軍來講授銷售技巧，讓我們售樓員豐富售樓知識，開闊視野。在培訓過程中還實施淘汰制，天天全部要總結考評，到培訓結束時最終考評，留下合格。這么激勵了大家不停求學上進，培訓結束時只留下5名售樓精英。

開盤策劃

房地產全程策劃中，開盤是其中關鍵一筆，是良好開端確保。三星映月9月2日開盤，效果非同凡響。

三星映月產權酒店離市區(qū)十多公里，為便于用戶看房，我們在市中心設置了一個豪華別致看樓接待處，按排三輛豪華中巴接送看房者。

三星映月產權酒店是一個頂級旅游物業(yè)，策劃開盤時，我們并不想做得全城張揚，鬧得家喻戶曉（當初長春正有多個樓盤進行大鋪張），而是講究實效溝通和推廣，依據目標消費者需求和品味，做到新奇有效。

漢橋提倡整合營銷理念，充足整合自己資源。我們將開盤活動選址為在凈月潭國家森林公園內三星映月產權酒店A區(qū)，它是三星級度假村，彰顯了尊貴之氣，讓用戶們親身體驗三星映月里生活，四處表現尊貴和舒適，投資高回報。

開盤時，關鍵邀請了50名用戶和各媒體記者，及部分貴賓。

三星映月產權酒店營銷策劃

9月2

日早晨9點半在接待處集合，乘看房車去三星映月產權酒店A區(qū)舉行正式開盤活動。

10點半舉行產權酒店推介會，由著名教授學者及市政領導分析產權酒店寬廣市場前景，得到了廣大用戶了解認可。

12點，進行開盤剪彩，接著是開盤酒會。制造一個尊貴、歡樂詳和氣氛。使用戶們贊不絕口，在酒會過程中還舉行了抽獎活動，更調動了用戶興致。

酒會后，能夠在A區(qū)游泳、打保齡球等活動，也可去B區(qū)參觀樣板間，還能夠在凈月潭國家森林公園內自由旅游觀光等。

這次開盤，給用戶們留下了深刻印象，反應極佳，更顯示了開發(fā)商實力和信譽，很多用戶當場落訂。

總結

回想這個項目標策劃，真像一部驚心動魄大片，我們策劃人就仿佛懸在空中一樣。

即使這個項目策劃得很成功，但在操作過程中，仍有不少問題：

1、樓盤現場形象沒受到重視。B區(qū)施工現場多種宣傳條幅比較簡單潦草，沒有LOGO墻等形象設計。

2、競爭市場把握不準。在銷售產權酒店過程中，忽然殺出了多個樓盤，全部打投資概念，以和產權酒店爭奪投資者，這是我們沒有預料到，以致我們不得不改變策略。為了感謝大家對點擊地產營銷顧問出品“點擊地產系列精品帖”關注和厚愛，特加料以下，一個和產權式酒店相同類型度假村營銷推廣案例，附送給大家，請您笑納，不到之處，請您海涵，謝謝！“＊＊＊＊城市度假村”定位經營推廣案俗話說“三流企業(yè)做產品，二流企業(yè)做技術，一流企業(yè)做品牌”，而真正超一流企業(yè)，面對猛烈市場競爭，它卻是在制訂行業(yè)游戲規(guī)則，成為產業(yè)開創(chuàng)者，規(guī)避競爭進入無競爭領域，如入無人之境般盡享市場“頭啖湯”。這對于一個休閑娛樂項目，在當今“各領風騷三五年”休閑娛樂市場，經過創(chuàng)新一個業(yè)態(tài)，從而發(fā)明一個時尚，引導一個時尚，則顯得尤為艱苦和關鍵，不然勢必陷入跟風惡性價格和規(guī)模檔次大戰(zhàn)中。中，上海泛洋沐浴城就處于這種跟風和創(chuàng)新兩難選擇中。

1998年，云全部作為中國首家日式溫泉浴場，開創(chuàng)了綜合性大浴場新業(yè)態(tài)，在上海引發(fā)轟動，商家紛紛效仿使得滬上沐浴業(yè)得以超速度地蓬勃發(fā)展。時至，滬上5000平方米以上綜合型已達50家以上，基礎票價從78元/人跌到了18元/人，整個行業(yè)已到了拼規(guī)模、打價格戰(zhàn)境地。

＊＊沐浴城，地處上海市中心靜安區(qū)，總投資1500萬美金，營業(yè)面積達3平方米，設計計劃成為是上海規(guī)模最大、檔次最高綜合性大浴場。早在就開始基礎建設，但因為很多原因，一直拖到才進入實質階段，業(yè)已錯過了大浴場黃金時期。就在這個時候找到了我們，開始了以后走出困境、邁向成功六大步。

步驟一：全方面市場研究，破譯成功密碼！

針對滬上休閑產業(yè)進行深入市場調查研究是破譯該產業(yè)成功密碼不二法門，是正確地為項目選擇經營定位、確定經營模式、設計營銷戰(zhàn)術、制訂經營計劃前提，是確保項目邁向成功基礎。

俗話說“人怕入錯行”，行業(yè)特征在很大程度上決定了身處其中企業(yè)績效和發(fā)展，所以破譯企業(yè)成功密碼，必先從洞悉行業(yè)特征開始。

一、行業(yè)歸屬判定

不一樣行業(yè)往往含有著不一樣特征，所以行業(yè)特征判定第一步就是要明確行業(yè)歸屬。按《國家標準產業(yè)分類》措施，隸屬第三產業(yè)社會服務業(yè)中休閑業(yè)大致包含度假旅游業(yè)、賓館酒店業(yè)、歌舞業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)、沐浴業(yè)等行業(yè)。依據現有計劃設計，“泛洋城”現在行業(yè)歸屬為應為休閑業(yè)中現代沐浴業(yè)里綜合性大浴場形態(tài)。

二、滬上沐浴業(yè)發(fā)展史

行業(yè)過去往往潛藏著行業(yè)現在和未來，所以行業(yè)特征判定第二步就是總結行業(yè)發(fā)展史。沐浴業(yè)作為一個歷史悠久傳統(tǒng)產業(yè)，業(yè)已形成了豐富多彩沐浴文化，在現代上海大致經歷了以下多個發(fā)展階段：

1、行業(yè)發(fā)展概述

2、行業(yè)關鍵事件

上海沐浴業(yè)現代化意義發(fā)展實際上是在90年代，其間經歷了兩次“沐浴革命”：

（1）“第一次沐浴革命”發(fā)生在90年代中期，以溫莎堡、地中海、愷撒、天龍等為代表，她們引導并推廣了西式沐浴文化，使得沐浴業(yè)由傳統(tǒng)低端市場帶入了現代高端市場。

（2）“第二次沐浴革命”發(fā)生在90年代后期，以云全部為代表，作為中國首家日式溫泉浴場開創(chuàng)了綜合性大浴場新業(yè)態(tài)，使得沐浴業(yè)由單一功效步入多功效混業(yè)經營時代，在上海引發(fā)轟動，商家紛紛效仿使得滬上沐浴業(yè)得以超速度地蓬勃發(fā)展。

三、行業(yè)需求特征

1、需求—消費觀念

經調查發(fā)覺，近些年來消費觀念發(fā)生了改變，越來越青睞于那種高雅而又正規(guī)休閑場所，崇尚健康消費人越來越多，而大浴場能夠營造這種環(huán)境和氣氛。

和傳統(tǒng)歌舞廳、KTV、保齡球館等休閑方法來緩解精神壓力不一樣，洗浴自然而又放松，是一個真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來休閑方法，充足迎合了生活節(jié)奏越來越擔心現代人士。

2、需求—服務創(chuàng)新

新興大浴場和傳統(tǒng)洗浴行業(yè)相比發(fā)生了巨大改變。大浴場是一個集餐飲、休閑、健身、娛樂、洗浴為一體休閑場所，除了最基礎洗浴間外，還有演出舞臺、餐廳、美容美發(fā)廳、健身房、影視廳和棋牌室、保齡球館、高爾夫練習場、射箭房、網吧、陶吧、閱覽室等隸屬設施，不僅消費種類多，而且大全部是上規(guī)模、上檔次，各類設施齊全，服務也十分完善，有自己獨到特色。

四、行業(yè)競爭特征

1、識別競爭對手

現在滬上關鍵對“泛洋城”組成威脅規(guī)模性強勢對手關鍵有：云全部、海闊天空、海蘭云天、上海小說、金色池塘、淺草、伊東、金島、伊豆、藍天星海、東京等數十家。

2、現在競爭格局

現在滬上該行業(yè)基礎處于寡頭競爭階段，也已形成以老牌著名企業(yè)（如云全部）、新興后發(fā)企業(yè)（如海蘭云天和海闊天空）代表全市性龍頭品牌企業(yè)，和以上海小說、伊東、金色池塘為代表區(qū)域性品牌企業(yè)，展現出相對集中又相制割據局面。

五、行業(yè)發(fā)展特征

行業(yè)發(fā)展特征能夠用同業(yè)數量指標來粗略量度，自1998年綜合性大浴場業(yè)態(tài)導入以來，1999年—經歷了高速成長久，然后在—經歷了穩(wěn)速成長久，估計未來行業(yè)發(fā)展將步入了緩慢漸進行業(yè)成熟期。

六、行業(yè)贏利特征

在發(fā)展早期，盡管綜合性大浴場投資很高（動輒耗資3-5千萬），但因為其消費規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成時尚性、時尚化趨勢，贏利能力亦是相當可觀（日營業(yè)額乃至高達百萬）。但伴隨滬上沐浴市場日趨飽和，伴隨競爭加劇，基礎浴資已經從最初78元/人一路走跌，乃至有了18——28元/人特價，取得利潤空間已日趨微弱，沐浴業(yè)平均贏利能力已開始了受到強烈打壓，有重蹈往昔保齡球產業(yè)“盛極而衰”之嫌。

七、小結

1、“泛洋城”現在進入沐浴業(yè)困境：

研究表明，自1998年開創(chuàng)以來沐浴行業(yè)，在業(yè)已進入了行業(yè)生命周期成熟期，整個行業(yè)發(fā)展趨緩，贏利能力日微，競爭對手多而強，業(yè)已形成區(qū)域競爭和寡頭競爭局面，價格戰(zhàn)硝煙不停，前景堪憂。

2、“泛洋城”對策：

針對上述困境，我們制訂了為期十二個月4大基礎策略：

（1）不按牌理出牌，創(chuàng)新業(yè)態(tài)

在六個月籌備期，經過業(yè)態(tài)創(chuàng)新來發(fā)明新需求，規(guī)避競爭進入無競爭領域，制訂新游戲規(guī)則以喝到市場“頭啖湯”。

（2）先聲奪人，造勢開路，大幅度提升著名度

在開業(yè)前,經過事件營銷等超常規(guī)運作手法，來達成聚焦眼球萬眾矚目標效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。

（3）擒賊先擒王，開業(yè)公關，經過領頭羊發(fā)明時尚，引發(fā)時尚

開業(yè)期,利用公關活動首先征服消費群中意見領袖，以點帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應，從而帶動整體消費。

（4）導入體驗營銷，經過獨特參與活動，提升用戶忠誠度，打造品牌

開業(yè)后,經過營造一個深刻難以磨滅消費體驗（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長久穩(wěn)固、忠實優(yōu)異用戶群，這是預防競爭對手模擬無上法寶。

（5）和時俱進，打造關鍵競爭力

這四大策略方案實施能確保“泛洋城”開業(yè)成功和發(fā)展看好，但我們也必需明白，競爭對手能夠經過模擬來逐步抵消我們固有優(yōu)勢。所以，和時俱進，永創(chuàng)新高是保持長久競爭力和永續(xù)經營唯一之路。經過環(huán)境、服務和產品不停完善和更新，自我否定，推陳出新，一直走在產業(yè)前沿，領先一步，保持品牌時代感，使之歷久如新經久不衰，實現永續(xù)經營夢想。

步驟二：突破傳統(tǒng)產業(yè)經營業(yè)態(tài)，把握成功定位

一、“泛洋城”業(yè)態(tài)創(chuàng)新必需性

80%戰(zhàn)略失敗根于對“WHERE

WE

ARE”（戰(zhàn)略起點）判定有誤，正因為“萬事開頭難”所以通常造成“從頭錯到尾”。我們必需以“千里之行始于足下”嚴厲態(tài)度來面對這個看起來簡單實則危機重重問題，這里所說戰(zhàn)略起點就是經營業(yè)態(tài)。

◆鑒于現在綜合性大浴場業(yè)態(tài)已面臨重重困境，假如仍然站在這個起點上（延襲綜合性大浴場經營定勢），而不求突破話，作為后發(fā)者“泛洋城”是根本難以獲取市場先行者彪炳功勛。

◆作為休閑產業(yè)基礎特征就是業(yè)態(tài)生命周期短，業(yè)態(tài)創(chuàng)新頻繁。三年一小變，五年一大變，從98年“云全部”創(chuàng)新以來現在已經到了除舊布新時候。

“泛洋城”必需效仿“云全部”當年業(yè)態(tài)創(chuàng)新舉措，對沐浴業(yè)再來一次劃時代業(yè)態(tài)革命，即“第三次革命”，產業(yè)升級勢必將大大提升市場成長空間（如華僑城經過“錦繡中華”開辟了專題公園業(yè)、自然美NB經過“SPA生活館”發(fā)展出水療產業(yè)），作為時尚締造者“泛洋城”方能坐享市場先行者先發(fā)效應。

二、“泛洋城”業(yè)態(tài)創(chuàng)新方向

我們沒有拘泥于傳統(tǒng)角度看待業(yè)態(tài)，依據對休閑產業(yè)研究，我們從主體內容/發(fā)生地點等關鍵原因來審閱休閑產業(yè)，將休閑產業(yè)劃分為度假休閑和娛樂休閑兩大類型：

1、業(yè)態(tài)創(chuàng)新思緒

有兩種思緒能夠尋求突破：

（1）做加法：增加新休閑元素，注入度假概念，做度假概念浴場。

（2）作減法：現有元素優(yōu)化組合，凝煉差異專題，做專題概念浴場。

2、定位分析

作為度假休閑代表形態(tài)度假村，它通常處于遠離城市郊外乃至山區(qū)湖濱，路途遙遠，通常需駕車前往，其專題內容包含旅行、觀光、游樂、運動、食宿等，活動時間相對長，其基礎性質為自然，其消費群以經濟收入豐厚又有大量閑暇時間追求自然和運動高端人士為主；而以大浴場為代表形態(tài)娛樂休閑，則地處鄰近方便城市中心，以洗浴、歌舞、閱讀、聊天、影視等娛樂活動為中心，活動時間通常在一天內，以其適中價格和便利吸引了大批時間不多且又追求輕松和舒適中端人士。

通常意義休閑已普及到無法滿足日益提升需求，度假概念正大行其道；通常人又承受不起自備交通工具、高昂會員費野外度假要求；假如我們能讓她們既享受度假概念又只用付出通常休閑代價，必將大受追捧。但對度假村單純翻版是行不通，非發(fā)明一個新度假概念不可，而純粹概念也是不夠，必需結合“泛洋城”現實狀況，有可行經營方案來做扎實有力支撐。

3、定位提煉和闡釋

鑒于上述分析，依據“泛洋城”現實狀況，根據加減法標準，我們對度假村和大浴場二者進行了有機組合，將游樂、食宿、自然等度假原因注入到大浴場中，使大浴場成功地轉形為一個新型業(yè)態(tài)，既城市度假村：城市里度假村，簡稱“度假城”。

作為一個新型業(yè)態(tài)，“城市度假村”在原先大浴場基礎上，本著“戶外和戶內融合”“自然和人工輝映”標準，必需將食宿和娛樂、運動和閱讀等動和靜、自然和人工對立

原因有機地統(tǒng)一起來，從而發(fā)明出相對于第一代野外度假第二代城市度假概念，引發(fā)沐浴業(yè)第三次革命。

步驟三：計劃經營方案，實現成功定位！

要實現“城市度假村”定位，必需用完善經營方案來充實、支撐定位，我們從服務內容、功效設計、商業(yè)模式、環(huán)境設施和服務方法等關鍵要素對“泛洋城”進行了再計劃。

一、服務內容

為了將個性化和普遍性功效相結合，在保持普遍迎合大眾、廣受歡迎項目標同時，引入標新立異、個性突出項目，在單一功效力創(chuàng)全上海著名度，發(fā)明指名消費效果。

“泛洋城”原有服務項目，包含美容廳、健身房、影視廳和棋牌室、保齡球館、乒乓球館、射箭房、網吧、餐廳、溫泉浴場等場所，為了支持度假概念，我們必需增加和“度假城”相匹配自然、戶外適宜大家能夠在此長時間休閑、而不是短暫停留內容，具體包含露天原始餐廳、屋頂露天泳池、酒店式家庭公寓、咖啡書屋、老電影酒吧、啤酒吧、小說旅館等。其中“小說旅館”可謂是“畫龍點睛”之作，既開辟了數十間，以“金庸”“三毛”“海明威”等中國外著名小說家來命名客房，整體風格按作家所處時代或個性來設計部署，相關她們作品、VCD、DVD等一應具全。它不僅滿足了人好奇心，更符合了長時間根本放松休閑度假概念。

為了突出差異性，引發(fā)轟動效應，“泛洋城”還在中國首先引進了由幾十種水果發(fā)酵及日本獨特木屑等原料時尚離子浴，采取天然火山巖營造了伊斯蘭風格溫泉，引如了巴西風情樂隊星級夜總會等等。

二、商業(yè)模式

將封閉式會員制和開放型大眾制相結合，不僅僅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等會員卡，也歡迎個人零星消費，在收費上將一條龍全包制和選擇性自助式相融合。

三、環(huán)境設施計劃

依據不一樣場所需求，移植鮮活植物山石水景，學習上?？萍拣^生物館、上海植物園經驗精心營造出原始自然氣氛；迎合滬上西式現代風格，利用現代最新設計和原料，打造精巧豪華氣氛，使山水式原始自然風格和宮殿般精美風格有機地統(tǒng)一起來。如浴場伊斯蘭風格，離子浴日本原木氣氛，

在設施上也是別具一格，如浴場里感應式龍頭、藝術化潔具、天然火山巖、鄉(xiāng)村窯磚，休息廳中雙人自助迷尼小彩電、自由起仰沙發(fā)，

還有大廳中出資一百萬元在上海藝術節(jié)上購置由中國著名雕塑家嚴友人畢24年精力塑就青銅像《生命》等等，無處不在向大家展示了度假村所獨有文化底蘊、人性關心和自然氣息。

四、服務方法

為了表現度假村標準服務，“泛洋”在很多細節(jié)上也是幾盡完美，如沐浴后無償水果、電子感應安全保管箱、為貴賓開辟獨立更衣室等等，同時為大眾一般用戶提供寬松和睦好友式零距離服務。

步驟四：事件營銷開啟成功之路

在完成定位經營計劃和實施后，作為滬上首家“城市度假村”立即開業(yè)。我們?yōu)榇艘环醇舨束Q炮開張通例，利用事件營銷超常規(guī)運作手法，先聲奪人，造勢開路，來達成聚焦眼球萬眾矚目標效果，從而使得“城市度假村”一炮打響，一夜走紅。

所謂“事件營銷”即企業(yè)經過精心發(fā)明和包裝新聞題材，有計劃地組織一系列有新聞價值活動和事件，分階段分專題一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實施，擬在引發(fā)媒介、社會公眾和消費者廣泛愛好和連續(xù)關注，從而帶來“眼球經濟效應”，能夠低成本和超常規(guī)地達成推廣目標。對于小企業(yè)而言，在沒有大量經費投入到廣告?zhèn)鬏斍闆r下，巧妙利用事件營銷來“四兩撥千斤”無疑是上上之選，能夠取得“一石擊起千層浪”、“長江后浪推前浪”原子彈爆發(fā)般“擴散效應”。

我們設計了以“首屆上海休閑產業(yè)發(fā)展研討會”為中心開業(yè)活動，借此公布“第三次沐浴革命”和“第二代度假”開業(yè)主張，首先利用無償高效媒介報道和民間口碑，極大地暴露“泛洋城市度假村”品牌，快速提升其著名度和美譽度，同時低成當地向外界推廣經營方案和特色，有力地塑造本項目和綜合性大浴場差異。

步驟五：整合公關加緊成功步伐

大家知道，并非全部用戶全部對經營相同關鍵，往往有部分用戶含有強烈影響力，她消費行動輕易受到其它人模擬跟風，稱之為“意見領袖”。整合公關就是企業(yè)以“意見領袖”為拉動整體用戶突破口，經過有計劃地設計一系列不一樣層面活動和事件，分階段分對象一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實施，意在引發(fā)意見領袖主動推薦，利用示范效應和樣板效應來進行整體提升。

就“泛洋城市度假村”而言，整合公關“意見領袖”具體對象包含以下四種人群：

1、企業(yè)家：她們是交際活躍頻繁商務人群代表，時刻關注休閑時尚，常常改變交際場所；

2、白